TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE:
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: MANUEL JESUS SERRA ALFONSO Y SELENE MARGARITA SERRA ALFONZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-5.481.902 y V-3.826.768

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano OMAR ENRIQUE ESPINOZA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 83.763

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 20 de mayo de 1990, bajo el No.283, Tomo 1. Adicional 5, reformada por Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 23 de febrero de 1994, bajo el N° 186, Tomo IV, Adicional 3, representada por el ciudadano NELSON RAFAEL MATUTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-6.096.530.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano EMMANUEL ALBORNOZ MILIANI y BERLYN GRANADO FUNEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.645 y 134.368 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO:
La demanda objeto de estudio fue interpuesta en fecha 30 de Junio de 2015, a los fines del sorteo, una vez distribuida, se le da entrada en este Tribunal en fecha 06 de julio de 2015, y se le asigna el Nro 15-1962, siendo admitida en fecha 06 de julio de 2015, y se ordenó su tramitación por el procedimiento oral previsto en el título XI, Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, por mandato del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y en consecuencia se ordeno la citación de la parte demandada, para que comparezca por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) día de Despacho siguientes a que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. La parte demandada dio contestación en fecha 16 de septiembre de 2015; asimismo la audiencia preliminar se efectuó en fecha 28 de septiembre de 2015, donde las partes expusieron sus defensas y alegatos; este Tribunal en fecha 01 de octubre de 2015, fijo los hechos en los cuales quedo planteada la controversia y de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se aperturó el lapso de promoción de pruebas por cinco (05) días de Despacho. En fechas 08 de octubre de 2015 y 09 de octubre de 2015, las partes demandada y demandante, presentaron escritos de pruebas, respectivamente; siendo admitidas en fecha 21 de octubre de 2015, mediante auto del Tribunal, donde se informó a las partes que el lapso de evacuación de pruebas, se fijo por treinta (30) días de despacho siguientes, asimismo una vez vencido el lapso de evacuación de pruebas se fijó para el décimo (10mo) día de Despacho siguiente al de hoy a las diez horas (10:00am) antes meridiem, para que tenga lugar la audiencia oral en el presente juicio, todo conforme a lo dispuesto en los artículos 868 y 869 de la Ley Adjetiva Civil.

III.- FUNDAMENTOS PARA LA DECISIÓN

PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada, impugno la cuantía, por considerarla insuficiente alegando que el objeto de la presente acción es el desalojo de un bien inmueble local comercial, el cual no tiene un valor de cincuenta mil bolívares (50.000 bs), fundamentándose en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, considerando que la estimación de la presente acción debería ser el valor del local comercial que según sus dichos supera con creces el establecido en la cuantía de esta demanda que es la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs.50.000,00). Ahora bien este Tribunal visto lo alegado y fundamentado por la parte demandada en relación a la impugnación de la cuantía, observa que la presente controversia esta circunscrita al desalojo de un local comercial por vencimiento del contrato de arrendamiento; cuya regla para la estimación de la cuantía se encuentra regulada en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:

“En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones de arrendamientos sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere a tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones de un año”

De la interpretación del artículo antes transcrito se desprende que las demandas sobre la validez o continuación del arrendamiento, la cuantía se calcula acumulando las pensiones de arrendamiento; y no tomando como referencia el valor del inmueble, como lo alegó la parte demandada en dicha impugnación; en consecuencia no siendo consonó los alegatos de la parte impugnante con lo establecido por la norma, en relación a la cuantía de la presente demanda; este Tribunal declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía realizada. Y ASI SE DECIDE.

FONDO DE LA CONTROVERCIA

Resuelto lo anterior, procede esta sentenciadora a resolver el fondo debatido, en consecuencia se pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.

De la Parte Actora:

Como fundamento de la presente acción el apoderado judicial de la parte accionante; en su escrito libelar señaló lo siguiente:

- Que sus representados han sostenido una relación arrendaticia por más de diez (10) años, con la empresa mercantil “ABASTO Y LICORERÍA LA FIESTA C.A; sobre un local comercial, identificado con el numero 12-68, ubicado en la calle Miranda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado nueva Esparta;

- Que suscribieron un último contrato de arrendamiento privado en primero 01 de marzo de 2010; con una vigencia a partir del primero de marzo del 2010 hasta el primero de marzo de 2012.

- Que no hubo manifestación de voluntad para prorrogar el contrato de arrendamiento, en consecuencia vencido el lapso contractual, iniciaba el lapso de prorroga legal, correspondiéndole de tres (03) años, que se inicio desde el 01 de marzo 2013 y venció el 01 de marzo de 2015

- Que la parte demandada vencida la prorroga legal se mantiene en el inmueble arrendado, en contra de la voluntad de sus representados, no cumpliendo con la obligación de entregar el inmueble, a pesar de haberse vencido la prorroga legal, la cual le fue concedida conforme a la ley.

De la Parte Demandada

El apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda alego lo siguiente:

- Que rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la demandada incoada en su contra.

- Que su representada en su cualidad de arrendataria ocupa el inmueble objeto de la presente demanda, desde el día 15 de septiembre de 1995, es decir hace veinte años.

- Que de conformidad con lo establecido en el articulo 1580 del Código Civil, los inmuebles no pueden alquilarse por más de 20 años.

- Que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado en fecha 15 de Septiembre de 2010, toda vez que su representado seguía ocupando el inmueble arrendado.

- Que mal pueden los accionante extinguir el contrato unilateralmente como lo hicieron, al sumir que por el hecho de no haberse celebrado un nuevo contrato a partir de marzo de 2012, erróneamente entraría en vigencia la prorroga legal de 3 años, ya que para esa fecha el contrato era a tiempo indeterminado; por haber operado la tacita reconducción del contrato.

- Que dado que el artículo 1615 del Código Civil ha quedado parcial y taxativamente derogado, la relación arrendaticia por tiempo indeterminado no puede ponerse termino libremente por el arrendador, pues para ello está obligado a valerse de algunas de las causales establecidas en la ley.

- Que rechaza e impugna la cuantía realizada, por la parte accionante en el libelo por insuficiente, ya que el bien inmueble constituido por un local comercial no tiene el valor de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000 Bs), TRESCIENTAS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (333,33 U.T) y solicito que sea declarada con lugar dicha impugnación en la definitiva.

Trabada la litis, en los términos anteriores, establece quien juzga que conforme a las alegaciones y defensas opuestas, queda planteada la controversia, en una pretensión de desalojo del inmueble arrendado, por haberse vencido el plazo de la prorroga legal; ante ello, la parte demandada alega que en el contrato de arrendamiento que aquí se demanda, opero la tacita reconducción, convirtiendo al mismo en un contrato a tiempo indeterminado.

DE LAS PRUEBAS.

Trabada la litis así, corresponde a las partes la carga probatoria de sus respectivas afirmaciones de hecho, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al principio de Exhaustividad Probatoria, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del articulo 509 Código de Procedimiento Civil;

Pruebas aportadas por la Parte Actora

1.- Copia simple Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA” C.A, de la cual se infiere que la referida sociedad mercantil fue inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariana de Nueva Esparta en fecha 20 de mayo del año 1990, bajo el N° 283, Tomo 1, Adicional 5; que fue constituida por los ciudadanos Anny Beatriz Giorgief Villalba y Gustavo Rafael Torrealba, venezolanos, titulares de la cedulas de identidad N° V-6.007 y V-2.092.847, respectivamente; que el objeto de la compañía lo constituye la actividad comercial; Su fecha de duración es de treinta (30) años, que la representación y administración estará a cargo de un gerente quien tendrá amplia facultad de administración y disposición , que las faltas temporales o absolutas serán suplidas por el suplente de dicho cargo, que para el primer periodo económico de la compañía se designo como gerente al socio Gustavo Rafael Torrealba Diaz y como su suplente a la socia Anny Beatriz Giorgirf Villalba.

El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar la constitución de la Sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA,C.A. Y así se decide.

2.- Copia fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 23 de febrero de 1994, bajo el N° 186, Tomo IV, Adicional 3, de la cual se infiere que los ciudadanos José del Carmen Rincones Páez y María Luis Flores Domínguez dieron en venta al ciudadano Nelson Rafael Matute, la totalidad de las acciones de la Sociedad Mercantil “ABASTOS y LICORERIA LA FIESTA C.A”, que fue reformada la clausula sexta, que fue designado como gerente al ciudadano Nelson Rafael Matute.

El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme al artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar quien el propietario de la totalidad de las acciones de la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA,C.A. y quien la representa Y así se decide.

3.-Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito, en fecha 10 de marzo de 2010; por los ciudadano MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENEE SERRA ALFONZO quienes son venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nro V- 5.481.902 y V-3.826768, respectivamente, por una parte y por la otra el ciudadano NELSON RAFAEL MATUTE, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad N° V-6.096.530; en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 20 de mayo de 1990, bajo el N° 283, Tomo 1, adicional 5; del cual se infiere lo siguiente: Que los ciudadanos MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENE SERRA ALFONZO, cedieron en arrendamiento a la Sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A., un inmueble constituido por un salón o local comercial identificado con el N° 12-68, situado en la Calle Miranda de la ciudad de Porlamar; que el tiempo de duración del referido contrato seria de dos años, contados a partir del día 01 de marzo de 2010 finalizando el 01 de marzo de 2012; prorrogable según lo estipula la ley; que uso el inmueble es única y exclusivamente para el uso comercial.

El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación arrendaticia existe entre las partes, hoy sujetos procesales, y más aún, los términos, condiciones en ella pactada. Y así se decide.

4.-Copia fotostática de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta en fecha 02 de junio de 2009, bajo el N° 39, folios 238 al 243. Protocolo Primero, Tomo 14, Segundo Trimestre del año 2009; del cual se infiere que la ciudadana PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, RAFAEL RAMON SERRA ALFONZO Y RAMON VALENTIN SERRA ALFONZO, venezolanos mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad V-1.320.677, V5.474.321 5.481.901 respectivamente; dan en venta pura y simple a los ciudadanos MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENE MARGARITA SERRA ALFONZO, venezolanos mayores de edad, solteros, portadores de las cedulas de identidad Nros. V-5.481.902 y 3.826.768, respectivamente; un inmueble constituido por terreno y casa, situado en la Avenida Miranda entre Calle Cedeño y Marcano de la ciudad de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.

El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme al artículos 429 y 440 del Código de Procedimiento Civil se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENEE MARGARITA SERRA ALFONZO son propietarios del inmueble descrito en el mismo. Y así se decide.

Pruebas aportadas por la Parte Demandada:

1.- Original de documento privado, suscrito entre PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, mayor edad, venezolana, portadora de la cedula de identidad V1.320.677 y NELSON RAFAEL MATUTE, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad N° V-6.096.530; en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 20 de mayo de 1990, bajo el N° 283, Tomo 1, adicional 5; del cual se infiere lo siguiente: Que la ciudadana PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, mayor edad, venezolana, portadora de la cedula de identidad V1.320.677, cedió en arrendamiento a la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A., un inmueble constituido por un salón comercial situado en la planta baja del la Residencia Flor de Margarita II, identificado con el N° 12-68, situado en la Calle Miranda de la ciudad de Porlamar del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta; que el tiempo de duración del referido contrato seria quince meses y quince días fijos, contados a partir del día 15 de septiembre de 1995;que uso el inmueble es única y exclusivamente para el uso comercial.

El anterior documento al no haber sido impugnadas conforme los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación arrendaticia que existió entre PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, y la Sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A. y los términos, condiciones en ella pactada. Y así se decide.

2.- Inspección Judicial, practicada por este Tribunal en fecha 30 de Octubre de 2015, en un inmueble, distinguido como local comercial, ubicado en la calle Miranda, ciudad de Porlamar, municipio Mariño del estado Bolivariano de Nueva Esparta, identificado en su fachada con el nombre LICORERIA LA FIESTA C.A.de la cual se infiere que el inmueble objeto de la inspección tiene un área aproximada de treinta y ocho metros cuadrados con tres con cincuenta metros de ancho y once metros de largo; que el inmueble inspeccionado forma parte de otro de mayor extensión, distinguido con el Nro 12-68;

A la anterior inspección judicial no se le otorga valor probatorio por impertinente, toda vez que los hechos demostrados con la misma, no aportan nada para resolver aspectos que en este caso conforman el thema decidendum, o el objeto de la controversia. Y así se decide.

3.- Prueba de informe, evacuada por la Alcaldía del municipio Santiago Mariño, Dirección de Catastro, de fecha 04 de noviembre de 2015; de la cual se infiere que el inmueble ubicado en la Avenida Miranda de la ciudad de Porlamar, propiedad de MANUEL SERRA ALFONZO Y SELENE MARGARITA SERRA ALFONZO, tiene un valor estimado para la transacción inmobiliaria de Siete mil quinientos Bolívares. La anterior prueba de informe al cumplir con las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar los hechos informados a este Tribunal. Y así se decide.

Analizado el material probatorio aportado a la Litis por las partes y en los términos en la cual quedo plantada la controversia; pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en el presente fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Ahora bien quien con el carácter de jueza suscribe, pasa a determinar con fundamento de la alegado y probado en autos, si en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento de prorroga legal aquí se demanda, mantiene su naturaleza de tiempo determinado, en el cual ha expirado el termino de la prorroga legal, pudiendo el demandante solicitar su cumplimiento por vencimiento de termino; y en consecuencia la entrega del inmueble arrendado; o si por el contrario, en el mismo opero la tacita reconducción, convirtiendo este en un contrato a tiempo indeterminado.

En caso sub lite la parte accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por vencimiento del lapso de prorroga legal; por su parte, el representante legal de la parte demandada alega que su representada ocupa el inmueble arrendado desde el día 15 de septiembre de 1995, y que de conformidad con lo establecido 1580 del Código Civil los inmuebles no pueden alquilarse por más de 20 años; que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado en fecha 15 de Septiembre de 2010, toda vez que su representado seguía ocupando el inmueble arrendado; y que no pueden pretenderse extinguir el contrato en forma unilateral como lo hicieron, al asumir que por el hecho de no haberse celebrado un nuevo contrato a partir de marzo de 2012, erróneamente entraría en vigencia la prorroga legal de 3 años, cuando lo cierto es que para esa fecha el contrato era a tiempo indeterminado; por haber operado la tacita reconducción del contrato.

Ahora bien, tal y como ha quedado demostrado del acervo probatorio, la relación arrendaticia que vincula a las partes contrates, hoy sujetos procesales de la presente acción, se inicio el día 15 de septiembre de 1995, mediante contrato de arrendamiento privado; que al no haber sido impugnado ni desconocido, quedo legalmente reconocido, y así se le dio valor probatorio; suscrito entre la ciudadana PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, mayor edad, venezolana, portadora de la cedula de identidad V- 1.320.677, y la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A; así mismo quedo demostrado en autos que en fecha 02 de junio de 2009, la ciudadana PETRA ASCENSION ALFONZO DE SERRA, antes identificada, dio en venta el inmueble arrendado a los ciudadanos MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENE SERRA ALFONZO, ampliamente identificados; y en consecuencia, estando vigente el contrato de arrendamiento, para el momento de la venta del inmueble, los nuevos propietarios del inmuebles arrendado, se subrogaron en los derechos de la primigenia propietaria-arrendadora. Así las cosas, en fecha 01 de marzo de 2010, los ciudadano MANUEL JESUS SERRA ALFONZO y SELENE SERRA ALFONZO, quienes como ya se dijo eran los nuevos propietario del inmueble; suscribieron de forma privada un último contrato arrendamiento con la sociedad mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A. En el mencionado contrato, en su clausula segunda quedo establecido que el plazo de duración del contrato era de dos años, contados a partir del día 01 de marzo de 2010 hasta el 01 de marzo de 2012, prorrogable según lo estipula la ley.

En este orden de ideas, resulta oportuno mencionar alguna de las normas que rigen la materia contractual, el Código Civil de Venezuela en su artículo 1.159 estable que los contratos tienen fuerza de ley en entre las partes, estos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; la mencionada norma consagra el principio del contrato ley entre las partes, el cual informa la materia contractual; cuya interpretación se traduce a que las partes contratantes al establecer las pautas de la convención que reglara el vinculo jurídico que los relacione mediante el contrato; están obligado a cumplir con las reglas que ellos mismo establecieron; quedando limitada a esta convención las normas de orden público. De igual manera establece el articulo 1264 ejusdem, que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

De igual forma, se hace necesario citar lo establecido en los artículos 01, 26 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial, de fecha 23 de mayo de 2014, a saber:

Artículo 1:

“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento, para el arrendamiento de inmuebles destinado a uso comercial”

Artículo 26:

“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de (06) seis meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa par el arrendatario según las siguientes normas:

Duración de la relación arrendaticia Prorroga
Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) 1 año

Más de cinco (5) año y menos de diez (10)

2 años
Más de diez (10) años 3 años
”.

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canón de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”

Artículo 40:

“Son causales de desalojo:
Omisis.... g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga novación entre las partes. ...Omisis ”
De las normas antes transcritas, se traduce la preferencia que concede la ley al arrendatario, para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado; lo que se denomina la prorroga legal, que opera de pleno derecho; así mismo se traduce de las de misma, el derecho del arrendador a solicitar la entrega del bien arrendado, una vez expirado el lapso concedido.
En lo tocante a la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, los artículos 1600 y 1614 del Código Civil disponen lo siguiente:

Artículo 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hace sin tiempo determinado.

Estas normas contienen y regulan lo que la doctrina denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.

Sobre este aspecto, el tratadista Emilio Calvo Baca, en su análisis exegético al Código Civil, expresa que se requiere siempre y en todo tiempo que no exista una voluntad del arrendador contraria al mantenimiento del contrato para que pueda existir la presunción de renovación. Significa que a la expiración del término fijado en el contrato el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada sin oposición, sin que aparezca ninguna norma legal, que consagre cuánto de duración debe haber en ese goce de la cosa, para deducir que las partes han tenido la intención de hacer un nuevo contrato. (Obra citada: Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Tomo II, Ediciones Libra)

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, estableció lo siguiente:

“…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”

Conforme a los criterios tanto doctrinario como jurisprudencial trascritos, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, una vez vencido el lapso de la prórroga legal, configura la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

Ahora bien a los efectos de determinar si efectivamente, al vencimiento del contrato que rige la relación arrendaticia, opero o no la prórroga legal, es menester señalar, que en el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, tal y como quedo establecido anteriormente, en su clausula segunda quedo convenido que el plazo de duración del contrato era de dos años, contados a partir del día 01 de marzo de 2010 hasta el 01 de marzo de 2012, prorrogable según lo estipula la ley. Quien aquí decide, en aplicación directa del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; determina que cuando las partes indican en la clausula segunda, antes mencionada, “prorrogable según lo estípula la ley”, se están refiriendo a las prorroga legal y no a la contractual; toda vez que la prorroga a la que se refiere la ley que rige la materia, es la prorroga legal, a saber, lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial.

En este orden de ideas, en cuanto la defensa asumida por la parte accionada, en la contestación de la demanda y que ratificó en la audiencia oral de juicio; en relación a que su representada viene ocupando el inmueble arrendado por más de veinte años; y que de conformidad con el artículo 1580 del Código Civil Venezolano, los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años; por lo que de conformidad con el articulo 1600 ejusdem, según sus dicho, para el día 15 de septiembre de 2010, el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, operando la tacita reconducción del contrato, por haber seguido su representada ocupando el inmueble.

Al respecto de tales alegatos, quien aquí decide, observa, que el inmueble arrendado, objeto del contrato que aquí se demanda, es destinado al uso comercial, por lo que en consecuencia dicha relación arrendaticia está regulada por él Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial; siendo este la ley especial que rige la relación arrendaticia; no siéndole aplicable las disposiciones del Código Civil Venezolano, que contravenga las establecidas en la ley especial que la regula; por lo tanto en el caso de marra no puede aplicarse lo establecido en ,artículo 1580 del Código Civil Venezolano, que limita el tiempo de duración de los inmuebles arrendados a 15 años; toda vez que la ley especial que rige la materia, a saber el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial en ninguno de sus artículos, limita el tiempo de duración de la relación arrendaticia de locales para uso comercial; más por el contrario de la interpretación del artículo 26 del mencionado Decreto, la duración de la relación arrendaticia no tiene limite; pues cuando establece que a las relaciones arrendaticias superiores de diez años le corresponderá una prorroga legal de tres años, se infiere que la relación arrendaticia puede ser mayor de diez años, sin que se pueda interpretar que tenga un tope de tiempo de duración la relación arrendaticia contractual; toda vez que lo que se limita es el tiempo de duración de la prorroga legal por tres (03) años.

Establecido lo anterior, en el caso de autos, con una simple operación aritmética y con fundamento a lo demostrado en auto, se puede establecer que desde el inicio de la relación arrendaticia contractual, es decir del 15 de septiembre de 1995 al 01 de marzo de 2012, fecha en la cual expiro el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, transcurrió un lapso diecisiete 17 años por lo cual en aplicación del literal del artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para uso Comercial, en el presente caso, del contrato ser a tiempo determinado le correspondería un lapso de prorroga legal de tres (03) año, lapso que computados a partir del 01 de marzo de 2012, fenecería el 01 de marzo del 2015.

Ahora bien, al no constar en auto elemento probatorio alguno que le creara convicción a esta juzgadora, la intención de los arrendadores en que continuara la relación arrendaticia contractual, al vencimiento de la prorroga legal, es decir, al no haber quedado demostrada la voluntad de los arrendadores al mantenimiento del contrato de arrendamiento una vez vencida la prorroga legal; sino por el contrario los arrendadores accionaron judicialmente una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado; esta juzgadora tiene la plena convicción que en el caso de marra no se llenaron los extremos de ley para operara la tacita reconducción del contrato establecida en el artículo 1.600 del Código Civil venezolano, por lo que en consecuencia el mismo mantiene su naturaleza de contrato a tiempo determinado. Así se decide.

En este orden de ideas, en el caso que nos ocupa , vencido el tiempo del contrato de arrendamiento en fecha el 01 de marzo de 2012, comenzó a regir la prórroga legal cuyo otorgamiento en el caso de autos, es totalmente legal y procedente; y por lo tanto, habiendo tenido la relación arrendaticia un lapso de diecisiete (17) años de duración, la prorroga legal a ser otorgada por el arrendador al arrendatario era tres (03) años, lapso en cual el contrato sigue siendo a tiempo determinado; venciendo dicha prorroga el día 01 de marzo de 2015, tal como fue alegado por la parte accionante. Y así se decide.

En base a lo antes expuesto la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, los arrendadores, intentaron la acción de Desalojo por vencimiento de la prórroga legal, y es deber de la accionada de cumplir con su obligación contractual de devolver el inmueble. Así se decide.

Todo lo anterior hace procedente la presente demanda por Desalojo y no habiendo desvirtuando la parte demandada lo reclamado por la parte aquí accionante, ni acreditado ningún hecho liberatorio ni extintivo de la obligación, esta sentenciadora deberá declarar procedente la presente demanda. De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA.

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía, realizada por la parte demandada sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 20 de mayo de 1990, bajo el No.283, Tomo 1. Adicional 5, reformada por Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 23 de febrero de 1994, bajo el N° 186, Tomo IV, Adicional 3.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo, interpuesta por los ciudadanos MANUEL JESUS SERRA ALFONSO Y SELENE MARGARITA SERRA ALFONZO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-5.481.902 y V-3.826.768, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil ABASTOS Y LICORERIA LA FIESTA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 20 de mayo de 1990, bajo el No.283, Tomo 1. Adicional 5, reformada por Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 23 de febrero de 1994, bajo el N° 186, Tomo IV, Adicional 3.

TERCERO: Se condena a la parte demandada a realizar la entrega MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora, del inmueble que se identifica a continuación: Un inmueble constituido por un salón o local comercial identificado con el N° 12-68, situado en la Calle Miranda de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macano de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta. En Porlamar, a los cuatro (04) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205º y 156º.

LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. IXORA LOURDES DÍAZ,

LA SECRETARIA

ABG. YUDITH MERCADO
NOTA: En esta misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado en sentencia. Conste.- LA SECRETARIA

ILD/ym.-
Exp. Nro 15-1962