TSJ Regiones - Decisión

Exp. 1920-2009
Sentencia No. 116-2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: JULIO CESAR MORALES RINCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 7.694.015, domiciliado en el Municipio Libertador del Distrito Capital.

DEMANDADA: ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 17.280.875 domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Veintinueve (29) de Octubre de 2009, admitida en fecha Dos (02) de Noviembre de 2009, presentada por el ciudadano ANGEL ADONAY MARQUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 53.588, procediendo con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, ya identificado, en contra de la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, plenamente identificada en actas.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Que en fecha 10 de Febrero de 2009, su representado celebró un contrato de Opción de Compra Venta, por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 9, Tomo 11, de los libros respectivos, con la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, plenamente identificada, sobre un inmueble propiedad de su representado, constituido por un apartamento para habitación, distinguido con el Nº 2-8, situado en la planta segunda, al norte de la Torre Cumaná, del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, ubicado entre las calles 93 (Avenida Padilla) y 95, con avenidas 12 y 14, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual adquirió conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha seis (06) de Abril de 2001, bajo el N° 25, Tomo 2, Segundo Trimestre, cuyas medidas, linderos y demás datos identificatorios constan en el documento de adquisición del inmueble, en dicho contrato se estableció el precio de venta del inmueble, y se convino en fijar el precio de la Opción de Compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00), que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intensión de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, tal como se evidencia en la cláusula Tercera del contrato, donde se estipulo a su vez el tiempo de duración del mismo en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara la totalidad del precio. Expresa el apoderado judicial de la parte actora, que el precitado contrato tiene como fecha cierta el Diez (10) de febrero del año dos mil nueve (2009), por lo que los ciento ochenta (180) días acordados para celebrar la compra venta definitiva fenecieron el día diez (10) de agosto de dos mil nueve (2009), sin que la Promitente Compradora cancelara el precio pautado, o hubiese notificado por algún documento la compra definitiva del inmueble en cuestión, como tampoco solicitó por ninguna vía le fuera concedida una prorroga para finiquitar la negociación, por lo que su representado ha quedado liberado de la obligación de vender el inmueble a la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ. Expone la parte actora que en dicho contrato de Opción de Compra Venta, quedo establecido entre las partes, que por el tiempo de duración de la opción, la Promitente Compradora ocuparía el inmueble en calidad de arrendataria, para lo cual pagaría la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700), mensuales, como se evidencia de la cláusula Octava del mismo, declarando igualmente que recibía el inmueble en perfecto estado de uso y habitabilidad, comprometiéndose además a mantenerlo solvente en el pago de todos los servicios públicos; pero es el caso, que habiendo cumplido la Promitente Compradora con la obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido, no cumplió con la obligación de mantener el inmueble en el mismo estado de conservación y uso en el que lo recibió. Señala el apoderado judicial de la parte actora, que la Promitente Compradora no cumplió con la obligación de adquirir el inmueble dentro del lapso establecido en la referida cláusula Tercera, tampoco solicito prorroga alguna por ningún medio, por lo que una vez expirado el tiempo convenido para la realización de la compra, su representado se comunico vía telefónica con la precitada ciudadana, a los efectos de requerirle la entrega del inmueble por haberse extinguido el término acordado para la compra definitiva. Refiere así mismo el apoderado judicial, que la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, lejos de buscar un arreglo amistoso para resolver la situación planteada, se ha dedicado a hostigar y molestar al ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, por distintos medios, e invocando su propio incumplimiento para requerir una indemnización a su favor, la cual es a todas luces improcedente, ya que nadie puede invocar en su favor, su propia falta o incumplimiento, en todo caso, la parte que invoca su error o incumplimiento para solicitar la anulación o resolución de un contrato, está obligada a reparar a la otra parte los daños y perjuicios que le ocasione. Alega la parte actora que dentro de las obligaciones del comprador como prioridad está pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, y en el caso que nos ocupa, la Promitente Compradora, en ningún momento manifestó su intención de pagar el precio durante la vigencia del contrato. Por otra parte, nuestro ordenamiento jurídico establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, y en tal sentido deben cumplirse tal y como fueron pautados. Manifiesta el apoderado judicial de la parte actora, que en la cláusula séptima, se estableció como cláusula penal, la obligación del Promitente Vendedor de indemnizar a la Promitente Compradora para el caso que, el Promitente Vendedor, no vendiera el inmueble a la Promitente Compradora, quedando expresamente determinado que ésta indemnización solo sería procedente cuando la venta no se efectuara por causas imputables al Promitente Vendedor, asimismo aun cuando no se estipulo en el contrato la reciprocidad de la Promitente Compradora en la obligación de indemnizar a el Promitente Vendedor para el caso de no cumplir con lo acordado, la Promitente Compradora, está obligada a indemnizar a el Promitente Vendedor, por no realizar la compra en el tiempo y condiciones estipuladas en el contrato, habida cuenta que no se materializó la venta definitiva del inmueble por razones imputables a la Promitente Compradora, quien no notificó mediante documento alguno, en ningún momento al Promitente Vendedor sobre la obtención del dinero necesario para pagar el precio de venta acordado entre las partes. Expresa por otra parte, el apoderado judicial que aun no habiendo quedado establecida de manera directa la obligación de la Promitente Compradora, de indemnizar al Promitente Vendedor por su incumplimiento, tampoco se le eximio de la misma, acogiéndose las partes a las normas establecidas en el Código Civil y demás leyes que rigen la materia, tal como se evidencia en la cláusula novena del contrato, al respecto el artículo 1.263 del Código Civil reza textualmente “ A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a éste acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. “, por lo que, al no haber eximido de manera expresa a la Promitente Compradora de indemnizar al Promitente Vendedor, la Promitente Compradora, está obligada a pagar la indemnización de ley por no haber honrado el contrato en el tiempo convenido. Por último señala el actor que de conformidad con la ley, queda a criterio de su representado exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con el consecuente pago de las indemnizaciones a que haya lugar, tal como lo prevé el artículo 1.259 del Código Civil. En consecuencia por decisión de su mandante, exige la resolución del contrato, con la consecuente devolución del inmueble y el pago de todas y cada una de las indemnizaciones de ley. Por los argumentos expuestos y conforme a las normas señaladas, es por lo que ocurre para demandar como en efecto demanda en este acto, por Resolución de Contrato de Opción de Compra a la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, ya identificada, a fin de que: Primero: Convenga o en su defecto sea obligada a ello por éste Tribunal, en resolver el contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 10 de febrero de 2009, bajo el N° 9, Tomo 11. Segundo: Convenga o en su defecto sea obligada a ello por este Tribunal, en pagar la indemnización de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) establecida como arras en el contrato, que demanda en este acto como indemnización de daños y perjuicios. Tercero: Convenga o en su defecto sea obligada a ello por éste Tribunal, al pago de las costas y costos procesales que se produzcan en la presente causa, los cuales calculados al 30% de conformidad con lo dispuesto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil arroja la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.500,00), los cuales protesta en éste acto.

CUESTIONES PREVIAS

Habiéndose practicado la citación, ocurre ante éste Tribunal, en fecha siete (07) de diciembre de dos mil nueve (2009), la demandada ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, asistida por el abogado en ejercicio y de este domicilio IVAN CARRUYO MARQUEZ y procedieron en vez de contestarla a oponer cuestiones previas, específicamente la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones. Expone la demandada, que el demandante de la presente acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, afirma en su libelo, que en el contrato de opción de compra venta, se estableció el precio de venta del inmueble y se convino en fijar el precio de la opción de compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intención de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, como se evidencia en la cláusula TERCERA del contrato en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara la totalidad del precio. Así mismo señala que en los hechos narrados el actor incurre en severas contradicciones que hacen que su libelo sea confuso y ambiguo, impidiendo a la demandada realizar una defensa adecuada; por cuanto observa del texto del libelo, que la parte actora se limita a afirmar que en el contrato se estableció el precio de venta del inmueble, sin embargo no señala cuál fue el precio del inmueble. Igualmente expone la demandada que se denota del cuerpo libelar que la parte actora afirmó que se convino en fijar el precio de la Opción de Compra Venta en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) y afirmo que dicha cantidad le fue entregada al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora; empero en su petitorio pide que convenga o en su defecto sea obligada a ello por este Tribunal, en pagar la indemnización de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) establecida como arras en el contrato que demanda como indemnización de daños y perjuicios. A su vez observa la demandada que el actor no indica ni señala en el libelo cual es la totalidad restante del precio que está obligada la promitente compradora a cancelarle al promitente vendedor, en el término de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta. Expresa la demandada que resulta evidente que en el libelo no existe la relación de los hechos en que se basa la pretensión con sus pertinentes conclusiones, que exige el Ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, puesto que el demandante se limita a narrar hechos los cuales niega y que resultan confusos. Por ello la carencia de algunos de dichos requisitos harán procedente la Cuestión Previa opuesta y como quiera que en el caso sub-iudice, resulta obvio que el actor no guardo la relación de los hechos con los fundamentos de derecho en los que ha de basar su pretensión con las pertinentes conclusiones, es por lo que el presente libelo adolece del vicio que se le atribuye.

DECISIÓN SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

En fecha Veintinueve (29) de enero del año 2010, éste Tribunal declaró procedente la cuestión previa por defecto de forma, prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber incumplido el actor con la obligación establecida en el ordinal 5 del artículo 340 ejusdem. En virtud de lo antes expuesto este Tribunal en nombre de la Republica y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

SUBSANACIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

En fecha Cinco (05) de febrero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante, estando en tiempo hábil de conformidad con lo dispuesto en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, para subsanar las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada lo hace en los siguientes términos: Opone la representación de la demandada ANDREA SOLEDAD MARTÍNEZ MARQUEZ, la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. Expone el apoderado judicial de la parte demandante que conforme a la decisión dictada por éste Tribunal que declara la procedencia de la Cuestión Previa opuesta, pasa a subsanar la misma de la siguiente manera: PRIMERO: Con respecto al precio de venta del inmueble, tal y como lo señala el oponente en su escrito, “…no señala cual fue el precio de venta del inmueble, ya que únicamente se circunscribió en relatar…”, pasa a subsanarlo indicando al Tribunal, que el precio de venta del inmueble identificado en actas, fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,00); por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente, debe leerse: “Ciudadano Juez, en dicho contrato de opción de Compra Venta, se estableció el precio de venta del inmueble en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 160.000,00), y se convino en fijar el precio de la Opción de Compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35.000,00) que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intensión de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, como se evidencia de la cláusula TERCERA del contrato…” SEGUNDO: Con respecto a la indemnización de daños y perjuicios demandada por la parte actora, en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00) establecida como arras en el contrato, pasa a subsanarla indicando al Tribunal, que el monto demandado por indemnización de daños y perjuicios, y que se corresponde al monto de las arras en el contrato, tiene como fundamento legal, la norma establecida en el Artículo 1.263 del Código Civil, que considera las arras como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención; por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente, debe leerse: SEGUNDO: Convenga o en su defecto sea obligada a ello por éste Tribunal, en pagar la indemnización de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00) establecida como arras en el contrato, que demando en éste acto como indemnización de daños y perjuicios, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, el cual establece: Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a éste acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. TERCERO: Con respecto a la totalidad del precio restante, tal y como lo señala el oponente en su escrito, “…el actor no indica ni señala ni determina cual es la totalidad restante del precio que esta obligada la Promitente Compradora a cancelarle al Promitente Comprador,…”, pasa a subsanarlo indicando a este Tribunal que el monto restante del precio de venta es la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00); por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente debe leerse: “…en la misma cláusula TERCERA, se estipuló el tiempo de duración del contrato en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) que conjuntamente con la cantidad dada por la Promitente Compradora al Promitente Vendedor en calidad de arras, representan la totalidad del precio de venta.” queda debidamente subsanada la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

En fecha cuatro (04) de Marzo de 2010, las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMANDANTE

A.- Solicitó al Tribunal oficiara a la entidad bancaria Banesco, ubicada en Bella Vista, con la finalidad de que informe lo siguiente: 1. Si esa entidad bancaria concedió un préstamo al ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, para la adquisición de vivienda, y en caso de ser cierto informara la fecha en que el mismo le fue otorgado. 2. Si el préstamo antes indicado quedo garantizado con hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble distinguido con el N° 2-8 del Edificio Cumaná del Conjunto Residencial Torres del Saladillo. 3. Si la precitada Hipoteca Convencional de Primer Grado fue cancelada y la fecha en la cual se cancelo. 4. Si en el expediente relativo al préstamo otorgado al ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, reposa una carta mediante la cual el mismo autorizo suficientemente a la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, para retirar el documento modelo de la Liberación de Hipoteca. 5. Si la entidad bancaria lleva un registro de las personas que retiran tales documentos y si la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, retiro dicho documento modelo. 6. Si es criterio de esa entidad bancaria, prohibir la venta de los inmuebles sobre los cuales se han constituido garantías hipotecarias, o cual es el procedimiento a seguir cuando pretende venderse o enajenarse un inmueble sobre el cual pesa un gravamen. B.- Solicito se oficiara a la entidad bancaria Banco Mercantil, para que informe a este Tribunal lo siguiente: 1- Si la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, le solicitó a esa entidad bancaria un préstamo para la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda. 2- Si dicho préstamo le fue otorgado a la precitada ciudadana, la fecha en la que se le otorgó y la fecha en que se le notifico su aprobación. Dichas informaciones rielan a los folios 119 y 152 del expediente y dichas pruebas son apreciadas por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-

PARTE DEMANDADA

A.- Promovió como prueba documental copia simple del contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ y JULIO CESAR MORALES RINCON. Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
B.- Promovió documento de adquisición del ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Cirucito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de Abril de 2001, bajo el No.25, Tomo 2°, Protocolo 1°. Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
C.- Promovió como prueba documental Certificación de Gravamen, expedida por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
D.- Promovió como pruebas documentales constituidas por los siguientes recaudos emanados del Banco Mercantil, a saber: 1. El informe para la redacción de adquisición. 2. El comprobante de entrega de documento a MARTINEZ MARQUEZ ANDREA SOLEDAD. 3. La notificación de firma de fecha 13/10/2009. 4. La comunicación de fecha 30 de octubre de 2009, emitida por el banco mercantil Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
E.- Promovió prueba de informes, y solicito sea requerido del Banco Mercantil C.A. los siguientes instrumentos: 1. El informe para redacción de adquisición a nombre de la solicitante MARTINEZ MARQUEZ ANDREA SOLEDAD, de fecha 20/09/2009. 2. El comprobante de entrega de documento a MARTINEZ MARQUEZ ANDREA SOLEDAD, de fecha 13/10/2009. 3. La notificación de firma de fecha 13/10/2009. 4. La comunicación de fecha 30 de octubre de 2009, emitida por el Banco Mercantil con Ref. Préstamo Hipotecario N° 621023590. Así mismo conjuntamente con el informe remita a este Tribunal las Copias Certificadas de las actuaciones que se encuentran en sus correspondientes archivos. De dicha prueba se recibió información según comunicación que riela al folio 116 del expediente y se le otorga valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
F.- Promovió la Testimonial de los ciudadanos: GERARDO JOSE CARRIZO BERNAL, titular de la cédula de identidad N° V- 13.460.819. FREDYS GREGORIO DORIA TORRES, portador de la cédula de identidad N° V- 25.182.875. RENNY SEGURA MEZA, titular de la cédula de identidad N° V- 15.765.016. CARMEN SALAS GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° 7.792.702. NAIRY DEL CARMEN SANTANA, titular de la cédula de identidad N° 10.423.884. y SADIE MARIA FERRER, titular de la cédula de identidad N° 7.615.157. Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
G.- Promovió como pruebas documentales las siguientes: 1. Planilla emanada de la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro a nombre del presentante ANDREA MARTINEZ, fecha de presentación 16/11/2009. 2. La planilla N° P 19938, emanada del Registro Público 2do Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 16/11/2009. 3. La constancia de la cédula Catastral del inmueble opcionado, emanada del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo (CPU), Catastro OMPU Tierras. 4. La Solvencia Municipal del Inmueble opcionado emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Urbana (SAMAT), de fecha 17/04/2009. Dicha prueba fue desechada pór no haber sido promovida en la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se inició el presente juicio signado en el expediente 1920-09 por libelo de demanda presentado el día Veintinueve (29) de Octubre de 2009, siendo admitido en fecha 02 de Noviembre del mismo año, donde el ciudadano ANGEL ADONAY MARQUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 53.588, procediendo con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, ya identificados.
Ahora bien, tramitada convenientemente la Litis y no observando ésta Juzgadora causal alguna que traiga consigo la nulidad de las actuaciones, se procede a dirimir la presente controversia con base a la siguiente motivación.
Es menester señalar que el ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, celebró un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, plenamente identificada, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento para habitación, distinguido con el Nº 2-8, situado en la planta segunda, al norte de la Torre Cumaná, del Conjunto Residencial Torres del Saladillo, ubicado entre las calles 93 (Avenida Padilla) y 95, con avenidas 12 y 14, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual adquirió conforme documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha seis (06) de Abril de 2001, bajo el N° 25, Tomo 2, Segundo Trimestre, cuyas medidas, linderos y demás datos identificatorios constan en el documento de adquisición del inmueble.
Igualmente señala la parte actora, que en dicho contrato se estableció el precio de venta del inmueble, y se convino en fijar el precio de la Opción de Compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00), que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intensión de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, tal como se evidencia en la cláusula Tercera del contrato, donde se estipulo a su vez el tiempo de duración del mismo en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara la totalidad del precio.
Así mismo alega el apoderado judicial del demandante, que en dicho contrato de Opción de Compra Venta, quedo establecido entre las partes, que por el tiempo de duración de la opción, la Promitente Compradora ocuparía el inmueble en calidad de arrendataria, para lo cual pagaría la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700) mensuales, como se evidencia de la cláusula Octava del mismo, declarando igualmente que recibía el inmueble en perfecto estado de uso y habitabilidad, comprometiéndose además a mantenerlo solvente en el pago de todos los servicios públicos; pero es el caso, que habiendo cumplido la Promitente Compradora con la obligación de pagar el canon de arrendamiento establecido, no cumplió con la obligación de mantener el inmueble en el mismo estado de conservación y uso en el que lo recibió, según lo alegado por el apoderado actor.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado de la demandada procedió a oponer cuestiones previas, específicamente la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones. Expone la demandada, que el demandante de la presente acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, afirma en su libelo, que en el contrato de opción de compra venta, se estableció el precio de venta del inmueble y se convino en fijar el precio de la opción de compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intención de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, como se evidencia en la cláusula TERCERA del contrato en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara la totalidad del precio. Así mismo señala que en los hechos narrados el actor incurre en severas contradicciones que hacen que su libelo sea confuso y ambiguo, impidiendo a la demandada realizar una defensa adecuada; por cuanto observa del texto del libelo, que la parte actora se limita a afirmar que en el contrato se estableció el precio de venta del inmueble, sin embargo no señala cuál fue el precio del inmueble.
Aunado a lo anterior, es por lo que el apoderado judicial de la parte actora, pasa a subsanarlo indicando al Tribunal, que el precio de venta del inmueble identificado en actas, fue la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 160.000,00); por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente, debe leerse: “Ciudadano Juez, en dicho contrato de opción de Compra Venta, se estableció el precio de venta del inmueble en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 160.000,00), y se convino en fijar el precio de la Opción de Compra en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35.000,00) que fueron entregados al Promitente Vendedor por la Promitente Compradora en calidad de arras, para demostrar la intensión de adquirir el inmueble y garantizar las indemnizaciones a que hubiere lugar, como se evidencia de la cláusula TERCERA del contrato. Con respecto a la indemnización de daños y perjuicios demandada por la parte actora, en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00) establecida como arras en el contrato, pasa a subsanarla indicando al Tribunal, que el monto demandado por indemnización de daños y perjuicios, y que se corresponde al monto de las arras en el contrato, tiene como fundamento legal, la norma establecida en el Artículo 1.263 del Código Civil, que considera las arras como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención; por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente, debe leerse: Convenga o en su defecto sea obligada a ello por éste Tribunal, en pagar la indemnización de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,00) establecida como arras en el contrato, que demando en este acto como indemnización de daños y perjuicios, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, el cual establece: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a éste acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. Con respecto a la totalidad del precio restante, tal y como lo señala el oponente en su escrito, “…el actor no indica ni señala ni determina cual es la totalidad restante del precio que está obligada la Promitente Compradora a cancelarle al Promitente Comprador,…”, pasa a subsanarlo indicando a éste Tribunal que el monto restante del precio de venta es la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00); por lo que en el texto del libelo cuestionado por el oponente debe leerse: “…en la misma cláusula TERCERA, se estipuló el tiempo de duración del contrato en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00) que conjuntamente con la cantidad dada por la Promitente Compradora al Promitente Vendedor en calidad de arras, representan la totalidad del precio de venta.”
Ahora bien, analizados los hechos antes referidos, pasa éste Tribunal a emitir su pronunciamiento en éste fallo, en tal sentido, constituye principio fundamental en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones, lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidos en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.
En la presente causa es evidente que con ocasión de la apelación interpuesta por el abogado ANGEL ADONAY contra la decisión proferida por este Tribunal en fecha 06 de Abril de 2010, el Tribunal Superior declaró Con Lugar dicha apelación en fecha 10 de Enero de 2013, y consideró inadmisibles las pruebas documentales y testimoniales promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada revocando parcialmente la decisión proferida por este Tribunal pero únicamente en lo que respecta a la admisión de las pruebas documentales y testimoniales y consideró como admisible solo la prueba informativa solicitada.
Alega el apoderado de la parte actora que la demandada incurrió en confesión ficta ya que no contestó la demanda y al haberse declarado inadmisible las pruebas tampoco promovió ninguna que le favoreciera.
Ahora bien con relación al referido alegato realizado por el apoderado actor establece el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil que los efectos de no dar contestación a la demanda serán los mismos establecidos en el artículo 362 eiusdem, siempre y cuando la parte demandada no promueva prueba alguna dentro de los cinco días siguientes a la contestación omitida y en el caso bajo examen es evidente que el apoderado judicial de la parte demandada promovió las pruebas que consideró pertinentes, motivo por el cual este Tribunal considera que no puede prosperar el alegato de confesión ficta establecido en los artículos antes referidos ya que no se configuraron los dos requisitos de ley para que proceda la misma. Así se decide.-
Así las cosas observa esta Juzgadora que riela al folio 116 de las actas que componen el expediente respuesta a la prueba de informes solicitada al Banco Mercantil donde le comunica a este Juzgado que la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ, solicitó un crédito hipotecario en fecha 02 de Junio de 2009 y fue aprobado por la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 99.000,oo) el día 02 de Septiembre de 2009 a un plazo de treinta (30) años. Dicha prueba de informes es apreciada por este Tribunal a tenor de lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se evidencia que la demandada cumplió con los trámites necesarios para la adquisición del inmueble objeto del contrato dentro del lapso estipulado en el mismo pero el mismo le fue aprobado un mes después del vencimiento de los ciento ochenta (180) días por causas que no son imputables a la hoy demandada, sino que son responsabilidad que recaen sobre un tercero como los es en este caso la Entidad Financiera Banco Mercantil, por tal motivo considera quien decide que la presente demanda no debe prosperar en derecho y en consecuencia debe ser declarada sin lugar. Así se establece.

DECISION

Por los fundamentos antes expuestos, éste TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentó el ciudadano JULIO CESAR MORALES RINCON, contra la ciudadana ANDREA SOLEDAD MARTINEZ MARQUEZ antes identificados.
1.-) Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en juicio.
Obro como apoderado judicial de la parte actora el abogado en ejercicio ANGEL ADONAY MARQUEZ, y como Apoderado Judicial de la parte demandada el abogado en ejercicio IVAN CARRUYO MARQUEZ, antes identificados.
Publíquese y Regístrese.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de Junio del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° y 157° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

Abog. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA
En la misma fecha, siendo las once y veinte (11:20 a.m.), minutos de la mañana se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA