TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 13.029
DEMANDANTE: LAURA BOLLA DE LOMBARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.521.507, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: LUIS DAVID ZISKIEND GHELMAN y MARIO PINEDA RÍOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 84.357 y 53.533, respectivamente.
DEMANDADO: ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.257.246, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: LUIS GUILLERMO SUAREZ PEREZ, FREDDY ERNESTO RUMBOS ATENCIO, MAHA YABROUDI BEYRAM, ILEANA CAROLINA SUÁREZ PEROZO, EDDIE JOSE LOPEZ HERNANDEZ y JUAN CARLOS RAMIREZ PRIMERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.189, 91.243, 111.496, 121.895, 146.064 y 150.288, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: Definitiva
FECHA DE ENTRADA: 21 de junio de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.257.246, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial FREDDY ERNESTO RUMBOS ATENCIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 9.189, contra sentencia de fecha 05 de febrero de 2016, dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.521.507, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia., contra el recurrente, anteriormente identificado; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES; sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES contra LAURA BOLLA DE LOMBARDO, por el cobro de excesos en el pago del canon de arrendamiento mensual; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a devolver a la actora totalmente libre de personas y bienes el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos; asimismo, condenó la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) cada uno, lo cual alcanza la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo); y acordó la indexación de la cantidad condenada a pagar, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela para determinar la cantidad a pagar por dicho concepto. Finalmente, no hubo condenatoria en costas con ocasión de no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en el juicio.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673, lo cual se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 05 de febrero de 2016, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES; sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES contra LAURA BOLLA DE LOMBARDO, por el cobro de excesos en el pago del canon de arrendamiento mensual; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a devolver a la actora totalmente libre de personas y bienes el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos; asimismo, condenó la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) cada uno, lo cual alcanza la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo); y acordó la indexación de la cantidad condenada a pagar, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela para determinar la cantidad a pagar por dicho concepto; no hubo condenatoria en costas con ocasión de no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en el juicio. Fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
Alega la parte actora que solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento con ocasión de que el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS, hoy demandado ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2012, siendo además que con el devenir del tiempo el canon de arrendamiento fue incrementado hasta alcanzar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4000,oo) mensuales, canon el cual fue aceptado por el arrendatario ya que existe evidencia en actas de transferencias realizadas a través de internet a la cuenta de ahorro de la Entidad Financiera Banco Occidental de Descuento perteneciente a la parte actora, por la cantidad antes referida y donde expresa como concepto el pago de arrendamiento.
Ha quedado igualmente evidenciado en actas que el arrendatario adeuda el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Febrero de 2012, cuestión que el mismo acepta cuando en la contestación de la demanda señala su apoderado judicial lo siguiente: “…mi representado ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, tiene razones más que justificadas de negarse a cancelarle a LA ARRENDADORA los astronómicos cánones de arrendamiento cobrados…”
Ahora bien establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 42 lo siguiente:
“…El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon...”
Así las cosas en el presente caso es evidente que la parte demandada incurrió en un retraso en el pago oportuno de los respectivos cánones de arrendamiento mensual, ya que se evidencia de los estados de cuenta emitidos por el Banco Occidental de Descuento que canceló el canon de arrendamiento hasta el mes de Febrero de 2012, mediante transferencia vía internet realizada a través del Banco Mercantil de fecha 27 de Agosto de 2012 y en consecuencia ha quebrantando lo estipulado en la norma transcrita, sin embargo en su escrito de contestación a la demanda reconviene contra la parte actora por considerar que al encontrarse los cánones de arrendamiento congelados según Decreto de congelación de Alquileres dictado mediante resolución conjunta No. DM/58 del Ministerio de la Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura de fecha 04 de Abril de 2003 y publicado en Gaceta Oficial No. 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, el cual se ha venido renovando o prorrogando sucesivamente, siendo la última de ellas la Providencia No. 001, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y Hábitat el 13 de Abril de 2012, la cual prorroga indefinidamente dicha congelación, que cesó el 19 de Octubre de 2012 según comunicado emanado de la Sunavi, ha cancelado una demasía en el pago del canon que según su cuenta alcanza la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) y por tal motivo en el acto de la contestación de la demanda reconviene a la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO para que convenga en reintegrarle al ciudadano ADALBERO ANTONIO VARGAS MORALES, los aumentos cobrados desde Septiembre de 2006 hasta Febrero de 2012 y los cuales totalizan la cantidad ya señalada.
Ahora bien la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece el procedimiento para el reintegro del exceso al cobro de lo indebido a partir del artículo 125 al 130 de la misma y específicamente en el artículo 128 dispone lo siguiente:
“La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda”
De la norma antes transcrita se colige que previo a una reclamación por reintegro de exceso en los cobros de los respectivos cánones de arrendamiento es necesario haber realizado previamente la fijación del mismo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi), conforme lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en los artículos 79 al 83, que permite a solicitud de parte interesada realizar un procedimiento para la fijación y revisión del canon, cuestión esta que no consta, ni se evidencia en ninguno de los folios que componen el expediente, por lo tanto mal puede la parte reconviniente, reclamar el reintegro de un exceso en el pago del arrendamiento mensual cuando ni siquiera ha acudido al Sunavi a intentar el procedimiento antes referido, ya que dependiendo de lo que arroje esta revisión es que le nace el derecho al interesado de reclamar el referido exceso y en el presente caso no consta en actas que se haya realizado el mismo, por lo cual considera quien decide que no procede la reconvención planteada.
Alega además la parte demandada reconviniente la falta de cualidad de la ciudadana LAURA BOLLA al haberse atribuido en el contrato de arrendamiento la propiedad del inmueble objeto de dicho contrato, cuando en realidad el mismo es propiedad de la Sociedad Mercantil D.B.G. COMPAÑÍA ANONIMA, ante tal alegato observa este Tribunal que efectivamente aun cuando la ciudadana LAURA BOLLA hoy demandante no es la propietaria del inmueble, no es menos cierto que fue ella la que suscribió el contrato de arrendamiento y aparece como arrendadora en el mismo y por lo tanto es la titular del derecho que se alega, siendo por demás que la legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento, no viene determinada por la propiedad del inmueble, ya que en estos casos no se discute la propiedad del mismo, sino el derecho a gozar de una cosa por un tiempo determinado, recibiendo como contraprestación un precio. Igualmente la empresa D.B.G. COMPAÑÍA ANONIMA, fue llamada como tercero interviniente en esta causa y manifestó que no objetaba de manera alguna el contrato de arrendamiento celebrado por la parte actora de este proceso por ser ella parte de la persona jurídica D.B.G., al ser accionista de la misma. En conclusión considera esta sentenciadora que para incoar la resolución del contrato de arrendamiento, no es necesario que el actor forzosamente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que la doctrina nacional generalmente admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena por cuanto el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda la actora se encuentra legitimada en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub iudice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena y por lo tanto la alegada falta de cualidad resulta infundada, y ASÍ SE DECLARA.
Con relación al pago de lo convenido en la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento referente a la Cláusula Penal, considera este Tribunal que no es procedente por cuanto hasta la presente fecha no existía un pronunciamiento judicial que ordene la entrega del inmueble y en consecuencia no procede el reclamo de los intereses que reclama la parte actora. ASI SE DECIDE
(…Omissis…)”

TERCERO
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

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De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad mediante auto de fecha 21 de junio de 2016, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m), sin embargo, llegado el día para la celebración de la audiencia oral la Sede Judicial se encontraba sin servicio de energía eléctrica, razón por la cual mediante auto se fijó como nueva oportunidad para celebrar la audiencia oral el segundo (2º) día de despacho siguiente y, en tal sentido, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 30 de junio de 2016, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados LUIS GUILLERMO SUÁREZ PÉREZ y FREDDY ERNESTO RUMBOS ATENCIO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.189 y 91.243, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada recurrente y el abogado MARIO JOSÉ PINEDA RÍOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.533, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.

En la singularizada audiencia, la representación judicial de la parte demandada solicitó se declarara con lugar el recurso de apelación, por los siguientes motivos:
a) Como punto previo, afirmó que el ordenamiento jurídico actual busca proteger al débil jurídico, siendo en este caso el arrendatario.
b) Señaló que la relación arrendaticia inició en el año 2006, en consecuencia, han transcurrido diez (10) años de dicha relación.
c) Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora, por afirmarse, en el contrato de arrendamiento, propietaria del inmueble objeto de dicho contrato, cuando en realidad, no es la propietaria del inmueble.
d) Afirmó, que la arrendadora con el aumento del canon de arrendamiento violó flagrantemente el decreto de congelación de alquileres, vigente durante la relación arrendaticia.
e) En el procedimiento administrativo, constante en actas, se manifestó el exceso y abuso del canon de arrendamiento.

Por su parte, el apoderado judicial de la accionante aseveró que la falta de pago del arrendatario está excusada por el aumento del canon, sin embargo, lo pagó y asimismo le indicó a la arrendadora que iba a desocupar el inmueble, pero que le diera un tiempo a causa del nacimiento de su hija. Con respecto a la falta de cualidad de la parte actora, afirmó que la compañía que es propietaria del inmueble no presentó ningún problema con el arrendamiento del bien, en virtud de que la arrendadora es socia en dicha compañía y el contrato celebrado no es traslativo de propiedad.

Del mismo modo, señaló que el arrendatario no intentó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) un procedimiento aparte para la fijación del canon de arrendamiento, por lo tanto, no puede invocarse como defensa un sobrealquiler cuando aun no ha sido determinado el monto del canon de arrendamiento.

Las partes hicieron valer su derecho de réplica argumentando e insistiendo en las afirmaciones ya explanadas.

CUARTO
PUNTO PREVIO

De la revisión de las actas procesales, esta Superioridad nota que existe una discordancia entre lo peticionado por la parte actora en el libelo de la demanda y la calificación dada al presente caso por Tribunal a-quo. En este sentido, la accionante solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y el Tribunal le otorgó la calificación de resolución de contrato.

En lo referente a la calificación jurídica se trae a colación lo expuesto por la tratadista Regina García Martín Montero, en su obra Valoración Judicial de las Pruebas, Editores Paredes, Página 488, quien señala:

“La calificación jurídica viene a ser el punto en que confluye la interpretación de la norma con el resultado de la prueba acerca de los hechos aportados por las partes. En ocasiones la calificación jurídica aparece ya en la ley, pero esto sucede con escasa frecuencia y normalmente será el propio Juez quien, a la vista de las circunstancias que concurren en los hechos probados, deberá realizar la calificación jurídica del supuesto planteado.
Se puede afirmar que en la calificación jurídica coexiste un elemento de derecho con otro de hecho: el elemento de derecho es la interpretación de la norma jurídica que ha realizado el Juez, el elemento de hecho es el aportado por las partes y en que se ha basado el Juez para otorgar una u otra calificación. Los problemas que se puedan presentar con la calificación jurídica, se pueden reducir, en último término a un problema de interpretación de la norma aplicable.
El elemento interpretativo sería, como ya hemos analizado en el epígrafe anterior, una cuestión de derecho, que como tal correspondería exclusivamente al Juez de forma que no puede recaer sobre él actividad probatoria. Por el contrario, si son objeto de prueba los hechos sobre los que recae una calificación jurídica determinada.
La calificación jurídica como cuestión de derecho ha sido una materia tratada en numerosas ocasiones por nuestro Tribunal Supremo, que ha señalado en constante jurisprudencia que el Juez no tiene por qué estar vinculado a la calificación que las partes otorguen a los hechos y por tanto puede ser alterada sin que constituya vicio de incongruencia”.

Es menester para esta Superioridad, señalar que la parte actora en el petitorio de la demanda solicitó el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 91, numeral primero (1ero), de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Ahora bien, el Tribunal a-quo calificó la demanda en cuestión como una resolución de contrato, cuando la pretensión se encuentra dirigida a un desalojo, tal y como lo señaló el demandante en el libelo.

Por lo tanto, de acuerdo con el principio conforme al cual el Juez conoce el derecho (iura novit curia), esta Juzgadora está facultada para cambiar la calificación jurídica de los hechos alegados por la accionante, ya que, éste demanda el cumplimiento pero fundamenta e invoca en la propia demandada el numeral 1 del artículo 91 de la referenciada Ley, y modificar asimismo la dada por el Tribunal a-quo, en virtud de que la calificación no conlleva un cambio en el objeto de la demanda ni en las defensas que con ocasión a la pretensión vertida en aquella se generan para el demandado.

A este respecto, la Sala de Casación Civil en fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres contra Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció lo siguiente:
“...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474)”. (Negrilla de esta operadora de justicia)

En este orden de ideas, en sentencia Nº 261 fecha 10 de agosto de 2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, la Sala de Casación Civil estableció:
“...Este argumento pone de manifiesto el desacuerdo del recurrente con la calificación jurídica hecha por el juez respecto de las afirmaciones de hecho en que fue sustentada la pretensión de cobro. Al respecto, cabe precisar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil, en aplicación del cual el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hizo la parte, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes.
Si el recurrente no comparte el razonamiento seguido por el juez para calificar el crédito exigido y establecer que el mismo no es líquido ni exigible, ha debido formular la respectiva denuncia por error de juzgamiento...”. (Negrilla de esta Juzgadora Superior)

Ahora bien, por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y en vista de que el motivo bajo el cual se fundamenta la demanda constituye una causal de desalojo, esta Juzgadora Superior califica de DESALOJO la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 05 de febrero de 2016, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato incoada por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES; sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES contra LAURA BOLLA DE LOMBARDO, por el cobro de excesos en el pago del canon de arrendamiento mensual; y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a devolver a la actora totalmente libre de personas y bienes el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos; asimismo, condenó la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) cada uno, lo cual alcanza la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo); y acordó la indexación de la cantidad condenada a pagar, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela para determinar la cantidad a pagar por dicho concepto. Finalmente, no hubo condenatoria en costas con ocasión de no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en el juicio.

Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora Superior, que la apelación interpuesta por la parte demandada, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, sustentado en los argumentos antes referidos, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Tribunal de Alzada, se procede a analizar y valorar los medios de pruebas aportados por las partes, a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta:

Pruebas presentadas por la parte demandante

Junto al escrito libelar consignó las siguientes documentales:

• Copia simple de contrato de arrendamiento sucrito por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.521.507 (arrendadora) y el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.257.246 (arrendatario), respecto del inmueble objeto de juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 18, tomo 51, en fecha 20 de marzo de 2006.

Esta Superioridad valora como fidedigno el aludido medio probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir copia simple de un documento privado que no fue impugnado por la parte interesada.

• Original de contrato de prórroga de arrendamiento por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.521.507 (arrendadora) y el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.257.246 (arrendatario) respecto del inmueble objeto de juicio.

Observa quien hoy decide, que la parte accionada en el escrito de contestación de la demanda, admitió haber celebrado los referidos contratos de arrendamientos y sus prórrogas, motivo por el cual, al no haber sido desconocidos ni tachas de falso, quedan reconocidos los instrumentos de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. En consecuencia, esta Jurisdiscente Superior les otorga pleno valor probatorio en el sentido que de ellos se evidencia la relación arrendaticia existente entre la demandante LAURA BOLLA DE LOMBARDO, en su condición de arrendador, y el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, en su condición de arrendatario sobre el inmueble objeto del litigio, así como las condiciones de la relación arrendaticias y las prórrogas celebradas. Y ASÍ SE DECLARA.

• Correspondencia emitida por la ciudadana RAQUEL MEDINA, dirigida a la ciudadana LAURA BOLLA.

Determina esta Sentenciadora Superior que el aludido medio probatorio constituye documento privado emanado de tercero que debe ser ratificado mediante a prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Impresión de correo electrónico presuntamente enviado el 09 de marzo de 2012, por: raquelamanda@hotmail.com, a la dirección de correo electrónico: davidziskiend@hotmail.com.
• Impresión de correo electrónico presuntamente enviado el 09 de marzo de 2012, por: davidziskiend@hotmail.com, a las direcciones de correo electrónico: laurabolla@hotmail.com y laura_bolla@hotmail.com.
• Impresión de correo electrónico presuntamente enviado el 11 de marzo de 2012, por: laurabolla@hotmail.com, a las direcciones de correo electrónico: davidziskiend@hotmail.com y laura_bolla@hotmail.com.
• Impresión de correo electrónico presuntamente enviado el 27 de junio de 2012, por: laurabolla@hotmail.com, a las direcciones de correo electrónico: davidziskiend@hotmail.com y laura_bolla@hotmail.com.
• Impresión de correo electrónico presuntamente enviado el 16 de septiembre de 2012, por “luis david ziskiend ghelman” a “Raul Carrasqueño” y a la dirección de correo electrónico: laura_bolla@hotmail.com.

Observa este Tribunal ad-quem que los referidos instrumentos deben ser valorados como pruebas libres reguladas por el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito. Así, colige esta Juzgadora de Alzada que los correos in examine constituyen copias simples de instrumentos privados, es decir, no constituyen documentos privados reconocidos.

No obstante, debe destacar esta Juzgadora Superior que los documentos en análisis merecen especial atención puesto que se tratan de copias simples que se trasladaron de documentos multimedia cuya regulación se encuentra contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo cual, como quiera que se tratan de pruebas libres en el orden jurídico positivo, debe el Juez con fundamento en los artículos 395 y 7 del Código de Procedimiento Civil, permitirle a la parte promovente del instrumento, que demuestre su autenticidad con los medios de prueba idóneos para ello. El Juez cumple con su obligación al proveer la tramitación del medio libre conforme a los procedimientos establecidos para medios análogos, empero, es una carga inequívoca de la parte presentante del documento, demostrar su autenticidad mediante otros medios de prueba.

Sin embargo, a los fines de determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente, y así saber cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado, la fecha y hora de la emisión del menaje, su contenido, y cualquier otro dato de relevancia para el proceso, es necesario que el presentante del documento promueva la prueba pericial para que sean expertos del área informática los que determinen la situación del mensaje de datos, como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° AA20-C-2006-000119, de fecha 24 de octubre de 2007.

Derivado de lo cual, los correos electrónicos impresos, bajo análisis, no tienen ningún valor probatorio, por cuanto no fue promovida la prueba de experticia en la presente causa por la parte interesada a fin de demostrar su autenticidad. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple del Acta de Matrimonio Nº 580, correspondiente al ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES y a la ciudadana RAQUEL AMANDA MEDINA TIRADO, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de la cual se verifica que los ciudadanos ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES y RAQUEL AMANDA MEDINA TIRADO, son cónyuges.

Precisa esta Sentenciadora Superior que el medio probatorio bajo estudio constituye copia simple de documento público, producto de lo cual, son valorados según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia de la cédula de identidad de la ciudadana RAQUEL AMANDA MEDINA TIRADO.

Observa esta Superioridad que el presente medio probatorio constituye copia simple de documento público administrativo, por lo tanto, es valorado de acuerdo a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia certificada del expediente N° S-00306, contentivo de la solicitud de desalojo interpuesta la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO en contra del ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, de la que se desprende decisión de fecha 10 de julio de 2012, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, en la cual de conformidad con lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley de Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de República.

Puntualiza esta Jurisdicente Superior que la precitada prueba constituye copia certificada de documento administrativo, por emanar de un ente público administrativo, como lo es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Región Zulia, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merece plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.
• Copia simple de las planillas de depósitos bancarios signadas con los Nos. 302481512, 283975583, 239341275 y 239459651, de fechas 03/02/2012, 29/10/2011, 06/04/201 y 31/01/2011 realizados por el ciudadano ADALBERTO VARGAS en la cuanta N° 01160126011126039944 del Banco Occidental de Descuento, cuya titular es la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO.
• Copia simple de la planilla de depósito bancario del Banco Occidental de Descuento que riela en el folio ochenta y ocho (88) del expediente.
• Copia simple de la planilla de depósito bancario signada con el No. 5691801, de fecha 22/08/2011, realizados por el ciudadano ADALBERTO VARGAS en la cuanta N° 01040034150340068467 del Banco Venezolano de Crédito, cuya titular es la ciudadana DANIELA BOLLA QUERRINI.

Precisa esta Superioridad que el presente medio probatorio, debió ser promovido como tarjas en original, por lo tanto, al ser promovido mediante copias simples se desestima su valor probatorio, de conformidad con lo estipulado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Dos (2) constancias de las transferencias en línea, realizadas a la beneficiaria LAURA BOLLA DE LOMBARDO, desde la cuenta de ahorro Nº 000043449859 por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00)

Observa esta Superioridad que las referidas pruebas contienen información o datos que reposan en un banco, por tal motivo, deben ser ratificadas mediante la prueba de informes según regla el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, lo que de actas no se observa se haya cumplido, en consecuencia tales documentales no pueden generar una certera convicción a este Tribunal de Alzada por lo que se desestima su valor probatorio con fundamento en el artículo 507 eiusdem. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de recibo No. 1827 de fecha 29 de marzo de 2012, emanado del Condominio del Edificio Pirámide, por el monto de CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 440), por concepto de pago de la cuota de condominio correspondiente al mes de marzo.

Determina esta Sentenciadora Superior que el aludido medio probatorio constituye documento privado emanado de tercero ajeno al proceso que debe ser ratificado por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, en el lapso correspondiente se promovieron las siguientes pruebas:
• Correspondencia emitida por la ciudadana RAQUEL MEDINA, dirigida a la ciudadana LAURA BOLLA.

El aludido medio probatorio constituye documento privado emanado de un tercero que deben ser ratificados por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Prueba de Informes dirigida al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (BOD), solicitando la ratificación de los estados de cuenta y movimientos de la cuenta Nº 0116-0126-01-1126039944.

En fecha 10 de octubre de 2013, el Tribunal a-quo libró oficio signado con el No. 535-2013, dirigido al Gerente del Banco Occidental de Descuento, sucursal calle 72, obteniéndose repuesta en fecha 05 de diciembre de 2013, mediante oficio de fecha 26 de noviembre de 2013, en el cual se remiten constante de nueve (9) folios útiles los movimientos bancarios registrados en el periodo correspondiente al año 2012 de la cuenta Nº 0116-0126-01-1126039944 perteneciente a la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO.

Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

En la contestación de la demanda se ratificaron los siguientes medios probatorios promovidos por la parte actora con el escrito de demanda:
• Copia del contrato de arrendamiento respecto del inmueble objeto de la controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 18, tomo 51.
• Copia certificada del expediente N° S-00306, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región Zulia.
• Dos (2) constancias de las transferencias en línea, realizadas a la beneficiaria LAURA BOLLA DE LOMBARDO.
• Copia simple de las planillas de depósitos bancarios.
• Copia simple de recibo No. 1827 de fecha 29 de marzo de 2012, emanado del Condominio del Edificio Pirámide.

A razón de que las pruebas antes mencionadas, fueron promovidas junto con el escrito libelar y ya fueron valoradas por esta Superioridad, se les otorga el valor probatorio indicado precedentemente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, promovieron junto al escrito de contestación de la demanda:

• Impresión de internet del registro como arrendatario bajo el Nº 2318215040311004 en el Sistema de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Observa esta Superioridad que el referido instrumento en virtud de constituir una prueba libre debe ser valorado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración el criterio de valoración establecido anteriormente por esta Juzgadora, en lo referente a los correos electrónicos, el presente medio probatorio no se le otorga ningún valor, con ocasión de que no fue promovida por la parte interesada la prueba de experticia correspondiente a fin de demostrar su autenticidad. Y ASÍ SE VALORA.

• Impresión del Comunicado sobre descongelación de alquileres de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda correspondiente al Decreto Nº 9.076 de fecha 09 de julio de 2012, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.960 de esa misma fecha.
• Copia simple de la relación de los cánones de arrendamiento pagados por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento desde el mes de abril del año 2006 hasta el mes de diciembre de 2011.

Observa esta Superioridad que en los medios de prueba ut supra indicados, no se aprecia de quien emana, ni tampoco cuentan con rubrica o certificación que genere certeza a esta Juzgadora acerca de su contenido, es por esto que se desestima su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE VALORA.

• Copia simple Registro de Información Fiscal (RIF) de la Sociedad Mercantil D.B.G C.A.

El aludido medio probatorio constituye copia simple de documento público administrativo, producto de lo cual, es valorado según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA.

• Cinco (5) constancias de las transferencias en línea, realizadas a la beneficiaria LAURA BOLLA DE LOMBARDO, desde la cuenta de ahorro Nº 000043449859 por el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00).

Precisa esta Superioridad que las referidas pruebas contienen información o datos que reposan en un banco, por tal motivo, deben ser ratificadas mediante la prueba de informes según regla el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, lo que de actas no se observa se haya cumplido, en consecuencia tales documentales no pueden generar una certera convicción a este Tribunal de Alzada por lo que se desestima su valor probatorio con fundamento en el artículo 507 eiusdem. Y ASÍ SE VALORA.

• Originales de las planillas de depósitos bancarios signadas con los Nos. 302481512, 235933163, 239459651, 239341275 y 283975583, de fechas 03/02/2012, 04/04/2012, 31/01/2011, 06/04/2011 y 29/10/2011 realizados por el ciudadano ADALBERTO VARGAS en la cuanta N° 01160126011126039944 del Banco Occidental de Descuento, cuya titular es la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO.
• Original de planilla de depósito bancario signada con el No. 5691801, de fecha 22/08/2011, realizados por el ciudadano ADALBERTO VARGAS en la cuanta N° 01040034150340068467 del Banco Venezolano de Crédito, cuya titular es la ciudadana DANIELA BOLLA QUERRINI.

Colige este Arbitrium Iudiciis que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, producto de lo cual, este suscrito jurisdiccional aprecia las prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Aunado a lo anterior, con el escrito de promoción de pruebas fueron promovidas las siguientes:
• Original del recibo de pago emitido por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO.
• Copia simple de la correspondencia emitida por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO al ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES.

Determina esta Superioridad que los mencionados medios probatorios constituyen documentos privados emanados de un tercero que deben ser ratificados por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Original de recibo No. 002637 de fecha 07 de febrero de 2015, emanado del Condominio del Edificio Pirámide, por el monto de MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.755) por concepto de pago de la cuota de condominio correspondiente al mes de enero de 2015.
• Original de solvencia de pago emanada de CORPOELEC, en fecha 09 de febrero de 2015, Nº de control: 100013507366.
• Original de solvencia emanada del Servicio Autónomo para el Suministro de Gas e Infraestructura (SAGAS) de Maracaibo, de fecha 09 de enero de 2015.
• Original de recibos de pago de los servicios municipales, de fecha 09 de febrero de 2015.
• Prueba de Informes dirigida a la Compañía Anónima de Teléfonos de Venezuela (CANTV).

De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal a-quo libró oficios en fecha 23 de marzo de 2015 signados con los números 073-15, 074-15, 075-15, 076-15 y 077-15, dirigidos a la Junta de Condominio del Edificio Pirámide, CORPOELEC (Oficina Delicias Norte), SAGAS de la Alcaldía de Maracaibo, Instituto Municipal de Aseo Urbano y a la Compañía Anónima de Teléfonos de Venezuela (Maracaibo), respectivamente. Recibiendo respuesta de SAGAS mediante oficio Nº DG-0213-2015 de fecha 28 de abril de 2015, anexando Copia de la Solvencia y Copia de Facturas.

Del mismo modo, se obtuvo respuesta de CORPOELEC mediante oficio Nº GR-AL-OCC-C-021-2015 de fecha 22 de abril de 2015, en el cual se ratificó la Solvencia de Pago de fecha 09 de febrero de 2015. En lo que respecta a la Compañía Anónima de Teléfonos de Venezuela (CANTV) informó que el número 0261-7917468 estaba asignado a la calle 72 edificio Pirámide apartamento 7A y tiene la condición de inactivo desde el 24 de mayo de 2005. Por su parte, la junta de condominio del Edificio Pirámide, en fecha 07 de agosto de 2015, informó que las cuotas de condominio han sido pagadas con mucho retraso y adeuda la cuota correspondiente al mes de julio.

El Instituto Municipal de Aseo Urbano (IMAU) mediante oficio Nº 02337-15, de fecha 30 de septiembre de 2015, ratificó el contenido de las copias consignadas por el Tribunal a-quo. Y ASÍ SE VALORA.

• Expediente administrativo signado con el Nº S-00306.

Con ocasión de que este medio ya fue valorado por esta Superioridad, se le otorga el mismo valor probatorio establecido precedentemente. Y ASÍ SE DECIDE.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de DESALOJO interpuesto por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES, con fundamento en los numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, producto de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por parte de la demandada, desde el mes de diciembre del año 2011 hasta el mes de agosto del año 2012, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,oo) mensuales.

En este sentido, manifestó, entre otros aspectos, la parte accionante, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, sobre un inmueble constituido un apartamento ubicado en la calle 72 con avenida 3D, Edificio Pirámide, piso 07, apartamento 7A; el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 20 de marzo de 2006 bajo el Nº 18, Tomo 51.

Refirió, que el término de duración de este contrato se estableció por un período de seis (6) meses, prorrogable por un período igual, mayor o menor, previo acuerdo entre las partes con treinta (30) días de anticipación, tal y como consta en la cláusula tercera del contrato. Aunadamente, se estableció que el canon de arrendamiento debía ser pagado por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días del inicio del contrato, y se fijó como monto del canon de arrendamiento la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000).

Aseguró, que de manera privada se le fue dando continuidad a la relación arrendaticia, sin embargo, el arrendatario ha incumplido aproximadamente desde el año 2011 con su obligación de pago y que mediante correspondencia le manifestó la intención de no querer renovar el contrato y que se le permitiera hacer uso de la prorroga estipulada en la ley para desocupar el inmueble.

Adicionó, que se agotó el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Por su parte, el apoderado judicial del demandado opuso, primeramente, la falta de cualidad de la parte actora, por haberse afirmado propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuando realmente la propietaria del inmueble es la Sociedad Mercantil D.B.G. C.A.

A este respecto, esta Superioridad denota que la falta de cualidad, como defensa se encuentra consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se indica que debe ser propuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda; en este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 0102 de fecha 06 de febrero de 2001 expuso:
“…la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida…”.

Observa esta Juzgadora que la causa sub-examine constituye una demanda por desalojo generada a partir de la falta de pago por parte del arrendador, de lo cual no se discute lo referente a la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en tal sentido la legitimación en el presente caso no depende de quien es el propietario del inmueble, sino el titular del derecho que se alega, de las actas se percibe que si bien la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, no es la propietaria del inmueble, fue ella quien suscribió el contrato de arrendamiento, en el cual se otorgó el derecho a gozar del inmueble a cambio de una contraprestación.

Asimismo, la sociedad mercantil C.B.G. C.A. acudió al proceso y manifestó que no objeta el contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, esto con ocasión de que la ciudadana, antes mencionada, es una de las accionistas de dicha compañía y cuenta con la aprobación del resto de los socios para realizar contrataciones sobre los bienes de la misma. De manera que, al haber demandado el desalojo la arrendadora del inmueble, quien se encuentra facultada por el propietario del mismo por haber sido señalado expresamente, y de lo cual existe constancia en actas, esta Juzgadora considera improcedente la falta de cualidad invocada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.

Por otro lado, el apoderado judicial de la parte demanda también señaló que su representado tiene razones más que justificadas para negarse a cancelar a la arrendadora los cánones de arrendamiento. Propuso, de conformidad con el artículo 111 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, que se llame como tercero a la Sociedad Mercantil D.B.G. C.A, como verdadera propietaria del bien objeto de litigio. Asimismo, planteó de acuerdo a los artículos 110 y 125 de la ley especial, la reconvención por el aumento excesivo en el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2006 hasta el mes de febrero de 2012, correspondiéndole al demandado el reintegro de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo), quedando el verdadero canon establecido por la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo) mensuales.

Estableció que la demanda se contradice en cuanto a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) mensuales totalizan la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 36.000,oo) y no la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo).

Ahora bien, se verifica de autos que previo a la interposición de la demanda in examine se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que interpuso la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, el procedimiento administrativo establecido en dicha ley, como consta de resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, en fecha 10 de julio de 2012, que en copia certificada fue consignado junto al libelo de la demanda. De esta forma, se obtiene de la mencionada resolución, que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, en virtud de no haber logrado la conciliación ante dicho organismo administrativo, instó a la ciudadana in comento a dirigirse a sede judicial, en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley de Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto ante los Tribunales de República.

Precisado lo anterior, observa esta Juzgadora Superior que la parte actora fundamentó su pretensión en la falta de pago del canon de arrendamiento, motivo por el cual, se procede a citar el artículo 91 eiusdem, que establece lo siguiente:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…Omissis…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.
(…Omissis..)
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…Omissis…)”
(Negrilla de esta Juzgadora Superior)

A este tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
(Negrilla de esta operadora de justicia)

Es necesario resaltar que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

Con respecto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Con referencia a la insolvencia o falta de pago del canon, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos inmobiliarios”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, expresa lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem).

Según se desprende del numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, sólo procederá el desalojo de un inmueble, bajo contrato de arrendamiento, cuando la pretensión se fundamente en inmuebles destinados a vivienda, respecto del cual el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para tal fin.

En tal sentido, se obtiene de las actas procesales que la existencia de la relación arrendaticia fue reconocida por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, en el cual afirmó que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO, identificada en actas, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 20 de marzo de 2006, bajo el N° 18, tomo 51; razón por la cual, se determina que no constituye un hecho controvertido. Y ASÍ SE DECLARA.

Con respecto a la falta de pago invocada por la parte actora en su escrito libelar, el apoderado judicial de la parte demandada manifestó que existen causas que justifican que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente, siendo ésta el cobro excesivo, sin embargo, de las actas se puede constatar que el arrendatario no inició el procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 79 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Ahora bien, colige esta Sentenciadora Superior luego de haber realizado un estudio pormenorizado sobre las actas que conforman el presente expediente, que el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES, promovió pruebas de haber realizado el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2012, como también lo afirma en su escrito de contestación de la demanda.

De igual forma, si bien el demandado alega el cobro excesivo por parte de la arrendadora, a partir de la revisión del expediente y de las pruebas promovidas y valoradas precedentemente, se evidencia que el arrendatario no inició el procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, razón por la cual no se encuentra un canon fijado legalmente, no obstante, el arrendatario ha cancelado a la arrendadora los montos que ella misma ha fijado.

Derivado de lo cual, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
(Negrillas de esta Arbitrium Iudciis)

En este orden de ideas el Código Civil dispone:

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En este sentido asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente:

“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley.”
(Negrillas de esta operadora de justicia)

En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, establece:

“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez.
(…Omissis…)
En el proceso civil las partes sólo están obligadas a probar sus respectivas afirmaciones de hecho, que sirven de fundamento a la pretensión y por eso, los hechos no alegados quedan excluidos del debate probatorio y el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”
(Negrillas de esta suscrita jurisdiccional)

En consecuencia, ha sido demostrado en el presente juicio que la parte demandada ha dejado de pagar seis (06) cánones de arrendamiento sin causa justificada, resulta acertado en derecho, declarar procedente el desalojo del inmueble objeto de juicio con fundamento en la dispuesto en el artículo 91, numeral primero (1ero), de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En derivación, se evidencian de las actas que conforman el expediente administrativo promovido por las partes que el canon mensual se estableció en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,oo), y en tal sentido, se condena a la parte demandada a pagar la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2012, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,oo) mensuales. Y ASÍ SE DECIDE.

En lo que respecta al pago por concepto de Cláusula Penal solicitada por la parte accionante en su escrito libelar, esta Superioridad observa que los supuestos establecidos por el arrendador y el arrendatario en la Cláusula Décima Segunda, referida a la Cláusula Penal por la demora en la entrega del inmueble, del contrato de arrendamiento de fecha 20 de marzo de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo; no se corresponden con el supuesto de falta de pago invocado por la parte actora en su demanda. Asimismo, se evidencia que no se contempló una fecha expresa para la entrega del inmueble, de manera que, no quedó evidenciado de las actas que haya ocurrido el supuesto que conlleve a la procedencia de la cláusula penal requerida por la representación judicial de la parte actora y en tal sentido se declara improcedente la misma. Así se decide.

Ahora bien, es de destacar que Tribunal a-quo en la parte motiva del fallo considera improcedente el aludido pago “…por cuanto hasta la presente fecha no existía un pronunciamiento judicial que ordene la entrega del inmueble…”, sin embargo, en la parte dispositiva del fallo apelado no se encuentra de manera expresa esta decisión, por esta razón esta Superioridad MODIFICA el fallo apelado incorporando en el dispositivo, la improcedencia por concepto de Cláusula Penal. Y así se decide.
En relación a la solicitud de indexación del monto peticionado, resulta forzoso citar lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 134 de fecha 7 de marzo de 2002, bajo ponencia de del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez:
“Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal.
(…Omissis…)
En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial. Así se decide.”
(Negrillas de esta operadora de justicia)
Producto de lo cual, al permitir la indexación para evitar perjuicio al acreedor, y al haber sido solicitada expresamente por la parte demandante en su libelo, esta Sentenciadora declara procedente la misma, y dado su carácter netamente judicial, se acuerda sobre el monto condenado a pagar, desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, el día 22 de octubre de 2012, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, para lo cual, en su oportunidad deberá ordenarse oficiar al Banco Central de Venezuela, a los efectos de que realice el calculo, de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor. Y ASÍ SE DECIDE.
Por los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, esta Juzgadora Superior, MODIFICA la decisión proferida por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 05 de febrero de 2016, y consecuencialmente, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ADALBERTO ANTONIO VARGAS MORALES, por intermedio de su apoderado judicial FREDDY ERNESTO RUMBOS ATENCIO, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de febrero de 2016, por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

SEGUNDO: SE MODIFICA la decisión de fecha 05 de febrero de 2016 dictada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia, se declara:

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana LAURA BOLLA DE LOMBARDO contra el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES.

CUARTO: SIN LUGAR, la reconvención interpuesta por el ciudadano ADALBERTO VARGAS MORALES contra LAURA BOLLA DE LOMBARDO, por el cobro de excesos en el pago del canon de arrendamiento mensual.

QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada a devolver a la actora totalmente libre de personas y bienes el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle 72 con avenida 3D Edificio Pirámide piso 07 apartamento 7A; en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los servicios públicos.

SEXTO: SE CONDENA a la parte demandada a cancelar a la actora solamente los cánones de arrendamiento de los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO de 2012, a razón de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) cada uno, lo cual alcanza la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,oo).

SÉPTIMO: IMPROCEDENTE la solicitud de Cláusula Penal requerida por la representación judicial de la parte actora.

OCTAVO: Con ocasión de la Perdida del Valor de nuestra moneda SE ACUERDA la indexación de la cantidad condenada a pagar, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela para determinar la cantidad a pagar por dicho concepto.

NOVENO: Se condena en costas a la parte demandada por haberse confirmado en todas sus partes la decisión recurrida, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (6) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo la una y veinticinco minutos de la tarde (1:25 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-072-16.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS

GS/Mc/Sc3