REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: Nº 12.969 DEMANDANTE: REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de agosto de 1981, bajo el Nº 18, tomo 33-A, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia APODERADA JUDICIAL: YANINA PEROZO VILLALOBOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.372. DEMANDADA: YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 21.567.819, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADA JUDICIAL: ELIZABETH ANDRADE NÚÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.020. JUICIO: DESALOJO. SENTENCIA: DEFINITIVA. FECHA DE ENTRADA: 21 de enero de 2016. Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por la abogada YANINA PEROZO VILLALOBOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.372, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de agosto de 1981, bajo el Nº 18, tomo 33-A, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO, incoado por la recurrente, antes identificada, contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 21.567.819, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo, el cobro de los cánones de arrendamiento reclamados, los daños y perjuicios exigidos y condenó en costas a la parte demandante. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal ad-quem procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, ello, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.152, de fecha 2 de abril de 2009; con lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673; y con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se declara. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo, el cobro de los cánones de arrendamiento reclamados, los daños y perjuicios exigidos y condenó en costas a la parte demandante; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “Siendo aquél el escenario, estima el Tribunal que del material probatorio conducido al proceso por la parte demandante y admitido en su debida oportunidad, no se pudo comprobar la veracidad, o al menos la verosimilitud, de los hechos narrados en la demanda, salvo el de la titularidad del derecho de propiedad. En efecto, de las copias certificadas de las partidas de nacimiento de los ciudadanos Nicdoris Rojano Isea, Nelson Ojeda Rojano, Claudia Ojeda Rojano e Isabel Vílchez Rojano, titulares los tres primeros de las cédulas de identidad alfanuméricos V13.002.823, V 26.092.625 y V 27.180.020; se puede colegir su parentesco con el ciudadano Alberto Antonio Rojano, accionista y presidente de la sociedad mercantil Representaciones e Importaciones Catatumbo, C.A. (REPEINCA). Sin embargo, de ellas no es dable desprender la necesidad justificada de ocupar el inmueble, pues para ese propósito son evidentemente inconducentes (no aptas). Las testimoniales de los ciudadanos Adalberto Antonio Morillo Gutiérrez, Zobeida Leticia Del Castillo De Isea y Nidia Margarita Vera de Ampies, son desechadas por el oficio ya que no le merecen confianza. Particularmente, le causa desconfianza al Tribunal que todos los señalados ciudadanos hayan afirmado conocer a la ciudadana Yeldis Isabel Brito y no a su madre, la ciudadana Tomasa Duarte, quien vive con ella en el inmueble litigioso, como pudo comprobar el oficio judicial al momento de evacuar la inspección promovida por la parte actora. En ese sentido, no entiende el Tribunal cómo el ciudadano Adalberto Antonio Morillo Gutiérrez, quien afirmó que le constaba que la ciudadana Yeldis Isabel Brito habita en el inmueble, no conozca a la ciudadana Tomasa Duarte, quien reside en la misma vivienda. Tampoco comprende el oficio como la ciudadana Nidia Margarita Vera de Ampres, siendo vecina de la ciudadana Yeldis Isabel Brito, no tenga conocimiento de quién es la ciudadana Tomasa Duarte. De otro lado, no le merece confianza la declaración de la ciudadana Nidia Margarita Vera de Ampres, ya que el sólo hecho de que fuese vecina de la ciudadana demandada, no parece una justificación razonable que explique su presencia al momento de la celebración del contrato. Además, la indicada ciudadana se expresó de forma errática y contradictoria al contestar a la tercera repregunta: «hay si no se nada porque yo no estaba presente allí, s[ó]lo fue en el momento que ellos hablaron del arrendamiento que era con opción a compra». Pero, fundamentalmente, no puede tener confianza esta declaración cuando la ciudadana Nidia Margarita Vera de Ampres contestó a la quinta pregunta que no conocía a la ciudadana Tomasa Duarte; mientras que a la quinta repregunta contestó que las ciudadanas Yeldis Isabel Brito y Tomasa Duarte vivían en el inmueble objeto de litigio para el momento de la celebración del contrato, afirmación que no sólo se contradice con su propia declaración, sino también con la deposición de la ciudadana Zobeida Leticia Del Castillo De Isea, quien dijo estar presente en el inmueble para el momento de la celebración del contrato, y no conocer a la ciudadana Tomasa Duarte. De igual manera, el que los tres testigos se refiriesen a la ciudadana Yeldis Isabel Brito con el tratamiento de “señora”, causa suspicacia al Tribunal, pues, al momento de la evacuación de la inspección judicial, el oficio pudo evidenciar con base en el principio de inmediación que la ciudadana demandada es una persona bastante joven, lo que le hace presumir que en un contexto social cotidiano no recibiría el tratamiento de “señora”. Finalmente, el que los tres testigos hayan respondido tan escuetamente a las preguntas realizadas por la apoderada judicial de la parte actora, únicamente con un “si” o un “no”, sin abundar en una declaración más detallada, tampoco le merece verosimilitud al Tribunal. Por todas las razones expuestas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desechan las señaladas testimoniales. La declaración del ciudadano Alexander Rafael Romero Estrada, promovida por la parte demandada, se desecha de igual manera, por tratarse de un testigo referencial que afirmó una serie de hechos en atención a los comentarios que le llegó a realizar la ciudadana Tomasa Duarte. Sin embargo, la deposición del ciudadano Edecio Segundo Araujo sí le merece al Tribunal confianza, en el entendido que demuestra un hecho que, en general, no fue controvertido, cual es la realización de trabajos de construcción en el inmueble que es objeto de litigio, por las personas que actualmente lo habitan. En relación a las nueve planillas de depósitos bancarios, realizados en la cuenta de ahorros del ciudadano Albi Rojano Isea, perteneciente al Banco Exterior, presentadas por la parte demandante en copias fotostáticas (simples); no puede el Tribunal reconocerle valor probatorio alguno, en tanto constituyen instrumentos privados que no fueron presentados en original. Técnicamente, la doctrina de casación ha calificado a la planilla de depósito bancaria de “documento-tarja”, al asimilarlos al medio de prueba nominado (legal) previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Ahora bien, como especie del género de la prueba documental por escrito, ha entendido la jurisprudencia que los documentos-tarja constituyen instrumentos privados (cfr., inter alia, Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación, caso Manuel Alberto Graterón, sentencia número 877, del 20 de octubre de 2005; y Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, caso Rafael Martínez León, expediente número 2008-000449, del 4 de abril de 2008), en atención a lo cual, necesariamente, deben presentarse en original para el establecimiento válido de algún hecho concreto, de conformidad con el argumento a contrario sensu del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a los estados de endeudamiento o facturas de servicios públicos del inmueble litigioso, emanadas de Hidrológica del Lago de Maracaibo, Corporación Eléctrica Nacional, el Instituto Municipal de Aseo Urbano, el Sistema Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria y demás órganos municipales de prestación de servicios; debe el Tribunal desecharlas por inconducentes, ya que no son aptas para demostrar el incumplimiento del alegado contrato de arrendamiento, por una razón lógica, cual es que el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento fue controvertido por la parte demandada y, del material probatorio de autos, no se desprende su existencia. Asimismo, es menester señalar que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, es obligación del arrendador preservar el buen estado de los servicios públicos del inmueble arrendado, de manera que, frente a este deber general que recae inequívocamente sobre el arrendador, se refuerza la carga de la parte demandante, no cumplida por demás, no sólo de demostrar la celebración del contrato, sino también la de comprobar el hecho de que las partes (habida cuenta de la bilateralidad del contrato) hayan acordado verbalmente que la obligación de pago de los servicios públicos del inmueble correspondería a la arrendataria. Aunado a ello, y al margen de la inconducencia delatada, es menester precisar que varias de las facturas y estados de endeudamiento fueron presentados en copias fotostáticas simples, situación que, de suya, impide que puedan trasladar válidamente hechos al proceso, como quiera que la jurisprudencia también ha calificado a las notas de consumo de los servicios públicos (verbigracia, el de energía eléctrica) como documentos-tarja, siendo, por tanto, de un eminente carácter privado (cfr., inter alia, Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, caso Manuel Alberto Graterón, sentencia número 877, del 20 de octubre de 2005; y Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, caso Rafael Martínez León, expediente número 2008-000449, del 4 de abril de 2008). Por último, en cuanto a la alegación de deterioro del inmueble, lo cierto es que con miras a la procedencia de su pretensión de resarcimiento por daños, la parte actora debió, en principio, al margen de comprobar la celebración del arrendamiento, demostrar cuál era el estado físico de la vivienda anterior a la oportunidad en que la ciudadana demandada y su grupo familiar tomaron posesión del inmueble. Si bien de la copia simple del documento protocolizado de propiedad y de la deposición del ciudadano Edecio Segundo Araujo, puede presumir el Tribunal que las personas que en la actualidad habitan en el inmueble acometieron trabajos de construcción sobre el mismo, por ejemplo, la colocación de cerámica en parte del piso de la vivienda; ello, de por sí, no comporta que hayan ocasionado un daño patrimonial a la casa. De hecho, de la inspección judicial promovida por la parte actora y evacuada por este Tribunal, debe el oficio comentar que, si bien el inmueble presenta en varias partes un estado regular de conservación, en términos generales, no observó el Tribunal un daño físico relevante. Indistintamente, no puede el oficio, del material probatorio de autos, determinar si el deterioro que pudo evidenciar con ocasión de su traslado y constitución en la vivienda, es imputable a la ciudadana demandada o, por el contrario, si ya lo presentaba el inmueble para el momento en que empezaron a ocuparlo las personas que actualmente lo habitan. La parte demandada, de su lado, no sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir en términos generales las afirmaciones de la parte actora, sino que, en adición, alegó que la parte demandante celebró con la ciudadana Tomasa Duarte, madre de la ciudadana Yeldis Isabel Brito Duarte, un contrato verbal de compra venta. Asimismo, agregó que una vez pagado el coste primigenio, la parte actora incrementó el precio de venta original, en razón de lo cual se comprometió a hacer pagos consecutivos con miras de terminar de sufragar la nueva valía establecida. En ese orden de ideas, la parte demandada presentó con su contestación un recibo en original por veinte mil bolívares, en cuya firma manuscrita se lee «Nicdas de Rojano», lo que hace presumir al Tribunal, de la lectura del acta constitutiva y demás actas de asamblea de la sociedad mercantil Representaciones e Importaciones Catatumbo, C.A. (REPEINCA), que debe corresponder a la ciudadana Nicdoris Coromoto Isea de Rojano, quien aparece como accionista de la señalada compañía anónima. Asimismo, presentó doce planillas de depósito bancario en original y nueve en copias fotostáticas (simples), efectuados de igual manera en la cuenta de ahorros del Banco Exterior perteneciente al ciudadano Albi Rojano Isea, quien también aparece de autos como accionista de la sociedad mercantil demandante. Dejando de lado que, como ya fue expresado con precedencia, las nueve planillas de depósitos presentadas en copias simples no tienen algún valor probatorio; lo cierto es que en relación con el resto de instrumentos, esto es, el recibo presuntamente firmado por la ciudadana Nicdoris Coromoto Isea de Rojano y las doce planillas de depósitos bancarios originales, la apoderada judicial de la parte demandante ejercicio impugnación tempestivamente, al quinto día de su consignación, razón por la cual la parte demandada debió ratificar su valor probatorio. En cuanto al recibo, e indistintamente de la impugnación efectuada, la parte demandada debió promover la prueba de testigos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, como quiera que la ciudadana Nicdoris Coromoto Isea de Rojano no es parte formal del proceso. Mientras que, respecto de las planillas de depósito, y a propósito de lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, según el cual «[l]as tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal» (énfasis agregado); considera el Tribunal que la ratificación de su validez probatoria exigía, luego de ser impugnadas, la promoción de una prueba de informes con miras de que el Banco Exterior cotejara la información del documento-tarja con el ejemplar que se encontraba en su poder. En adición a los medios de prueba comentados, la parte demandada presentó en copia simple un conjunto de informes médicos relativos al estado de salud de la ciudadana Yeldis Isabel Brito Duarte, los cuales, no sólo son impertinentes, pues no guardan relación lógica con el thema decidendum, sino que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que debieron presentarse en original y ratificarse con la prueba testimonial. Por todo ello, deben necesariamente ser desechados. Finalmente, acompañó a su contestación copia certificada de parte del expediente número 185-2012, relativo a la denuncia interpuesta ante la Intendencia de Seguridad del municipio Maracaibo, por el ciudadano Alberto Antonio Rojano, en contra de la ciudadana Yeldis Isabel Brito Duarte, del cual se desprende cómo la ciudadana Yeldis Isabel Brito Duarte confiesa (confesión extra litem) que había llegado a un acuerdo verbal con el ciudadano Alberto Antonio Rojano, pero sólo en relación a que «mientras el local [es]tuviese desocupado podían estar los portones, tubos de las cloacas allí porque no estaban en uso pero cunado [rectius: cuando] ocuparan el local debían tapar todos los portones, ventanas y tubos y quitar las conexiones de aguas servidas y de aires acondicionados». Desde luego, la señalada declaración no permite llegar a alguna convicción o certeza en torno al conflicto de intereses que nos ocupa. En definitiva, entiende el Tribunal que ninguna de las partes condujo al proceso medios aptos para demostrar la veracidad de sus respectivas alegaciones, de suerte que, si bien quedó demostrado que la parte demandante es propietaria del inmueble objeto de litigio, cuestión que hace presumir al oficio judicial que celebró con la parte demandada algún tipo de contrato, como quiera que no es un hecho controvertido y de la propia inspección judicial se desprende que la ciudadana Yeldis Isabel Brito Duarte y su grupo familiar viven en el inmueble litigioso; lo cierto es que ninguno de los legítimos contradictores logró comprobar la naturaleza de la relación jurídica sustancial que los une. En efecto, el Tribunal carece de elementos probatorios para llegar a la convicción, o al menos presumir razonadamente, la veracidad de las alegaciones de alguna de las partes pues, ni la demandante logró demostrar la celebración del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, ni la demandada pudo comprobar el perfeccionamiento del contrato de venta a plazo. En consecuencia, sobre la base de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual «[l]os jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma»; debe el Tribunal forzosamente declarar la improcedencia de toda las pretensiones procesales incoadas. Así se decide. II DE LA DISPOSITIVA En mérito del razonamiento que antecede, este Juzgado (…) declara: Primero: Sin Lugar la pretensión de desalojo (…). Segundo: Sin Lugar la pretensión de cobro de cánones insolutos (…). Tercero: Sin Lugar la pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios (…). Se condena en costas a la parte actora (…)”. (…Omissis…) TERCERO DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad, mediante auto de fecha 21 de enero de 2016, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m), así, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 26 de enero de 2016, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada YANINA PEROZO VILLALOBOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.372, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, así como también, de la abogada ELIZABETH ANDRADE NÚÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.020, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En la singularizada audiencia, la representación judicial de la parte accionante argumentó que el fallo apelado se encuentra inficionado del viciado de inmotivación, vicio éste contemplado en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de allí que la decisión en cuestión no cumple con el aludido artículo ni con el artículo 244 ejusdem, en concordancia con el artículo 209 de la Ley Adjetiva Civil, todo lo cual infringe el artículo 12 del mismo Código, razón por la cual solicita la nulidad de dicha decisión. Igualmente, alegó que la valoración efectuada por el Tribunal a-quo sobre los testigos promovidos por ella es subjetiva y no concuerda con lo que riela en autos por cuanto los precitados testigos quedaron contestes en cuanto al hecho que presenciaron la relación arrendaticia verbal sub examine. Adicionalmente, en lo atinente a la prueba de inspección judicial, arguyó que el Juzgado de la causa desnaturalizó la referida prueba ya que dejó constancia de hechos diferentes a aquéllos para los cuales se promovió, desacatando el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, debiendo limitarse los Jueces a lo que se desprende de las actas y a lo alegado por las partes. Además, afirmó que el mencionado órgano jurisdiccional incurrió en el vicio de ultrapetita al establecer que, de las actas constitutivas y de asamblea de la sociedad mercantil accionante, se desprende que los ciudadanos NICDORIS ROJANO ISEA y ALBI ROJANO ISEA son accionistas de la aludida sociedad mercantil y que por ende la obligaban. Finalmente, puntualizó que la parte demandada aceptó la relación contractual, aseverando que dicha relación contractual versa sobre una compra-venta, lo cual no probó, ni demostró que haya pagado el precio de la indicada compra-venta. Por su parte, la representante judicial de la parte accionada señaló que los testigos promovidos por la parte actora se contradijeron y que no demostraron el fin para el cual se promovieron; que la prueba de inspección judicial dejó constancia que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones; que, una vez que la mamá de su representada pagó el precio del inmueble, realizó tres piezas; que la parte demandante no logró demostrar que la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE celebró el contrato verbal; que el contrato in comento se celebró con la mamá de la singularizada ciudadana; que dicho contrato versa sobre una compra-venta, no sobre un arrendamiento; y que, después de cancelarle la totalidad del precio, lo cual se demostró con los recibos aportados, la parte actora quiso aumentar el valor y la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO (mamá de la accionada) se negó, situación que conllevó a que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO iniciara un procedimiento por ante la correspondiente oficina en materia de arrendamiento. Posteriormente, se le concedió a las partes el lapso oportuno para que efectuaran su réplica y a tal efecto la apoderada judicial de la parte demandante expresó que los precitados recibos no alcanzan el monto invocado, así como también, que éstos fueron impugnados por ella, por lo cual ratifica las pruebas promovidas y solicita nuevamente la nulidad de la sentencia apelada por falta de motivación y por ultrapetita en sintonía con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada aseguró que los recibos que rielan en autos son por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) pero hay uno en especial, que fue el último que se entregó, del cual se aprecia el monto total, terminándose de cancelar con ello el inmueble objeto de la litis. CUARTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la pretensión de desalojo, el cobro de los cánones de arrendamiento reclamados, los daños y perjuicios exigidos y condenó en costas a la parte demandante. De este modo, en virtud del carácter definitivo que ostenta la decisión apelada, adicionado a que la parte actora fue la única en ejercer el recurso de apelación contra la precitada sentencia, esta arbitrium iudiciis concluye que la apelación interpuesta por la referida parte deviene de la disconformidad que presenta en relación a los pronunciamientos vertidos en el fallo recurrido, lo cual constituye su interés en que se efectúe una revisión de dicho fallo, de allí que esta Superioridad efectuará una revisión integral de la decisión apelada, a los fines de establecer lo que resulta a justado a derecho, en el caso en concreto, en observancia de la normativa legal aplicable. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente, prima facie se procede a analizar los vicios de la sentencia denunciados por la parte demandante en la audiencia de juicio celebrada en este doble grado de la jurisdicción. En efecto, dicha parte alegó los vicios de inmotivación y de ultrapetita. En tal sentido, debe señalarse que, de la revisión de la decisión apelada, se observa que la misma cumple con los requisitos de la sentencia, establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y específicamente cumple con los requisitos de motivación y de congruencia, puesto que el fallo sub iudice contiene la debida exposición de las razones de hecho y de derecho que influyeron en la convicción del Tribunal a-quo para arribar a su dispositivo, todo lo cual constituye prueba de su legalidad, así como también, se limitó a resolver y decidir únicamente las cuestiones planteadas en la litis, sin incurrir en exceso de jurisdicción, por lo tanto, mal puede alegarse la existencia de los vicios antes mencionados y menos aún invocarse la violación de los artículos 243, 4°, 244 y 12 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se declaran improcedentes los antedichos vicios en sintonía con las consideraciones expresadas en este parágrafo. Y así se establece. Una vez ello, se desciende a valorar los medios de pruebas aportados por las partes a objeto de examinar la procedencia de la demanda interpuesta: Pruebas de la parte demandante: Pruebas documentales: • Copias certificadas de expediente administrativo Nº MC-00569/02-13, contentivo del procedimiento previo a las demandas, interpuesto por el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Región Zulia, cuyo objeto es el inmueble ubicado en la avenida 86, N° 67-127, del barrio Panamericano, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez el municipio Maracaibo del estado Zulia, que culminó con la decisión Nº 00410, de fecha 11 de septiembre de 2013, conforme a la cual se instó al ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), a no ejercer ninguna acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la vivienda arrendada a la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, ya que de hacerlo podría incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en el ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar, y, asimismo, se habilitó la vía judicial, de conformidad con el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que las referidas partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunales de la República. El singularizado medio de prueba constituye un documento administrativo, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, desvirtuable sólo con otro medio de prueba, así, dado que en el caso de marras la parte demandada no enervó su eficacia probatoria con otro medio de prueba, se valora y aprecia en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se valora. • Copias certificadas de acta constitutiva de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de agosto de 1981, bajo el Nº 18, tomo 33-A, domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia; y de acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la mencionada sociedad mercantil, inscrita por ante dicho Registro Mercantil, en fecha 23 de diciembre de 2003, bajo el Nº 32, tomo 50-A. Las precitadas pruebas constituyen copias certificadas de instrumentos públicos, emanados de un funcionario público competente, con las solemnidades exigidas por la Ley, por lo que hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros del hecho jurídico en ellos contenido, y aunado a que no fueron tachados de falso por la contraparte, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio. Y así se aprecia. • Copia simple de documento de propiedad autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 19 de diciembre de 2003, bajo el Nº 35, tomo 65 y protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de mayo de 2004, bajo el Nº 25, protocolo 1°, tomo 12, el cual también consta en actas en copia certificada, cuyo objeto es un inmueble constituido por una extensión de terreno propio, que mide trescientos noventa metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (390,46 Mts²), ubicada en la avenida 86, Nº 69-127, del barrio Panamericano, en jurisdicción del antiguo municipio Coquivacoa (hoy parroquia Caracciolo Parra Pérez), del estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: NORTE: linda con propiedad que es o fue de Julio Martínez, SUR: linda con propiedad que es o fue de Jesús Nava, ESTE: linda con propiedad que es o fue de Virginio Castro y OESTE: linda con la avenida 86; en el cual se encuentra construida una casa de habitación. El antedicho instrumento constituye copia simple de documento público, autorizado por un funcionario público competente, con las solemnidades exigidas por la Ley, por lo tanto, al no haber sido impugnado por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno. Y así se estima. • Copia simple de estado de endeudamiento emanados de la Hidrológica del Lago de Maracaibo; copias simples de estados de cuenta emanados del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria; originales de relación de recibos pendientes por cliente/contrato emanadas de la Hidrológica del Lago de Maracaibo; y original de estado de cuenta emanado de Corpoelec Empresa Eléctrica Nacional. Los referidos documentos constituyen instrumentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, los cuales requieren ratificación en juicio, no obstante, de la revisión de actas, se observa que dicha ratificación no se efectuó, debiéndose desestimar en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. • Copias simples de notas de consumo de servicios municipales; y originales de notas de consumo de servicios municipales. Las mencionadas pruebas constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00573 de fecha 26 de julio de 2007, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, no obstante, y específicamente las que se aportaron en copias simples, deben desestimarse, ya que para que produzcan toda su fuerza probatoria deben incorporarse a las actas en originales, por ende, se reitera su desestimación, ahora bien, en lo atinente a las otras notas de consumo, aportadas en originales, esta Jurisdicente las aprecia en toda su eficacia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil. Y así se considera. • Copias simples de doce depósitos bancarios del Banco Exterior realizados en la cuenta del ciudadano ALBI ROJANO ISEA. Los aludidos medios de prueba constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, no obstante, deben desecharse del proceso por haber sido presentadas en copias simples, ya que deben consignarse en originales para que puedan ser valoradas y apreciadas positivamente por el Juzgador, razón por la cual, se reitera su desestimación. Y así se declara. • Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana NICDORIS MERCEDES ROJANO ISEA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.002.823; y copias simples de cédulas de identidad de menores de edad cuya identificación se omite por virtud de lo establecido en la Ley Orgánica para la Protección del Niño, Niña y del Adolescente. Los citados instrumentos constituyen copias simples de documentos públicos, autorizados por un funcionario público competente, con las solemnidades exigidas por la Ley, por lo tanto, al no haber sido impugnados por la contraparte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignos. Y así se valora. • Copias certificadas de partida de nacimiento Nº 3613 de la ciudadana NICDORIS MERCEDES ROJANO ISEA; y de partidas de nacimiento de menores de edad cuya identificación se omite por virtud de lo establecido en la Ley Orgánica para la Protección del Niño, Niña y del Adolescente. Las indicadas documentales constituyen certificadas de instrumentos públicos, emanados de un funcionario público competente, con las solemnidades exigidas por la Ley, por lo que hacen plena prueba así entre las partes como respecto de terceros del hecho jurídico en ellos contenido, y aunado a que no fueron tachados de falso por la contraparte, todo de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, se aprecian en todo su contenido y valor probatorio. Y así se aprecia. • Declaración jurada de no poseer vivienda; justificativos de testigos; y acta de inspección. Las pruebas bajo estudio fueron negadas por el Tribunal de la causa al momento de pronunciarse sobre la admisión de las pruebas. De allí que las mismas no perjudican ni aprovechan a las partes contendientes al quedar excluida del debate probatorio. Y así se declara. El merito favorable de las actas procesales: La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en aplicación de los principios de comunidad de la prueba, de adquisición procesal y de exhaustividad, esta Sentenciadora ad-quem valora y aprecia toda cuanta prueba riela en autos. Y así se estima. Inspección judicial en el inmueble objeto de la litis: La antedicha inspección se promovió a los efectos de que el Tribunal a-quo se trasladara al inmueble objeto de litigio, la cual se evacuó en fecha 28 de julio de 2015, dejándose constancia que la demandada de autos habita el inmueble arrendado y que el mismo posee determinados deterioros. En definitiva, la inspección judicial versa sobre un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de la causa, debiéndose conferirle fe pública, de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido enervado por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, ante lo cual debe resaltarse que la prueba in comento, bajo la óptica de quien hoy decide, no fue desnaturalizada al momento de su evacuación, consecuencialmente, esta Superioridad considera acertada la apreciación del valor probatorio de la veracidad de la actuación judicial practicada por el mencionado Juzgado de Municipio, quedando demostrado los hechos en esta constatados en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y en el artículo 1.428 del Código Civil. Y así se establece. Pruebas testimoniales: • Testimoniales de los ciudadanos ADALBERTO ANTONIO MORILLO GUTIÉRREZ, ZOBEIDA LETICIA DEL CASTILLO DE ISEA y NIDIA MARGARITA VERA DE AMPIES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.993.697, 10.440.685 y 4.918.226, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. En fecha 27 de mayo de 2015, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, el ciudadano ADALBERTO ANTONIO MORILLO GUTIÉRREZ, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandante, contestó lo siguiente: • A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, contestó que sí. • A la pregunta si sabe de la existencia de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) y que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO es el presidente, contestó que sí, que la aludida sociedad mercantil existe y que dicho ciudadano es el presidente. • A la pregunta si sabe y le consta que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) es la propietaria del inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 86, Nº 69-127, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del estado Zulia, contestó que sí porque la casa se encuentra donde está la misma sociedad mercantil, el mismo terreno. • A la pregunta si le consta que los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra verbal, en el mes de agosto de 2010, sobre el referido inmueble, contestó que sí le consta que iban a realizar un arrendamiento con opción a compra; eso lo hablaron allí, que iban a efectuar un arrendamiento con opción a compra. • A la pregunta si le consta que actualmente la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE habita el citado inmueble, contestó que sí le consta que lo habita. • A la pregunta si conoce a la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, contestó que no la conoce, que no sabe quién es. • A la pregunta si tiene algún interés en la presente causa, contestó que no, que ninguno. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo: • A la repregunta sobre dónde se realizó el contrato y a qué hora, contestó que fue en su casa, en la misma casa que hablaron allí mismo, que se iba a realizar un contrato de arrendamiento con opción a compra, en la misma casa, en el mismo terreno. • A la repregunta sobre en calidad de qué se encontraba en ese inmueble en el momento en que se estaba realizando la contratación verbal, contestó que él iba pasando en su vehículo y lo detuvo el señor Alberto para preguntarle y hacerle el favor de tomarle unas medidas, como constructor que es, para hacer algo de eso del contrato de arrendamiento que iba a realizar con opción a compra para efectuar el documento. • A la repregunta sobre por qué le consta que hicieron un contrato verbal y cuáles fueron los términos a los que se llegó en el contrato, contestó que lo que se habló allí fue eso, de un contrato de arrendamiento, pero, que si hicieron el contrato, las condiciones de lo demás, no lo puede decir pero el contrato era con opción a compra, un alquiler con opción a compra. • A la repregunta si le consta que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO es la mamá de la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE y si estaba acompañándola ella en el momento en que se realizó el contrato verbal, contestó que no, que no sabe si es la mamá. En fecha 27 de mayo de 2015, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, la ciudadana ZOBEIDA LETICIA DEL CASTILLO DE ISEA, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandante, contestó lo siguiente: • A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, contestó que sí. • A la pregunta si sabe de la existencia de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) y que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO es el presidente, contestó que sí. • A la pregunta si sabe y le consta que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) es la propietaria del inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 86, Nº 69-127, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del estado Zulia, contestó que sí, que sabe que le pertenece. • A la pregunta si le consta que los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra verbal, en el mes de agosto de 2010, sobre el referido inmueble, contestó que sí, que sí tiene conocimiento. • A la pregunta si conoce a la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, contestó que no. • A la pregunta si tiene algún interés en la presente causa, contestó que no. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo: • A la repregunta sobre dónde se realizó el contrato y a qué hora, contestó que el señor Alberto la buscó a ella para visitar a la señora y conversaron sobre las condiciones de pago, ellos conversaron muy bien, de forma amena del alquiler y supuestamente la señora quería optar para comprárselo. • A la repregunta sobre en calidad de qué se encontraba en ese inmueble, en el momento en que se estaba realizando la contratación verbal, haciendo especificación del lugar, contestó que ella fue a acompañar al señor Alberto ya que él la buscó puesto que ella tiene conocimiento del asunto y fueron donde la señora Brito, en la casa de Panamericano, en la casa del señor. • A la repregunta sobre por qué le consta que hicieron un contrato verbal y cuáles fueron los términos a los que se llegó en el contrato, contestó que le consta porque estaba en presencia con el señor Alberto y ellos hablaron de las condiciones del alquiler y supuestamente la señora quería optar por la compra de la vivienda. • A la repregunta si le consta que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO es la mamá de la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE y si estaba acompañándola ella en el momento en que se realizó el contrato verbal, contestó que no, que no sabe quién es la mamá de ella. En fecha 1° de junio de 2015, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, la ciudadana NIDIA MARGARITA VERA DE AMPIES, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandante, contestó lo siguiente: • A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, contestó que sí. • A la pregunta si sabe de la existencia de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) y que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO es el presidente, contestó que sí. • A la pregunta si sabe y le consta que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA) es la propietaria del inmueble ubicado en el barrio Panamericano, avenida 86, Nº 69-127, en jurisdicción de la parroquia Caracciolo Parra Pérez del estado Zulia, contestó que sí. • A la pregunta si le consta que los ciudadanos ALBERTO ANTONIO ROJANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra verbal, en el mes de agosto de 2010, sobre el referido inmueble, contestó que sí. • A la pregunta si conoce a la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, contestó que no. • A la pregunta si tiene algún interés en la presente causa, contestó que no. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo: • A la repregunta sobre dónde se realizó el contrato y a qué hora, contestó que en la casa de Panamericano. • A la repregunta sobre en calidad de qué se encontraba en ese inmueble, en el momento en que se estaba realizando la contratación verbal, haciendo especificación del lugar, contestó que ella es vecina de la señora y estaba allí cuando ellos hablaron del contrato porque eso fue verbal. • A la repregunta sobre por qué le consta que hicieron un contrato verbal y cuáles fueron los términos a los que se llegó en el contrato, contestó que allí no sabe nada, puesto que ella no estaba presente allí, sólo fue en el momento que ellos hablaron del arrendamiento que era con opción a compra. • A la repregunta sobre por qué le consta que el inmueble pertenece a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contestó que ella es vecina de ellos. • A la repregunta si, para el momento de realizarse la contratación verbal, la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE y la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO vivían en el inmueble objeto del litigio, contestó que sí. Ahora bien, en cuanto a la prueba testimonial, es menester destacar que los Jueces deben apreciar si las declaraciones de los testigos concuerdan entre sí y asimismo si concuerdan con las demás pruebas, aunado a la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias. Así, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces, en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que las declaraciones in comento le merecen fe y confianza a esta Juzgadora puesto que quedaron contestes en las afirmaciones allí aducidas; de allí que generan, en la convicción de esta Sentenciadora, que sus dichos son veraces. En conclusión, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se estiman en toda su fuerza y eficacia probatoria. Y así se considera. Se deja constancia que la testimonial del ciudadano LIOBARDO JOSÉ GARCÍA COLINA no se evacuó por cuanto llegada la oportunidad para que el mismo rindiera su declaración no se presentó, declarándose desierto el acto, por lo que no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes. Y así se declara. Pruebas de la parte demandada: Pruebas documentales: • Original de recibo, de fecha 7 de septiembre de 2010, por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000.oo), suscrito por la ciudadana NICDORIS DE ROJANO. El singularizado recibo fue impugnado por la contraparte y la parte promovente no insistió en hacerlo valer a través de los mecanismos procesales que establece la Ley Adjetiva Civil. Igualmente, constituye un documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, por lo que requiere ratificación en juicio, ratificación ésta que no se efectuó, derivado de lo cual, de conformidad en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desestima en todo su valor probatorio. Y así se valora. • Originales de doce depósitos bancarios del Banco Exterior realizados en la cuenta del ciudadano ALBI ROJANO ISEA. Los precitados depósitos, no obstante constituir tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, deben desecharse del proceso, puesto que fueron impugnados por la contraparte y la parte promovente no insistió en hacerlos valer a través de los mecanismos procesales que establece la Ley Adjetiva Civil, derivado de lo cual se reitera su desestimación. Y así se aprecia. • Copias simples de nueve depósitos bancarios del Banco Exterior realizados en la cuenta del ciudadano ALBI ROJANO ISEA. Los referidos depósitos constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, no obstante, deben desestimarse, por haber sido presentados en copias simples, puesto que lo procedente en derecho era consignarlos en originales para que fueran valorados y apreciados en toda su eficacia probatoria. Al no ser así, deben desecharse irremediablemente. Y así se estima. • Copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente administrativo Nº 185-2012 relativo denuncia realizada por el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO, contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo. El antedicho medio de prueba constituye un documento administrativo, el cual goza de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad, desvirtuable sólo con otro medio de prueba, así, dado que en el caso de marras la parte demandada no enervó su eficacia probatoria con otro medio de prueba, se valora y aprecia en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se considera. • Copias simples de informes médicos de la parte accionada firmado por los médicos Ángel Chacín y Eduardo Mora. Los mencionados informes constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso, por lo que requieren ratificación en juicio, ratificación ésta que no se efectuó, de esta forma, de conformidad en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desestiman en todo su valor probatorio. Y así se establece. Pruebas testimoniales: • Testimoniales de los ciudadanos ALEXANDER RAFAEL ROMERO ESTRADA y EDECIO SEGUNDO ARAUJO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.053.209 y 4.740.183, respectivamente, domiciliados en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia. En fecha 5 de agosto de 2015, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, el ciudadano ALEXANDER RAFAEL ROMERO ESTRADA, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandada, contestó lo siguiente: • A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos TOMASA DUARTE SOLANO, YELDIS ISABEL BRITO DUARTE y ALBERTO ANTONIO ROJANO, contestó que sí, que son sus vecinas, madre e hija. • A la pregunta si le consta que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO realizó un contrato verbal de compra-venta con la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, contestó que sí, que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO le comentó que hizo un contrato verbal con el ciudadano antes mencionado • A la pregunta si tuvo conocimiento del valor de la venta inmueble, contestó que sí, que fue la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), le comentó la señora Tomasa. • A la pregunta si le consta que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, después de cancelar el inmueble, le realizó unas mejoras, contestó que sí, que él le buscó el constructor que le iba a hacer las mejoras al inmueble. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandante procedió a repreguntar a la testigo: • A la repregunta si, por el conocimiento que tiene de esas personas, sabe en calidad de qué viven allí, y, si le consta la negociación, por qué ella le dijo o por qué estuvo presente en la negociación, contestó que ella le comentó que había comprado ese inmueble pero en ningún momento estuvo presente en la negociación del inmueble que supuestamente habían comprado. • A la repregunta si, por el conocimiento que tiene de las ciudadanas TOMASA DUARTE SOLANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, le consta cuál de las dos efectuó la negociación con el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO, contestó que, estando allá, le comentó que la negociación la hizo la señora Tomasa. • A la repregunta sobre cómo le consta que fue la cantidad anteriormente dicha, si vio y estuvo presente en el pago y a través de qué instrumento o modalidad se realizó, contestó que la cantidad la sabe porque se la dijo la señora Tomasa y no estuvo presente en ningún tipo de negociación, ni de pago, ni de cómo se hizo ese pago. En fecha 5 de agosto de 2015, compareció, por ante el órgano jurisdiccional a-quo, el ciudadano EDECIO SEGUNDO ARAUJO, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandada, contestó lo siguiente: • A la pregunta si conoce de vista, trato y comunicación a las ciudadanas TOMASA DUARTE SOLANO y YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, contestó que las conoce porque él les hizo el trabajo a ellas y desde que les trabajó lo trataron muy bien. • A la pregunta si su profesión es maestro de obras y si fue contratado para hacerle mejoras al inmueble objeto de litigio en el año 2010, contestó que es albañil y fue contratado para hacer unas mejoras en la casa en noviembre de 2010. • A la pregunta sobre quién le canceló el trabajo realizado en el inmueble, contestó que la señora Tomasa. Posteriormente, la representación judicial de la parte demandante procedió a repreguntar a la testigo: • A la repregunta si se considera amigo de las ciudadanas YELDIS ISABEL BRITO DUARTE y TOMASA DUARTE SOLANO, si conoce al ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO y si la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO trabaja, contestó que, cuando él le trabajó, ella supuestamente tenía un pequeña finca y traía lo que tenía allá y lo vendía, pero no tienen amistad, le trabajó y no tienen una amistad profunda y no conoce al señor Alberto. • A la repregunta sobre quién le canceló el trabajo realizado en esa casa y si conoce quién es el propietario de la misma, contestó que le canceló la señora Tomasa y él tiene entendido que ella es la dueña. • A la repregunta si le consta que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO es la propietaria de ese inmueble, contestó que le canceló la señora Tomasa pero no está seguro si ella es la dueña o no. • A la repregunta sobre con qué instrumento o bajo qué modalidad le cancelaron el trabajo, contestó que fue efectivo, él terminó el trabajo y la señora Tomasa le canceló. Ahora bien, en cuanto a la prueba testimonial, es menester destacar que los Jueces deben apreciar si las declaraciones de los testigos concuerdan entre sí y asimismo si concuerdan con las demás pruebas, aunado a la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias. Así, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces, en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que el testigo ALEXANDER RAFAEL ROMERO ESTRADA es referencial, lo cual se evidencia de sus declaraciones, por lo que, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desestima en toda su fuerza y eficacia probatoria. Por otra parte, el testigo EDECIO SEGUNDO ARAUJO no le merece fe ni confianza a esta Juzgadora puesto que sus dichos resultan inconsistentes, por lo tanto, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desestima en toda su fuerza y eficacia probatoria. Y así se declara. Conclusiones: Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende al mérito de la controversia. La presente causa se contrae a juicio de desalojo interpuesto por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, con fundamento en los ordinales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, producto de haber dejado de pagar la demandada, según lo expuesto por la parte demandante, el canon de arrendamiento desde el mes de abril de 2012 y producto de la necesidad justificada que ostenta de ocupar el inmueble arrendado. Así, la parte accionante alegó en el libelo de demanda que es propietaria del inmueble objeto de la litis, el cual se arrendó a la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE según contrato de arrendamiento con opción de compra verbal de fecha 28 de agosto de 2010, cuyo canon se fijó en la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500,oo) mensuales, los cuales debían pagarse los primeros cinco días de cada mes, siendo el lapso de duración de dicho contrato de seis meses contados a partir del día 28 de agosto de 2010. Igualmente, aseveró que la accionada de autos se comprometió a elaborar el documento contentivo del contrato de arrendamiento con opción de compra y cuando se lo presentó lo rechazó por no contener las estipulaciones acordadas. Dicho acuerdo consistía en que la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE debía entregarle, por concepto de alquiler, la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,oo), lo que representaría un depósito de tres meses de arrendamiento y el treinta por ciento del monto total del inmueble, el cual, para ese momento, arribó a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), que se recibirían como opción a compra. En tal sentido, arguyó que, a la semana de haberle presentado el documento que no firmó, la referida ciudadana se presentó con la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), para dárselos en calidad de opción a compra, manifestándole que en el momento no tenía completo el monto de la opción a compra acordado, por lo que, al ver el interés de la hoy demandada de adquirir el inmueble, confió en ella, sin exigir documentación alguna, salvo un recibo por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), acordándose que ella (la demandante) le recibiría esa cantidad confiando en lo que le estaba manifestando, razón por la cual, y dado que la accionada iba a ocupar el inmueble, decidieron que se pagaría un alquiler de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales, los cuales debían pagarse dentro de los cinco primeros días de cada mes. De esta forma, agregó que la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE le prometió que en seis meses completarían la negociación; que, verificados como fueron los aludidos seis meses, le pidió que la esperara dos meses más; que, pasado un año, en el mes de agosto de 2011, se acordó que el valor del inmueble se incrementaría en un veinte por ciento; y que, en ese momento, la referida ciudadana le solicitó una prórroga de noventa días para tramitar un préstamo hipotecario y pagarle el dinero de la compra-venta, estando de acuerdo en todo ello. En tal virtud, y tomando en cuenta el incumplimiento de las promesas realizadas, aunado a la necesidad de habitar el inmueble, le manifestó a la arrendataria que no lo vendería y que se lo entregara visto que no había cumplido con el pago, lo cual generó que la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE efectuara amenazas físicas y verbales; ante lo cual resaltó que la precitada ciudadana recibió el inmueble solvente en cuanto al pago de los servicios públicos y que no los ha pagado más, destruyendo el inmueble. En esta perspectiva, adicionó que, luego de determinadas gestiones extrajudiciales y personales, acudió a la vía administrativa, instancia que habilitó la vía judicial, destacando que a la demandada se le notificó por distintos medios la necesidad que posee de ocupar el inmueble ya que su núcleo familiar y él se encuentran viviendo, en condiciones de hacinamiento sin contar con un trabajo o ingreso mensual, en la casa de su suegra, máxime, que su hija mayor, quien es madre de dos niños, se separó de su esposo y también vive con él en la mencionada casa, la cual sólo posee tres habitaciones y ya viven allí muchas personas; siendo, el inmueble arrendado, el único bien o patrimonio que posee para convivir con su familia y tener su hogar debidamente constituido. Además, indicó que la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE también ha incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de abril de 2012 hasta la presente fecha, así como también, en la falta de pago de los servicios públicos y ha ocasionado daños materiales al inmueble por falta de mantenimiento. Razón por la cual demanda a la mencionada ciudadana y peticiona que le sea entregado el aludido inmueble libre de personas y bienes; que le sean pagados los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de abril de 2012 hasta la presente fecha y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; solicita la indexación judicial; los daños y perjuicios ocasionados al inmueble; y las costas, costos y honorarios profesionales. Estima la demanda en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos noventa y nueve bolívares con sesenta céntimos (Bs. 199.999,60). Por su parte, la accionada interpuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimad de la persona citada, puesto que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO celebró un contrato verbal de venta, y no un contrato verbal de arrendamiento, con la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO. Asimismo, negó, rechazó y contradijo los alegatos vertidos en la demanda e igualmente reiteró que el mencionado ciudadano celebró un contrato verbal de venta con su progenitora, ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, así como también, que es falso que celebró un contrato verbal de arrendamiento con ella. Agregó que, en fecha 28 de julio de 2010, su progenitora acordó con la demandante comprarle el referido inmueble en pagos prorrateados; que, en el mes de diciembre de 2010, la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO, una vez que canceló la totalidad del precio de la venta, que arribó a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), le requirió al ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO que le firmara el traspaso del inmueble; que éste se negó a firmar dicho traspaso puesto que los inmuebles habían subido del precio; que el mismo le solicitó que le pagara la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) en partes; que la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO lo canceló de forma prorrateada en el año 2011 mediante depósitos en una cuenta del Banco Exterior a nombre de su hijo ALBI ALBERTO ROJANO ISEA; y que con ello terminó de cancelar el inmueble. A este tenor, adujo que el inmueble en cuestión se encontraba deteriorado y que por tal la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO le efectuó ciertas mejoras una vez cancelada en su totalidad el precio del inmueble; que, cuando se realizó el contrato verbal de venta, el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO le manifestó a la ciudadana TOMASA DUARTE SOLANO que los pagos los hiciera a nombre de su esposa NICDORIS COROMOTO ISEAS DE ROJANO; que, en fecha 11 de junio de 2012, le entregaron una notificación del departamento de servicios públicos de una Intendencia; que el singularizado ciudadano le manifestó que deseaba establecer otro precio por la venta de la casa; que, no obstante conocer el padecimiento de salud que la aquejaba, la amenazó, presentándose en su casa, en fecha 30 de junio de 2012, y tomó determinados recibos de pagos y los rompió, a lo cual se sumó una serie de situaciones violentas. Finalmente, tomando base en lo anterior, solicitó la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta y la declaratoria sin lugar de la demanda incoada. Una vez ello, esta Juzgadora pasa a analizar la controversia planteada y en este sentido evidencia que la pretensión instaurada versa sobre una DEMANDA DE DESALOJO, como ya se expresó, la cual consiste en la exigencia judicial de desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento. De esta manera, tal y como se describió ut supra, esta Superioridad constata que la parte actora fundamenta su pretensión en los ordinales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, en la insolvencia o falta de pago de los cánones de arrendamiento y en el estado de necesidad de ocupar el inmueble: Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Negrillas de este Tribunal Superior). A mayor abundamiento, dispone el Código Civil lo siguiente: Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. En refuerzo de lo anterior, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio. En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Dentro de este contexto, en lo atinente a la primera causal alegada, esto es, la insolvencia o falta de pago del canon, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos inmobiliarios, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, ha expresado lo siguiente: (…Omissis…) “Obligaciones del arrendatario El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC). 10bis. Pago del precio La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168”. (…Omissis…) Por otra parte, en lo que concierne a la segunda causal alegada, esto es, el estado de necesidad de de ocupar el inmueble, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha señalado lo siguiente: (…Omissis…) “(...) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)”. (…Omissis…) Delimitado como fue lo arriba expuesto, en la oportunidad de descender al mérito de la presente controversia, este Tribunal ad-quem considera menester destacar que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, en cuya virtud se ha establecido, a través de diversos programas y cuerpos legales, la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso, que implique la desocupación de una vivienda, se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado. Cónsono con ello, se observa, en la presente causa, que, previo a la interposición de la demanda sub examine, se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda puesto que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), interpuso el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo, contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, como consta del expediente Nº MC-00569/02-13. De esta forma, se resalta que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, habilitó la vía judicial, de conformidad con el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, a los fines de que las referidas partes pudieran dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República. Ahora bien, cumplido como fue dicho presupuesto legal (cumplimiento del procedimiento administrativo), se procede a verificar, en primer lugar, la causal relativa al estado de necesidad de ocupar el inmueble, ello, con fines puramente metodológicos, para luego examinar, en segundo lugar, la otra causal, relativa a la insolvencia o falta de pago de los cánones de arrendamiento. Respecto de la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, el estado de necesidad de ocupar el inmueble, deben cumplirse determinados requisitos o presupuestos de procedencia para obtener la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo: 1) demostrar la existencia de la relación arrendaticia; 2) demostrar la cualidad de propietario de la vivienda arrendada; y 3) demostrar la necesidad justificada de ocupar el inmueble. En el caso de autos, se observa que la demandante logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia verbal celebrada entre la parte demandante (como arrendadora) y la parte demandada (como arrendataria), sobre el inmueble objeto de la litis, lo que se acreditó en actas con las testimoniales promovidas por la parte demandante, las cuales ya fueron objeto de valoración y apreciación por esta Jurisdicente en líneas pretéritas, otorgándoseles toda su eficacia probatoria por merecerles fe a esta Sentenciadora ad-quem, todo lo cual se establece en virtud de la autonomía, independencia y soberanía que ostentan los Jueces de la República en el examen de los casos sometidos a su consideración; ante lo cual es pertinente señalar que la existencia de otro negocio jurídico en el contrato in comento, como la presunta compra-venta invocada, mal puede dilucidarse en el presente juicio de desalojo toda vez que en éste sólo le es dable al Juzgador descender al análisis de la relación arrendaticia que vincula a las partes contendientes. Y así se considera. Igualmente, se evidencia, en el caso de marras, que la accionante logró demostrar la titularidad del derecho reclamado, es decir, de la propiedad a su favor del inmueble arrendado, lo que se acreditó en actas con el documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de mayo de 2004, bajo el Nº 25, protocolo 1°, tomo 12, el cual versa sobre una extensión de terreno propio, que mide trescientos noventa metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (390,46 Mts²), ubicada en la avenida 86, Nº 69-127, del barrio Panamericano, en jurisdicción del antiguo municipio Coquivacoa (hoy parroquia Caracciolo Parra Pérez), del estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: NORTE: linda con propiedad que es o fue de Julio Martínez, SUR: linda con propiedad que es o fue de Jesús Nava, ESTE: linda con propiedad que es o fue de Virginio Castro y OESTE: linda con la avenida 86; en el cual se encuentra construida una casa de habitación. Y así se declara. Por último, y bajo la óptica de esta arbitrium iudiciis, se colige que, en el caso en concreto, la actora logró demostrar la necesidad justificada de ocupar el inmueble. A tal efecto, se aprecia, del plexo probatorio que riela en autos, que el único bien inmueble propiedad de la parte arrendadora es el inmueble objeto de litigio, propiedad ésta que quedó demostrada tal y como ya se dejó sentado, adicionado a que, de la inspección judicial evacuada por el Tribunal a-quo, se probó que la parte accionada habita dicho bien inmueble, máxime, que la parte demandada no desvirtuó el hecho que el ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO (presidente y accionista de la sociedad mercantil arrendadora) y su núcleo familiar se encuentran viviendo en condiciones de hacinamiento en otro inmueble, esto es la casa de su suegra, todo lo cual nos permite establecer, tomando en cuenta el contexto jurídico de autos, que se encuentra perfeccionada la necesidad de ocupar el inmueble. Aunado a ello, se logró comprobar, con las partidas de nacimiento aportadas por la parte accionante, las cuales fueron apreciadas en toda su fuerza probatoria al momento de la valoración de las pruebas, la filiación existente entre el referido ciudadano ALBERTO ANTONIO ROJANO y su hija NICDORIS MERCEDES ROJANO ISEA y nietos (cuyos nombres se omiten por ser menores de edad a la fecha). Y así se establece. En derivación, habiendo quedado demostrados los requisitos antes indicados, se declara procedente la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia, se ordena a la parte demandada que entregue a la parte demandante libre de personas y bienes el inmueble objeto de litigio constituido por una extensión de terreno propio, que mide trescientos noventa metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (390,46 Mts²), ubicada en la avenida 86, Nº 69-127, del barrio Panamericano, en jurisdicción del antiguo municipio Coquivacoa (hoy parroquia Caracciolo Parra Pérez), del estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: NORTE: linda con propiedad que es o fue de Julio Martínez, SUR: linda con propiedad que es o fue de Jesús Nava, ESTE: linda con propiedad que es o fue de Virginio Castro y OESTE: linda con la avenida 86; en el cual se encuentra construida una casa de habitación. Y así se estima. Por lo tanto, conforme con lo establecido en la última parte del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se declara que el inmueble antes singularizado no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres años contados a partir de que la presente sentencia quede definitivamente firme. Y así se aprecia. En otro orden, respecto de la causal 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, la falta de pago del canon de arrendamiento, se puntualiza que la parte actora no logró demostrar la configuración de la aludida causal, en efecto, si bien es cierto que, de las pruebas testimoniales aportadas al presente caso por la parte accionante, se determinó la existencia del contrato de arrendamiento verbal celebrado entre las partes contendientes, también es cierto que, con las mismas, ni con otro medio de prueba, se determinó con certeza el canon de arrendamiento acordado, ni la fecha a partir de la cual se produjo la insolvencia invocada, por ende, al ser ello así, mal puede alegarse la falta de pago de la parte accionada ya que no existen en autos los mínimos elementos de convicción para ordenar el pago de los cánones reclamados; de allí que se desestime el pago peticionado por este concepto. Y así se establece. Asimismo, no poseen asidero jurídico alguno los daños y perjuicios exigidos por la parte demandante, con fundamento en el presunto deterioro del inmueble, ya que no existe en autos medio de prueba alguno del que se desprenda que los deterioros que presenta el singularizado inmueble, los cuales quedaron acreditados con la inspección judicial promovida y evacuada en el caso in comento, fueron causados por la parte demandada, es decir, con las pruebas que rielan en autos, es imposible conocer si tales deterioros son responsabilidad de la accionada o si por el contrario ya el inmueble los presentaba a la fecha de la celebración del contrato; derivado de lo cual debe desestimarse el pago solicitado por este concepto. Además, carecen igualmente de asidero jurídico los planteamientos relacionados con la falta de pago de los servicios públicos puesto que, de las pruebas aportadas, no se demostró que el pago de ello le correspondiera a la arrendataria, por lo que irremediablemente debe desestimarse el pago reclamado por este concepto, y, desechados como fueron los requerimientos arriba descritos, se desestima igualmente la indexación formulada. Sin perjuicio de lo aquí expuesto, al haberse declarado procedente la causal segunda del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la demanda de desalojo instaurada deviene en con lugar como ya se estableció. Y así se considera. Finalmente, debe dejarse sentado que la cuestión previa opuesta por la parte accionada fue resuelta por el Tribunal de la causa mediante sentencia de fecha 16 de junio de 2015; motivo por el cual este Juzgado de Alzada se encuentra impedido de abordar análisis alguno sobre ello en virtud de que tal aspecto escapa de nuestro thema decidendum. Y así se declara. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho antes explanados, así como también, a los criterios doctrinales ut supra citados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub facti especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y de las pruebas incorporadas a las actas, y determinada como fue la declaratoria CON LUGAR de la demanda propuesta, resulta forzoso para esta oficio jurisdiccional REVOCAR la sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo menester declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante-recurrente y así en el dispositivo de este fallo se plasmará en forma expresa, precisa y positiva. Y Así se decide. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO incoado por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada YANINA PEROZO VILLALOBOS, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida sentencia definitiva, de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), contra la ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo de alzada. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana YELDIS ISABEL BRITO DUARTE, entregar, a la parte demandante, sociedad mercantil REPRESENTACIONES E IMPORTACIONES CATATUMBO, C.A. (REPEIMCA), libre de personas y bienes, una extensión de terreno propio, que mide trescientos noventa metros cuadrados con cuarenta y seis decímetros cuadrados (390,46 Mts²), ubicada en la avenida 86, Nº 69-127, del barrio Panamericano, en jurisdicción del antiguo municipio Coquivacoa (hoy parroquia Caracciolo Parra Pérez), del estado Zulia, alinderado de la siguiente forma: NORTE: linda con propiedad que es o fue de Julio Martínez, SUR: linda con propiedad que es o fue de Jesús Nava, ESTE: linda con propiedad que es o fue de Virginio Castro y OESTE: linda con la avenida 86; en el cual se encuentra construida una casa de habitación. QUINTO: Conforme a lo establecido en la última parte del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se declara que el inmueble antes singularizado no podrá ser destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años contados a partir de que la presente sentencia esté definitivamente firme Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso con fundamento en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS. En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el No. S2-018-16, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS. GSR/mac/s5