LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Expediente No. 14.364 I INTRODUCCIÓN Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de enero de 2016, en virtud de la apelación interpuesta el día 14 de diciembre de 2015, por la abogada en ejercicio FABIOLA PETRILLI GOZZO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 138.064, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.433.682, domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia; contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2015; en el juicio que por DESALOJO, siguen los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.089.400 y V-9.963.594, respectivamente contra la referida ciudadana. II NARRATIVA Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día 4 de febrero de 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Consta en las actas que en fecha 28 de octubre de 2014, el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por al abogada en ejercicio ROSA PULIDO, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, explanando lo siguiente: “(…) Mis mandantes adquirieron dicho inmueble para habitarlo con su grupo familiar (…) No obstante (…) lo arrendaron, el término de su duración se estableció por un lapso de seis (6) meses, en la cual mis mandantes autorizaron a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INMOBILAGO, C.A., (…) y en efecto se celebró dicho contrato con la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO (…) …Omisis… (…) El canon (sic) fue fijado entre las partes por la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), por mensualidades adelantadas, cuyos depósitos se acordaron (…) en la Cuenta (sic) Corriente (sic) (…) correspondiente a la Sociedad (sic) mercantil INMOBILAGO C.A.,(…) La duración del mismo, con base a lo narrado, se acordó por seis (6) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato que lo fue el 13 de agosto de 2010. (…) …Omisis… Una vez transcurrido los primeros seis meses y renovados los siguientes seis meses, se observó de manera frecuente la falta de cumplimiento por parte de la arrendataria en cuanto a que los pagos de los cánones de arrendamiento los efectuaba de manera irregular y con marcado retraso (…) y ello aunado a que mis mandantes regresarían a Maracaibo a ocupar el inmueble de su propiedad, ya que el mismo es el único inmueble que poseen, se le notificó a la arrendataria, ab initio vía telefónica en varias oportunidades, así como personalmente por medio de terceras personas y luego en forma escrita en fecha 3 de julio de 2012, la intención de mis mandantes de NO renovar dicho contrato (…) …Omisis… Una vez recibida dicha notificación la ciudadana arrendataria ha hecho caso omiso a la notificación ut supra y a pesar de estar en conocimiento que mis mandantes necesitan ocupar el inmueble, continuó con el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, en cuanto a la entrega del inmueble por expiración del término y su prórroga (…) ….Omisis… Es el caso ciudadano Juez que la ciudadana que la ciudadana ARRENDATARIA, desde el inicio de la relación arrendaticia, ha efectuado los pagos de manera irregular y con marcado retraso (…) adeuda hasta la presente fecha veinticinco (25) mensualidades (…) lo cual es suficiente causal para solicitar el desalojo (…) …Omisis… Aunado a ser procedente el desalojo por falta de pago de veinticinco (25) cuotas o cánones de arrendamiento mensual (…) también es procedente el desalojo por la necesidad de uso del inmueble que asiste a mis mandantes, siendo adicionalmente exigible el cobro de bolívares como acción subsidiaria o secundaria al desalojo, producto del incumplimiento en ese pago (…)” En fecha 4 de agosto de 2015, ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, antes identificada, actuando en su condición de parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por la abogada FABIOLA PETRILLI GOZZO, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: “(…) siendo la pretensión principal el desalojo del inmueble que ocupo conjuntamente con mis hijos en calidad de arrendataria, condición que deviene del contrato de arrendamiento autenticado, que sirve de documento fundante de la demanda y que fuese reconocido y aceptado por la propia parte demandante como indeterminado, no obstante, parece olvidar la representación judicial actora que dicho contrato lo suscribí con la sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., que como persona jurídica distinta a las naturales que hoy interponen la demanda, administraba el inmueble de los propietarios prenombrados y que a los efectos del contrato funge como parte arrendadora, de tal manera, la participación de la mencionada empresa resulta insoslayable para el estudio a fondo de la presente acción. Así pues, en observancia a los elementos de convicción que colocan en tela de juicio la cualidad del sujeto demandante, tal como ha quedado claramente establecido y, en vista de los fundamentos legales, doctrinarios y jurisprudenciales traídos a colación resulta viable concluir que la parte actora carece de legitimación activa para sostener el presente juicio, razón por la cual solicito a este digno Tribunal proceda a desestimar la pretensión contenida en el libelo de la demanda, absteniéndose de conocer del mérito del asunto debatido en el presente juicio. (…) Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en el libelo de demanda, por ser falsos los hechos narrados (salvo aquellos hechos que admita de manera expresa el presente escrito) y, por tanto, improcedente el derecho invocado (…) …Omisis… En efecto (…) convengo por ser cierto (…) que suscribí contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INMOBILAGO, C.A., en fecha trece (13) de agosto de 2010 (…) de cuya contratación deriva mi cualidad de arrendataria (…) Convengo y acepto en este acto, que la propiedad de dicho inmueble le pertenece a los ciudadanos Iveth Bolaños y Martín Fernández (…) Convengo y reconozco que en las fechas señaladas por la parte actora, realicé los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos (…) …Omisis… Nos obstante lo anterior, respecto al primer argumento, destaco que lo cierto del caso es que ante la inminente necesidad de efectuar el mantenimiento de uno de los servicios del inmueble, esto es, del aire acondicionado, y en defensa de los derechos que le asisten a mis hijas, procedí a realizar con autorización oral de los propietarios del inmueble, las mejoras que resultaban indispensables para el buen estado y disfrute de la cosa arrendada. …Omisis… Al respecto, ciudadana Juez, resulta propio destacar que del plexo probatorio que en éste acto se suma a las actas procesales, se desprende que el mantenimiento que realicé con previa autorización y en resguardo de mis derechos y de los que le asisten a mis hijas, implicó un gasto en mis haberes que alcanzó la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 286.391,00), monto el cual excede con creces de la cantidad que a decir de la parte demandante le adeudo por concepto de cánones de arrendamiento, situación la cual se traduce en la inexistencia de mora en el pago de los mismos. (…)” El día 4 de junio de 2015, se llevó a cabo la Audiencia Oral correspondiente; y posteriormente, el día 10 de junio de 2015, extendió el fallo en el siguiente tenor: “(…) Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE LA FALTA DE LEGITIMACION DE LA PARTE ACTORA: SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la abogada ROSA PULIDO, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTIN (SIC) FERNANDES (SIC), contra la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, en consecuencia se condena a la parte demandada a: Primero: cancelar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 200.000,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el periodo del 13 de Septiembre (sic) de 2.012 al 13 de Octubre (sic) de 2.012 hasta el periodo del 13 de Septiembre (sic) de 2.014 al 13 de Octubre (sic) de 2.014, más los cánones de arrendamiento que se continúen venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; Segundo: entregar (sic) el inmueble objeto de la litis (…)” III DE LA AUDIENCIA ORAL Realizada la audiencia Oral y Pública en el día y hora fijado para ella, constata este Juzgado Superior Primero la presencia en la sala de juicio de las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas CARMEN CELINA MORENO NÚÑEZ y ROSA MARÍA PULIDO COY, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 40.819 y 39.491, respectivamente. Igualmente se deja constancia en el expediente, que la parte recurrente no compareció a la Audiencia Oral y Pública, en virtud de lo cual se procedió de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, escuchándose los alegatos de la parte asistente a la audiencia. Una vez abierta la audiencia, procedió la abogada CARMEN CELINA MORENO NÚÑEZ, apoderada judicial de la parte actora, a manifestar que la demandada de autos se encuentra insolvente en el pago de la obligación correspondiente al pago de cánones de arrendamiento, de igual modo que la ciudadana PAOLA BAPTISTA, no logró demostrar en su acervo probatorio los gastos que manifiesta fueron por unas mejoras necesarias, los cuales según criterio de la accionada estaban autorizadas por los actores. Adicionalmente insistió en manifestar que la parte demandante, se encuentra en estado de necesidad del inmueble controvertido y que la parte demandada, estando en conocimiento de tal circunstancia se rehúsa a hacer entrega del mismo. Resaltó la apoderada judicial de la parte actora que la parte demandada recurrió sobre una resolución que negaba la admisión de una prueba, apelación que no fue impulsada por la demandada ni resuelta en el devenir de la causa, en virtud de lo expuesto, solicita a este Juzgado Superior se sirva declarar Sin Lugar el Recurso de Apelación y Confirmada la decisión proferida por el Juzgado A quo. IV DE LAS PRUEBAS Pruebas promovidas por la parte actora en el libelo de demanda y posteriormente ratificadas en la fase de promoción de pruebas. • Legajo de copias certificadas referentes al documento de compra – venta, suscrito entre el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE PALMAR y los ciudadanos MARTÍN FERNANDES VIEIRA e IVETH MARINA BOLAÑOS VARGAS, protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 30 de diciembre de 2009. rielan insertas en los folios Nos. 11 al 21. La instrumental que antecede al estar constituida por la copia certificada de un documento público debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el el artículo 429 Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 Código Civil. Siendo que la documental que antecede, permite constatar la titularidad del derecho de propiedad del inmueble objeto de la presente controversia, pero al ser el derecho de propiedad de los ciudadanos MARTÍN FERNANDES VIEIRA e IVETH MARINA BOLAÑOS VARGAS, un hecho reconocido expresamente por la parte demandada, se valora plenamente lo esbozado en el mismo. • Original del documento de arrendamiento entre la sociedad mercantil INMOBILAGO C.A., y la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, debidamente autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 13 de agosto de 2010. El cual riela inserto en los folios Nos. 23 al 28. El instrumento especificado ut supra, es valorado por ésta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la parte contraria a través de algún medio de impugnación. Del descrito instrumento se verifica que existe una relación arrendaticia la cual fue confirmada de manera clara y expresa por la parte demandada y en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio al documento ya citado. • Original y copia de cheque y nota de debito, girados contra el Banco Occidental de Descuento (BOD), signados con los Nos. 39000736 y 3279699, por la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 9.500,00), de fecha 4 de junio de 2012, a nombre de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., emitido por la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO. Corriendo insertos en los Folios Nos. 29, 30 y 31. • Original y copia del cheque girado contra la institución financiera Banco Mercantil, signado con el No. 69894332, por la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 9.500,00), a favor de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., emitido por la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO. Folio No. 32. Las presentes pruebas están constituidas por instrumentos privados que al no haber sido impugnados por la contraparte adquieren el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Los instrumentos cambiarios traídos al proceso por la parte actora, no fueron emitidos a su favor ni se puede tener como si fueran para ellos, sin embargo, el hecho a probar es que dichos cheques fueron devueltos por la Institución financiera a la cual se presentaron por no presentar fondos. • Copia simple de notificaciones de la no renovación del contrato de arrendamiento, efectuadas por la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., a la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO, en fecha 03 de julio de 2012. Al ser copia simple de un documento privado y haber sido ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, siendo que en la misma se evidencian las gestiones efectuadas por la sociedad mercantil ut supra citada, para la notificación de la arrendataria. • Original de documento donde se evidencia el contrato de autorización de arrendamiento y administración del inmueble objeto del presente litigio, celebrado dicho contrato entre la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., y los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES. Inserto en el folio No. 37. La presente prueba está constituida por un instrumento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Por cuanto la anterior prueba, no fue atacada por la parte demandada en su oportunidad correspondiente y siendo que la misma se desprende la cualidad de administradora de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., debe este Tribunal, valorar plenamente la información emanada de la citada instrumental. Así se decide.- • Copia simple del expediente administrativo signado con el No. MC-00881/10-13, donde se evidencia las gestiones realizadas por la parte actora respecto al trámite administrativo previo a la habilitación de la vía jurisdiccional. Folios Nos. 38 al 67. Siendo que la precitada prueba, se encuentra constituida por la copia simple de un documento público administrativo es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. La prueba que antecede, permite constatar a esta Jurisdicente que se dio cumplimiento al requisito de procedimiento administrativo previo a la habilitación de la vía jurisdiccional, intentando resolver el presente caso por diversas vías, siendo que no se presentó prueba en contrario a la documental ya descrita, se procede a valorarla plenamente. • Copia de los movimientos de la cuenta del Banco Occidental de Descuento (BOD), signada con el No. 4174313, propiedad de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., los cuales corren insertos en los folios Nos. 68 al 85. La prueba antes mencionada, al constituir un documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, y no haber sido ratificada por éste mediante la prueba testimonial carece de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Pruebas consignadas por la parte demandada en la contestación de la demanda y ratificadas en la fase de promoción de pruebas: • Facturas identificadas con los Nos. 000072, 000878, 000900, Nos de control 00-000072, 00-000878, 00-000900, a nombre de la ciudadana PAOLA BAPTISTA, emitidas la primera por José Manuel Acosta y las tres restantes por la sociedad mercantil Cool System C.A. Folios Nos. 39, 40 y 43. • Recibos de ingresos signados con los Nos. 980, 975 y 979, emitidos por la sociedad mercantil Cool System C.A, donde dejan constancia de haber recibido cantidades de dinero de la ciudadana PAOLA BAPTISTA. Las prueba antes mencionadas, al constituir documentos privados suscritos por un tercero ajeno a la presente causa, y no haber sido ratificadas por la persona que emitió las citadas facturas, mediante la prueba testimonial carecen de valor probatorio alguno, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. • Promovió la ratificación por parte de un tercero de las facturas previamente identificadas. Respecto a la prueba antes citada, esta Juzgadora debe pronunciarse por cuanto, la misma esta conformada por la testimonial de una persona que no fue señalada o indicada por la promovente, en virtud de ello, mal puede evacuarse y valorarse la mencionada prueba. En el escrito de Promoción de Pruebas la parte demandada Invocó: • Invocó el merito favorable que de las actas procesales se desprende. Con respecto a tal invocación, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece. Pruebas Promovidas por la parte actora en la fase de promoción de pruebas. • Promovió la testimonial del ciudadano JOSÉ MIGUEL BOLAÑOS en su condición de Presidente de la empresa Inmobilago, C.A, con la finalidad de ratificar las notificaciones realizadas a la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA. Se evidencia que el ciudadano antes citado, es hermano de la ciudadana IVETH BOLAÑOS, pero siendo que dicho ciudadano únicamente ratificó el documento privado firmado actuando en nombre de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., y no realizó propiamente una declaración testimonial, en consecuencia debe esta Superioridad otorgar pleno valor probatorio al reconocimiento efectuado a los documentos ut supra señalados. • Promovió prueba de exhibición sobre los váuchers o depósitos efectuados por la parte demandada a favor de la sociedad mercantil Inmobilago, C.A. Siendo que de la prueba identificada ut supra, no constan resultas en las actas que conforman el expediente, esto es, que no fue practicada la exhibición de documentos, considera quien aquí decide, que la misma es materialmente imposible valorarla, siendo que la parte actora no procuró dar mayor impulso a dicha prueba y en consecuencia no se puede producir el efecto establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. • Promovió las testimoniales de los ciudadanos CLARISA JOSEFINA SOTO BRITO, MARIBEL DEL VALLE ARRIETA LEAL y GUSTAVO ENRIQUE VICUNA HERNÁNDEZ. La ciudadana CLARISA JOSEFINA SOTO BRITO, manifestó: “(…) Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, tienen necesidad de utilizar su inmueble en esta ciudadad de Maracaibo.- (…) respondió: Si tienen necesidad de usar su inmueble ya que conviven en asinamiento con sus padres (…)”. La ciudadana MARIBEL DEL VALLE ARRIETA LEAL, en sus deposiciones declaró: “(…) Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, tienen necesidad de utilizar su inmueble en esta ciudadad de Maracaibo.- respondió: Si (…)” El Ciudadano GUSTAVO ENRIQUE VICUNA HERNÁNDEZ, declaró en sus deposiciones lo siguiente: “(…) Diga la testigo si sabe y le consta que los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, están viviendo en la casa de habitación de los padres de IVETH BOLAÑOS, en Cabimas conjuntamente con sus cuatro menores hijos de edad.- respondió: Si (…)” Siendo que se evidencia de las testimoniales de los mencionados ciudadanos que han quedado contestes y que no existe contradicción entre sus dichos, se puede verificar la veracidad de sus alegatos, respecto al estado de necesidad del inmueble. V PUNTO PREVIO De la Falta de Cualidad Considera esta Juzgadora necesario realizar una breve reseña en cuanto, a lo que concierne a la figura procesal de la falta de cualidad, puesto que, la misma constituye una excepción perentoria que debe ser opuesta de conformidad con lo estatuido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida la cualidad o legitimación a la causa o la falta de idoneidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo, en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional En referencia a éste tema el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Instituciones de Derecho Procesal, págs. 125 y 126, señala lo siguiente: “Cualidad activa y pasiva La cualidad, también denominada legitimación a la causa (legitimatio ad causam) deben tenerla el demandante, el demandado y los terceros que intervengan en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia.” (subrayadod el Tribunal) El Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Tercera Edición, Ediciones Liber, pág. 118, señala en relación a la falta de cualidad lo siguiente: “Las excepciones de falta de cualidad, en sentido propio, son aquellas que introducen a la litis hechos nuevos; valga decir, las que conciernen a cualidades anómalas (Art. 140) o a relaciones jurídicas distintas pero conexas con la disputada en juicio. La debida integración de un litisconsorcio necesario compete al tema de la cualidad, desde que ésta se halla fraccionada entre todos los sujetos de la única relación sustancial (Cfr. Art. 146), pero la denuncia de indebida integración de litis consorcio no constituye en nuestro Código una excepción sustancial (exceptio deficientes legitimationis ad causam), sino una intervención forzosa de tercero (Arts. 370 ord. 4º y 382) (…)”. Respecto a la forma de tramitación de la excepción de falta de cualidad alegada por el demandado, éste Tribunal observa que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado a oponer en el acto de contestación a la demanda las excepciones perentorias que considere conveniente alegar, así como también la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, el cual establece textualmente lo siguiente: “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (…)”. (Subrayado del Tribunal) Con la finalidad de obtener un mayor abundamiento y claridad de esta figura jurídica procesal, conviene traer a colación el criterio expuesto por el Dr. HUMBERTO CUENCA, en su obra DERECHO PROCESAL CIVIL. Tomo I. Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela. Año 2005. Págs. 322, 323, en el cual establece la diferencia entre capacidad procesal y legitimación o cualidad procesal: “La aptitud para actuar en el juicio, como parte o como terceros, es lo que se llama capacidad procesal. El art. 39 prescribe: “En el juicio civil las partes deben ser personas legítimas y pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados”. Pero esta legitimación no puede ser confundida con la titularidad de la acción o del derecho sustancial invocado, con la ligitimatio ad causam, pues la capacidad procesal se refiere a la facultad de comparecer en juicio por sí mismo o por medio de apoderado o representante legal. Así, el menor puede tener legitimidad, como titular de un derecho, pero carece de capacidad porque no puede comparecer por sí mismo en juicio sino representado por su padre o tutor, según los casos. Esta falta de deslinde ocasiona numerosas confusiones entre la legitimidad y capacidad procesal (….) Por ello, más sencillamente, la doctrina distingue entre cualidad como legitimidad para interponer la acción y capacidad procesal como aptitud para comparecer en juicio. La legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. La cualidad se distingue, pues, de la capacidad en que mientras en aquélla se discute la titularidad sustancial, en ésta, la aptitud para demandar o defender en juicio (…)”. (Negrillas del Tribunal). Respecto a la excepción bajo estudio, estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo, en sentencia No. 1.930, de fecha 14 de julio de 2003, expediente No. 02-1597, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, lo siguiente: “(…) Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. A diferencia de como lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. A lo anterior añade la Sala que, la referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios consagrados constitucionalmente como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (…).” Con el fin de abundar más aún en el caso in comento es pertinente citar el criterio esbozado por el autor patrio Arístides Rengel Romberg, que en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil”, Tomo II, establece: “(...) La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva) (...)” En relación a la cualidad de las partes, nuestro Máximo Tribunal en Sala Constitucional fallo No. 1193 del 22 de julio de 2008 estableció: ”La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelve el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social (...)” (Resaltado Nuestro) Ahora bien, esta Juzgadora entiende que en el caso de marras alega la parte demandada que existe a su criterio, una falta de cualidad activa, por cuanto, el contrato de arrendamiento celebrado fue entre la sociedad mercantil Inmobilago, C.A., y su persona; sin embargo, se debe destacar que si bien es cierto el contrato de arrendamiento fue suscrito por la citada sociedad mercantil, no es menos cierto que la parte demandada ha reconocido la titularidad del derecho de los actores, circunstancia esta, que les permite demandar, ya que quien mejor que el propietario para ejercer su legitimo derecho de propiedad, en virtud de ello se declara SIN LUGAR la Falta de Cualidad interpuesta por la parte demandada. Así se decide.- VI MOTIVOS PARA DECIDIR Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, así como los alegatos expuestos por la representación judicial de ambas partes intervinientes en la audiencia oral celebrada el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; corresponde a esta Superioridad dictar y extender la presente sentencia, previas las siguientes consideraciones. En primer termino considera necesario esta Juzgadora pronunciarse sobre lo manifestado por la apoderada judicial en la Audiencia Oral y Pública, con referencia a la resolución en la cual se le inadmite la prueba de ratificación de facturas a la parte demandada, no siendo impulsada la continuación del Recurso de Apelación ejercido. Respecto a tal hecho, esta Sentenciadora se permite esbozar que al tratarse de una resolución interlocutoria, la misma debiera ser conocida en la apelación de la sentencia definitiva, siempre y cuando la parte ratifique dicha apelación y haga del conocimiento del Juzgado Superior tal circunstancia, sin embargo, en el caso de marras la parte demandada ni en su apelación hizo mencion de tal recurso y al no haber asistido a la Audiencia Oral y Pública para hacer del conocimiento de este Tribunal sobre tal apelación, se entiende que la demandada desistió del mismo recurso. Así se decide.- Resuelto lo anterior, pasa esta Juzgadora a conocer de la pretensión de Desalojo incoada por la actora, siendo impretermitible citar el contenido de los artículos 91 y 92 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, disponen que: “Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Artículo 92.- El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. (…)” La doctrina patria ha expresado que la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, por alguna de las causales establecidas taxativamente en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, antes trascrito. Así pues, solicitado el desalojo de conformidad con lo establecido en la primera de las causales contenidas en el artículo mencionado, correspondía a la parte actora en primer lugar, demostrar que había cumplido con el trámite administrativo previo a la vía judicial; y a la demandada de autos, correspondía probar su solvencia, es decir, que habían cancelado las cuotas correspondientes a los cánones de arrendamiento mensual en el tiempo convenido para ello y adicionalmente que era falso el estado de necesidad del inmueble alegado por los actores. En este sentido, resulta menester lo expresado por el autor Ricardo Henríquez La Roche, que en su obra arrendamientos inmobiliarios, editorial Centros Jurídicos del Zulia, quien estima: “La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago; improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor. La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. (…) …Omisis… Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación.” En consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto: “(…) La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)” Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica: “(…) La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)” Es relevante para esta Juzgadora establecer criterio conforme a lo que estatuye nuestra ley en materia de cumplimiento de contrato, por lo que se trae a colación el artículo 1159 del Código Civil: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Se evidencia de las actas procesales y de la audiencia oral celebrada que en el devenir de la presente causa, la parte demandada no ha logrado desvirtuar la morosidad que ha señalado la actora, sino que por el contrario ha dejado claro como lo hizo en su escrito de contestación que no ha cancelado el canon de arrendamiento, por cuanto, realizó reparaciones al acondicionador de aire del inmueble, lo cual, manifiesta fue autorizado por la arrendadora, hecho que al no haber sido comprobado, debe ser desestimado por esta Jurisdicente. Conforme a lo explanado anteriormente debe esta Alzada atenerse a lo expresado en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil que estatuyen: “Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.” En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe (…) (Subrayado y Negrillas del Tribunal) …Omisis…. Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Resulta evidente para esta Alzada, que en las actas procesales y en la audiencia oral no consta prueba alguna que la parte demandada se encuentre solvente, haya realizado autorizadamente los gastos que arguye, ni mucho menos que los actores no se encuentren necesitando hacer uso del inmueble. Por lo tanto, quien aquí decide, evidencia una morosidad por parte de la demandada, la necesidad de utilización del inmueble de los demandantes y que en virtud de no haber probado la demandada nada que favorezca sus dichos durante el devenir de la causa y al no haber asistido a la Audiencia Oral y Pública, de debe forzosamente declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio FABIOLA PETRILLI GOZZO, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2015, en consecuencia se CONFIRMA la referida decisión, lo cual se hará constar de manera expresa, clara y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. VII DISPOSITIVA Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada en ejercicio FABIOLA PETRILLI GOZZO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en el juicio que por DESALOJO, siguen los ciudadanos IVETH BOLAÑOS y MARTÍN FERNANDES, contra la ciudadana PAOLA CRISTINA BAPTISTA ROMERO. SEGUNDO: Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 10 de diciembre de 2015. TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA, (Fdo.) Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO. LA SECRETARIA, (Fdo.) Mgsc. MARÍA URDANETA LEÓN. En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA, (Fdo.) Mgsc. MARÍA URDANETA LEÓN.