TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 157°

Expediente N° 14.246.
Parte Demandante:
Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.742.250 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
Apoderada judicial:
Noleida Josefina Moreno Petit, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.054.837, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 40.861 y de igual domicilio.
Parte Demandada:
Flash Construcciones Compañía Anónima, sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 08 de junio de 1.992, bajo el N° 25, tomo 21-A.
Sin representación judicial acreditada en el juicio.
Motivo: Cumplimiento de contrato de opción a compra-venta.
Fecha de entrada: 12 de enero del año 2015.
Sentencia: Definitiva.
I
ANTECEDENTES
Se dio inicio al presente proceso mediante demanda contentiva de pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra-venta interpuesta por la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, en contra de la sociedad mercantil Flash Construcciones Compañía Anónima, ambas identificadas con anterioridad.
Por auto dictado en fecha 12 de enero de 2.015, este Juzgado admitió cuanto ha lugar en derecho la demandada ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 23 de enero de 2.015, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos e indicó la dirección donde habría de practicarse la citación de la parte demandada. En la misma oportunidad, el Alguacil expuso dejando constancia de haber recibido los emolumentos para la citación.
En fecha 12 de febrero de 2.015, se agregó a las actas la resulta de la citación practicada a la demandada de autos.
En fecha 16 de marzo de 2.015, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano Roberto Flaviani, obrando con el carácter de presidente de la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., debidamente asistido por la abogada en ejercicio Carmen Teresa Delgado Medina, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.400, conjuntamente con anexos.
Por auto de fecha 24 de marzo de 2.015, el Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y ordenó el emplazamiento de la parte demandante reconvenida.
En fecha 26 de marzo de 2.015, se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención presentado por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 08 de abril de 2.015, se agregó a las actas escrito de argumentos presentado por el ciudadano Roberto Flaviani, ya identificado en actas, debidamente asistido por la abogada Carmen Teresa Delgado, también identificada, conjuntamente con anexos.
En fecha 21 de abril de 2.015, se agregó a las actas escrito de alegatos presentado por la abogado Noleida Molero, obrando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 28 de abril de 2.015, se agregó a las actas escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 23 de abril de 2.015, por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 28 de abril de 2.015, se agregó a las actas escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, ya identificada, debidamente asistido por la abogada Carmen Teresa Delgado, también identificada, conjuntamente con anexos.
Por auto de fecha 06 de mayo de 2.015, el Tribunal admitió los medios de prueba presentados por la representación judicial de la parte demandante ordenando su evacuación. En la misma oportunidad declaró inadmisible por extemporáneo los medios de prueba presentados por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 01 de junio de 2.015, se agregó a las actas escrito presentado por el demandado debidamente asistido de abogado, conjuntamente con prueba documental acompañada al mismo.
Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2.015, la representación judicial de la parte actora solicitó se fijara la causa para la presentación de los informes de las partes.
Por auto de fecha 15 de junio de 2.015, el Tribunal negó el pedimento de fijación de informes en la causa; instándose a la parte demandante a evacuar la prueba de informes por ella promovida.
Mediante diligencia de fecha 01 de julio de 2.015, la apoderada actora desistió de la prueba de informes por ella promovida.
Por auto de fecha 27 de julio de 2.015, el Tribunal atendiendo al pedimento de fijación de informes planteado por la representación actora, dictaminó la improcedencia de dicha solicitud, y en su lugar ordenó nuevamente la ratificación de la prueba de informes promovida por la parte demandante en la causa.
En fecha 04 de agosto de 2.015, se agregó a las actas escrito de alegatos presentado por el demandado debidamente asistido de abogado.
Por auto de fecha 05 de agosto de 2.015, el Tribunal fijó la oportunidad para la presentación de los informes, previa notificación de las partes.
En fecha 25 de septiembre de 2.015, se agregaron a las actas escritos de informes presentados por las partes.
Por auto de fecha 07 de diciembre de 2.015, el Tribunal difirió el dictamen de la sentencia definitiva para el trigésimo (30°) día consecutivo siguiente.
II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte demandante, indicó como fundamento de su acción que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 1.997, anotado bajo el N° 94, tomo 83 de los libros de autenticaciones, que la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., ya identificada, celebró un contrato de opción a compra con la ciudadana Mélida Margarita Galué Suárez, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de la demandada constituido por una casa-quinta y su terreno propio ubicado en el Desarrollo Habitacional “San Pancracio” situado en la calle 97 con la avenida 65 de la Urbanización San Miguel, numero A-11, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del estado Zulia, cuya distribución, linderos y medidas se dan por reproducidos en actas.
Así mismo, refirió que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo el día 29 de septiembre de 1998, bajo el N° 50, tomo 90, la ciudadana Melida Galué Suárez le cedió a su representada ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, los derechos derivados del contrato de opción a compra venta suscrito entre la primera nombrada y la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A, sobre el inmueble anteriormente señalado.
En este mismo orden, indicó que en fecha 18 de octubre de 2.002, la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., demandó a su representada ante los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a fin de obtener la resolución del contrato de opción a compra-venta existente entre la cesionaria y su representada, antes identificado.
Que dicho juicio culminó con sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la cual, se declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato intentada en contra de su representa, e improcedente la reconvención propuesta.
Dicha decisión fue objeto de apelación por la parte demandante en aquel juicio, correspondiéndole conocer del recurso al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual, confirmó la declaratoria sin lugar de acción por resolución de contrato intentada, declarando a su vez, inadmisible la reconvención planteada por su representada.
Seguidamente, la representación judicial de la parte actora expuso una serie de precedentes jurisprudenciales emanados de la Sala de Casación Civil, con relación a la materia de contratos de opción de compra venta y de compra-venta contenidos en las decisiones Nos. 116 del 12 de abril de 2.005, expediente N° 04-109, N° 358 de fecha 09 de julio de 2.009, caso: Ada Preste contra Desarrollos 20699; N° 198 del 12 de mayo de 2.011, caso Luís Rodríguez contra Rosalía Peña, entre otros, los cuales, invoca a su favor en la resolución de la presente controversia.
Consecuencia de los hechos anteriormente afirmados y de los criterios jurisprudenciales invocados, la representación actora señaló que en el contrato de denominado por ella de compra-venta se estableció un precio por el inmueble objeto del contrato en la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200,00), para el momento de su celebración, menos la cantidad de Tres Millones Trescientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 3.375.000,00) dada en arras, quedando un saldo pendiente por cancelar para el momento de la negociación de Trece Millones Novecientos Veinticinco Mil (Bs. 13.925.000); la voluntad de las partes legítimamente manifestada entre los contratantes (vender y comprar); y la identificación de un objeto cierto y determinado como lo es, el inmueble pretendido por su representada y discriminado en el libelo de demanda.
Finalmente fundamento la pretensión incoada con base al contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1474, 1486, y 1.488 del Código Civil, a fin de que la sociedad mercantil demandada convenga en la existencia del contrato de compra venta y cumpla con la obligación de otorgar el documento traslativo de propiedad correspondiente o en su defecto, así sea ordenado por el Tribunal ordenando el registro de la sentencia como justo título de propiedad.
Por su parte, la sociedad mercantil demandada planteó en primer lugar, la defensa perentoria de fondo referida a la falta de cualidad e interés de la parte demandante para intentar la acción, bajo el argumento que la cesión del contrato de opción a compra efectuada entre las ciudadanas Mélida Galué y Edelmira Urdaneta, no puede tener ningún efecto jurídico, por cuanto nunca le fue notificado a su representada la promitente vendedora ni aprobada expresa o tácitamente por ésta, consecuencia de lo cual, no le genera cualidad alguna a la demandante para invocar el carácter de acreedora del contrato de opción a compra venta suscrito por Flash Construcciones, C.A., con la ciudadana Mélida del Carmen Galué.
Seguidamente procedió a dar contestación puntual a cada uno de los argumentos de hecho invocados por la demandante como fundamento de su pretensión; en este sentido, negó, rechazó y contradijo en nombre de su representada que los criterios jurisprudenciales emanados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia e invocados por la demandante en el escrito libelar sean aplicables a la resolución de la presente controversia.
En este mismo orden, negó, rechazó y contradijo que se estableciera como precio de venta del inmueble la cantidad de Diecisiete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 17.200.00,00), suma que impugnó, así como, la afirmación relativa a que el saldo del precio por el inmueble prometido en venta sea la cantidad de Trece Millones Novecientos Veinticinco Mil bolívares (Bs. 13.925.000,00), monto éste que en la actualidad impugna y rechaza.
Igualmente, negó, rechazó y contradijo que la voluntad manifestada en el contrato de opción a compra-venta, sea por una parte la de comprar y por la otra parte de vender; así como, que en dicho contrato se haya establecido un objeto cierto y que ese sea el inmueble identificado en la demanda. De igual manera, negó que su representada debiera entregar permiso de habitabilidad del inmueble descrito en las actas.
Negó en nombre de su representada Flash Construcciones, C.A., que deban aplicarse al presente caso las disposiciones contenidas en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil.
En este mismo orden, negó que entre su representada y la ciudadana Edelmira del Carmen existiera contrato alguno de compra venta y mucho menos la obligación de su representada de otorgar documento de propiedad alguno, o que su representada pueda ser condenada por el Tribunal a otorgar a la demandante el documento traslativo de propiedad.
Indicó al tribunal que su representada en el contrato de opción a compra venta suscrito con la ciudadana Mélida Margarita Galué, de ninguna manera, ni expresa ni tácitamente otorgó un contrato de compra venta, contrario a esto, en el mismo las partes se comprometieron cada una a cumplir sus obligaciones previo a la eventual contratación.
Así mismo, solicitó del Tribunal negase absolutamente la petición la pretensión intentada por la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Galué, y, en ese sentido, se abstenga de declarar la consecuencia jurídica prevista en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
En el mismo orden, rechazó la estimación de la demanda en la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) cifra esta que impugna y desconoce expresamente.
Seguidamente como defensa perentoria de fondo planteó la prescripción extintiva de la acción por cumplimiento de contrato, por cuanto, la acción ejercitada en contra de su representada tiene como fundamento presuntas obligaciones de índole personal, es decir, que la fuente contractual de la obligación demandada signifique en modo alguno un derecho real, por lo tanto, siendo inobjetablemente la acción intentada de tipo personal, se evidencia que ha transcurrido notablemente más de diez (10) años desde la fecha cierta del documento soporte de la demanda, así solicita se declare.
Por otra parte, propuso demanda reconvencional en contra de la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, a fin de que convenga en que su representada es la única y exclusiva propietaria del inmueble que esta ocupa ilegalmente desde hace diecisiete (17) años, que no tiene título ni derecho alguno de ocupar el señalado inmueble, en ese sentido, planteó en su contra demanda por reivindicación de la propiedad, solicitando se le restituya a su representada la posesión del inmueble de su propiedad identificado en las actas, en buenas condiciones de estado, conservación y mantenimiento, sin que aspire la demandante reconvenida indemnización alguna.
III
EXCEPCIONES PERENTORIAS DE FONDO

DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA DEMANDANTE PARA PROPONER LA ACCIÓN
Planteada como ha sido la excepción perentoria de fondo referida a la falta de cualidad e interés de la demandante para interponer en su contra la pretensión por cumplimiento de contrato de opción a compra ventilada en este proceso, esta Juzgadora antepone el análisis de la misma a la valoración del material probatorio cursante a las actas, toda vez que la procedencia de la misma produciría una consecuencia extintiva en la presente causa.
En este sentido, la representación judicial del demandado fundamentó la defensa perentoria alegada con base a los argumentos, que de seguidas se explanan:
“…Tal y como lo admite la propia parte actora de autos, su carácter de demandante le devendría presuntamente de un Contrato de Opción de Compra Venta que describe expresamente como haber sido suscrito entre Flash Construcciones, C.A. y la ciudadana Mélida Margarita Galué Suárez, a quien identifica en el libelo de demanda como venezolana, …….omissis….sobre un inmueble propiedad de FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., constituido por una casa-quinta y su terreno propio ubicado en el desarrollo habitacional “San Pancracio”……omissis…; y aduce la demandante que tal contrato de opción de compra venta, habría sido cedido a ella por la ciudadana Mélida Margarita Galué Suárez, según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de septiembre de 1.998, bajo el N° 50, tomo 90.
Pero es el caso, ciudadana Jueza, que la presunta cesión del contrato de compra venta que invoca la demandante de autos, NO TIENE EFECTO LEGAL alguno en contra de mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., y por lo tanto no le genera cualidad alguna para intentar acción alguna (sic) al respecto, habida cuenta que de la simple lectura del documento autenticado que trajo a juicio como presunto soporte instrumental de su demanda, JAMÁS, SINÓNIMO DE NUNCA, fue NOTIFICADA FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., como deudora cedida de tal cesión, como tampoco ha existido aceptación expresa ni tácita de tal presunta cesión, como lo establece el artículo 1.550 del Código Civil Venezolano. En consecuencia, le está vedado a la presunta cesionaria, pretender invocar cualidad alguna de acreedora del contrato de opción de compraventa que suscribió FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., con la arriba identificada ciudadana MÉLIDA MARGARITA GALUÉ SUAREZ, por no haberse perfeccionado como lo ordena la Ley, la presunta cesión contractual alegada.” (sic).
De la transcripción que antecede se precisan los argumentos que sustentan la presunta falta de cualidad de la actora para intentar la acción, alegada por la parte demandada fundado en el hecho de la inoponibilidad a su representada de la cesión de derechos suscrita entre la ciudadana Melida Galué Suárez y la demandante ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, por falta de cumplimiento de la notificación al deudor cedido conforme a lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil Venezolano.
Ahora bien, señalado lo anterior, se precisa citar la norma jurídica sobre la cual, la demandada subsume su situación fáctica e invoca la consecuencia jurídica que invoca para su aplicación, cual es del tenor siguiente:
Art. 1.550. C.C. “El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”.
Así las cosas, la parte demandada afirma que de ninguna manera su representada la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., fue notificada de la cesión de derechos suscrita entre la ciudadana Mélida Galué Suárez y Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, igualmente, refirió que su representada tampoco ha aceptado ni expresa ni tácitamente la cesión del contrato de opción a compra que invoca la demandante como prueba del derecho reclamado.
Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de verificar los argumentos expuestos por el demandado y su posible subsunción dentro de la norma invocada, observa de la revisión de las actas procesales como efectivamente no consta ningún tipo de notificación (ni informal, ni judicial) efectuada a la demandada bien por la cedente del contrato de opción a compraventa como por la cesionaria del mismo; sin embargo, en el caso de autos, se deja establecido que la demandada aceptó expresamente la cesión de derechos efectuada por las ciudadanas Mélida Urdaneta Suárez y Edelmira Urdaneta Suárez, por cuanto, de las documentales insertas en las actas se constata como la cesionaria del contrato ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, efectuó pagos a la demandada de autos o deudora cedida con ocasión a la ejecución del contrato de opción a compra venta objeto de la cesión, evidenciándose el recibo de dichos pagos sin ningún tipo de oposición o excepción por parte de la empresa demandada, lo cual, irremediablemente configura una aceptación tácita de la cesión del contrato.
Igualmente, precisa esta Juzgadora como un hecho notorio judicial la sustanciación y decisión por parte de este Tribunal desde el mes de Febrero del 2003, de un juicio por resolución de contrato de opción a compra venta intentado por la sociedad mercantil demandada en contra de la ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, fundamentando la condición de parte demandada de la señora Edelmira Urdaneta por efecto de la cesión de contrato suscrita entre ésta y la contratante originaria ciudadana Mélida del Carmen Galué.
Es por ello, que habiéndole reconocido previamente la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., la condición de legitimada pasiva a la ciudadana Edelmira Urdaneta Suarez, para sostener la pretensión por resolución intentada en su contra y decidida por este Juzgado, mal puede alegar en la actualidad la invalidez de dicha cesión, toda vez, que en el presente caso la conducta desplegada por la sociedad mercantil demandada frente a la cesionaria ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, fue de aceptación respecto a la cualidad devenida por efecto del contrato de cesión efectuado, y en virtud del cual, la demandada reconoció la cualidad pasiva para demandar la resolución.
Consecuencia de los análisis anteriormente expuesto, esta Juzgadora declara IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo referida a la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción, propuesta por la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A. Así se establece.

DE LA PRESCRIPCIÓN DEL DERECHO ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA
Estima necesario esta jurisdicente dejar establecido que aún y cuando la parte demandada, expuso en la parte final del escrito de contestación presentado en la causa, la prescripción del derecho alegado por la parte demandante como fundamento de su pretensión esta Juzgadora antepone su análisis por razones metodológicas, en virtud de las consecuencias procesales que pudiera acarrear la procedencia de la defensa planteada.
Así las cosas, se observa como la sociedad mercantil demandada fundamentó la excepción propuesta con base a los siguientes alegatos:
“…Pues bien, ciudadana Jueza, de la sencilla narración de los hechos, apreciándolos como ciertos y de la comprobación elemental de las descritas fechas, emerge como notoria e irreversible, la absoluta PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN incoada en contra de mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A, porque desde tales fechas hasta la fecha de la citación de la demandada, ocurrida el 07 de febrero de 2.015, ha transcurrido en exceso, el tiempo necesario para que opere la PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN, a saber los diez (10) años previstos en el artículo 1.977 del Código Civil…omissis….
Siendo como lo es la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, una acción personal, es evidente e incontrovertible que la demandante de autos, incurrió en la inactividad oportuna para reclamar la acción temerariamente incoada contra FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., puesto que en el mejor de los casos para ella, la fecha cierta de la impugnada cesión del contrato en cuestión, habría sucedido el 29 de septiembre de 1.997, por lo que su inacción desde esta fecha hasta el 29 de septiembre de 2.007 la sanciona la Ley, condenando la prescripción extintiva de la acción …omissis…
Recuérdese que las acciones reales a diferencia de las personales nacen de los llamados derechos reales que son aquellos que le atribuyen a su titular dominio, señorío, etc. sobre un bien real….omissis…el ejercicio de tales derechos puede llevar a su titular a ejercer acciones que son llamadas por tanto, acciones reales, siendo estas las que prescriben a los veinte años; pero en el caso que nos ocupa, ciudadana Jueza, se trata de unas presuntas obligaciones de índole personal porque se le exigen a FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., como contratante, referidas a la opción de compraventa de un inmueble, vale decir, sin que la fuente contractual de la obligación demandada, signifique en modo alguno un derecho real…por lo tanto, siendo inobjetablemente la acción intentada de tipo personal, y al no haberla incoado su presunta titular dentro del plazo de diez (10) años a partir de la fecha cierta del documento soporte de la demanda, que venció el día 30 de septiembre de 2007, debe concluirse sin duda alguna, que a todo evento, la acción que originó el presente juicio, PRESCRIBIÓ en contra de su ejercitante y por ende operó la llamada PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN, prevista en el artículo 1.977 del Código Civil Venezolano y así debe declararlo expresamente el Tribunal. (Sic). Subrayado de este Juzgado.

Por su parte, la demandante reconvenida intentó enervar la defensa de prescripción planteada, argumentando lo siguiente:
“En cuanto al argumento de extinción de la acción, como efecto de la prescripción decenal, informe (sic) a esta administradora de justicia, que el documento de opción de compra-venta equiparable en nuestro caso a la venta, por así disponerlo la jurisprudencia y la doctrina….omissis…que esgrime el demandado reconviniente en su contestación, es equiparable al derecho real devenido de la propiedad que ostenta mi representada; el hecho de que no posea el título de propiedad, es precisamente la causa de esta acción. No es una acción personal; es una acción real devenida de la pretensión legal: que se le otorgue el documento definitivo de venta debidamente protocolizado. Por ello no existe la prescripción extintiva de la acción. Y así pido se declare en la definitiva.” (sic).

Sintetizados como han sido los argumentos que fundamentan la excepción de prescripción opuesta, y su correspondiente rechazo, procede esta jurisdicente a analizar con base a los hechos y normas invocadas la procedencia o no de la misma.
En este sentido, establece el artículo 1.952 del Código Civil Venezolano:
Art. 1952 C.C. “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley.
La norma previamente citada consagra de manera general la institución de la prescripción dentro del derecho civil; entendiéndose que la misma puede perfeccionarse bajo dos modalidades (adquisitiva o extintiva), configurándose la primera, como el modo de adquirir un derecho, y, la segunda, la manera en que se puede extinguir un derecho dentro de la esfera jurídica de un sujeto.
En el caso in commento, la defensa de fondo planteada se circunscribe a la solicitud de declaratoria de prescripción extintiva de la obligación contenida en el “contrato de opción a compra” que vincula a las partes contendientes en la presente causa, es decir, la parte demandada solicita de este órgano jurisdiccional la declaratoria de inexistencia de la obligación demandada por la actora, con base a su extinción por la inactivad del titular del derecho.
En este sentido, la doctrina nacional ha definido la prescripción extintiva o liberatoria como “…un medio no satisfactivo de extinción de las obligaciones, mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación por el transcurso de un determinado tiempo y el de determinados requisitos contemplados en la ley...” Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones, UCAB 2.010, Tomo I, pág. 490. (subrayado propio).
Así las cosas, se precisa como la parte demandada planteó la excepción de prescripción extintiva de la acción argumentando que transcurrieron más de diez (10) años de inactividad de la acreedora a los efectos de solicitar jurisdiccionalmente el cumplimiento de la obligación contractualmente contraída alegando igualmente, que como quiera que el contrato que la vincula con la demandante de autos, tiene naturaleza personal por contener una simple manifestación ó “promesa de compra-venta” de ninguna manera, puede estimarse que el mismo haya tenido por objeto un inmueble o cualquier otro derecho real.
Bajo esta perspectiva, resulta necesario en primer lugar establecer si el contrato demandado de cumplimiento puede estimarse como de naturaleza real o si de lo contrario con vista al objeto o cualesquiera otros de sus elementos, puede considerarse de naturaleza personal, a los fines de determinar el lapso de prescripción aplicable al mismo.
En este estado, conviene aclarar que en variados criterios jurisprudenciales la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido la necesaria obligación del Juez de interpretar en el límite de sus competencias los contratos que se le sometan a consideración, permitiéndoles incluso corregir la calificación otorgada por las partes al mismo, en este sentido, quien suscribe, observa en el caso de autos específicamente del contenido del contrato que regula la relación jurídica entre las partes contendientes, las siguientes enunciaciones
“Entre FLASH CONSTRUCCIONES, C.A…..omissis…. y por la otra Mélida Margarita Galué Suárez,….omissis…quien en lo adelante se denominará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA que se regirá por las clausulas siguientes: PRIMERA: EL PROMITENTE COMPRADOR declara por medio del presente instrumento, su formal intención y promesa de adquirir en propiedad una vivienda signada con el N° A-11…omissis…..TERCERA: El precio de esta opción es la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 3.375.000,00)…omissis…CUARTA: Queda expresamente convenido y así lo acepta EL PROMITENTE COMPRADOR que si el precio sufre modificaciones y/o aumentos en el monto y/o precio final de venta de la vivienda…..omissis….que puedan ocurrir durante todas las etapas del período de construcción y venta de la vivienda . EL PROMITENTE COMPRADOR deberá inmediatamente previa participación por escrito o verbal por parte de “La Compañía”, cancelar la diferencia de la inicial y/o opción que se produzca por aumento sobre el precio final de la venta de la vivienda, en un lapso no mayor a quince (15) días so-pena de perder la opción….omissis….QUINTA: Ambas partes convienen que el monto de la opción será imputado al precio de venta definitivo…..” (subrayado de este Juzgado)
De la trascripción parcial de las cláusulas que conforman el contrato que constituye la causa petendi en esta controversia, quien hoy juzga interpreta con base a lo previsto en el artículo 12 de la norma adjetiva el alcance y contenido de algunas de ellas, entre las cuales, se aprecia la denominación que las partes le otorgaron al contrato suscrito, como es, de “OPCIÓN DE COMPRA”, más adelante específicamente en la oportunidad de manifestar la voluntad negocial de las partes (hacer, no hacer, dar), la denominada “Optante Compradora” manifestó su “intención y promesa de adquirir en propiedad”, sin que se observe de manera alguna que, “La Compañía” haya manifestado a su vez el compromiso de vender, en este mismo orden, se constata que en el referido contrato “la optante compradora manifiesta su promesa de adquirir un inmueble que será construido” finalmente, se precisa que en el contrato analizado, las partes no establecieron un precio determinado al objeto del contrato (inmueble), sino que por el contrario convinieron en que el precio final del inmueble estaría sujeto a modificaciones y aumentos.
Ahora bien, con base a las circunstancias contractuales anteriormente constatadas, esta Juzgadora deja establecido que el contrato que constituye la causa petendi en el presente proceso, esto es, el documento autenticado en fecha 30 de septiembre de 1.997 y anotado bajo el N° 94, tomo 83, de ninguna manera puede estimarse como un contrato de opción a compra-venta como impropiamente lo ha denominado la parte demandante, en tanto, carece de uno de los elementos esenciales del contrato de venta, (al cual han sido equiparadas las opciones a compra venta por vía jurisprudencial), como lo es, el precio del objeto del contrato; de igual manera, no se observa en el cuerpo del instrumento que la constructora denominada en ese acto “LA COMPAÑÍA”, haya manifestado una voluntad expresa de vender, muy por el contrario se evidencia que el contrato únicamente engendra un compromiso unilateral de comprar por parte de la denominada “Optante Compradora”.
Sobre la base expuesta, considera este órgano jurisdiccional apartándose de la calificación otorgada al contrato por la actora, que el mismo debe estimarse como un contrato preparatorio o preliminar, el cual, en sí mismo no produce efectos reales, por cuanto, únicamente se ha manifestado la voluntad de celebrar un contrato de venta futuro, previo al cumplimiento de las obligaciones recíprocas o unilateralmente asumidas, en virtud de ello, determinado como ha quedado que el contrato analizado, de ninguna manera puede estimarse como una opción a compraventa o un contrato de venta (por interpretación jurisprudencial) por carecer de uno de los elementos característicos al último negocio jurídico nombrado (el precio), estima esta jurisdicente que el contrato analizado, se subsume dentro de la categoría de contrato preparatorio, el cual, únicamente confiere la facultad a una o a ambas partes de prestarse para la celebración de un contrato futuro (definitivo); en virtud de lo cual, el contrato individualmente analizado contiene en si mismo una obligación de carácter personal y no real.
De esta manera, procede esta sentenciadora a citar la norma de derecho sobre la cual, subsume su defensa de prescripción la representación judicial de la parte demandada, la cual dispone:
Art. 1.977. C.C. “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley.”
La norma sustantiva anteriormente citada e invocada a su favor por la representación judicial demandada, estipula la cantidad de años en la cual opera la prescripción de las acciones reales o personales que le asistan a cualquier ciudadano sobre los derechos subjetivos sustanciales que afirme poseer.
Así se observa que, el contrato que determina la naturaleza la relación jurídica debatida entre las partes, es de naturaleza personal conforme a las precisiones anteriormente anotadas, y, en este sentido, se requiere del transcurso de más de diez (10) años, desde el momento en que se hizo exigible la obligación demandada.
A estos efectos, resulta necesario descender a la revisión de las cláusulas contractualmente pactadas, ante lo cual, se observa del contenido de la disposición segunda, mediante la cual, las partes determinaron el lapso de vigencia del contrato de opción sometiéndolo a una cualquiera de las circunstancias previstas en dicha cláusula, es decir, al otorgamiento del permiso de habitabilidad o en todo caso, al transcurso de tres (03) meses posteriores a la suscripción del mismo.
Sin embargo, posterior a la suscripción del contrato de opción entre la ciudadana Mélida Galué Suarez y la empresa Flash Construcciones, C.A., operó en fecha 29 de septiembre de 1.998, una cesión de derechos sobre el referido contrato entre la primera nombrada y la demandante actual ciudadana Edelmira Urdaneta Suárez, transfiriéndose dichas obligaciones de una manera idéntica a como fueron originalmente pactadas, destacando en este estado, la existencia de la aceptación tácita de “La Compañía” sobre la mencionada cesión, por las razones previamente expuestas.
En este sentido, se verifica que la obligación se hizo exigible para la acreedora u optante compradora en fecha 30 de diciembre de 1.998, transcurridos como fueron tres meses posteriores a la cesión antes indicada, y, desde esa fecha hasta el momento en que planteó la presente demanda (09/01/2.015) ha transcurrido con creces el término de diez (10) años en contra de la acreedora para el ejercicio del derecho sustancial originado por el contrato objeto de la presente controversia.
En consecuencia, verificados como han sido los anteriores eventos de relevancia jurídica y con fundamento en la norma invocada por la parte demandada en concordancia con los criterios jurisprudenciales producidos en la materia, este órgano jurisdiccional declara PROCEDENTE la excepción perentoria de fondo planteada por la representación judicial de la parte demandada y declara PRESCRITA la presente ACCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suarez, ambas identificadas en las actas y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se decide.
Finalmente esta juzgadora deja establecido que procedente como ha sido la excepción perentoria de fondo de prescripción de la acción, hecho este que fulmina la pretensión afirmada por la actora e impide el conocimiento de este órgano sobre las pruebas y resto de las defensas alegadas por las partes.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: declara IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo referida a la falta de cualidad de la demandante para intentar la acción, propuesta por la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A, con base a los fundamentos precedentemente expuestos. SEGUNDO: PROCEDENTE la excepción perentoria de fondo planteada por la representación judicial de la parte demandada y se declara PRESCRITA la presente ACCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana Edelmira del Carmen Urdaneta Suárez, en contra de la sociedad mercantil Flash Construcciones, C.A., todos plenamente identificados en las actas, de conformidad con los fundamentos antes expuestos. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de febrero de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Dra. Ingrid Coromoto Vásquez Rincón La Secretaria,

Dra. María Rosa Arrieta Finol.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) quedando registrado en los libros respectivos bajo el N°______.
La Secretaria

Dra. María Rosa Arrieta Finol.

IVR/MRAF/19av
Exp. Nro. 14246.