TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
EXPEDIENTE No. 3223

Conoce este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Poder Judicial de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha once (11) de noviembre de 2015, con ocasión a la demanda de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.978.836, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; en contra de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo Primero, Tomo 30, y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Mediante auto de fecha doce (12) de agosto de 2015, el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le da entrada a la presente causa, e insta a la parte actora a estimar la demanda en unidades tributarias. Mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2015, la parte actora da cumplimiento a lo ordenado. En fecha veintiuno (21) de septiembre de 2015, se admite la presente demandada, ordenando la citación de la parte demandada, Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, en la persona de su presidente, ciudadano ALONSO CASTILLO, para que conteste la demanda, en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

En fecha nueve (9) de octubre de 2015, el Alguacil del Tribunal expone que citó a la parte demandada. En fecha catorce (14) de octubre de 2015, el ciudadano ALONSO CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.416.445 y domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 72.740, mediante escrito contesta la demanda. En fecha veintidós (22) de septiembre de 2015, la parte actora, confiere poder apud acta al abogado OMAR ALBERTO PEROZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.148.

En misma fecha, el ciudadano ALONSO CASTILLO, en su condición de Presidente de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, parte demandada, confiere poder apud acta a los abogados EMERCIO APONTE SULBARAN, ALDO YEPES GONZALEZ, EMERCIO APONTE NUÑEZ, ANTONIO BERMUDEZ ROMERO y ANGEL RINCÓN GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.087, 72.740, 56.077, 83.318 y 59.182 respectivamente.

En fecha veintidós (22) de octubre de 2015, la ciudadana AUDREY PARDO, parte actora, confiere poder apud acta a los abogados YANINA PEROZO VILLALOBOS, DANILO BRAVO PÉREZ y VÍCTOR ÁVILA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.372, 127.097 y 126.706 respectivamente. En fecha veintidós (22) de octubre de 2015, la parte actora presenta pruebas, las cuales son agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha veintiséis (26) de octubre de 2015.

En fecha veintisiete (27) de octubre de 2015, la ciudadana AUDREY PARDO, parte actora, confiere poder apud acta a los abogados LEON ALEJANDRO JURADO MACHADO y EDUARDO DAVID JURADO LAURENTIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.143 y 128.356 respectivamente.

En fecha veintisiete (27) de octubre de 2015, la parte demandada presenta escrito de impugnación a las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha veintiocho (28) de octubre de 2015, la Jueza del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió a inhibirse de la causa, remitiendo las presente actuaciones al órgano distribuidor.

En fecha once (11) de noviembre de 2015, este Juzgado le da entrada a las actuaciones, ordenando la notificación de las partes, así como librar oficio No. 611-15. En
fecha veintisiete (27) de noviembre de 2015, se recibe el oficio No. 489-15 proveniente del anterior Tribunal de la causa. Mediante auto de fecha treinta (30) de noviembre de 2015, se ordena librar oficio No. 645-15. En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2015, se recibe el oficio No. 502-15 proveniente del Tribunal Úndecimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha doce (12) de enero de 2016, el abogado OMAR ALBERTO PEROZO, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia se da por notificado del auto dictado por el Tribunal en fecha once (11) de noviembre de 2015. En fecha veintidós (22) de enero de 2016, la ciudadana AUDREY PARDO, parte actora, mediante escrito ratifica las actuaciones de los profesionales del derecho a los cuales le ha conferido poder.

En fecha ocho (8) de marzo de 2016, el Alguacil del Tribunal deja constancia que notificó a la parte demandada. En fecha nueve (9) de marzo de 2016, la parte demandada presenta pruebas, las cuales son agregadas y admitidas por el Tribunal de la causa, mediante autos de misma fecha. Asimismo, en igual fecha este Tribunal dicta auto ordenatorio del proceso. En fecha diez (10) de marzo de 2016, el Alguacil del Tribunal expuso que intimó a la parte demandada.

En fecha catorce (14) de marzo de 2016, se celebró el acto de exhibición de documentos. En fecha catorce (14) de marzo de 2016, la parte actora interpone recurso de apelación contra el auto de fecha veintiséis (26) de octubre de 2015, dictado por el anterior Tribunal de la causa. Mediante auto de fecha quince (15) de marzo de 2016, este Tribunal negó oír el recurso de apelación interpuesto. En fecha diecisiete (17) de marzo de 2016, este Juzgado mediante auto ordenó el desglose del libro de actas de asamblea consignado en actas.

Siendo la oportunidad legal para dictar la correspondiente sentencia, esta Juzgadora lo hace en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES:

La parte demandante: Alega la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, en el escrito libelar lo siguiente:
 Que es legítima propietaria del inmueble de su única y legítima propiedad, conformado por la parcela distinguida con el No. 1-43 y la casa quinta sobre ella
construida del Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanización Caminos del Doral, que a su vez, forma parte de la Urbanización Doral Norte, situada en la calle 35, en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos (antes Municipio Coquivacoa) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cualidad que le consta en documento de compra venta de fecha treinta (30) de marzo de 2005, debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 35, Protocolo 1, Tomo 27.
 Que la I Etapa de la Urbanización denominada Conjunto Altos del Doral, se construyó sobre el Lote No. 1, cuya área, linderos y demás especificaciones constan en la primera parte del Documento de Reparcelamiento, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de noviembre de 2002, anotado bajo el No. 32, Protocolo 1, Tomo 16. Que el área que ocupa el mencionado lote No. 1, está dividida en ochenta y tres (83) parcelas con sus respectivas casas-quintas, unas unifamiliares y otras pareadas, avenidas y calles que conforman la vialidad interna, áreas deportivas y/o áreas verdes, puestos de estacionamiento para visitante y una garita de entrada para el control de la urbanización.
 Que mediante documento protocolizado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1, se constituyó la Asociación Civil sin fines de lucro con personalidad jurídica propia denominada VILLA ALTOS DEL DORAL, la cual tiene su objeto definido en la cláusula segunda.
 Que en la Asamblea de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, se adoptaron un conjunto de acuerdos que contravienen y desestiman los establecidos en las normas jurídicas, que conforman el marco general y particular regulatorio de la vida de las personas en este tipo de conjuntos habitacionales.
 Que en dicha asamblea, se aprobó una normativa interna para el manejo de las mascotas consistente en: a) mascotas pequeñas hasta 8kg. pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excremento y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. b) mascotas medianas desde 8 y 25 kg. pueden estar en las áreas comunes siempre amarradas del responsable y obligatoriamente con bozal manteniendo las áreas libres de excrementos y en lo posible de orina. El paseo debe ser realizado fuera del área de las gramas. c) mascotas grandes mayor de 25k no les está permitido en ninguna de las áreas comunes de la villa. Si lo deben sacar de la villa para cualquier actividad es con bozal y amarrado a su responsable.
 Que según el propio texto del acta de la asamblea de propietarios, esta primera decisión se sustentó en el artículo 18 del Manual del Usuario, el cual señala: “No se permiten animales en las áreas comunes, estos deberán permanecer dentro de la vivienda de su propietario o salir acompañados.” Que la anterior regla, es lo único que prescribe en el referido manual con respecto a las mascotas, pero de ninguna manera se establece una clasificación por peso del animal para relajar el contenido de la norma, o hacerla más estricta.
 Que dentro de los acuerdos o resoluciones aprobadas con respecto a las propuestas para minimizar las cuentas por cobrar, se estableció la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), por cada gestión de cobranza realizada por la Administración por cualquier medio (correo electrónico, teléfono, carta). Que los miembros de la Junta de Condominio no explicaron, ni motivaron la razonabilidad de la cantidad citada; que una cosa es que resulte razonable establecer una compensación o reconocimiento en metálico del servicio de gestión
de la cobranza extrajudicial, y otra cosa muy distinta, es que la Junta de Condominio presente una propuesta a los Propietarios de la Villa Altos del Doral, donde tal cantidad asignada no esté debidamente justificada.
 Que el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, estipula que las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro cuando estén justificados por los comprobantes exigidos por la LPH, hace fe contra el propietario moroso, confiriéndole el artículo 15 ejusdem, el carácter de títulos ejecutivos a las liquidaciones o recibos de cobro por gastos de condominio, y en el más desprendido análisis se colige que los gastos de cobranza por formar parte de la gestión en la recuperación de los créditos debe ser lo más razonable, prudente y ponderada posible, requerimiento que el sentido común aconseja pero no que fue aprobado por la Asamblea de Propietarios celebrada el día ocho (8) de julio de 2015.
 Que se decidió como fórmula para evaluar los costos, así como el estableciendo de la cuota ordinaria a pagar la figura del costo fijo, quedando para esa fecha, la cuota ordinaria en SEIS MIL TRESCIENTOS (Bs. 6.300,00), con un pronto pago de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), fijando costos fijos y variables, planteándose una contradicción entre la intención de los miembros de la Junta de Condominio, y lo que se establece en el documento; que la condición mínima que se exige en los acuerdos de condominios sobre la fijación de las cuotas es precisamente que el valor asignado a las mismas sea razonable, existiendo una proporcionalidad y progresividad racionales acordes con la capacidad económica de los propietarios de las vivienda y principalmente que en los acuerdos se establezcan realmente bases o parámetros para fijar el monto de las cuotas ordinarias, que no existe una justificación del monto de la cuota.
 Que como más lesivo a los derechos de los propietarios, es el acuerdo conforme al cual se aprobó que para el cálculo de los proyectos futuros a ejecutar, la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución que dure la obra entre el número de propietarios del modo siguiente: el monto del presupuesto del proyecto (M) a desarrollar a prorrata equitativo entre el tiempo que dure el proyecto (n) entre el número de casas (C). Cuota Ordinaria a pagar durante la ejecución del proyecto = [(M/n)/C].
 Que en el acta se expresa que se elimina la cuota extraordinaria, por lo que si se suma el costo del proyecto a la cuota ordinaria durante los meses de su ejecución, sería la prueba más fehaciente que en realidad la cuota ordinaria no responde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios, que a la postre terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral. Que de acuerdo al artículo 20 del Manual del Usuario, la cuota estimada que corresponde a cada propietario es para contribuir al pago de los gastos comunes, que han sido definidos en el artículo 19 ejusdem.
 Que no cuestiona la obligación de pagar las cuotas ordinarias, sino el mecanismo o fórmula que se aprobó y se pretende implementar, que es falaz para la economía familiar por los perjuicios y daños que su puesta en práctica acarreará a los propietarios.
 Que adicionalmente, señala que conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, prevé que las convocatorias a las Asambleas de Propietarios debe realizarse a través de un periódico de la localidad con tres (3) días de antelación, por lo menos, que no basta con realizar una convocatoria personal, casa por casa, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio colocado en la garita de la vigilancia, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso señalado.
 Que los anteriores acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios de Altos del Doral, violenta y no cumple la exigencia prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 28 del Manual de Usuario, el cual señala que la máxima autoridad en la toma de decisiones inherentes a la Urbanización será la
Asamblea de Propietarios, o cuando un grupo de propietarios lo solicite por escrito a la Junta de Propietarios, segundo mecanismo que tampoco se cumple. Que es menester señalar que la cláusula quinta del documento de constitución de la Asociación Civil VILLAS ALTOS DEL DORAL contraviene expresamente las regulaciones sobre convocatorias de asambleas de propietarios contempladas en la ley especial.
 Que por los fundamentos expuestos, solicita la NULIDAD de los acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios de VILLA ALTOS DEL DORAL, por haber incurrido en un evidente abuso de derecho; estimando la demanda mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de septiembre de 2015, en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), siendo su equivalente a UN MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.500 U.T.).

La parte demandada: el ciudadano el ciudadano ALONSO CASTILLO, en su condición de Presidente de la Asociación Civil VILLAS ALTOS DEL DORAL, parte demandada, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, expone en el escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:
 Que respecto a la aprobación de la normativa interna para el manejo de las mascotas, la cláusula segunda y décima de la Asociación Civil CONDOMINIO VILLA ALTO DEL DORAL, constituida conforme al documento inserto ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2016, bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo Primero, se deja establecido que la Junta tiene entre uno de sus objetivos el establecimiento de las normas de convivencia, la reglamentación de las áreas de servicios complementarios o recreacionales del conjunto.
 Que el literal E de la cláusula novena de la Asociación Civil en referencia, establece que son deberes y derechos de los miembros acatar y dar cumplimiento de las normas y reglamentación de la asociación.
 Que no existe la menor duda que los propietarios del Conjunto Residencial VILLA ALTO DEL DORAL, actuaron y decidieron conforme a derecho, ya que haber reglamentado la calificación de los animales de peso, no es motivo suficiente para llegar a la conclusión de que la misma es ilegal, que es un abuso de derecho, ya que se actuó conforme al acta constitutiva de la asociación civil que representa, siendo la asamblea de propietarios la máxima autoridad de esa asociación, siendo lo acordado de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, aun para los que no asistieron, decisión motivada en virtud del incidente sucedido en dicha Villa el día veinticuatro (24) de junio del año 2015, con la mascota de raza fila brasilero de aproximadamente 75 Kg. de peso, propiedad del residente y/o propietaria de la casa 1-43. Que no existe normativa alguna, que prohíba la reglamentación o la procedencia de lo aprobado en la asamblea en cuestión, relacionado con la calificación por peso de las mascotas o animales ahí referidos.
 Que con respecto al punto de la fijación de la suma de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) por cada gestión de cobranza, por la supuesta falta de razonabilidad, alega que no hay duda que la cantidad fijada no es opuesta al sentido común de la mayoría de los presentes en la asamblea del ocho (8) de julio de 2015, cuando la misma fue aprobada por todos los propietarios presente en la dicha asamblea, aunado a que la misma fue fijada por la asamblea de propietarios antes señalada, la cual se encuentra dentro del marco de la legalidad, y así lo corrobora la Cláusula Décima de la Asociación Civil Condominio Villa Alto del Doral, constituyendo dicha asamblea la suprema autoridad de la asociación.
 Respecto a la impugnación de la fórmula para evaluar los costos, así como el establecimiento de la cuota ordinaria a pagar, alega que la parte actora en principio trata de implementar las cuotas ordinarias en relación a la capacidad económica de
los propietarios, sin tomar la inflación galopante que afecta al país; que pretender esto, es concluir que en un momento determinado y bajo ese parámetro, esa capacidad este muy por debajo de los gastos que se causan en un complejo de esa magnitud, como lo es el Conjunto Altos del Doral al final de cada mes y año, conllevaría a que las cuotas ordinarias bajo el parámetro que indica la actora, no cubriría los gastos reales del condominio Altos del Doral.
 Que las personas más indicadas para establecer las cuotas ordinarias a pagar, son los propietarios residentes, en quienes recaen la decisión que tomen en la asamblea que se haya convocado al efecto, en este caso, la celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, donde la mayoría de esa comunidad, y en base al quórum que se establece en el acta constitutiva de la demandada, en su cláusula décima séptima y el artículo 29 del Manual del Usuario, aprobaron el monto de la cuota ordinaria de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.300,00) mensuales y por pronto pago la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), lo que significa que cuando no se dé la condición del pronto pago, la cuota fija no está siendo afectada, ni modificada bajo ningún parámetro, cuya decisión es de obligatorio cumplimiento para todos los miembros asociados, tal como lo prevee la cláusula décima. Que un 88% de los propietarios han pagado esa cuota, y una minoría no puede afectar los derechos de la mayoría de ese Conjunto Residencial, ejerciendo la impugnación del acta solamente un solo propietario.
 Que respecto al acuerdo relacionado con los proyectos futuros a ejecutar, señala que la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria, lo que hace es establecer que el costo del proyecto, que está dado por el monto del presupuesto de la obra a desarrollar a prorrata equitativo entre el tiempo que dure el proyecto distribuido entre el número de casas. Que no existe posibilidad que esa fórmula genere una ganancia adicional a favor de la demandada.
 Que el hecho que la cuota ordinaria se le sume al costo del proyecto que está dado por la fórmula antes determinada, se basó que por esa vía se eliminarían las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban en el tiempo acordado, generando atrasos importantes y afectando tanto el flujo de Caja del Condominio, como la terminación de la posible obra con los gastos previstos; evitando que en un momento determinado, una vez que se apruebe el proyecto sometido a consideración de la asamblea que se convoque al efecto, pueda darse el hecho que las personas que se encuentren solventes con todas y cada una de sus cuotas, estén subsidiando a los propietarios morosos y evitar retrasos en esos proyectos. Que dicha cuota ordinaria, no violenta el contenido de los artículos 19 y 20 del Manual del Usuario, ya que el primero establece que las mejores como los gastos de conservación, reposición y mantenimiento de las cosas comunes se harán a través de cuotas ordinarias que se hayan aprobado previamente. Aunado, señala que dicho punto aprobado es para aplicarlo a futuro, es decir, cuando exista la posibilidad de llevar a cabo un proyecto determinado.
 Con respecto a la convocatoria, señala que mientras un inmueble no es adquirido bajo régimen de propiedad horizontal, como es el inmueble de la demandante, no se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, y para el caso de que existan vacíos estatuitarios o constitutivos, ésta será aplicable a aquellos inmuebles que formen parte de una Villa o Conjunto Residencial como norma complementaria de la Ley de Parcelas, Documentos de Parcelamiento, del Acta constitutiva creada por los propietarios de esos Conjuntos Residenciales o Villas y del Manual del Usuario. Que al haber sido convocada conforme a la cláusula quinta del documento constitutivo de la Asociación Civil Villas Altos del Doral, en concordancia con el artículo décimo noveno del documento de parcelamiento respectivo, conlleva a la improcedencia de la impugnación de la Asamblea de Propietarios antes indicada, en virtud del primer aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal no es aplicable a la situación que nos ocupa, ya que esta es una norma supletoria en razón de la cláusula quinta (acta constitutiva) y el artículo décimo noveno (documento de parcelamiento), no siendo aplicable para este caso el Manual del
Usuario, el cual se aplica a la asamblea que se realice para la toma de decisiones de la Urbanización (macro condominio) de toda la Urbanización Caminos del Doral, y no para el parcelamiento de la comunidad Asociación Civil Altos del Doral.
 Con respecto a la petición de la nulidad del acta de asamblea antes señalada, por haberse incurrido en un abuso de derecho, alega que en base a los razonamientos expuesto, se evidencia o desprende que la comunidad de propietarios VILLA ALTOS DEL DORAL, haya ejercido su derecho en contradicción al interés social y económico del bienestar del común de los propietarios o que sus actuaciones haya invadido la esfera de los derechos del demandante.
 Por último, solicita se desestime la cuantía estimada por la parte actora en la demanda, cuantía esta exagerada y calculada a la ligera, la cual supera desproporcionalmente los acuerdos aprobados en la asamblea celebrada el ocho (8) de julio de 2015, ya que las decisiones que se intentan impugnar, es la referida a la cuota ordinaria aprobada de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.300,00), que proyectada a un máximo de un (1) año, significaría la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 75.600,00), cantidad esta muy por debajo de la cuantía mal estimada (Bs. 225.000,00), la cual en cambio y en detrimento de la mayoría, si impone a todos los propietarios y asociados del conjunto residencial, a un posible daño (en el supuesto negado que resultara esta causa con lugar), y unos egresos no previstos, y a una asociación civil sin fines de lucro y que deberán sufragar todos los copropietarios, incluyendo a la parte actora, como los gastos que representa la defensa en la presente causa.
 Conforme a lo antes señalado, peticiona que sea declarada SIN LUGAR la presente demanda.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Una vez abierto el lapso probatorio, esta Sentenciadora pasa a analizar las pruebas que rielan en autos, y que quedaron debidamente promovidas y evacuadas en el proceso por las partes:

Pruebas de parte actora:
1. Promueve el mérito favorable de las actas procesales, particularmente de los documentos consignados con el libelo de la demanda.

Observa esta Juzgadora que la parte actora, adjunto al escrito libelar consigna las siguientes documentales:

 Copias fotostáticas simples de: documento de compra venta inserta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de marzo de 2005, anotado bajo el No. 35, Tomo 27, Protocolo 1°; de documento de reparcelamiento inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de noviembre de 2000, anotado bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°, y copias fotostáticas simples del Manual del Usuario, de la Urbanización Camino del Doral, del año 2000, que forma parte de los anexos agregado al Cuaderno de Comprobantes del documento de reparcelamiento, antes señalado; y de acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha
veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°.

Esta Juzgadora, considerando que tales instrumentos están constituidos por copias fotostáticas simples de documentos públicos, los cuales no fueron impugnados dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

2. Copias fotostáticas simples de Boletines Informativos, de fecha diecinueve (19) de agosto de 2015, catorce (14) de septiembre de 2015 y cinco (5) de agosto de 2015,

Con respecto al primer instrumento señalado, se observa que la parte demandada, mediante escrito de fecha de fecha veintisiete (27) de octubre de 2015, pasó a oponerse sobre su admisión, alegando la impertinencia de la prueba promovida, ya que según sus alegatos, dicho boletín informativo hacen alusión a la asamblea de fecha veintisiete (27) de junio de 2015, y no la objeto de nulidad. Al respecto, se observa de un análisis del mismo, que en el referido boletín informativo se hace alusión al gasto por el concepto del material adquirido para el mejoramiento de la cancha deportiva, determinado por el cercado perimetral, evidenciándose que dicho gasto tendrá repercusión en el monto de la cuota fijada en la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, de allí la pertinencia de la referida prueba. En virtud de ello, este Juzgado considera improcedente la oposición efectuada por la parte demandada, en relación con este particular, y pasa en consecuencia a otorgarle valor probatorio a las referidas documentales, conforme lo preceptúa el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

3. Pruebas Trasladas
En este sentido, la parte actora solicitó la prueba trasladada del material probatorio que reposa en el expediente signado con el No. 3087, mediante copias certificadas, siendo admitida mediante auto de fecha veintiséis (26) de octubre de 2015. A tales efectos, la parte demandada, en la oportunidad legal correspondiente, se opone a la admisión de la aludida prueba, alegando que las mismas fueron impugnadas en el juicio donde fueron consignadas.

Con respecto a la forma de valoración de dicha prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. RC00463 de fecha trece (13) de agosto de 2009, estableció:

“De dicho fallo se desprende la doctrina de esta Sala de Casación Civil, que en referencia al traslado de prueba señala lo siguiente:
I.- Que las pruebas simples practicadas en un juicio primigenio son admisibles en otro posterior habido entre las mismas partes.
II.- Que esto sólo es posible si se han cumplido a cabalidad todas las formalidades procesales para su establecimiento en el juicio primigenio, esto quiere decir que fueron practicadas válidamente en el primer juicio.
III.- Por lo cual, de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto.
IV.- Que dicha posibilidad legal de traslado de prueba de un juicio primigenio a otro posterior, se encuentra respaldada en lo dispuesto en el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil derogado de 1916 y actualmente está prevista en el artículo 270 del vigente código adjetivo civil.
V.- Que las pruebas evacuadas en un juicio, no tienen ningún valor cuando se presentan en otro juicio, si las partes del primer juicio son diferentes a las partes del otro en que se quieren hacer valer.
VI.- La prueba para que tenga validez en su traslado, debió haber sido practicada en contradicción y control de las mismas partes.
VIII.- Que para su valoración, al juez se le asigna una doble función crítica, que consiste en el examen del medio de prueba trasladada, en cuanto a su correcto establecimiento en el juicio primigenio, y en cuanto a la autenticidad de las copias certificadas consignadas como pruebas.
IX.- Que al cumplir con los requisitos para el traslado de prueba, no se hace necesario su ratificación en el proceso donde se llevan.
X.- Que estén en juicio los mismos hechos, y
XI.- Que los pedimentos sean idénticos.”

De lo antes señalado, se colige que la impugnación hecha valer a las pruebas presentadas en un juicio, y cuyo traslado se peticiona, no cumple con los parámetros discriminados por el Máximo Tribunal de la República, a los fines que se deseche las mismas, ya que el hecho de que estas hayan sido objeto de impugnación en el juicio donde fueron consignadas, no es fundamento suficiente para desecharlas del proceso donde se quieren hacer valer a través del medio probatorio de la prueba traslada; en virtud de ello, se declara improcedente la impugnación efectuada por la parte demandada. Así se determina.-

No obstante, de un análisis a los requisitos señalados por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines que se pueda valorar las pruebas trasladadas, esta Jugadora considera no se cumplen con uno de los extremos, representado por “Que estén en juicio los mismos hechos”.

En este sentido, de un análisis al contenido de las referidas copias certificadas, así como a las actas del presente expediente, se colige que pese a que en ambos juicios son las mismas partes, quienes actúan con el mismo carácter, esto es, intervienen la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, como parte actora, y la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, como parte demandada, se observan que en dichos juicios no se
discuten los mismos hechos, y por lo tanto los pedimentos no son idénticos a pesar que en ambos se solicita la nulidad del acta de asamblea.

Así, de un estudio a las copias certificadas del juicio cuya prueba trasladada se quiere hacer valer en este proceso, se evidencia que el mismo trata sobre la nulidad del acta celebrada el día veintisiete (27) de julio de 2015, por la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, mediante la cual señala la parte actora en el escrito libelar del mencionado juicio, que se adoptaron un conjunto de acuerdos referidos a la aprobación de trabajos de construcción en áreas comunes, así como la adquisición de materiales de construcción para la ejecución de otro proyecto de remodelación de un área común en el referida villa. No obstante, conforme a los alegatos que conforman la pretensión de la parte actora en la presente causa, se observa que la demandante peticiona nulidad del acta celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, por la asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, mediante la cual se adoptaron un conjunto de acuerdos referidos a la implementación de normativas para la tenencia de las mascotas, así como del cierre de estacionamientos, discutiéndose además el estado actual de los bienes comunes de la Villa Altos del Doral, la evaluación de empresas de vigilancia, la priorización de proyectos a ejecutar, el análisis y evaluación de estructura de costos y el ajuste de cuota ordinaria de condominio, lo cual conllevó a la eliminación de la cuota extraordinaria.

En consecuencia, visto que en ambos procesos no se discuten los mismos hechos, este Tribunal conforme al criterio jurisprudencial ut supra citado, procede a desechar la prueba traslada promocionada por la parte actora. Así se determina.-

4. Prueba de Exhibición de documentos.

En este sentido, se observa que una vez admitida dicha prueba en cuanto a la exhibición del acta de de asamblea de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, celebrada el día veintisiete (27) de julio de 2015, mediante auto de fecha veintiséis (26) de octubre de 2015, siendo modificado su forma de evacuación mediante auto de fecha nueve (9) de marzo de 2016, y una vez intimada la parte demandada, se pasó a celebrar el referido acto el día catorce (14) de marzo de 2016, con la sola presencia de la representación judicial de la parte demandada, quien exhibió el original del acta de asamblea de propietarios antes señalada.

Al respecto, se observa que la representación judicial de la parte demandada, en el momento de la evacuación de la mencionada prueba, pasó extemporáneamente por tardía a oponerse a la admisión de la misma, fundamentándose en la impertinencia de la prueba, extemporaneidad la cual se evidencia del escrito de oposición a las pruebas de fecha veintisiete (27) de octubre de 2015, mediante la cual no hace alusión a la misma. En consecuencia, este Juzgado desecha la aludida oposición debido a su extemporaneidad por tardía, y pasa a otorgarle valor probatorio a la aludida prueba, conforme a las previsiones del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.-

Pruebas de la parte demandada:

1.- Promueve las documentales siguientes:
 Copias fotostáticas simples de: documento de reparcelamiento inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de noviembre de 2000, anotado bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°; y de acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°;

Al respecto, esta Juzgadora considera que dichos documentos ya fueron objeto de valoración, otorgándoseles pleno valor probatorio. Así se establece.

2.- Copias certificadas de las actas de asambleas de propietarios del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, de fechas veintiuno (21) de junio de 2010, veintinueve (29) de enero de 2011, cuatro (4) de febrero de 2011, catorce (14) de abril de 2011, dieciocho (18) de septiembre de 2013, diecinueve (19) de noviembre de 2013, primero (1) de noviembre de 2014, ocho (8) de noviembre de 2014. Original de Libro de actas de asamblea del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, aperturado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 30.

Sobre dichas documentales, este Tribunal considerando que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria dentro de la oportunidad legal correspondiente, procede a otorgarle pleno valor probatorio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

IV
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

El ciudadano ALONSO CASTILLO, en su condición de Presidente de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, parte demandada, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, en su escrito de contestación, solicita se desestime la cuantía estimada por la parte actora en la demanda, cuantía esta que considera exagerada y calculada a la ligera, la cual supera desproporcionalmente los acuerdos aprobados en la asamblea celebrada el ocho (8) de julio de 2015, ya que las decisiones que se intentan impugnar, es la referida a la cuota ordinaria aprobada de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.300,00), que proyectada a un máximo de un (1) año, significaría la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 75.600,00), suma esta muy por debajo de la cuantía mal estimada (Bs. 225.000,00), la cual en cambio y en detrimento de la mayoría, si impone a todos los propietarios y asociados del conjunto residencial, a un posible daño (en el supuesto negado que resultara esta causa con lugar), y unos egresos no previstos, y a una asociación civil sin fines de lucro y que deberán sufragar todos los copropietarios, incluyendo a la parte actora, como los gastos que representa la defensa en la presente causa.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

En relación a la estimación de la demanda, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 474 de fecha 2 de julio de 2012, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, estableció lo siguiente:
“Al respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib
Coromoto Latuff Vargas, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló:
“…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.
Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
“Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o
exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo)
De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado.” (Subrayado del Tribunal).

En el caso bajo estudio, observa esta Sentenciadora que es doctrina imperante del Máximo Tribunal de la República, que la impugnación de la demanda solo puede fundamentarse conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a que la misma sea insuficiente o exagerada, no siendo posible la impugnación pura y simple, por cuanto el demandando debe alegar un hecho nuevo el cual debe necesariamente ser objeto de prueba en juicio, so pena de ser declarada improcedente la impugnación y por tanto firme la estimación de la demanda hecha por el actor.

En el caso de autos, se observa que el ciudadano ALONSO CASTILLO, en su condición de Presidente de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, parte demandada, asistido por el abogado ALDO YEPES GONZALEZ, en su escrito de contestación, solicita se desestime la cuantía estimada por la parte actora en la demanda, alegando que la mismas es exagerada y calculada a la ligera, afirmación que posteriormente debía ser objeto de prueba; en consecuencia conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, esta Operadora de Justicia declara improcedente la singularizada impugnación y por tanto se declara firme la estimación de la demanda efectuada por la parte actora en su escrito de demanda, en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00), o su equivalente de UN MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.500 U.T.), tomando en consideración para ello el valor de la unidad tributaria para el momento de la introducción de la demanda, la cual se encontraba determinada por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00), al no ser objeto de prueba por la parte demandada. Así se decide.-

V
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, esta Juzgadora pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:

De la revisión de las actas procesales, puede esta Sentenciadora verificar que conforme a las copias fotostáticas simples del documento de compra venta inserta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de marzo de 2005, anotado bajo el No. 35, Tomo 27, Protocolo 1°, la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, parte actora, es propietaria de un inmueble conformado por la parcela distinguida con el No. 1-43 y la casa quinta sobre ella construida del Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanización Caminos del Doral, que a su vez, forma parte de la Urbanización Doral Norte, situada en la calle 35, en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Asimismo, conforme a las copias fotostáticas simples del documento de reparcelamiento inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinte (20) de noviembre de 2000, anotado bajo el No. 32, Tomo 16, Protocolo 1°, así como del documento de compra venta antes singularizado, se observa que el inmueble propiedad de la parte actora, se encuentra ubicado dentro del primer lote de la Urbanización Caminos del Doral, denominado Etapa o Conjunto Altos del Doral, situado en la zona norte de la ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Las Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Ahora bien, a los fines de entrar a deliberar sobre el asunto sometido a la competencia de este Órgano Jurisdiccional, este Juzgado considera importante hacer un análisis al particular realizado por la parte actora en relación con la validez de la convocatoria efectuada para la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, el día ocho (8) de julio de 2015, formalidad que considera esta Juzgadora esencial para la validez de la misma y por tanto para que surta efectos jurídicos el acta levantada con ocasión a la singularizada asamblea extraordinaria celebrada.

En este sentido, con respecto al señalamiento de la parte actora referido a la aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la cual se prevé que las convocatorias a las Asambleas de Propietarios debe realizarse a través de un periódico de la localidad con tres (3) días de antelación -por lo menos- y que no basta con realizar una convocatoria personal, casa por casa, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio colocado en la garita de la vigilancia, aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso señalado; esta Juzgadora observa que el inmueble cuya titularidad postula la parte actora, a los fines de acreditar su cualidad para interponer la presente demanda, se encuentra ubicado dentro de un urbanismo que no forma parte de un edificio, por lo cual las normas internas que rigen dicha comunidad, no son las establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, el artículo 1 de la referida Ley, establece lo siguiente:
“Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.”
De lo antes señalado, se colige que aquellos inmuebles que pertenecen a un urbanismo y que no forman parte de un edificio, no se circunscriben al ámbito de aplicación de la ley especial antes citada, la cual está destinada a la regulación de los inmuebles constituidos por edificios de varios apartamentos y locales; en consecuencia, los inmuebles que pertenecen a un urbanismo y que no se forman parte de un edificio constituido por apartamentos y locales, deben regirse por aquellas normativas que se encuentran establecidas en los distintos instrumentos que tienen relación directa con la creación del urbanismo y su administración, tales como los documentos de adquisición del terreno y su parcelamiento y/o reparcelamiento, así como el acta constitutiva del condominio del urbanismo, reglamentos, entre otros, como sería en el caso de autos, el manual del usuario que forma parte de los anexos agregados al cuaderno de comprobante del documento de reparcelamiento del terreno donde se encuentra ubicado la Urbanización Caminos del Doral.

De este modo, se observa de un estudio a la copia fotostática simple del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, que en la cláusula décima quinta, se señala lo siguiente:

“Toda convocatoria para la Asamblea de miembros, sea ordinaria o extraordinaria, deberá contener mención precisa de la fecha, hora y lugar en que haya de celebrarse y de su objeto. La Junta Directiva deberá convocar a las Asambleas por lo menos siete (7) días de anticipación, fijando un aviso o convocatorias en varios lugares visibles del conjunto y si fuere necesario entregar una copia con acuse de recibo a cada uno de los miembros. Será nula toda deliberación o resolución sobre asuntos que no hayan sido materias de la convocatoria. En caso de que alguno de los miembros sea imposible ubicar, bastará con la fijación de la convocatoria en la puerta principal de su vivienda y se dejará constancia de tal fijación con la presencia de dos testigos que sean miembros de la asociación.”

De lo antes citado, se evidencia que la forma de efectuar las convocatorias de las asambleas, está concretada con la fijando de un aviso en varios lugares visibles del conjunto residencial, y si fuere necesario entregar una copia con acuse de recibo a cada uno de los miembros, estipulando en este último caso, que si alguno de los miembros fuese imposible ubicar, bastará con la fijación de la convocatoria en la puerta principal de su vivienda, dejándose constancia de tal fijación con la presencia de dos testigos que sean miembros de la asociación.

En virtud de lo antes señalado, y visto los alegatos señalados por la parte demandada, en relación con este particular, referidos a que no se puede aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, ya que el inmueble no fue adquirido bajo régimen de propiedad horizontal, como es el inmueble de la demandante, este Tribunal considera procedente tal defensa esgrimida, y establece que fue cumplido cabalmente el requisito de publicidad de la convocatoria, debido a que no se puede aplicar supletoriamente las normas de la Ley de Propiedad Horizontal en este supuesto, sino las establecidas en los estatutos de la sociedad civil antes singularizada. Así se determina.-

No obstante, antes de continuar analizando los restantes alegatos opuestos por la parte demandante, en relación con los puntos discutidos en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, tal como antes se estableció, este Órgano Jurisdiccional considera importante efectuar otras consideraciones con respecto a la validez de la referida asamblea.

En este orden de ideas, se observa primeramente que los puntos a tratar en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, conforme se evidencia del acta que reposa en original en el libro de actas de asamblea del Condominio VILLA ALTOS DEL DORAL, aperturado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo
del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Protocolo 1°, Tomo 30, son los siguientes:

1.- Información de incidente de mascota y discusión de normativa para la tenencia de las mismas.
2.- Normativa de cierre de estacionamientos.
3.- Estado actual de los bienes comunes de la Villa Altos del Doral.
4.- Evaluación de empresas de vigilancia.
5.- Priorizar proyectos a ejecutar.
6.- Análisis y evaluación de estructura de costos y ajuste de cuota ordinaria de condominio.

Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte actora en su escrito libelar señala que en el acta se expresa que fueron eliminadas las cuotas extraordinarias; asimismo, apunta que si se suma el costo del proyecto a la cuota ordinaria durante los meses de su ejecución, sería la prueba más fehaciente que en realidad la cuota ordinaria no responde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios, que a la postre terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral.

Con respecto a este punto, la parte demandada en su escrito de contestación alega que el hecho que la cuota ordinaria se le sume el costo del proyecto que está dado por la fórmula antes determinada, se basó que por esa vía se eliminarían las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban en el tiempo acordado, generando atrasos importantes y afectando tanto el flujo de Caja del Condominio, como la terminación de la posible obra con los gastos previstos.

En este sentido, esta Juzgadora conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, la cual hace referencia al objeto de la Junta Directiva, observa que los ingresos de la asociación se encuentran constituidos por ingresos o cuotas ordinarias y los aportes o cuotas extraordinarias.

Los primeros están definidos en la cláusula trigésima segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, como aquellas cantidades de dinero que periódicamente y de manera mensual son aportadas de forma obligatoria por todos los
propietarios de la vivienda en el conjunto para cubrir las cargas y gastos comunes del urbanismo general de la urbanización, como lo son el mantenimiento de la viabilidad interna, luminarias, aceras y brocales, áreas verdes, caseta o puerta principal de la urbanización, pago de vigilancia, pago de personal, servicios públicos, jardineros, etc.

Los segundos, esto es, los aportes o cuotas extraordinarias, están definidos conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, como aquellos necesarios para el uso y mantenimiento de las áreas comunes generales y del conjunto en sí. No obstante, esta Juzgadora considera que dichas cuotas tal como su nombre lo indica, deben constituir aportes que no constituyan desembolsos periódicos y regulares, a los fines que puedan distinguirse con las cuotas ordinarias, definidas en la cláusula trigésima segunda del acta constitutiva antes señalada.

Ahora bien, de un análisis al acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, se observa el siguiente señalamiento: “Por esta vía se elimina las cuotas ordinarias (palabra la cual se encuentra tachada) las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del condominio.”

Sobre esta afirmación, llama poderosamente la atención a este Juzgadora que al señalarse el tipo de cuota que sería objeto de eliminación, primigéniamente se estampó la palabra “ordinarias”, siendo posteriormente tachada, estampándose por encima de esta, la palabra: “extraordinarias”. No obstante, de un análisis al acta respectiva, se observa que no fue estampado nota alguna que dejara a salvo la tachadura que fue efectuada al acta, todo lo cual genera incertidumbre en este Juzgado en cuanto a los efectos que conllevaría la decisión de la eliminación de una de las cuotas que forma parte de los ingresos que deben aportar los integrantes del condominio Villa Altos del Doral, los cuales deben ser recaudos por su Junta Directiva, debido a la alteración del contenido del acta objeto de estudio.

Por otra parte, considera este Órgano Jurisdiccional que al eliminarse una de las cuotas que forman parte de los ingresos que deben aportar los integrantes del condominio Villa Altos del Doral, se está afectando y por tanto modificando el acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, ya que todos los ingresos recaudos por la Junta Directiva del referido condominio, con ocasión a los desembolsos efectuados por los condóminos serían destinados tanto para los gastos comunes del urbanismo VILLA ALTOS DEL DORAL, como para los gastos extraordinarios, existiendo por tanto una cuota
única para ambos rubros, desnaturalizándose así la naturaleza de las cuotas que forman parte de los ingresos de la sociedad, y los cuales se encuentran creados y distinguidos conforme a la cláusula segunda del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL.

Por otra parte, se observa que conforme a dicha decisión no solo fue ajustada la cuota ordinaria, sino además la misma (considerando que el acta se encuentra adulterada con respecto a dicho rubro) o en su defecto, la cuota extraordinaria, fue eliminada, particular este que no formó parte del objeto de la convocatoria para la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015.

En este sentido, la cláusula décima cuarta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, inserto por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veinticuatro (24) de agosto de 2006, anotado bajo el No. 49, Tomo 30, Protocolo 1°, señala lo siguiente: “Las Asambleas Extraordinarias conocerán y resolverán única y exclusivamente sobre los asuntos para los cuales son especialmente convocados, inclusive sobre materia que corresponda a la Asamblea Ordinaria”

De lo antes señalado, es claro uno de los requerimientos exigido para la validez de la celebración de las asambleas extraordinarias, el cual se encuentra representado por el contenido de la convocatoria, en el sentido que deben notificarse a los condóminos los particulares objeto a discusión en la asamblea, so pena de nulidad.

En el caso de autos, esta Juzgadora evidencia que al eliminarse una de las cuotas como parte de los ingresos del condominio Villa Altos del Doral, primeramente se está modificando los estatutos del referido condominio, particular el cual no fue objeto de la convocatoria; por otra parte, al eliminarse una de las cuotas, no solo se está ajustado la cuota ordinaria (motivo para la cual si fue convocada la asamblea), sino además se está suprimiendo una de las cuotas que formaban parte de los ingresos del singularizado condominio, particular el cual no fue objeto de la convocatoria. Aunado a toda esta situación, tal como antes se señaló, se evidencia que el acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, se encuentra adultera en cuanto al rubro de cuota que fue objeto de supresión, todo lo cual genera gran incertidumbre en cuanto al tipo de cuota que fue eliminada.

En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.649 y 1.651 del Código Civil, así como los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, en concordancia con pautado en la cláusula décima cuarta del acta constitutiva del CONDOMINIO VILLA ALTOS DEL DORAL, este Órgano jurisdiccional declara CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, en contra de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, todos plenamente identificados; en consecuencia, se declara la NULIDAD ABSOLUTA del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, por lo cual se deja sin efectos jurídicos la misma. Así se decide.-

Conforme a lo antes decidido, este Juzgado considera inoficioso hacer pronunciamiento expreso sobre los restantes particulares señalados por la parte actora con respecto a la nulidad del acta cuya procedencia en derecho fue declarada, así como las defensas opuestas por la parte demandada, en relación con las mismas. Así se decide.-
VI
DISPOSITIVA

Este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA, intentada por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ, en contra de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, todos plenamente identificados.

SEGUNDO: Se declara la NULIDAD ABSOLUTA del acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral, celebrada el día ocho (8) de julio de 2015, por lo cual se deja sin efectos jurídicos la misma.

TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, por haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ
LA SECRETARIA,

Abog. MARGIE PIRELA

En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva en el expediente No. 3223.-
LA SECRETARIA,

Abog. MARGIE PIRELA