TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.509.923, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos RICHARD PIÑANGO, GULMAN VILLAVICENCIO y KENIA SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.878.819, 7.602.496 y 5.846.720 en su orden, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.492, 53.695 y 40.700, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 22.462.290, de este domicilio.
DEFENSOR PÚBLICO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCOS ALEJANDRO GARCÍA VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 19.147.174, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 179.258, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE 2908-14
SENTENCIA DEFINITIVA
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del estado Zulia y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 17 de diciembre de 2014, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Alega la representación judicial de la parte actora que el día 11 de noviembre de 2004 su representada celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ, autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo bajo el No. 69, Tomo 152, que versa sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el 5° piso del Edificio Amacuro, signado con el N° 5A del conjunto residencial La Florida, el cual está situado en la calle 79B entre las avenidas 81A y 83, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inmueble propiedad de su poderdante según consta de documento protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 23 de septiembre de 2004, bajo el No. 23 protocolo 1°, tomo 25, con código catastral asignado bajo el N° 231315U01002001001001023P05002 por la dirección de catastro de la Alcaldía de Maracaibo.
Alegó que inicialmente el contrato fue suscrito por un (1) año, acordándose para el 11 de diciembre de 2004 el canon mensual de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, bajo el control monetario anterior pero que con las prórrogas convenidas entre las partes fue aumentándose el monto del canon de arrendamiento y que en el mes de enero del año 2011 fue pactado por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales. Mencionó que los pagos por parte del ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ se hicieron de forma puntual y por mensualidades vencidas los días 15 de cada mes hasta el día 15 de diciembre de 2011. Que a partir de enero de 2012 hasta octubre de 2012, los pagos de los cánones de arrendamiento fueron realizados de forma irregular, fraccionados y fuera de la fecha convenida; que a la fecha de la interposición de la demanda el accionado adeuda lo referente a los meses de noviembre y diciembre de 2012; la totalidad de los meses de los años 2013 y 2014, que suman veintiséis 26 meses, totalizando una deuda a favor de su representada de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,oo), violentando lo convenido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. De igual manera, alegó la representación judicial de la demandante que el ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ adeuda por concepto del pago del condominio los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2014, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500,oo) mensuales y lo referente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del mismo año, a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,oo) mensuales, lo que suma la cantidad de cinco mil cien bolívares (Bs. 5.100,oo), montos que suman un total de cuarenta y cuatro mil cien bolívares (Bs. 44.100,oo), que el demandado se ha negado a cumplir con dicho pago.
Que su representada en fecha 28 de septiembre de 2011 le comunicó al ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ la necesidad imperiosa que tiene de ocupar el inmueble para su uso personal, participación que continuó practicando durante más de dos (2) años, siendo que dicha solicitud de entrega del apartamento ha resultado infructuosa.
Argumentó la representación judicial de la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES que de conformidad con el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en fecha 29 de abril de 2013 solicitó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Región-Zulia, el desalojo y el cobro de las mensualidades de arrendamiento atrasadas e insolutas hasta ese momento, así como la necesidad justificada personal de ocupar el inmueble de conformidad con el artículo 91 en los numerales 1 y 2 eiusdem, cuyo procedimiento finalizó en fecha 19 de mayo del año 2014, donde ese órgano administrativo decidió que se habilita la vía judicial a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales competentes.
Conforme a los alegatos de hecho y de derecho antes expuestos, demandó al ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ para que convenga o se ordene el desalojo del inmueble identificado en las actas procesales, así como al pago de la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,oo), más la cantidad de cinco mil cien bolívares (Bs. 5.100,oo) por los conceptos antes señalados, más las cantidades que sigan sumándose hasta la definitiva.
Admitida como fue la demanda en fecha 18 de diciembre de 2014 por el procedimiento oral establecido en el artículo 101 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada para el acto de la audiencia de mediación.
En fecha 6 de abril de 2015, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada, por lo que previa petición de la parte actora el día 10 de abril de 2015 fue ordenada la citación cartelaria.
El día 4 de junio de 2015 la secretaria accidental del Tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 2 de julio de 2015 se ordenó oficiar a la Coordinación Regional de la Defensa Pública del estado Zulia, previo requerimiento de la parte demandada para la designación de un Defensor Público con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la defensa del derecho a la vivienda y el día 14 de agosto de 2015 el profesional del derecho, ciudadano MARCOS ALEJANDRO GARCÍA VÁSQUEZ, antes identificado, en su carácter de Defensor Público Provisorio Segundo con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, adscrito a la Unidad Regional de la Defensa Pública del estado Zulia, presentó escrito mediante el cual aceptó la asistencia jurídica del ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ.
En fecha 16 de octubre de 2015, se llevó a efecto la audiencia de mediación, quedando el demandado a derecho para dar contestación a la acción incoada en su contra.
En fecha 30 de octubre de 2015, la parte demandada estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos y el derecho expresados en el libelo de la demanda.
En fecha 4 de noviembre de 2015, el Tribunal realizó la fijación de los puntos controvertidos en la presente causa de acuerdo a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la representación judicial de la parte actora señaló que demandó el desalojo del inmueble de su propiedad de conformidad con lo preceptuado referida ley, relativo a la insolvencia que le imputa a la parte demandada y la imperiosa necesidad que posee de ocupar el inmueble. Por su parte el defensor público asignado a la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho plasmados en el escrito libelar, asimismo manifestó que el prenombrado accionado se encontraba fuera del país y tenía la disposición de llegar a un acuerdo. En esa misma fecha el Tribunal apertura un lapso probatorio de ocho (8) días de despacho para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
La parte actora presentó escrito de promoción de pruebas el día 11 de noviembre de 2015 y la parte demandada el día 16 de noviembre de 2015 consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 01 de diciembre de 2015 el Tribunal admitió las documentales consignadas con el escrito libelar y las testimoniales de los ciudadanos ALISANDRA CHIQUINQUIRÁ HERNÁNDEZ ANTÚNEZ, JESÚS SALVADOR GOTERA CANO, MARIELA DEL CARMEN FLORES DE SALINAS y VITELO BÁEZ venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.990.220, 1.671.460, 5.037.359 y 15.286.256, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. De igual forma fue admitida la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora y con respecto al mérito favorable invocado por la parte accionada el Tribunal señaló que en sí no constituye un medio probatorio por cuanto debe ser aplicado de oficio por el Juez.
En fecha 4 de febrero de 2016 fue fijada la audiencia de juicio y cumplidas como fueron las formalidades de Ley, en fecha 16 de febrero de 2016 se llevó a efecto la celebración de la audiencia oral. El Tribunal declaró con lugar la acción, ordenó la entrega del inmueble; condenó el pago de las cantidades reclamadas y las costas. Estando dentro de la oportunidad legal para reproducir por escrito el fallo completo lo hace de la siguiente manera:
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel en virtud del cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formuladas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Cabe destacar que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil pautan lo que a continuación se transcribe:
Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”
Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.
En este mismo orden establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que:
Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.” Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” Artículo 95. “El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.”
En lo relativo al procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, pauta el artículo 96:
“Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”
Cabe destacar que el artículo 98 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece que las demandas por desalojo derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la citada Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil, quedando evidente que la naturaleza del procedimiento arrendaticio es oral y sus principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo, según el artículo 99 eiusdem. Que el actor deberá cumplir con los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil para el juicio oral y acompañar al libelo todas las pruebas documentales que disponga, así como indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso, pudiendo promover pruebas hasta el lapso probatorio según el artículo 100. Que deberá llevarse a efecto una audiencia de mediación, presidida por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas, la cual tiene por finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que éstas pongan fin a la controversia a través de los medios de autocomposición procesal. En este mismo orden, establece el artículo 107 de la citada ley que concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos de la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención, y tendrá la misma carga probatoria que el actor en esa oportunidad.
Del mismo modo, establecen los artículos 112 al 121, que concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos y abrirá un lapso de ocho días de despacho para la promoción de pruebas, tres días de despacho para la oposición y tres días de despacho para la admisión de pruebas. Que la audiencia definitiva será presidida por el juez o jueza, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebración y que oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas en la forma que determine el juez o jueza, comenzando con las del demandante. En la audiencia de juicio no se permitirá a las partes la presentación ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral. En ese acto, las partes presentarán los testigos que hubieren promovido con el libelo o la contestación de la demanda, o hasta el lapso de promoción de pruebas y estos deberán comparecer sin necesidad de notificación, a menos que el promovente la solicite expresamente. Los testigos y los peritos podrán ser interrogados por las partes y por el juez o jueza, y concluida la audiencia, el juez o jueza se retirará por un tiempo que no excederá de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecerán en la sala de audiencia y el Juez pronunciará la sentencia oralmente, expresando el dispositivo del fallo con una síntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la cual reducirá de inmediato en un acta, expresando su dispositiva. Dentro del lapso de tres días de despacho siguientes al pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deberá en su publicación reproducir por escrito el fallo completo, el cual se agregará al expediente.
Queda entendido que, cumplidas todas las previsiones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el Tribunal deberá velar que le sea garantizado un refugio temporal o la solución habitacional al afectado del desalojo al momento de la ejecución.
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-
PRUEBAS

La parte actora junto con el escrito libelar consignó original de título de propiedad del inmueble objeto del litigio, inserto a los folios 08 y 09 del expediente, protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 23 de septiembre del año 2004, bajo el N° 23, protocolo 1°, tomo 25, del cual se verifica que la parte actora es propietaria del bien de marras antes descrito. A esta prueba se adminicula la certificación de ficha catastral emitida por la dirección de catastro de la alcaldía de Maracaibo que cursa al folio 10 del expediente, instrumentos que no fueron atacados por la parte accionada en el acto de contestación a la demanda, por lo que este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y tiene como cierto que la única propietaria del inmueble objeto del litigio es la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES y que cumplió con el requisito administrativo de obtener el código catastral asignado al inmueble objeto del litigio.
De igual forma corre inserto desde el folio 11 al 13 del expediente, ambos inclusive, original del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES y JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ, antes identificados, que versa sobre el referido inmueble, celebrado por un (1) año, contado a partir del día 11 de noviembre de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del municipio Maracaibo del estado Zulia en esa misma fecha, anotado bajo el No. 69, Tomo 152 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial, el cual no fue desconocido ni tachado por la parte demandada. Por tanto, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que ambas partes mediante el vínculo contractual que las unía contrajeron derechos y obligaciones desde el momento en que se inició la relación arrendaticia y que en el transcurso del tiempo se indeterminó el contrato y así se declara.
Corre inserto desde el folio 14 al folio 21 del expediente, copias certificadas emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Coordinación Estadal del Zulia, contentivas del expediente Nº MC-00831/09-13. Dicha instrumental hace constar que la accionante dio inicio al procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y que el Organismo Administrativo declaró habilitada la vía judicial a los fines de dirimir la controversia por ante los Tribunales de la República. Esta prueba no fue tachada ni impugnada por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, concatenado con el artículo1384 eiusdem por cuanto fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes y tiene como cierto que la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y así se decide.
Cursa al folio 22 del expediente, estado de cuenta emitido por el condominio del Edificio Amacuro en fecha 26 de octubre de 2014, correspondiente a los meses de abril a octubre del año 2014, por la totalidad de tres mil setecientos bolívares (Bs. 3.700,oo); esta prueba es emanada de un tercero por lo que al no ser ratificada a través de la prueba de informes conforme a lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil queda desechada y así se declara.
Consta al folio 23 del expediente, copia de comunicación de fecha 28 de septiembre de 2011 emanada de la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES, dirigida al ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ, mediante la cual notificó al demandado de marras su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia que los une y la necesidad de ocupar el inmueble para su uso personal. Esta comunicación no fue cuestionada por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil y se tiene como cierto que hubo la manifestación de la parte actora de resolver el vínculo contractual. A esta prueba se adminicula las declaraciones rendidas en la audiencia oral por los ciudadanos JESÚS GOTERA y MARÍANELA FLORES, identificados en actas, mediante la cual manifestaron que en la actualidad la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES se encontraba viviendo arrimada desde el año 2015. Cabe destacar que la parte demandada ejerció su derecho a repreguntar y si bien es cierto los testigos manifestaron que no conocían al ciudadano JUAN CARLOS NOCHES, las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con la documental antes señalada, por lo que éste Tribunal le otorga valor probatorio a las testimoniales de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y tiene como cierto que la arrendadora logró demostrar por estos medios de prueba la necesidad justificada de ocupar el inmueble de su propiedad y así se decide.

-V-

Ahora bien, valoradas las pruebas aportadas por la parte actora a la presente causa, cabe destacar que con respecto a la pretensión de la demandante es menester indicar que el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté indeterminado el tiempo de duración del contrato y que el actor se haya plegado a lo preceptuado en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, concatenado con lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas; en conclusión, los presupuestos procesales para interponer el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento son: i) la indeterminación del tiempo en la relación contractual y ii) que el actor haya agotado la vía administrativa.
De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se indeterminó en el transcurso del tiempo, dado que la parte actora trajo a las actas procesales prueba donde se aprecia que notificó al demandado de marras su voluntad de finalizar el vínculo contractual que los unía. De igual forma, se desprende de la resolución No. 00518 de fecha 19 de mayo de 2014, inserta en copia certificada desde el folio 14 hasta el 21 del expediente, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Zulia, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República competentes, por lo que consecuentemente quedó agotada la vía administrativa; por lo que luego de tal análisis, puede este Órgano Jurisdiccional concluir que los requisitos de procedencia para la acción de desalojo se encuentran cubiertos en el presente caso.
Cabe destacar que la Constitución no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Carta Magna, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, libertad, democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia) y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre las partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacer justicia por sí mismos y para ello, crea el proceso y los Órganos Jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado y se regresaría a la larga a la vindicta privada.
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quién aquí suscribe que, en relación a las causales invocadas, pudo demostrar la parte actora en el transcurso del proceso que el demandado en autos no demostró el pago de los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo a través de los medios procedimentales permitidos en el ordenamiento jurídico, por lo que quedó probado en actas la falta de pago por parte del ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ de mas de cuatro (04) cánones sin causa justificada, siendo que la causal invocada por la parte actora referente al numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda por insolvencia del arrendatario es procedente en derecho y consiguientemente, es procedente el cobro de las cantidades de dinero indicadas en el escrito libelar por concepto de cánones de arrendamiento.
En relación a la necesidad justificada personal de ocupar el inmueble de conformidad con el artículo 91 numeral 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme a las pruebas traídas a los autos, considera este Tribunal procedente dicha petición y así se decide.
En cuanto a lo exigido por la demandante referido al pago de condominio de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, por un total de cinco mil cien bolívares (Bs. 5.100,oo), es improcedente en derecho debido a que no fue probado dicho incumplimiento a través del medio probatorio conducente establecido en el Código de Procedimiento Civil en el artículo 433.
Por lo antes mencionado, este Órgano Jurisdiccional forzosamente concluye que la acción intentada debe declararse con lugar.
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la acción que por DESALOJO fue intentada por la ciudadana FLOR DE MARÍA CORDONES, en contra del ciudadano JUAN CARLOS NOCHES ÁLVAREZ, ambas partes identificadas en las actas procesales.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en el 5° piso del Edificio Amacuro, signado con el N° 5-A del conjunto residencial La Florida, el cual está situado en la calle 79B entre las avenidas 81A-83, nomenclatura municipal No. 83-128, en jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el escrito libelar.
TERCERO: Se condena al demandado a pagar a la parte actora la cantidad de treinta y nueve mil bolívares (Bs. 39.000,oo) que equivale a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de noviembre y diciembre de 2012; los años 2013 y 2014 que suman veintiséis (26) meses atrasados a la fecha de la interposición de la demanda. De igual forma se condena al demandado al pago de la suma de diecinueve mil quinientos bolívares (Bs. 19.500,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento causados en el año 2015 y en el mes de enero de 2016, según lo reclamado en el escrito libelar.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Publíquese y regístrese.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Audiencia No. 1, designada al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR

XIOMARA REYES
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

CARMEN MATOS

Siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró el presente fallo.