REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 29 de Febrero de 2.016
205° y 156°
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.773.310 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ y ANDRES SALAZAR UGAS, Abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 44.116 y 45.293 respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: GUSTAVO DAVID BRITO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.357.477 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSMAL RAMON OCA VILLEGAS y MAXIMO BURGUILLOS, Abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 41.694 y 51.129 respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE: 15.506
II
Cumplidas como fueron las etapas del procedimiento oral en este caso de retracto legal arrendaticio, habiéndose dado las garantías constitucionales como es el derecho a la defensa el debido proceso y por ende la tutela judicial efectiva, en el debate oral las partes expusieron sus alegatos en la forma siguiente:
El Abogado ANDRES SALAZAR UGAS co-apoderado judicial de la parte demandante ratifico en todas y cada una de sus partes el libelo como su reforma, el escrito de audiencia preliminar y escrito de promoción de pruebas, alegando que su representado celebro con el señor portillo un contrato de arrendamiento verbal en el año 2012 y luego se realizó otro por igual periodo, en el mes de julio de 2014 y se entera que por ante el local comercial estuvo un Tribunal donde se le ofrecía el inmueble en venta. En fecha 16 de Diciembre de 2014 por conocidos su representado se entera que se le da en venta a un tercero el inmueble, que existió una notificación judicial que carece de validez, que no cumple los requisitos del articulo 38 del Decreto sobre locales comerciales, es decir no se realizó por una notaría, y no se notificó a su representado sino a un tercero o encargado del local comercial, que existió desproporción en la venta del inmueble, no existe mención del documento de venta, y no fue entregado la certificación de gravamen, el inmueble no podía ser ofrecido a su representado ni mucho menos al demandado, su representado tenia más de 2 años ocupando el inmueble, hay violación del derecho de preferencia ofertiva, por estas razones se demanda al hoy propietario del inmueble por violación del derecho de preferencia ofertiva para subrogarse sobre el derecho de propiedad del demandado ciudadano GUSTAVO BRITO, se ratifican en este acto las testimoniales de los ciudadanos KEPP BELLO, C.I. 15.136.553, ELEAZAR JOSUE URBINA, C.I. 22.969.005, SALOMON BOUTROS CHAWA, C.I. 11.773.310 y el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA C.I. 4.025.796. Es todo. En ese estado ejerció el derecho de palabra el Abogado MAXIMO BURGUILLOS apoderado de la parte demandada y negó y rechazo los argumentos y fundamentos expresados por la defensa del demandante ciudadano BOUTROS CHAWA, por lo siguiente: No es cierto que existan 3 contratos en la relación arrendaticia entre ellos y el ciudadano JOSE PORTILLO y la parte demandante, por cuanto los únicos 2 contratos que celebraron el arrendador y arrendatario cursan debidamente en el escrito de contestación a la demanda propuesto por el ciudadano BOUTROS CHAWA, el primero con vencimiento en el año 2013 y el segundo en el año 2014, ahora bien, estando en vigencia el segundo contrato suscrito entre ambas partes nace la necesidad del ciudadano JOSE PORTILLO, propietario del inmueble arrendado de ofrecer en venta al arrendatario el inmueble en cuestión mediante notificación debidamente formulada por ante un órgano jurisdiccional como lo es el Tribunal Primero de Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta jurisdicción , y no podía ser otro que a la persona que viene ocupando el inmueble a quien se le formulará dicho ofrecimiento, si bien es cierto que no gozaba el arrendatario hoy demandante del beneficio ofertivo por cuanto la ley estipula que para ello debe gozar por lo menos de 2 años arrendado el inmueble y precisamente la oferta se le hace al ocupante o poseedor que pudiera ser el más interesado en adquirir dicho inmueble, pero es el caso ciudadano Juez que recibida la notificación de la oferta de compra venta el hoy demandante no manifiesta ni la negativa, ni en positiva el derecho de readquirir dicho inmueble, es por ello que el ciudadano JOSE PORTILLO, queda liberado, de venderle al hoy arrendatario y demandante y le vende a un tercero por el precio que el a bien tuviera que en este caso se le hizo a su patrocinado, quien adquiere el inmueble con todas las formalidades de ley, de acuerdo a los documentos cursantes en autos, por lo antes expuesto solicitó se declare sin lugar la preferencia ofertiva que invoca el ciudadano BOUTROS, y de igual forma solicito la correspondiente condena en costas. Es todo. En este estado se procedió a evacuar las testimoniales promovidas de la siguiente manera: Ciudadano: MARIA VIRGINIA KEPP BELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V.- C.I. 15.136.553.1 ¿Diga la testigo si conoce al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA parte demandante en este juicio? Respondió: Si. Es todo. 2 ¿Diga la testigo como conoce al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA? Respondió: Lo conozco porque tenemos intercambio comercial, soy su proveedora desde hace más de 4 años. Es todo. 3 ¿ Diga la testigo si por ese conocimiento que tiene del ciudadano SALOMON BOUTROS desde que fecha ocupa el inmueble arrendado y tiene relaciones comerciales con el demandante? Respondió: Yo tengo más de 4 años conociéndolos y puedo decir que ya desde agosto de 2012 yo le estaba vendiendo a el allí. Es todo.4 ¿Diga la testigo a que se dedica en la actualidad? Respondió: Yo vendo repuestos automotrices. Es todo. 5 ¿ Diga la testigo que le aclare el Tribunal desde que fecha aproximadamente esta ocupando el ciudadano SALOMON BOUTROS el local comercial que usted visita frecuentemente cuando va a venderle los productos? Respondió: Aproximación, fecha exacta no se, mediados de agosto de 2012. Es todo. Ceso. En este estado ejerce el derecho de repreguntas el Abogado MAXIMO BURGUILLOS. No voy a repreguntar estoy satisfecho con las respuestas. Se procede a evacuar la testimonial del ciudadano ELEAZAR JOSUE URBINA, C.I. 22.969.005. 1 ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA parte demandante en este juicio? Respondió: Si, si lo conozco. Es todo. 2 ¿Diga el testigo como conoce al ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA? Respondió: Porque vende repuestos de motos desde hace mucho tiempo. Es todo. 3.- ¿Diga el testigo si por ese conocimiento que tiene del ciudadano SALOMON BOUTROS desde que fecha ocupa el inmueble arrendado y tiene relaciones comerciales con el demandante? Respondió: Trabajas como mecánico de motos por la zona, y tengo mucho tiempo comprando repuestos de moto. Es todo. 4.- ¿Diga el testigo a que se dedica en la actualidad? Respondió: Reparación de motos. Es todo. 5 ¿Diga el testigo desde cuando aproximadamente comenzó a comprarle repuesto para motos al ciudadano BOUTROS CHAWA en su condición de mecánico a la parte demandante en su local comercial ubicado en la av. Juncal sector el banqueado? En este estado el apoderado demandado se opone a la pregunta fundamentado en que el ciudadano BOUTROS tiene 2 locales de venta de repuestos de moto, y cuando el colega le pregunta al testigo le ésta inquiriendo la respuesta que debe exponer el mismo. En este estado el apoderado actor insiste en la pregunta formulada por guardar relación con los hechos debatidos y controvertidos en esta audiencia oral ya que el mismo manifiesta que le compra repuestos de moto a nuestro representado y quiero con esta pregunta aclare al Tribunal desde que fecha aproximada le compra repuestos a nuestro representado en el local comercial objeto de litigio. Es todo. En este estado el Tribunal insta al testigo a que responda la pregunta: Respondió: Hace más de 4 años le compro repuestos de motos, desde el mes de Agosto de 2012 aproximadamente. Es todo. En este estado ejerce el derecho de repreguntas el apoderado judicial de la parte demandada. Sin que mi intervención avale las respuestas dadas por el testigo paso a repreguntar. 1 ¿Diga el testigo si por el conocimiento que tiene del local comercial le puede manifestar al Tribunal quien es el encargado del mismo? Respondió: Esta el encargado y el dueño que es PICHA. Ceso. SALOMON BOUTROS CHAWA, C.I. 11.773.310. El Tribunal deja constancia que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA es la parte demandante en el presente juicio y se procede a evacuar su testimonial previa la juramentación, así como la de todas las testimoniales anteriores. 1 ¿Diga el declarante demandante de una manera amplia clara y precisa, sus deseos de expresar libremente y sin coacción sobre los hechos que versan en este procedimiento. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada se opone por considerar que es improcedente la pregunta por cuanto el testigo demandante está representado por dos (02) profesionales del derecho, y a mi entender es quitarle tiempo al Tribunal. En este estado interviene el apoderado de la parte actora y expone, vista la intervención de la parte demandada, su exposición se entiende que esta impugnado la presencia del testigo, es decir prohibiendo que el testigo declare sobre los hechos que declare sobre esta acción, según artículo 499 del código de procedimiento civil, insisto que el Tribunal le tome la declaración del testigo ya que del auto de admisión de las pruebas este Tribunal ordenó la admisión del testigo. En este estado el Tribunal verificado que el testigo promovido es el mismo demandante declara con lugar la oposición hecha por el abogado apoderado de la parte demandada, y que las exposiciones del demandante ya fueron hechas en el libelo y en esta audiencia, por lo tanto releva al demandante de servir como testigo en su propia causa, por ser contrario a la ley, al debido proceso y de la tutela judicial efectiva. Es todo. JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA C.I. 4.025.796. 1 ¿Diga el testigo desde cuando le arrendó el local comercial ubicado en la avenida juncal sector el banqueado donde funciona motos repuestos Picha, al ciudadano SALOMON BOUTROS? Respondió: 15 de octubre de 2012 al 15 de Octubre de 2013, y el segundo contrato 15 de octubre de 2013 al 15 de Octubre de 2014, yo hice un contrato con SALOMON BOUTROS y él lo incumplió, no pago nunca ni luz ni agua, tiene 16 armarios que son míos y no me los quiere devolver, no existe punto comercial, me tiene que pagar los armarios, yo vendo gomas y frenos, y el vende motos. Es todo. 2 ¿Diga el testigo como se enteró de que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA está reclamándole un punto comercial con motivo del arrendamiento de un local comercial? Respondió: El Dr. ARAMID ORTA, el está reclamando un punto de venta de que, eso lo dan los bancos. Es todo. 3 ¿Podría el testigo señalarle al Tribunal en que capítulo del libelo de la demanda se ha referido el Dr. ARAMID ORTA sobre el punto comercial sobre el cual usted se refiere, le pago el ciudadano SALOMON BOUTROS? Respondió: No es punto comercial sino punto de venta no me recuerdo la página que es, él me debe unos armarios a mí y me los tiene que pagar. Es todo. 4 ¿Diga el testigo porque motivo le ofreció o notifico al ciudadano SALOMON BOUTROS de la preferencia ofertiva y porque le vendió el inmueble al demandado GUSTAVO BRITO, a sabiendas de que en el Juzgado TERCERO DE MUNICIPIO cursaba una demanda de acción reivindicatoria intentada en su contra por el ciudadano HENRY CAMINO PEÑALVER sobre el mismo local comercial objeto de litigio? Respondió: Yo lo vendo porque es de mi propiedad tengo mis papeles y todo, fue a cámara, publicado en los periódicos, yo vendo al mejor postor, yo le realice una preferencia ofertiva por el Juzgado Primero de los Municipios, hay incumplimiento en los pagos y me dio un cheque sin fondo y me lo rompió en la cara, y me dice que me a dar un carro, dólares y nunca me dio nada. 5 ¿ Diga el testigo si usted dice ser el propietario del local comercial objeto de este litigio porque motivo se transo en el juicio de acción reivindicatoria y le pago al demandante HENRY CAMINO ciertas cantidades de dinero expresadas en las copias certificadas que cursa a los autos? Respondió: Yo le ofrecí en venta a SALOMÓN BOUTROS y después a GUSTAVO BRITO, vuelvo y repito, la presión de ese momento y la alcaldía cancelo todos esos terrenos, a todos esos viejos propietarios, y me hicieron una presión de abogados para quedarse con el local y por eso yo vendí, y eso no tenía ningún papel de propiedad. 6 ¿Diga el testigo porque motivo a sabiendas de que nuestro representado tenía el derecho de preferencia ofertiva sobre el local comercial, se lo ofreció a nuestro representado en la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES y luego se lo vendió al ciudadano GUSTAVO BRITO por menos precio es decir por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, estando aún vigente la demanda de acción reivindicatoria. Respondió: Se la vendo a GUSTAVO porque es mi cuñado y yo se lo puedo vender a quien yo quiera y para hacer la opción a compra PICHA debe tener más de 2 años para poder tener el derecho de preferencia ofertiva. 7 ¿ Diga el testigo porque motivo no cumplió en la notificación judicial donde le ofrecía el inmueble objeto de este litigio a nuestro representado con lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto que rige los locales comerciales en el sentido de que no indico en dicha notificación la dirección donde nuestro representado debía darle la respuesta, si deseaba comprar o no el inmueble, así como tampoco cumplió con los tramites de certificación de gravámenes y consignación del documento de propiedad de dicho inmueble? Respondió: Se le hizo la oferta, la veces que fuimos nunca estaba, y se debe nombrar al ciudadano JOSAFAT PAOLINI y las 2 veces que mi primo hizo las notificaciones y mi prima es la esposa del ciudadano SALOMON BOUTROS, si fuera un extraño que no conozca. Es todo. 8 ¿Diga el testigo como se enteró o quien lo trajo a declarar hoy aquí a este Tribunal? Respondió: Yo me entere porque consta en el expediente y me trajo el Dr. MAXIMO BURGUILLOS. En este estado ejerce el derecho de repregunta el Abogado MAXIMO BURGUILLOS, 1 ¿Diga el testigo si recibió dinero alguno como punto de comercio de manos del ciudadano demandante SALOMON BOUTROS? Respondió: No, yo no recibí dinero, más bien él me tiene que devolver mis armarios que tienen un valor de 30.000 Bs.
III
PASA A PRONUNCIARSE EL DISPOSITIVO DEL FALLO, CONFORME AL ARTICULO 876 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE LA SIGUIENTE FORMA: Se denota que la pretensión de la parte actora solo estuvo dirigida contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, no incluyéndose al vendedor del inmueble es decir al ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, que contrariamente asistió en calidad de testigo al debate oral, ya que ambos conforman el consorcio pasivo necesario respecto a la acción de Retracto legal arrendaticio, y por ser una defensa de orden público, declarable de oficio conforme a decisión No. RC- 000258 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20/06/2011, es importante establecer que la demanda debió proponerse, conjuntamente como Litis consorcio pasivo necesario, contra el vendedor y el comprador del inmueble arrendado y objeto del retracto legal arrendaticio; criterio reiterado por el tribunal supremo de justicia. Que el demandante carece de legitimación a la causa para demandarle solo al comprador, pues ha debido demandar al vendedor y no lo hizo, pretendió traerlo como testigo, que consecuencialmente el demandado no tiene ni cualidad ni interés para sostener el juicio pues el derecho o los derechos del demandante y los correlativos deberes, no pueden estar dirigidos en su contra; de manera que no hay identidad de la persona demandada con las obligaciones o deberes que la norma exige, criterio sostenido en jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que establece que ante la inexistencia de la cualidad de una de las partes, no se puede considerar válidamente constituida la pretensión y por ende se configura la falta de acción del demandante, lo que trae como consecuencia que se declare inadmisible la demanda. Esté Tribunal, desestima la presente acción. Asimismo este Tribunal no puede pasar inadvertido que quedo establecido en la audiencia oral que la parte demandante pretendió servir como testigo en su propia causa; y que hubo violación del derecho a la defensa ya que uno de los puntos controvertidos se centró en la notificación realizada al arrendataria y que dicha notificación la realizo el vendedor quien no fue demandado en la presente causa, configurándose así tal violación al debido proceso, al derecho de la defensa y a la tutela judicial efectiva. En cuanto a las demás defensas señaladas serán consideradas en la extensión por escrito del fallo completo que ha de recaer en la presente causa conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 2, 26, 257. 47 y 49, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de lo preceptuado en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial declara: DESESTIMADA y en consecuencia INADMISIBLE la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por SALOMON BOUTROS CHAWA, plenamente identificado en las actas procesales contra el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, igualmente identificado en las actas procesales, en razón de existir la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el presente juicio, en consecuencia no le es dable a este Juzgador entrar a conocer el mérito de la causa. Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los 29 días del mes de Febrero del año 2.016.
EL JUEZ
ABG. GUATAVO POSADA
LA SECRETARIA
ABG. MILAGRO PALMA
En esta misma fecha, siendo las 01:40 pm se dicto y publico la anterior decisión. Conste
LA SECRETARIA
ABG. MILAGRO PALMA
Exp. 15.506
GP/***
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