TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana De Venezuela
En su Nombre
Juzgado Primero De Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas De Los Municipios Maturín, Aguasay Y Santa Bárbara De La Circunscripción Judicial Del Estado Monagas.
Maturín, 02 de febrero del año 2.016.-
205º Y 156º

DEMANDANTE: QUERALES DIAZ VICENTE JESUS, Venezolano, Mayor de Edad, Titular de la Cedula de Identidad N. V- 16.712.453 de este domicilio, Asistido por los abogados, DIAZ RODRIGUEZ DIONYS DE LA CRUZ Y GRICELDYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 159.935 y 59.420 respectivamente.

DEMANDADO: NAVARRO DIMAS ALFREDO WILFREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.291.247 de este domicilio.

ACCIÓN DEDUCIDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA.-

EXPEDIENTE Nº: (12.231)

NARRATIVA

Por recibida la demanda, vía de distribución en fecha 15 de abril de 2.015, admitiéndose la misma en día 20 del mismo mes y año y previa revisión de este Tribunal observa lo siguiente: Expone: “La parte accionante:

En fecha 14 de septiembre de 2.013, celebre un contrato de opción a compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera Estado Monagas, quedando anotado bajo el N° 24, Tomo 31 de los Libros de autenticaciones llevados por ante este órgano administrativo, con el ciudadano NAVARRO DIMAS ALFREDO WILFREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.291.247, domiciliado en la Puente calle 08 casa número 01 Sector el Campito de la ciudad de Maturín, Estado Monagas, donde se acordó entre otras cosas, un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 BS) en el cual se estableció que serian cancelados de la siguiente manera: CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000,00 BS) en queche del banco Mercantil numero 11811737 de fecha 14 de septiembre de 2.013, mas la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 BS) en efectivo; los cuales recibió el comprador el ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS en el acto de suscripción del contrato a su total y entera satisfacción. El resto del dinero se acordó que sería cancelado de la siguiente forma: 1) en diciembre del año 2.013, y 2) en julio del año 2.014 lo que quede pendiente del abono de diciembre 2.013.

En fecha 17 de diciembre del año 2.013 el ciudadano ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS recibió de nuestro representado dos (02) cheques de la entidad bancaria Banesco, uno por el monto de TREINTA MIL BOLIVARES (30.000,00 BS) con el numero 17573279, y otro por la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000,00 BS) marcado con el numero 20433199, ambos cheques con fecha 16 de diciembre de 2.013, lo que da un total de NOVENTA MIL (90.000.00 BS); Lo cual sumado a los CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (190.000.00 BS) antes mencionados suman la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (280.000.00 BS) Lo cual se demuestra con recibo debidamente firmado y con la respectiva huella dactilar del vendedor ciudadano ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS de fecha 17 de Diciembre de 2.013.

En la primera semana del mes de julio de 2.014 fecha para la cual le tocaba a nuestro representado cancelar el resto del dinero, tal cual como fue pautado en el contrato de compra venta antes mencionado, nuestro representado fue a cancelarle al vendedor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS el monto restante de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (220.000,00 BS); con la finalidad de que le entregara los documentos originales y perfeccionar la venta definitiva de la casa; y este se negó a recibir el dinero manifestándole a nuestro representado que esa casa valía más de lo que habían pautado en el contrato, y que el ya no quería venderla, sin importar ciudadano juez que desde el año 2.011 nuestro representado mantiene una relación concubinaria con la ciudadana Kelys Johann Navarro hija del vendedor y de cuya relación nació un niño de nombre Benyamin Querales Navarro de un (01) año de edad, y es allí en la casa donde vive nuestro representado con su menor hijo, y a cuyo inmueble le ha realizado gastos significativos que sobrepasan el millón de bolívares (1.000.000,00) y es menester hacer de su conocimiento que al momento de suscribir el contrato el vendedor le entrego las llaves de la casa a nuestro representado y lo puso en posesión de la misma.

Es el caso ciudadano juez que han sido muchas las oportunidades que nuestro representado ha llamado al vendedor ciudadano ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS cual este se ah negado rotundamente…omisiss…

En fecha 04 de mayo del año 2015, comparece la ciudadana alguacil de este Juzgado Virginia Navarro, consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Alfredo Wilfredo Navarro.

En fecha 20 de mayo del año 2015, comparece por ante este tribunal el ciudadano ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS. Otorgo poder apud acta a los abogados Libia Calderin y Jhulitza Molina, inscritas en el INPREABOGADO números 74.248 y 102.340 respectivamente.

En fecha 01 de junio del año 2015, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte demandada consignando escrito de contestación de la demanda, con la cual reconvino la misma de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02 de junio del año 2015, el tribunal agrega el escrito de contestación a la demanda presentada por el apoderado judicial de la parte demandante.

En fecha 03 de junio del año 2015, el tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada de conformidad con el artículo 367 de Código de Procedimiento Civil. Quedando apercibida la parte reconvenida a contestar al 5º día de despacho siguiente a la presente fecha.

En fecha 10 de junio del año 2015, comparecen ante este Tribunal los apoderados judiciales de la parte convenida y consignan el escrito de contestación.

En fecha 11 de junio del año 2015, el tribunal agrega escrito de contestación a la reconvención propuesta por la abogada Libia Calderin apoderado judicial del ciudadano Alfredo Navarro.

En fecha 06 de julio del año 2015, comparece por ante este Despacho la apoderada judicial del demandado reconviniente y consigna escrito de pruebas; igualmente comparecen los apoderados judiciales de la parte reconvenida y consignan escrito de pruebas.

En fecha 10 de julio de año 2015. Se admite salvo su apreciación en la definitiva las pruebas aportadas por las partes. En la relación a las pruebas promovidas por la parte demandada se acordó oportunidad para oír la declaración de los ciudadanos Daniel Salazar, Manuel Figueroa y kelis Navarro; así mismo se acordó el traslado y constitución del tribunal al sitio indicado en el escrito en su capítulo VII. En relación a las pruebas promovidas por la parte demandante el tribunal acordó oír la declaración de los ciudadanos Ana Ramírez y José Ramos.

En fecha 13de julio del año 2015, comparece por ante este tribunal el ciudadano QUERALES DIAZ VICENTE JESUS. Otorgo poder apud acta a los abogados en ejercicio Griceldys Caramelo Barrow Castellin e Inés Martínez Higuerey, inscritas en el INPREABOGADO números 39.420 y 96755 respectivamente.

En fecha 15 de julio del año 2015. El tribunal declara desierto el acto en virtud de la no comparecencia la parte promovente.

En fecha 20 de julio del año 2015. El Tribunal fija nueva oportunidad para oír nueva declaración de los testigos Daniel Salazar, Manuel Figueroa y kelis Navarro.

En fecha 21 de julio del año 2015. El tribunal declaro desierto el acto por la no comparecencia de la testigo Ana Mariela Ramírez Mayorga. Igualmente se levanto acta en donde se tomo la declaración del testigo José Alejandro Ramos Ramírez, la cual fue promovida por la parte accionante según consta el folio noventa y tres (93).

En fecha 21 de julio del año 2015. La abogado Libia Calderin solicito nueva oportunidad para oír la declaración de la ciudadana Ana Mariela Ramírez.

En fecha 28 de julio del año 2015. Se declaro desierto el acto por la no comparecencia de los testigos Daniel Alexander Salazar Enríquez, Manuel Jesús Figueroa López y Kelis Johana Navarro Gascón.

En fecha 03 de agosto del año 2015. Los abogados en ejercicio Griceldys Caramelo Barrow Castellin e Inés Martínez Higuerey solicitan nueva oportunidad para que se fije el traslado judicial y de igual manera solicitan nueva oportunidad para oír la declaración de los testigos Daniel Alexander Salazar, Manuel Jesús Figueroa López y kelis Johann Navarro Gascón.

En fecha 05 de agosto del año 2015. El Tribunal anuncio el acto para oír la declaración de la testigo Ana Mariela Ramírez Mayorga.

En fecha 06 de agosto del año 2015. El tribunal acordó nueva oportunidad para oír la declaración de los testigos Daniel Alexander Salazar, Manuel Jesús Figueroa López y kelis Johann Navarro Gascón.

En fecha 12 de agosto del año 2015. . El tribunal declara desierto el acto en virtud de la no comparecencia de los ciudadanos Daniel Alexander Salazar, Manuel Jesús Figueroa López y kelis Johann Navarro Gascón. Así mismo los abogados Griceldys Caramelo Barrow Castellin e Inés Martínez Higuerey solicitan nueva oportunidad para oír la declaración de los testigos Daniel Alexander Salazar, Manuel Jesús Figueroa López y kelis Johann Navarro Gascón.

En fecha 12 de agosto del año 2015. El Tribunal se traslado y constituyo en la Avenida Fuerzas Armadas a los fines de hacer efectiva la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte reconvenida.

En fecha 14 de agosto del año 2015. El tribunal acordó nueva oportunidad para oír la declaración de los testigos Daniel Alexander Salazar, Manuel Jesús Figueroa López y kelis Johann Navarro Gascón.

En fecha 17 de septiembre del año 2015. Se escuchó la declaración de los testigos Salazar Enrique Daniel Alexander Y Navarro Gascón Kelis Johann. Y así mismo se declaro desierto el acto por la no comparecencia del testigo Manuel Jesús Figueroa López.

En fecha 21 de septiembre del año 2015. El Tribunal fija el decimoquinto (15) día de despacho siguiente al de hoy para la presentación de los informes.

En fecha 13 de octubre del año 2015. Ambas partes presentaron los informes. Así mismo el tribunal acuerda agregarlos a los autos.

En fecha 26 de octubre del año 2015, las abogados DIAZ RODRIGUEZ DIONYS DE LA CRUZ, GRICELDYS CARAMELO BARROW CASTELLIN e INES MARTINEZ HIGUEREY apoderadas judiciales del ciudadano QUERALES DIAZ VICENTE JESUS presentaron observaciones al escrito de informes presentado por la contraparte.
En fecha 27 de octubre del año 2015. Vistos los informes el tribunal se reserva el acto para dictar sentencia.
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, el Tribunal observa que la acción del demandante se encuentra fundamentada en los artículos 1.495 Segundo aparte, 1133, 1134,1159, 1160, 1167,1264 y 1370 del Código Civil. Se observa que el ciudadano ALFREDO WILFRIDO NAVARRO DIMAS, parte demandada en el presente litigio, firmó el recibo de citación y se agregó a los autos, quedando legalmente citado conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidos con los extremos de ley, este Juzgador observa que la parte demandada se encuentra a derecho para asumir oposiciones y defensas en el presente litigio, garantizándole su derecho a la defensa y al debido proceso, previsto en nuestra Carta Magna en los artículos 26,49 y 257.

Cumplido con los extremos de ley en lo relativo a la citación de la parte demandada, este Juzgador observa que realizó la contestación al fondo de la demanda en el término establecido en la ley.
Las partes promovieron pruebas en tiempo oportuno, evacuaron las mismas y presentaron sus respectivos informes; presentando observaciones sólo la parte demandante Reconvenida.

Parámetros para decidir la presente causa.

En la contestación de la presente demanda según folios que van de los números 23, 24, 25, 26 y sus vueltos alegó la parte demandada que:

Reproduce el merito favorable en autos.

Admitió como cierto la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta suscrita por el ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS, con el ciudadano QUERALES DIAZ VICENTE JESUS firmado de mutuo acuerdo entre las partes en fecha 14 de septiembre de 2013 y de manera privada, actualmente ocupado por el demandante y constituido por una casa destinada a vivienda distinguida con el N° 26 ubicado en la calle 11, en la Urbanización las Marías de esta ciudad de Maturín del estado Monagas; lo cual hace que se tenga como cierto la existencia de un contrato de naturaleza civil entre las partes intervinientes en el presente juicio y así se establece..
Admitió como cierto lo alegado por el demandante de que el precio establecido para la venta fue por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 500.000,00). Los cuales recibiría de manera siguiente su CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 150.000,00), lo cual efectivamente recibió al momento de la firma mediante cheque del Banco Mercantil N° 11811737, y así lo declara en este acto; admitiéndose como cierto igualmente que recibió CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 40.000,00) en dinero efectivo, para una suma total de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs 190.000,00) todo ello tal como fue establecido por las partes en el contrato de opción de compra venta y así se establece.

Admitió como cierto que en fecha 17 de diciembre del 2013 el demandante pago a su representado la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs 60.000,00) mediante la entrega de cheque de Gerencia N° 20433199 de la Entidad Bancaria Banesco y Cheque N° 17573279 por un monto de Treinta Mil Bolívares (Bs 30.000,00); para un total de Noventa Mil Bolívares (Bs 90.000,00), se tiene como cierto que el demandante pago la anteriormente señalada cantidad de dinero y demandado recibió conforme la misma y así se establece.

.Negó, Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por el demandante de que su poderdante se negó a recibir el pago pautado (julio del 2014); así mismo niega, rechaza y contradice lo alegado por el demandante de que poderdante le manifestó de que la casa valía más, y que ya no quería vender. " Haciendo del conocimiento del tribunal que su poderdante desde el mismo momento de la firma del documento entrego el inmueble para que lo ocupara, ya que el demandante es la pareja y/o concubino de la ciudadana KELYS JOHANA NAVARRO, hija del demandado en la presente causa, mal podría su poderdante a la venta definitiva y menos aun luego de que de la unión de su hija con el demandante nació un bebe de nombre BENYAMIN y así lo admite. Queda demostrado ciudadano juez, la buena fe con la que actuó y ha actuado mi poderdante al hacer entrega del inmueble y concederle al demandante un lapso tan extenso de tiempo para el pago definitivo del inmueble, el cual incumplió, lo cual hace que se tenga como punto controvertido y así se establece.

Admitió como cierto, lo establecido como obligación de las partes, pero niego, rechazó y contradigo en cada una de sus partes lo invocado y alegado por el demandante ya que el incumplimiento es imputable a su persona y no a su representado; ya que quien nunca realizó la entrega del dinero en el tiempo pautado (julio 2014) y hasta la presente fecha fue el demandante lo cual hace que se tenga como punto controvertido y así se establece.

En este mismo acto promueve las testimoniales de los ciudadanos Ana María Ramírez Mayorga, titular de la cédula de identidad N° 14.111.582y José Alejandro Ramos titular de la cédula de identidad N° 15.815.000

De la Reconvención propuesta conforme a lo dispuesto en el artículo 365 al 369 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26, 55 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1159, 1160, 1166, 1167, 1168, 11971206, 1211, 1213, 1214, 1215 del Código Civil respectivamente conjuntamente con la Resolución N° 11 de fecha 05 de febrero de 2013 emanada del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Hábitat en sus artículos 2 y 3.

En virtud de los hechos y fundamentos de derecho expuestos en la presente solicitud pide que admitida la reconvención el ciudadano QUERALES DIAZ VICENTE JESUS convenga en cumplir o en su defecto sea condenado por este Tribunal: 1) Ante la violación y/o incumplimiento de lo estipulado en el contrato de Opción de Compra -Venta, suscrito de mutuo acuerdo entre las partes en fecha 14 de septiembre de 2013 a hacer entrega del inmueble a su poderdante. 2) El pago de la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios causados por la presente demanda. 3) El pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs 50.000,00), por concepto de penalización establecida en la Resolución N° 11 de fecha 05 de febrero de 2013 emanada del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Hábitat. 4) El pago de las costas y costos del presente juicio calculado prudencialmente por este Tribunal. Que se declare con lugar la Reconvención…. Sic….. ahora bien este Juzgador bajo análisis de la actas que conforman el presente expediente y en especial al computo certificado por la secretaria de este Juzgado en el cual hace constar que desde la fecha en la cual este Tribunal dijo vistos ha transcurrido íntegramente los días de despacho para sentenciar-

En lo que respecta al presente caso, la parte demandada reconviniente afirma que la no realización o materialización del contrato de compraventa se debió a causas imputables al demandante quien incumplió con su principal obligación la cual era cancelar la cantidad restante de dinero de la negociación efectuada por las partes involucradas en el presente juicio , es decir la parte demandante, quien maliciosamente pretendió revertir dicha situación en su contra con argumentos sin fundamento alguno,. Estimando dicha reconvención en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios y El pago de la Suma de Cincuenta Mil Bolívares por concepto de penalización establecida en la Resolución N° 11 de fecha 05 de febrero de 2013 del Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por sus partes probar el pago o el hecho.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. "extintivo de la obligación”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbí probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

De la contestación a la Reconvención de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil:

Rechazan, niegan y contradicen lo alegado por el demandado reconviniente, el cual alega que no se entregó los documentos y solvencias por causas imputables a su representado en este caso (comprador) y lo rechazan y negamos por cuanto es obligación del vendedor hacer entrega de los documentos y solvencias tal como lo establece el artículo 1495 del Código Civil, segundo aparte "Esta obligado igualmente a entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida", el vendedor tiene que cumplir a cabalidad con lo establecido en la norma jurídica lo cual nunca realizó, basándose en su mala fé y mala intensión del demandado reconviniente. Así mismo rechazamos, negamos y contradecimos lo alegado por el demandado reconviniente que fue nuestro poderdante quien no realizó los pagos en el tiempo estipulado y menos aun busco la manera amistosa extrajudicial de comunicarse con el demandado reconviniente y tratar de resolver la situación, lo que negamos rotundamente por cuanto fueron innumerables veces que nuestro representado llamo al vendedor ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS para terminar de perfeccionar la venta de forma amistosa y de manera extrajudicial y así mismo ratifican lo alegado con el libelo de demanda principal de que nuestro poderdante si acudió la primera semana de julio de 2014 a realizar el pago pendiente y el vendedor ciudadano se negó a recibir el pago manifestando que el inmueble valía más de lo que se había pautado en el contrato y que ya el no quería vender demostrando con ello mala fe quien recibió la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares y se beneficio de ello; en donde el día 05 de junio del 2015 recibió su poderdante una solicitud de comparecencia para el beneficiario del inmueble a los fines de que se presentara el día 08 de junio de 2015 en el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas debido a la insolvencia con ocasión al crédito otorgado para la adquisición de una vivienda ubicada en la urbanización las Marías lo que hace presumir la fe vendiendo un bien que aun no le pertenece tal como se evidencia de constancia que anexamos marcada con la Letra "A", y solicitan que el Tribunal se traslade a dicho instituto de la vivienda, para que el su representado se subrogue en los derechos que tiene el vendedor ante el instituto de la vivienda ya que su representado pago parte de la venta y ha sido un comprador de buena fe.

Niegan, Rechazan y Contradicen lo alegado por el demandado reconviniente de que el incumplimiento de la cancelación de los Doscientos Veinte Mil Bolívares restantes sea imputable a su representado quien siempre estuvo dispuesto a cancelar al vendedor para finiquitar la venta, resultando este el punto controvertido en la presente causa y así se establece.
Solicita sea declarada sin lugar la Reconvención.
Solicita sea declarada sin lugar la demanda.

Pruebas Promovidas por la parte actora:

Reproduce el merito favorable de los autos. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales y así se establece.

Da por reproducidos los documentos consignados con el libelo tales como:

- El contrato de venta privado se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.

- De la copia simple de Cheque números11811737 por Bs.150.000,oo; Cheque N° 17573279 por Bs 30.000,00 y Cheque N° 20433199 por Bs 60.000,00 a favor del ciudadano ALFREDO NAVARRO, girado contra el Banco Banesco Banco Universal, este Tribunal respecto a dichas documentales considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”; en principio al no ser promovido la prueba de informes tal como lo dispone la norma in comento se deberían desechar del proceso las mismas pero en virtud de la aceptación que hace de estas la parte demandada se le da todo su valor probatorio y así se establece.

De igual forma promueve las testimoniales de los ciudadanos:

Salazar Henrique Daniel Alexander, Manuel Figueroa López y Navarro Gascón Kellis Johana, titulares de las cédulas de identidad Nros 14.508.187, 15.192.001 y 22.968.649 respectivamente

Los cuales fueron evacuados dentro del lapso legal, lo cual se hizo de la siguiente forma (transcripción del acta) :
En horas de despacho del día de hoy, diecisiete (17) de Septiembre de 2015, siendo las 9:20 de la mañana día y hora fijado para oír la declaración del testigo Ciudadano: SALAZAR HENRIQUEZ DANIEL ALEXANDER, se anunció el acto previa las formalidades legales, se hizo presente a la Sala de despachos el testigo quien juramentado conforme a la Ley dijo ser y llamarse: SALAZAR HENRIQUEZ DANIEL ALEXANDER, venezolano, mayor de edad, profesión: Comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-14.508.187, domiciliado: En los Guaritos I, Calle 03, Casa Nº: 24, de esta ciudad de Maturín del Estado Monagas. Impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de Ley referentes a testigos manifestó no tener impedimento alguno para declarar sobre el interrogatorio que le será formulada a viva voz por las apoderadas promoventes abogadas: INES MARIA MARTINEZ HIGUEREY y GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, apoderadas de la parte demandante, Inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº: 96.755 y 59.420 quien estando presente le formula las siguientes preguntas. PRIMERA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano: VICENTE QUERALES? Contestó, Si.- SEGUNDA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano: WILFRIDO NAVARRO? Contestó, Si.- TERCERA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, le vendió al señor VICENTE QUERALES una casa? Contestó, me consta fue la negociación que hicieron por la venta por parte de la casa, yo estaba presente en ese momento cuando hicieron la negociación. CUARTA: Diga la testigo, cual es la dirección de la casa que el señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO le vendió al señor VICENTE QUERALES?. Contesto: La dirección es las Marías, Calle 11, nº: 26, esa es la dirección donde yo le llevaba el material porque yo le hacía trasporte. QUINTA: Diga la testigo, si sabe la fecha en que se realizó la negociación del inmueble en cuestión?, Contesto: Si, fue para un quince (15) de Septiembre de 2013, esa fecha yo me acuerdo clarito porque esa noche estaba de cumpleaños un conocido. SEXTA: Diga la testigo, si sabe y le consta las condiciones de dichas negociación?. Contesto: la negociación fue por partes, el le dio una parte adelante y la otra era la segunda parte y la tercera parte tenía que entregarla al señor mocho era para el año entrante que era el año 2014 y esa parte se tenía que cancelar para junio o julio, que era que tenía que cancelar, eso es lo que yo sé. SEPTIMA: Diga la testigo, si estuvo presente en todas estas negociaciones?. Contesto: En todas no, estuve en la primera y en la última que fue a entregar el cheque. OCTAVA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor VICENTE QUERALES, fue a cancelarle en la primera semana de Julio de 2014, al señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, el monto restante de bolívares DOSCIENTOS VEINTE MIL (220.000,00) y este se negó a recibirlo alegando que ya no quería vender?. Contesto: El dijo en ese momento que la casa costaba más, esa fecha fue, finales de junio principios de julio y el señor dijo que no, porque la casa ya había agarrado más valor, esas fueron las palabras de el. Cesaron. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente abogada: LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 74.248; a realizar el ciclo de repreguntas. PRIMERA: diga la testigo, si puede dejar constancia ante este Tribunal de donde conoce al ciudadano: VICENTE JESUS QUERALES? Contesto: Nosotros hemos hecho negocios juntos, yo le he hecho trabajo a el y he trabajado con el en algunas oportunidades. SEGUNDA: diga la testigo, si puede dejar constancia por ante este Tribunal de donde conoce al ciudadano: ALFREDO WILFRIDO NAVARRO?. Contesto: lo conozco a través de una relación que tuvo VICENTE QUERALES con la hija. TERCERA: diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana: KELI NAVARRO, es pareja o concubina del ciudadano: VICENTE JESUS QUERALES?. Contesto: No me consta, tuvieron un hijo si pero de que sean pareja todavía no se, eso si es verdad que no se yo. CUARTA: diga la testigo, si usted estuvo presente al momento en que el optante comprador y el vendedor firmaron dicho contrato de opción de compra venta?. En este estado interviene la apoderada de la parte demandante abogada: GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, formule la pregunta de una manera coloquial ya que el testigo no conoce los términos legales; en este sentido dando los normes a quien se refiere. En este estado procede a reformular la repregunta la apoderada judicial de la parte demandada arriba identificada. CUARTA: Diga el testigo: si efectivamente estuvo presente en el momento en que el ciudadano ALFREDO NAVARRO y VICENTE QUERALES, firmaron el contrato de compra venta y de ser así diga la fecha?. Contesto: No estuve presente en esa firma, de esa venta pero si mostró una venta que habían cuadrado por parte cuando él había entregado el dinero la primera parte de la venta de la casa, por sugerencias propias hicieron ese contrato. QUINTA: diga el testigo, si afirmó ante la pregunta formulada por la parte demandante de que estuvo presente cuando hicieron la negociación los ciudadanos: ALFREDO NAVARRO Y VICENTE QUERALES, ratifico solicitud de manifestación de fecha de dicha negociación?. Contesto: Si, eso fue la fecha del quince de septiembre de 2013, cuando estaba de cumpleaños un amigo conocido mío, eso fue como las 7 u 8 de la noche. SEXTA: diga el testigo, como sabe y le consta que el ciudadano: ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, se negó a recibir el último pago de parte del ciudadano: VICENTE QUERALES, por la venta de la casa? Contesto: Me consta porque la casa cuando hicieron la negociación no valía un bolívar en el momento en que hicieron la negociación la casa estaba en total deterioro y me consta porque yo fui el que llevaba los albañiles y compraba el material para su remodelación y el señor mocho al ver la casa de tal manera el dice que ahora valía más y por eso es que estamos aquí. SEPTIMA: diga el testigo, ante lo expuesto lugar y fecha en que el ciudadano: VICENTE QUERALES, presuntamente fue a realizar el último pago por la venta de la casa y el señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO se negó a recibirlo? Contesto: el lugar fue en la Puente, en la casa del señor Mocho, el vive en la puente en una esquina. Cesaron.-; al analizar la deposición del referido testigo este Tribunal observa, que fue conteste en afirmar que el demandante ciertamente realizo un negocio por un inmueble (vivienda) ubicada en la Urbanización las Marías, Calle 11, nº: 26; la cual coincide con la señalada en el libelo de demanda así como la que aparece en el contrato de compra venta y que fue reconocido por las partes intervinientes en la presente causa; Por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la declaración rendida por el referido ciudadano porque no demostró tener interés en la causa, ni incurrió en contradicciones siendo conducente y pertinente para demostrar lo aquí debatido motivo que le merecen fe a este juzgador, por lo cual se le valora en el sentido indicado, a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

En horas de despacho del día de hoy, Diecisiete (17) de Septiembre de 2015, siendo las 9:20 de la mañana día y hora fijado para oír la declaración de la testigo Ciudadana: NAVARRO GASCON KELIS JOHANA, se anunció el acto previa las formalidades legales, se hizo presente a la Sala de despachos la testigo quien juramentada conforme a la Ley dijo ser y llamarse: NAVARRO GASCON KELIS JOHANA, venezolana, mayor de edad, profesión: De Oficios del Hogar, titular de la cédula de identidad Nº V-22.968.649, domiciliado: En la Urbanización Las Marías, Calle 11, Casa Nº: 26, de esta ciudad de Maturín del Estado Monagas. Impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de Ley referentes a testigos manifestó no tener impedimento alguno para declarar sobre el interrogatorio que le será formulada a viva voz por las apoderadas promoventes abogadas: INES MARIA MARTINEZ HIGUEREY y GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, apoderadas de la parte demandante, Inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº: 96.755 y 59.420 quien estando presente le formula las siguientes preguntas. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, abogada: LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 74.248, quien expone: en este acto hago oposición formal a la testimonial de la ciudadana: NAVARRO GASCON KELIS JOHANA, invocando los artículos 478, 479, y 480 respectivamente del Código de Procedimiento Civil, por ser esta ciudadana hija del ciudadano: ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, demandado reconviniente y pareja y/o cónyuge del ciudadano: VICENTE JESUS QUERALES. Es todo. En este estado interviene el Juez quien expone: Vista la oposición efectuada por la apoderada judicial de la parte demandada y a los fines de no cercenar el principio Constitucional de ser oído y de acceder a los órganos de administración de justicia este Tribunal procede a oír la deposición de la testigo sin que con ello prejuzgue la declaración de la misma; es decir que se esté valorando de manera anticipada; por cuanto al omento de dictarse la sentencia el tribunal le dará o no valor a la testigo en cuestión. En este estado interviene una de las apoderadas judiciales de la parte demandante abogada: GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, arriba identificada, quien expone: Sin menoscabo y acogiéndome al criterio del juez y de conformidad con el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil que establece el lapso para tachar el testigo que tenía la parte demandada los cuales son cinco (05) días siguientes a la admisión de la prueba, es por lo que procedemos a la fase de preguntas. PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano: VICENTE QUERALES? Contestó, Si, tengo un bebe con el.- SEGUNDA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano: WILFRIDO NAVARRO? Contestó, es mi papa.- TERCERA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, le vendió al señor VICENTE QUERALES una casa? Contestó, si estaba de testigo. CUARTA: Diga la testigo, cual es la dirección de la casa que el señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO le vendió al señor VICENTE QUERALES?. Contesto: Calle 11, Casa Nº: 26, urbanización Las Marías, de esta ciudad de Maturín Estado Monagas. QUINTA: Diga la testigo, si sabe la fecha en que se realizó la negociación del inmueble en cuestión?, Contesto: más o menos hay no se qué fecha pero si estaba de testigo. SEXTA: Diga la testigo, si sabe y le consta las condiciones de dichas negociación?. Contesto: mi papa le dijo a el bueno vamos hacer negocio, págame una parte y después me pagas la otra parte, de hecho le dijo que importa construye la casa y el la construyo y ahora vinieron los problemas. SEPTIMA: Diga la testigo, si estuvo presente en todas estas negociaciones?. Contesto: Si estuve. OCTAVA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor VICENTE QUERALES, fue a cancelarle en la primera semana de Julio de 2014, al señor ALFREDO WILFRIDO NAVARRO, el monto restante de bolívares DOSCIENTOS VEINTE MIL (220.000,00) y este se negó a recibirlo alegando que ya no quería vender?. Contesto: Si mi papa se negó, que no quería cheque que ya no iba a vender la casa estaba yo de testigo, en donde VICENTE QUERALES le dio una parte un cheque de CIENTO CINCUENTA, después le pago con un televisor y un dvd, LE PAGO PORQUE MI MAMA QUERIA EL TELEVISOR Y EL DVD Y DE ALLI Vicente se lo descontó; después mi papa le pidió TERCE MIL BOLIVARES, para pagar la casa porque ya el la tenía negociada con un muchacho en la policía, en donde resulta que Vicente le dio los TRECE MIL BOLIVARES, para que se lo pagara al chamo. OCTAVA: Diga la testigo: quien vive en la casa de Las Marías, actualmente?, Contesto: Yo por medio de estos problemas me fui para la casa de las Marías con mi hijo. NOVENA: Diga la testigo, cuando el señor VICENTE QUERALES, compro la casa con qué intención lo hizo, si sabe y le consta? Contesto: la quería para su hijo, con todo y eso la construyo para su hijo, y para que yo viviera con mi hijo. Cesaron. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente abogada: LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 74.248; a realizar el ciclo de repreguntas. PRIMERA: diga la testigo, si por ser la hija del ciudadano: ALFREDO WILFRIDO NAVARRO Y/O PAREJA DE VICENTRE QUERALES y haber manifestado ante este Tribunal que estuvo de testigo durante las negociaciones podría aclarar fecha de realización de las mismas lugar y términos? Contesto: Si, el llego en una camioneta Silverado Vino Tinto, cuando llego mi papa salió y salió mi mama yo salí con él, cuando salí fuimos para la invasión y transcurso de ese camino se vino la conversación de la casa y llegaron a un acuerdo. SEGUNDA: diga la testigo, con quien salió usted a su decir y donde fue esa conversación de la casa que usted expone?. Contesto: En el transcurso del camino se hizo la conversación sobre la casa y llegaron a un acuerdo y de ese transcurso del camino creo que estaban hablando de la casa, ese día VICENTE QUERALES, llevó a mi papa y a mi mama y yo estaba de testigo lo llevó para la invasión. TERCERA: diga la testigo, cuáles fueron los acuerdos a los que presuntamente llegaron sus padres con el señor VICENTE QUERALES?. Contesto: bueno que este le diera una parte y que después le diera la otra que le diera la primera parte y que la pagara como él pudiera, y de hecho VICENTE DE JESUS QUERALES, empezó a construir la casa confiado que nunca iba a llegar a este extremo porque es mi papa. CUARTA: diga la testigo, fecha desde la cual habita en el inmueble ubicado en la urbanización Las Marías, Calle 11, Nº: 26, de esta ciudad de Maturín?. Contesto: desde que mi hijo tiene seis meses me lleve todo para las Marías. De hecho tengo a mi mama en la Puente y a veces voy a visitarla y me quedo durmiendo y desde que hubo el problema de la casa ahora me quedo en las Marías. QUINTA: diga la testigo, donde efectivamente permanece su persona con su menor hijo la mayor parte del tiempo? Contestó: A veces me quedo en la casa de las Marías y cuando me quiero quedar durmiendo me quedo durmiendo. SEXTA: diga el testigo, si presuntamente usted habita en la casa de las Marías podría decir con quien? Contesto: Con mi hijo y sobre el trabajo de VICENTE a veces no se queda durmiendo conmigo pero la mayoría duerme conmigo SEPTIMA: diga la testigo, si mantiene usted relación o no efectivamente con el señor VICENTE QUERALES?. Contesto: Siempre. OCTAVA: diga la testigo, si conoce de vista trato y/o comunicación al ciudadano: DANIEL ALEXANDER SALAZAR HENRIQUEZ?. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandante abogada: GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, quien expone: solicito a este digno Tribunal releve al testigo de preguntar por cuanto la pregunta no versa sobre los hechos esgrimidos en esta causa ni tiene relación con alguna de las partes. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandada y quien expone: ratifico la repregunta formulada en virtud de que el ciudadano: DANIEL ALEXANDER SALAZAR HENRIQUEZ, manifestó tener relaciones laborales con VICENTE DE JESUS QUERALES, y ser testigo en las negociaciones sobre la venta de la casa y así mismo la ciudadana: KERLI NAVARRO, manifestó ser la pareja de VICENTE QUERALES, y haber sido igualmente testigo de las negociaciones sobre la venta del inmueble (de la casa). En este estado interviene el Juez y solicita a la testigo proceda a dar respuesta a la repregunta, formulada por la apoderada judicial de la parte demandada. OCTAVA: diga la testigo, si conoce de vista trato y/o comunicación al ciudadano: DANIEL ALEXANDER SALAZAR HENRIQUEZ? Contesto: No lo conozco. NOVENA: diga la testigo, si dice desconocer al ciudadano: DANIEL ALEXANDER SALAZAR HENRIQUEZ, como es que el mismo mantiene una relación laboral con su pareja alega ser testigo en las negociaciones de venta del inmueble y además conversaba usted amenamente con el en las instalaciones de este Tribunal?. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandante abogada: GRICELYS CARAMELO BARROW CASTELLIN, quien expone: Solicito a este digno Tribunal releve a la testigo de contestar por cuanto las relaciones personales que puede tener el papa de su hijo no tiene el porqué conocerla a parte cualquier persona puede conversar con cualquier persona en el Tribunal o en el banco y no por ello tiene que conocerlo. En este estado interviene la apoderada judicial de la parte demandada abogada: LIBIA DEL VALLE CALDERIN GUZMAN, quien expone: ratifico la pregunta reformulada en virtud de que al decir de ambos testigos estuvieron presentes en las negociaciones de la venta del inmueble aunado al hecho de que el ciudadano DANIEL SALAZAR expuso ante este Tribunal que el llevaba el material de construcción al inmueble ubicado en la urbanización Las Marías, Calle 11, Casa Nº: 26, donde se supone que a su decir habita la ciudadana: KELLI NAVARRO, por lo cual presumo que era que recibía l material de construcción. En este estado interviene el Juez titular de este Tribunal quien expone: solicita a la testigo de respuesta a la repregunta formulada por la apoderada judicial de la parte demandada e igualmente pide a la misma (apoderada judicial), que la testigo debe declarar sin coacción alguna y siendo respetada por los apoderados judiciales de las partes; es decir los mismos deben guardar compostura ceñida a la ética como profesionales del Derecho. Quien respondió: cuando se hizo el negocio de la casa yo estaba embarazada, cuando yo di a luz, después a los seis meses fue que me fui para la casa y ya la casa estaba lista en ningún momento fui para la casa a ver y a conocer quien llevaba las cosas para la casa todo eso se encargó VICENTE QUERALES y la construyo él a su forma y cuando llegue la casa estaba súper arreglada nada mas de ir a dormir. En este mismo acto manifiesto mis excusas ante este Tribunal si en algún momento desacaté alguna de las normas establecidas por el mismo. Cesaron.-

Ahora si bien es cierto la testigo en cuestión se encuentra enmarcada dentro de los impedimentos señalados por el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, para que puedan testificar en contra, ni en favor de sus ascendientes o descendientes o de su cónyuge; lo cual conduce a este Tribunal a señalar en cuanto a la declaración rendida por la referida ciudadana que la misma demostró tener interés en la causa e incurrió en contradicciones; siendo importante destacar, que la acción interpuesta está referida al cumplimiento del contrato de opción a compra realizado entre los ciudadanos VICENTE QUERALES y ALFREDO WILFRIDO NAVARRO y no al pago de mejoras (obras) realizadas al inmueble en cuestión, siendo deficiente dicha prueba para demostrar su pretensión más la manifiesta imposibilidad de declarar en este juicio de la ciudadana KELLI NAVARRO y así se establece.

Promovió un legajo de recibos por concepto de compra de materiales en ferreterías con el fin de demostrar las bienhechurías que le realizó al inmueble objeto de litigio; facturas que se desechan del proceso como pruebas, por cuanto se trata de documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser reconocidos en el juicio y así se establece.

Promovió inspección judicial en el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas, para determinar la solvencia o no del inmueble; la cual fue practicada en su oportunidad, en donde no se pudo obtener información eficaz por cuanto la funcionaria que se encontraba para el momento de la práctica de la misma no puede acceder al sistema de informática para aportar la información requerida, razón por la cual la presente prueba no aporta ningún elemento de convicción a quien aquí decide por lo que la misma debe ser desechada y así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada

Reprodujo el merito favorable de los autos. En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales y así se establece.

Ratificó en todas y cada una de sus partes el contrato y sus cláusulas, con unos lapsos extensos para el cumplimiento de la obligación por parte del demandante Reconvenido, no teniéndose como punto controvertido la existencia de una relación contractual entre los ciudadanos VICENTE JESUS QUERALES DIAZ y ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS y así se establece.

Ratifico y admitió como cierto que su poderdante recibió del demandante Reconvenido la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,00), mediante Cheque que corre inserto al (folio 9) del expediente, lo cual nos permite apreciar que el demandado reconviniente recibió pagos parciales imputables a la obligación efectuados por parte del demandante Reconvenido y así se establece.

Ratifico y admitió como cierto que su poderdante recibió del demandante Reconvenido la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs 40.000,00) en efectivo hecho este admitido por el demandado lo cual convalida la prueba anterior promovida por el demandado reconvenido de que recibió pagos parciales imputables a la venta del inmueble por parte del comprador ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ y así se establece.

Ratifico y admitió como cierto que su poderdante recibió del demandante Reconvenido la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs 30.000,00), mediante Cheque que corre inserto al (folio 10) del expediente lo cual nos permite apreciar que el demandado reconviniente recibió pagos parciales imputables a la obligación efectuados por parte del demandante Reconvenido y así se establece.

Ratifico y admitió como cierto que su poderdante recibió un monto de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs 280.000,00), se tiene como cierto la cantidad señalada por el demandado Reconviniente por cuanto coincide con la señalada por el demandante de la causa en su libelo de demanda, lo cual se tiene como imputable al monto total de la negociación y así se establece.

Alega la defensa del demandante Reconvenido que su representado actuó de mala fe invocando una supuesta insolvencia consignando una constancia de cobro de bolívares inserto al folio 31esta con el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM) este Tribunal con respecto a dicha documental considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”; en principio al no ser promovida por la parte que la trajo al proceso a través de la prueba de informes tal como lo dispone la norma in comento se debe desechar del proceso careciendo de valor probatorio y así se establece.

Consigna constante de seis(06) folios útiles estado de cuenta financiero emitido por el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM); asimismo constante de dieciséis folios útiles comprobantes de pago debidamente sellados y firmados por el IVIM; así como depósitos del Banco de Caroni; al igual que la anterior documental por ser una prueba emanada de un tercero necesariamente la forma de su promoción no es a través de una documental sino que esta debe ser adminiculada para su validez mediante la promoción de la prueba de informes por cuanto de lo contrario no tendría ningún valor debiendo ser desechada y así se establece.

Consigna constante de seis (06) folios útiles original del documento de venta debidamente Notariado ante la Notaria Pública Primera de Maturín Estado Monagas en fecha 12 de junio del 2013 anotado bajo el N° 33, Tomo 215 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y así se establece.

Solicita que se oficie al Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM) ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas casa N° 33 al lado de la Clínica La Esperanza, Maturín Estado Monagas a efecto de que ratifique que su representado nada adeuda a esa Institución y es legitimo propietario del inmueble objeto de la demanda, siendo remitido al mencionado Instituto y recibido por ellos en fecha 13 de julio del 2015; siendo el caso que no dieron respuesta al mismo
Promovió la testimonial de ANA MARIELA RAMIREZ MAYORGA:

La En horas de despacho del día de hoy, cinco de agosto del año dos mil quince, siendo las 9:30 A.M de la mañana día y hora fijados oír la declaración del testigo ANA MARIELA RAMIREZ MAYORGA , se anunció el acto previa las formalidades legales se hizo presente a la sala de este despacho un ciudadano que juramentado conforme a la Ley dijo ser y llamarse: ANA MARIELA RAMIREZ MAYORGA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.111.582 y domiciliado en La Puente La Cañada N° S/N de esta Ciudad de Maturín. Impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de ley referentes a testigos manifestó no tener impedimento alguno para declarara sobre el interrogatorio que le será formula a viva voz por la parte promovente abogada LIBIA CALDERIN, quien le formula al testigo las siguientes preguntas. PRIMERA DIGA EL TESTIGO, si conoce de vista trato y/o comunicación al ciudadano Alfredo Wilfrido navarro? Contestó, si lo conozco por que el es vecino, cerca de mi casa, somos vecinos pues - SEGUNDA: DIGA EL TESTIGO, SI CONOCE DE VISTA, TRATO Y COMUNICACIÓN AL CIUDADANO VICENTE JESÚS QUERALES? Contestó, no de vista, pero de nombre si por que el señor navarro en la casa lo nombra bastante, comenta sobre sus problemas pues.-. TERCERA: Diga el testigo, si sabe y le consta que el señor Navarro dio en venta a JESÚS QUERALES una casa de su propiedad? Contestó, si le dio la casa - CUARTA Diga el testigo, como sabe y le consta que el señor Navarro dio en venta la casa al señor VICENTE JESÚS QUERALES? Contestó, bueno porque el señor navarro es vecino mio y va a la casa y comenta de la venta que el hizo de su casa - QUINTA Diga el testigo, sabe y le consta si el señor QUERALES cumplió con el pago definitivo de la casa? Contestó, no cumplió con el pago por que el señor navarro estaba en proyecto de construcción de su casa y en base a eso no lo termino por que el señor VICENTE JESÚS QUERALES no le canceló el dinero de la venta de su casa.- SEXTA Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor querales mantiene una relación de pareja con la hija del señor Navarro? Contestó, si es pareja de la hija del señor Navarro por que el siempre va a buscarla a la casa del señor Navarro.- Es todo, presentes en este acto las GRISELDYS BARROW e INES MARTINEZ apoderadas demandante, proceden a formular al testigo las siguientes repreguntas. PRIMERA. Diga el testigo, su dirección exacta? Contestó, La Cañada transversal 2 carrera 02.- SEGUNDA: Diga el testigo, en que fecha el señor Wilfrido Navarro le dio en venta al señor VICENTE JESÚS QUERALES el inmueble que esta en litigio? Contestó, bueno unos cuantos añitos pero en verdad, se que hace unos años por que el llega a la casa y hace los comentarios.-TERCERA: Diga el testigo, si sabe y le consta cuales fueron las condiciones de la transacción o negociación? Contestó, bueno la negociación fue que el espero el pago del muchacho y QUERALES nunca le canceló el dinero.-. CUARTA: diga el testigo, si estuvo presente en la negación? Contestó, vuelvo y repito no he estado presente pero como navarro va a la casa y nos comenta eso de que el señor le debe, no le ha cancelado la casa .-
QUINTA: diga el testigo, como sabe y le consta que el señor VICENTE JESÚS QUERALES busca a la hija del señor Navarro si la misma manifestó en la pregunta anterior que no lo conocía de vista? Contestó, bueno porque el señor NAVARRO como le vengo diciendo que el señor NAVARRO va a la casa y siempre comenta eso que el señor QUERALES va a su casa a buscar a su hija..
Es todo, terminó, se leyó y conformes. Del interrogatorio de las respuestas aportadas por la testigo se aprecia que la misma es enteramente referencial, y solo se ha referido hechos directos, como es la ubicación de la vivienda, objeto del contrato de venta sin haber presenciado directamente la misma e igualmente no tiene conocimiento de que se trata este juicio siendo deficiente dicha prueba y así se establece.

El Tribunal para decidir, realiza las siguientes consideraciones:

Dentro de la etapa decisoria del presente procedimiento, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva, previa las consideraciones siguientes:

(1) El artículo 1133 del Código Civil, reza:

”El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

(2) Como puede verse, la norma legal transcrita no precisa los extremos que debe llenar el actor para ejercer con éxito la referida pretensión, de allí que, el sentenciador deba aplicar la enseñanza de la jurisprudencia y la doctrina sobre el particular.

(3) En opinión de Emilio Calvo Baca, en su obra “Código Civil”, Comentado y Concordado, sobre los contratos señala:

“Modernamente el contrato es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades…. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la ley. En principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es ley, se considera que los contratantes tienen las más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad…. Esa libertad absoluta no existe y creemos que nunca ha existido en forma absoluta, ya que en la esfera contractual

predomina la parte económicamente más fuerte, pasando a segundo término otros factores (racial, cultural, posición social, etc.); por ello los contratantes casi nunca pueden encontrarse en un mismo nivel de igualdad; aún más, contratos hay como los de Adhesión en los que una de las partes establece previamente determinadas cláusulas, condiciones o estipulaciones, a las cuales la otra parte tienen que someterse si desea contratar y, la necesidad lo obliga a ello.
No es tarea fácil definir el contrato. Diremos que: “Es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo”: El contrato crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas”(p.722).
(4) Sobre el cumplimiento del contrato, el artículo 1.354 del Código Civil, establece:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.

Al respecto, la jurisprudencia y doctrina autorizada han considerado que “…los acuerdos de voluntades que dan origen a las obligaciones para contratantes, puede ser hecha en forma verbal o escrita, sin que se restrinjan en ningún caso sus efectos; por haber sido hecha en una u otra forma. El contrato no requiere para su validez una formalidad especial. Nuestro CC (sic) exige sólo para su existencia, que haya: a) consentimiento de las partes; b) objeto que pueda ser materia de contrato; y c) causa lícita, pero no establece que sea necesario llenar otros requisitos en cuanto a la forma, de tal modo que se concluye, que puede ser también verbal o escrito. El problema en la materia se presenta en cuanto a la prueba de la existencia de la obligación derivada del contrato, que se reduce a la prueba de la existencia de éste en sí ya que de él se deriva. Esta prueba corresponde a quien pida su ejecución, según lo prescribe el art. 1.354… Si el contrato fuere escrito, bastaría presentar los instrumentos donde conste su celebración y de él se derivarían todos los efectos legales, previstos o no por las partes.…” (Código Civil Venezolano, Nerio Perera Planas, 3era edición. Pág. 781 y 782).

(5) EN RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador”.

(6) Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.
• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.
• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.
En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.
De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

(7) En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

(8) Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro máximo Tribunal en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

De igual forma el instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones sirve sólo como un medio probatorio para su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto (artículo 1.355 del Código Civil.).
Siendo importante resaltar que en el caso que nos ocupa (Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta) para que exista principio de prueba por escrito, deben cumplirse los requisitos siguientes:
a) Que provenga de la parte a quien se opone: Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, que el principio de prueba por escrito, en las condiciones de que trata el expresado artículo 1.392, aunque provisto de características propias, está ligado de manera absoluta a la promoción de la prueba testifical, en defecto de la cual es inútil hablar de él. Por tanto, en un juicio en que no haya sido promovida la antedicha probanza, no es posible que se infrinja el artículo 1.392, por falta de apreciación de un documento que la parte interesada considere capaz de constituir un principio de prueba por escrito.

b) El escrito debe hacer verosímil el hecho alegado. Para Hernando Devis Echandía (ob. Cit), no puede exigirse que el escrito contenga el contrato, ni que convenga por sí solo, porque entonces sería su prueba documental y no un simple principio o comienzo de prueba escrita. Basta que se refiera al contrato o lo mencione (pero esto no es necesario) o que sea una consecuencia de éste o un antecedente o que de otra manera lo haga suponer lógicamente, porque entre ellos existe un nexo de causalidad, es decir, que indique alguno que conduzca a él. En el presente caso, la parte actora fundamenta el incumplimiento de la demandada en un Contrato de Opción de Compra Venta, y si bien es cierto que la relación jurídica que nace de dicho contrato, no es menos cierto que dicha relación, conforme a los razonamientos anteriormente referidos, debe ser demostrada, o bien a través de un principio de prueba por escrito, o mediante la prueba testimonial, que en nuestro ordenamiento jurídico está admitida para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto no exceda de los dos mil bolívares, el cual no podemos aplicar al caso de autos, y siempre y cuando exista el principio de prueba por escrito, y en el presente asunto, la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar la existencia de una relación contractual, todos ellos bajo el principio de prueba por escrito; en consecuencia, quedó probada, la existencia de la relación jurídica que obligaba al demandado.

Resulta obligatorio para este juzgador traer a colación la novísima sentencia dictada por el más alto Tribunal de la República relacionada con la revisión de sentencia propuesta por la sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1991, bajo el N° 39, Tomo 74-A Pro., representada judicialmente por los abogados Sonia M. Fernández de Abreu y Jaime Reis de Abreu, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 32.181 y 12.187, respectivamente, de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a través de la cual revocó dicha sentencia que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato propuesta por Promotora Pomarrosa C.A. contra la hoy solicitante; sin lugar la demanda por resolución de contrato; y sin lugar la reconvención propuesta por Panadería La Cesta de los Panes C.A. contra Promotora Pomarrosa C.A. en la cual se conmino a que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en el cual se realizo una distinción de los contrato así como dilucidar la controversia ocasionada con los contrato de opción de compra venta y lo realizo en grandes fundamentos de la manera siguiente:
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil.
Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.

El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas

En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
De igual forma otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1.202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.

En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.

Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).

En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo consciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.
Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley”.
El artículo anterior, dispone que los contratos deban cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.
Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
9) En el caso bajo análisis, este operador de justicia observa que se inició esta causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoada por el ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ, en su carácter de prominente comprador, en contra del ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS, en su condición de prominente vendedor, quienes convinieron en celebrar una opción a compra, con respecto a una casa para habitación con su terreno, ubicado en la Urbanización las Marías, Calle 11, Nº: 26 Maturín del Estado Monagas,. Se fijó como precio de venta del referido inmueble en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), recibiendo de manera fraccionada y lo cual se tiene como un punto no controvertido por cuanto fue alegado por el demandante y aceptado por el demandado la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs 280.000,00) quedando a deber la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs 220.000,00). En el documento Privado suscrito no se estableció Cláusula penal de la misma forma así tampoco existe Cláusula alguna de las condiciones del mismo. Dicha negociación se encuentra previsto en documento privado suscrito entre las partes y junto a la testimonial que quien manifestó la forma como se realizó y suscribió el referido contrato. Sirviendo esto para constatar que el aludido contrato privado suscrito entre las partes no fue desconocido, impugnado ni tachado en su oportunidad legal adquiriendo pleno valor probatorio; en las formas y condiciones acordadas por las partes en el mismo
Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo), por cuanto de las actas se desprende que el demandado puso en posesión de la cosa al accionante y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta y así se establece.
En este sentido, el Código Civil en su Capítulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad".
Se aprecia de las actas procesales que ambas partes convinieron en la firma del contrato privado de compra venta de manera reciproca a comprar y vender respectivamente el inmueble propiedad del vendedor, constituido por una parcela de un terreno y la vivienda sobre ella construida e identificada con las siglas OCHO METROS (8,00 Mts) DE ANCHO POR VEINTE METROS (20 Mts) DE LARGO la casa en ella construida tiene una cabida de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72 Mts2) de construcción, que consta de las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, una (01) sala comedor- cocina y un (01) baño, puertas de madera entamboradas exterior e interior, piso liso, pintura exterior, techo de madera y tejas e interiores acabado en blanco, dentro de los siguientes linderos NORTE: Con parcela N° 27, SUR: Con parcela N° 25; ESTE; Con calle 11 que es su frente y OESTE, Con terreno Baldío de la Urbanización Las Marías de la Ciudad de Maturín, Estado Monagas.
10) En cuanto al incumplimiento por parte del demandante Reconvenido planteado por el demandado Reconviniente no basta con sólo señalar unos supuestos daños generados sino que debe demostrarlos. Por su parte establece el artículo 1.258 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.258: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiera estipulado por el simple retardo”.
Así pues tenemos que conforme a la norma ut supra la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación. Desempeña así, la cláusula penal la indemnización en caso de incumplimiento, por lo que, cuando en el contrato por tiempo determinado existe la cláusula penal, se hace innecesaria la comprobación de los daños y perjuicios. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas procesales puede observar quien aquí juzga, que el accionante demanda el cumplimiento de la obligación contraída por ellos mediante la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa; mientras que el demandado reconviene y pide el pago de los daños y perjuicios por la inejecución de tal obligación, por tanto, no constando en autos que la parte accionada (demandado - Reconviniente) haya demostrado fehacientemente en qué consisten tales daños y haya traído elementos característicos de estos, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar improcedente tal petición. Y así se establece.
Además los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de una obligación contractual cuya prestación no posee cláusula penal alguna que nos señale en la forma en que se va sancionar el incumplimiento de la obligación principal no podemos sacar elementos de convicción cuando esta ha sido incumplida totalmente o cumplida parcial o defectuosamente, esto sólo sería factible si el demandado reconviniente hubiese demostrado que la misma no se realizó por retardo u omisión del optante que no es el caso que nos ocupa en razón de lo anteriormente señalado; de lo cual, se desprende que los daños reclamados por el demandado ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS deben ser desestimados por este Tribunal y así se establece.
Por todas las consideraciones expuestas, y en amplia consonancia con la jurisprudencia vinculante anteriormente transcrita lo que ineludiblemente trae como consecuencia que la demanda de cumplimiento del contrato de opción de compra venta en referencia debe ser declarada parcialmente con lugar y así se establece.
D I S P O S I T I V A.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Parcialmente Con Lugar La Demanda Por Cumplimiento De Contrato De Opción de Compra, Interpuesta por el ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ; en contra del ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS. SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la reconvención o mutua petición propuesta por el ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 9.291.247 en contra del ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 16.712.453, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA sigue en su contra. TERCERO: Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se le ordena al ciudadano NAVARRO DIMAS ALFREDO WILFREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.291.247 de este domicilio, para que dentro del lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos siguientes a la declaratoria de firmeza de la presente sentencia, se lleve a efecto el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maturín del Estado Monagas, consistente en una casa para habitación con su terreno, primera planta (planta baja), ubicado en la Urbanización Las Marías, Calle 11, Casa Nº: 26, constituido por una parcela de un terreno y la vivienda sobre ella construida e identificada con las siglas OCHO METROS (8,00 Mts) DE ANCHO POR VEINTE METROS (20 Mts) DE LARGO la casa en ella construida tiene una cabida de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72 Mts2) de construcción, que consta de las siguientes dependencias: Tres (03) habitaciones, una (01) sala comedor- cocina y un (01) baño, puertas de madera entamboradas exterior e interior, piso liso, pintura exterior, techo de madera y tejas e interiores acabado en blanco, dentro de los siguientes linderos NORTE: Con parcela N° 27, SUR: Con parcela N° 25; ESTE; Con calle 11 que es su frente y OESTE, Con terreno Baldío. CUARTO: Se le ordena al ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ, a efectuar el pago al ciudadano ALFREDO WILFREDO NAVARRO DIMAS, del saldo restante de la opción de compra venta, esto es, la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs 220.000,00), en la oportunidad en que se celebre el acto de protocolización de la venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maturín del Estado Monagas. QUINTO: En el supuesto caso que la parte demandada, no acuda a firmar el respectivo documento público de venta, en la fecha que se le indique, que puede ser telegrama con acuse de recibo, y por tal razón no se materialice la tradición legal del inmueble antes descrito por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Maturín del Estado Monagas, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismos efectos que la escritura no otorgada, en cuyo caso antes del registro de la sentencia la parte demandante debe consignar a nombre de este Tribunal un cheque de gerencia, para ser depositado por este Juzgado en el Banco Bicentenario y que puede ser retirado por la parte demandada, previa autorización del Tribunal. La parte actora ciudadano VICENTE JESUS QUERALES DIAZ, deberá antes de registrar la sentencia, esperar por la notificación que de las partes se haga por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso. SEXTO: Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal, Notifíquese.
Dado, Firmado y Sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los dos (02) días del mes de febrero del año 2016. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Abg. LUIS RAMON FARIAS GARCÍA.
LA SECRETARIA

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES
En esta misma fecha, siendo las 11:40 a.m., se dicto y publicó la anterior sentencia. Conste.
LA SECRETARIA

Abg. GUILIANA ALEXA LUCES
LRFG/lrfg Exp: 11.231

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