TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente N° 14.017

I
INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 17 de enero de 2014, en virtud del recurso de apelación interpuesto el día 03 de diciembre de 2013, por la profesional del derecho CELINA SANCHEZ FERRER, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 9.190, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte accionante, contra la Sentencia Definitiva proferida el 03 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con relación al juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, seguido por el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.972.656, domiciliado en el Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en contra de la Sociedad Mercantil Inversora El Pulguero S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 17 de febrero de 1989, bajo el Nº 46, Tomo 1-A, de los libros respectivos, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por su Apoderado Judicial ALIRIO ALFONSO PAEZ MOLINA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 51.962, y de igual domicilio.

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada en fecha 04 de febrero de 2014, ante este Órgano Jurisdiccional, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de definitiva.

Consta en las actas procesales que, en fecha 11 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte accionante CELINA SANCHEZ FERRER, presentó ante este Juzgado Superior, escrito de informes, constante de siete (07) folios útiles, mediante el cual expresa lo siguiente:
“(…) La Empresa Mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., (…) adquirió en fecha 11 de Noviembre de 1991, (…) CINCO LOCALES COMERCIALES, (…). Estos locales están regulados por un documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de Junio de 1.979, bajo el número 42, Tomo 12, Protocolo Primero.
Ahora bien, el ciudadano JUAN CUADRADO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.758.937, domiciliado en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, en su condición de PRESIDENTE (sic) de la Empresa Mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., CELEBRÓ UN CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, con mi representado ALI BRAVO, en el mes de Marzo del año mil novecientos noventa y dos (1992), sobre LOS CINCO (05) LOCALES del CENTRO COMERCIAL SAN CRISPIN, pues así se denominó el CENTRO COMERCIAL (sic) en el cual se encuentran los locales, (sic) y se estableció como precio de la venta la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000, oo), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000, oo), y se estableció la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000, oo), actualmente QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500, oo), como CANON DE ARREN DAMIENTO (sic) MENSUAL, pagaderos al final de cada mes, el cual fue aumentado en el año 2005 a UN MILLON DE BOLIVARES, actualmente UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000, oo), mensuales.-
Con base a este CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, mi representado comenzó a poseer el bien inmueble representado por las (sic) CINCO (5) LOCALES COMERCIALES, como propietario y en base a ello, comenzó a funcionar en uno de los locales comerciales la Empresa Mercantil “MERCADO LA MARINA C.A.”, en la cual uno de los socios es mi representado y los demás locales fueron arrendados a diferentes Empresas y particulares.-
Los cánones de arrendamiento fueron cancelados en forma continua todos los años al ciudadano JUAN CUADRADO LOPEZ, antes identificado, en su condición de representante de la Empresa INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.
Posteriormente, mi representado tuvo conocimiento de la muerte del ciudadano JUAN CUADRADO LOPEZ, en fecha 11 de septiembre de 2002 (sic) y a través de su hijo FRANCISCO MANUEL CUADRADO RIVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 13.004.365, (…) Continuó el pago del canon de arrendamiento en la misma cantidad antes señalada y en el año 2005, el ciudadano FRANCISCO MANUEL CUADRADO RIVERA, en su condición de GERENTE GENERAL DE LA EMPRESA INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., me comunicó que el canón (sic) de arrendamiento sería la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), actualmente UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000, oo) (sic) y de la misma manera que su padre, al ciudadano FRANCISCO MANUEL CUADRADO RIVERA, con la representación antes indicada (…).
Desde el año 1998, mi representado comenzó a realizar mejoras en los CINCO LOCALES COMERCIALES en el CENTRO COMERCIAL SAN CRISPIN, es decir que, por cuanto en el CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, había sido pactado con la Empresa INVERSORA EL PULGUERO S.R.L., representada por el ciudadano JUAN CUADRADO LOPEZ, se acordó que mi mandante podía realizar mejoras en lo9s locales, que en caso de no perfeccionarse la venta le serían reconocidas y canceladas por la propietaria y de igual manera se convino en que en (sic) caso de no perfeccionarse la venta se le reconocería y cancelaría el PUNTO COMERCIAL O GOOD WILL, pues al momento de haberse pactado el CONTRATO VERBAL DE ARREDAMIENTO (sic) CON OPCION A COMPRA, LOS LOCALES ESTABAN INCONCLUSOS, SIN CONDICIONES DE HABITABILIDAD, NI DE FUNCIONAMIENTO, por ello a través de los años mi representado realizó muchas mejoras.
Una vez admitida la demanda, la parte demandada, procedió a dar contestación a la misma e interpuso una reconvención con fundamento en la acción de reivindicación, lo cual era totalmente improcedente tal y como se alegó en el Escrito de fecha 25 de Marzo del año 2011 y en la contestación a la reconvención, de fecha 19 de Mayo de 2011, PUES EN ESTE PROCESO NO SE DISCUTE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE, COMO BIEN LO SEÑALA LA DEMANDADA EN LA SOLICITUD DE MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO, MI MANDANTE RECONOCE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE POR PARTE DE LA DEMANDADA, NO EXISTE LA POSESION PRECARIA DE UN ARRENDATARIO, SINO LA POSESIÓN QUE DEVIENE DE LA PROPIEDAD DEL BIEN Y EN ESTE PROCESO ESTA MUY DELIMITADA LA PRETENSIÓN (sic) NO SE RECLAMA LA PROPIEDAD DEL BIEN INMUEBLE SINO EL PAGO DE LAS MEJORAS ACORDADO (sic) POR LAS PARTES EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VERBAL.
CIUDADANO JUEZ, MI MANDANTE EN EL MOMENTO DE PLANTEAR SU PRETENSIÓN, SOLO SE LIMITO A RECLAMAR EL PAGO DE LAS MEJORAS QUE HA REALIZADO EN EL INMUEBLE, NO RECLAMA QUE EL INMUEBLE QUELE (sic) FUE OPCIONADO, DEBA SER OBJETO DE VENTA.
CIUDADANO JUEZ, DE UNA SIMPLE LECTURA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, SE CONCLUYE QUE NO SE RECLAMA EL DERECHO QUE OTORGA LA OPCION A COMPRA, ES DECIR, OBTENER LA VENTA DEL INMUEBLE, SE RECLAMA EL PAGO DE LAS MEJORAS REALIZADAS, AUTORIZADAS Y ACORDADAS (sic) PAGAR POR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO, NO PUEDE DESPRENDERSE DEL ANALISIS DE ESTE LIBELO, QUE ESTUVIERA EN DUDA LA PROPIEDAD Y POR ELLO DUDOSA SU POSESION, AL CONTRARIO ESTA MUY CLARA LA PRETENSION, EL PAGO DE LAS MEJORAS COMO ARRENDATARIO, LAS CUALES FUERON ACORDADAS POR AMBAS PARTES, QUE SERIAN PAGADAS AL ARRENDATARIO.”.

De la revisión realizada a las actas que conforman el presente expediente se constata que, el día 03 de diciembre de 2013, el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, profirió su Decisión declarando lo siguiente:

“FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS Y DEFECTO DE LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA
Alega el apoderado judicial de la parte accionada reconviniente que el actor no tiene cualidad ni interés para fungir como sujeto activo de la relación procesal; así como su representada tampoco para ser accionada porque no puede el actor acudir a solicitar la tutela jurisdiccional del estado cuando no detenta derecho en contra de su representada, por lo que no le asiste interés jurídico actual.
Asimismo, refiere que carece de la legitimación requerida para proponer derechos en juicio toda vez que no detenta título o causa petendi sustantiva que lo legitime para obrar en contra de su representada; pues ha pretendido intentar una demanda sin detentar vínculo jurídico sustantivo que lo faculte para pedir la tutela del Estado; y por lo tanto su poderdante carece de legitimación pasiva para sostener la causa.
Analizada detenidamente la defensa de fondo, observa este Tribunal que la parte accionada propone sus defensas con cuestiones que atañen netamente al fondo de la causa y de las cuales no puede haber pronunciamiento previo de este Juzgador, pues pretende el accionado reconviniente que este Juez declare la falta de cualidad o legitimación afirmando que no existe derecho alguno que detentar en contra de ella, pero es precisamente la existencia o no del derecho lo que claramente se debe dilucidar en la presente controversia.
Necesariamente debe acotarse al proponente que el interés jurídico actual lo ha manifestado el demandante al sostener en su pretensión que realizó un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble conformado por cinco locales, y es con el carácter de arrendatario que acude al proceso a solicitar el cumplimiento de una de las condiciones pactadas en éste, tal y como lo es el pago de las mejoras realizadas al inmueble. Está de más decir que el carácter de arrendatario y la necesidad del pago de las mejoras en función de lo acordado en el contrato, le otorgan la cualidad al ciudadano ALI BRAVO para intentar la demanda; y asimismo, el hecho de que refiera que la arrendadora es la sociedad mercantil INVERSIONES EL PULGUERO S.R.L., determina la cualidad pasiva de su representada para sostener la acción. (…).

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Alega la parte actora que realizó en fecha 12 de marzo de 1992, un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra con el ciudadano JUAN CUADRADO en su carácter de representante de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, sobre un inmueble conformado por cinco locales comerciales, que debido a que aun estaban inconclusos no se pactó un monto por la opción a compra y que dicha opción tenía una duración de dos (2) años, que el canon de arrendamiento inicial fue de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y que se acordó que el arrendatario podía empezar a realizar las mejoras necesarias, y en caso de que no se efectuara la venta, dichas mejoras se le reconocerían así como el punto comercial o good will; asimismo se acordó que el inmueble podía ser subarrendado.
Señaló además el actor que el pago de los cánones de arrendamiento se hacía en efectivo, mediante depósitos o con entrega de víveres. Que en el año 2005, en reunión con el ciudadano FRANCISCO CUADRADO, gerente general de la arrendadora para ese momento se aumentó el canon de arrendamiento a UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), actualmente MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00); que siendo que la venta no se llevó a cabo pide el pago de las mejoras realizadas demandando por cumplimiento de contrato a la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L por las mejoras que ascienden a SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00).
En el mismo orden de ideas, en la contestación de la demanda, el apoderado judicial de la accionada, negó rechazó y contradijo todos los hechos narrados en el libelo de demanda, especialmente la existencia del contrato, la realización de mejoras por parte del ciudadano ALI BRAVO, así como el derecho que tiene a que estas mejoras fueran pagadas.
Al mismo tiempo reconviene la parte demandada, alegando que se evidencia que la parte actora asevera, acepta y reconoce que su representada es la propietaria de los locales, declarando que los detenta como arrendatario o como propietario, aceptando que los ha subarrendado. Que en ese caso, existen todos los supuestos de procedibilidad de la acción reivindicatoria, es decir, el derecho de propiedad o dominio de INVERSORA EL PULGUERO S.R.L.; (…).
Seguidamente, refiere el apoderado judicial de la parte accionada que en el escrito de subsanación la parte actora señaló haber subarrendado los locales, indicando períodos y cánones percibidos por dicha relación contractual, lo cual constituye que se enriqueció en perjuicio de la sociedad mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, (…), en virtud de lo cual está obligado a indemnizar a la empresa por las cantidades que él mismo declara haber percibido que ascienden a la suma de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 91.000,00) y los montos que se vayan adicionando desde la última percepción hasta la tradición definitiva y el pago efectivo.
Posteriormente, en la contestación a la reconvención se observa que la apoderada judicial del demandante reconvenido, solicita sea declarada inadmisible la reconvención pues en el proceso no se discute la propiedad de los inmuebles, pues su representado reconoce el derecho de propiedad de la demandada y posee el mismo en calidad de arrendatario.
(…)De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato. No obstante, siendo en este caso un contrato celebrado de forma verbal con una sociedad mercantil, y en virtud de que la misma niega la existencia del mismo, corresponde al demandante probar la realización de éste.
Así las cosas en el lapso probatorio, el accionante demuestra que ha subarrendado los inmuebles, pero en el cúmulo de pruebas traídas al proceso, no existe evidencia de que efectivamente se celebró el contrato ni los términos del mismo, pues los testimonios aportados solo fueron referenciales, de situaciones que el mismo accionante le había manifestado a los testigos.
Considera este Tribunal que una prueba idónea de la existencia del mismo es la demostración de los pagos mensuales indicados por el actor, lo cual significaría el cumplimiento de la obligación por su parte y obligaría en cierto modo al demandado a cumplir con lo acordado. Sin embargo, además de no demostrar la relación contractual, no demostró el actor la realización de las mejoras, pues aun cuando los expertos determinaron la existencia de una cerca perimetral, paredes frisadas, salas de baño, impermeabilización y las demás mencionadas por el accionante, esto no es prueba de que hayan sido realizadas a expensas del ciudadano ALI BRAVO, menos aun cuando se evidencia del documento de propiedad del inmueble que en el mismo existían desde el año 1991, paredes frisadas, instalación de gas, y salas sanitarias, habiendo una contradicción entre lo que manifiesta el documento público y lo que señala el actor como mejoras, pues no puede atribuirse la realización de obras que ya existían en el inmueble al momento de que la demandada lo adquiriera.
Asimismo, debe destacarse que en la inspección judicial un ciudadano que se identificó como JHORVIS VILLALOBOS y manifestó ser el pastor de la iglesia que funciona en uno de los locales comerciales, acotando que la reparación del techo y la instalación del cielo raso, que reclama el actor como mejoras, fueron realizadas por la iglesia que preside en su condición de arrendataria, y que los cánones de arrendamiento los paga directamente a Caracas, sin mencionar en ningún momento al ciudadano ALI BRAVO.
Son todas estas situaciones, aunado a la falta de pruebas de los hechos alegados por el actor, las que llevan a este Juzgador a determinar la inexistencia del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, y por lo tanto a declarar Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato en razón de las mejoras realizadas al inmueble objeto del mismo, suficientemente identificado en actas. Así se decide.
Asimismo, señala que la acción reivindicatoria es una acción real petitoria y restitutoria, de modo que el actor tiene la carga de alegar y probar su carácter de titular del derecho de propiedad invocado si pretende obtener una sentencia que condene al reo a devolverle la cosa, por la cual presupone además que el demandado tenga la cosa en su poder.
Dentro de dicho contexto, tradicionalmente se afirma que para la procedencia de la reivindicación se requiere que concurran tres grupos de condiciones o requisitos, unos relativos al actor, otros al demandado y otros a la cosa.
(…)Ahora bien, en relación a la interpretación que debe hacerse del artículo 548 del Código De los criterios jurisprudenciales antes transcritos se evidencia, que en los juicios de reivindicación como el de autos, la acción de reivindicación se encuentra condicionada a la concurrencia de los siguientes presupuestos: 1) La existencia del derecho de propiedad del reivindicante; 2) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada; 3) La falta de derecho de poseer del demandado y; 4) La identidad de la cosa reivindicada, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el demandante alega derechos como propietario; por lo que en los juicios de reivindicación es necesario: 1) Que el demandante alegue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título justo que le permita el ejercicio de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el detentador o poseedor de la cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el bien; y, 4) Que solicite la devolución de dicha cosa.
Ahora bien, este Juzgador por considerar que la existencia del contrato verbal no fue probada; tiene como inexistente la relación contractual alegada, y así se ha declarado; esto acarrea como consecuencia que la posesión del demandante reconvenido sobre el inmueble no está amparada bajo ningún convenio entre las partes, lo cual manifiesta la ausencia del derecho de poseer en contraposición con el derecho de propiedad de la parte demandada reconviniente, que quedó demostrado en juicio.
En derivación de lo antes expuesto, siendo que se han presentado concurrentemente los elementos necesarios para que proceda en derecho la presente acción, no queda más a este Juzgador que declarar Procedente la presente demanda de Reivindicación y en consecuencia se ordena al ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, parte demandante reconvenida hacer entrega a la parte demandada reconviniente del inmueble objeto del presente litigio (…).
(…) De esta manera, aprecia quien decide que el demandado reconviniente se basa al solicitar su pretensión en los dichos de la parte actora y en dos contratos de arrendamiento que ésta incorpora a las actas procesales; no obstante, no prueba el accionado reconviniente la ejecución de dichos contratos, en el entendido de que no existe prueba de que los pagos se hubiesen efectuado al actor reconvenido, y en ese sentido no hay certeza del enriquecimiento del ciudadano ALÍ BRAVO. Del mismo modo, tampoco probó la demandada reconviniente el detrimento en su patrimonio, ni las cantidades de dinero que dejó de percibir.
Finalmente, se aprecia que solicita el reconviniente la cancelación de un monto específico (Noventa y Un Mil Bolívares (Bs. 91.000,00)) sin demostrar o describir a qué corresponden dichas sumas de dinero, o de donde devienen las mismas, a los fines de que este Juzgador pueda determinar si están probadas y su consecuente procedencia.
Por consiguiente, y en derivación de lo anteriormente expuesto, considera el Tribunal que en la presente causa no están determinados ni cuantificados los daños y perjuicios; no se ha demostrado fehacientemente el enriquecimiento sin causa ni tampoco el empobrecimiento de la demandada reconviniente; en consecuencia, se declara Sin Lugar el Cobro de Bolívares por Enriquecimiento sin Causa pretendido por la demandada reconviniente. Así se decide.”.

III

PUNTO PREVIO.

De la Falta de Cualidad Activa y Pasiva.
Antes de realizar la revisión exhaustiva a las observaciones hechas valer por el sujeto activo apelante, a través del presente Recurso de Apelación, contra la Sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se hace necesario atender con carácter previo, lo relativo a la Falta de Legitimada opuesta en el desarrollo del juicio instaurado ante el Tribunal de Instancia, de conformidad con lo establecido en el aartículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por la representación judicial de la parte accionada. En ese sentido manifestó la parte demandada que: “el actor no tiene cualidad ni interés para fungir como sujeto activo de la relación procesal; así como su representada tampoco para ser accionada porque no puede el actor acudir a solicitar la tutela jurisdiccional del estado cuando no detenta derecho en contra de su representada, por lo que no le asiste interés jurídico actual.”.

La situación anteriormente planteada, lleva a la necesidad de fijar criterios sólidos sobre lo que debemos entender en nuestro sistema legal, por la noción de legitimidad procesal de las partes, tomando en cuenta que no existe en nuestro derecho una norma que la defina, y en este sentido el Doctor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Página 27, afirma que:

“…El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Las conclusiones derivadas de lo expuesto por el citado tratadista y proyectista del vigente Código de Procedimiento Civil, lleva a este Órgano Superior a examinar minuciosamente, si en efecto, la falta de legitimación invocada por la representación judicial de la parte demandada, en lo que respecta a la demandante para intentar el juicio instaurado ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, debía hipotéticamente ser declarada por el Tribunal a quo, y en consecuencia, la ilegitimidad pasiva de su representado para sostenerlo y del accionante para instaurar la acción, o por el contrario, debía mantenerse su participación en el juicio, soportando y contrarrestando así, todas y cada una de las defensas hechas valer por los sujetos intervinientes.

En torno al elemento defensivo aportado por la parte demandada, debe esta Operadora de Justicia, dejar establecido que, al alegar el sujeto activo de la relación procesal que, realizó un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra sobre un inmueble conformado por cinco locales comerciales, y es con el carácter de arrendatario que acude al proceso a solicitar el cumplimiento de una de las condiciones pactadas en él, hacen dichas manifestaciones que, tanto la parte actora posea Legitimidad Activa e interés jurídico propio para intentar la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, ante el Tribunal de Instancia, como Legitimidad Pasiva la parte accionada para poder sostenerlo; y menos aún, puede tener relevancia jurídica la defensa hecha valer por el sujeto pasivo de la relación procesal, en virtud que, si el accionante detenta o no un derecho jurídico en contra de la parte accionada, es un debate que debe estar reservado para dilucidarse al momento de entrar a examinar el Operador de Justicia el merito de la controversia, por cuanto atañe un problema relativo a la titularidad del derecho controvertido, como lo decidió el Operador de Justicia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por lo cual, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ratifica la decisión adoptada por el Órgano a quo, en lo que respecta al Punto Previo establecido en la Sentencia proferida el día 03 de diciembre de 2013, relativo a la cualidad e interés en el actor para intentar la acción, y de la demandada para sostenerla. ASI SE DECIDE.-

No deben confundir los profesionales del derecho la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a considerar el merito de la causa. ASI SE DECIDE.-

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR.

Ahora bien, en cumplimiento al deber de esta Operadora de Justicia de atender dinámicamente el medio de subsanación sobre las resoluciones judiciales proferidas en otras instancias, entendiéndose como tal, los diferentes grados o etapas del proceso, se pasa de seguidas a establecer las consideraciones pertinentes, en cuanto al recurso de apelación instaurado en contra de la Sentencia Definitiva proferida el 03 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en orden metodológico a las pretensiones contenidas en el Fallo de Mérito.

Del Contrato Arrendaticio Verbal con Opción de Compra.

Todo contrato, debe ser estudiado desde el punto de vista funcional y estructural del cual deviene, atendiendo en todo momento a la fuerza obligatoria en la que se fundamenta el acuerdo o consenso de las voluntades, desarrollándose así el llamado dogma de la autonomía de las voluntades. Nuestra Ley Sustantiva Civil, expresa en su artículo 1159, que:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

El transcrito articulo, contiene la base moderna, de la autonomía de la voluntad, al reconocer el poder de los particulares de reglamentar por sí mismos el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen, originándose así el instituto contractual.

Expresa el artículo 1133, del Código Civil Venezolano, que:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”.

El Máximo Tribunal de la República, en Sala Político-Administrativa, en fecha 13 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, Exp. Nº 2000-0406, trajo a colación los elementos esenciales para la existencia de los contratos, manifestando que:

“(…) El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. (Artículo 1.133 del Código Civil).
(…) dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos a saber: consentimiento, objeto y causa (…).
(…) En relación a los elementos esenciales al contrato, tenemos que el objeto ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; el consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo; y la causa ha sido definida tradicionalmente como la función económico social que el contrato cumple, en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.”.

A toda relación contractual, le son aplicables todas las normas y principios generales de los contratos, conforme a lo dispuesto en el artículo 1140 del Código Civil, cuyo texto expresa:
“Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.”.

En este sentido, los contratos tienen elementos constitutivos y elementos de validez. Con respecto a estos últimos elementos el artículo 1141, eiusdem, dispone:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º.- Consentimiento de las partes;
2º.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º.- Causa lícita.”.

Cabe recordar que el consentimiento es la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo, se verifica cuando coincide la voluntad real de lo que la parte quiere con la voluntad declarada en el contrato. Sobre la base de estas dos voluntades, la real y la declarada, se erige un sistema mixto que acoge el legislador venezolano. En la primera, prevalece lo que las partes realmente quisieron y en la segunda, lo que las partes declararon.

Expresa la representación judicial del accionante que, a través de la acción instaurada ante el Tribunal de Instancia, solicita del Órgano Jurisdiccional el reconocimiento de las mejoras realizadas al inmueble que en calidad de arrendamiento ostenta, y en base a ello, incorporó al proceso los siguientes medios de pruebas:

o Copia fotostática simple del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, la cual se encuentra inserta desde el folio N° 10 al 12 de la pieza principal N° 1 de la presente causa.
o Copia fotostática simple del acta constitutiva y estatutos de la Cooperativa “Mercal San Crispín”, inscrita por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 46, protocolo 1°, tomo 1°, que riela desde el folio N° 55 al 62 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.
o Copia simple de acta constitutiva de la Sociedad Mercantil MERCADO LA MARINA, C.A; debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de marzo de 1998, bajo el No. 42, tomo 12-A, la cual riela del folio N° 28 al folio N° 36 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.
o Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2001, bajo el No. 45, tomo 49-A, inserta desde el folio N° 37 al 39 de la pieza principal N° 1 de la presente causa.

A los fines de ratificar las instrumentales que anteceden, fueron evacuadas pruebas de informes, constando en el expedientes sólo las resultas de la primera de ellas, empero al constituir copias simples de documentos públicos, que no fueron objeto de impugnación a través de los mecanismos dispuestos para ello en el iter procedimental, ésta Superioridad las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de las cuales se evidencia entre otros aspectos a la constitución de la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO S.R.L, de la Sociedad Mercantil MERCADO LA MARINA, C.A.; así como de la Cooperativa “Mercal San Crispín”. ASÍ SE OBSERVA.-

o Copia certificada del documento de bienhechurías, suscrito por el ciudadano OSWALDO ENRIQUE PALMAR ANDRADE, autenticado por ante la Notaría Novena de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta (30) de septiembre de 2008, anotado bajo el N° 71, Tomo 82, de los libros de autenticaciones, que riela desde el folio N° 40 al 45 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.

Detalla quien decide, que el sujeto activo de la relación controvertida, promovió prueba de informe a la referida oficina notarial a los fines que fuese ratificada su contenido, sin embargo no existe constancia en actas de la resulta de la misma, así tampoco fue promovido como testigo la persona que suscribió el documento, en este sentido ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República que “(…) el Código Civil sólo prevé la eficacia probatoria de los documentos privados emanados de las partes, pero no de los terceros, por ello el documento emanado de personas que no son parte en el juicio, contiene más bien una testimonial de sus signatarios, y sólo pueden ser apreciados cuando se promuevan y evacúen éstos, con las formalidades y en la oportunidad que fija la ley para la prueba de testigos (…)”. (Sent. 08/06/1960), por lo que en consecuencia, al no ser traído el deponente como testigo, debe ser desechada. ASÍ SE DECIDE.-

o Copia certificada del contrato de compraventa, según el cual Urbanizante, Compañía Anónima, (URBACA) vende cinco (5) locales comerciales a la Sociedad Anónima Inversora El Pulguero S.R.L., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de noviembre de 1991, bajo el No. 39, protocolo 1°, tomo 11, todo lo cual reposa desde el folio N° 13 al 20 de la pieza principal N° 1 de la presente causa.

A fin de ratificar el contenido de la documental ut supra especificada, fue promovida prueba de informe, cuya resulta no consta en el expediente, sin embargo al constituir la misma copia certificada de un documento público por medio del cual se evidencia la propiedad que detenta la Sociedad Anónima Inversora El Pulguero S.R.L., respecto a los cinco (5) locales comerciales descritos, esta Alzada la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir ASÍ SE DECIDE.-

o Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO y el ciudadano ZIAD YUSSEF AYSAMI, mediante el cual, el primero arrienda al segundo un local comercial “de su propiedad” ubicado en el sector Pomona, Centro Comercial San Joaquín, Parroquia Cristo de Aranza, autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco, dejándolo inserto bajo el No. 10, tomo 14, que riela desde el folio N° 46 al 48 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.
o Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO y el ciudadano HASSAN MAALI ABID y NEURO JOSÉ SAAB GONZÁLEZ, mediante el cual, el primero arrienda a los segundos un local comercial “de su propiedad” ubicado en el sector Pomona, Centro Comercial San Joaquín, Parroquia Cristo de Aranza, y un anexo contentivo de inventario de bienes muebles de panadería; firmado por los contratantes; todo autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, dejándolo inserto bajo el No. 37, tomo 14, el cual riela desde el folio N° 49 al 53 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.

Las anteriores documentales, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues pese a que fueron evacuadas pruebas de informes a los fines de ratificar su contenido, no existe constancia en actas de las resultas, sin embargo tomando en consideración que las mismas tratan de documentos privados debidamente autenticados, que no fueron objeto de impugnación por la contraparte, cuyo análisis sobre las estipulaciones pactadas por los suscribientes será realizado en la parte motiva del presente fallo. ASÍ SE DETERMINA.-

o Original de la factura emitida por la empresa Eléctrica Socialista (CORPOELEC), promovida a fin de demostrar la ubicación del inmueble objeto de litigio, la cual riela en el folio N° 195 de la pieza principal N° 1 del presente expediente.

Detalla esta Juzgadora que la anterior instrumental forma parte de los documentos privados emanados de terceros, las cuales de conformidad con el artículo 431 de nuestro Código de Procedimiento Civil, requieren ser ratificadas por su firmante o emisor para gozar de validez durante el iter procesal, y no siendo este el caso, resulta necesario desecharlo del legajo probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

Así las cosas, en orden a las documentales antes referidas e incorporadas en la fase instructoría del juicio, el Juez de Instancia, encontró en el proceso, un cúmulo de elementos fácticos proporcionados por los medios probatorios, desentrañando el sentido de las conductas o hechos que aparecen de aquellos medios de prueba, para formar su convicción acerca de la verdad de los hechos bajo los cuales se fundamentó la pretensión y la defensa. La finalidad probatoria es procurar al Director del Proceso, la convicción de la verdad o falsedad de las situaciones alegadas, debiendo atenerse el Operador de Justicia a lo probado en autos y no puede declararse procedente la acción, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella.

La naturaleza de los medios de prueba y la vinculación que provocan con la fuente de prueba, no solamente tienen un interés clasificatorio del medio, sino también, en razón de la función y su eficacia probatoria, proporcionando en ese sentido mejor y más plena convicción de los hechos controvertidos, situación esta que no se configuró en el presente caso, pues el sujeto activo de la relación procesal, con los medios probatorios antes enunciados, no logró demostrar en el juicio la celebración del Contrato de Arrendamiento verbal con Opción de Compra, por el contrario, con dichas probanzas, sólo acredito en el juicio el subarrendamiento de los cinco (5) locales comerciales a los cuales hizo referencia en su escrito libelar, como así lo estableció en el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo en consecuencia desechadas del legajo probatorio. ASI SE DECIDE.

De otro lado, la parte demandante promovió en juicio, justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública del Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en fecha 19 de junio de 2009, el cual riela desde el folio N° 21 al 27 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras, donde consta las testimoniales de los ciudadanos FELIPE SEGUNDO DURÁN y BIANCO JOSÉ FANIZZI BARRETO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.509.639 y 9.747.516, respectivamente. Posteriormente fue evacuada prueba de informe a los fines que informara al Tribunal de la recurrida si efectivamente ante dicha oficina notarial se había efectuado el referido acto, sin embargo, pese a que en actas no consta respuesta del referido organismo, fue promovido prueba de informe a los fines de ratificar su contenido, cuyo fin perseguido fue el de crear certeza en el razonamiento lógico del Juzgador, sobre la celebración del contrato debatido en el juicio y las mejoras que en criterio del demandante se habían realizado sobre los locales comerciales referidos. Sin embargo, llegado el momento de su evacuación, solo compareció el ciudadano BIANCO JOSÉ FANIZZI BARRETO, quien ratificó el contenido y la firma del instrumento evacuado ante la Ofician Notarial antes referida, y en virtud a ello, la declaración de un sólo testigo no hace plena fe de los hechos que se alegan, pues no existen otras declaraciones que permitan verificar si son contestes o si hay contradicción en las mismas, como acertadamente lo estableció el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en consecuencia se desechan del acervo probatorio. ASI SE DECIDE.-

Así mismo, promueve la parte demandante en el juicio desarrollado ante el Tribunal de Instancia, prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la existencia y el valor de las mejoras del inmueble propiedad de la demandada, la cual riela desde el folio N° 13 al 56 de la pieza principal N° 2 del expediente de marras. Se detalla que la parte demandante reconvenida efectuó oposición, alegando el estado de indefensión en que se encontraba pues el fin perseguido fue determinar la existencia de las mejoras, y no la data de su construcción, sin embargo tal como se observa del escrito de contestación de la demandada, este hecho constituye un punto controvertido, pues de él se desprende el alegato que las referidas mejoras no existen, con lo cual se puede apreciar la pertinencia de la prueba, no siendo ello impedimento para que la parte demandante reconvenida pudiese ejercer su derecho a presentar observaciones a la experticia o solicitar bien su aclaratoria o ampliación, tal como lo prevé nuestro ordenamiento jurídico, por lo que la oposición debe necesariamente ser desechada. En tal sentido, una vez verificado en el caso bajo estudio que la prueba de experticia versó sobre hechos a través de los cuales se podía dejar constancia sin la necesidad de un estudio profundo, que la misma no fue objeto de observaciones por las partes, así como
el cumplimiento del trámite establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es valorada plenamente de acuerdo a las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 507 ejusdem. ASÍ SE OBSERVA.-

Igualmente durante el lapso de evacuación probatoria, el Tribunal Comisionado, escuchó las testifícales promovidas por la representación de la parte accionante, correspondientes a los ciudadanos YANIRE DEL CARMEN NAVA BRAVO, EUDO SEGUNDO HERNÁNDEZ MUÑOZ, BIANCO JOSÉ FANIZZI BARRETO, ADELSO SEGUNDO VILLALOBOS, DARWIN PABLO NIEVES MIQUILENA, OSWALDO ENRIQUE PALMAR ANDRADE, BIANCO JOSÉ FANIZZI BARRETO, y WILMER DE JESUS NAVA BRAVO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 7.770.711, 10.680.271, 9.747.516, 14.457.996, 16.918.346, 16.494.678, 9.747.516, y 11.858.800, respectivamente, el primero de ellos domiciliado en el Municipio Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, y todos los demás en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, todo lo cual reposa desde el folio noventa y dos (92) al ciento veintidós (122) de la pieza principal Nº 2.

A este respecto resulta de interés, citar el contenido y alcance del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra expresa:
“Artículo 508.- Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”.
El transcrito artículo, contiene una serie de máximas de experiencias y de reglas de sana crítica, que por haber sido codificadas en la norma, han sido convertidas en reglas legales de valoración de la prueba testimonial, no en cuanto al valor probatorio del testimonio, sino en cuanto al modo (quoad modum) cómo los jueces deben proceder para la valoración de la prueba testimonial, dejando la libertad de formar la convicción que emana de la testifical, para darle el valor sobre dicha prueba.

Se observa que los ciudadanos BENITO VILLALOBOS ESPINA y OMAR LANDAETA, no comparecieron a rendir sus testimonios, por lo que respecto a ellos no existe material sobre el cual emitir pronunciamiento. ASÍ SE DETERMINA.-

Ahora bien, la apreciación de las testifícales valoradas por el Tribunal a quo, resultó del análisis mismo realizado a la declaración con sujeción a lo dispuesto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, al evidenciar que, las deposiciones de los testigos no resultaron concordantes con las demás pruebas aportadas durante el iter procesal, pues bien, con las mismas no demostró el actor la relación contractual, ni menos aún, la realización de las mejoras, y si bien es cierto que, los expertos determinaron la existencia de una cerca perimetral, paredes frisadas, salas de baño, impermeabilización y las demás mencionadas por el accionante, esto no es prueba que hayan sido realizadas a expensas del ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, sujeto activo de la relación procesal, en virtud que, de un detallado examen realizado al documento de propiedad del inmueble, inscrito ante el Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 11 de noviembre de 1991, bajo el Nº 39, Protocolo 1, Tomo 11, de los libros llevados ante esa Oficina Registral, y cursante a los folios del catorce (14) al dieciocho (18) de la Pieza Principal Nº 1, se evidencia que en el mismo existían paredes frisadas, instalación de gas, y salas sanitarias, para el momento en el cual INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., había adquirido el inmueble, existiendo contradicción entre lo que manifiesta el documento público y lo que señala el actor y los testigos como mejoras, pues no puede atribuirse la realización de obras que ya existían en el inmueble para el momento que la demandada lo adquirió, por lo cual resulta acorde a derecho la estimación realizada por el Tribunal A-quo, en lo que respecta a la valoración probatoria de las testifícales y la experticia hecha valer en el juicio, concediéndosele la misma apreciación ante esta Alzada. ASI SE DECIDE.-

Asimismo fue promovida prueba de informe dirigida a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a fin que remitiera al Tribunal de la causa información respecto a la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial San Crispín. Empero pese a la oposición efectuada por la contraparte, se observa que no existe constancia en actas de las resultas del mismo, por lo que no existe material sobre el cual emitir un pronunciamiento. ASÍ SE DECIDE.-

Durante la Fase Probatoria del juicio, la parte accionada hizo valer prueba de Informe para requerir del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el registro de información fiscal perteneciente a las declaraciones del ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, correspondientes a los años 2000 al 2010, ello con el objeto de acreditar si en las mismas, se realizaron retenciones por pagar o cobrar arrendamientos. Se evidencia del folio cincuenta y siete (57), de la pieza principal Nº 2, el resultado de la prueba informativa, por cuanto el ente requerido informó al Tribunal de Instancia que, el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, se encontraba registrado en su base de datos, pero no se observaron declaraciones de Impuesto Sobre la Renta en el periodo señalado, siendo valorado su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con lo dispuesto en el artículo 507 eiusdem. ASÍ SE ESTABLECE.-

Igualmente, promovió el sujeto pasivo de la relación procesal, prueba de inspección judicial, a fin que el Tribunal de Instancia, constatará la existencia de los locales y sus dependencias estructurales descritas en el documento de adquisición; quienes ocupaban cada uno de los locales, indicando su condición, la cantidad erogada, periodicidad, duración del convenio y la persona receptora de los fondos, la cual reposa desde el folio N° 221 al 240 de la pieza principal N° 1 de la presente causa. En tal sentido la referida inspección debe ser apreciada mediante la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.430 del Código Civil, a fin de determinar si los hechos debatidos judicialmente quedan acreditados o no a través de la aludida prueba.

Llama la atención de esta Operadora de Justicia, las resultas de la Inspección Judicial evacuada, cursante de los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos cuarenta (240) de la pieza principal Nº 1, en la cual, entre otras circunstancias, el Tribunal a quo dejó constancia de:

“(…) el Tribunal pudo verificar la existencia de los locales los cuales se encontraban cerrados, la fachada y el estacionamiento se encontraban en un estado regular de conservación, está completamente cercado y cada local tiene portones de hierro, dos de ellos tipo santamaría; los locales estaban completamente cerrados pero en el frente se apreciaba un cartel con el nombre “Centro de ayuda espiritual” y “Gobierno Bolivariano Cooperativa Alfa y Omega 461 R.L; asimismo, se dejó constancia de la presencia de un ciudadano que se identificó como Jhorvis Villalobos y dijo ser el pastor de la iglesia; permitió el acceso a los locales y explicó que las reparaciones del techo, lámparas de iluminación, cielo raso y pintura fueron realizados por la iglesia, que se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, cuyos cánones pagan directamente a Caracas. El local se encontraba en buen estado de conservación y funcionamiento.”.

Dado los anteriores antecedentes, debe resaltar este Órgano Superior que, el principal y más importante poder jurisdiccional del Operador de Justicia, lo constituye la decisión de la controversia, lo que supone que el Juez de Instancia debe examinar la pretensión procesal en su mérito, para acogerla o rechazarla, pues la pretensión es el objeto del proceso. En toda pretensión hay una afirmación que se resuelve en la alegación que entre las partes existe una determinada relación o estado jurídico que se dice violado, amenazado o en estado de incertidumbre y una petición, por la cual se pide al Juez que dicte una resolución que reconozca la consecuencia jurídica, que según el demandante le concede la ley en relación a los hechos y circunstancias afirmados. Para que el Juez pueda acoger la pretensión, es necesario que al examinarla en su mérito, la encuentre fundada. En tal sentido, la misma es apreciada por esta Superioridad mediante la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.430 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

Lo anterior cobra mayor interés al constatar esta Superioridad que, del cúmulo de pruebas evacuadas en el desarrollo del juicio instaurado ante el Tribunal A-quo, la parte accionante no logró crear en el razonamiento lógico del Juez, la plena convicción que haya celebrado un contrato de arrendamiento verbal con la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., y menos aún haber realizado las mejoras alegadas en su escrito libelar, por el contrario, sólo acreditó en el juicio que, los aludidos locales comerciales se encuentran arrendados a terceras personas ajenas a la relación procesal, como se evidencia de sendos contratos arrendaticios celebrados el primero de ellos ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, el día 02 de febrero de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 14, de los libros respectivos; y el segundo de los nombrados ante la Notaria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, el día 12 de febrero de 2008, bajo el Nº 37, Tomo 14, de los libros llevados ante esa Oficina Notarial, en los cuales funge el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, como arrendador, sin observarse de ellos mención alguna de actuar con el carácter de arrendatario para ofrecer un subarrendamiento a los contratantes, por el contrario se observa del contenido de ambas convenciones, en especifico de sus Cláusulas Primera que “Cede en calidad de arrendamiento un local comercial de su propiedad”.

Cobra mayor fuerza el anterior planteamiento, en razón a la manifestación hecha por el ciudadano JHORVIS VILLALOBOS, durante la evacuación de la Inspección Judicial, quien se identificó como Pastor de la iglesia que ocupa uno de los locales comerciales controvertidos, acotando que la reparación del techo y la instalación del cielo raso, que reclama el actor como mejoras, fueron realizadas por la iglesia que preside en su condición de arrendataria. En razón a las consideraciones antes analizadas, el sujeto activo de la relación procesal, no logró probar ante el Tribunal de Instancia, las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en su pretensión, por cuanto no acreditó en la secuela probatoria las alegaciones bajo las cuales instauró su acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Verbal con Opción a Compra. Resulta de interés destacar que, la parte accionante para contrarrestar las circunstancias de hecho narradas por la parte demandada en su escrito de contestación, pudo llevar al debate probatorio, recibos de pago en conceptos de cánones de arrendamiento, y en ese sentido demostrar al Operador de Justicia, la relación contractual que según sus dichos le unía con el accionado, cosa esta que no sucedió.

Sobre la base de las ideas expuestas, se evidencia igualmente el resultado de la prueba informativa, al indicar el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, durante el periodo comprendido del año 2000 al 2010, no declaró Impuesto Sobre la Renta. Con el resultado de la referida Prueba de Informe, tampoco probó el demandante haber tenido algún vinculo contractual con el accionado, aún y cuando el contenido de la misma, estaba dirigido a señalar un amplio periodo de las retensiones que por concepto de Cánones de Arrendamiento había causado erogaciones en el patrimonio del accionante, lo cual constituyó otro indicador para que el Operador de Justicia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, rechazará la pretensión del demandante, declarándola SIN LUGAR, pues se reitera, el sujeto activo de la relación procesal no probó la certeza de las afirmaciones esgrimidas en el escrito libelar, relativas a la relación contractual y las mejoras aducidas en su demanda. ASI SE DECIDE.

De la Reconvención o Mutua Petición.-

De otro lado, el demandado al ejercer su derecho de defensa a través de la contestación a la demanda, propone reconvención o mutua petición, requiriendo del ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, en su carácter de demandante-reconvenido, la reivindicación del inmueble y el cobro de bolívares por enriquecimiento ilícito, con el fin que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.

El artículo 548 del Código Civil, consagra la acción de reivindicación estableciendo lo siguiente:

“Artículo 548: El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador.”

En relación al concepto y requisitos de la acción de reivindicación, el doctor GERT KUMMEROW, en su obra BIENES Y DERECHOS REALES, Derecho Civil II, Segunda Edición, página 346, señala:

“Sobre la base normativa del artículo transcrito es factible la elaboración del concepto doctrinario de la acción reivindicatoria. Material utilizable a este fin lo suministran las definiciones más frecuentes. Así, según Puig Brutau, es “la acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar un título jurídico como fundamento de su posesión”.

El autor antes referido, en la misma obra, pagina 347, citando a De Page, estima que:
“(…) la reivindicación es la acción por la cual una persona reclama contra un tercero detentador la restitución de una cosa de la cual se pretende propietario”.

Al respecto, indica el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra Cosas, Bienes y Derechos Reales, Derecho Civil II, 7ª edición, Universidad Católica Andrés Bello, 2005, pagina 273 y siguientes, que:

“(…) la acción reivindicatoria es aquella en la cual el actor alega que es propietario de una cosa que el demandado posee o detenta sin derecho para ello, y consecuencialmente, pide que se le condene a la devolución de dicha cosa. “.

Ambos conceptos, por vía de ilustración sobre los criterios que presiden la doctrina en forma pacífica, fundan la reivindicación en la existencia de un derecho (la propiedad) y en la ausencia de la posesión del bien en el legitimado activo. Supone, a la vez, desde el ángulo del legitimado pasivo, la detentación o posesión de la cosa sin el correlativo derecho. La acción reivindicatoria se halla dirigida, por lo tanto, a la recuperación de la posesión sobre la cosa de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad y a la declaración del derecho de propiedad. En esta hipótesis, la restitución del bien aparecería como un resultante del derecho de propiedad reconocido por el pronunciamiento del órgano jurisdiccional competente. La acción reivindicatoria es “acción de condena o, cuando menos, acción constitutiva, en el sentido de que, además de tender a la declaración de certeza del derecho de propiedad, tiende a obtener que, para el futuro, el demandado dimita la posesión, restituyéndola al propietario.

Para el referido autor GERT KUMMEROW, la procedencia de la acción reivindicatoria se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) “El derecho de propiedad o dominio del actor (reivindicante);
b) El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada;
c) La falta de derecho a poseer del demandado;
d) En cuanto a la cosa reivindicada: su identidad, esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual el actor alega derechos como propietario.
(…)
En virtud de ello, el actor deberá probar en el juicio respectivo:
a) Que es propietario de la cosa;
b) Que el demandado posee o detenta el bien;
c) Que el bien cuyo dominio pretende es el mismo que posee o detenta el demandado (identidad). “.

En este orden de ideas y en lo relativo a la primera de las situaciones dirigida a probar el accionado reconviniente que es propietario de la cosa objeto de reivindicación, debe destacarse que, el accionante reconvenido, en la fase instructoría del proceso acompaño junto con su escrito libelar, instrumento de compra a través del cual la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., adquirió ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el día 11 de noviembre de 1991, bajo el Nº 39, Protocolo 1, Tomo 11, de los libros respectivos, los cinco (5) locales comerciales antes referidos, por lo cual, la mencionada personalidad jurídica ostenta legitimación activa para incoar la acción de reivindicación.

En torno al segundo de los elementos a probar para la procedencia de la acción reivindicatoria, referente a que el demandado posea o detenta el bien; debe recordarse que, el accionante reconvenido, instauró ante el Tribunal de Instancia, la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Verbal con Opción a Compra, para requerir de INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., el cumplimiento de lo que a su juicio se había pactado, alegando que su ocupación era legítima y estaba amparada por el referido contrato. Igualmente al momento de ejercer su acción, el demandante reconvenido consignó dos (02) contratos arrendaticios, celebrados el primero de ellos ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, el día 02 de febrero de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 14, de los libros respectivos; y el segundo de los nombrados ante la Notaria Novena de Maracaibo del Estado Zulia, el día 12 de febrero de 2008, bajo el Nº 37, Tomo 14, de los libros llevados ante esa Oficina Notarial, a través de los cuales dio en calidad de arrendamiento a terceras personas, los locales destinados a la actividad comercial, hechos esos que evidencian la legitimidad pasiva del reconvenido para sostener la acción de reivindicación, pues bien, quedó determinado en el proceso la circunstancia que el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, ocupó el inmueble para el momento que la Sociedad Mercantil INVERSORA EL PULGUERO. S.R.L., intentó la acción de reivindicación.

Por último, en cuanto a los requisitos propios de la cosa que se pretende reivindicar, se exige la identidad entre la cosa cuya propiedad se invoca y la que posee o detenta el reconvenido. Durante el desarrollo del juicio, no se discutió ante el Tribunal a quo, la identidad del inmueble que se pretende reivindicar, es decir no se negó en ningún momento que el inmueble propiedad de la demandada reconviniente y cuya devolución solicitó, sea el mismo que ocupa el demandante reconvenido, sin embargo, esa identidad la pudo apreciar el Juez de Instancia mediante la inspección judicial practicada en la causa el día 7 de julio de 2011, cursante a los folios doscientos veintiuno (221) al doscientos cuarenta (240) de la pieza principal Nº 1.

En sintonía a las anteriores consideraciones, y al haberse considerado que la existencia del contrato verbal no fue probada; su efecto inmediato fue la inexistencia de la relación contractual alegada y analizada en el capitulo precedente, lo que arrojó como consecuencia que la posesión del demandante reconvenido sobre el inmueble no está amparada bajo ningún convenio entre las partes, lo cual manifiesta la ausencia del derecho de poseer en contraposición con el derecho de propiedad de la parte demandada reconviniente.

En derivación de lo antes expuesto y al concurrir los elementos necesarios para la procedencia de la acción reivindicatoria, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ratifica la Decisión adoptada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al haber declarado Con Lugar la acción de Reivindicación hecha valer por el accionado reconviniente en contra del accionante reconvenido. ASI SE DECIDE.-

Finalmente, el demandado reconviniente solicita en su pretensión de Reivindicación, el cobro de bolívares por enriquecimiento sin causa, en virtud del sub-arrendamiento manifestado por el accionante reconvenido, estimando tal concepto en la cantidad de NOVENTA Y UN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 91.000,oo), más los montos que continúen originándose hasta la entrega definitiva del inmueble.

La acción de Enriquecimiento Sin Causa en nuestro ordenamiento jurídico, se estatuye en el artículo 1184 del Código Civil, que a la letra establece:

“Aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarlo dentro del limite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido.”.

La figura en examen, tiene por finalidad restablecer el equilibrio patrimonial cuando una parte se beneficia de otra, y esta última traslada a su patrimonio bienes o sumas determinadas, sin que para ello exista una causa contemplada ex lege, que así lo autorice o permise. De lo anterior se infiere, por aplicación de la norma in comento, que nadie debe enriquecerse injustamente en perjuicio o a expensas de otro sin causa.

Por su parte la Casación Venezolana, en Sala Político Administrativa, en sentencia Nº 00067, del 18 de enero de 2008, con ponencia de la Magistrada Evelyn Marrero Ortiz, reitera lo dicho por la misma Sala en sentencia del 4 de julio de 2007, caso Kempis Chuspita, en lo que respecta a los supuestos de procedencia del enriquecimiento sin causa, y al respecto dejó establecido lo siguiente:
“(…) En tal sentido, si existe un traspaso de bienes de un patrimonio a otro sin razón legal que lo justifique, nos encontramos ante un típico caso de enriquecimiento sin causa, en el que uno de los sujetos intervinientes en el traspaso patrimonial sufre un empobrecimiento que contrasta con el enriquecimiento del otro sujeto, surgiendo por lo tanto la necesidad de restablecer el equilibrio económico que se ha quebrantado…”.

Partiendo de esta concepción la acción a la que se ha hecho referencia, se ha denominado “in rem verso”, y presenta como característica esencial, que opera cuando se ha producido un enriquecimiento y que tal provecho sea apreciable en dinero, constituyendo por su parte el empobrecimiento un aspecto fundamental, junto con la causa. Se fundamenta en la idea o necesidad patrimonial entre dos personas, el enriquecido y el empobrecido, y no en la idea de reparar algún daño injusto, pues la indemnización de la acción in rem verso, tiene por finalidad la restitución o reestablecimiento del equilibrio patrimonial alterado, por lo tanto, es una acción de equidad que no debe aspirar a indemnizar al empobrecido de todo su empobrecimiento, ni tampoco despojar al enriquecido de todo su enriquecimiento, por el contrario, persigue restaurar en lo posible el equilibrio patrimonial de ellos.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 1045, de fecha 7 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, consideró los requisitos para la procedencia de la acción de enriquecimiento sin causa, y en ese sentido señalo que:

“(…) Ahora bien, los requisitos esenciales para el ejercicio de la acción de enriquecimiento sin causa son: 1) la ausencia de causa y 2) la subsidiariedad de la acción.
Respecto al primer requisito, esto es, la ausencia de causa esta Sala observa que el enriquecimiento que se pretende ilegítimo (sin causa), mediante la demanda por enriquecimiento sin causa que fue propuesta (…)tiene como motivo la declaración de prescripción de la pretensión laboral –acto jurídico válido-; en consecuencia, la falta de pago de los supuestos conceptos laborales que fueron reclamados se debió a la aplicación de una regla legal como consecuencia de su propia negligencia en la tramitación de la causa laboral; por tal razón, no puede en modo alguno considerarse que el supuesto enriquecimiento deriva de una causa ilegítima, por cuanto aquel exhibe como causa la consecuencia jurídica de un acto jurídico válido (declaración de prescripción).
Respecto de la subsidiariedad de la pretensión de enriquecimiento sin causa, observa esta Sala que la misma no procede cuando existe otra vía dispuesta por el ordenamiento jurídico para la satisfacción del derecho que se peticiona.
En ese sentido, Emilio Pittier Sucre en su libro “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tomo III”, al referirse al carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento señala “el fundamento de equidad de la acción in rem verso, que persigue restablecer el equilibrio patrimonial y remediar el tráfico injustificado por una causa entre patrimonios, es obvio que dicha acción no puede intentarse en aquellos casos en que el empobrecido o reclamante disponga de alguna acción derivada (…) de alguna de las fuentes de obligaciones distintas del enriquecimiento sin causa.”
En ese mismo orden de ideas, Henri, Leon y Jean Mazeaud, (en la traducción de los capítulos III y IV del Titulo I, Libro I, Tomo Segundo de la obra Leçons de Droit Civil, primera edición, que fue publicada por Editions Montchrestien) se expresa: “Si el empobrecido puede intentar una acción fundada en un contrato, en un delito o cuasidelito, en el pago de lo indebido, en una gestión de negocios ajenos o en un derecho real, no es dudoso que el principio del carácter subsidiario conduce a rechazar la acción ‘de in rem verso’: el empobrecido no tiene sino que acudir a la acción normal puesta a su disposición. Sucede así también en los casos en que el ejercicio de la acción de in rem verso le procuraría una ventaja mayor; porque permitirle entonces entablar esa acción sería eludir las reglas de la acción normalmente procedente.”.

En consonancia al criterio jurisprudencial y dado el fundamento de equidad de la acción in rem verso, que persigue restablecer el equilibrio patrimonial y remediar el tráfico injustificado por una causa entre patrimonios, resulta lógico que dicha acción no puede intentarse en aquellos casos en los cuales el empobrecido o reclamante disponga de alguna acción derivada de un derecho real, como resultó en el presente caso la reivindicación, por cuanto dispone de una acción derivada de una fuente de obligación distinta al enriquecimiento sin causa, pues sólo cuando el reclamante no disponga de ninguna otra acción especifica, es cuando podría intentar el enriquecimiento sin causa. Lo anterior, da sentido a la subsidiariedad de la in rem verso, requisito esencial que debe presentarse para la procedencia de la misma, y al no cumplir el caso en análisis la exigencia antes examinada, no puede prosperar el presente Recurso de Apelación instaurado por la profesional del derecho CELINA SANCHEZ FERRER, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, y en consecuencia, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, confirma en todas sus partes, la Sentencia Nº 593, proferida el día 03 de diciembre de 2013, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y así se hará constar en la parte Dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.-

V
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación ejercida por la abogada CELINA SANCHEZ FERRER, en representación de la parte demandante ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, contra la Sentencia Definitiva Nº 593, proferida el día 03 de diciembre de 2013, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con relación al juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, sigue el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, en contra de la Sociedad Mercantil Inversora El Pulguero S.R.L.

SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia Definitiva Nº 593, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el día 03 de diciembre de 2013, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, sigue el ciudadano ALI SEGUNDO BRAVO, en contra de la Sociedad Mercantil Inversora El Pulguero S.R.L.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, al haber sido confirmada totalmente la Sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil dieciséis (2016). AÑOS: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR.
(FDO)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO,
(FDO)
Abg. ALEXANDER DÍAZ LEÓN.

En la misma fecha anterior, siendo las diez de la mañana (10:00 A.M.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,
(FDO)
Abg. ALEXANDER DÍAZ LEÓN.