LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Expediente No. 14.426 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha primero (1°) de abril de 2016, en virtud de la apelación interpuesta el día tres (3) de marzo de 2016, por el profesional del derecho CARLOS RÍOS, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.616, obrando en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARIA FERRER, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 7.804.997 y 11.293.390, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia dictada en la audiencia oral y publica por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día veintiséis (26) de febrero de 2016, y extendido por escrito en fecha dos (2) de marzo de 2016, en el juicio que, por DESALOJO, sigue el ciudadano ORLANDO JOSÉ FARIA FERRER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.712.099, de igual domicilio, en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARIA FERRER, antes identificados. II NARRATIVA Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día veintinueve (29) de junio de 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Consta en las actas que en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2013, el entonces Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio ANTONIO BERMUDEZ ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.318, obrando en su carácter de representante judicial del ciudadano ORLANDO JOSÉ FARIA FERRER, mediante la cual expuso lo que a continuación se transcribe: “El día 11 de noviembre de 2007, mi representado celebró verbalmente con el ciudadano JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ NUÑEZ, (…) y la ciudadana KARINA DEL CARMEN FARÍA FERRER, (…) un contrato de arrendamiento, por el término de dos años, sobre un apartamento-vivienda de su propiedad, el cual esta distinguido con las No. 6C, ubicado en la planta sexta del Edificio Delicias Plaza, situado en la Avenida 15 (antes prolongación Delicias), en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de este Municipio Maracaibo, estado Zulia, (…) cuyo canon de arrendamiento convenido para dicha fecha fue de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), lo que hoy en día es UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 1000,00), más el monto por concepto de cuotas ordinarias de condominio, todo lo cual se comenzaría a cancelar a partir del Primero de Enero del año 2008. Es el caso, que los referidos arrendatarios solo le cancelaron a mi representado después de varias gestiones de cobro, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, y en virtud de que el identificado JOSE (Sic) ALBORNOZ, canceló ante la empresa SERVICIOS TECNICOS (Sic) DE MANDAMIENTO INDUSTRIAL, COMPAÑÍA ANONIMA (Sic) (STMICA), la suma de CUATRO MIL VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 4.027,00), por concepto de cuotas extraordinarias de condominio originadas con ocasión del suministro y aplicación de revestimiento de piedra proyectada a la fachada del mencionado Edificio Delicias Plaza, es por lo que mi representado ha procedido abonar y/o compensar esa suma de dinero a las pensiones de arrendamiento que se vencieron en los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2008, y veintisiete bolívares a la pensión de arrendamiento correspondientes al mes de octubre de 2008, por lo que en consecuencia aún se le adeuda por concepto de arrendamiento las siguientes cantidades: NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 973,00) correspondiente al mes de Octubre de 2008, y la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 54.000,00), correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, y de enero a diciembre de los años de 2009, 2010, 2011 y 2012, como de Enero a Abril de 2013, a razón de UN MIL BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bsf.1.000,00), mensuales, anteriormente UN MILLON (Sic) DE BOLIVARES (Sic), (Bsf.1.000.000.00) todo lo cual totaliza la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTES (Sic) SETENTA Y TRES BOLIVARES (Sic) FUERTES (bsf. 54.973,00), por cuanto dichos arrendatarios nada deben por concepto de cuotas ordinarias de condominio, suma esta que aun adeudan, no obstante a las múltiples gestiones de cobro que se han hecho al respecto y estar dichas obligaciones de plazo vencido y a lo cual están obligados a cancelar a tenor de lo dispuesto en el ordinal 2 del Artículo 1592 del Código Civil. Ahora bien, Ciudadano Juez, al haber seguido los arrendatarios en posesión del inmueble arrendado después de la expiración del término originalmente convenido de dos años, es por lo que a tenor de los (Sic) señalado en los Artículos 1600 y 1614, del Código Civil, ese contrato de arrendamiento se transformó en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado.- Por los fundamentos expuestos y con base a lo establecido en el artículo 91, Ordinal uno de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, (…) es por lo que me vengo a valer de su digno ministerio para demandar como en efecto demando a los (…) ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ NUÑEZ, y (…) KARINA DEL CARMEN FARÍA FERRER, en su carácter de Arrendatarios del inmueble propiedad de mi representado, (…) para que convengan en EL DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en cuestión, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre a Diciembre de 2008, Enero a Diciembre de 2009, Enero a Diciembre de 2010, Enero a Diciembre de 2011, Enero a Diciembre de 2012, y de Enero a Abril de 2013, y un saldo pendiente de NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Sic) FUERTES (Bsf.973,00), correspondientes al mes de Octubre de 2008, lo cual totaliza la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES (Sic) fuertes (Bsf. 54.973,00), y consecuencialmente con la entrega del inmueble libre de personas y cosas (…)”. Seguidamente, en fecha cuatro (4) de noviembre de 2013, se llevo a cabo la celebración de la Audiencia de Mediación, a tenor de lo previsto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el proceso continuó con la contestación de la demanda, que fuese presentada el día once (11) de noviembre de 2013, por el profesional del derecho CARLOS GUSTAVO RÍOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.616, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en los siguientes términos: “1.1. Es cierto que el ciudadano ORLANDO JOSE (Sic) FARIA FERRER, (…) es propietario de un inmueble ubicado en el edificio Delicias Plaza, situado en la avenida 15 (…) planta sexta, apartamento signado con la nomenclatura No. 6-C, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de este Municipio (….) 1.2. Es cierto que mis representados ocupan el referido inmueble como su vivienda y el de su grupo familiar. 1.3. Es cierto que mis representados pagaban las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias. II HECHOS NEGADOS II.1. No es cierto que mis representados hayan celebrado con los demandantes un contrato verbal de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado por el término de dos años. II.2. No es cierto que mis representados hayan convenido con el demandante en pagar como canon de arrendamiento la cantidad de Un millón de Bolívares (Bs. 1.000.000), (…) mas (Sic) el monto por concepto de cuotas ordinarias de condominio, todo lo cual se comenzaría a cancelar a partir del primero de enero del año 2008. II.3. No es cierto que mis representados cancelaron al demandante después de varias gestiones de cobro, los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008. II. 4.No es cierto que mis representados le adeuden a los demandantes (…) la suma de Cincuenta y cuatro mil novecientos setenta y tres Bolivares (Sic) Fuertes (Bs. 54.973,00). II.5. No es cierto que se haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que al continuar en la posesión del inmueble se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado. II.6. No es cierto que mis representados adeuden cantidad alguna por cánones de arrendamiento y que por ello hayan incumplido lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil y además estén incursos en la causal de desalojo (…) III DE LA VERDAD DE LOS HECHOS El 06 de febrero del año 2007 mis representados celebraron un contrato verbal con el ciudadano ORLANDO JOSE (Sic) FARIA FERRER, (…) sin determinación de tiempo, bajo los siguientes términos y condiciones: III.1. EL DEMANDANTE, cedía el inmueble de su propiedad (…) para habitación de mis representados y sus dos menores (…) III.3. Las obligaciones que mis representados deberían cumplir por el uso de habitación del inmueble eran las siguientes: (…) Cancelar los servicios públicos. (…) Cancelar las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias. (…) Ejecutar las reparaciones menores y mayores que necesitara el inmueble, para mantenerlo en condiciones para su uso y disfrute. Todas estas obligaciones fueron cumplidas por mis representados (…) No habiendo establecido obligación de pago de canon de arrendamiento, la naturaleza jurídica del contrato y sus consecuencias no pueden ser las previstas para este tipo de contrato (…) (…omissis…) En consecuencia (…) es palmariamente evidente, que las parte lo que convinieron fue un contrato de habitación y no de arrendamiento, (…) (…omissis…) En el caso de marras, EL DEMANDANTE no quiso formalizar el contrato de habitación que lo estableciera a favor de LOS DEMANDADOS, pero esta circunstancia, no afecta los derechos ni obligaciones que fueron convenidas por las partes (…) (…omissis…) Por las razones expuestas, este tribunal, debe desestimar la demanda, pues no habiendo obligación de LOS DEMANDADOS para cancelar cánones o pensiones de arrendamiento y no siendo tampoco la naturaleza jurídica del contrato celebrado un contrato de arrendamiento, no ES APLICABLE a los demandados, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (…) no encontrándose mis representados en incumplimiento de ninguna de las causales previstas de desalojo (…)”. En atención a lo expuesto, el día veintiséis (26) de febrero de 2016, el Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, celebró la Audiencia Oral y Pública, cuyo fallo en extenso publicado en fecha dos (2) de marzo de 2016, fue del tenor siguiente: “con (…) el testimonios (Sic) de los ciudadanos SAHARA SULBARAN, WILMERY ORDOÑEZ, JUAN MANUEL BELANDRÍA, BEATRIZ URDANETA, (…) ha quedado demostrado la naturaleza jurídica del contrato verbal celebrado entre las partes intervinientes en este juicio, lo cual se trata de un contrato arrendamiento verbal, con término de duración de dos (2) años, con un canon de arrendamiento de UN MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 1.000). Con respecto a lo alegado por los demandados referente a que se trata de un contrato de habitación, se observa que el mismo no fue demostrado en juicio, en consecuencia se desecha dicho pedimento. Así se decide. Ahora bien, con relación al petitorio relativo al ordinal 1 del artículo 91 ejusdem, le correspondía a los demandados demostrar el pago de dichos cánones de arrendamientos, y se evidencia de las actas procesales que no existe demostración alguna de dichos pagos, por cuanto las facturas y depósitos consignados en el juicio se trata de pagos referentes a servicios públicos, que a su vez se observan como titular el antiguo propietario del inmueble que le correspondía pagar al ocupante del inmueble, en consecuencia se declara procedente lo solicitado por el demandante”. III DE LA AUDIENCIA ORAL Una vez llegado el día y la hora para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, esta Superioridad dejo expresa constancia de la comparecencia de los profesionales del derecho MARILIN VILCHEZ y DENNYS GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.037 y 29.161, respectivamente, la primera obrando en representación de los derechos e intereses de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARÍA FERRER, parte demandada en la presente litis, y el segundo de ellos, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte accionante. En tal sentido, una vez que se dio inicio a la audiencia, se le confirió el derecho de palabra de manera primigenia a la representación judicial de la parte demandada, quien de seguida procedió a exponer: • Que es falso que sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento con el demandante de autos, toda vez que la naturaleza del contrato fue de habitación, cumpliendo de manera cabal con las obligaciones que de el emanan, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 626 y siguientes del Código Civil, tal como el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, servicios públicos, además del deber de cuidar el inmueble como un buen padre de familia. • Que el Juez de la recurrida viola el contenido de los artículos 244, 245 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 1387 del Código Civil, por cuanto admitió la prueba de testigos promovidos para demostrar la existencia de una relación contractual así como la fijación del canon de arrendamiento, situación esta expresamente prohibida por el legislador, toda vez que la obligación excede de los dos bolívares. • Que el demandante asevera que sus representados cancelaron el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, y abril de 2008, pese a que no demostraron a través de ninguna prueba por escrito el referido pago, situación esta que resultaba imposible pues tanto en el procedimiento administrativo, así como el iter procedimental negaron que hubiesen pagado canon alguno, pues esta no es la naturaleza ni finalidad de los contratos de habitación. • Que si fuera cierto el retardo en el pago del canon, resulta curioso que el demandante hubiese esperado cinco años para demandar el incumpliendo de la obligación principal de la supuesta relación arrendaticia, siendo esta una afirmación falsa por las razones expuestas. • Que se declarara con lugar la apelación, nula la sentencia proferida por el Tribunal de la recurrida y se decidiese el fondo de la causa con arreglo a lo dispuesto en los autos. Seguidamente, concedido el derecho de palabra a la representación judicial de la parte accionante, quien manifestó: • Que en el mes de noviembre de 2007, su representado celebró con los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARÍA FERRER, un contrato de arrendamiento, cuyo canon fue fijado en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), hoy día mil bolívares (Bs. 1.000,00), además del pago de las cuotas de condominio, y el pago de los servicios públicos. • Que siendo el contrato suscrito esencialmente verbal, la única forma de demostrarlo era a través de la prueba de testigos, los cuales quedaron contestes, firmes y sin contradictorio alguno. • Que los pagos de las cuotas de condominio, así como de los servicios públicos, no eran indicios que la naturaleza de la relación contractual fuese de habitación, ya que forman parte de los deberes inherentes a la relación arrendaticia. • Que la sentencia de la recurrida cumple con todos los extremos de ley y en consecuencia solicita sea declarado sin lugar el recurso de apelación y confirmada en todas sus partes. Una vez descritas todas las actuaciones que conforman el presente expediente, y narrados los hechos expuestos en la Audiencia Oral y Pública celebrada por esta Alzada, procede esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO A SU ESCRITO LIBELAR. DOCUMENTALES • Copia Certificada de la Resolución proferida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, fechada veintitrés (23) de agosto de 2012, dictada en el expediente administrativo signado con el N° S-00384, del cual se evidencia las gestiones realizadas por la parte accionante respecto a los trámites previos a la habilitación de la vía jurisdiccional, la cual corre inserta desde el folio N° 9 al 12, de la pieza principal N° 1 de la presente causa. Respecto a la anterior documental esta Jurisdicente le confiere pleno valor probatorio en virtud de constituir copia certificada de un documento público administrativo, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la cual permite constatar a quien hoy decide, el agotamiento de las gestiones administrativas previas a la habilitación de la vía judicial. Así se decide.- • Original del contrato de compra-venta suscrito entre el ciudadano SAMIR MOHAMED AYUBI DAOU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.613.610 y el ciudadano ORLANDO JOSÉ FARIA FERRER, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento, el cual esta distinguido con las sigla N° 6-C, ubicado en la planta sexta del Edificio Delicias Plaza, ubicado en la Av 15, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2007, anotado bajo el N° 53, Tomo 128, de los libros respectivos, el cual corre inserto en los folios Nros. 13 y 14 de la pieza principal N° 1 del presente expediente. Observa esta Superioridad, que la accionante pretende demostrar su derecho de propiedad sobre el inmueble supuestamente arrendado a través de un contrato de compra – venta, en el inmueble sobre cual funda su pretensión de desalojo, sin embargo, es de destacar que las instrumentales autenticadas, es decir, privadas reconocidas, tienen fuerza probatoria entre las partes, única y exclusivamente cuando la ley exige como requisito ad solemnitaten, el que hayan sido registrados. Por ello, el artículo 1.924 del Código Civil, expresa: “Los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registradas, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble . Cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”. A tal efecto, a los fines del derecho de propiedad sobre el inmueble, el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2007, anotado bajo el N° 53, Tomo 128, de los libros respectivos, sólo tiene efecto entre las partes contratantes, no así contra terceros ajenos a la relación contractual, sin embargo a pesar de que el mismo no surte efectos erga omnes, esto es, no puede ser oponible contra terceros, pues para ello el mismo ha debido ser protocolizado, al no constituir controversia la propiedad del inmueble, ni mucho menos haber sido objeto impugnación a través de ninguno de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues le merecen fe en todo su contenido a esta Alzada. Así se establece.- TESTIMONIALES • Consta de las actas que conforman el expediente de marras, que el representante judicial de la parte actora, promovió en calidad de testigo a los ciudadanos SAHARA SULBARAN, WILMER ORDOÑEZ, NIXÓN VILLANUEVA, JUAN MANUEL BELANDRÍA, ELIZABET BLANCO, DAVID FARINA, BEATRIZ URDANETA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.150.294, 16.606.613, 7.718.904, 14.658.990, 9.113.637, 7.733.631 y 3.115.701, respectivamente. No obstante llegado el día de la celebración de la audiencia oral y pública, sólo comparecieron a rendir sus declaraciones los ciudadanos SAHARA SULBARAN, WILMER ORDOÑEZ, JUAN MANUEL BELANDRÍA y BEATRIZ URDANETA, quedando imposibilitada esta Alzada para emitir pronunciamiento respecto a las testimoniales de los ciudadanos NIXÓN VILLANUEVA, ELIZABET BLANCO y DAVID FARINA, siendo desechadas las mismas del material probatorio. Detalla este Órgano Subjetivo Jurisdiccional respecto a las testimoniales evacuadas, que sus deposiciones fueron coincidentes en relación a que conocen de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ORLANDO JOSÉ FARÍA FERRER, JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA FARÍA FERRER, desde hace aproximadamente doce años, que el día 11 de noviembre de 2007, los referidos ciudadanos celebraron en un restaurante, ubicado en la Av. 8 Santa Rita, el contrato de arrendamiento verbal, por un período de dos años, por un canon de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), más hoy mil bolívares (1.000,00), más el pago de cuotas de condominio, sobre un apartamento ubicado en residencias Delicias Plaza, sexto plazo, N° 6-C, en la Avenida 15, prolongación delicias, situación ésta que le consta pues se encontraban presentes el día de la celebración del aludido contrato verbal. Como puede observarse los testigos pretenden establecer la existencia cierta de una relación arrendaticia, así como la fecha de inicio de ésta y el monto fijado como canon de arrendamiento. Siendo ello así, debe destacarse el contenido normativo del artículo 1.387 del Código civil, que establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares (…)”, (hoy día de dos bolívares (Bs. 2,00). Por lo que podemos evidenciar, que la finalidad última fue la de probar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento suscrito entre las partes litigiosas, siendo evidente la prohibición de ley y la ilegalidad de dicho medio, pues mal podría probarse la existencia de un contrato de arrendamiento a través de testigos, cuando existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma que expresamente lo prohíbe, en consecuencia se declara inadmisible el medio probatorio en referencia. Así se determina.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN LA ETAPA PROBATORIA. • Copias fotostáticas simples de la totalidad del expediente administrativo signado con el N° S-00384, sustanciado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, que reposan desde el folio N° 9 al 157, de la pieza principal N° 2 del expediente de marras, promovido a los fines de demostrar que en su folio N° 51, la parte demandada de autos reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, en relación al inmueble del cual se pretende el desalojo. Esta superioridad, al constatar que se trata del expediente completo tramitado por ante el organismo administrativo competente, lo estima en su integridad a tenor de lo previsto en el artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, empero de un análisis exhaustivo a las actas procesales, no evidencia el reconocimiento de la parte demandada en torno a efectivamente haber suscrito un contrato de arrendamiento sobre el inmueble tantas veces aludidos. Así se observa.- PRUEBA DE INFORME • Dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, a los efectos que remitieran al Tribunal A-quo, el expediente administrativo y con ello demostrar la aceptación de un contrato de arrendamiento en el inmueble sobre el cual se pretende el desalojo, así como la incongruencia entre los hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación en relación a los expuestos ante el órgano administrativo. En este sentido fue librado oficio bajo el N° 731-2013, de fecha dieciocho (18) de diciembre de 2013, solicitado lo indicado, siendo ratificada el mismo mediante oficio N° 609-2014, el día cuatro (4) de diciembre de 2014, a lo cual el organismo en referencia remitió respuesta mediante oficio N° 00010/2015 SUNAVI-ZULIA, de fecha veintisiete (27) de enero de 2015, informando que cursa ante la Superintendencia expediente N° S-00384/06/12, siendo modificada su nomenclatura, correspondiéndole actualmente el número MC-00365/12, contentivo de procedimiento previo a la demanda, seguido por las partes litigiosas de la presente controversia, siendo dictada resolución en fecha veintitrés (23) de agosto de 2012; asimismo remitió copias certificadas del expediente en su integridad, todo lo cual reposa desde el folio N° 6 al 166 de la pieza principal N° 3 de la presente causa. Respecto a la información que del informe presentado dimana, esta Superioridad la valora plenamente de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el contenido del artículo 507 eiusdem, datos que serán adminiculados al resto de las pruebas que cursan en autos. Así se estipula.- INSPECCIÓN JUDICIAL • De conformidad con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió prueba de inspección judicial y en consecuencia solicitó al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se sirviera trasladar y constituirse en la sede de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del Estado Zulia, ubicada en la calle 95, Torre INAVI, en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que dejara constancia de la existencia del expediente administrativo N° S-00384/06-12, a fin de demostrar que el referido organismo habilitó la vía judicial, así como también para demostrar que no existe analogía entre los hechos invocados por los demandados en la contestación y los expuestos en sede administrativa. En tal sentido, se aprecia de las actas que el referido medio probatorio no fue evacuado, por lo que esta Jurisdicente no tiene material en autos sobre la cual emitir valoración. Así se detalla.- DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DE LA CONTESTACIÓN DOCUMENTALES • Original de los recibos de electricidad, emitidos por la Compañía Anónima Energía Eléctrica de Venezuela”, (ENELVEN), así como las facturas de pagos, correspondiente a los meses de octubre de 2006; febrero, marzo, abril, mayo, junio, noviembre y diciembre de 2007; febrero, marzo, mayo, agosto, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, julio. agosto, septiembre, octubre de 2009; abril, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2010; mayo, julio, septiembre, noviembre de 2011, emitidos a partir del mes de diciembre de 2011, por la Corporación Eléctrica de Venezuela, (CORPOELEC), existiendo constancia en actas además de los meses de enero, febrero, julio, diciembre de 2012; febrero, julio, septiembre y octubre de 2013, a nombre del ciudadano SAMIR AYUBI, reflejándose como dirección de suministro “SCT JUANA DE AVILA, AVENIDA 15, DELICIAS, E.MIX, DELICIAS PLAZA MARACAIBO”, y como dirección de entrega “ SCT JUANA DE AVILA, AVENIDA 15 LAS DELICIAS, E.MIX, DELICIAS PLAZA, 6 6-C, LDO. EDF. ANDREINA. MARACAIBO”, todo lo cual corre inserto desde el folio N° 50, al folio N° 154, de la pieza principal N° 1 de la presente causa. • Original de los recibos de telefonía fija, así como las correspondientes facturas, expedidos por la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela, (CANTV), por los meses de febrero, marzo, julio y octubre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, octubre, noviembre, diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, mayo, junio, julio, septiembre de 2009; enero, febrero, marzo, mayo, octubre, diciembre de 2010; marzo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2011, las cuales reposan del folio N° 156 al 172, y del 299 al 345, y los folios Nros. 350 y 351, de la pieza principal N° 1 del expediente de marras. • Original de la factura N° 714553, cuenta contrato N° 100000409287, de fecha veinte (20) de mayo de 2013, expedida por la Alcaldía de Maracaibo, donde se evidencia el pago a los servicios municipales del Instituto Municipal de Aseo Urbano (IMAU), Servicio Autónomo para el suministro de Gas (SAGAS), y del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), reflejándose como titular el ciudadano AYUBI SAMIR, que riela en el folio N° 353 de la pieza principal N° 1 de la presente causa. • Original de las facturas emitidas por el condominio “RESIDENCIAS DELICIAS PLAZA”, correspondiente al pago de las cuotas de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013; mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2012; febrero, marzo, abril de 2007, todo lo cual riela desde el folio N° 179 al 194, y desde el folio N° 254 al 257, de la pieza principal N° 1 de la presente causa. Las anteriores instrumentales fueron promovidas a fin de demostrar y crear convicción en el Órgano Jurisdiccional respecto al cabal cumplimiento de las obligaciones referentes al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, siendo ratificada la información que de ellas dimanan mediante la prueba de informe, por lo que esta Alzada las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el contenido del artículo 507 eiusdem. Así se decide.- • Original de los depósitos bancarios a favor del Condominio Edificio Delicias Plaza, donde aparece como depositante el ciudadano JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ NUÑEZ, en los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, octubre, diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, mayo, junio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008; enero, marzo, septiembre, octubre de 2010; enero, abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009; enero, febrero, abril, noviembre de 2011; febrero, marzo, abril, mayo, agosto, diciembre de 2012; que rielan en actas desde el folio N° 173 al 175, y del folio N° 199 al 246 y del 248 al 253 de la pieza principal N° 1 de la causa bajo estudio. Resulta menester acotar que los folios Nros. 203, 207 y 209, se encuentran ilegibles. Por otra parte en el folio N° 247 consta copia fotostática simple del deposito bancario N° 122547026, de fecha treinta (30) de julio de 2007, igualmente a favor del Condominio Edificio Delicias Plaza. Detalla quien decide, que las anteriores instrumentales, emanan de una institución bancaria ajena a la relación litigiosa, por lo que en atención a lo consagrado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que pudiese surtir plenos efectos jurídicos dentro del proceso han debido ser ratificadas mediante la prueba de informe, y no siendo esta la situación, esta Juzgadora las desecha del material probatorio. Así se determina.- • Comprobantes de transacción correspondiente a los pagos por condominio, donde aparece como beneficiario el Condominio del Edificio Delicias Plaza, así como el pago de la telefonía fija, realizados a través del portal web de la Sociedad Mercantil BBVA, Banco Provincial, donde aparece como suscriptor del servicio el ciudadano AYUBI SAMIR, y cuya dirección responde a “ED DELICIAS PLAZA 6 A6C, AV 15 DELICIAS”, todo lo cual riela en los folios Nros. 176, 177, 178, del folio N° 279 al 290, y en los folios 346 y 349, de la pieza principal N° 1. • Relación de ingresos y egresos de los meses de enero y febrero de 2007, que rielan en los folios Nros. 258 y 259 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras. • Copia fotostática simple del modelo de contrato de venta con reserva de dominio, perteneciente a la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), que corre inserto desde el folio N° 293 al 297 de la pieza principal N° 1. • Copia fotostática simple del acta de asamblea general ordinaria, de fecha tres (3) de mayo de 2012, celebrada por la junta de condominio y administración del Edificio Residencias Delicias Plaza, que riela desde el folio N° 195 al 198 de la pieza principal N° 1. Detalla esta Jurisdicente que las anteriores instrumentales nada aportan al proceso respecto a solución de los hechos controvertidos, por lo cual se desechan del material probatorio por resultar impertinente. Así se decide.- PRUEBA DE INFORMES • Rendida a la Junta de Condominio del Edificio Residencias Delicias Plaza, a los efectos de que informara si el apartamento distinguido con el N° 6C, se encuentra solvente en los pagos de las cuotas de condominios ordinarias y extraordinarias, así como indicara si los pagos se efectuaron a través de depósitos bancarios y finalmente en caso de ser afirmativo, remitiera copia de los referidos depósitos bancarios. En tal sentido el Juzgado que conoció de forma primigenia de la causa, libró oficio N° 732-2013, fechado dieciocho (18) de diciembre de 2013, solicitando lo requerido y cuya respuesta consta del folio N° 212 al 221 de la pieza principal N° 2, mediante comunicación fechada marzo de 2014, y suscrita por la ciudadana EDELMIRA de BAPTISTA, en su condición de administradora, por medio de la cual participó que el ciudadano JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ NUÑEZ, se encuentra solvente con todos los pagos. • Dirigida a la Corporación Eléctrica de Venezuela, (CORPOELEC), a fin que informara si la cuenta contrato N° 1000004092876, se encuentra a nombre del ciudadano SAMIR AYUBI, y si corresponde a la siguiente dirección: Sector Juana de Ávila, avenida 15, Las Delicias E. MLx. Delicias Plaza, apartamento N° 6-C, y si el mismo se encuentra solvente. A tales efectos el Tribunal de la recurrida libró oficio bajo el N° 733- 2013, fechado dieciocho (18) de diciembre de 2013, requiriendo lo anterior, cuya resulta reposa en el folio N° 200 de la pieza principal N° 2, fechada siete (7) de febrero de 2014, de la cual se evidencia que la cuenta contrato señala en el oficio, corresponde con el ciudadano SAMIR AYUBI, así como también la dirección descrita, poseyendo una deuda pendiente y vencida correspondiente al mes de enero de 2014. • Dirigida a la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (C.A.N.T.V), a fin que participara si el número abonado 0261-7593371, corresponde a la cuenta N° 1004896259, a nombre de SAMIR AYUBI, y si se encuentra instalado el servicio en el edificio Delicias Plaza, apartamento 6C, avenida 15 Delicias, a tales fines se libro oficio requiriendo la información in comento, cuya respuesta consta mediante comunicación fechada cinco (5) de mayo de 2015, en el folio N° 176 de la pieza principal N° 3 del expediente de marras, del cual se evidencia que los datos suministrados son coincidentes con los solicitados. • Expedida a la Alcaldía de Maracaibo, División de Servicios Municipales, a efecto que participara si la cuenta contrato N° 100000409287, a que se refiere la factura N° 714653, corresponde al apartamento al apartamento ubicado en el Edificio Residencias Delicias Plaza, situado en el sector Juana de Ávila, Avenida 15 Las Delicias, Apartamento N° 6-C, a nombre de AYUBI SAMIR, y si el mismo se encuentra solvente. A tales efectos fue librado oficio N° 730-2013, fechado dieciocho (18) de diciembre de 2013 y cuya resulta riela en el folio N° 201 de la pieza principal N° 2, fechada siete (7) de febrero de 2014, y del cual se desprende una coincidencia absoluta con los datos aportados en el oficio, así mismo se indico que se encontraba solvente hasta el mes de diciembre de 2013. En atención a las pruebas de informes ut supra mencionadas, evidencia quien decide que su contenido fue estimado en líneas pretéritas, por lo que mal podría esta Superioridad descender nuevamente a su valoración. Así se observa.- DE LA PRUEBA DE TESTIGO La representación judicial de la parte demandada promovió la testimonial jurada de los ciudadanos SAMIR MOHAMED AYUBI DAOU, ESILDA BENEDICTA BRAVAN DÍAZ, JHON DARRY ARAUJO PIRELA y ERICK JOSÉ CASTRO ARANGUREN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad 7.613.610, 7.978.745, 13.878.907 y 14.629.366, respectivamente. Dejándose constancia de la incomparecencia de los testigos JHON DARRY ARAUJO PIRELA y ERICK JOSÉ CASTRO ARANGUREN, tras lo cual al no existir constancia en actas de sus deposiciones, se desechan del material probatorio. Ahora bien, respecto a la testimonia jurada del ciudadano SAMIR MOHAMED AYUBI DAOU, se constató que se encontraba incurso dentro de la causal prevista en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, por ser su esposa hermana del codemandado, es decir, que posee un vínculo de afinidad con el ciudadano JOSÉ ALBORNOZ, desechándose en consecuencia las deposiciones del mismo. Finalmente respecto a las declaraciones de la ciudadana ESILDA BENEDICTA BRAVAN DÍAZ, detalla esta Administradora de Justicia que a pesar de haber manifestado conocer a las partes intervinientes en el litigio que hoy nos ocupa, haber afirmado que los codemandados no pagaban canon de arrendamiento pues la relación contractual que mantenían no era de arrendamiento, que habitaban el inmueble desde hace aproximadamente once años, que sus obligaciones se circunscribían al pago del condominio y de los servicios públicos, así como conservar el inmueble en buenas condiciones, al momento de las repreguntas afirmó que los referidos dichos le habían sido comunicados, en consecuencia al ser ésta una testigo referencial aunado al hecho de que un solo testigo no puede crear convicción ni certeza, esta Superioridad desecha la referida testimonial del acervo probatorio. Así se decide. INSPECCIÓN JUDICIAL • En atención al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovieron prueba de inspección judicial y en consecuencia solicitó al Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se sirviera trasladar y constituirse en el apartamento ubicado en el Edificio Residencias Delicias Plaza, situado en el sector Juana de Ávila, Avenida 15 Las Delicias, Apartamento N° 6-C, a los efectos de dejar constancia de las condiciones y estado general del inmueble, del destino o uso que se le ha dado y de las personas que se encuentran en el. En tal sentido, se aprecia que dicha inspección (la cual corre inserta del folio número 171 al 174 de la pieza principal N° 2 del expediente de marras) se llevó a cabo por el a-quo el día seis (6) de febrero de 2014, dejándose constancia del buen estado, de uso y conservación del inmueble, siendo ocupado por un grupo familiar. En atención a lo anterior, este Órgano Subjetivo Jurisdiccional, le confiere pleno valor probatorio a dicha promoción, en razón de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1428 y 1430 del Código Civil. Así se decide.- Delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por el profesional del derecho CARLOS RÍOS, obrando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, a fin de dilucidar el conflicto formulado a través del presente juicio. IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, así como los alegatos expuestos por la representación judicial de ambas partes intervinientes en la audiencia oral celebrada el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; corresponde a esta Superioridad dictar y extender la presente sentencia, previas las siguientes consideraciones. En el caso sub lite, la parte accionante pretende la desocupación de un inmueble que dice ser de su propiedad, constituido por un apartamento, distinguido con el N° 6-C, ubicado en la planta sexta del Edificio Delicias Plaza, ubicado en la Av. 15, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dado en arrendamiento desde el día once (11) de noviembre de 2007, bajo un canon mensual de arrendamiento de un millón de bolívares (1.000.000,00), hoy día mil bolívares (Bs.1.000,00), celebrado con los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ NUÑEZ y KARINA DEL CARMEN FARÍA FERRER, agregando además que la causal de desalojo es la establecida en el ordinal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativa a la falta de cumplimiento por parte de la supuesta arrendataria en el pago de las mensualidades por dicho concepto, desde el mes de Noviembre a Diciembre de 2008, Enero a Diciembre de 2009, 2010, 2011 y 2012, para un total de 50 meses insolutos, adicional a un saldo pendiente de NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES (Bsf.973,00), correspondientes al mes de Octubre de 2008, lo cual asciende a la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES (Bsf. 54.973,00). Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la parte demandada fundamenta su defensa exponiendo que el objeto de la relación contractual no verso en el arrendamiento del inmueble sino en un contrato de habitación, que no pactaron canon de arrendamiento alguno y por lo tanto mal podría aplicársele los efectos devenidos de la ley especial que rige la materia. Siendo entonces que la pretensión de la parte actora, se circunscribe a la solicitud de desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que atribuye como propio, considera necesario esta Juzgadora traer a colación el contenido de los artículos 91 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que a tales efectos rezan: “Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Artículo 92.- El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. (…)” (Negrillas y subrayado del Tribunal). De lo anteriormente explanado, puede colegir esta Administradora de Justicia con meridiana claridad que la pretensión de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales establecidas taxativamente en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, antes trascrito. Siendo ello así, resulta evidente que correspondía a la parte actora en primer lugar, demostrar el cumplimiento de los trámites administrativos previo a la vía judicial; así como demostrar la existencia de un contrato verbal celebrado para con la accionada de autos, desde el día once (11) de noviembre de 2007, aunado a que el monto de la mensualidad arrendaticia fue acordado por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00), todo ello, de conformidad con las normas de la carga probatoria u omnus probando consagradas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente consagran: Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le bastará con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso de este último, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que extingue, modifique o que impida su ejecución a consecuencia de una causal justificada, no pudiendo meramente encerrarse en la pura negación de sus presunciones, sino que debe exponer razones de hecho para discutirlas, adoptando una actitud dinámica, desplazando la contienda procesal de la pretensión a las razones que la enervan, puesto que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, es decir, si a el demandado le interesa enervar o destruir la pretensión del actor a través de su actividad en el proceso, deberá por su parte, probar la extinción de la misma, o la justificación de su incumplimiento, teniendo presente que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra. Expuesto lo anterior, considera oportuno quien aquí decide referirnos previo a continuar con el análisis de lo debatido, a la actividad probatoria que debe ser desplegada por las partes dentro de un proceso, en este sentido esta sentenciadora comparte el criterio del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, cuando señala que: “(…) El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra (…) “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”. Respecto a la norma supra transcrita, el autor Emilio Calvo Baca en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano, P. 356-358, ha dejado sentado lo siguiente: “(…) El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…”. Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, así, la regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y, en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. No obstante, desde la reforma del Código Civil Francés del treinta (30) de Septiembre de 1953, renace una exigencia de formalismos para establecer la existencia de una relación contractual, aumentando el número de los contratos solemnes que exigen la redacción de un documento que deben ser por una parte, privados o autenticados; ejemplo de ello, son los contratos de cesión de patentes de invención; el contrato de trabajo marítimo; el contrato de aprendizaje; la contratación colectiva; el contrato de crédito; el contrato de Sociedad Mercantil, los cuales se les desechaban por nulidad, sino estaban documentados, vale decir, escritos. Tal legislación Francesa cuando se refiere a los contratos de arrendamiento establecía que tal contrato no escrito, no sería nulo, sino que tendría una duración de nueve años y sería conforme al contrato típico cuyas cláusulas definía la ley; verificándose con ello, a mediados del siglo pasado, la existencia del denominado “Renacimiento Directo del Formalismo”, que procura no solamente una serie de formalidades requeridas para la validez del contrato, “ad solemnitatem”, sino que exige también una serie de requisitos “ad probationem”, que requiere la prueba de los contratos bajo la redacción de un documento. La referida doctrina Francesa, escudriñada por los hermanos MAZEAUD (Derecho Civil. Parte II. Tomo I. Páginas 82 al 85. Buenos Aires. 1.960), había sido superada sobre la tesis de la: “Supresión de Formalidades” de la cual ya nos hablaban PLANIOL y RIPERT en su Tratado Practico de Derecho Civil Francés. (1.940. Editorial Cultural La Habana. Páginas 491 y 492), donde se establecía específicamente, que siendo el contrato de arrendamiento un contrato consensual, no debe exigirse ninguna forma particular para la manifestación de las voluntad de las partes, pues el consentimiento puede ser expreso o tácito y, en el primer caso, puede darse por escrito o verbalmente y la validez de esos contratos de arrendamiento verbal derivaba de los artículos 1.714, 1.736 y 1.738 del Código Civil Francés que regulaban inclusive, la duración de los arrendamientos celebrados sin escritos. Tal apreciación fue tomada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 al establecer la posibilidad de que existiesen contratos verbales, por su parte nuestro Código Civil de 1.942, solamente exigió la necesidad de constituir o realizar una convención entre dos o más personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre las partes un vínculo jurídico, para determinar la existencia de un contrato, generador a su vez de obligaciones. Por lo que, para la formación de tal contrato es necesaria la integración de dos etapas sucesivas o casi simultáneas que son: A.- La Oferta y, B.- La aceptación. La oferta es un acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato. La aceptación, es la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión. Exigiendo nuestro Código Civil, elementos constitutivos de la existencia del contrato, tal cual lo expresa el artículo 1.141 ejusdem, cuando señala: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1.- Consentimiento de las partes; 2.- Objeto que pueda ser materia contractual; y 3.- Causa Lícita.” Y es por ello, que el problema de los contratos verbales se plantea en los medios de prueba necesarios y concurrentes para demostrar tales elementos, pues como bien señala el autor nacional JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Editorial Sophitex. Caracas. 2.004. Página 102), quien cita a su vez al autor aragüeño GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Página 48. Editorial Mobil Libros. Caracas. Año 2.000), cuando se refiere específicamente a la dificultad que se genera en probar la existencia de un contrato verbal, por la propia prohibición del artículo 1.387 del Código Civil, sería necesaria, para probar la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, la promoción y evacuación de otro tipos de pruebas como sería, verbi gracia: Las consignaciones de alquileres efectuadas por el arrendatario, acompañada de una inspección judicial que certificara la tenencia y el goce del inmueble por parte del arrendatario, así como cualquier otro documento de donde pueda deducirse la relación arrendaticia, como sería, una carta dirigida por el inquilino al arrendador donde le exige autorización para hacer mejoras o solicitando prorrogas del contrato a tiempo determinado celebrado verbalmente. En el caso de autos debe esta Alzada entrar a examinar de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo al principio de Exhaustividad Probatoria, la existencia o no de medios de pruebas a los autos capaces de demostrar la existencia de esa relación arrendaticia. Por su parte, la accionada, consigna como medios probatorios una constancia vecinal, la cual corre al folio 25 del presente expediente, promovida en copia simple, la cual, no represente aquéllas instrumentales de las cuales el Legislador adjetivo permite traer en copias simples, como lo son: las instrumentales públicas y las instrumentales privadas reconocidas o tenidas legalmente por reconocidas, por lo cual dicha instrumental, de conformidad con el artículo 429 del Código Civil, debe desecharse y así se decide. Por otra parte, observa ésta Arbitrium Iudiciis, que ambas partes promovieron el medio de prueba testimonial. En tal sentido, la parte actora evacuo en la audiencia de juicio oral, la testimonial de los ciudadanos ORLANDO JOSÉ FARÍA FERRER, JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA FARÍA FERRER, sin embargo las mismas fueron declaradas inadmisibles por esta Alzada, pues a través de ella se pretendía demostrar la existencia de una relación contractual, adecuándose sus conductas a la prohibición expresa del artículo 1.387 del Código Civil, como supra fue dilucidado, situación que no fue declarada así por el Tribunal de la recurrida, valorando la declaración de los testigos como prueba fundamental de la parte accionante, siendo ello contrario a las disposiciones que nuestro ordenamiento jurídico consagra. Así las cosas, no existiendo en autos, otros medios de prueba tendentes a demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en virtud del deber del Juez de atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad, así como a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, concluye quien aquí decide que la parte actora, no logró comprobar que celebró el día once (11) de noviembre de 2007, un contrato de arrendamiento con los demandados de autos sobre un inmueble del que se pretende el desalojo, por un canon de arrendamiento de mil bolívares (Bs. 1.000,00), cuya carga probatoria le correspondía, por efecto de los artículos supra trascritos, esto es, 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, carga ésta que incumplió al no poder llevar a la convicción de este Juzgador la existencia del mismo, todo ello de conformidad con el artículo 254 ibídem; debiéndose desechar su pretensión de desalojo intentada de conformidad con el ordinal primero (1°) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y así se establece.- En consecuencia, siendo que el Juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las mismas al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones, de modo que la decisión debe estar necesariamente fundamentada en un juicio de certeza, siendo que el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales basa su pretensión, sino, por el contrario, debe traer a las actas los elementos de prueba suficientes para evidenciar en el expediente la veracidad de lo alegado a los fines de apoyar su petición, de manera que si el accionante no cumple con la demostración de los hechos por él manifestado perecerá en el debate y el juez así deberá decretarlo por incumplimiento de las cargas procesales derivadas de la acción, resulta forzoso para esta Instancia Superior declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado de la causa en la audiencia Oral y Pública el día veintiséis (26) de febrero de 2016 y extendido por escrito el día dos (2) de marzo de 2016, y finalmente SIN LUGAR la demanda, interpuesta por el ciudadano ORLANDO JOSÉ FARÍA FERRER, parte demandante en la presente causa. Así se decide.- V DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano CARLOS RÍOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 81.616, actuando en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARIA FERRER, parte demandada en la presente causa, y representada judicialmente en la audiencia oral y pública celebrada ante esta Alzada, por la profesional del derecho MARILIN VILCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 23.037, en el juicio que por DESALOJO, sigue el ciudadano ORLANDO JOSÉ FARÍA FERRER, en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARIA FERRER, todos plenamente identificados. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Undécimo de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medida de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la Audiencia Oral y Pública, celebrada en fecha veintiséis (26) de febrero de 2016, y extendida por escrito el día dos (2) de marzo de 2016. TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara el ciudadano ORLANDO JOSÉ FARÍA FERRER, en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN ALBORNOZ y KARINA DEL CARMEN FARIA FERRER, todos plenamente identificados. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los seis (6) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA, (FDO) Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO. EL SECRETARIO, (FDO) Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ. En la misma fecha anterior, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 PM) se dictó y publicó el fallo que antecede. EL SECRETARIO, (FDO) Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.