TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
204° y 156°
EXP. 3361-10
Cursa ante este Tribunal formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguida por el ciudadano CARLOS RICARDO KCOMT, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.734.195, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado en los actos de Juicio por su apoderada judicial MARÍA URRIBARI VERA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.306, representación que consta de Poder Apud Acta otorgado en las actas procesales ante el Secretario de este Tribunal, en contra de la ciudadana MARISELA LORUSSO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.661.479, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estimando la Demanda en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.9.000,oo).
Una vez efectuada la distribución de la Demanda, le correspondió conocer de la causa a este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitiéndola por auto de fecha 3 de mayo de 2010, sustanciándola a través del Procedimiento Breve, previsto en el Libro IV, Titulo XII, artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento del inicio de este proceso, ordenándose la citación de la parte accionada, ciudadana MARISELA LORUSSO, antes identificada, a fin de que comparezca ante este Tribunal en el segundo (2) día hábil siguiente a la práctica de la citación correspondiente, y esgrima los medios de defensa que considere pertinentes en relación a la pretensión incoada en su contra.
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE
Expone la parte accionante en su escrito de Demanda que, mediante documento autenticado de fecha quince (15) de Agosto de 2005, anotado ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 77, Tomo 102, de los libros de autenticaciones correspondientes, celebró contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARISELA LORUSSO sobre un apartamento distinguido con las siglas Pent-House, piso 7 del Edificio Sabaney, ubicado en la calle 64, sector La Estrella, diagonal al Colegio Apamates, en este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, estableciendo que la duración de este sería de un (1) año contado a partir del quince (15) de agosto de 2005, fecha en que, como ya se dijo, fue otorgado ante Notaría el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, el cual se prorrogaría automáticamente por períodos iguales con previa manifestación de cualquiera de las partes, y cuyo canon de arrendamiento quedó establecido inicialmente en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 600.000,00), hoy SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6oo,oo).
Continúa alegando la parte demandante, ciudadano CARLOS RICARDO KCOMT, que el arrendatario dejó de pagar su obligación principal correspondiente a las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2010, advirtiendo, igualmente, sobre el pago de los cánones de arrendamiento por vencer correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, hasta el 15 de agosto del mismo año, fecha esta última en que finalizaba el contrato en comento, a razón de MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.000,oo) cada mensualidad, lo que totaliza la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,oo), monto adeudado por la arrendataria, ciudadana MARISELA LORUSSO.
Asimismo, la parte demandante consignó, junto con su Libelo de demanda, un recibo de pago de fecha 18 de enero de 2010, el cual corre al folio nueve (9) del expediente, donde se evidencia que la arrendataria canceló a su favor la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs 2.000,oo), correspondientes a los meses de octubre y diciembre del 2009, esto con la finalidad de demostrar el pago de dichos cánones por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs 1.000,oo) cada uno, como se mencionó anteriormente.
Ahora bien, en fecha tres (03) de mayo de 2010, el ciudadano CARLOS RICARDO KCOMT, confirió Poder Apud Acta a las abogadas en ejercicio y de este domicilio LESBIA MESA CARRIZO y MARÍA URRIBARI VERA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 16.432 y 25.306, respectivamente.
Admitida como fue la demanda en fecha tres (03) de mayo de 2010, se iniciaron los trámites relativos a la citación personal de la demandada, por lo que se evidencia de actas que en fecha 17 de mayo de 2010, el Alguacil Titular de este Despacho recibió de manos de la abogada MARÍA URRIBARI VERA, los emolumentos necesarios para practicar la Citación de la demandada de autos.
Posteriormente, en fecha 06 de agosto del mismo año, el Alguacil consignó el Recibo de Citación junto con la compulsa, manifestando que no pudo localizar a la demandada de autos, por lo cual el 11 de agosto del mismo año, a pedimento de parte, se acordó la Citación Cartelaria de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, hay constancia en actas de la publicación, consignación y fijación del cartel por parte del Secretario Titular de este Despacho en la dirección de la parte demandada, y de otro lado, la demandada de autos MARISELA LORUSSO, asistida por el abogado ALFONSO BALLESTAS LOAIZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 61.066 y de este domicilio, se dio por citada en el presente proceso en fecha 12 de noviembre de 2010 y, posteriormente, dentro del lapso de emplazamiento rindió Contestación a la Demanda, a través de la cual hizo valer la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la Demanda, por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ejusdem, y, del mismo modo, con arreglo a la Ley Procesal, rindió su contestación al fondo, para reconocer como cierta la existencia del contrato arrendaticio y oponerse al derecho deducido en la Demanda, motivo por el cual solicita se declare sin lugar la solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento contenida en la Demanda, y, aperturado el juicio a pruebas, las partes presentaron sus correspondientes escritos para hacer valer los medios invocados oportunamente. Siendo así, en el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal practicó la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada y rindieron declaraciones los testigos presentados.
REGLAS PARA LA ACTUACIÓN DEL JUEZ Y DE LAS PARTES
Así las cosas, debe precisar el Juzgador que al haberse tramitado el presente juicio con arreglo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de la admisión y trámite de la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento contenida en la Demanda, conforme a las reglas procesales previstas en el artículo 35 de la Ley Especial, hoy derogada por la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las Cuestiones Previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo que deberán ser resueltas en la sentencia definitiva, así como la Reconvención. Lo anterior significa que las Cuestiones Previas destinadas a denunciar errores de índole procesal u obstáculos de índole sustancial, deben oponerse dentro del lapso previsto para la Contestación de la Demanda, conjuntamente con todas las defensas perentorias y de fondo que creyere conveniente alegar el accionado, todo lo cual debe estar incluido en el mismo escrito de Contestación, en los términos establecidos ex lege.
Sin embargo, se debe precisar en esta oportunidad que la Ley Especial mencionada no contempla las reglas que deben ser observadas en cuanto a la oportunidad en que deben ser resueltas las Cuestiones Previas, previstas en los ordinales 2 al 6 del artículo 346 de la Ley Adjetiva, lo que significa que existe una laguna jurídica en el citado Decreto Ley, que ha sido llenada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 3664, del 22 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en la cual se vino a determinar las reglas que deben seguirse bajo el supuesto analizado y la fórmula que debe cumplir el Juez para resolver las Cuestiones Previas junto con las Defensas relativas al fondo de la Controversia, así el fallo en referencia considera que:
“las mismas deben ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda y deben decidirse en la sentencia definitiva, lo que ha producido que muchas ocasiones se haya dado origen en el foro a interpretaciones y aplicaciones diversas por parte de los Juzgados a los que corresponde decidir las causas, creando una situación de inseguridad jurídica a los justiciables”.
En similar sentido, la Sala Constitucional en fallo número 1190, del 9 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, en un caso similar al hoy analizado, se hizo valer la Cuestión Previa consagrada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código Adjetivo Civil (análogo al de autos), y regló de manera especial el modo para sustanciar la citada Cuestión Previa, disponiendo que:
“La sala considera, en aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes que, de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no podría el juzgador decidir el fondo de la controversia en ese mismo momento, porque, como en el caso de marras, si la cuestión previa opuesta es la relativa al defecto de forma, debe permitírsele al actor subsanarla, acorde a lo dispuesto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
Esto en modo alguno puede considerarse como una dilación en el procedimiento Inquilinario que, en esencia, debe estar caracterizado por la brevedad, manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídica, o como una conversión del procedimiento previsto en el referido decreto ley…”.
Ahora bien, en el caso de autos, el demandado para sustentar la Cuestión Previa del Defecto de Forma hecha valer en la Contestación, narró que el demandante no anexó a su Libelo de Demanda ni indicó en este los instrumentos en la cual se fundamenta la pretensión, esto es aquellos de los que se deriva inmediatamente el derecho deducido, los cuales deben producirse con el Libelo, como lo exige el numeral sexto del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, solicitó que se deseche la pretensión contenida en la demanda, pues, a su juicio, debieron presentarse los recibos de pago de canon de arrendamiento insolutos, ya que entiende que estos tienen la característica de ser los instrumentos fundamentales para solicitar el reconocimiento del derecho deducido.
Sobre la Cuestión que se debe analizar, relativa a la exigencia contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, su fundamento se encuentra en los defectos o vicios que pueda adolecer el Libelo de Demanda, relativos a su regularidad formal como documento, por no haber cumplido el actor con las exigencias a las que se contrae el artículo 340 del presente Código. Concretamente, el defecto de forma se trata de un problema de redacción al momento de plantear en la Demanda la relación de los hechos y los fundamentos de derecho con las pertinentes conclusiones, lo que implica que el actor tiene la obligación de traer los hechos relacionados a las circunstancias fácticas que le unen con el demandado, a través de una narración circunstanciada de los hechos que dieron lugar al ejercicio de la acción, que se concreta con la afirmación de que entre las partes existe una determinada relación jurídica o estado jurídico que se dice violado, lo que viene a constituir una carga de gran importancia que la ley impone al actor, tomando en cuenta que el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas que se refieren a los hechos supuestos en abstracto y es por ello que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene a su vez la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma.
Esta exigencia de la ley permite, en primer lugar, que el Juez cumpla con su obligación de dictar una decisión congruente con la pretensión hecha valer por el actor en la Demanda, e igualmente, hace posible que el demandado conozca con exactitud lo que se le pide, gracias a las explicaciones que debe ofrecer el demandante en su Libelo, por lo que en los casos en que exista insuficiencia o defectos en la narración de los hechos, el demandado cuenta con la posibilidad legal de alegar la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 de la Ley Adjetiva, referida al defecto de forma de la Demanda por no haberse llenado en el Libelo los requisitos que indica el artículo 340 de la misma Ley.
Bajo la invocación de la señalada Cuestión Previa, el Juez debe aplicar la prudencia para no causar lesiones al demandante, partiendo de la diversidad de formas empleada por los abogados al momento de redactar sus exposiciones en cuanto a los alegatos y defensas invocadas, en orden a lo cual se debe esforzar el Operador de Justicia para darle la debida comprensión sobre lo planteado por el accionante en el proceso, para garantizar la debida congruencia de la sentencia con la pretensión hecha valer en la Demanda, pues ello condiciona el cumplimiento del deber que tiene el Juez de fallar sobre las pretensiones de las partes, todo lo cual implica que gracias a las exigencias del artículo 340 se logre determinar con exactitud la pretensión objeto del proceso.
Ahora bien, observa el Operador de Justicia en el caso de autos que la objeción hecha por el demandado en la Contestación a la Demanda, al plantear la Cuestión Previa, no está referida a un problema relativo a la correcta redacción del Libelo, sino que puntualiza una supuesta omisión en que incurrió el demandante al no haber acompañado, conforme a la exigencia de la ley, los documentos fundamentales a la Demanda, esto es, los recibos de las pensiones de arrendamiento que a juicio del demandado debieron presentarse junto al Libelo. Siendo así, en criterio del Juez, el demandado incurrió en el error de calificar la supuesta falta de presentación de un instrumento fundante de la pretensión como un defecto de los requisitos de forma que debe llenar el Libelo de demanda.
Lo anterior significa que la exigencia a la que alude el demandado tiene una connotación diferente a la señalada y encuentra su justificación en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que determina los requisitos de forma que debe cumplir el actor en su Demanda, como lo sería, en el caso de autos, la presentación de los instrumentos en que el actor fundamenta su pretensión, esto es, aquellos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, que por exigencia de la Ley deben presentarse junto al Libelo de Demanda. Sin embargo, observa el Operador de Justicia que en el caso de autos, el demandado hizo un planteamiento errado de la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° mencionado, atendiendo en un principio a la imposibilidad que impone la ley al demandante de subsanar el no acompañamiento de su demanda con los instrumentos del que derive inmediatamente el derecho deducido, como lo consagra el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse esta situación de un hecho cuyo estudio debe ser llevado a cabo con más profundidad por el Juez cuando corresponda decidir sobre el mérito de la controversia.
Como consecuencia de lo analizado, es forzoso concluir que la Cuestión Previa de Defecto de Forma del Libelo de demanda, se desestima por los motivos que han quedado precedentemente expuestos, y así se hará constar de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Desechada la Cuestión Previa de Defecto de Forma, comporta para el Juez la obligación de entrar a resolver el mérito de la controversia y, para tales efectos, se hace necesario establecer un orden en el modo de proferir el fallo de mérito, tomando en cuenta que la accionada, a través de su representación procesal, considera en su escrito de Contestación que el actor no produjo junto al Libelo el documento fundamental, que como se dijo, lo alegó en forma incorrecta a través de la invocación de una Cuestión Previa precedentemente decidida. De modo que, en criterio del Juez, debemos atender ese planteamiento, ya que no es la calificación y la fórmula utilizada lo que califica y define una Defensa, sino su contenido, y siendo que, en el caso de autos, como se ha dicho, se incurrió en un error en la fórmula utilizada para denunciar la falta de presentación del documento fundamental de la Demanda, pasa el Juez a pronunciarse sobre la señalada denuncia, para luego entrar a decidir sobre la solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
La Ley procesal en su artículo 434 indica que si el actor no acompaña a la Demanda el instrumento fundamental, no se le admitirá después, salvo la excepción contemplada normativamente, que permisa tal posibilidad cuando haya indicado en el Libelo la oficina o lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.
A este respecto, el autor Pedro Pineda León, en su obra Lecciones Elementales de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Cuarta Edición, página 63, expresa que el documento fundamental de la acción:
“…se entiende aquel del cual emana el derecho que se invoca y surge la acción instaurada y define precisamente los derechos de las partes. Por ejemplo, en un juicio de reivindicación, el título traslativo o declarativo de propiedad es el documento fundamental de la acción (…). En un contrato de cualquier naturaleza serían las cláusulas de este contrato”.
En este sentido, el Juez tiene la libre apreciación de calificarlo como instrumento fundamental o no, a lo cual agrega el autor, en la obra ya mencionada, que:
“se acompañe el documento fundamental de la acción con el libelo de la demanda porque de lo contrario se favorecería una emboscada con manifiesta violación de la lealtad que debe presidir el proceso”.
El presente juicio tiene como propósito la declaratoria de Resolución de Contrato por falta de pago de pensiones de arrendamiento, y para esos efectos el demandante produjo junto al Libelo documento arrendaticio suscrito por ambas partes en fecha 15 de agosto de 2005, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 77, Tomo 102 de los libros de Autenticaciones, lo que significa que prima facie el documento constituye una forma de existencia física o material del contrato, a pesar de que no siempre se requiere esa forma para que el contrato exista como tal, como lo sería por ejemplo el contrato arrendaticio verbal.
Ahora bien, se observa de las posturas asumidas por los litigantes durante el debate procesal, que, en cuanto al fondo de la controversia, las partes mantienen posiciones antagónicas en lo relativo al estado de solvencia de la demandada de autos, ciudadana MARISELLA LORUSSO, quien celebró contrato de arrendamiento con el demandante, conforme al documento autentico ya mencionado, y, en torno a la insolvencia invocada, infiere el accionante que ello representa un incumplimiento de las obligaciones inherentes a la convención suscrita por las partes que integran la presente relación procesal. Sin embargo, la demandada, en su Defensa y de manera genérica, niega que adeude los cánones que demanda el actor en su Libelo, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) cada una, sumando la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo), y, por otra parte, adujo en su Contestación, al momento de invocar la Cuestión Previa antes analizada, que el actor no trajo como documento fundamental, los recibos de los cánones insolutos, ya que entiende que constituyen dentro de esta relación jurídico procesal los instrumentos fundamentales de la pretensión.
Ahora bien, el Juez, antes de pronunciarse sobre la solicitud de Resolución de Contrato contenida en la Demanda fundada en la falta de pago, debe determinar si el alegato esgrimido en cuanto a la no presentación de los recibos de arrendamiento, constituye una denuncia que pueda conducir a la desestimación de la pretensión hecha valer en el presente juicio, tomando en cuenta que la Ley Adjetiva en su artículo 434 dispone como sanción para el demandante, la prohibición de admitirle la prueba fundamental si no la acompaña junto a la Demanda, salvo la excepción contemplada en la misma norma, y tal exigencia tiene como propósito permitirle al demandado la consulta sobre el medio, para preparar su mejor Defensa frente a la Demanda.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 604, del 10 de diciembre de 2010, con Ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, determinó en un caso similar al ahora examinado que, en el ámbito arrendaticio, si el demandante identifica o señala los cánones de arrendamiento que acusa como insolutos, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, en virtud de que en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no debe utilizarlos como medios probatorios. A este respecto, la Sala fijó la siguiente doctrina:
“…Calificar estos recibos de pagos emanados de la demandante, como instrumentos fundamentales, es un asunto que excede al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues requiere de un examen de estos documentos para así determinar si de ellos deriva directamente o no la pretensión procesal. No es un asunto de interpretación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el cual es una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba, pues indica el momento en que debe ser incorporado el instrumento fundamental y no cómo definirlo o entenderlo.
Pero en definitiva, yerra el formalizante al considerar que los documentos o recibos insolutos de cánones de alquiler son instrumentos fundamentales, pues en la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, el instrumento fundamental es el contrato. Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria” (subrayado del Tribunal).
Así las cosas, en apoyo a la doctrina sostenida por el Alto Tribunal en Sala Civil, en la sentencia parcialmente transcrita y por compartirla plenamente, este Juzgador determina que el alegato de la accionada debe desestimarse, como en efecto SE DESESTIMA, por no constituir los recibos arrendaticios, como lo expresa la Corte, documentos fundamentales que deban acompañarse al Libelo de Demanda. Al contrario, se observa de los autos que la parte demandante produjo original del contrato arrendaticio celebrado por las partes sobre el inmueble litigioso, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el día 15 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 77, Tomo 102, que debe valorarse por el Juez para pronunciarse sobre la petición principal, tomando en cuenta que no fue atacado en forma alguna por el accionado en la oportunidad correspondiente, a través de los medios que ofrece la Ley Adjetiva. De modo que el alegato formulado por el demandado resulta inaceptable por cuanto ha sido criterio pacífico y reiterado de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia que los recibos arrendaticios a los que alude el demandado en su Defensa no pueden considerarse como el documento fundamental en una Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pues ha dicho la Casación que el documento fundamental en este supuesto es el contrato arrendaticio y que, por el contrario, si el accionado pretende excepcionarse en lo que respecta a la insolvencia que se le atribuye, es él quien debe presentar los recibos arrendaticios, para destruir la pretensión hecha valer en su contra y fundada en su insolvencia. ASÍ SE DECIDE.
DE LA SOLICITUD DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Resueltos los incidentes anteriores, corresponde al Juez entrar a decidir el mérito de la controversia, es decir, si en efecto el accionado incumplió con el pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble que ocupa como arrendatario, generadas después de la firma del documento tantas veces señalado y que, conforme a lo narrado por el actor en el Libelo, adeuda los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2010, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) cada uno, lo que arroja un total de CUATRO MIL BOLÍVARES (BS. 4.000,oo) y, conforme a lo expuesto, solicita la Resolución del Contrato, con la consecuente entrega del inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.177 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también el pago de los cánones vencidos y por vencerse, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto del 2010, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, como cláusula penal contemplada en la estipulación tercera del contrato, y las costas procesales.
De un detenido análisis de las actas que integran el expediente, se observa que el demandado formuló una Contestación de rechazo con alegación de defensas, tomando en cuenta que no solo se limitó a negar los hechos y el derecho alegados por el actor, sino que adujo hechos nuevos contrarios a los narrados en el Libelo de la Demanda, al introducir a la Litis un hecho distinto con el fin de destruir la pretensión del demandante, en el sentido de haberse modificado y ampliado, de común acuerdo, la relación jurídica material que se afirma en la pretensión como objeto del proceso.
En primer término, negó de manera expresa la insolvencia que se le atribuye en el escrito de Demanda, y, en segundo lugar, planteó una nueva ordenación de las relaciones jurídicas entre las partes, gracias a la autonomía de sus voluntades. A este respecto, expuso como un hecho nuevo dentro del proceso que el inmueble presentaba desperfectos en el sistema eléctrico, tuberías blancas, techos y filtraciones y que por convenio celebrado entre las partes en fecha 18 de enero de 2010, se acordó que el valor de esas reparaciones serían compensadas del canon de arrendamiento, por lo cual entiende que se encuentra solvente en el pago arrendaticio, motivo por el cual pide se desestime la pretensión.
Este modo de actuación de la demandada, produjo como efecto, dentro del proceso, la carga de probar la supuesta modificación a las obligaciones contractuales asumidas por la arrendataria en el contrato de arrendamiento fundante de la pretensión, para lo cual hizo valer, entre otros medios de prueba, una Inspección Judicial al inmueble litigioso, la cual fue practicada por este Tribunal de causa en fecha 30 de noviembre de 2010. Del mismo modo, produjo como medio de prueba la factura número 000012, de fecha 4 de abril de 2010, en la que se reflejan los gastos incurridos en las reparaciones que adujo se realizaron en el inmueble arrendado, con el expreso consentimiento de los contratantes e, igualmente, promovió y evacuó las testificales de los testigos que inmediatamente serán mencionados. Por último, presentó fotografías para destacar los trabajos realizados en el inmueble arrendado, que corren del Folio 47 al 51.
Durante el lapso de evacuación de pruebas, este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble dado en arrendamiento y, con la presencia de las partes, dejó constancia de que en el área de la sala comedor del inmueble, se observaron en el borde del techo rastros de reparaciones en obra gris, asimismo, se pudo verificar que en el área de la cocina, faltan cerámicas en el piso, con reparaciones en la pared, tanto de la cocina como del bajante del lavadero, al igual que, en el pasillo interno y en el estar interior del inmueble. De igual forma, el Tribunal dejó constancia, en el acta levantada al efecto, que en la habitación principal se observaron frisos deteriorados y en el baño, en el pedestal del lavamanos, existen restos de material de construcción. En el mismo sentido, en la habitación secundaria, aparecieron frisos reparados y cerámicas rotas en el baño referido y de diferentes diseños. Al mismo tiempo, el Juez dejó constancia, en el acta correspondiente, que no podía determinar la causa de las reparaciones, por ser materia que no puede acreditarse a través de una Inspección Judicial.
Asimismo, en fecha 26 de noviembre de 2010, comparecieron, bajo el control de las partes, a rendir sus declaraciones los testigos promovidos por la accionada, ciudadanos PIERINA PAZ ESCOBAR y SERGIO ALBERTO VILLALOBOS URDANETA, quienes son contestes al afirmar que el día 18 de enero del mismo año se encontraban reunidos en el inmueble arrendado, en presencia de las partes intervinientes en el proceso, quienes efectivamente celebraron la convención antes referida por la demandada de autos en su Contestación a la Demanda, y que el demandante CARLOS RICARDO KCOMT, asumió como una obligación a su cargo el pago de las reparaciones del inmueble dado en arrendamiento.
Del resultado de las pruebas, el Juez en el deber de analizar todas cuantas existan en los autos, observa ocho fotografías presentadas por la accionada, cursantes a partir del Folio 47 al 51 del expediente, que fueron consignadas junto al escrito de promoción de pruebas de fecha 25 de noviembre de 2010, las cuales se inscriben en la categoría de pruebas libres, que funcionan concurrentemente con los medios de prueba legales, como lo determina el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Como se observa de actas, se precisa que las mismas en su elaboración o conformación, no contaron con el control de la parte a quien se le opone, ni tampoco se encuentran autorizadas por un funcionario público capaz de darles fe pública. Sobre la naturaleza de este medio de prueba, la Sala Político Administrativa, en sentencia N° 00233, del 27 de febrero de 2008, dejó establecido lo siguiente:
“…de conformidad con el principio de alteridad que rige en materia probatoria, según la cual, nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad…”
De lo anterior, es forzoso concluir que en el caso de autos, el medio de prueba en referencia debe ser desechado en el presente juicio, por cuanto carece de manera objetiva del control, en su formación, de la parte actora, a quien se le opuso, y además no hay prueba en los autos de su autenticidad, por lo tanto se desecha del estudio que el Juez debe realizar de los medios ofrecidos por las partes. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, asimismo corre al Folio 46 del expediente la factura ofrecida por la demandada como medio de prueba para acreditar el costo de las reparaciones que alega realizó en el inmueble litigioso con la expresa autorización del demandante de autos. En este sentido, el artículo 431 de la Ley Adjetiva determina que:
“Artículo 431. Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.
Lo anterior significa que constituye una carga adicional de la parte, promover como testigo en el juicio al tercero emitente del documento para que lo reconozca en su contenido y alcance, lo cual debe estar determinado en el escrito de prueba, y si esta formalidad se cumple, es decir, que aparecen las respuestas del testigo dentro del interrogatorio, la prueba es correcta e inobjetable en cuanto a su regularidad. Sin embargo, en el caso de autos se observa que el promovente de la factura que aparece identificada con el N° 000012 del 14 de abril de 2010, no promovió como testigo al emitente para que ratificara el instrumento con su testimonio. En consecuencia, se desestima el valor probatorio del la citada prueba por la omisión en que incurrió la parte promovente. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la Inspección Judicial evacuada en el juicio en el inmueble litigioso, el Juez, a través de los sentidos, pudo apreciar la ejecución de obras de reparación en el área de sala comedor, cocina y lavadero, al igual que en el área del pasillo interno y estar interior. Asimismo, en la habitación principal y secundaria, se observaron rastros de material de construcción colocados en sus baños e igualmente se apreciaron frisos deteriorados. A través de todas estas circunstancias, apreciadas durante la práctica de esas diligencias, pudo el Juez comprobar las reparaciones que se realizaban para ese momento en el inmueble litigioso y, sin embargo, no es una prueba que por sí misma pueda convencer al Juez de que las partes hubiesen modificado o ampliado las estipulaciones previstas en el contrato arrendaticio acompañado a los autos, pues su propósito solo ha permitido demostrar la ejecución de las obras ya referidas, las cuales no permiten concluir cuál de las partes las ejecutó. ASÍ SE DECIDE.
Por último, conforme a las deposiciones de los testigos promovidos por la parte accionada, es decir, los ciudadanos PIERINA PAZ ESCOBAR y SERGIO ALBERTO VILLALOBOS URDANETA, se precisa que se encuentran contestes en cuanto a su afirmación de que las partes modificaron la relación contractual arrendaticia sobre el inmueble litigioso al cual se refiere el contrato de arrendamiento, producido junto al Libelo de demanda. Con el resultado de estas probanzas pretende demostrar la arrendataria, en primer lugar, las modificaciones a las condiciones del contrato y, a su vez, acreditar su estatus de solvencia dentro de la relación arrendaticia que le une con el accionante, producto de la compensación que se afirma operó entre las partes.
El Juez, en su deber de determinar el alcance y eficacia de las declaraciones rendidas por los testigos en el ámbito de las defensas hechas valer en el proceso por la demandada, para pedir una sentencia desestimativa para el actor, debe determinar la legalidad de la prueba testifical, pues, como se dijo, se pretende modificar con ella lo establecido en el contrato de arrendamiento.
En este sentido, nuestro Código Civil, cuando trata lo relativo a la inadmisibilidad de la prueba de testigos, regla en la segunda parte de su artículo 387 lo siguiente:
“Artículo 387. (…) Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento público o privado o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares (…)” (subrayado del Tribunal).
La norma parcialmente transcrita contiene las reglas dirigidas a regular uno de los supuestos en los que no es admisible la prueba de testigos, siendo que es inadmisible esta probanza para acreditar lo contrario de una convención contenida en instrumento público o privado, que impide al Juez entrar a valorar las testimoniales rendidas por los mencionados testigos en el asunto sometido a su consideración. En síntesis, la norma en referencia establece la prohibición de inadmitir este tipo de pruebas para desvirtuar estas convenciones documentadas, bien se trate de un documento público o privado; prohibición esta que radica en la superioridad que se le atribuye a la prueba documental en presencia de testigos.
Sin embargo, la doctrina y antiguas jurisprudencias, solo admiten non contra (sed justa scriptum) cuando la prueba testimonial tiene solo como objeto interpretar el contenido de un documento, es decir, aclarar por medio de testigos las dudas o vaguedades que puedan surgir del texto del contrato, lo cual no sucede en el caso de autos, por cuanto el propósito de las testificales rendidas está dirigido a probar lo contrario a lo estipulado en un documento autentico, como lo es el contrato arrendaticio.
La consecuencia que se deriva de lo analizado, nos lleva a concluir en este fallo de mérito que las alegaciones formuladas por la demandada en el acto de la Litis Contestación, consistentes en que las partes, de común acuerdo, habían convenido en la modificación del contrato, equivalen a invocar convenciones celebradas con el fin de extinguir las regulaciones estipuladas al momento de celebrar el mismo y, en consecuencia, estos alegatos, por designio del Legislador no pueden probarse con testigos, lo que trae como consecuencia que el Juez declare la ilegalidad de la prueba testifical hecha valer en el proceso. Por lo tanto, concluye este Operador de Justicia que la demandada, ciudadana MARISELA LORUSSO, no probó lo pretendido en cuanto al surgimiento de una nueva estipulación no prevista en el contrato. ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, se observa de actas que en el lapso probatorio rindieron declaración los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanos MAYERLIN MARIA LINARES MARTÍNEZ y MARJHON CHIQUINQUIRÁ PEROZO ANDRADE, quienes manifestaron que conocían a las partes que integran la relación arrendaticia, que la oficina del actor era el lugar elegido para el pago de las pensiones de arrendamiento y, por último, que la arrendataria no había concurrido a la oficina del ciudadano CARLOS RICARDO KCOMT a efectuar el pago de los arrendamientos a partir del mes de enero de 2010. El Juez desestima, como medio de prueba, las declaraciones expuestas por los testigos, por cuanto el medio elegido no es idóneo para probar un hecho negativo y, por lo contrario, la prueba por excelencia para probar el pago arrendaticio son los recibos de arrendamiento suscritos por el arrendador en el que da por cancelada la pensión correspondiente. Así, en el caso de autos, lo probado en este sentido fue la última pensión de arrendamiento cancelada, correspondiente al mes de diciembre de 2009 (no reclamada por el actor), como lo prueba el recibo consignado por el demandante cursante al Folio 9 del expediente, que aparece no objetado en la causa y suscrito por el arrendador y la propia arrendataria. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, tomadas las anteriores consideraciones y decidido lo concerniente a los medios de prueba promovidos por la parte accionada, observa este Tribunal de las actas procesales que la demandada de autos no cumplió con el precepto jurídico de que quien niega su insolvencia debe probarlo durante el proceso, ya que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pretenda que ha sido liberado de una obligación “…debe probar el pago o el hecho extintivo de la misma.”, con lo cual la Ley no solamente quiso colocar sobre las partes la carga de la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, sino que igualmente les dio la libertad de elegir e incorporar al juicio los medios apropiados al caso en especie, para enervar la pretensión hecha valer dentro del proceso.
Sobre este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1563 del 20 de octubre de 2011 y con Ponencia del Dr. Marcos Tulio Dugarte Padrón, determinó sobre quién recae la carga de la prueba en materia arrendaticia:
“…La Sala ratifica que conforme a los principios que rigen la materia probatoria, cuando la parte actora alega un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la parte demandada a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo. En este sentido, al haber alegado el demandante el incumplimiento de la obligación (pago del canon de arrendamiento), es al arrendatario a quien corresponde la carga de la prueba en relación al cumplimiento de dicha obligación (prueba del pago), sin importar que sea éste el débil o hiposuficiente de la relación jurídico arrendaticia, como lo afirmó erradamente el fallo accionado…” (subrayado del Tribunal).
Visto los alegatos de las partes y el desenvolvimiento de la actividad probatoria desplegada por la parte demandada para acreditar sus excepciones dentro del proceso, observa este Juzgado que la demandada, a través de su actividad probatoria, no evidenció que haya consignado las pruebas capaces de demostrar el pago efectivo de las pensiones arrendaticias que se le reclaman. Por lo tanto, al no haber traído la accionada estos medios de prueba, es forzoso concluir que esta se encuentra insolvente en el pago de los arrendamientos descritos y reclamados en el Libelo de la demanda, lo cual hace procedente en derecho la solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por haber quedado probada en su mérito, con vista al incumplimiento de la arrendataria de una de sus obligaciones principales, como lo es el pago de las pensiones de arrendamiento, por lo cual se declara CON LUGAR la solicitud de Resolución de Contrato de Arrendamiento hacha valer en el proceso. En consecuencia, se condena a la ciudadana MARISELA LORUSSO a la entrega del inmueble litigioso, así como al pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) que corresponde a setenta pensiones de arrendamiento causadas a partir del mes de enero de 2010 hasta el mes de febrero de 2016, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) cada una, así como también los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta en la Contestación a la Demanda, con arreglo a lo establecido en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al Defecto de forma de la Demanda, por los motivos antes expuestos.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano CARLOS RICARDO KCOMT, en contra de la ciudadana MARISELA LORUSSO. En consecuencia, se acuerda la entrega al actor del inmueble litigioso distinguido con la nomenclatura Pent-House, piso 7 del Edificio Sabaney, ubicado en la calle 64, sector La Estrella, diagonal al Colegio Apamates, en este Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Igualmente, se condena a la ciudadana MARISELA LORUSSO al pago de la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) que corresponde a setenta pensiones de arrendamiento causadas a partir del mes de enero de 2010 hasta el mes de febrero de 2016, a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) cada una, así como también los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.
TERCERO: Por último, se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, con arreglo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de 2016.- Años: 204° de la Independencia y 156º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la mañana (12:30 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el siguiente N° 015-2016.
EL SECRETARIO