Sentencia No. 120-2016 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DELOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA DEMANDANTE RECONVENIDO: MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.971.925 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. DEMANDADA RECONVINIENTE: OXALIDA JOSEFINA CHACIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.308.031 y de igual domicilio. MOTIVO: DESALOJO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN A COMPRA POR RECONVENCIÖN.- PARTE NARRATIVA Consta de las actas procesales que en fecha 29 de septiembre de 2014, este Tribunal le dio el curso de Ley a la pretensión que por DESALOJO incoara la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, en contra de la ciudadana OXALIDA JOSEFINA CHACIN, admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar a la accionada de autos, para que compareciera al Quinto ( 5to) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación para llevarse a efecto La Audiencia de Mediación a las Diez de la Mañana ( 10:00a.m., y a tal fin se ordenó librar los respectivos recaudos de citación.- En fecha 15 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora abogado José Alejandro González, deja constancia de haber consignado los emolumentos y señalar la dirección para la practica de la citación y de igual forma el alguacil del Tribunal, informó de dicha circunstancia, librándose en la misma fecha los recaudos respectivos y en fecha 12 de noviembre de 2014, el alguacil del Tribunal, estampa diligencia señalando que citó a la demandada de autos y que la misma, se negó a firmar la boleta de citación.- En fecha 19 de noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, diligenció que, con vista a la exposición del alguacil, pide el perfeccionamiento de la citación conforme a ley, la cual fue proveído por el Tribunal, en fecha 21 de esos corrientes, haciendo constar el Secretario del Tribunal, el 01 de Diciembre de 2014, que el 28 de noviembre de 2014, perfeccionó la citación de conformidad con el artículo 218 del Código de procedimiento Civil.- En fecha 08 de Diciembre de 2014, se llevó a cabo el acto de la Audiencia de Mediación con la sola presencia de los apoderados judiciales de la parte actora, antes identificado.- En fecha 12 de diciembre de 2014, la demandada de autos ciudadana OXALIDA JOSEFINA CHACIN, por intermedio de su apoderado judicial Dr. Adelmo Benito Beltrán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 22.899, consignó escrito de contestación a la demanda con sus respectivos recaudos y a su vez, procedió a formular RECONVENCIÖN por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta del inmueble objeto del litigio, denunciando a su vez, Fraude Procesal, RECONVENCIÖN esta que fue admitida el 16 de Diciembre de 2014, emplazándose a la demandada para darle contestación a la misma, dentro de los diez (10) días de despacho siguiente.- En fecha 15 de Enero de 2015, los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, procedieron mediante escrito a darle contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.- En fecha 04 de febrero de 2015, el Tribunal, fijó los límites de la controversia aperturandose un lapso probatorio de ocho (08) días de despacho.- Ambas partes presentaron sus escritos de pruebas en fechas 09 de febrero de 2015, en lo que respecta a la parte demandada y en fecha 18 de marzo de 2015, en lo que respecta a la parte demandante y que serán analizadas en la motiva del fallo.- En fecha 17 de Junio de 2016, el Tribunal fijó oportunidad para el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública. Seguidamente, el día 22 de junio de 2016, siendo las 11:00 am día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N° 01, ambas partes y se llevó a efecto la audiencias de juicio. De esta manera, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando sin lugar la demanda y con lugar la Reconvención propuesta. Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 121 de la Ley Especial de la Materia, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los limites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación a la misma con su respectiva reconvención y posterior contestación, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera: ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA: Alegó la parte actora en el libelo de la demanda, que según consta de documento protocolizado por ante el Primer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 06 de agosto de 2013, bajo el Nº 19, folio 87, Tomo 30, es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación y su terreno propio, ubicada en el Barrio Canchancha, Avenida 13, signada con el Nº NC15A-70, entre calle 25 y 27, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila, y que así aparece en el documento contrato de arrendamiento del inmueble, pero que su dirección actual es Barrio Canchancha I, Avenida 15C, entre calles 25B y 25B, Nº 25A-70 de la nomenclatura Municipal y Código Catastral 231311U01008015003, que el terreno le pertenece según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de Enero de 1.991, bajo el Nº 7, Tomo 4, Protocolo 1° y la casa según documento Protocolizado en la mencionada Oficina Subalterna, en fecha 30 de Octubre de 1.992, bajo el Nº 03, Protocolo 1°, y que con dicho carácter se lo cedió en arrendamiento a la ciudadana OXALIDA CHACIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.308.031, según consta de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, fechado 26 de octubre de 2004, bajo el Nº 49, Tomo 56, y que el tiempo de duración lo fue por Seis (06) Meses, prorrogable por un periodo igual, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.- Afirma la parte actora que desde hace varios años le ha solicitado a la arrendataria la desocupación de dicho inmueble, con necesidad justificada, lo cual no ha sido posible hasta la presente fecha por la negativa reiterada de la arrendataria y que solicitó por ante La Superintendencia Nacional de Arrendamientos, la restitución de la posesión de conformidad con las causales 2da y 3era del artículo 91 de la Ley, cuya resolución de fecha 10 de agosto de 2012, habilita la vía judicial.- Alega la parte actora que necesita la desocupación del inmueble, por cuanto va a ser habitado por su hermano OTTO JAVIER COLINA GARCIA, titulado V- 7.971.926 y su grupo familiar, quien habita actualmente en un inmueble ubicado en la Urbanización La Marina, Sector 02, Vereda13, casa 16, Parroquia Juana de Ávila, vivienda que debe desocupar por estar opcionada, lo cual demostraran fehacientemente en la oportunidad procesal correspondiente conforme a lo establecido en el ordinal segundo (2do) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda y que es esa la razón por la cual demanda por DESALOJO a la ciudadana OXALIDA CHACIN, antes identificada y a tal fin consigna legajo de medios probatorios.- ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Alega la parte demandada que se le demanda por tener la cualidad pasiva para sostener las razones del presente juicio y así lo reconoce la parte actora al interponer su acción, por lo tanto, procede a Contestar la demanda Así: Afirma que la accionante, ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCÍA obra con temeridad y mala fe al interponer dicha acción en franca violación al Artículo 170 numeral 1° del Código de Procedimiento Civil, al no exponer los hechos conforme a la verdad, por su actuación al obrar con conocimiento de causa y sin embargo ha permitido este accionar con mala fe en detrimento de sus derechos.- Como punto previo, la demandada DENUNCIA FRAUDE PROCESAL de la actora y sus apoderados al interponer su acción, señalando sentencia del tenor siguiente en su extracto: Efectivamente, es preciso referirse a la coyuntura histórica que se está viviendo en el país. Con la entrada en vigencia de los textos normativos antes mencionados, se desarrolla un nuevo ordenamiento jurídico que permite entender las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y el respeto de los derechos fundamentales. En este sentido, las leyes in comento ofrecen una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias con sentido social, AL EXALTAR EL DERECHO A LA VIVIENDA SOBRE LOS DERECHOS ECONÓMICOS, para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 2 de nuestra Carta Magna, que establece como valores superiores del Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, la vida, la libertad, la igualdad, la solidaridad, la democracia y la responsabilidad social. Así se observa, como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece los principios que informan las relaciones de esta naturaleza, verbigracia, justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, responsabilidad social, sostenibilidad, participación, defensa, garantía del derecho del hogar, la familia, la maternidad, paternidad y de toda persona en situación de vulnerabilidad, entre otros principios enunciados en el artículo 3 eiusdem. En tal sentido, cabe resaltar que la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone de unas directrices o reglas interpretativas, que permiten a las autoridades respectivas involucradas en la implementación de la misma -especialmente al Poder Judicial-cumplir con los “Fines supremos en materia de arrendamiento”. Así, obsérvese como el artículo 5 establece lo siguiente: Artículo 5. La regulación jurídica y las políticas públicas en materia de arrendamiento, persiguen como fines supremos: ...Omissis... 3. Generar un marco jurídico... para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las personas en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas. 4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos. ...Omissis... 6. Que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias; especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir responsabilidades inherentes a la propiedad de dichos bienes, considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes. ...Omissis... 11. Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el asiento principal del hogar... 12. Erradicar los desalojos arbitrarios y combatir toda forma de presión y amenazas de desalojo por los particulares, así como los que fueran realizados por servidores públicos y servidoras públicas... 13. Garantizar los derechos de las personas, víctimas de desalojos arbitrarios, restituyéndolas en sus viviendas siempre que fuere posible u ofreciéndoles alternativas para la constitución de su hogar en otra vivienda, que no desmejore su condición de vida...”. (Negritas de la Sala). De la interpretación del artículo 5 parcialmente transcrito, se desprende que son fines supremos a observar en las relaciones arrendaticias: i) proteger y garantizar los deberes y los derechos de arrendadores, arrendadoras, arrendatarios y arrendatarias, en definitiva de todos los sujetos amparados en la ley; ii) brindar protección especial a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, al ser considerado como un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda, especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y jurídico; iii) hacer que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias, especialmente cuando tales formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda; iv) proscribir los desalojos y cualquier otra fórmula que sea utilizada como forma de presión y amenazas ya sea por particulares o servidores públicos, que impliquen trasgresión de los derechos y garantías protegidos por la Constitución y la Ley; v) ponderar la situación de los sujetos cuya tenencia de las viviendas constituya el asiento principal del hogar, vi) proteger en igualdad de condiciones a los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos, entre otros. En cualquiera de los casos, debe tenerse presente que el arrendamiento constituye un estado o fórmula transitoria empleada por los sujetos, bien por razones de trabajo, estudio, causas propias de la movilidad social o hasta obtener una vivienda digna definitiva que realice su derecho y desarrollo integral. Por su parte, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, anterior a la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, regula situaciones que afectan a numerosas familias por ser desposeídas de su lugar de vivienda, y que han sido afectadas por propietarios que han procurado medidas ilegales de desalojo, sin importar la condición de la familia que resultare afectada. Ciertamente, la exposición de motivos del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, pone en evidencia que “...En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada a la -voluntad sin regulación ni controles efectivos- de los propietarios o arrendadores... -destacando- que la causa de pérdida de sus hogares no se debe en muchos casos a la falta de pago como lo estipulaba la extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 parágrafo A, SINO AL EMPLEO DE ARGUMENTOS PERSONALES QUE ESCONDEN EL OBJETIVO FINAL –ESPECULAR, EVADIR CONTROLES, REALIZAR PRÁCTICAS ILEGALES DE TRASPASO, ENTRE OTROS-”. En otras palabras, entiende el legislador que “...un alto porcentaje de las familias afectadas por desalojo se encuentran solventes en sus pagos e ignoran...” los procesos judiciales en su contra, frente a otros, que aún cuando están en conocimiento de éstos acuden a las vías judiciales, sin encontrar respuestas inmediatas que repela Aun más, en el presente caso es necesario llamar la atención acerca del alcance de las nulidades que pueden producirse en el proceso, si se advirtiese la configuración de un fraude procesal, tal como lo señala el propio formalizante. Efectivamente, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal ha establecido que si en un juicio determinado se advirtiera el fraude procesal o se declarara la falsedad de situaciones creadas en el ámbito del derecho material, tendentes a provocar la aplicación indebida de una norma, tal declaratoria conduce ineludiblemente a la anulación de los actos o causas fingidas (Vid. sentencia Nro. 908 de fecha 4 de agosto de 2000, reiterada en sentencia del 19 de agosto de 2004. caso: Sip Associates S.A.). Ahora bien, el fraude procesal como ha quedado establecido constituye una categoría propia, y tiene como finalidad la declaratoria de nulidad del proceso o los procesos fraudulentos, mediante la declaratoria de inexistencia de los mismos, es decir, que se trata de una acción declarativa de nulidad, y en ningún caso indemnizatoria, como erradamente ha sido considerada por la recurrida al valerse para ello, de las normas delatadas como infringidas, sin que nada opte (sic) para que la parte agraviada pueda optar posteriormente a reclamar la indemnización producto del fraude ya declarado mediante una sentencia judicial firme...” Por otra parte, la Sala advierte que el juez superior constató la violación de los derechos fundamentales del arrendatario como fundamento para declarar el fraude, derechos estos cuya naturaleza es de orden público, como fue reconocido y consagrado en el artículo 6 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o sub arrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión de los anexos y accesorios que con ello se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”. Lo cual determina que deben prevalecer y ser respetados los derechos consagrados en beneficio del arrendatario, lo que comprende el derecho a seguir ocupando el inmueble Y LA PREFERENCIA PARA COMPRAR ÉSTE ÚLTIMO, tal como lo estableció el juez de la recurrida, derechos éstos que no podrán ser vulnerados, por lo que ninguna venta sobre el inmueble ni su registro podría celebrarse sin que se haya respetado al arrendatario ese derecho. En virtud los anteriores razonamientos, la Sala desestima la denuncia de infracción de los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil. Así se establece. .”. Por todas estas razones, es que debe valorarse que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, persigue “...garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente” y acudir a los “...procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda...”. Asimismo, es oportuno indicar que esta Sala se ha pronunciado sobre la aplicación del referido Decreto respecto de juicios que no tienen por causa la relación arrendaticia. Así en ponencia conjunta de fecha 1 de noviembre de 2011, Exp. Nro. 2011-000146, caso: Dhineyra María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, examinó la situación particular de un juicio de reivindicación, respecto del cual dejó asentado que la suspensión del proceso en curso o ya iniciado antes de la entrada en vigencia del referido decreto, procedería frente a alguna medida judicial o sentencia definitiva, que hubiese adquirido fuerza de cosa juzgada, cuya ejecución material comportase la desposesión material del inmueble ocupado como lugar de vivienda principal, por cuanto el propósito perseguido es evitar que se produzcan desalojos arbitrarios. Con ello resultó precisado, en el conocimiento de ese juicio particular de reivindicación, que la protección legal tiene lugar frente a la situación real y efectiva de que sea ordenado un desalojo mediante decisión o sentencia definitivamente firme, pues lo perseguido es impedir que su práctica resulte en una situación de terror y abuso que lesione gravemente a la persona o la familia que ha venido ocupando el inmueble como lugar de vivienda principal. Lo expresado se corresponde con lo expresado en el mencionado artículo 49 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el que se establecen mecanismos de protección del “…arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda…”. CON LA PUESTA EN VIGENCIA DE ESTOS NUEVOS INSTRUMENTOS NORMATIVOS SE VISLUMBRA UN MARCO JURÍDICO COMPLETO E INTEGRAL DE PROTECCIÓN DE LOS CIUDADANOS, PARTICULARMENTE A DE SU DERECHO A LA VIVIENDA, PUES LA LEY NO SE AGOTA EN LAS RELACIONES ARRENDATICIAS, SINO QUE COMPRENDE LOS JUICIOS DE OTRA NATURALEZA, EN LOS CUALES PUEDA RESULTAR AFECTADO LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES Y LEGALES DE QUIENES OCUPAN O HABITAN UN DETERMINADO INMUEBLE. EN ESTE PANORAMA, SIN DUDA, SON LOS ÓRGANOS JURISDICCIONALES COMPETENTES EN LA MATERIA, LOS QUE TIENEN EL ROL FUNDAMENTAL EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO MARCO REGULADOR, PARA ERRADICAR TODAS ESAS PRÁCTICAS ADVERSAS FUNDAMENTADAS EN NORMAS PRECONSTITU-CIONALES, QUE CONDUJERON A SITUACIONES DE INJUSTICIA AL AMPARO DE FORMALIDADES LEGALES QUE SUBORDINABAN LOS DERECHOS SOCIALES SOBRE LOS INTERESES ECONÓMICOS PERVERSOS. El fraude procesal es un atentado en contra de la administración de justicia, para engañar al ciudadano juez o para perjudicar derechos de terceros o derechos de una cualquiera de las partes involucradas en el juicio, en el caso de autos, la acción interpuesta tiene por fin ENGAÑAR O SORPRENDER LA BUENA FE DEL JUZGADOR y PERJUDICAR A MI MANDANTE Y SU FAMILIA A OBTENER EN PLENA PROPIEDAD LA VIVIENDA ARRENDADA.- Empleando la parte actora: ARGUMENTOS PERSONALES QUE ESCONDEN EL OBJETIVO FINAL –ESPECULAR, EVADIR CONTROLES, REALIZAR PRÁCTICAS ILEGALES DE TRASPASO, ENTRE OTROS.- En efecto, le ha escondido la parte actora y sus apoderados a la ciudadana juez, que por el otrora Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, curso expediente distinguido con el Nº 2.714-12, que por desalojo intentó la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA en contra de mi representada OXALIDA CHACIN, demanda esta que fue interpuesta por la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA, madre legitima de la ciudadana Maria Carolina Colina, con poder que acreditaba su representación, dicha demanda se fundamentó en las causales 2 y 4 del artículo 91 de la Ley Especial, pero como quiera que, dicha demanda no prospero, ante los alegatos que expuse en dicha oportunidad, las partes CONVENIMOS DE MANERA VERBAL, en celebrar un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA SOBRE EL INMUEBLE OBJETO DEL LITIGIO y así suscribimos el contrato respectivo y su renovación, no obstante que, la hoy demandante, no dio cumplimiento a sus obligaciones contractuales, pecando con conocimiento de causa, ya que la Institución Bancaria conjuntamente con BANAVIH , habían aprobado el crédito para finiquitar la negociación y la demandante y sus apoderados, NO FUERON AL REGISTRO SUBALTERNO A FIRMAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO, eso se lo ocultan a usted, ciudadana juez, y también le ocultan, los verdaderos argumentos personales para evadir su responsabilidad de cumplir con el PACTO SUT SERVANDO al celebrar la opción a compra, ya que su objetivo es ahora, QUERER VENDER EL INMUEBLE POR UN PRECIO MAYOR, tal como se lo manifestaron a mi mandante en carta misiva suscrita por el abogado JOSE ALEJANDRO GONZALEZ.- De igual forma le ocultan, que la vivienda que supuestamente esta viviendo su hermano OTTO JAVIER COLINA GARCIA, en la Urbanización San Jacinto o La Marina, sector 02, vereda 13 casa 16, es de la Única y Exclusiva Propiedad de la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA, esa ha sido la vivienda familiar de toda la vida de dicha señora y en especial de su hijo OTTO COLINA GARCIA y si supuestamente la van ha vender o la están vendiendo, ES POR QUE NO TIENEN NECESIDAD DE VIVIENDA, y lo que es más asombroso y así lo enseñan las máximas de experiencias, mi representada como madre, no va a vender un inmueble con todos los servicios públicos, bien ubicada, para irse a vivir en un barrio donde no conoce a nadie, además quien supuestamente va a vender es la madre de Maria Carolina y Otto Javier, se pregunta, para donde va ir a vivir entonces la señora Bárbara?, se va a ir sola? o se va a llevar a su hijo Otto para LOS MIAMIS E.E.U.U. A vivir con Maria Carolina?, La Jurisprudencia es muy sabia son ARGUMENTOS PERSONALES QUE ESCONDEN EL OBJETIVO FINAL –ESPECULAR, EVADIR CONTROLES, REALIZAR PRÁCTICAS ILEGALES DE TRASPASO, ENTRE OTROS y por ende perjudicarme en mis derechos e intereses y al derecho humano fundamental de ORDEN PUBLICO no relajables por el juez, ni por las partes de OBTENER la VIVIENDA mi representada y vivir en paz con su familia, por ello, EL FRAUDE PROCESAL DENUNCIADO, razón por la cual solicito declare lo inexistente del juicio de desalojo, más no así LA RECONVENCIÖN QUE PROPONDRE, por ser un juicio autónomo e independiente del que se ha proferido en forma fraudulenta y ello, sin dejar de advertir y así la opongo, LA COSA JUZGADA, ya que la causal invocada en esta causa de desalojo por necesidad de vivienda para el hermano de la accionante Otto Javier Colina García, ya fue dilucidada por nosotros, al dejar sin efecto la demanda que curso por ante el Juzgado Noveno de Municipio, al proceder a celebrar los Contrato de Opciones que he aludido, lo que significa QUE NO EXISTE NECESIDAD DE VIVIENDA, porque el que vende, lo vende porque no lo necesita para nadie.— La Actora y sus Apoderados, declaran la falsedad de situaciones creadas en el ámbito del derecho material, tendentes a provocar la aplicación indebida de una norma, tal declaratoria conduce ineludiblemente a la anulación de los actos o causas fingidas, tal como lo señaló La Sala Constitucional.- Por lo tanto, se niega y se rechaza punto por punto y como formando parte de un todo, la temeraria y fraudulenta acción que por desalojo ha incoado la demandante en contra de mi mandante, por ser falso de toda falsedad tanto los hechos como el derecho invocado, al obrar de mala fe en franco incumplimiento de los deberes de lealtad y probidad que reseña la buena fe contractual.- En forma In-Continentti, la parte demandada formula RECONVENCIÖN en los siguientes términos: Afirma que desde el 12 de marzo de 1999, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº V- 7.971.925 y de este domicilio, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada anteriormente en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo, hoy, día Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado, en el sector conocido antiguamente como parte de Santa Rosa de Tierra o Monte Claro Bajo, actualmente Comunidad o Barrio Canchancha, Avenida 15B, distinguida con el Nº 25A-70, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Linda con terreno que fue o es de CACTUSA C.A., hoy de Aura Elena Villalobos y Mide Veintidós Metros Lineales con Quince Centímetros aproximadamente (22,15Mts); SUR: Con terrenos de la referida compañía, hoy en día con propiedad que es o fue de Nancy La Cruz Márquez y Mide Veintidós Metros Lineales con Cincuenta y Dos Centímetros (22,52Mts); ESTE: Linda con terrenos que fue de CACTUSA C.A., hoy día con Martha Márquez y Brian Barros Betts, vía pública en proyecto intermedia y Mide Doce Metros Lineales ( 12,00Mts) y por el OESTE: Linda con terrenos de CACTUSA C.A, y Mide Once Metros Lineales con Dieciséis Centímetros (11,16Mts), con una superficie de terreno aproximadamente de Doscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Noventa y Dos Centímetros (253,92Mts2). Y que según la parte actora, hoy día dicho inmueble se ubica o tiene la siguiente dirección de acuerdo al nuevo Nº 231311UO8015003100 Código Catastral, Barrio Canchancha I, Avenida 15C, entre Calles 25ª y 25B, Nº 25A-70, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila. Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana Maria Carolina Colina García, según documento de bienhechurías Registrado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito del Municipio Maracaibo, bajo el Nº 03, Tomo 14, protocolo 1°, de fecha 30 de octubre de 1.992, e igualmente documento del terreno Notariado y luego Registrado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo y por ante la referida Oficina de Registro, el primero de fecha 26 de octubre de 1.990, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los libros de Autenticaciones y el segundo documento de fecha 18 de Enero de 1.991, bajo el Nº 7, Tomo 4, Protocolo (1°) Primero, llevados por ese Registro del Primer Circuito.- Que dicho contrato de arrendamiento se ha venido prolongando y prorrogando a través del tiempo, hasta que llegó a celebrar UN CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, producto del arreglo verbal que hizo con ocasión al juicio de desalojo que curso por el juzgado noveno de municipio Expediente 2.714-12, sobre el inmueble con su propietaria y no obstante ello, el contrato de arrendamiento aún se encuentra vigente, con la salvedad que ha estado realizando todos los trámites por ante la Oficina de BANAVIH, para su adecuación conforme lo ordena la nueva ley y estando al día con el pago de los cánones de arrendamientos.- Señala, que el día Ocho (08) de Agosto de 2013, se celebró y perfeccionó un CONTRATO DE OPCIÖN A COMPRA VENTA entre su persona OXALIDA CHACIN y la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.971.925, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su carácter de Promitente Vendedora, según consta de documento Autenticado en la Notaría Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia, anotado bajo el Nº 33, Tomo 41 de los libros respectivos.- Por medio del indicado contrato la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, se comprometió a venderle el inmueble de su única y exclusiva propiedad, antes identificado y cuyas dependencias son las siguientes: Dos Habitaciones, Una Sala Sanitaria, Una Sala Cocina, Una Sala Comedor, construida con pisos de cerámicas, paredes de bloques, techos de Plata-Banda y Acerolit, ventanas y puertas de madera, cercada totalmente de bahareque Que el precio de la venta se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 437.176,69), otorgando en ARRAS y como formando parte del precio la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.- 10.000,00) en dinero en efectivo y de legal circulación en el país, obtenido con mucho sacrificio ya trabaja de mantenimiento en el Hospital Militar de Maracaibo, tal y como se desprende de LA CLÁUSULA TERCERA del contrato supra mencionado, el cual le opone a la demandada, conforme a los alcances del artículo 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y ello, porque los ORIGINALES de todos los trámites se encuentran en los archivos de la propia Oficina Subalterna del Primer Circuito, ya que, por recomendaciones de dicha Oficina Registral, le informaron que no los RETIRARA, por ello, desde ya se solicita la respectiva prueba de INFORME por ante dicha Oficina Registral sobre su DOSSIER, como VERDAD de las declaraciones formuladas por los otorgantes en la negociación, ella, el Banco, la vendedora y demás intervinientes en la fallida negociación y la cantidad restante, esto es, CUATROCIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.- 427.176,69), serian cancelados al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro, para cuyo acto se fijó un plazo de Ciento Veinte (120) Días y una prorroga de Treinta (30) Días más, contados a partir de la firma del documento, con la SALVEDAD Y/O EXCEPCIÓN de que en la CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO, se dejó establecido lo siguiente: A LOS EFECTOS DE LA OBTENCIÓN DEL CREDITO BANCARIO A PARTIR DE LA FIRMA CIERTA DE ESTE CONTRATO SIC..SIC.., QUE SI UNA VEZ APROBADO POR EL ENTE BANCARIO LOS RECURSOS PARA LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA Y ENCONTRANDOSE EL DOCUMENTO EN EL REGISTRO INMOBILIARIO RESPECTIVO, FALTASEN LOS RECURSOS PROVENIEN-TES DE BANAVIH; ESTA OPCIÓN DE COMPRA SEGUIRÁ CON PLENA VIGENCIA HASTA TANTO EL ENTE OTORGUE LOS RECURSOS CORRESPONDIENTES; AUN Y CUANDO SE ENCUENTRE VENCIDO EL LAPSO ESTABLECIDO EN EL PRESENTE DOCUMENTO, LAPSO PAUTADO POR EXIGENCIA DE LA ENTIDAD BANCARIA.- Afirma que una vez celebrado y perfeccionado el contrato de opción a compra venta, continuó gestionando el crédito hipotecario que le permitiría pagar el monto restante y adquirir el inmueble ofrecido en venta por la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA y a tales efectos, cumplió con todos y cada unos de los requisitos administrativos y legales exigidos por la Institución Financiera Banco del Tesoro y Banavih, oficina 5 de julio C.C. Olímpico, quienes el día 23 de mayo de 2014, la llamaron para la firma del documento definitivo ante el Registro.- Siguiendo con el protocolo, la ciudadana THAIS OVALLES en su carácter de apoderada del Banco del Tesoro (Oficina 5 de Julio), se comunico vía telefónica con la ciudadana MARISOL BOHORQUEZ, apoderada de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, para informarle todo lo concerniente a la elaboración del cheque a nombre de su representada y para que se trasladara el día 23 de mayo de 2014 al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, con el fin de otorgar el documento definitivo de venta y su respuesta fue:…. QUE YA NO IBAN A VENDER EL INMUEBLE PORQUE QUERIAN UN AUMENTO DEL PRECIO…. Refiere que para el 18 de abril de 2013, habiendo ya cumplido con todas sus obligaciones contractuales, entendidas como: a) El pago de las arras por la opción a compra; b) Disponibilidad del dinero restante con recursos propios y mediante la aprobación del crédito hipotecario para la adquisición del inmueble y c) La tramitación y consignación del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, se encontró con la SORPRESA de RECIBIR una comunicación del abogado JOSÉ ALEJANDRO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº, 190.439, diciéndose obrar en nombre y representación de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, donde le comunica que: ….. No habiendo respuestas de la cancelación restante adicional a la cantidad aprobada y liquidada por el ente Bancario, es decir , los recursos provenientes de BANAVIH en el tiempo legal y oportuno, quedará sin efecto dicha opción de compra, debiendo como consecuencia de mutuo acuerdo hacerse una nueva opción, tomándose en cuenta un nuevo avalúo para la fijación de un nuevo precio o la desocupación y entrega del inmueble y que su representada RESOLVIÓ NO VENDER EL INMUEBLE…..; que falta de respeto y contradicción en dicho planteamiento y en total desconocimiento de las cláusulas contractuales y de las DIRECTRICES que en esta materia a formulado el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT, y que usted; Ciudadano juez, conoce a través de las distintas resoluciones emitidas por Banavih.- Ante esa situación se comunicó vía telefónica en varias oportunidades con la ciudadana MARISOL ISABEL BOHORQUEZ GUILLEN, titulada V- 8.507.998, quien tiene un poder de administración y disposición que le otorgó la ciudadana Maria Carolina Colina García y con quien siempre he discutido esta problemática y le manifestó que llamara y hablara con el Dr. Alejandro González y ella le dijo a Marisol Bohórquez, que el 23 de mayo era la firma en el Registro, que tenía que ir a firmar y, ella, le respondió, que por instrucciones de la opcionante –vendedora, NO IBA A FIRMAR, luego el día de la firma, la consultora externa del Banco del Tesoro, ciudadana THAIS ANDREINA OVALLE, se comunicó vía telefónica con la ciudadana MARISOL BOHORQUEZ y ésta le manifestó que no iba a firmar el señalado contrato de compra venta definitivo, del mismo modo el Registrador Subalterno, ese mismo día dejó constancia de la NO asistencia al acto del otorgamiento del documento definitivo por parte de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, y tampoco fue su apoderada judicial con poder de administración y disposición, ya que la ciudadana Maria Colina García y su mamá BARBARA ANTONIA GARCIA, se la mantiene viajando para Los MIAMIS EE.UU.- Señala que, habiendo cumplido con todos los trámites de documentación y estando disponible el producto económico de su propio peculio a través del respectivo cheque y el crédito otorgado por la Entidad Bancaria, la opcionante –vendedora no quiso o no quiere vender, porque quiere un aumento en la negociación, SITUACIÓN ESTA QUE ES INANCEPTABLE POR LA LEY y las directrices del Ministerio para la Vivienda y Hábitat, negándose a cumplir con sus obligaciones contractuales y específicamente a realizar el traspaso legal de la propiedad ofrecida en venta, lo que demuestra la contumacia y la mora por parte de dicha ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA en el cumplimiento de su obligación de hacer establecida en el contrato de opción a compra, conforme a los parámetros establecidos en el artículo 1.269 del Código Civil “… .. Si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención,…. no obstante que, en esta materia por disposición del Gobierno de la República a través de Banavih, los contratos de opción a compra por crédito hipotecario NO TIENEN FECHA DE VENCIMIENTO.- Manifiesta como punto IMPORTANTE el saber y entender y que Usted; debe tomar en cuenta como MAXIMA DE EXPERIENCIA, todas las ganas, todas las diligencias, todo el sacrificio, el dinero y el tiempo invertido para adquirir el inmueble ofrecido en venta y cumplir con todas sus obligaciones; …. A tales fines tramitó oportunamente la documentación requerida, prestó dinero y completó con sus ahorros, hizo diligencias varias ante el Banco del Tesoro y Banavih, viajes a Caracas para la aprobación del crédito, cancelación de derechos ante la Oficina de Registro Subalterno, los cuales están consignados junto con el documento definitivo de venta QUE REPOSA en el Registro y otros que posee y adjunto con este escrito de contra demanda y ahora la opcionante vendedora se niega a cumplir con sus obligaciones, lo que lleva a concluir, que desde el principio, la intención de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, fue aprovecharse de ella, NECESIDAD DE VIVIENDA, y económicamente (enriquecimiento sin causa) al despojarla de las arras para estafarla con la promesa de venderle el inmueble, conducta esta que se encuentra muy alejada de LA BUENA FE CONTRACTUAL y que los contratantes se deben con sus consecuencias y derivados.- Afirma que, utilizando, la sana lógica y las máximas de experiencias, entenderá su preocupación ya que para la tramitación y obtención de la documentación completa y puesta en regla del inmueble ofrecido en venta, invirtió mucho tiempo, dinero y sacrificio, comprendidos entre pagos de gestores, abogados, impuestos, documentación, planos, certificados de solvencias, informes técnicos de avalúo, certificaciones de gravámenes, requisitos administrativos, viajes a caracas para procurar la aprobación del crédito, en fin todo lo que un contratante responsable debe hacer, esa es la razón, por la cual, posee toda la documentación original del inmueble y la ha consignado en parte en el Registro Subalterno adjunto a este escrito de reconvención en copias fotostáticas y como elementos probatorios de sus afirmaciones de hechos y cuyos originales se encuentran en el expediente de la Oficina de Registro del Primer Circuito, como antes lo manifesté y que en su oportunidad se requerirán los mismos a través de la prueba de INFORMES.- Refiere, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.- Que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos, tal como lo establecen los artículos 1.159,1.160 y 1.167 de la Ley Sustantiva Civil, en donde se subsumen perfectamente los supuestos de hechos anteriormente narrados, en el sentido de que existe por parte de la ciudadana Maria Carolina Colina García, un claro y contumaz incumplimiento de las cláusulas contractuales del contrato de opción a compra venta celebrado y perfeccionado el 08 de agosto de 2013, mediante el cual se compromete e realizarle a mi mandante la tradición legal del inmueble ofrecido en venta, incumpliendo su obligación de hacer, que comporta la realización por parte de dicha ciudadana de un conjunto de trámites personalísimos tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, estampando su firma.- Por ello, es que viene en este acto a reconvenir, como en efecto, reconviene a la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.971.925, domiciliado en el Municipio Maracaibo estado Zulia, para que CUMPLA CON LAS CLAUSULAS CONTRACTUALES Y REALICE LA TRADICIÓN LEGAL DE LA PROPIEDAD del inmueble ANTES IDENTIFICADO, mediante el otorgamiento del documento definitivo o a ello, sea condenada por el Tribunal, con la VARIANTE de que ahora solicita como formando parte de esta demanda que el Tribunal, oficie A LAS OFICINAS DE BANAVIH, para que mediante sus expertos le realicen un AVALUO al inmueble y determinen su precio justo y en caso contrario de que la demandada no convenga en la demanda, se pide que la sentencia a dictarse se tenga como justo titulo de propiedad para su Registro de conformidad con lo establecido en los artículos 1920 numeral 4° y 1924 del Código Civil. Estima su acción en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).- que equivalen a cero coma, doscientos treinta y seis punto veintidós (U/T 0, 236,22). Por ultimo solicitó al Tribunal que admita la presente reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- y declare: PRIMERO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana OXALIDA CHACIN contra de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA CHACIN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA. SEGUNDO: Se oficie al Banco del Tesoro por vía directa o por intermedio de SUDEBAN (Oficina 5 de Julio C.C. Olímpico) de la ciudad de Maracaibo estado Zulia, para que remita al Tribunal, toda la información requerida con sus anexos y soportes en relación al crédito hipotecario que le fue otorgado a mi representada para la adquisición de la vivienda o inmueble familiar ya identificado y en el mismo sentido SE OFICIE a la Oficina de Registro del Primer Circuito de Maracaibo y remitan la información y documentación que se realizaron para la firma y otorgamiento del documento definitivo.- TERCERO: Se ordene a la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, a realizar la Tradición Legal de la Propiedad del inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada anteriormente en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo, hoy, día Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado, en el sector conocido antiguamente como parte de Santa Rosa de Tierra o Monte Claro Bajo, actualmente Comunidad o Barrio Canchancha, Avenida 15B, distinguida con el Nº 25A-70, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Linda con terreno que fue o es de CACTUSA C.A., hoy de Aura Elena Villalobos y Mide Veintidós Metros Lineales con Quince Centímetros aproximadamente (22,15Mts); SUR: Con terrenos de la referida compañía, hoy en día con propiedad que es o fue de Nancy La Cruz Márquez y Mide Veintidós Metros Lineales con Cincuenta y Dos Centímetros ( 22,52Mts); ESTE: Linda con terrenos que fue de CACTUSA C.A., hoy día con Martha Márquez y Brian Barros Betts, vía pública en proyecto intermedia y Mide Doce Metros Lineales ( 12,00Mts) y por el OESTE: Linda con terrenos de CACTUSA C.A, y Mide Once Metros Lineales con Dieciséis Centímetros (11,16Mts), con una superficie de terreno aproximadamente de Doscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Noventa y Dos Centímetros (253,92Mts2). Y que según la parte actora, hoy día dicho inmueble se ubica o tiene la siguiente dirección de acuerdo al nuevo Nº 231311UO8015003100 Código Catastral, Barrio Canchancha I, Avenida 15C, entre Calles 25A y 25B, Nº 25A-70, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila. Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana Maria Carolina Colina García, según documento de bienhechurías Registrado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito del Municipio Maracaibo, bajo el Nº 03, Tomo 14, protocolo 1°, de fecha 30 de octubre de 1992, e igualmente documento del terreno Notariado y luego Registrado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo y por ante la referida Oficina de Registro, el primero de fecha 26 de octubre de 1.990, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los libros de Autenticaciones y el segundo documento de fecha 18 de Enero de 1.991, bajo el Nº 7, Tomo 4, Protocolo (1°) Primero, llevados por ese Registro del Primer Circuito. o de lo contrario se tenga la sentencia como Justo Titulo de Propiedad, para su registro. Como antes se dejo expresado.- CUARTO: Se condene en costas y costos a la parte demandada conforme a los alcances del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con lo establecido en los artículos 174 y 218 del Código de Procedimiento Civil, solicito al Tribunal que la citación de la demandada MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, se practique en la persona de sus apoderados judiciales JOSE ALEJANDRO GONZALEZ y NELSON GONZÁLEZ VALBUENA, identificados en actas. CENTRO Comercial Socuy, Mezanine, oficina 26, Avenida 4 Bella-Vista o a la ciudadana MARISOL ISABEL BOHORQUEZ RINCON, con poder de administración y disposición, ya que la demandada por reconvención se la mantiene es viajando para los E.E.U.U., ya le señalare al Alguacil del Tribunal, la dirección de dicha apoderada en la ciudad de Maracaibo Estado Zulia, o en cualquier otro lugar donde se le encuentre dentro de los limites territoriales de la jurisdicción del Tribunal.- Igualmente y para todos los efectos del juicio, indica como domicilio procesal el inmueble objeto del litigio de opción a compra, ya que allí, habita con su familia.- CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN En fecha 15 de Enero de 2015, los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, abogados José Alejandro González y Nelson González Valbuena, consignaron escrito de contestación a la reconvención, señalando que ratifican en todas y cada unas de sus partes, tantos los hechos como el derecho invocado en la demanda de DESALOJO.- Afirma que los hechos que conforman la necesidad de desocupar el inmueble para habitarlo el hermano de su representada se encuentran contenido en los documento Registrados y/o certificados como lo son el contrato de opción a compra y las partidas de nacimiento que corren insertas en actas y que la forma genérica como la demandada contestó la demanda podría conducir a la confesión presunta.- Que el contrato de opción a compra fue otorgado como contrato autónomo e independiente y en consecuencia se deriva de una convención entre comprador y vendedor sobre las condiciones de una futura compra-venta, tal como es el caso especifico, negando que la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra deba tramitarse por el juicio oral.- Negó que su mandante haya celebrado contrato de arrendamiento con la demandada el 12 de marzo de 1.999, negó que el contrato de opción a compra se haya derivado de un arreglo verbal y con ocasión al juicio de desalojo que curso por ante el Juzgado Noveno de Municipios, expediente 2714-12, y que lo cierto es que, el 08 de agosto de de 2013, se celebró dicho contrato que venció el 05 de enero de 2014, fecha en la cual la demandada no tenia el dinero para cancelar el precio de la negociación, niega que la demandada haya realizado todos los trámites por ante la Oficina de BANAVIH en su tiempo oportuno.- Niegan que la apoderada del Banco del Tesoro THAIS OVALLES, se haya comunicado vía telefónica con la ciudadana MARISOL BOHORQUEZ, para informarle sobre la elaboración del cheque y que el 23 de mayo de 2014, era el otorgamiento del documento y que esta le haya respondido que ya no va a firmar el documento, niega que los contratos de opciones a compra no tengan fecha de vencimiento por disposición de ley o gubernamental, finalmente impugnan los documentos cursantes a los folios 71,92,93 y 94 del expediente, solicitando la declaratoria sin lugar de la reconvención.- DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN Debe entonces observar y analizar esta operadora de justicia los medios probáticos para subsumirlo a los hechos en adaptación del derecho conforme a los alcances del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, Docnal y Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez aportadas al proceso pertenecen al mismo y escapan a la esfera jurídica de su promovente, razón por la cual, el Juez está en la obligación de analizarlas y emitir pronunciamiento conforme a los principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, en ese sentido entra al análisis de las mismas. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA La parte accionante-reconvenida, por intermedio de su Apoderado Judicial, con el libelo de la demanda, promovió e hizo evacuar las siguientes probanzas: - Consignó Resolución Asunto S-00-2014-2012 de fecha 10 de agosto de 2012, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región-Zulia, donde se habilita a la parte demandante para que acuda a la vía judicial y que este Tribunal, aprecia y valora en cuanto a su contenido literario, del Organismo del cual emana y por constituir un documento público administrativo, no impugnado de manera especifica por la parte demandada-reconviniente en conformidad con la Ley.- Así Se Establece  Produce documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo , de fecha 18 de enero de 1.991, bajo el Nº 7, protocolo 1°, Tomo 4°, y otro de fecha 30 de octubre de 1.992, bajo el Nº 3, Tomo 14°, Protocolo 1°, así como instrumento aclaratorio de propiedad de fecha 06 de agosto de 2013, asentado en la misma Oficina Subalterna bajo el Nº 479.2013.3.1054 e inscrito bajo el Nº 19, folio 87, Tomo 30 de 2013 que acredita la propiedad del inmueble a favor de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA, y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno, impugnado por la parte contraria, como documento público Erga Omnes conforme a Ley. Así se establece.-  Produjo de igual forma documento Contrato de Arrendamiento de fecha 26 de octubre de 2004, autenticado por ante la Oficina Notarial Décima de Maracaibo, bajo el Nº 49, Tomo 56 los libros respectivos que constituye la base de su pretensión, y que este Tribunal, le atribuye valor y efectos jurídicos conforme a la Ley y como documento auténtico que ambas partes reconocieron, en la certeza que entre ellos hubo dicha relación contractual.- Así se declara.-  Promueve la parte actora-reconvenida acta de nacimiento de los ciudadanos MARIA CAROLINA COLINA Y OTTO JAVIER COLINA y que este Tribunal aprecia y valora como documento público por excelencia en cuanto al contenido de su literatura que acredita el carácter de hermanos de ambos ciudadanos a los efectos de este juicio.- Así se determina.-  Consignó la parte actora reconvenida contrato de OPCIÖN A COMPRA VENTA celebrado entre la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA y la ciudadana LORENY VERONICA MONTIEL VALLES, de fecha 28 de julio de 2014, cuya vigencia lo fue de ocho (08) meses a la fecha de su autenticación, en señalamiento de que el inmueble es de la propiedad de la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA, ubicado en la Urbanización La Marina, Sector Dos, , vereda 13, casa 16, contrato este, que se le atribuye valor probatorio en cuanto a las partes que lo suscriben por su autenticidad ante Notario Público y por el hecho de no haber sido impugnado ni pasiva ni activamente por la parte demandada, pero que conforme a los alcances del artículo 1.166 del Código Civil, no le es oponible a la demandada por no haber sido suscrito por la misma.- Así Se Establece  CON SU ESCRITO DE PRUEBAS  La parte actora, ratificó todas y cada unas de las documentales que consignó conjuntamente con el libelo de la demanda y que este Tribunal, ya hizo pronunciamiento de las mismas.- Así se Establece.-  Promueve la testimonial de los ciudadanos Isidoro Mejías Pérez, Raúl Emilio Santrich Lobelo y Manuel Delgado Arévalo.- quienes no comparecieron a la audiencia oral, por lo tanto este Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ellos. Así se establece.- TESTIMONIALES: Al momento de la celebración de la audiencia de juicio la parte actora trajo como testigo al ciudadano ISIDORO MEJIA PEREZ, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E.- 874.761, quien rindió su respectiva declaración y manifestó ser amigo de la parte actora, siendo además que de la pregunta realizada por el abogado IVAN PEREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 26.096, apoderado de la parte demandada que textualmente dice lo siguiente: ¿Diga el testigo qué lo motivó a declarar en esta causa?. Respondió: La Señora y su hija son mis amigos. En consecuencia observa esta juzgadora que existe una causal que le impide ser testigo en juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se hace imperante para quien decide desechar la testimonial rendida por el mencionado ciudadano, siendo además que como se ha establecido por la Jurisprudencia y la Doctrina un solo testigo no hace plena prueba en juicio. Así se decide.- PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE La parte demandada-reconviniente promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas con su escrito de contestación a la demanda:  Promueve Constancia emitida por el ciudadano Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, folio (72), de cuya literatura el funcionario deja constancia de que en fecha 23 de mayo de 2014, la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, no asistió al acto de otorgamiento del documento de venta con hipoteca, si estando presente la representante del Banco del Tesoro y la ciudadana Oxálida Josefina Chacin; De igual forma consignó Constancia emitida por CAFUCAMIDE, Caja de Ahorros de los Trabajadores Civiles del Ministerio del Poder Popular para la Defensa, donde refiere que dicha Institución, aprobó crédito para la constitución de una hipoteca de segundo grado a nombre de la asociada OXALIDA CHACIN, en referencia al inmueble objeto del litigio, folio ( 92), y así mismo consignó, Comunicación dirigida por ( BANAVIH), folio (94), a la Institución CAFUCAMIDE en relación al préstamo hipotecario solicitado, autorizando la autorización de la respectiva hipoteca, dichos medios probáticos fueron impugnados por la representación judicial de la parte actora y en ese sentido, observa el Tribunal, que dicha impugnación fue hecha de manera genérica y no puntual para tratar de enervar su eficacia probatoria, siendo la impugnación pasiva un medio de ataque dirigido a evidenciar la falta de veracidad, fidelidad o legitimidad del instrumento impugnado, existiendo dos medios de impugnación ( ACTIVA Y PASIVA), la activa se da cuando se ataca el documento mediante la respectiva tacha de falsedad, entre tanto que en la pasiva, se debe indicar el medio que se desconoce y sus motivos, las negaciones genéricas no constituyen un ataque a los medios de prueba, por lo tanto, al atacarse de manera pasiva un instrumento, no solamente se debe ser especifico, puntual y circunscrito a determinada circunstancia del documento, sino que, se tiene que demostrar en juicio por parte del impugnante el porque el instrumento no es veraz, fidedigno o legitimo, en razón de lo expuesto, el Tribunal, desestima la aludida impugnación y le atribuye pleno valor probatorio a los referidos documentos de conformidad con la ley.- Así Se Declara.-  Produce la demandada-reconviniente el Contrato de Opción a Compra Venta de fecha 08 de agosto de 2013, bajo el Nº 33, Tomo 41, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, fundamento de la Reconvención propuesta y suscrita por las partes inmersas en este litigio, y al no ser dicho instrumento, desconocido, tachado e impugnado por el adversario, el mismo, adquiere su valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y siguientes del Código Civil.- Así Se Establece  Consigna la demandada-reconviniente misiva o carta dirigida por el profesional del derecho JOSE ALEJANDRO GONZALEZ, arrogándose la cualidad de apoderado judicial de la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, a la ciudadana OXALIDA CHACIN, la misma no fue desconocida, ni mucho menos tachada de falsa por el adversario, razón por la cual, el Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con la ley y en cuanto al contenido de su literatura. Así Se Establece  Con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada-reconviniente, produjo las siguientes pruebas.-Solicitó prueba de experticia-avaluó del inmueble de conformidad con el artículo 18 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y a tal fin se libraron los oficios correspondiente ( 088-15, de fecha 25 de marzo de 2015) y a la fecha la referida Institución no le ha respondido al Tribunal, por lo que dicha prueba sobrepasó el limite de su evacuación, razón por la cual, el Tribunal, se abstiene de emitir pronunciamiento de la misma, al no evacuarse en conformidad.- Asi Se Establece.- • Promueve, la prueba de Informe dirigida al Registrador Público del Primer Circuito sobre el Dossier o expediente administrativo en relación a la negociación de opción a compra y a tal fin se libró el oficio correspondiente (089-15, de fecha 25 de marzo de 2015-11-30 • Se pide Información, como prueba dirigida al Banco del Tesoro, y a tal fin se libró oficio ( 090-15, de fecha 25 de marzo de 2013), prueba esta que fue recibida por el Tribunal y agregada a las actas en fecha 14 de mayo de 2015, con sus respectivos anexos remitidos por dicha Institución Bancaria, informando que a la ciudadana Oxálida Chacin, le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos propios por Bolívares (Bs.- 350.000,00), en fecha 260de mayo de 2014, y que la firma del inmueble no se realizó por ausencia del vendedor , por lo tanto, este Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- • Solicita prueba de Informe para con el Juzgado Noveno de Los Municipios Maracaibo, en relación al expediente Nº 2714-2012, DEMANDA DE DESALOJO que curso por dicho Tribunal, y si el mismo culminó por desistimiento de la parte actora BARBARA ANTONIA GARCIA, obrando en representación de su hija MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, a tal fin se libró el oficio correspondiente ( 091-15, de fecha25 de marzo de 2015), prueba esta que fue recibida y agregada por el Tribunal, en fecha 27 de abril de 2015, y que este Tribunal, le atribuye valor probatorio al contenido de la información y en fundamento al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- Así Se Establece - Consignó copia certificada del libelo de la demanda que cursó por ante el Juzgado Noveno de Los Municipios Maracaibo, incoada por la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA, obrando en representación de su hija MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, en contra de la ciudadana Oxálida Chacin, donde en el capitulo segundo de los hechos, se destaca que la actora afirma que: El 12 de marzo de 1.999, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana oxálida chacin, y que este Tribunal, aprecia y valora conforme a ley, en la certeza del punto debatido que relaciona el inicio de la relación arrendaticia.- Así Se Declara.- - Consigna la demandada-reconviniente, varios recibos de pagos de cánones de arrendamiento, en propósito de acreditar su solvencia inquilinaria y que este Tribunal, desestima en su apreciación o valoración pues los mismos no guardan relación con la materia discutida, esto es, necesidad de vivienda y opción a compra. Así Se Establece.- FRAUDE PROCESAL En efecto, la parte demanda-reconviniente en su escrito de contestación a la demanda y formal reconvención alegó o denunció el fraude procesal, bajo el argumento que, la parte actora pretende ENGAÑAR O SORPRENDER LA BUENA FE DEL CIUDADANO JUEZ, demás esta, traer a colación lo que en doctrina y jurisprudencialmente se ha establecido como fraude procesal, en esencia… maquinaciones dolosas…, para perjudicar a las partes o a un tercero en juicio en el caso de autos, la accionante propone su acción como un derecho subjetivo procesal y abstracto en tutela de sus derechos, esto es, demanda el Desalojo por Necesidad de Vivienda, ello, en modo alguno constituye una distorsión que pueda desnaturalizar la función de la administración de justicia, ya que no puede hablarse de una ficción o simulación del proceso con fines diferentes a los que conlleva el mismo, esto es, solución de conflictos, así como tampoco se ven utilizados artificios o manipulaciones para conseguir fines distintos a los que los órganos de justicia fueron creados, no estructurándose perjuicios para las partes o terceros, tanto es así, que la parte actora, no actúa a espaldas de la demandada, antes por el contrario, la llama a juicio, cosa distinta es, que el actor no haya narrado los hechos conforme a la verdad que sanciona el artículo 170 del Código de procedimiento Civil, ello, no constituye FRAUDE PROCESAL, a lo sumo, falta de Ética Profesional, en consecuencia es infundada la denuncia de fraude procesal.- Así Se Establece.- Por otro lado, se observa que de conformidad con la materia que se discute ORDEN PUBLICO y los derechos fundamentales en juego, derecho a la vivienda, hubo de abrazarse las acciones interpuestas por el procedimiento especial oral de la Ley Especial Arrendaticia atendiendo al contenido del artículo, 52, que refiere la conexión de la causa.- Asi Se Decide.- Analizadas como han sido las probanzas de autos, se observa que la acción de desalojo esta fundamentada en la NECESIDAD DE VIVIENDA, que la demandante alega a favor de su hermano, OTTO JAVIER COLINA GARCIA, y fundamenta la misma, en un Contrato de Opción a Compra, que tiene celebrado la ciudadana BARBARA ANTONIA GARCIA, con la ciudadana LORENY VERONICA MONTIEL VALLES, sobre un bien inmueble propiedad de dicha ciudadana Bárbara García, ubicado en la Urbanización La Marina e identificado en el expediente, se observa, que la demandante en consecuencia, no es la propietaria del inmueble opcionado, siendo dicho contrato provocado y sin concreción pues su fecha de vencimiento lo fue (28-03-2015), escondiéndose con el aludido contrato de opción a compra provocado los controles que cercenarían la obtención de la vivienda, no hay constancia en actas que la negociación se haya efectuado, por lo que, la supuesta necesidad de vivienda no existe, la prueba de la necesidad de vivir o ocupar un inmueble, no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación, pues un contrato de opción a compra, de arrendamiento o una factura no serian jamás pruebas documentales directas de la necesidad que pueda tener el propietario o su familiar , ya que los mismos, solo acreditan dicha circunstancia, esto es, contratos de arrendamientos, de opción a compra u otros, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario, realmente como lo afirma la demandada, .. Quien vende un inmueble, NO TIENE NECESIDAD DEL MISMO y la actora ofreció en venta a la demandada el inmueble objeto del litigio ubicado en el sector Canchancha I, por lo que, la parte actora-reconvenida en relación a la mentada necesidad, NO LOGRÖ DEMOSTRAR CON PRUEBA CONTUNDENTE, tal como lo señala el……. antes identificado.- Entre tanto que, la parte demandada reconviniente alegó, que la negociación definitiva no se produjo, ante el hecho que, la parte actora reconvenida no dio cumplimiento al contenido de las Cláusula Contractuales, esto es, porque no se presentó en fecha 23 de mayo de 2014 a otorgar el documento definitivo de compra-venta, circunstancia esta que fue corroborada por el respectivo Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según constancia que corre al folio (71) del expediente, al señalar que no estuvo presente la vendedora, quedando demostrado en actas con las documentales o medios probáticos ya analizados y valorados, que la demandada, pago y/o canceló las arras del contrato, que le fue aprobado su crédito hipotecario, que tramitó por ante el Registrador las diligencias necesarias para el otorgamiento del documento, que la Institución financiera elaboró el cheque respectivo, es decir, que realizó todas las diligencias como un buen padre de familia para concretar la negociación.- Ahora bien, si tomamos en consideración lo establecido en el Artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, y lo concatenamos con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte final señala: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.” La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato. Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colación el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente: En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe … Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades. La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. GONZALEZ PEREZ, Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.) Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho. Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. José Melich -Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752. Refiere el autor argentino Ramella, en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”, por lo tanto, el acreedor en base a la buena fe tiene el deber de colaborar (cooperar) con su deudor, para que este último pueda cumplir con su obligación, es decir, que no es posible ante un hecho propio del acreedor, que el deudor se vea imposibilitado a cumplir con su obligación. La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho. Para Fernando Vidal, “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.” Para la Jueza Roxana Jiménez, la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”. En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimientote las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante. Un Juez, - según palabras del gran jurista argentino Guillermo A. Borda -¬ al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345). Siguiendo el criterio de José Melich-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45: (…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…) Ahora bien, que debe entenderse por buena fe contractual, lo esclarece el insigne civilista patrio JOSE MELICH ORSINI, en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, Editorial Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas, Caracas, Venezuela. 2007: La buena fe de la que se habla aquí no es la mera “buena fe subjetiva” (estado de ignorancia o de errónea creencia sobre la existencia o las consecuencias de una cierta situación jurídica), sino la llamada “buena fe objetiva”, que Messineo describe así: “la exigencia de la buena fe objetiva (lealtad) por parte de los contratantes (acreedor y deudor) significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor puede rehusarse en dar menos, en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de la probidad, habida cuenta de la finalidad del contrato. En los contratos bilaterales y en especial, en los sinalagmáticos perfectos surgen para las partes un cúmulo de obligaciones recíprocas, de tal manera que el deudor está obligado para con el acreedor y viceversa, en el cumplimiento de los deberes que le impone el negocio jurídico celebrado, por lo tanto, existe un deber de correspondencia entre ambas partes y del análisis exhaustivo de las actas procesales, se evidencia, que real y efectivamente las partes celebraron la vinculación jurídica a la cual hacen referencia en el escrito de contestación y reconvención, constando de las actas procesales como un hecho no controvertido que el precio convenido para la negociación definitiva lo fue de (Bs. 437.176,69); que la Compradora le entregó a la demandante la cantidad de (Bs. 10.000,00) y que el saldo restante, esto es, (Bs. 427.176,69) sería pagado al momento del otorgamiento del documento definitivo; y como hecho controvertido esencial, según lo afirmado por la parte demandada reconviniente que la parte actora reconvenida no asistió a la oficina Registral a concretar la negociación para lograr la protocolización de la venta del inmueble, vulnerando así el derecho de la opcionante compradora al perfeccionamiento del contrato, y por ende su derecho a obtener una vivienda digna, adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias, puntualiza el Artículo 82 de nuestro Texto Constitucional como Proyecto de Vida Humanitario, ya que ese derecho a una vivienda digna no es solamente obligación del Estado sino que en base al principio de la corresponsabilidad social, es una obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas de este país.- En base a lo antes expuesto, no le cabe la menor duda a ésta Operadora de Justicia y en libre convicción y conforme a la sana crítica, que efectivamente la parte demandante no dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se contrae el aludido contrato de opción a compra, en especial, al hecho cierto que la parte accionante, no cumplió con su deber de probidad y lealtad en relación a la buena fé contractual, razón por la cual, la demanda ha de sucumbir en el fracaso y la reconvención ha de declararse con lugar en la dispositiva del fallo.- Así se declara.- DISPOSITIVO: Por los fundamentos expuestos este Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por DESALOJO (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA contra la ciudadana OXÁLIDA JOSEFINA CHACIN.- SEGUNDO: Se Declara CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana OXALIDA JOSEFINA CHACIN, antes identificada, en consecuencia, se le ordena a la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, lo siguiente: .- Se ordena a la ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, a realizar la Tradición Legal de la Propiedad del inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada anteriormente en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo, hoy, día Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado, en el sector conocido antiguamente como parte de Santa Rosa de Tierra o Monte Claro Bajo, actualmente Comunidad o Barrio Canchancha, Avenida 15B, distinguida con el Nº 25A-70, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Linda con terreno que fue o es de CACTUSA C.A., hoy de Aura Elena Villalobos y Mide Veintidós Metros Lineales con Quince Centímetros aproximadamente (22,15Mts); SUR: Con terrenos de la referida compañía, hoy en día con propiedad que es o fue de Nancy La Cruz Márquez y Mide Veintidós Metros Lineales con Cincuenta y Dos Centímetros ( 22,52Mts); ESTE: Linda con terrenos que fue de CACTUSA C.A., hoy día con Martha Márquez y Brian Barros Betts, vía pública en proyecto intermedia y Mide Doce Metros Lineales ( 12,00Mts) y por el OESTE: Linda con terrenos de CACTUSA C.A, y Mide Once Metros Lineales con Dieciséis Centímetros (11,16Mts), con una superficie de terreno aproximadamente de Doscientos Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Noventa y Dos Centímetros (253,92Mts2). Y que según la parte actora, hoy día dicho inmueble se ubica o tiene la siguiente dirección de acuerdo al nuevo Nº 231311UO8015003100 Código Catastral, Barrio Canchancha I, Avenida 15C, entre Calles 25A y 25B, Nº 25A-70, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila. Previo el cumplimiento de los trámites administrativos respectivos ante las Instituciones correspondientes.- Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana Maria Carolina Colina García, según documento de bienhechurias Registrado por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito del Municipio Maracaibo, bajo el Nº 03, Tomo 14, protocolo 1°, de fecha 30 de octubre de 1992, e igualmente documento del terreno Notariado y luego Registrado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo y por ante la referida Oficina de Registro, el primero de fecha 26 de octubre de 1.990, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los libros de Autenticaciones y el segundo documento de fecha 18 de Enero de 1.991, bajo el Nº 7, Tomo 4, Protocolo (1°) Primero, llevados por ese Registro del Primer Circuito. O de lo contrario se tenga la sentencia como Justo Titulo de Propiedad, para su registro. Y como título suficiente en Derecho para realizar la trascripción registral prevista en los Artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil, imponiéndosele al Registrador Inmobiliario o la dependencia administrativa que ejerza tal potestad, la obligación de realizar la inserción protocolar correspondiente para el caso que la demandante reconvenida ciudadana MARIA CAROLINA COLINA GARCIA, no cumpla con el otorgamiento del documento por ante la Oficina de Registro respectivo. QUINTO: Conforme a los alcances del Artículo 274 de la Ley Adjetiva Civil, se condena en costas a la demandante de autos, ya identificada, por resultar vencida totalmente en la presente causa.- PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.- Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR D EMEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintinueve (29) días del mes de Junio de dos mil dieciséis (2016). AÑOS: 206° de la Independencia y 197° de la Federación.- La Jueza, Abog. MARIA IDELMA GUTIERREZ V – El Secretario, Abog. GASTON GONZALEZ URDANETA En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las once y cuarenta minutos de la mañana (11:40 am). El Secretario, Abog. GASTON GONZALEZ URDANETA