REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.- PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 12.160.312. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados JUSTINA MERCEDES BELISARIO, CRISTOBAL ENRIQUE URBINA y YOLANDA LUGO SUAREZ, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 65.739, 98.750 y 9.922, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., inscrita en fecha 25.10.2006 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, bajo el N° 25, Tomo 54-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUEZ GUILARTE, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 12.180, 112.464 y 130.127, respectivamente. II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogado YOLANDA LUGO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, en contra de la sentencia dictada el 15.12.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 05.02.2016. Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 18.02.2016 (f. 158) y se le dio cuenta al Juez. Por auto de fecha 19.02.2016 (f. 159), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio. En fecha 26.02.2016 (f. 160), se declaró finalizada la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de la parte demandada-reconviniente. En fecha 28.03.2016 (f. 161 al 169), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. En fecha 28.03.2016 (f. 170), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes. En fecha 07.04.2016 (f. 175), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de observaciones. Por auto de fecha 11.04.2016 (f. 182), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 07.04.2016 exclusive. Por auto de fecha 06.06.2016 (f. 183), se difirió el acto de dictar sentencia por treinta (30) días continuos a partir de ese día exclusive. Estando la presente causa dentro de la oportunidad para decidir, se hace en función de las siguientes consideraciones: III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.- Se inició por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra de la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificadas. Fue admitida por auto de fecha 14.05.2014 (f. 17 y 18)), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., en la persona de su representante legal, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó notificar de la existencia del presente juicio a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda para el Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 287 ordinal 2° del Código Orgánico Procesal Penal, se ordenó oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de este Estado. En fecha 14.05.2014 (f. 18), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas. En fecha 28.05.2014 (f. 20), se dejó constancia de haberse librado oficios a la Defensoría Pública Primera con competencia en Materia Civil Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda para el Estado Bolivariano de Nueva Esparta y a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de este Estado. Igualmente, se dejó constancia de haberse librado compulsa a la parte demandada. En fecha 11.06.2014 (f. 27), compareció la alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la compulsa de citación que le fue librada a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar en la dirección que le fue suministrada. En fecha 22.10.2014 (f. 40), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la Jueza y la citación por carteles de la parte demandada. Por auto de fecha 24.10.2014 (f. 41), la Jueza Temporal del Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y en aplicación del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, en aras de garantizarle el derecho constitucional, se deja transcurrir a partir de esa fecha exclusive, un lapso de tres (3) días de despacho con el fin de que se ejerza el recurso que estime necesario vinculado con la competencia subjetiva para conocer de este asunto. Se advirtió que una vez vencido dicho lapso se proveería sobre lo solicitado por la diligenciante en fecha 22.10.2014. En fecha 05.02.2015 (f. 42), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se proveyera lo solicitado en la diligencia de fecha 22.10.2014. Por auto de fecha 09.02.2015 (f. 43 y 44), se ordenó la citación por carteles de la parte demandada; siendo librado el cartel en esa misma fecha. En fecha 31.03.2015 (f. 48), compareció la ciudadana JIXY MARQUEZ, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación; siendo agregadas las mismas al expediente por auto de fecha 31.03.2015 (f. 51). En fecha 06.04.2015 (f. 52 y 53), compareció la ciudadana EDDYS CANELON, con el carácter que tiene acreditado en autos, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a los abogados LUIS RODRIGUEZ ALFONZO, ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ y RAFAEL RODRIGUEZ GUILARTE. En fecha 07.05.2015 (f. 54), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de contestación de la demanda y reconvención. Por auto de fecha 08.05.2015 (f. 62), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, se suspendió la causa principal y se emplazó a la parte actora-reconvenida, para que sin necesidad de citación, conteste en el quinto (5°) día de despacho siguiente. En fecha 15.05.2015 (f. 63 al 68), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la reconvención. En fecha 02.06.2015 (f. 69), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 02.06.2015 (f. 70 y 71), compareció la abogada JUSTINA BELISARIO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia sustituyó en la abogada YOLANDA LUGO el poder que le confirió la actora-reconvenida. En fecha 02.06.2015 (f. 72), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada JUSTINA BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha 09.06.2015 (f. 73), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 09.06.2015 (f. 74), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada ZULIMA GUILARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal. En fecha 10.06.2015 (f. 75), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue agregado a los autos las pruebas promovidas por la abogada JUSTINA BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida. En fecha 10.06.2015 (f. 82), la secretaria del Tribunal dejó constancia que fue agregado a los autos las pruebas promovidas por la abogada ZULIMA GUILARTE, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente. Por auto de fecha 16.06.2015 (f. 86 al 89), se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida y se fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, a fin de que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, sin necesidad de citación, comparezca a rendir su respectiva declaración. Asimismo, se ordenó oficiar al Banco Sofitasa, banco Universal; siendo librado el oficio en esa misma fecha. Por auto de fecha 16.06.2015 (f. 91 al 93), se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente. En fecha 22.06.2015 (f. 94), se declaró desierto el acto del testigo LUIS FELIPE MADRIZ en virtud de su falta de comparecencia. En fecha 22.06.2015 (f. 95), compareció la abogada YOLANGA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para que se le tomara declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 26.06.2015 (f. 96) y fijándose para ello el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana. En fecha 02.07.2015 (f. 97), se declaró desierto el acto del testigo LUIS FELIPE MADRIZ en virtud de su falta de comparecencia. En fecha 03.07.2015 (f. 98), compareció la abogada YOLANGA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se fijara una nueva oportunidad para que se le tomara declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ; lo cual fue acordado por auto de fecha 08.07.2015 (f. 99) y fijándose para ello el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana. En fecha 14.07.2015 (f. 100 al 102), se le tomó declaración al testigo LUIS FELIPE MADRIZ. Por auto de fecha 05.08.2015 (f. 104 y 105), se le aclaró a las partes que una vez sean recibidas las resultas de la prueba de informes solicitada al Banco Sofitasa, Banco Universal, se procedería a fijar la oportunidad para que las partes presenten sus correspondientes informes. En fecha 07.10.2015 (vto. f. 106), se agregó a los autos el oficio N° GBH/2902/2015 de fecha 30.09.2015 emanado del Banco Sofitasa, Banco Universal. Por auto de fecha 09.10.2015 (f. 107), se le aclaró a las partes que a partir del día 08.10.2015 inclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes. En fecha 29.10.2015 (f. 108 al 114), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes. En fecha 29.10.2015 (f. 115), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de informes. En fecha 10.11.2015 (f. 121), compareció la abogada ZULIMA GUILARTE, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó escrito de observaciones. Por auto de fecha 11.11.2015 (f. 125), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha inclusive. En fecha 15.12.2015 (f. 126 al 131), se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. En fecha 11.01.2016 (f. 152), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia. En fecha 01.02.2016 (f. 153), compareció la abogada YOLANDA LUGO, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia apeló de la sentencia; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 05.02.2016 (f. 155), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha. CUADERNO DE MEDIDAS.- Por auto de fecha 14.05.2014 (f. 1 al 4), se aperturó el cuaderno de medidas, y se ordenó al solicitante con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil, ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo y adicionalmente a que consigne copia legible del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual aspira sea decretada la cautelar. IV.- PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.- ACTORA.- CONJUNTAMENTE CON EL LIBELO DE LA DEMANDA.- 1.- Copia fotostática (f. 10 y 11) del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA del cual se infiere que LA PROPIETARIA se comprometió a dar en venta y LA FUTURA COMPRADORA a comprar, la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) y está conformada por tres habitaciones, dos baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o PVC, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.), sin hidroneumático; que la referida vivienda está construida en un área de terreno de su uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts.) con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con vivienda signada con el N° 1005; que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; que dicho Conjunto Residencial se encuentra actualmente en proceso de construcción sobre una parcela de terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el ya citado documento de condominio que se dan aquí por reproducidos, y le pertenece por haberla adquirido tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del ya citado Municipio Díaz de este Estado, en fecha 02.11.2006, bajo el N° 48, folios 313 al 318, Protocolo 1°, Tomo 6, del Cuarto Trimestre del año 2006, la vivienda antes descrita será vendida basándose en la normativa normal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal y sus normas de operaciones las cuales LA FUTURA COMPRADORA se compromete adquirir en los términos, condiciones y demás determinaciones aquí contenida el inmueble anteriormente identificado; que el precio mínimo de venta por el cual LA PROPIETARIA oferta el inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato a LA FUTURA COMPRADORA es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto LA PROOIETARIA en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelara la FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfecciones; y 3) El saldo restante del precio de venta es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que LA FUTURA COMPRADORA conviene y acepta que LA PROPIETARIA podrá dar por terminada unilateralmente la presente negociación, sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna cuando se presente o ocurra alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si LA FUTURA COMPRADORA no cancelare oportunamente todas y cada una de las cantidades de dinero que se compromete a cancelar mediante el presente documento; 2) Si LA FUTURA COMPRADORA cede o traspasa el presente contrato sin el consentimiento dado por escrito de LA PROPIETARIA; y 3) Si LA FUTURA COMPRADORA no entrega los recaudos necesarios que le sean requeridos para la protocolización del documento de venta definitivo; que en el caso que no pueda efectuarse la protocolización del documento de compra venta en el plazo establecido en el presente contrato por causa imputable a LA FUTURA COMPRADORA esta deberá pagar la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) a LA PROPIETARIA al momento de la firma del documento de venta definitiva lo que se establece por vía de cláusula penal; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, se comprometió a dar en venta a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA la referida vivienda; que el precio mínimo de venta por el cual se oferta el inmueble descrito es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta sería cancelado de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declaró recibir en ese acto la propietaria; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que se cancelaría a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfeccione; y 3) El saldo restante del precio de venta que es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) sería cancelado a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. Y así se decide. EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Reprodujo la copia fotostática (f. 10 y 11) del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA del cual se infiere que LA PROPIETARIA se comprometió a dar en venta y LA FUTURA COMPRADORA a comprar, la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) y está conformada por tres habitaciones, dos baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o PVC, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.), sin hidroneumático; que la referida vivienda está construida en un área de terreno de su uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts.) con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con vivienda signada con el N° 1005; que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; que dicho Conjunto Residencial se encuentra actualmente en proceso de construcción sobre una parcela de terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el ya citado documento de condominio que se dan aquí por reproducidos, y le pertenece por haberla adquirido tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del ya citado Municipio Díaz de este Estado, en fecha 02.11.2006, bajo el N° 48, folios 313 al 318, Protocolo 1°, Tomo 6, del Cuarto Trimestre del año 2006, la vivienda antes descrita será vendida basándose en la normativa normal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal y sus normas de operaciones las cuales LA FUTURA COMPRADORA se compromete adquirir en los términos, condiciones y demás determinaciones aquí contenida el inmueble anteriormente identificado; que el precio mínimo de venta por el cual LA PROPIETARIA oferta el inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato a LA FUTURA COMPRADORA es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto LA PROOIETARIA en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelara la FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfecciones; y 3) El saldo restante del precio de venta es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que LA FUTURA COMPRADORA conviene y acepta que LA PROPIETARIA podrá dar por terminada unilateralmente la presente negociación, sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna cuando se presente o ocurra alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si LA FUTURA COMPRADORA no cancelare oportunamente todas y cada una de las cantidades de dinero que se compromete a cancelar mediante el presente documento; 2) Si LA FUTURA COMPRADORA cede o traspasa el presente contrato sin el consentimiento dado por escrito de LA PROPIETARIA; y 3) Si LA FUTURA COMPRADORA no entrega los recaudos necesarios que le sean requeridos para la protocolización del documento de venta definitivo; que en el caso que no pueda efectuarse la protocolización del documento de compra venta en el plazo establecido en el presente contrato por causa imputable a LA FUTURA COMPRADORA esta deberá pagar la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) a LA PROPIETARIA al momento de la firma del documento de venta definitiva lo que se establece por vía de cláusula penal; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora-reconvenida conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide. 3.- Original (f. 79) de la libreta de ahorros perteneciente a la cuenta N° 0137-0042-74-0000520312 aperturada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en el Banco Sofitasa. A la cual se le asigna valor probatorio para demostrar que en la fecha señalada la actora aperturó una cuenta de ahorros en dicha institución bancaria. Y así se decide. 4.- Original (f. 80) de la comunicación emitida en fecha 10.08.2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. al Banco Sofitasa, Banco Universal mediante la cual le solicita que se tramite la apertura de una cuenta en dicha Institución a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA portadora de la cédula de identidad N° 12.160.312 quien es opcionante a la compra de la vivienda signada con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe para el trámite del crédito LPH. Esta comunicación no fue objetada, tachada ni desconocida por la parte demandada, que según su contenido es de quien emana, por lo cual se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que en fecha 10.08.2009 la empresa accionada-reconviniente envió comunicación al Banco Sofitasa a fin de que se procediera a la apertura de una cuenta a nombre de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA para gestionar el crédito por el sistema de Ley de Política Habitacional. Y así se decide. 5.- Original (f. 81) del certificado de reserva suscrito en fecha 05.08.2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. y la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA del cual se infiere que se recibió de la referida ciudadana la cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) según cheque N° 09100529 del Banco Exterior y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00) según cheque N° 09100530 del Banco Exterior, por concepto de depósito para garantizar la solicitud de compra de una casa bifamiliar de 87 mts.2 aprox. en construcción, contentivo de tres habitaciones, dos salas de baños con sus piezas sanitarias, área de cocina, área de sala-comedor, puertas, ventanas de aluminio o P.V.V., pisos de cerámica, área de garaje, un tanque de agua subterráneo de 3.000 ltrs. aprox., sin hidroneumático, en un área de 160 mts.2 aproximadamente, ubicado en la segunda etapa con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, en la autopista Juan Bautista Arismendi, a la altura del Distribuidor Valle Verde, sector Cruz del Pastel, jurisdicción del Municipio Díaz, Porlamar, Estado Nueva Esparta de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. Precio: La cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00). 2. Forma de pago: A) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) según cheque N° 09100529 del Banco Exterior, y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00) según cheque N° 09100530 del Banco Exterior, a ser cancelados a la firma de este documento. B) La cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00)= a ser gestionados por Ley Política Habitacional del Banco Mercantil. 3. Gastos que correrán por exclusiva cuenta y cargo del comprador: Honorarios de Abogados y Gastos de Notaría, Derechos en el Registro Público. 4. De no cumplir con lo aquí pautado se reservaban el derecho de anular la reserva que aquí se esta realizando y procederían a la devolución del dinero. El anterior documento no fue objetado, tachado ni desconocido por la parte demandada, que según su contenido es de quien emana, por lo cual se le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que conforme a la letra del mismo la demandante entregó en fecha 05.08.2009 la suma de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) según cheque N° 09100529 del Banco Exterior y la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00) según cheque N° 09100530 del Banco Exterior, por concepto de depósito para garantizar la referida solicitud de compra de una casa bifamiliar de 87 mts.2 aprox. en construcción, ubicado en la segunda etapa con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, en la autopista Juan Bautista Arismendi, a la altura del Distribuidor Valle Verde, sector Cruz del Pastel, jurisdicción del Municipio Díaz, Porlamar, Estado Nueva Esparta; y asimismo, se estableció en dicha comunicación que el pago del saldo pendiente, es decir la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) seria canalizado a través de un préstamo bancario que seria tramitado ante el Banco Mercantil y que adicionalmente en caso no cumplir con lo aquí pautado se reservaban el derecho de anular la reserva que aquí se esta realizando y procederían a la devolución del dinero. Y así se decide. 6.- Testimonial.- a.- Declaración del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ (f. 100 al 102) evacuada en fecha 14.07.2015 por el Tribunal de la causa quien manifestó que conocía de vista, trato y comunicación a la señora JIXI DEL CARMEN MÁRQUEZ QUINTANA; que conoce a la referidas ciudadana como vecina de la Urbanización solamente; que él vive en la Urbanización Villas del Caribe, sector La Cruz del Pastel, calle 9, casa N° 909; que él compró su casa a la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A.; que compró su casa por medio de la Ley de Política Habitacional por intermedio del Banco Sofitasa; que la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. tramitó su crédito por ante el Banco Sofitasa y él pagó una cantidad de dinero para los gastos de carpetas para llevarlas al comité del mismo Banco Sofitasa para la aprobación del crédito; que en el terreno donde se construyeron las casas existía una casa modelo la cual tenía unos vendedores y existía un pendón para condicionar la venta a los futuros compradores, ofreciendo los servicios de tramite de crédito, todas las futuras condiciones de la Urbanización, hubo publicaciones por revistas en la cual aparecía la publicidad de la Urbanización y el Banco que la financiaba; y que le consta lo declarado porque él vive allí y todo eso se lo ofrecieron y tiene sus documentos que respaldan todo lo dicho anteriormente. Al momento de ser repreguntado manifestó que no es amigo personal de la demandante JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya que solo la conoce como vecina de la Urbanización Villas del Caribe, por tal motivo no pretende ni favorecer a una parte ni a la otra simplemente se apega a la verdad de que como propietario de una vivienda en dicha Urbanización declaró como se efectuaron los trámites a nivel personal; que la dirección exacta de su domicilio es Urbanización Villas del Caribe, calle 9, casa 909, sector La Cruz del Pastel, Municipio Díaz; que no abrió cuenta con el Banco Sofitasa en la oportunidad de tramitar su crédito para la compra de su vivienda, porque la persona que estaba encargada en la oficina de la Constructora para la movilización o recepción de documentos para la tramitación del crédito hacía una carpeta con todos los documentos requeridos para dicho crédito, luego esto se enviaba al Banco y se esperaba la decisión por dicho Banco en el momento que efectivamente se aprobó el crédito previa llamada del mismo Banco para notificarle que su crédito fue aprobado, le notificaron que tenía que pasar por el Banco Sofitasa, ubicada en la Avenida 4 de Mayo, para tramitar una cuenta de ahorros para realizar los pagos mensuales por el monto aprobado por dicho Banco con respecto al monto del crédito aprobado, pero en ningún momento saco cuenta con el Banco Sofitasa antes de la aprobación del crédito; que no tiene ningún tipo de interés personal en declarar en este juicio, solamente se apega a su condición de vecino de la misma Urbanización; y que quería dejar constancia que su presencia en este Tribunal queda de parte de la señora JIXI MARQUEZ y de la CONSTRUCTORA VILLAS DEL CARIBE, realice sus tramites legales de una manera justa y equitativa para ambas partes no es su intención estar ni de una parte ni de la otra, simplemente que los hechos le den la razón al que la tenga. Esta testimonial al no contener contradicciones se valora con base al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ vive en la Urbanización Villas del Caribe, sector La Cruz del Pastel, calle 9, casa N° 909; que él compró su casa a la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A. por medio de la Ley de Política Habitacional por intermedio del Banco Sofitasa; y que la referida empresa tramitó su crédito por ante el Banco Sofitasa. Y así se decide. 7.- Prueba de informes, Oficio N° GBH/2902/2015 emitido en fecha 30.09.2015 por el Banco Sofitasa, Banco Universal, mediante el cual informa que todos los créditos de Ley de Política Habitacional, se tramitan directamente ante la Institución bancaria del domicilio donde se ubique el inmueble y en su caso en la agencia donde el cliente tenga su cuenta bancaria. Asimismo, informa que el cliente interesado en adquirir un crédito hipotecario a través de esa Institución debe presentar todos los recaudos necesarios ante la Oficina de esa Institución Bancaria, para seguir con el procedimiento y estudio regular para los Créditos Hipotecarios, ya que son créditos individuales que debe realizarlo el mismo cliente. Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide. DEMANDADA.- CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA.- EN LA ETAPA PROBATORIA.- 1.- El mérito favorable de los autos. Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide. 2.- Reprodujo la copia fotostática (f. 10 y 11) del contrato de compromiso bilateral de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., representada por su directora, ciudadana EDDYS LOREDANA CANELON DE SOTO, a quien se denominó LA PROPIETARIA y la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, a quien se denominó LA FUTURA COMPRADORA del cual se infiere que LA PROPIETARIA se comprometió a dar en venta y LA FUTURA COMPRADORA a comprar, la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) y está conformada por tres habitaciones, dos baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o PVC, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.), sin hidroneumático; que la referida vivienda está construida en un área de terreno de su uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts.) con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con vivienda signada con el N° 1005; que a dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz, en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; que dicho Conjunto Residencial se encuentra actualmente en proceso de construcción sobre una parcela de terreno propiedad del CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., cuyas medidas, linderos y demás determinaciones consta en el ya citado documento de condominio que se dan aquí por reproducidos, y le pertenece por haberla adquirido tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del ya citado Municipio Díaz de este Estado, en fecha 02.11.2006, bajo el N° 48, folios 313 al 318, Protocolo 1°, Tomo 6, del Cuarto Trimestre del año 2006, la vivienda antes descrita será vendida basándose en la normativa normal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal y sus normas de operaciones las cuales LA FUTURA COMPRADORA se compromete adquirir en los términos, condiciones y demás determinaciones aquí contenida el inmueble anteriormente identificado; que el precio mínimo de venta por el cual LA PROPIETARIA oferta el inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato a LA FUTURA COMPRADORA es por la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00); que el precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto LA PROOIETARIA en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelara la FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfecciones; y 3) El saldo restante del precio de venta es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por LA FUTURA COMPRADORA a los noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; que LA FUTURA COMPRADORA conviene y acepta que LA PROPIETARIA podrá dar por terminada unilateralmente la presente negociación, sin necesidad de notificación o actuación judicial alguna cuando se presente o ocurra alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si LA FUTURA COMPRADORA no cancelare oportunamente todas y cada una de las cantidades de dinero que se compromete a cancelar mediante el presente documento; 2) Si LA FUTURA COMPRADORA cede o traspasa el presente contrato sin el consentimiento dado por escrito de LA PROPIETARIA; y 3) Si LA FUTURA COMPRADORA no entrega los recaudos necesarios que le sean requeridos para la protocolización del documento de venta definitivo; que en el caso que no pueda efectuarse la protocolización del documento de compra venta en el plazo establecido en el presente contrato por causa imputable a LA FUTURA COMPRADORA esta deberá pagar la cantidad de dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 2.000,00) a LA PROPIETARIA al momento de la firma del documento de venta definitiva lo que se establece por vía de cláusula penal; y que la duración del presente contrato de opción de compra-venta es de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días continuos contados a partir del otorgamiento del presente documento. En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide. V.- FUNDAMENTOS DE LA APELACION.- LA SENTENCIA APELADA.- La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 15.12.2015 mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber: “…Una vez fijado el marco legal y doctrinario que rige en materia de cumplimiento de contrato, corresponde a esta juzgadora, tomando en cuenta los elementos que surgen de autos, determinar si procede o no la acción propuesta, y a tal efecto, observa: Sobre la existencia de la obligación.- Como fundamento de la presente acción de cumplimiento de contrato la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, entre otros aspectos, alegó lo siguiente: - Que “En fecha 05 de Agosto de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria, mi representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA, celebró CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., (…) ” - “Que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra venta de una vivienda identificada con el Nro. 1004, (…) ” - Que “El precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de TRECIENTOS CUAERENTA MIL BOLIVARES (Bs. 340.000,00), los cuales serian cancelados por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 210.000,00), para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 40.000,00), que cancelara LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfeccione. 3) y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), que será cancelado por la por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de Compromiso Bilateral de Compra Venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.” - Que “es el caso de que mi representada realizó un primer y segundo pago, el día 04 de agosto de 2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, anexo fotocopia de dichos cheques Nros. 9100529 y 9100530, del Banco Exterior, quedando a deber a la vendedora la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00).” - Que “Para la cancelación de la suma de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que adeudaba mi representada, la Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe, C.A., emitió comunicación al Banco SOFITASA, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha institución a nombre de mi representada, para el trámite del Crédito de LPH, procediendo mi representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación de crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente.” (Negrillas de este fallo). - Que “hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compra venta y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, Sociedad Mercantil Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario.” (Negrillas de este fallo). Luego de un cuidadoso análisis en relación a las supuestas obligaciones incumplidas por la demandada de autos, esta juzgadora considera que la carga de la prueba (existencia de la obligación) más allá de centrarse en la existencia misma del contrato, cuya celebración admitieron las partes en conflicto, debió concentrarse, en lo que respecta a la actora, en demostrar que efectivamente la demandada de autos se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual se cancelaría el saldo deudor, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), tal demostración justificaría la tutela judicial del derecho de crédito de la actora, esto es, ordenar judicialmente el cumplimiento de la demandada a tramitar y obtener el crédito hipotecario y la celebración del definitivo contrato de venta. Una vez revisadas las actas procesales se desprende que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, es decir, no demostró que la parte demandada se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual, según lo alegado, era necesario para cancelar el saldo restante del precio de la futura venta, es decir, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide. Ahora bien, en cuanto al derecho del deudor o demandado a negarse a ejecutar su obligación debido a que la otra parte (accionante) no cumplió con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se puede verificar que en este proceso la parte demandada en su contestación a la demanda opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Sobre este particular, la demandada-reconviniente alegó: - Que “Por lo tanto, mi representada resulta legitimada por la normativa del Artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compra venta, en virtud de la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de Ciento Veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las Clausulas Segunda, Tercera y Decima del citado contrato de Compromiso Bilateral de Compraventa, incumplimiento así de esa manera además su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato.” En el caso de autos, tomando en cuenta: la admisión hecha por la demandada-reconviniente; el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria; y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., por medio del cual declara recibir de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.160.312, la cantidad de Bs.F 210.000,00 y Bs.F 60.000,00, a través de dos cheques del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, respectivamente; es decir, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); y b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); inexorablemente, esta juzgadora debe declarar procedente y con lugar la excepción o defensa de contrato no cumplido o non adiempleti contractus opuesta por la demandada-reconviniente, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil. Y así se decide.- DE LA RECONVENCION.- De conformidad con el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para convenga, o en su defecto sea declarado por este Tribunal, en “LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA suscrito por ambas partes en fecha (05) de agosto de 2009, ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. (29), Tomo: (96) de los Libros de Autenticaciones respectivos; y como consecuencia de dicha Resolución, dicho contrato queda extinguido y sin ningún efecto entre ambos contratantes”. Con el citado objeto alegó: - Que “Como se ha expuesto en el capítulo que antecede, resulta evidente que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa celebrada con mi representada en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual mi poderdante no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la oficina de Registro correspondiente, ante su evidente incumplimiento. Tanto es así, que la actora espero por más de cinco (05) largos años para accionar temerariamente el cumplimiento del contrato; pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario por parte de mi representada (la vendedora) ante el BANCO SOFITASA; pero luego al folio (07) de la demanda alega que cancelaria el saldo del precio de (Bs. 70.000,00) que serian gestionados: “… por Ley de Política Habitacional del BANCO MERCANTIL”. Todo lo cual revela claramente la falsedad de sus alegatos ante tal evidente contradicción. Además, como se ha expuesto en el Capitulo anterior, no consta en el contrato contentivo del compromiso Bilateral de Compra venta suscrito entre la accionante y mi representada que ésta (la vendedora) se haya obligado o comprometido a la tramitación y obtención de crédito hipotecario alguno ante el BANCO SOFITASA. En todo caso, la responsabilidad de cancelar la totalidad del precio de la compra venta recae única y exclusivamente en la persona de la demandada (la compradora); no pudiendo esta alegar a su favor su propia torpeza como lo expresa la Máxima Romana: “NemoAuditurPropiamTurpitudumAllegans”.” En razón de ello, la parte actora-reconvenida por medio de su apoderada judicial, abogada MERCEDES BELISARIO, dentro de la oportunidad legal correspondiente, procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos: - Que “Con relación a la reconvención propuesta es importante acotar que la referida reconvención carece de los requisitos establecidos en el Articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, (…)” - Que “PRIMERO: rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho alegado en el referida reconvención.” - Que “(…) no es cierto que mi representada haya sido quien incumplió de manera culposa su obligación de pagar la totalidad del precio de la contratación de compra vente en el plazo establecido, ya que el monto del saldo restante fue la vendedora quien se comprometió a tramitarlo ante el Banco Sofitasa, lo cual no hizo la referida vendedora en la oportunidad correspondiente.” - Que “(…) es preciso señalar que mi representada no esperó cinco largos años para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, pues la misma ejerció acción de Resolución de contrato la cual cursó por ante este mismo Tribunal, y la parte demandada reconviniente, en la oportunidad en que fue citada para dicha demanda se opuso y apelo una decisión interlocutoria del Tribunal, conociendo dicha apelación el Tribunal Superior, el cual dejo sin efecto dicha demanda para el 2013 (…) ” - Que “(…) me permitió ratificar el hecho de que la vendedora solicito a mi representada abriera una cuenta de ahorros en la referida institución BANCO SOFITASA, a los fines de tramitarle el crédito hipotecario por el monto faltante, mi representada aperturó dicha cuenta y la vendedora no hizo la tramitación del referido crédito, y asimismo señalo que no existe contradicción ya que no señalo que el crédito fuera por el Banco Mercantil, sino por le Banco Sofitasa.” PUNTO PREVIO.- En relación a la impugnación de la estimación de la reconvención, sobre este punto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. Se desprende del escrito de contestación de la reconvención (f.67) que la parte reconvenida rechazó e impugnó el valor de la reconvención estimado por la parte reconviniente, argumentando que “la misma resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía” Ahora bien, al no haber aportado la actora-reconvenida pruebas que sustenten su rechazo, este Tribunal desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandada-reconviniente y se tiene como definitiva. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- Al respecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones. Se dice “acción resolutoria”, como el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes, para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede válidamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho infringido o violado. La resolución supone un contrato perfecto, esto es, sin vicios o defectos que los hagan inválido o ineficaz, pero además un evento sobrevenido, o un hecho (objetivo) nuevo, o un comportamiento de la contraparte posterior a la formación del contrato y que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se había constituido originariamente, o perturbe el normal desarrollo (ejecución) del contrato, de manera que este no pueda continuar existiendo, porque se ha modificado, o en absoluto se ha roto aquella composición de intereses, cuya expresión constituye el contrato, y a la cual las partes han hecho referencia al celebrarlo. El incumplimiento es la circunstancia o el hecho que da lugar a la resolución del contrato, ante la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida en los términos del contrato. Es la inejecución de las obligaciones, la falta de entrega o pago de lo prometido por el deudor a su acreedor, o la infracción por el deudor de su deber de prestación, en beneficio del acreedor, o la no obtención por el acreedor del específico, determinado y preciso resultado a que se obligó al deudor (obligación de resultado). En nuestro ordenamiento jurídico, la resolución es el derecho que tiene la parte cumpliente de su obligación, o que ofrece eficazmente cumplirla, de pedir la terminación judicial del contrato si la otra no ha cumplido su correspectiva obligación, es decir, para poder solicitar la resolución de un contrato bilateral, el actor debe haber cumplido con su obligación u ofrecido eficazmente cumplirla a menos que no le sea exigible todavía (sin hallarse en mora por no ser aún exigible). El derecho de resolución del contrato, una vez que se ejerce y la pretensión es declarada conforme a derecho, produce efectos no solo entre las partes sino ante terceros, en determinados casos. Entre las partes: a) la liberación de aquel quien dirige la acción; b) la terminación del contrato y la extinción de las obligaciones; c) el resarcimiento de los daños y perjuicios causados ilícitamente por el inejecutante si hubiere lugar a ello; y d) la retroacción (reposición de las cosas al estado anterior a contratar, salvo casos de excepción. En el caso bajo examen, al quedar demostrado: a) que el precio definitivo de venta convenido por las partes sobre el bien objeto del contrato, es la cantidad de trescientos cuarenta mil bolívares sin céntimos (Bs.340.000,00); b) que la actora-reconvenida no cumplió con su obligación, es decir, no pagó la totalidad del precio en la forma convenida según el contrato de compromiso bilateral de compra-venta (f.10 y 11) y el original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); y c) que quien dirige la acción no se encuentra en mora; debe esta juzgadora, inexorablemente, declarar procedente y con lugar la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. y, en consecuencia, declarar resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado. Y así se decide. Una vez declara la resolución del contrato objeto del presente juicio, es decir, la terminación del mismo, corresponde a esta juzgadora determinar el alcance de los efectos de lo antes decidido, específicamente el efecto ex tunc o retroactivo, es decir, la reposición de las cosas al estado anterior al que existía al momento de contratar (estado precontractual), tal y como el contrato no se hubiese celebrado. Así, de existir prestaciones cumplidas o parcialmente cumplidas, como sucedió en este caso, debe producirse la liberación y liquidación conforme el principio al cual a nadie está permitido enriquecerse a costa de otro, salvo que el motivo sea justo; pues aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla, dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido (artículo 1184 del Código Civil). En consecuencia, este Tribunal ordena, en relación a la parte accionada-reconviniente, devolver a la accionante-reconvenida la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. Y así se decide.- IV.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra del SOCIEDAD MERCANTIL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificados. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Asimismo, se declaran extinguidas todas y cada una de las obligaciones y se deja sin efecto su cumplimiento toda vez que ellas derivan de un contrato declarado resuelto y terminado. TERCERO: Se ordena a la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., ya identificada, a consignar o hacer entrega inmediata a la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificada, la suma de DOSCIIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.270.000,00) recibida según original de recibo (certificado de reserva) (f.81) emitido en fecha 05 de agosto del 2009 por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., una vez quede firme el presente fallo. CUARTO: Se ordena notificar y remitir copia certificada del presente fallo a la Fiscalía Superior del Ministerio Publico del Estado Nueva Esparta. Líbrese el respectivo oficio una vez quede firme la presente decisión. QUINTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.-…” ACTUACIONES EN LA ALZADA.- Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada YOLANDA LUGO SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes: - que la Juez aquo, declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, y con lugar la resolución del contrato propuesta en la reconvención de la parte demandada, en virtud de que su representada no cumplió con la totalidad de su obligación, incurriendo en un incumplimiento culposo de su obligación, ya que no demostró el hecho alegado de que la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., le había solicitado a su representada que aperturara una cuenta en el Banco Sofitasa y que ellos le tramitarían el crédito por el saldo restante de Bs. 70.000,00; - que con respecto a este punto, se permite señalar que en autos consta que se consignó la referida libreta, donde consta la apertura de la cuente en el Banco Sofitasa, es de hacer notar que dicho documento no fue tachado por la parte demandada, en la oportunidad correspondiente, y a pesar de ello el Tribunal de Instancia le niega valor probatorio; - que además se evacuó la testimonial del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ, vecino de la Urbanización Conjunto residencial Villas del Caribe, el cual en la oportunidad de rendir su declaración fue conteste en afirmar que para el momento de adquirir su vivienda en dicho Conjunto Residencial, la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. le realizó la tramitación a los fines de la obtención del crédito ante el banco Sofitasa; - que si bien el Tribunal de Instancia, no le da valor probatorio a dicha declaración, es de observarse que dicho testigo, no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, y asimismo no es cierto lo que alega el Tribunal de la causa, cuando dice: “Por cuanto la prueba de testigos no es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que lo modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, y muy específicamente en lo relativo al contrato de compromiso bilateral de compra venta celebrado entre la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA y la Sociedad Mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE, C.A., antes identificados, autenticado en fecha 05 de Agosto de 2009 por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 96 de los libros de Autenticación llevados por esa Notaria. Esta juzgadora le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 1387 del Código Civil. Y así se decide.; - que de ello se evidencia que el Tribunal de Instancia, en este caso suple las defensas que debió haber hecho la parte demandada, al negarle valor probatorio al dicho de este testigo, el cual no fue tachado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. Igualmente, en este caso no se pretendió cambiar o probar lo contrario de una convención ya celebrada, pues si es cierto que la tramitación por parte de la empresa vendedora, no está establecido en el contrato de marras, pero dicha tramitación del crédito por la cantidad restante del precio de la venta, era ofrecida por la referida sociedad mercantil al momento de celebrar el contrato de compromiso bilateral de compra venta, como así lo señala el testigo promovido y evacuado por esa representación, el cual no incurrió en contradicciones para el momento de su declaración y no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente por la parte demandada; - que era importante acotar con respecto a lo anteriormente alegado, que su representada no incurrió en incumplimiento, por lo que no es procedente alegar la excepción de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, lo cual no sería aplicable en el presente caso ya que la parte demandante reconvenida, no incurrió en incumplimiento alguno de su obligación; - que asimismo, al declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato incoada por su representada, y con lugar la reconvención por resolución de contrato de la parte demandada, la Juez de Instancia, ordena la devolución del dinero entregado por su representada a la vendedora y asimismo la condena en costas; - que de conformidad con lo establecido en el artículo 243, numeral 5°, “Toda sentencia debe contener: …5°: “Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…”; - que en ese sentido, sostiene que la sentencia incurre en incongruencia negativa por cuanto omitió toda consideración a los fundamentos de la pretensión de la parte actora, en torno a los siguientes elementos: 1.- Que el contrato de opción de compra debe tenerse como una venta, de conformidad con el criterio sostenido por la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22.03.2013; - que procede a invocar lo relativo a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22.03.2013, la cual fue señalada por esa representación como fundamento de la demanda por cumplimiento de contrato incoada; 2.- Igualmente, es importante señalar que la Juez de Instancia, tampoco toma en consideración la Resolución N° 11 dictada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat en fecha 05.02.2013, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21.02.2013, que regula las cláusulas permitidas en las opciones de compra de vivienda principal, con la intención de evitar abusos de los vendedores que pretenden rescindir unilateralmente los compromisos de venta mediante la devolución del adelanto dado por el comprador y el pago de la penalidad pautada, cuando por cualquier causa se retrasa la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Dicha Resolución establece en su artículo 1°: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, sólo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat; y - que por otra parte, cabe agregar que la sentencia ordena devolver a su representada la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), la cual pagó hace más de cinco (5) años, habría que considerar que por el solo efecto de la devaluación existente dicha cantidad debe ser indexada toda vez que estando en poder de la vendedora desde entonces, representa un beneficio a costa de lo irrisorio de esa suma a la presente fecha. Asimismo, consta que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., presentó escrito de informes en el cual alegó: - que resulta evidente que el fallo de la primera instancia de fecha 15.12.2015, cumple a plenitud con todas las exigencias del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, relacionadas con el thema decidendum, los motivos de hecho y de derecho de la decisión con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, con determinación precisa del objeto sobre el cual recayó la misma; - que el caso de autos no reviste complicación alguna por cuanto ambas partes han aceptado la existencia del contrato bilateral de compra venta cuyo cumplimiento demanda la actora y cuya resolución acciona su representada por vía reconvencional; - que la demandante reconvenida alega en su demanda que no pudo cumplir con la cancelación del saldo del precio a la vendedora, por cuanto –según su dicho– su representada se había obligado a la tramitación de un crédito de Ley de Política Habitacional (LPH) ante la entidad bancaria Sofitasa, lo cual no hizo; - que en ese sentido, el fallo de la Juez a-quo expresa: “Una vez revisadas las actas procesales se desprende que la parte actora durante la secuela probatoria no demostró la existencia de la obligación, es decir, no demostró que la parte demandada se obligó a tramitar y obtener el crédito hipotecario a través del cual, según lo alegado, era necesario para cancelar el saldo restante del precio de la futura venta, es decir, la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) con ello no cumplió con la carga de la prueba que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, lo cual conlleva a determinar que las pretensiones del actor carecen de sustento legal y que por ende, la presente demanda debe ser rechazada. Y así se decide.”; - que además en el escrito de contestación a la reconvención, la apoderada de la actora reconvenida reconoce expresamente que ciertamente en el contrato de compromiso bilateral de compraventa no se incluyó ninguna cláusula donde la vendedora se obligara a la tramitación y obtención del referido crédito hipotecario de política habitacional ante el Banco Sofitasa para la cancelación de saldo del precio; - que según lo estipulado en dicho contrato, la actora reconvenida tenía la obligación de cancelarle a su representada el saldo del precio (Bs. 70.000,00) en el lapso contractualmente establecido de ciento veinte (120) días (lapso inicial de 90 días mas 30 días de prórroga continuos contados a partir de la firma del citado contrato). En nuestro derecho rige el principio de intangibilidad del contrato, según el cual el contrato es Ley entre las partes y por lo tanto solamente obliga al cumplimiento de lo establecido expresamente entre ellos, según los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil; - que obviamente, que habiendo incumplido la demandante (la compradora) con su obligación principal de cancelarle a su representada (la vendedora) el saldo del precio en el lapso de tiempo contractualmente establecido, resultó legitimada su poderdante para negarse a la protocolización del documento definitivo de compraventa en virtud de la excepción de contrato no cumplido (excepción non adimpleti contractus) prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, habiendo incumplido flagrantemente la actora reconvenida lo estipulado en las cláusulas segunda, tercera y décima del aludido contrato bilateral de compraventa. Razones por las cuales la primera instancia declaró procedente y con lugar la referida excepción non adimpleti contractus opuesta por la demandada-reconviniente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.168 eiusdem; - que era importante destacar, que habiendo promovido su representada la prueba de informes, con el objeto de que el juez a-quo solicitara información de la entidad bancaria Sofitasa, esta informó al Tribunal que en la tramitación y obtención del respectivo crédito hipotecario de política habitacional (LPH) la presentación ante el Banco de toda la documentación requerida correspondía al propio interesado. Es decir, que su representada en ningún momento y de ninguna manera asumió tal obligación frente a la compradora ni en relación con dicha entidad bancaria; - que ante el evidente incumplimiento culposo de la actora-reconvenida, el Juzgador de la instancia inferior declaró procedente, con lugar, la resolución del referido contrato por vía de reconvención propuesta por su representada, y extinguidas todas y cada una de las obligaciones dejando sin efecto su cumplimiento, por derivar las mismas de un contrato declarado resuelto y terminado; - que de igual manera, al no haber aportado la demandante-reconvenida prueba alguna para fundamentar su rechazo a la estimación del valor de la reconvención, la Juez a-quo dejó establecido que debía tenerse como definitiva la cuantía fijada por la demandada-reconviniente; y - que en igual sentido, en razón de los efectos exnunc de la resolución del aludido contrato, la Juez a-quo ordenó que la empresa demandada-reconviniente consignara ante el Tribunal la suma de Bs. 270.000,00 que había recibido de la actora-reconvenida, una vez quedara firme el fallo apelado ante esta alzada. Igualmente, consta que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., presentó escrito de observaciones mediante el cual solicitó se confirmara en todas sus partes la sentencia objeto de la apelación dictada por el sentenciador a-quo en fecha 15.12.2015, por estar ajustada a derecho y a la realidad de los hechos objeto del presente proceso; declarando en consecuencia sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato bilateral de compraventa incoada por la actora-reconvenida contra su representada; y procedente, con lugar, la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus) opuesta por la demandada-reconviniente; y así mismo con lugar la reconvención interpuesta por la misma contra la demandante-reconvenida por resolución del aludido contrato bilateral de compraventa; con expresa condenatoria en costas como lo prevé el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. VI.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.- ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.- Como fundamento de la acción de cumplimiento de contrato de compra venta la abogado JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, señaló lo siguiente: - que en fecha 05.08.2009 mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 29, Tomo 96, su representada bajo la denominación de LA FUTURA COMPRADORA celebró contrato de compromiso bilateral de compra venta con la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A.; - que dicho contrato versa sobre el compromiso bilateral de la compra de una vivienda identificada con el N° 1004 propiedad de la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., y forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicada en la autopista Juan Bautista Arismendi, en el sitio conocido como la Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la referida vivienda tiene un área de aproximadamente 87 mts.2, y está conformada por 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor y área de cocina, estacionamiento, piso de cerámica, ventana de aluminio o pvc, un tanque de agua subterráneo de tres mil litros (3.000 lts.) sin hidroneumático, estando construida dicha vivienda en un área de terreno de uso exclusivo de ciento sesenta metros cuadrados (160 mts.2) aproximadamente, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: en diez metros (10 mts. con la vivienda signada con el N° 911; SUR: en diez metros (10 mts.) con la calle N° 10; ESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1003; y OESTE: en dieciséis metros (16 mts.) con la vivienda signada con el N° 1005. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de uno con veintisiete por ciento (1,27%) sobre los derechos y obligaciones derivados del documento de condominio de la primera etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Díaz de este Estado en fecha 23.01.2009, bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo N° 2, Primer Trimestre del citado año 2009; - que el precio pactado de la referida compra venta fue por la suma de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00) los cuales serían cancelado por la compradora a la propietaria de la siguiente manera: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) para el momento de la firma del documento de compra venta, en dinero de curso legal en el país a la entera satisfacción de la propietaria. 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00), que cancelaría LA FUTURA COMPRADORA a los diez (10) días de la firma de la opción de compra venta, cantidades que se imputarían a cuenta del precio en el supuesto de que la operación allí pautada se perfecciones. 3) Y el saldo restante del precio de venta por la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que sería cancelado por la compradora, a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de compromiso bilateral de compra venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; - que era el caso de que su representada realizó un primer y segundo pago, el día 04.08.2009, tal y como se convino en el contrato, a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de Bs. 210.000,00 y Bs. 60.000,00 y en las fechas acordadas, cumpliendo así con la obligación de pagar el precio, quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00); - que para la cancelación de la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) que adeudaba su representada, la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. emitió comunicación al Banco Sofitasa, Banco Universal, a los fines de que se tramitara la apertura de una cuenta en dicha Institución a nombre de su representada, para el traite del crédito de LPH, procediendo su representada a realizar la apertura de la cuenta en dicha Institución Bancaria, y lo concerniente a la tramitación del crédito de LPH, la empresa vendedora procedería a realizar dicha tramitación, lo cual no hizo en la oportunidad correspondiente; - que para el momento pactado se aportó la documentación requerida para la tramitación del crédito y se pagó la cantidad de Bs. 1.500,00 adicionales por concepto de la gestoría del crédito hipotecario, la cual sería tramitada por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a través del Banco Sofitasa y se apertura la cuenta por instrucciones de la propietaria, la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A.; - que hasta la presente fecha la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compraventa y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., para proceder a tramitar el crédito hipotecario; - que su representada ha realizado innumerables gestiones extrajudiciales a los fines de lograr que la vendedora le otorgue el documento definitivo de compra venta, a lo cual ha respondido dicha vendedora que no le otorgará dicho documento, y ya se encuentran vencidos los noventa (90) días y los treinta (30) días de prórroga para realizar la protocolización del documento definitivo de compra venta, sin obtener respuesta alguna de la vendedora propietaria; - que igualmente, era necesario acotar que su representada ejerció acción de resolución del referido contrato de promesa bilateral de compra venta, y dicha demanda fue declarada inadmisible y se revocaron todos los actos y actuaciones que se produjeron en el juicio, sentencia emanada del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 29.10.2013; - que asimismo, la empresa vendedora, no ha devuelto el dinero recibido de la futura compradora, permaneciendo vigente el contrato de compromiso bilateral de compra venta; - que el futuro vendedor estuvo de acuerdo en prorrogar el contrato, lo que se evidencia al no materializar la devolución del dinero que recibió, o sea la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 270.000,00); y - que en ese sentido observa que hubo incumplimiento por parte de el vendedor, al no haber otorgado a la compradora, el documento definitivo de compra venta por ante el Registro respectivo, así como no haber devuelto a la compradora, la cantidad recibida en el lapso legal correspondiente, razón por la cual el contrato se ha mantenido vigente; Por su parte, la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., contestó la demanda en los siguientes términos: - que rechazaba y contradecía la demanda, tanto respecto de los hechos como también del derecho alegado en la misma, ya que es cierto que en fecha 05.08.2009, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, anotado bajo el N° 29, Tomo 96, su representada celebró contrato de compromiso bilateral de compraventa con la ciudadana accionante, respecto a la adquisición de una vivienda identificada con el N° 1004, propiedad de su poderdante, que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi, sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, cuyas características constan en dicho contrato y en la demanda de autos; - que es cierto que el precio pactado de la referida compraventa fue la suma de trescientos cuarenta mil bolívares (Bs. 340.000,00), los cuales cancelaría la compradora a la propietaria de la manera siguiente: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00) para el momento de la firma del documento de compraventa en dinero de curso legal en el país a satisfacción de la propietaria; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) que cancelaría la futura compradora a los diez (10) días de la firma de la opción de compraventa, imputable al precio en el supuesto de que la operación pautada se perfeccione; 3) Y el saldo restante del precio de la venta por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) que sería cancelado por la compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma del referido documento de compromiso bilateral de compra venta, que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; - que es cierto que la demandante hizo un primer pago por la suma de Bs. 210.000,00 y un segundo pago por la cantidad de Bs. 60.000,00 quedando a deber a la vendedora la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); - que no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya comprometido a gestionar un crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que la demandante (compradora) cancelara el saldo restante del precio de compraventa por la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00); - que no es cierto y por lo tanto niega que su representada se haya obligado contractualmente a realizar la tramitación del citado crédito ante el mencionado banco Sofitasa, con la finalidad de que la compradora cancelara el saldo restante del precio; - que tanto es así, que no consta en ninguna de las once (11) cláusulas que conforman dicho contrato de compromiso bilateral de compraventa que s representada se haya obligado o comprometido expresamente a la gestión o tramitación del referido crédito hipotecario ante el aludido Banco Sofitasa; - que no es cierto y por lo tanto niega que su representada haya incumplido el citado contrato de compromiso bilateral de compraventa y que se haya negado injustificadamente a otorgar el documento definitivo e compraventa ante el Registro respectivo; - que lo cierto es que la demandante (compradora) no cumplió con su obligación principal de cancelarle a su representada el saldo restante del precio de la compraventa en referencia en el lapso establecido contractualmente (cláusula décima) de ciento veinte (120) días, que incluye un lapso inicial de noventa (90) días más treinta (30) días continuos de prorrogas a parto del otorgamiento de dicho contrato, y queriendo ahora a estas alturas –hace ya más de cinco años– justificar su evidente incumplimiento culposo con el falso e incierto alegato de que su representada no había tramitado la obtención de un crédito ante el Banco Sofitasa con la finalidad de cancelarle a la vendedora el saldo restante del precio. Lo cual como ya ha expuesto anteriormente, se trata de una obligación que no fue establecida contractualmente en cabeza de su representada en el referido compromiso bilateral de compraventa. Se trata pues de una obligación de que no es Ley entre las partes (art. 1.159 del Código Civil que consagra el principio de intangibilidad del contrato); y al no estar expresada tal obligación en dicho compromiso bilateral de compraventa, su representada no estaba obligada a cumplir la misma, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem; - que además, la actora incurre en una evidente contradicción por cuanto alega que la tramitación del crédito era ante el Banco Sofitasa y luego alega al folio 07 de la demanda: “Forma de pago:…La cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), a ser gestionada por la Ley de Política Habitacional del Banco Mercantil”. Lo cual obviamente, demuestra la falsedad de sus alegatos; - que por lo tanto, su representada resulta legitimada por la normativa del artículo 1.168 del citado texto sustantivo, para negarse a la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud de la excepción non adimpleti contractus, por cuando la demandante (compradora) dentro del lapso establecido contractualmente de ciento veinte (120) días (lapso inicial de 90 días más la prórroga de 30 días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato), no canceló a la vendedora el saldo restante del precio de la compraventa, en flagrante violación e incumplimiento culposo de lo estipulado en las cláusulas segunda, tercera y décima del citado contrato de compromiso bilateral de compraventa, incumpliendo así de esa manera además de su obligación principal de pagar a la vendedora la totalidad del precio, tal como lo prevé el artículo 1.527 del Código Civil, en los términos expresados en el mencionado contrato; - que resultando así de la naturaleza misma del contrato de compraventa al tenor del artículo 1.474 eiusdem, respecto del vendedor la obligación de transferir la propiedad de una cosa (inmueble en el cado de especie), y respecto del comprador: pagar el precio; - que de igual manera resulta un contrasentido el alegato de la demandante de un supuesto incumplimiento de parte de su reasentada por no haberle devuelto la cantidad recibida de la misma como parte del precio de la compraventa, por la sencilla razón, de que la actora acciona por cumplimiento de contrato de compromiso bilateral de compraventa, y que además se fije la fecha de la firma del documento de la venta del inmueble objeto del aludido contrato ante el Registro respectivo; por lo cual, como se explica desde el punto de vista de la lógica jurídica la devolución de la suma recibida cono parte del precio, si se demanda el cumplimiento del contrato por parte del vendedor y no la resolución del mismo. Lo cual revela claramente que no existe ningún incumplimiento de parte de su representada; - que asimismo cita la actora en su demanda la Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Hábitat de fecha 05.02.2013 publicada según su dicho en Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21.02.2013, que regula las opciones de compra venta principal para evitar abusos de los vendedores que pretendan rescindir unilateralmente los compromisos de venta mediante la devolución del adelanto dado por el comprador y el pago de la penalidad pautada, cuando por cualquier causa se retrasa la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente. Destacando dicha Resolución en su artículo 1°: “…en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.”; y - que resulta obvio que dicha normativa carece de aplicación en el caso de autos, por la sencilla razón, de que en el referido compromiso bilateral de compraventa, no se expresó en ninguna de sus cláusulas que la cancelación del saldo restante del precio de la compraventa suscrita entre la actora y su representada dependiera de un tercero en la relación. Todo lo contrario, conforme a lo estipulado en las cláusulas segunda y tercera de dicho contrato correspondía la aludida obligación única y exclusivamente a la hoy demandante (la compradora) en el plazo establecido en la cláusula décima del mismo, a fin de cumplir con su obligación principal como compradora de pagar la totalidad del precio de la referida compraventa a su representada. En este sentido establece el artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”. Asimismo consta, que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., reconvino en los siguientes términos: - que resulta evidente que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa celebrada con su representada en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual su poderdante no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, ante su evidente incumplimiento. Tanto es así, que la actora esperó por más de cinco (5) largos años para accionar temerariamente el cumplimiento del contrato; pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario por parte de su representada (la vendedora) ante el banco Sofitasa; pero luego al folio (7) de la demanda alega que cancelaría el saldo del precio de Bs. 70.000,00 que sería gestionados: “…por Ley de Política Habitacional del banco Mercantil”. Todo lo cual revela claramente la falsedad de sus alegatos ante tal evidente contradicción. Además, como se ha expuesto, no consta en el contrato contentivo del compromiso bilateral de compraventa suscrito entre la accionante y su representada que ésta (la vendedora) se haya obligado o comprometido a la tramitación y obtención de crédito hipotecario alguno ante el banco Sofitasa. En todo caso, la responsabilidad de cancelar la totalidad del precio de la compraventa recae única y exclusivamente en la persona de la demandante (la compradora); no pudiendo ésta alegar a su favor su propia torpeza como lo expresa la Máxima Romana “Nemo Auditur Propiam Turpitudum Allegans”; y - que ante el incumplimiento evidente del referido contrato bilateral de compraventa por parte de la demandante, r Resulta obvio que su representada esta legitimada (legitimatio ad causam) para accionar la resolución del mismo por vía reconvencional. Igualmente se evidencia que la abogada JUSTINA MERCEDES BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: - que acotaba que la reconvención propuesta carece de los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta a todas luces improcedente; - que a todo evento rechazaba, negaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, tanto en los hecho como en cuanto al derecho alegado en la referida reconvención; - que no es cierto que su representada haya sido quien incumplió de manera culposa su obligación de pagar la totalidad del precio de la contratación de compra venta en el plazo establecido, ya que el monto del saldo restante fue la vendedora quien se comprometió a tramitarlo ante el Banco Sofitasa, lo cual no hizo la referida vendedora en la oportunidad correspondiente; - que su representada no esperó cinco largos años para ejercer la acción de cumplimiento de contrato, pues la misma ejerció acción de resolución de contrato la cual cursó por ante ese mismo Tribunal, y la parte demandada reconviniente, en la oportunidad en que fue citada para dicha demanda se opuso y apeló una decisión interlocutoria del Tribunal, conociendo dicha apelación el Tribunal Superior, el cual dejó sin efecto dicha demanda para el 2013, es necesario señalar que si la parte demandada en aquella oportunidad quería la resolución del contrato debió haber convenido en dicha demanda y no hubiese sido necesario incoar la presente acción la cual se introdujo en el 2014, y así mismo pregunta a la parte demandada porqué esperó cinco largos años para pretender demandar mediante reconvención la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado con su representada; - que ratificaba el hecho de que la vendedora solicitó a su representada abriera una cuenta de ahorros en la Institución Bancaria Banco Sofitasa, a los fines de tramitarle el crédito hipotecario por el monto faltante, su representada apertura dicha cuenta y la vendedora no hizo la tramitación del referido crédito, y asimismo señala que no existe contradicción ya que no se señaló que el crédito fuera por el Banco Mercantil, sino por el banco Sofitasa; - que es cierto que no consta en el contrato de compromiso bilateral de compra venta la obligación de tramitar dicho crédito, cosa que jamás se afirmó en la demanda, lo que si es cierto es que la vendedora le solicitó a la compradora que abriera la cuenta de ahorros en dicho Banco Sofitasa, cosa que hizo la compradora, y que ellos (la vendedora) le tramitarían dicho crédito, lo que evidencia que no se está alegando la propia torpeza, como dice la reconviniente; - que en su contestación a la demanda y reconvención, la parte reconviniente, une la contestación don la reconvención dando como un todo los alegatos de la contestación de la demanda, con los de la reconvención, lo cual no debe ser así, y se evidencia esto cuando dice en la reconvención “Además, como se ha expuesto en el Capítulo anterior”, pretendiendo unir la contestación o dando como parte integrante de la reconvención lo señalado en la contestación, hecho éste por demás contradictorio y a todas luces improcedente; - que trae a colación la reconviniente lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual no es aplicable en el presente caso, ya que si representada no ha incumplido con su obligación, y como lo evidencia la demanda por resolución de contrato que fue declarada sin lugar su representada lo que había solicitado en primer término fue la resolución del contrato, a lo cual no convino la parte demandada, lo que trajo como consecuencia que su representada ejerciera la presente acción de cumplimiento de contrato; - que señala igualmente la reconviniente que: “Ante el incumplimiento evidente del referido contrato bilateral de compra venta por parte de la demandante, resulta obvio que su representada está legitimada (legitimatio ad causam) para accionar la Resolución del mismo por vía reconvencional”, con relación a este alegato la evidente pregunta es ¿Porqué la demandada reconviniente si su intención era la resolución del contrato, no había accionado después de cinco largos años la resolución del mismo, o cuando fue demandada por su representada por resolución de contrato no convino en la misma? Demostrándose con esto que el contrato se encuentra vigente, pues además la demandada reconviniente no hizo ninguna diligencia a los fines de devolverle el dinero a la demandante en la oportunidad correspondiente y constando según ella que su representada es quien ha incumplido con el contrato de marras; - que se oponía y rechazaba la estimación de la demanda, por cuanto resulta a todas luces exagerada y no determina la parte reconviniente la operación matemática realizada para tal cálculo y menos aún los conceptos por los cuales resulta dicha cuantía; y - que ratificaba la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 21.02.2013, señalada en el libelo de la demanda, la cual establece que no se considerará en ningún caso responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de tercero en la relación. PUNTO PREVIO.- LA CONFESION ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE.- Se advierte que la abogada ZULIMA GUILARTE DE RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. en el escrito de promoción de pruebas hizo valer la confesión de la parte actora-reconvenida, cuando expresamente acepta y reconoce al folio 67 de su escrito de contestación a la reconvención: “Con relación a este alegato me permito señalar que es cierto que no consta en el contrato de compromiso bilateral de compraventa la obligación de tramitar dicho crédito, cosa que jamás se afirmó en la demanda,…”, pero que no lo hacía como un medio de prueba. En cuanto a lo alegado, se evidencia de las actas procesales que en efecto el contrato en la cláusula tercera señala que: “El precio de venta indicado en la cláusula anterior del presente contrato será cancelado por “LA FUTURA COMPRADORA” a “LA PROPIETARIA”, de la siguiente manera: 1) La cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,00) que declara recibir en este acto ”LA PROOIETARIA” en dinero de curso legal en el País a su entera y cabal satisfacción; 2) la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00) que cancelara ”LA FUTURA COMPRADORA” a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación aquí pautada se perfeccione; y 3) el saldo restante del precio de venta es la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,00) que será cancelado por ”LA FUTURA COMPRADORA” a los Noventa (90) días siguientes a la firma del presente documento que es el momento de la Protocolización del documento definitivo de Compra-Venta; sin embargo consta que dicha determinación fue cambiada por ambos sujetos procesales de manera tácita en función de que según emana de la comunicación librada en fecha 10.08.2009 se desprende que la misma empresa accionada-reconviniente dirigió comunicación al Banco Sofitasa a fin de que tramitara la apertura de una cuenta a nombre de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA para gestionar el crédito de la Ley de Política Habitacional. De tal manera, que encuentra quien decide que en este asunto no se puede hablar de confesión y por ese motivo, se desestima ese planteamiento. Y así se decide. PROCEDENCIA DE LA DEMANDA.- Precisado lo anterior, advierte esta alzada que es claro el contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, que expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Para el autor PALACIOS HERRERA, la frase: “El Contrato tiene fuerza de ley entre las partes”, lo cual significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes. Debe recordarse, que el propio filosofo Aristóteles, definió el contrato como una ley particular que liga a las partes. Sabemos pues, que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Por consiguiente, una vez nacido jurídicamente el contrato, debe cumplirse en la misma forma pactada, so pena de responsabilidad por incumplimiento de la parte que no ha ejecutado en forma debida su obligación. Dentro este mismo orden de ideas se tiene que el artículo 1.264 eiusdem, establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; el cual se complementa con el artículo 1.267 eiusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Como se evidencia del contenido de ambas disposiciones legales, en ambas se establece lo concerniente al sistema de responsabilidad del deudor por el simple hecho del incumplimiento de la obligación contractual, las cuales igualmente se complementan con el artículo 1.160 del mismo Código Sustantivo Civil, que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”. Así pues que es evidente que desde el momento en que un contrato no tiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, como están obligadas a observar la ley, al punto de que si una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los tribunales y pedirle, ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la resolución del mismo. En suma de lo señalado se tiene que los contratos no pueden ser revocados por la voluntad unilateral de una de las partes, sino por mutuo acuerdo, ya que los mismos se asimilan a leyes de carácter privado, cuyo cumplimiento es obligatorio desde todo punto de vista, a menos que existan motivos que justifiquen su inobservancia, como por ejemplo que opere la excepción del contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 eiusdem, o alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil. En este asunto se advierte, que el contrato que dio lugar a la presente demanda aunque sus datos de autenticación no constan en el expediente, ambos sujetos procesales expresamente aceptan, y coinciden en destacar que el mismo fue presentado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado en fecha 05.08.2009, anotado bajo el N° 29, Tomo 96; que en el referido contrato consta que pactaron la venta una vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) por la suma de trescientos cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 340.000,00) la cual sería pagada de la siguiente forma: 1) La cantidad de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) que declaró recibir en ese acto la propietaria en dinero de curso legal en el país a su entera u cabal satisfacción; 2) La cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00) que cancelaría la futura compradora a los diez (10) días de la firma de la presente opción de compra venta, cantidades que se imputarán a cuenta del precio en el supuesto que la operación pautada se perfeccione; y 3) El saldo restante del precio de venta que es la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) sería cancelado por la futura compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma del documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta; asimismo se destaca, que el mismo día en que se firmó el contrato la demandada-reconviniente suscribió un recibo que se titula “CERTIFICADO DE RESERVA” en donde se estableció que la compradora hoy demandante pagó en ese acto la suma de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 270.000,00) por concepto de depósito para garantizar la solicitud de compra de una casa bifamiliar de 87 mts.2 aproximadamente, ubicada en la segunda etapa con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, en la autopista Juan Bautista Arismendi, a la altura del Distribuidor Valle Verde, sector Cruz del Pastel, jurisdicción del Municipio Díaz de este Estado, y que el saldo pendiente, seria cancelado por un préstamo bancario a ser gestionado por la Ley de Política Habitacional a través del Banco Mercantil. Del mismo modo, se extrae analizadas las pruebas en conjunto dos circunstancias que se deben mencionar, por tener incidencia en la decisión de fondo, como lo son que según el documento que riela al folio 81 titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” consta que en el mismo la parte accionada-reconviniente menciona entre otros aspectos dos situaciones que vienen a complementar el texto del contrato, como lo son, la primera que el préstamo bancario seria por intermedio del Banco Mercantil y mediante la modalidad de la política habitacional, y adicionalmente se indica en su parte final que en caso de que la comparadora no cumpla con las obligaciones asumidas la vendedora se reservó el derecho de anular la contratación y procedería a la devolución del dinero. Sin embargo, lo concerniente a la tramitación del préstamo por la modalidad de la Ley de Política Habitacional fue modificado por resolución de la misma demandada-reconviniente, por cuanto si bien se indicó en el ya descrito documento de reserva que la gestión se haría ante el Banco Mercantil, luego, en fecha 10.08.2009 envió comunicación al Banco Sofitasa mediante la cual solicitó se tramitara la apertura de una cuenta a la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA quien era opcionante a la compra de la vivienda signada con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, para el trámite del crédito de la Ley de Política Habitacional, con lo cual queda claro que se verificó un cambio a partir de ese momento con el propósito de que el préstamo que por política habitacional debía gestionar y obtener la demandante se haría ante el Banco Sofitasa y no ante el Banco Mercantil como se había pactado inicialmente. De acuerdo a lo destacado, queda claro que conforme a los hechos alegados en este asunto se desprende que ambas partes están de acuerdo sobre la celebración del contrato, y asimismo sobre los pagos efectuados en los términos establecidos en el libelo de la demanda, es decir el día 04.08.2009 a través de dos cheques de gerencia del Banco Exterior Nros. 9100529 y 9100530, por las sumas de doscientos diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 210.000,00) y sesenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 60.000,00), que el saldo deudor alcanza la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) y que la duración del contrato era de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días. El desacuerdo o la controversia surge en lo que atañe al presunto incumplimiento que ambas partes se asignan mutuamente, ya que la actora en el libelo sostiene que la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. no gestionó el crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa para cancelar el saldo restante del precio de venta del inmueble y la parte accionada concentró sus alegatos en señalar lo contrario, esto es que el incumplimiento en este caso proviene de su contraparte ya que no canceló el saldo restante del precio; que no se comprometió a gestionar un crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que la demandante cancelara el saldo restante del precio; que la demandante incurrió en confesión espontánea cuando expresó que: “…es cierto que no consta en el contrato de compromiso bilateral de compraventa la obligación de tramitar dicho crédito, cosa que jamás se afirmó en la demanda,...”, y que incurrió en una evidente contradicción por cuanto alega que el préstamo se debía solicitar ante el Banco Sofitasa, y luego que era ante el Banco Mercantil. De ahí, que el tema en discusión como consecuencia de lo resuelto es sobre el presunto incumplimiento el cual ambas partes se asignan de manera reciproca, basado en que la actora dice en su libelo que la propietaria no ha realizado la protocolización del documento definitivo de compra venta y el Banco no tiene documentación que haya aportado la propietaria para proceder a tramitar el crédito hipotecario y la demandada señala lo contrario, esto es que la demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la referida contratación de compraventa en el plazo expresamente establecido en dicho contrato, por lo cual no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario ante el Banco Sofitasa. Sobre estos aspectos versara el tema decidemdun en este asunto. Así las cosas, se extrae que llegada la etapa probatoria consta que se comprobó –tal y como ya se afirmó en el punto anterior– que ambos contratantes derogaron tácitamente la referencia contenida en el en el documento titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” en lo que concierne a la tramitación del crédito de política habitacional ante el Banco Mercantil, sustituyéndolo por el Banco Sofitasa, ya que de la propia comunicación emitida por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. dirigida a dicha institución bancaria se puede determinar claramente que se le solicitó la apertura de una cuenta a nombre de la ciudadana JIXI DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA quien era opcionante a la compra de la vivienda signada con el N° 1004 del Conjunto Residencial Villas del Caribe, para el trámite del crédito a través de la Ley de Política Habitacional. Del mismo modo, sobre las gestiones para obtener el crédito por el Sistema de Política Habitacional, consta que la demandante cumplió con su carga contractual ya que consta del material probatorio que efectuó los pagos en los términos descritos en el libelo, y cumplió –siguiendo instrucciones de la demandada-reconviniente– con aperturar la cuenta de ahorros ante el Banco Sofitasa en fecha 20.08.2009, tal y como se desprende de la libreta que cursa al folio 79 del presente expediente. Lo anterior se infiere no solo de las pruebas documentales que cursan desde el folio 79 al 81 sino de la declaración del ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ RODRIGUEZ quien de manera clara, precisa y especifica señaló al momento de rendir declaración que vive en la Urbanización Villas del Caribe, sector La Cruz del Pastel, calle 9, casa N° 909; que él compró su casa a la empresa Conjunto Residencial Villas del Caribe C.A. por medio de la Ley de Política Habitacional por intermedio del Banco Sofitasa; y que la referida empresa tramitó su crédito por ante la mencionada Institución Bancaria. De igual manera, se puede precisar de las actas procesales, concretamente de los alegatos expresados por la demandada-reconviniente que concentró su defensa en señalar que la reconvenida incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente con la de efectuar el pago del saldo adeudado, que alcanza la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00), y al flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario ante el Banco Sofitasa, a pesar de que conforme a la letra del contrato objeto del presente juicio, en el numeral 3 de la cláusula tercera se estableció en términos generales que dicho pago se debía verificar en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta, y que asimismo, emerge del merito que emana del documento que riela al folio 79 que la parte actora-reconvenida en procura de obtener el precitado crédito hipotecario aperturó la cuenta de ahorros en el Banco Sofitasa. Asimismo se destaca, que la actuación probatoria de la parte demandada - reconviniente fue ineficaz, ya que se limitó hacer valer el mérito probatorio que emergía de los autos y en especial del contrato de compromiso bilateral de compraventa celebrado entre las partes. Otro aspecto que se debe destacar para culminar este punto, es que conforme al documento titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” que riela al folio 81 se indicó que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, hoy parte accionante-reconvenida en torno a sus obligaciones contractuales, la vendedora procedería a entregar o devolver el dinero pagado como parte del precio a su contraparte contractual, sin embargo no existen alegatos, ni probanzas que permitan al menos presumir que ésta acatando lo señalado de alguna forma haya intentado o procurado devolver las cantidades de dinero que recibió como anticipo del precio de venta, ya que sólo se limitó a señalar que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la contratación de compraventa en el plazo expresamente establecido en el contrato, por lo cual no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario ante el Banco Sofitasa. De tal manera, que en este asunto no se puede hablar de la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte accionada-reconviniente, por cuanto conforme a lo reseñado en este fallo la parte actora-reconvenida cumplió a cabalidad con sus cargas contractuales, no solo por cuanto efectuó los pagos en los términos contractualmente establecidos, sino por cuanto cumplió con la apertura de la cuenta de ahorros ante el banco designado por la reconviniente, conforme a lo establecido en el documento de reserva que riela al folio 81 en donde se dejó tácitamente sin efecto el acuerdo contenido en el contrato de opción donde se indicó en el numeral 3 de la cláusula tercera que el saldo restante del precio de venta era la cantidad de noventa mil bolívares fuertes (Bs. F. 90.000,00) que sería cancelado por la compradora a los noventa (90) días siguientes a la firma del documento que es el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ya que se señaló que la cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) sería gestionada por la Ley de Política Habitacional del Banco Mercantil, lo cual como se dijo fue cumplido por cuanto consta que la actora aperturó en fecha 20.08.2009 la cuenta de ahorros a raíz de la firma de dicho contrato ante la institución bancaria que le fue indicada posteriormente. Adicionalmente cabe destacar, que de acuerdo al mencionado documento titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” que emana de la reconviniente consta que se hizo referencia a que en caso de que la compradora –hoy parte accionante– incumpliera con sus cargas contractuales se reservaba el derecho de anular la reserva y que por vía de consecuencia procedería a la devolución del dinero pagado como parte del precio lo cual en este asunto no fue ni alegado ni probado por la parte reconviniente, ya que ésta al momento de ejercer sus defensas concentró las mismas en el rechazo a la demanda y en la defensa relacionada con la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil. Con respecto al argumento plasmado en el fallo apelado sobre que la parte actora no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, o por lo menos el haber desplegado una conducta para su cumplimiento, así como tampoco demostró que la demandada se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta, estima esta alzada que lo resuelto carece de sustento y además es ilegal y contradictorio, por cuanto los hechos negativos no son ni deben ser objeto de pruebas, por lo cual no tenía la demandante la carga de probar que no pagó la cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) por concepto del saldo del precio de venta del inmueble, como erradamente se indicó en el fallo apelado, y por ese motivo se desestima lo dicho en torno a ese aspecto en particular. Así en un caso similar sobre la prueba de hechos negativos la Sala de Casación Civil mediante fallo N° RC.000612 de fecha 15.10.2015 dictado en el expediente N° 2015-15-213 recientemente señaló en torno a ese asunto lo siguiente: “….De la anterior transcripción, la Sala observa que la ad quem en su fallo señaló que los codemandantes sustentaron en su libelo de demanda que el codemandado José Gonzalo Vera Pérez “…nunca pagó el precio irrisorio del local adquirido…”, y en respuesta a ello, estableció que del material probatorio aportado no se evidencia la comprobación de ese hecho y que los codemandantes no cumplieron con la carga procesal de demostrar que “…dicha suma no fue cancelada por el co-demandado…”. “….De las normas antes transcritas, se tiene que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por los recurrentes como no aplicados por la ad quem, establecen la obligación que tienen las partes procesales de demostrar o comprobar sus respectivas afirmaciones de hecho de acuerdo con los distintos medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico. De igual manera, las normas denunciadas establecen que la carga de la prueba constituye un imperativo del propio interés de cada litigante, por tanto una vez que el actor formula sus afirmaciones de hecho si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; no obstante, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae sobre el demandante la carga de la prueba. De modo que, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los alegatos planteados por las partes pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos. En tal sentido, respecto a los hechos negativos, esta Sala ha establecido en sentencia N° 799, de fecha 16 de de diciembre de 2009, caso de Williams López contra Avior Airlines, C.A., lo siguiente: “…que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado…” Por otro lado, la Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la distribución de la carga de la prueba, entre otras, en sentencia N° RC-244, de fecha 13 de junio de 2011, caso de Lilian Sánchez y otro contra Ana Chacón, expediente N° 10-491, con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, se señaló lo siguiente: “…Ahora bien, al respecto de la distribución de la carga de la prueba, esta Sala en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, estableció lo siguiente: “...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó: “En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). ...Omissis... La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…”. (Negrillas, cursivas y subrayado del fallo). Ahora bien, la Sala observa que la juez de alzada en su fallo -tal como fue delatado por el formalizante en casación- cometió el error de imponer a los codemandantes la carga probatoria de demostrar que el codemandado José Gonzalo Vega Pérez no pagó el precio estipulado en el contrato de venta con pacto de retracto, siendo lo anterior un hecho negativo absoluto manifestado por los demandantes y de imposible demostración por parte de ellos, pues, la carga probatoria recae en las personas de los codemandados a quienes les corresponde demostrar haber pagado el precio estipulado por el inmueble en el referido contrato o manifestar el hecho extintivo de la obligación de acuerdo con los distintos medios probatorios previstos en el ordenamiento jurídico. Visto lo anterior, la Sala observa que la ad quem en su fallo causó un desequilibrio procesal que perjudicó notablemente a los codemandantes, imponiéndoles sin fundamento legal alguno la carga de probar un hecho negativo absoluto, imponiéndole una obligación que no tenían y eliminándoles sin razón legal una carga procesal a los codemandados quienes si tienen la obligación de demostrar el cumplimiento o no del hecho negativo alegado por los demandantes, todo lo anterior, de acuerdo con lo estipulado en el código adjetivo civil y la inveterada jurisprudencia de la Sala que rigen la distribución de la carga de la prueba, siendo lo anterior determinante en el dispositivo del presente asunto, capaz de cambiar lo decidido por la ad quem en el presente fallo. En tal sentido, la ad quem al generar el desequilibrio procesal antes señalado, incurrió en un error de derecho o de juzgamiento en la apreciación de una regla expresa para el establecimiento de los hechos, como es la contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, referente a la distribución de la carga de la prueba en los juicios de naturaleza civil, norma que compromete efectivamente al orden público por estar vinculada a la materia probatoria, con el debido proceso y derecho a la defensa de las partes consagrados en los ordinales 1° y 8° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, delatados por los recurrente en casación como no aplicados, sujetan la labor de juzgamiento del juez para fijar los hechos que en definitiva quedaron demostrados, indicándole como debe razonar para fijar los hechos y resolver la controversia. Por tanto, esta Sala concluye en establecer que ciertamente tal como fue delatado por el recurrente en casación, la ad quem incurrió en el desatino de no trasladar la carga probatoria sobre los codemandados en vista del hecho negativo absoluto alegado por los codemandantes en su libelo de la demanda, razón por la cual se declara la procedencia de la presente denuncia por infracción de ley por falta de aplicación de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide…” Bajo tales parámetros, estima esta alzada que la presente demanda debe ser declarada procedente, ya que como se dijo el incumplimiento contractual en este asunto proviene y debe ser endilgado a la vendedora hoy parte accionada-reconviniente, y no a la compradora quien estaba a la espera de que se le diera la formalidad respectiva a la venta efectuada a su favor desde el 05.08.2009 cuando canceló la inicial del precio conforme a los lineamientos que se extraen del mismo contrato de venta, en su cláusula tercera. De tal manera, que determinado como ha sido que en este asunto el incumplimiento provino de la demandada, y por ello, haciendo eco del principio de la libre autonomía de la voluntad, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil el cual establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y no desestimarla como lo hizo el tribunal de la causa, cuando expresamente dispuso como motivación en el fallo apelado que la parte actora-reconvenida no demostró el cumplimiento de su obligación en el pago del saldo deudor, ni tampoco que la demandada-reconviniente se haya negado a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y así se decide. Sobre este particular, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente: “...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide”. En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal). Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos. De tal manera, que es evidente que en el caso analizado no existen dudas de que la parte demandante-reconvenida cumplió con la carga contractual de pagar la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. 270.000,00) como parte del precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo a lo que se contempló en el texto del contrato, específicamente en la cláusula segunda, y que adicionalmente del merito que arrojaron las pruebas documentales consistentes en el contrato de compromiso bilateral de compra-venta, la libreta de ahorros, la comunicación enviada al Banco Sofitasa y el documento titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” emanado de la parte demandada-reconviniente y la testimonial rendida por el ciudadano LUIS FELIPE MADRIZ RODRIGUEZ con la carga contractual de abrir la cuenta en el Banco Sofitasa esto con el objeto obtener el préstamo bajo la modalidad de política habitacional y cumplir con el pago total del precio de venta del bien establecido en el contrato. Por su parte la reconviniente, durante la secuela probatoria no enervó los hechos alegados por la demandante - reconvenida, sino que concentró sus alegatos en dos aspectos, que el incumplimiento en este caso proviene de su contraparte ya que no canceló el saldo restante del precio; y que no se comprometió a gestionar un crédito hipotecario a través del Banco Sofitasa con la finalidad de que la demandante cancelara el saldo restante del precio; que ésta incurrió en confesión espontánea cuando expresó que: “…es cierto que no consta en el contrato de compromiso bilateral de compraventa la obligación de tramitar dicho crédito, cosa que jamás se afirmó en la demanda,...”. Asimismo, señala que incurrió en una evidente contradicción por cuanto alega que el préstamo se debía solicitar ante el Banco Sofitasa, y luego que era ante el Banco Mercantil. Sin embargo, se evidencia que durante la etapa correspondiente no probó lo antes alegado, puesto que con respecto al primero quedó probado que la demandante pagó parte del precio cumpliendo los lineamientos del contrato, que el resto lo haría por intermedio de un préstamo, el cual si bien se fijó en el documento titulado “CERTIFICADO DE RESERVA” que se tramitaría ante el Banco Mercantil, del merito que emana de la comunicación emitida por la parte accionada reconviniente al Banco Sofitasa, se desprende con meridiana claridad que la empresa accionada solicitó a esa Institución Bancaria, y no al Banco Mercantil que se tramitara dicho préstamo y que asimismo, de acuerdo al contenido de la libreta de ahorros emitida por dicha Institución Bancaria la parte actora en acatamiento de esa decisión aperturó la cuenta correspondiente a los efectos de gestionar el crédito de política habitacional. Bajo tales consideraciones, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, este Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a que en cumplimiento del compromiso reciproco de compra-venta suscrito en fecha 05.08.2009 efectúe la tradición legal del inmueble constituido por la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2), y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora-reconvenida cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00). Y así se decide. Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que el actor compruebe en forma autentica que cumplió en forma integra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento de pagar la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. 270.000,00) que se fijó en la cláusula tercera del contrato, resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia dentro de la oportunidad que el tribunal fije tendrá la demandante la carga de consignar el cheque de gerencia que alcanza la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00) a fin de que se disponga lo conducente para dar aplicación a las pautas previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, destinado a que se tenga la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido. En otras palabras, debido a que la parte actora quien pretende por esta vía que su contraparte cumpla con el contrato, y le traspase la propiedad del bien objeto de la negociación, consistente en la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2) cumplió con la carga de pagar parte del precio de venta con excepción del saldo restante, o sea la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs. 70.000,00) que seria pagada conjuntamente con la protocolización del documento definitivo, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente. Y así se decide. RECONVENCION.- Como punto previo a resolver en cuanto a la demanda de mutua petición nos encontramos que la parte reconvenida alega que la demanda que por vía reconvencional fue planteada adolece de los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la misma resulta a todas luces improcedente. Y así se decide. En este sentido, se advierte no solo que no se precisaron los defectos que presuntamente afectan a la demanda de mutua petición, sino que adicionalmente acorde a la jurisprudencia reiterada de la Sala de Casación Civil no es procedente que se opongan cuestiones previas al escrito de reconvención, tal como se estableció en la sentencia N° RC.000151 dictada en fecha 12.03.2012 en el expediente N° 11-288, caso: ALBERTO JOSÉ PALAZZI OCTAVIO y otra contra CLÍNICA EL ÁVILA C.A. en donde se explica lo concerniente a la demanda que se propone por vía reconvencional, sus requisitos y se establece que ante la imposibilidad de que sean alegadas cuestiones previas por el reconvenido, la misma debe acoplarse perfectamente a los parámetros del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “…Así mismo, esta Sala ha dicho, que el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez a solicitud de parte y aún de oficio, declarará inadmisible la reconvención si esta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario. Estas causales de inadmisibilidad obligatoriamente deben entenderse concatenadas con el artículo 341 del mismo Código, de acuerdo al cual presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; pues se trata de una demanda solo acumulada a la principal por obra de mutua petición. (…Omissis…) Ahora bien, si es presentada la reconvención y esta no cumple los requisitos a que se contrae el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito, y el juez observa este defecto, este claramente puede en aplicación concatenada de los artículos 341 y 366 eiusdem, declarar la inadmisibilidad de la reconvención por la falta de consignación del documento fundamental de la pretensión, dado que dicho defecto de forma no es oponible por la parte demandante reconvenida, (Ex art. 340 Ord. 6°) y en ese caso se generaría una ventaja indebida a favor del demandado reconviniente, pues se le admitiría una mutua petición sin sustento documental alguno, dado que no es admisible la oposición de cuestiones previas a la demanda reconvencional, en conformidad con lo preceptuado en el artículo 368 ibídem, y en consecuencia el demandante quedaría en estado de indefensión. En consideración a lo antes expuesto, esta Sala concluye, que el juez de la causa si podía declarar inadmisible la reconvención, si ésta no es acompañada del documento fundamental en la que se sustenta, por ser una consecuencia legal de la concatenación de las normas antes citadas, relativas a la admisibilidad de la demanda y la reconvención y de la naturaleza misma del procedimiento reconvencional que no permite la oposición de cuestiones previas por defecto de forma. (…Omissis…) Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público. A este respecto, es necesario mencionar lo decidido por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946, que estableció: “...Ahora bien, la sentencia impugnada por la accionante fue dictada en la fase ejecutiva del proceso de estimación e intimación de honorarios, en virtud de haber finalizado la etapa declarativa como consecuencia de su falta de impugnación del derecho reclamado y por haberse acogido a la retasa de los montos intimados. En tal sentido, se ha dicho que el juzgado de retasa sólo podrá pronunciarse sobre el quantum de los emolumentos, no sobre la procedencia del cobro de los mismos, ni sobre su carácter judicial o extrajudicial, ya que esta cuestión debe ser dirimida por el juez de la causa en la fase declarativa del juicio de intimación de honorarios. No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva. En el caso en cuestión se denunció la inepta acumulación de pretensiones, porque en el juicio de intimación y estimación de honorarios iniciado por los abogados Alexis José Balza Meza, María Elena Meza de Balza y Elizabeth Bravo Márquez contra la accionante se reclamaron honorarios judiciales y extrajudiciales, los cuales tienen un procedimiento distinto, cuya acumulación está prohibida por el legislador para mantener la unidad del proceso. En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que éste último, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla. La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, pues en el libelo se indicó que “en el desarrollo del proceso y hasta la fecha que estuvimos acreditados como Apoderados Judiciales de la Empresa, realizamos una ‘gran cantidad de actuaciones’ (...) tampoco descartamos las múltiples reuniones que sostuvimos con los socios y la Apoderada Judicial” (folios 500-501), el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. El anterior criterio jurisprudencial es claro al señalar, que en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales, y declararlo de oficio, aún sin intervención de los sujetos demandados. Lo anterior está concatenado con el principio constitucional consagrado en el artículo 26 de nuestra actual y vigente Carta Magna cuando consagra que “…el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” De manera que la actividad del juez no puede estar sujeta a que las partes eventualmente aleguen la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso. Ahora bien, la Sala observa que en este caso la demanda reconvencional es inadmisible, por no cumplir con los presupuestos procesales necesarios para su interposición, conforme a la interpretación jurisprudencial que ha dado la Sala Constitucional y es acogida por esta Sala, antes citada, que se corresponde con el tercer supuesto que expresa: “...3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen...”, por cuanto “algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.” Por último cabe señalar, como ya se explicó en este fallo, que la decisión que declara inadmisible la reconvención es una decisión interlocutoria, dado que la negativa de admisión no supone el rechazo de tal pretensión, sino la determinación de que ésta debe resolverse en un proceso distinto, lo que determina que dicha inadmisión no impide la interposición de dicha demanda en vía principal en otro proceso, y por ende es obvio concluir que no causa gravamen alguno a la parte demandada reconviniente, dado que no se le prohíbe el ejercicio de la acción. Es de concluir, que el juez de primera instancia actuó ajustado a derecho al declarar la inadmisibilidad de la reconvención propuesta, por no cumplir con los presupuestos procesales necesarios para su interposición, al ser una disposición expresa de la ley que la demanda reconvencional será inadmisible si no cumple con los requisitos a que se contrae el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, como consecuencia lógica de no permitirse la oposición de cuestiones previas por defecto de forma en contra de la mutua petición, lo que generaría de permitirse, un claro desequilibrio y desigualdad procesal entre las partes, dando una ventaja indebida a la parte demandada reconviniente. En virtud de los razonamientos antes expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia de infracción, a fin de evitar incurrir en una casación inútil o en excesivas formalidades, dando así cumplimiento a lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide. …” IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA.- Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N° 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente: “...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente: “...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretaci ón del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado. Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”. Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo. En este asunto consta, que la abogada JUSTINA BELISARIO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY MARQUEZ se limitó a referir sobre la estimación efectuada por la demandada-reconviniente en el escrito de reconvención que es un monto exagerado, sin embargo no señaló el monto de la cuantía que a su juicio debía asignársele a esta demanda, ni mucho menos probarlo durante el desarrollo del juicio, lo cual conlleva a que esta sentenciadora aplicando el criterio antecedentemente analizado desestime la impugnación planteada y la considere como no efectuada. Y así se decide. Con respecto a la demanda de mutua petición planteada por la empresa CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. alegando que la parte demandante incumplió de manera culposa su obligación principal de pagar la totalidad del precio de la contratación de compraventa en el plazo expresamente establecido en el contrato, por lo cual no estaba obligada a otorgarle el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, pretendiendo justificar su flagrante incumplimiento como consecuencia de la no tramitación de un crédito hipotecario ante el Banco Sofitasa, se infiere lo contrario ya que del análisis del material probatorio quedó probado que la parte actora acató las directrices del contrato, ya que no sólo pagó la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. 270.000,00) como parte del precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo a lo que se contempló en el texto del contrato; sino en razón de que adicionalmente cumplió con aperturar la cuenta de ahorros en el Banco Sofitasa conforme lo solicitó la reconviniente en la comunicación emitida en fecha 10.08.2009 a la referida Institución Bancaria y que entregó los documentos necesarios para la tramitación del préstamo, tal y como se estableció antecedentemente. Por lo cual, estima esta alzada que contrario a lo establecido por el Tribunal de la causa, la parte accionada-reconviniente incumplió el contrato, ya que no acató las cargas contractuales convenidas en el contrato como en el documento de reserva, donde quedó plasmado que asumió la carga de tramitar el crédito hipotecario ante el Banco Sofitasa y de otorgar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Luego, en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil la reconvención intentada resulta improcedente. Y así se decide. Basado en lo anterior, esta superioridad revoca la sentencia dictada en fecha 15.12.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide. V.- DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogado YOLANDA LUGO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, en contra de la sentencia dictada el 15.12.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada el 15.12.2015 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA en contra de la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A., ya identificadas. CUARTO: Se condena a la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. a que en cumplimiento del compromiso reciproco de compra-venta suscrito en fecha 05.08.2009 efectúe la tradición legal del inmueble constituido por la vivienda signada con el N° 1004 que forma parte de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villas del Caribe, ubicado en la autopista Juan Bautista Arismendi en el sitio conocido como La Cruz del Pastel o Fajardo, Municipio Díaz de este Estado, la cual posee un área de construcción de aproximadamente de ochenta y siete metros cuadrados (87 mts.2), y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte actora-reconvenida cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00). QUINTO: Se ordena a la parte actora-reconvenida, ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00). SEXTO: Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido. SEPTIMO: SIN LUGAR la RECONVENCION incoada por la sociedad mercantil CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CARIBE C.A. en contra de la ciudadana JIXY DEL CARMEN MARQUEZ QUINTANA, ya identificadas. OCTAVO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida tanto en la demanda principal como en la reconvención. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad. Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los seis (06) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 206º y 157º. LA JUEZA TEMPORAL, Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS. LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ. EXP: N° 08861/16 JSDC/CF/mill En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste, LA SECRETARIA, Abg. CECILIA FAGUNDEZ.