TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE: SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 3389
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida la presente causa en fecha 29 de abril de 2015, y admitida por este Tribunal en fecha 11 de mayo de 2015, la cual versa sobre DESALOJO, demandado por la ciudadana CARMELA SENATORE viuda de SENATORE venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.762.567, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra la ciudadana NORMAN GRACE MACHADO OCHOA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.626.326, del mismo domicilio.
Cumplidos los actos de comunicación procesal para la citación de la demandada, ésta es perfeccionada por el Alguacil en fecha 29 de junio de 2015. En fecha 6 de julio de 2015, se lleva a efecto la audiencia de mediación, en la cual se suspendió la causa a los fines de designarle defensor a la accionada. Recibida la aceptación del defensor público en fecha 14 de agosto de 2015; se perfecciona su citación en fecha 29 de octubre de 2015, celebrándose nueva audiencia de mediación el 5 de noviembre de 2015. En fecha 26 de noviembre de 2015, el defensor de la parte demandada presenta escrito de contestación. En fecha 2 de diciembre de 2015, se fijan los hechos controvertidos y se abre el juicio para el lapso de promoción de pruebas.
Vistos los escritos de pruebas presentados por ambas partes y escrito de oposición presentado por la parte demandante, el Tribunal realiza cómputo y se pronuncia respecto a su admisión en fecha 11 de enero de 2016 y por auto de fecha 27 de enero de 2016 procedió a fijar fecha para la celebración de la audiencia oral. En este orden de ideas, en fecha 03 de febrero de 2016, se llevó a cabo la audiencia oral en la presente causa, con la comparecencia de los apoderados judiciales de la parte actora y el defensor público de la parte demandada, quienes expusieron sus alegatos y conclusiones; finalmente se pronunció oralmente el dispositivo del fallo. Ahora bien, habiéndose dictado el dispositivo en la señalada audiencia; pasa este Juzgador a realizar el extenso de la sentencia con los argumentos de hecho y de derecho que motivaron la presente decisión, y en este sentido, procede a valorar las pruebas promovidas y debidamente admitidas y evacuadas en la presente causa.

I
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

• Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 23 de noviembre de 2009, bajo el No. 46, tomo 172, celebrado entre las partes, cuya existencia no se encuentra discutida en la causa, que sustenta una relación reconocida por ambas partes y que al cursar en copias certificadas en las actas se acoge en todo su valor probatorio.
• Documento de compra venta que demuestra la propiedad de la ciudadana CARMELA SENATORE sobre el inmueble arrendado, inscrito ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 2007, bajo el No. 29, protocolo 1°, tomo 17, el cual se acoge en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Estado de cuenta de la ciudadana SILVANA SENATORE DE SOARES, emanado del Banco de Venezuela. Dicha documental, es un instrumento privado emanado de un tercero en la causa, observándose además que hace referencia a los movimientos financieros de una tercera ajena al proceso, así las cosas al no haber sido ratificado debidamente en actas y contener información de un tercero en el juicio, el Tribunal la desecha por impertinente.
• Acta de nacimiento No. 1.188 correspondiente a la ciudadana SILVANA SENATORE, emanada del Registro Principal de Caracas. Dicha documental, es un instrumento público, la cual al ser expedida por funcionario competente se acoge en todo su valor probatorio.
• Copia certificada de acta de nacimiento No. 580, correspondiente al ciudadano ALVARO MIGUELANGEL RAFAEL SOARES PALACIOS SENATORE, emanada del Registro Principal del Estado Zulia, la cual al ser expedida por funcionario competente se acoge en todo su valor probatorio.
• Constancia de trabajo del ciudadano ALVARO MIGUELANGEL RAFAEL SOARES PALACIOS SENATORE, emanada de la sociedad mercantil Serenos Occidentales, C.A., de fecha 14 de diciembre de 2015, la cual es un documento privado emanado de un tercero el cual no fue ratificado en juicio por lo que se desecha sin otorgársele valor probatorio.
• Prueba testimonial de las ciudadanas SHEILA VANEGAS y JEIMY CASTILLO URRIBARRÍ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.586.268 y 13.371.337, respectivamente, quienes rindieron su declaración en la audiencia oral, y que conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se acogen en todo su valor probatorio.

II
CONCLUSIONES
Se inicia la presente causa por demanda de DESALOJO de inmueble destinado a vivienda, que interpusiera la ciudadana CARMELA SENATORE viuda de SENATORE contra la ciudadana NORMAN GRACE MACHADO OCHOA, alegando la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, el cual en principio tenía una duración de un año y fue prorrogado en tres oportunidades sin aumento del canon de quinientos bolívares (Bs. 500,00), establecidos inicialmente. Que debido al retraso en el pago de los cánones, solicitó la entrega del inmueble, haciendo las diligencias correspondientes ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, procedimiento que se inició y al que no asistió la demandada; así pues, debido a la persistencia en la falta de pago que abarcan los meses de julio a diciembre de 2014 y de enero a abril de 2015, y además alega el estado de necesidad de habitar su único inmueble con su nieto debido a que viven en casa de un familiar, solicitando en consecuencia el desalojo del inmueble.

Por su parte, la demandada admite la relación arrendaticia, la cual señala fue originalmente contratada con la ciudadana SILVANA SENATORE, y se subrogó en la persona de la accionante en el año 2009. Señala que las cantidades de dinero adeudadas se generaron por causas justificadas, en razón del estado de insolvencia que mantuvo debido a los gastos médicos que debió realizar por su hijo quien es su carga familiar, lo cual afectó considerablemente su patrimonio; que dichos gastos médicos se han mantenido a través del tiempo, y que sin embargo no puede afirmarse que se ha configurado la insolvencia inquilinaria pues las circunstancias descritas constituyen un hecho de fuerza mayor o caso fortuito. Asimismo destaca que los meses que la actora reclama fueron cancelados el día 3 de julio de 2015, constituyendo un retraso en el cumplimiento de la obligación pero por causa debidamente justificada. En virtud de ello niega, rechaza y contradice que se haya mantenido un retraso en los cánones de arrendamiento y el estado de necesidad alegado por la actora.
Delimitados así los hechos alegados por las partes, este Tribunal considera oportuno destacar que el objeto de la prueba en la causa se circunscribía a demostrar la falta de pago de los cánones arrendaticios por insolvencia justificada alegado por la parte accionada, y el estado de necesidad de la parte actora. Así las cosas, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

La citada disposición se limita a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones.
En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.
En atención a los alegatos planteados, se observa que la presente demanda se fundamenta en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 91 numerales 1 y 2, que establece:
Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento, sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendo, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.

En ese sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora debió dirigir sus medios probatorios a demostrar sus afirmaciones de hecho, establecidas como la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos y la parte demandada a que la falta de pago fue de forma justificada.
La causales invocada en la presente demanda por desalojo, referida a la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al propietario a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
En relación al estado de necesidad planteado por la accionante, este Tribunal concluye que fue probada la filiación existente entre la accionante y el ciudadano ALVARO SOARES, y asimismo, se demostró con lo referido por las testigos que la demandante vive en una casa que no es propia requiriendo en virtud de su edad y su situación personal ocupar el inmueble del cual es propietaria, y en este orden de ideas, se declara procedente la causal segunda del artículo 91 de la Ley especial.

Así las cosas, en relación a la falta de pago y a la existencia de justificación para la misma que alega la accionada, debe destacar el Tribunal que fue reconocido por las partes en actas y en la audiencia oral la falta de pago en la que incurrió la demandada, lo cual no es un hecho debatido en la causa, sino que por el contrario lo que se discute es si la misma ocurrió por un hecho justificado. Dicha situación se plantea porque el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece las causas para intentar el desalojo, las cuales son taxativas pero no concurrentes, señalándose en la primera de ellas la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada; en concordancia con esto, el reglamento de dicho cuerpo legal, amplía el punto de la causa justificada en el artículo 74, siendo tales eximentes la enfermedad grave del arrendatario, su incapacidad temporal, la insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos y comprobable o cuando se trate de incapacidad económica de adultos mayores o por causa de fuerza mayor o caso fortuito y sea comprobado.
En este orden de ideas, no basta con solo alegar una de la causas justificadas para la falta de pago, sino que centrándonos en el caso que nos ocupa, la enfermedad de un miembro del grupo familiar debió ser probada y aún más la prueba debía centrarse no solo en la enfermedad sino en que la misma genera una afectación económica a la arrendataria, esto en virtud de que la insolvencia debe ser comprobada. Así las cosas, se observa de actas, que ocurrida la falta de pago, no existen elementos de prueba fehacientes que permitan generar certeza en este Juzgador de que la misma se generó por una causa justificada, la cual se extendió por el transcurso de once (11) meses consecutivos. Es decir, no existen pruebas que enmarcadas en las causas justificadas que contiene el reglamento de la ley especial, permitan concluir que la arrendataria se encontraba eximida por alguna de las situaciones allí planteadas. En este orden de ideas, verificada la ausencia de pago en los cánones de arrendamiento sin causa que haya justificado la misma no queda más a este Tribunal que declarar procedente la acción conforme a la causal primera del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, destacando que aun cuando en la actualidad dichos montos se encuentran cancelados, este pago fue sobrevenido, siendo que para el momento de la interposición del juicio se encontraba ocasionada la causal.
III
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuesto, este TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JESÚS ENRIQUE LOSADA, MARACAIBO Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la autoridad que le confiere la Ley resuelve:

PRIMERO: Con Lugar la presente demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana CARMELA SENATORE contra la ciudadana NORMA GRACE MACHADO, plenamente identificadas en actas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente instancia conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jesús Enrique Lossada, Maracaibo y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diez (10) días del mes de febrero de 2016. A los años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

EL JUEZ

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA

LA SECRETARIA,

M. Sc. ARANZA TIRADO PERDOMO
En la misma fecha anterior siendo las tres de la tarde ( 3:00 p.m.) se dictó y publicó la anterior Sentencia en el expediente No. 3389, bajo el No.15.-
La Secretaria,