TSJ Regiones - Decisión

Exp. 044/15
Motivo: Desalojo (Vivienda)

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Conoció este Tribunal de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Distribución correspondiente, siendo admitida en fecha 12 de diciembre del 2014, con ocasión de formal demanda que por DESALOJO (Vivienda) incoada por el ciudadano DANIEL BENITO AVILA PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-13.512.710 abogado inscrito en el inpreabogado bajo el No. 90.578 en representación de la sociedad mercantil INVRAMI, C.A. (INVRAMICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 2 de julio de 1997, anotado bajo el No. 22, tomo 55 A, representación que se evidencia en documento poder autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo, en fecha 16 de septiembre del 2013, anotado bajo el No. 33, tomo 49, en contra del ciudadano JUAN DIEGO GUTIERREZ JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 16.079.362, de este domicilio.
De conformidad con el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, se prescinde de la narrativa y de la trascripción de las actas procesales y se procede, en consecuencia, a explanar en términos claros, precisos y lacónicos los motivos de hecho y de derecho que justifican el dispositivo oral pronunciado en la audiencia de fecha 17 de marzo del 2016.
Alega la parte demandante, en su libelo de demanda, que según instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo, de fecha 7 de noviembre del 2011, inserto bajo el No. 97, Tomo 85, celebró con el demandado contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 7B, piso 7, situado en el Edificio B, del Edificio Residencias Carolina, ubicado en la avenida 3E del sector Bellas Artes jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Indica que la cláusula tercera del referido contrato estableció que el término de duración del contrato es de un (01) año contados a partir del primero de enero del 201 con vencimiento el treinta y uno (31) de diciembre del 2011, con la expresión de que en caso de prorroga, debía elaborarse un nuevo contrato.
Expresa que en la cláusula segunda del contrato, se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4000.00) a cancelarse los primeros cinco (5) días de cada mes.
Señala que el arrendatario desde el mes de marzo del 2013 no cancela el canon de arrendamiento, incumpliendo con la cláusula segunda del referido contrato y configurándose la causal de desalojo prevista en el artículo 91 numeral primero de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
Que una vez agotado el procedimiento administrativo correspondiente y habiendo resultado infructuoso el mismo acude a la vía judicial y por cuanto el contrato primigenio se ha vuelto indeterminado en el tiempo, agotada la vía administrativa y determinada la insolvencia del accionado mediante resolución dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas Región Zulia, es por lo que resulta procedente la pretensión del desalojo y el consecuente pago de los canones de arrendamiento vencidos y no pagados hasta la presente fecha, establecida en el articulo 91 ordinal primero, 92 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Dicho lo anterior demanda el desalojo del inmueble identificado ut supra y el pago de dieciocho cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a diciembre del 2013 y los meses de enero a noviembre del 2014, a razón de cuatro mil bolívares (Bs. 4000.00) cada uno que asciende a la cantidad de setenta y dos mil bolívares (Bs. 72.000.00), por ultimo demanda las costas y costos del proceso.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada representada por su apoderado judicial abogado JAVIER ALBERTO GONZALEZ VILCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. 15.939.026, inscrito en el IPSA bajo el No. 117.294, representación esta que se evidencia de poder autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, de fecha 18-02-2014, anotado bajo el No. 6, Tomo 15, trae a colación disposiciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda articulo 94 y articulo 5 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas, admite como cierto, que su representada celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble de la presente litis, el cual ha venido ocupando de manera pacifica desde hace mas de veintisiete años con su grupo familiar.
Así mismo niega y rechaza contradice que su representada hay incumplido con la cláusula segunda del contrato, por cuanto una vez transcurrido el primer año del contrato, la accionante pretendió imponer un aumento del canon de arrendamiento superior al cien por ciento (100%), la cual su representado no acepto y continuo cancelando el canon inicialmente pactado en el contrato, hasta que transcurridos dos meses posterior a la prorroga, el accionante se negó a recibir los pagos por concepto de canones de arrendamiento, y vista esta posición adoptada por el accionante acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, donde la parte accionante se negó nuevamente a recibir los pagos de los canones de arrendamiento adeudados.
Por ultimo niega y rechaza contradice la pretensión impretada por el accionante por cuanto no son ciertos los hechos establecidos en el escrito libelar, siendo toda esta situación producto de un engaño y especulación de la misma.
En fecha 17 de marzo del 2016 se celebró la audiencia oral y publica en el presente asunto, ratificando la parte actora tanto los hechos y el derecho invocado en el escrito libelar como los medios de prueba aportados al proceso, por su parte la representación judicial de la parte demandada, ratifico todo lo expuesto en su escrito de contestación muy especialmente en la permanencia de su poderdante junto a su grupo familiar en el inmueble del presente litigio por mas de veintisiete años.
DEL ACERVO PROBATORIO.
La parte actora invoco el merito probatorio que se desprende de actas a favor de su representada, esta juzgadora observa que la representación actoral se refiere a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, aclarando quien aquí juzga que los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces de crear o no convicción o indicios de la verdad al rector del proceso.
Ratifico y opuso a la parte demandada todas las pruebas documentales consignadas en actas, especialmente el contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y la accionada y el expediente signado con el No, MC00896!2013 llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Zulia, sobre este particular esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre la accionante y la accionada, debidamente autenticado por ante la Notaria Novena de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 7 de noviembre del 2011, dicho documento no fue objeto de recurso alguno por parte de la accionada en la oportunidad procesal correspondiente por lo que de conformidad al articulo 429 del Código de Procedimiento civil en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil se le otorga valor probatorio. Así se aprecia.
Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo Estado Zulia, de fecha 30 de julio de 1999, propiedad del inmueble objeto de la presente litis, el cual se observa no fue impugnado ni tachado de falso por la parte accionada, en consecuencia bajo las reglas del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1359 del Código Civil se le otorga valor probatorio, Así se aprecia.´
Copia certificada del Procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zuliana. Constituye la copia certificada de un expediente público administrativo, que goza de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impresa con la actuación de un funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimanan de ellos, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así que, la presunción relativa antes mencionada puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación es con la prueba en contrario que la desvirtúe, bien al demostrar la falsedad de los hechos documentales, la manifestación que hiciera otro funcionario de la administración pública o las partes intervinientes; lo que no ocurrió en el presente caso, por lo que se considera que este medio de prueba es auténtico, y goza de veracidad y legalidad y tiene pleno valor probatorio. Así se establece.-
Promovió prueba de informes, en el sentido que la Notaria Novena de Maracaibo, indicase la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en esa oficina y remitir al órgano jurisdiccional copia certificada del mismo, sobre esta prueba la oficina respectiva no dio respuesta al oficio No. 267-2015 mediante el cual se solicitaba lo promovido, mas sin embargo, dicho documento reposa en actas en copia certificada y el mismo ya fue objeto de valoración.
Igualmente promovió prueba de informes en el sentido que la oficina de arrendamiento respectiva remitiera copia certificada del expediente No. 00896-13, documento que fue debidamente consignado por la actora y el mismo ya fue objeto de valoración.
En la oportunidad legal la parte accionada no hizo uso del derecho procesal de promover pruebas sobre el merito de la causa.
CONSIDERACIONES PARA LA DECISION
Una vez finalizado el análisis y valoración de los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, considera esta Juzgadora pertinente en el desarrollo del presente fallo, proceder al estudio de algunos aspectos sustantivos referidos al ejercicio de la acción de Desalojo; establecidos en los artículos 91 ordinal primero y 92 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
“Artículo 91 ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda:
Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, sin causa justificada de acuerdo a los criterios establecidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos para tal fin.
Articulo 92 ejusdem:
“El arrendatario o arrendataria que sea demando o demandada, por la primera causal del articulo anterior y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria perderá de forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley”
Artículo 1600 Código Civil:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
Articulo 1614:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

De la anterior conceptualización se derivan la pretensión impretada por el accionante, observando quien aquí juzga, del análisis realizado a las actas procesales, que las partes en principio establecieron un término fijo en el contrato tantas veces mencionado, esto es, un (1) año, y que las eventuales prorrogas conllevaban la celebración un nuevo contrato, mas sin embargo al consentir el arrendador la permanencia del arrendatario al término de este, opero taxativamente lo que establece el articulo 1614 el Código Civil, estando ante la presencia inequívoca de un contrato a tiempo indeterminado, aplicable al mismo como consecuencia de ello, lo establecido en el artículos 1600 y 1614 del Código Civil en concordancia con el articulo 91 ordinal primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Colorario de lo anterior se desprende del contrato de arrendamiento referido, que una vez celebrado el mismo, la parte accionada consintió los derechos y obligaciones que asisten al arrendador, específicamente la establecida en la cláusula segunda del mismo, en relación al pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto de la presente litis. Lo que deviene en que acepta igualmente sus efectos jurídicos, que no son más que el sometimiento a las disposiciones prevista para este tipo de contrato, reguladas en el Código Civil, en adminiculación con la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Así pues, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano establece:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal).

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
En definitiva, esta doble presunción que opera contra el arrendatario, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Negrilla del Tribunal)
Bajo esta perspectiva, al arrendador contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, empero en el caso del arrendatario, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.
Por lo que, bajo el amparo del análisis realizado respecto a las disposiciones legales y criterios doctrinarios transcritos, en concordancia con los medios probatorios legalmente incorporados al proceso, observa esta Juzgadora que, de un análisis del material probatorio se evidenció, tanto la existencia de la obligación recaída en la parte demandada, como su incumplimiento culposo producto de la ausencia de medios probatorios capaces de desvirtuar la presunción de carácter Juris Tantum que opera contra el arrendatario; por lo que en consecuencia, resulta a su vez procedente en derecho de conformidad con el artículo 91 numeral primero de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la pretensión postulada por la actora respecto con el consecuente pago de los canones de arrendamientos insolutos, no siendo objeto debatido en la presente litis el tiempo de permanencia del demandado de autos en el inmueble objeto de la presente controversia, permanencia esta que debía garantizar el accionado de autos, con el fiel cumplimiento de lo pactado entre las partes en el contrato de arrendamiento tantas veces indicado. Así se decide.

En consecuencia y por los fundamentos antes expuestos, esta Juzgadora declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la Sociedad Mercantil INVRAMI C.A. (INVRAMICA) representada por su apoderado judicial DANIEL BENITO AVILA PARRA, contra el ciudadano JUAN DIEGO GUTIERREZ JIMENEZ, todos identificados al inicio del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVA
Este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, , declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO intentara la sociedad mercantil INVRAMI C.A. (INVRAMICA), contra el ciudadano JUAN DIEGO GUTIERREZ JIMENEZ, todos antes identificados en la narrativa del presente fallo.
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega formal del inmueble arrendado, conformado por un (1) apartamento signado con el No. 7-B piso 7, situado en el Edificio B del Edificio Residencias Carolina ubicado en la avenida 3E del sector Bellas Artes de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo Estado Zulia.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 72.000.00), correspondiente a dieciocho cánones de arrendamiento que comprenden los meses de marzo a diciembre del 2013 y los meses de enero a noviembre del 2014, a razón de Cuatro mil Bolívares cada uno (Bs. 4000.00).
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar completamente perdidosa en el presente procedimiento.
Se deja constancia que, debe darse cumplimiento al procedimiento previsto en los artículo 12, 13 y 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.668 de fecha seis (6) de mayo del año dos mil once (2011), como requisito previo a la ejecución de la presente sentencia.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2016). Años 205 de la Independencia y 157 de la Federación.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

LA JUEZA

Msc. ZIMARAY CARRASQUERO
LA SECRETARIA

Abog. LINDA ÁVILA NÚÑEZ
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva, anotada bajo el No. 52.
LA SECRETARIA

Abog. LINDA ÁVILA NÚÑEZ