TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14094

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa en virtud de la distribución efectuada en fecha 16 de mayo de 2014, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en consideración del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de mayo de 2014 por la abogada ISMELDA CANO FINOL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-5.175.886, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.505, quien en conjunto con el abogado RAMÓN REVILLA BORJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 7.600.145, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.573, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, son apoderados judiciales de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-12.947.694, de igual domicilio, contra la decisión proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de abril de 2014, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, previamente identificada, contra la ciudadana SOLEYDA YZARRA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-11.865.785, representada por las abogadas NERVIS ALVARADO MORALES y MARÍA EUGENIA CANGA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-10.418.043 y V.-12.948.286, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 161.114 y 95.120, respectivamente, domiciliadas en el municipio San Francisco del estado Zulia.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada a la presente causa, por ante este Órgano Jurisdiccional, en fecha 21 de mayo de 2014, tomándose en consideración las previsiones del artículo 893 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Consta en actas que en fecha 05 de junio de 2014, la abogada NERVIS ALVARADO, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana SOLEYDA YZARRA, presentó escrito por ante esta Superioridad del cual se desprende:

“(…Omissis…)

Ciudadano Juez Superior nos hemos dirigido a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda-Región Zulia, a fin de consignar los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2014, pero fue rechazado ya que el contrato de arrendamiento dice que es un Local (Sic) Comercial (Sic) por su parte de los Juzgados de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, no aceptan la consignación de los cánones de arrendamiento, por cuanto la inspección judicial determinó que el inmueble es de uso familiar; por lo que solicito a esta Superioridad RATIFIQUE LA RESOLUCIÓN DEL JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA y emplace a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda- Región Zulia, a recibir la consignación de los cánones de arrendamiento para continuar estando solvente con el pago de los mismos, ya que la Arrendataria (Sic) en la actualidad sólo está recibiendo el pago de los servicios públicos (…)”.

Asimismo, el día 05 de junio de 2014, la abogada ISMELDA CANO en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, consignó escrito por ante este Órgano Jurisdiccional argumentando lo siguiente:

“(…Omissis…)

(…) con respecto a que tenia (Sic) que agotarse el procedimiento administrativo (…) este (Sic) no agoto (Sic) por cuanto este (Sic) inmueble se arrendó única y exclusivamente para que ejerciera el comercio en estos depósitos ya que no están aptos para ningún tipo de vivienda y fue la arrendadora que sin ningún tipo de autorización le cambió el rumbo de local comercial a vivienda, y mi representada no lo sabia (Sic) se entero (Sic) al momento de la inspección judicial que se practicó como prueba de ambas partes, por ello no se solicito (Sic) con antelación al juicio este procedimiento administrativo.”.

De actas se observa, que en fecha 13 de enero de 2014, la abogada ISMELDA CANO, representando los derechos de su defendida, ciudadana MARIBEL LAU QUAN, procedió a consignar escrito libelar contentivo de los siguientes argumentos:

“(…Omissis…)

Mi representada (…) es propietaria de inmueble conformado por unos depósitos numerados 40, 41, 42, 43 y 45 todos los cuales conforman una sola unidad, ubicados en la planta alta del edificio “Venancio Pulgar”, calle 99 antes comercio entre las avenidas 5 y 5-A hoy convertida en paseo (Sic) peatonal, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Autónomo del Municipio (Sic) Maracaibo del Estado (Sic) Zulia (…)

Pues bien, mi representada ha dado en arrendamiento en varias oportunidades dicho inmueble (…) a la ciudadana SOLEYDA DEL CARMEN YZARRA (…) para que ejerciera su comercio, el primer contrato sobre estos locales fue otorgado (…) en fecha 11 de Septiembre (Sic) de 2008 (…) el segundo contrato (…) en fecha 29 de Octubre (Sic) de 2009 (…) el Tercer (Sic) contrato (…) en fecha 08 de Diciembre (Sic) de 2010 (…)

(…Omissis…)

(…) es el caso que la arrendataria (…) hasta la fecha adeuda lo correspondiente a los cánones de arrendamientos (Sic) referidos a los meses de Agosto (Sic) septiembre, Octubre (Sic), Noviembre (Sic) Diciembre (Sic) de 2012 y Enero de 2014, lo que hace la suma de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800), cánones de arrendamientos estos que se encuentran vencidos, y no solutos, que debió cancelar la arrendataria (…) por mensualidades adelantadas los ocho (8) días de cada mes (…)

Ahora bien, en varias oportunidades mi representada le ha solicitado a la arrendataria que le desocupe el local comercial que le arrendo (Sic) primero por la falta de pago y segundo por que (Sic) el local se encuentra deteriorado (…)”.

Observa quien aquí decide, que en la presente causa no fue consignado escrito de contestación a la demanda, por lo que se procede a narrar el resto de las actuaciones contenidos en el expediente.

Una vez dilucidado lo concerniente, el Juez a-quo profiere la sentencia de mérito, en fecha 10 de abril de 2014, determinando lo que de seguidas se transcribe:

“(…Omissis…)

(…) este Juzgador (…) observa que la actora se encuentra obligada a agotar el procedimiento administrativo consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda (…) y de una revisión exhaustiva de los recaudos acompañados con el libelo de la demanda, no consta tal requisito (…)

(…Omissis…)

(…) es criterio de este Jurisdicente que la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR en la dispositiva del fallo, en el entendido, además que la parte demandada demostró estar solvente con los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, que constituyeron en parte el objeto de la reclamación, ya que la misma (esto es la parte demandada), no demostró o acreditó estar solvente con el pago del mes de ENERO del año 2014, y la Ley especial señala que solo procede el desalojo o la resolución del contrato ante la falta de pagos de dos mensualidades del canon de arrendamiento correspondiente (…)”.

III
PUNTO PREVIO
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA

La presente causa se circunscribe a la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana MARIBEL LAU QUAN contra la ciudadana SOLEYDA YZARRA, en virtud de un contrato de arrendamiento por ellas suscrito en fecha 08 de diciembre de 2010, sobre un inmueble constituido por un local comercial del edificio Venancio Pulgar, ubicado en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.

En relación a la referida acción, en fecha 10 de abril de 2014 el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, declaró que por cuanto de la inspección judicial evacuada durante el decurso de la presente causa se desprende que, el inmueble en comento es utilizado como vivienda por la arrendataria, por lo que –a su decir- es menester que la demandada cumpla con el procedimiento administrativo previo establecido en la Ley que rige la materia, situación esta que acarrea la inadmisibilidad de la acción propuesta.

En relación a la admisión de la demanda, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, claramente establece los presupuestos bajo los cuales deben ser admitidas o inadmitidas las acciones incoadas por los demandantes en su aspiración de someterse a una adecuada administración de justicia que permita dirimir las controversias suscitadas, en tal sentido, el mencionado artículo reza:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Siendo esta la regla general de los casos de procedimiento ordinario, es de observar que en los casos de Desalojos, Cumplimiento de Contrato y Resolución de Contrato, en los que su objetivo es la desocupación de bienes inmuebles destinados a viviendas, se deberá cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo al ejercicio de cualquier acción judicial.

El referido proceso previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es sólo y exclusivo cumplimiento a los contratos celebrados sobre bienes inmuebles destinados a viviendas, tal y como lo preceptúa el artículo 1 del referido Decreto, que a la letra dice:

“Artículo 1. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

Sujetos objeto de protección.
Artículo 2. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.”

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.

En ese sentido esta Sentenciadora observa que en la presente causa la parte actora celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana SOLEYDA YZARRA, sobre lo siguiente:

• Conforme al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de diciembre de 2010, que consta en copia simple adjunto al escrito libelar, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 123. (Folio 19-20 del expediente). Así, del referido contrato se evidencia:

“PRIMERA: LA ARRENDADORA cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un local comercial, signado con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales conforman una unidad, situado en la calle 99, edificio Venancio Pulgar, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado (Sic) Zulia (…) QUINTA: El destino que se le dará al inmueble arrendado solo será para única y exclusivamente uso comercial, las mejoras será por cuenta de LA ARRENDATARIA. (…)”:

Ahora bien, por cuanto ya quedó previamente establecido que la admisión es la regla y la inadmisión es la excepción, y que mientras toda demanda cumpla con los presupuestos legales en razón de no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición expresa de la Ley, debe ser ADMITIDA, luego de lo cual no le es dable al Juez pronunciarse respecto a ello, pues su admisión se verifica una vez presentada la demanda y verificado el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, por cuanto se evidencia del contrato de arrendamiento parcialmente trascrito en líneas pretéritas, el arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MARIBEL LAU QUAN y SOLEYDA YZARRA, se realizó sobre un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, cuyo uso sería ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE COMERCIAL, por lo que en razón de ello, e indistintamente el uso que le hubiese sido dado al mismo por la arrendataria, el contrato continúa con su denominación principal, esta es, contrato de arrendamiento comercial. Así se establece.

En atención a lo anterior, procede esta Superioridad a conocer el fondo de la presente causa.

IV
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El thema decidendum de la presente causa está dirigido a demostrar la procedencia de la solicitud de resolución de contrato de arrendamiento instaurada por la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, en virtud que, a decir de la demandante, la arrendataria, ciudadana SOLEYDA YZARRA, se ha insolventado en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y el mes enero de 2014.

No obstante, por cuanto la parte demandada no presentó contestación a la demanda, procede esta administradora de justicia a valorar los medios probatorios consignados a las actas.

Pruebas promovidas por la parte actora, ciudadana MARIBEL LAU QUAN, junto con el escrito libelar:

• Copia simple del contrato de compra venta celebrado entre el ciudadano LEAN HOY SIU y la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, sobre el inmueble ubicado en el edificio Venancio Pulgar, calle 99, antes comercio, entre las avenidas 5 y 5-A, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia, específicamente, sobre los depósitos signados con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales forman una sola unidad, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 1997. (Folios 11 y siguientes del expediente).

El documento que antecede es valorado por esta Superioridad de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo versa sobre copia simple de documento público, del cual se evidencia la propiedad del inmueble arriba descrito a favor de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MARIBEL LAU QUAN y SOLEYDA YZARRA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, signado con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales conforman una sola unidad, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente autenticado en fecha 11 de septiembre de 2008, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 66, Tomo 98. (Folios 15-16 del expediente).

• Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MARIBEL LAU QUAN y SOLEYDA YZARRA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, signado con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales conforman una sola unidad, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente autenticado en fecha 29 de octubre de 2009, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 18, Tomo 91. (Folios 17-18 del expediente).

• Copia simple de Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MARIBEL LAU QUAN y SOLEYDA YZARRA, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, signado con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales conforman una sola unidad, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia, debidamente autenticado en fecha 08 de diciembre de 2010, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 123. (Folios 19-20 del expediente).

Los documentos que anteceden son valorados por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, por cuanto los mismos versan sobre copias simples de documentos privados autenticados, en este respecto, observa esta administradora de justicia que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende es el celebrado en fecha 08 de diciembre de 2010, por lo que a éste se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

En consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados en fechas 11 de septiembre de 2008 y 29 de octubre de 2009, son desechados de la presente causa por no ser conducentes en la presente causa. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada, ciudadana SOLEYDA YZARRA, en el lapso de promoción de pruebas:

• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 31 de agosto de 2012, por la cantidad de SETECIENTOS ONCE CON NOVENTA CENTÍMOS ( Bs. 711,90) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 34 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 27 de septiembre de 2012, por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO CON SESENTA Y NUEVE CENTÍMOS ( Bs. 634,69) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 35 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 31 de octubre de 2012, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y SIETE CON TREINTA Y UN CENTÍMOS ( Bs. 537,31) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 36 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 28 de diciembre de 2012, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO CON VEINTICUATRO CENTÍMOS ( Bs. 534,24) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 37 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 26 de marzo de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS VEINTICINCO CON CINCO CENTÍMOS ( Bs. 525,05) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 48 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 26 de abril de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y SEIS CENTÍMOS ( Bs. 534,56) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 51 del expediente).
• Original de factura entregada a la ciudadana SOLEYDA YZARRA, emitida por el ciudadano ÁNGEL LAU, en fecha 22 de mayo de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES CON SETENTA Y SEIS CENTÍMOS ( Bs. 553,76) por concepto de canon de arrendamiento y pagos de servicios públicos. (Folio 54 del expediente).

Los documentos que anteceden son valorados por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los mismos versan sobre originales de documentos privados.

En relación a las facturas de fechas: 31 de agosto, 27 de septiembre, 31 de octubre y 28 de diciembre de 2012, las cuales constituyen el fundamento de la demanda incoada por la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, se les otorga pleno valor probatorio, dejando a salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se establece.

Por cuanto las facturas emitidas los días 26 de marzo, 26 de abril y 22 de mayo de 2013, no son motivo de disputa en el presente litigio, considera pertinente quien aquí decide, desecharlas el acervo probatorio. Así se decide.

• Documento electrónico emitido por la Corporación Eléctrica (CORPOELEC). (Folio 38, 42, 47, 49, 53 y 55 del expediente).
• Documento electrónico emitido por la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), de fecha 28 de diciembre de 2012. (Folios 39, 41 y 46 del expediente).
• Documento electrónico emitido por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT) (Folios 43-44 del expediente).
• Copia simple de factura No. 0019721987, emitida por la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), de fecha 08 de marzo de 2013. (Folio 50 del expediente).
• Copia simple de factura emitida por la Hidrológica del Lago (HIDROLAGO), de fecha 09 de abril de 2013. (Folio 52 del expediente).

Siendo que, los documentos anteriores no se encuentran directamente vinculados con el objeto de la presente causa, esta Superioridad los desecha por impertinentes e inconducentes. Así se establece.

• Copia simple de la denuncia efectuada por la ciudadana SOLEYDA YZARRA contra la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, interpuesta por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en virtud de las perturbaciones que –a decir de la demandada- eran ocasionadas por la demandante, en fecha 08 de febrero de 2012. (Folio 56 del expediente).
• Prueba de Informes a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, emitida en fecha 06 de marzo de 2014, signado con el No. SUNAVI-ZULIA-039-2013. (Folio 128 del expediente).

Del Informe supra mencionado se desprende que no existe ante la mencionada oficina administrativa ninguna causa por procedimiento sancionatorio seguida por la ciudadana SOLEYDA YZARRA contra la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, ni alguna otra causa interpuesta por ninguna de las nombradas. En consecuencia, resulta indefectible para esta Sentenciadora desechar el presente medio probatorio. Así se decide.

• Fotografías del inmueble arrendado (Folios 57 y siguientes del expediente).

El instrumento especificado supra es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 508 ejusdem, por cuanto el mismo versa sobre un medio de prueba libre.

En tal sentido, la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en señalar que para la correcta promoción de éste medio de prueba, el promovente debe señalar: el instrumento del cual provienen, la fecha, la hora y el lugar en el que han sido tomados, al tiempo que deben consignar el medio por el cual se tomaron las fotografías, tal información no consta en actas por lo que, deben ser desechadas del acervo probatorio. Así se establece.

• Prueba de Informes al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), Notaría Pública Séptima de Maracaibo, emitida en fecha 11 de febrero de 2014. (Folios 119-127 del expediente).

Anexo a la prueba de Informes se remitió copia certificada del documento autenticado bajo el No. 18, Tomo 91, de fecha 29 de octubre de 2009 y copia simple del documento autenticado bajo el No. 66, Tomo 98, de fecha 11 de septiembre de 2008.

En este respecto, por cuanto los referidos contratos de arrendamientos no son puntos controvertidos en la presente causa y conducen a esta Sentenciadora a decidir en relación al mismo, son desechados del acervo probatorio. Así se decide.

• Inspección Judicial evacuada en fecha 07 de febrero de 2014, por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre un inmueble ubicado en la planta alta del edificio Venancio Pulgar, situado en la calle 99, entre las avenidas 5 y 5-A, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, ciudad de Maracaibo del estado Zulia. (Folios 94-97 del expediente).

De la referida inspección se desprende que el interior del inmueble se encuentra completamente amoblado con camas, neveras, cocina, mesa de comedor, sillas, entre otros enseres, durante la inspección la ciudadana SOLEYDA YZARRA menciona que en el inmueble habitan los ciudadanos DANYER CHIRINOS (Hijo), DEYMMYS NORIEGA (Hijo), EDYMAR SILVA (Yerna) e ISAAC NORIEGA (Nieto), declara haber realizado mejoras en el inmueble, manifiesta no haber pagado el mes de febrero de 2014 porque la ciudadana MARIBEL LAU QUAN no ha querido recibirle el pago.

La prueba que antecede es valorada por esta administradora de justicia de conformidad con lo previsto en los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil, mediante el presente medio probatorio la parte demandada pretende demostrar que el bien inmueble objeto de la presente acción no funge como local comercial, sino que por el contrario, el mismo es utilizado como vivienda familiar, en este respecto, se le otorga pleno valor probatorio, dejando a salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandante, ciudadana MARIBEL LAU QUAN, en el lapso de promoción de pruebas:

• Original de contrato de compra venta celebrado entre el ciudadano LEAN HOY SIU y la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, sobre el inmueble ubicado en el edificio Venancio Pulgar, calle 99, antes comercio, entre las avenidas 5 y 5-A, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo del estado Zulia, específicamente, sobre los depósitos signados con los Nos. 40, 41, 42, 43 y 45, todos los cuales forman una sola unidad, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 1997, anotado bajo el No. 16, Tomo 40. (Folios 70 y siguientes del expediente).

El documento especificado ut retro es valorado por esta Sentenciadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo versa sobre original de documento público, del cual se evidencia la propiedad del inmueble arriba descrito a favor de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

• Copia certificada de los contratos de arrendamientos celebrados entre las ciudadanas SOLEYDA YZARRA y MARIBEL LAU QUAN, en fechas 11 de septiembre de 2008, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 66, Tomo 98; 29 de octubre de 2009, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 18, Tomo 91 y 08 de diciembre de 2010, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el No. 23, Tomo 123. (Folios 75 y siguientes del expediente).

Los documentos que anteceden son valorados por esta Superioridad de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, por cuanto los mismos versan sobre copias certificadas de documentos privados autenticados, en este respecto, observa esta administradora de justicia que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende es el celebrado en fecha 08 de diciembre de 2010, por lo que a éste se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

En consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados en fechas 11 de septiembre de 2008 y 29 de octubre de 2009, son desechados de la presente causa por no ser conducentes en la presente causa. Así se establece.

• Inspección Judicial evacuada en fecha 07 de febrero de 2014 por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre un inmueble ubicado en la planta alta del edificio Venancio Pulgar, situado en la calle 99, entre las avenidas 5 y 5-A, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar, ciudad de Maracaibo del estado Zulia. (Folios 94 y siguientes del expediente).

Evacuada la inspección judicial, en fecha 14 de febrero de 2014, el Ingeniero NELSON ROMERO DÍAZ, en su condición de técnico- asesor designado, procede a presenta su informe técnico del cual se evidencia que, el inmueble está ubicado en la calle 99, edificio Venancio Pulgar, entre las avenidas 5 y 5-A, planta alta, depósitos 40, 41, 42, 43 y 45, Parroquia Bolívar, municipio Maracaibo, el inmueble se observa en regulares condiciones de conservación y mantenimiento, el paso entre los depósitos 40, 41, 42, 43 y 45 son libres aun cuando se captaron entre ellos elementos separadores como puertas improvisadas, se observa una sala sanitaria improvisada y de carácter temporal.

La prueba que antecede es valorada por esta administradora de justicia de conformidad con lo previsto en los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil, por cuanto le mismo fue evacuado de acuerdo a los parámetros legalmente establecidos, esta Sentenciadora le otorga pleno valor probatorio, dejando a salvo su apreciación en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Vistas y analizadas cada una de las actas que conforman el presente expediente, procede esta Superioridad a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

El artículo 1.579 del Código Civil expresamente establece:

“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)”.

Es sabido que la relación arrendaticia inmobiliaria es un vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un inmueble determinado, da lugar a una serie de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y consecuencias; no obstante se caracteriza por ser una relación temporal en cuanto a su duración limitada y por tanto, no perpetua, “además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación; el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero, año 2006, página 22).

Ahora bien, conforme se ha expuesto en líneas anteriores, en el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas MARIBEL LAU QUAN y SOLEYDA YZARRA, en fecha 08 de diciembre de 2010, toda vez que la arrendataria demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012 y enero de 2014, todo ello a decir de la parte actora.

Así, el ejercicio de la acción de resolución se basa en la facultad, implícita en toda convención bilateral, que tiene una de las partes para reclamar judicialmente la terminación de la misma, cuando la otra parte incumpla las obligaciones que le atañen, derivadas de la Ley o de la relación contractual.

Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales del arrendatario que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado del Tribunal).

Asimismo, conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien aquí decide, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.

En relación a tal situación, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada consignó en original las facturas de pago de los meses correspondientes a agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, las cuales no fueron desvirtuadas por la parte actora, quedando así desvirtuada el alegato de la parte actora en relación a la insolvencia de la ciudadana SOLEYDA YZARRA. En tal sentido, observa esta Sentenciadora que la ciudadana SOLEYDA YZARRA para la fecha se encontraba insolvente en el pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2014, situación ésta que no configura causal para la resolución del contrato de arrendamiento.

Todo ello, en virtud de que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente establece que sólo se podrá demandar la resolución de los contratos de arrendamientos por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas por parte del arrendataria (Artículo 34), por lo que, mal podría esta Jurisdicente declarar la procedencia de la solicitud de resolución de contrato de arrendamiento que hubiere incoado la ciudadana MARIBEL LAU QUAN cuando no se encuentran satisfechos los extremos legales establecidos. Así se decide.

Por los fundamentos anteriormente explanados, resulta forzoso para esta Superioridad declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la abogada ISMELDA CANO FINOL en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, y en consecuencia SE REVOCA PARCIALMENTE la decisión proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de abril de 2014, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la ciudadana MARIBEL LAU QUAN contra SOLEYDA YZARRA MENDOZA, ampliamente identificadas en el cuerpo del presente fallo. Así se establece.

VI
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de mayo de 2014 por la abogada ISMELDA CANO FINOL, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, en el sentido que:

• Se declara ADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, contra la ciudadana SOLEYDA YZARRA, de conformidad con las argumentaciones esgrimidas en el cuerpo del presente fallo.

• Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana MARIBEL LAU QUAN, contra la ciudadana SOLEYDA YZARRA, por los fundamentos explanados en la parte motiva del presente fallo.

SEGUNDO: Se REVOCA PARCIALMENTE la decisión proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de abril de 2014.

TERCERO: Por la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR
(FDO)
DRA. ISMELDA RINCÓN OCANDO
EL SECRETARIO
(FDO)
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ

En la misma fecha anterior, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO
(FDO)
Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ