TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 45.629.
Motivo: Solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar.

Vista la solicitud de medida, presentada por la abogada CARLA COROMOTO MORILLO GONZÁLEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 228.286, actuando como apoderada judicial del ciudadano ÁNGEL MÉLENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.629.384, parte actora en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARREDANTICIO (PROCEDIMIENTO ORAL), sigue en contra de los ciudadanos EDUARDO LINARES, RICARDO RENZO BEDINI GONZÁLEZ, PAOLO BEDINI PERACCHINI y ELOISA GONZÁLEZ DE BEDINI, venezolanos los tres primeros y argentina la última, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V-3.988.444, V-5.716.138, V-2.883.907 y E-777.299, respectivamente, se le da entrada y el curso de ley. Fórmese pieza de medida y numérese.
El Tribunal para resolver observa:
Solicitó la parte actora a este Tribunal, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se sirva decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el No. 1° de Residencias “La Bongli”, ubicada en la avenida No. 8 (antes Santa Rita) y cruce de la calle 63 (antes Dr. Luengo), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, (antes municipio Coquivacoa, distrito Maracaibo del estado Zulia) y construido el conjunto en un área de terreno el cual tiene una superficie aproximada de dos mil ciento setenta y siete con sesenta y cinco decímetros cuadrados (2.177,65 mts2) y con las siguientes medidas y linderos: NORTE: Sesenta metros (60 mts) con propiedad que es o fue de la Asociación Civil iglesia Evangélica Lutera de San Pablo de Maracaibo, SUR: Cincuenta y nueve metros con setenta centímetros (59,70 mts) linda con la calle 63 (antes Dr. Luengo), ESTE: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) con la avenida 8 (antes Santa Rita) y por el OESTE: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) con propiedad que es o fue de Heberto Hernández Neri. El Local Nº 1 objeto de esta pretensión, posee un área de construcción de ochenta y tres metros cuadrados (83 mts2) aproximadamente, con código catastral No. 231314U01001007007002PB0005 y construido a tres niveles que son mezzanina, planta A nivel y sótano, y dos salas sanitarias. Los linderos del Local No. 1 son los siguientes: NORTE: Local No. 2, SUR: Área común y caseta de transformadores, ESTE: Zona de estacionamiento y OESTE: El edificio de apartamentos, correspondiéndole un porcentaje de 20,70 % de condominio y sobre las cargas y cosas comunes, todo de acuerdo a lo especificado en el documento de condominio registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro el día veintisiete (27) de octubre de 19989, bajo el No. 1, Tomo 4°, Protocolo 1°. El referido inmueble se acusa propiedad del ciudadano EDUARDO ENRIQUE LINARES CHACÍN, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de julio de 2012, quedando anotado bajo el No. 2012.1602, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4050 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
En torno al decreto de medidas cautelares el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.” (Énfasis del Tribunal)
En el mismo orden de ideas, el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:
1° El embargo de bienes muebles;
2° El secuestro de bienes determinados;
3° La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.
Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado…” (Énfasis del Tribunal)
Al realizar esta Juzgadora, un análisis de las disposiciones ut supra transcritas, y especialmente del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se hace evidente que el Legislador Patrio exigió el cumplimiento de ciertas condiciones o requisitos para la procedibilidad de las medidas cautelares, pues además de la existencia de un juicio pendiente (pendente litis), exige la demostración de la presunción grave del derecho que se reclama (fumus bonis iuris), definido por el Dr. Rafael Ortíz Ortíz, como “la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por parte del sujeto que solicita la medida…”, e igualmente, la presunción grave de que quede ilusoria la ejecución del fallo (fumus periculum in mora), desarrollado por el mismo autor, como “la probabilidad potencial de peligro de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuida en su ámbito patrimonial o extrapatrimonial, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales, aunado a otras circunstancias provenientes de las partes con la lamentable consecuencia de quedar ineficaz la majestad de la justicia en su aspecto práctico”; por lo que, la demostración en forma concurrente de los mismos, constituye una verdadera carga procesal para el solicitante de la medida cautelar, siempre que dicha solicitud sea realizada por la vía de la causalidad.
Ahora bien, corresponde a esta Juzgadora examinar la solicitud presentada, a fin de determinar si se encuentran llenos los extremos señalados por la legislación para el decreto de medidas cautelares nominadas o típicas, siendo éstos a saber, el fumus boni iuris; y el periculum in mora.
En primer lugar, por tratarse de un procedimiento regulado por una ley especial, es menester citar los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial No. 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que establecen lo siguiente:
“Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere la intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de documento o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”
En el caso sub examin, la parte actora satisface el primer requisito de las medidas preventivas debido al cúmulo de comprobantes de depósito y recibos de pago desde el año 2006 hasta el 2016, de los cuales se puede inferir que presuntamente existe la relación arrendaticia invocada, y, concatenando esto con el documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de julio de 2012, anotado bajo el No. 2012.1602, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4050, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, del cual se evidencia la venta realizada al ciudadano EDUARDO ENRIQUE LINARES CHACÍN, del inmueble objeto de esta causa. En el mismo orden de ideas, esta Juzgadora tomando en consideración los artículos supra citados que establecen la preferencia ofertiva, y siendo que en la presente causa el inmueble se vendió a otra persona distinta al presunto arrendatario, el cual se debe destacar se presume llenaba las exigencias de la ley, en relación al hecho de tener más de dos (2) años como arrendatario y estar solvente con el canon de arrendamiento, considera que se genera la presunción grave del derecho que se reclama.
En relación al segundo requerimiento, el periculum in mora o peligro en el retardo, éste queda cubierto, por una parte, debido al cúmulo de causas pendientes en los Tribunales y lo tardío que puede resultar un proceso judicial, pudiendo así hacerse ilusoria la ejecución de un eventual fallo favorable a la parte actora, y por otra parte, del citado documento de compraventa, pudiendo el actual propietario disponer libremente del bien inmueble objeto de esta pretensión.
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, decreta MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el No. 1° de Residencias “La Bongli”, ubicada en la avenida No. 8 (antes Santa Rita) y cruce de la calle 63 (antes Dr. Luengo), en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, (antes municipio Coquivacoa, distrito Maracaibo del estado Zulia) y construido el conjunto en un área de terreno el cual tiene una superficie aproximada de dos mil ciento setenta y siete con sesenta y cinco decímetros cuadrados (2.177,65 mts2) y con las siguientes medidas y linderos: NORTE: Sesenta metros (60 mts) con propiedad que es o fue de la Asociación Civil iglesia Evangélica Lutera de San Pablo de Maracaibo, SUR: Cincuenta y nueve metros con setenta centímetros (59,70 mts) linda con la calle 63 (antes Dr. Luengo), ESTE: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) con la avenida 8 (antes Santa Rita) y por el OESTE: Treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 mts) con propiedad que es o fue de Heberto Hernández Neri. El Local Nº 1 objeto de esta pretensión, posee un área de construcción de ochenta y tres metros cuadrados (83 mts2) aproximadamente, con código catastral No. 231314U01001007007002PB0005 y construido a tres niveles que son mezzanina, planta A nivel y sótano, y dos salas sanitarias. Los linderos del Local No. 1 son los siguientes: NORTE: Local No. 2, SUR: Área común y caseta de transformadores, ESTE: Zona de estacionamiento y OESTE: El edificio de apartamentos, correspondiéndole un porcentaje de 20,70 % de condominio y sobre las cargas y cosas comunes, todo de acuerdo a lo especificado en el documento de condominio registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro el día veintisiete (27) de octubre de 19989, bajo el No. 1, Tomo 4°, Protocolo 1°. El referido inmueble se acusa propiedad del ciudadano EDUARDO ENRIQUE LINARES CHACÍN, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de julio de 2012, quedando anotado bajo el No. 2012.1602, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.4050 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
Para la ejecución de la medida, se ordena librar oficio al Registrador Respectivo. Líbrese oficio.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los cinco (5) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
La Jueza Temporal, (fdo)

Abg. Militza Hernández Cubillán. La Secretaria Temporal, (fdo)

Abg. Yoirely Mata Granados.

En la misma fecha, previas las formalidades de Ley, y siendo las 02:00 p.m., se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando anotada bajo el No. 034, y se libró Oficio bajo el No. .
MHC/mf La Secretaria Temporal, (fdo)

Abg. Yoirely Mata Granados.