REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 12.522 DEMANDANTE: ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.738.262, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.299, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.867.509 y del mismo domicilio, conforme a poder general de administración y disposición otorgado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de septiembre de 2010, bajo el N° 32, tomo 30, folio 166. APODERADO JUDICIAL: JAVIER CARDOZO RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.100. DEMANDADA: AYMAN ALKASSIM, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.165.889, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: ANGEL ENRIQUE MENDOZA, HELÍ ROMERO MÉNDEZ y ANGEL SEGOVIA CORONADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.920, 50.637 y 57.700, respectivamente. JUICIO: Desalojo SENTENCIA: Definitiva FECHA DE ENTRADA: 8 de enero de 2014 En virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano AYMAN ALKASSIM, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.165.889, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial HELÍ ROMERO MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.637 y del mismo domicilio, contra sentencia de fecha 3 de diciembre de 2013 proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO seguido por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.738.262, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 71.299 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.867.509 y del mismo domicilio, conforme a poder general de administración y disposición otorgado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de septiembre de 2010, bajo el N° 32, tomo 30, folio 166, en contra del recurrente ut supra identificado; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, improcedente la falta de cualidad activa y la falta de cualidad pasiva invocada por el demandado, parcialmente con lugar la demanda de desalojo, ordenando al ciudadano AYMAN ALKASSIM, hacer entrega formal de los locales comerciales arrendados a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, condenando al accionado a pagar a los demandantes, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012, más la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando desde la fecha de admisión de la demanda hasta el mes de diciembre del año 2013, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00), e improcedente la petición de la parte actora, referida al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.213,49), por concepto del servicio público de electricidad y la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05) por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario, suministrados en los locales arrendados. Apelada dicha decisión y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 368.338, de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 3 de diciembre de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, improcedente la falta de cualidad activa y la falta de cualidad pasiva invocada por el demandado, parcialmente con lugar la demanda de desalojo, ordenando al ciudadano AYMAN ALKASSIM, hacer entrega formal de los locales comerciales arrendados a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, condenando al demandado a pagar a los demandantes, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012, más la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando desde la fecha de admisión de la demanda hasta el mes de diciembre del año 2013, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00), e improcedente la petición de la parte actora, referida al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.213,49), por concepto del servicio público de electricidad y la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05) por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario, suministrados en los locales arrendados; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “III MOTIVOS PARA DECIDIR (…Omissis…) Primeramente, resulta menester dilucidar lo concerniente a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto; la cual fuera opuesta en el escrito de contestación de la demanda. (…Omissis…) Ahora bien, pese a que en autos quedó demostrado la existencia de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS interpuesta ante el referido tribunal de primera instancia, no es menos cierto, que aquel proceso civil no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada del Máximo Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente la cuestión previa bajo estudio y se suspenda el dictamen de la sentencia definitiva en el presente procedimiento especial, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario e imperioso que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada influya de forma determinante en la decisión final a dictarse en esta causa; lo cual no es el caso, ya que lo pendiente es una demanda por cumplimiento de contrato de venta a plazos tramitada en otro proceso civil, la cual no guarda estrecha vinculación con este juicio de desalojo en el que se ventila lo concerniente a un contrato de arrendamiento, cuya relación arrendaticia no se encuentra subordinada a aquel litigio, puesto que comprende una relación jurídica substancial autónoma e independiente, razón por la cual este Tribunal considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto. En consecuencia, resulta forzoso para Sentenciadora concluir de conformidad con lo consagrado en nuestro ordenamiento jurídico positivo la improcedencia en derecho de la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuere opuesta por la parte demandada; en ese sentido se declarará sin lugar en la parte dispositiva del presente fallo, la cuestión previa planteada en autos. Así se decide.- Seguidamente, como segundo punto previo se procede a dilucidar lo referente a la defensa invocada por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, atinente a la falta de cualidad de los demandantes para incoar la presente demanda y la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. (…Omissis…) Así entonces, esta Juzgadora de un estudio a las actas procesales, observa que la parte actora pretende el desalojo de un bien inmueble fundamentándose en los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, de fecha quince (15) de junio de 2010, anotado bajo el No. 59, Tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, anotado bajo el No. 50, Tomo 67, suscritos entre el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario y la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora, quien falleció el día veintiséis (26) de marzo de 2011, según se evidencia en el acta de defunción debidamente apostillada, siendo sus herederos los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, tal como se desprende de la declaración de únicos y universales herederos dictada mediante resolución de fecha veintitrés (23) de febrero de 2012, por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. De manera que, se ha configurado en el caso de autos el presupuesto normativo consagrado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Gaceta Oficial número 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de 1999, es decir, la subrogación arrendaticia, ya que los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, están obligados a respetar la relación arrendaticia previamente convenida con el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en los mismo términos pactados, y todas aquellas acciones concernientes a la culminación del vínculo arrendaticio sobre el inmueble objeto de arrendamiento, deberán tramitarse conforme a las disposiciones normativas establecidas en la mencionada ley especial. Colorario de lo anterior, colige esta Jurisdicente que la parte actora ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, en su carácter de arrendadores, han incoado la presente demanda por desalojo contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en su condición de arrendatario, conforme a los contratos de arrendamientos antes singularizados; en virtud de lo cual no cabe la menor duda, que en el presente proceso, se ha perfeccionado la relación jurídica sustancial entre los demandantes en su condición de arrendadores, y el demandado en su carácter de arrendatario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento representados por los locales comerciales identificados con los Nos. PB-01 y PB-02, ubicados en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72 No. 71-57, Sector Tierra Negra, Parroquia Olegario Villalobos, Municipio Maracaibo del estado Zulia, contratos que constituyen los instrumentos fundantes de la pretensión, por ende, dichas partes son legítimos contradictores en este juicio. De lo antes señalado, esta Juzgadora concluye que si existe una identidad lógica entre los demandantes ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO (arrendadores) y aquel a quien la ley da la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión; verificándose además la existencia de la identidad lógica entre el demandado ciudadano AYMAN ALKASSIM y aquel contra quien la ley otorga la acción (arrendatario). De tal modo, resulta evidente deducir que la parte demandante si ostenta la cualidad necesaria para interponer la presente demanda de desalojo, e igualmente la parte demandada si posee la cualidad para sostener este litigio; por lo que se infiere la improcedencia en derecho de la defensa invocada por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, referida a la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, y la falta de cualidad de la parte demandada para sostener este juicio, y en ese sentido se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. (…Omissis…) Ahora bien, luego de efectuarse la revisión íntegra y exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se colige que los demandantes, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, probaron la existencia de la obligación contenida en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67, convención la cual fue suscrita por el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario, y la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora (…) cuyos causahabientes son los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO (…) En ese sentido, se evidencia la materialización de la subrogación arrendaticia consagrada por el legislador patrio en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Gaceta Oficial número 36.845, de fecha siete (7) de diciembre de 1999, y en consecuencia la parte actora ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, poseen el carácter de arrendadores en la relación jurídica sustancial arrendaticia (…) De manera que, si bien es cierto que la parte demandante esbozó en el escrito libelar que pretende el desalojo de dos (2) locales comerciales distinguidos con los números PB-01 y PB-02; no es menos cierto que en el presente proceso quedó probada la relación arrendaticia que versa sobre el bien inmueble conformado por el local comercial distinguido con número PB-01, a través del documento original contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67. Por otra parte, los demandantes alegaron la existencia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha quince (15) de junio de 2010, bajo el No. 59, Tomo 48, cuyo instrumento no consta en autos; sin embargo, de un estudio al escrito de contestación de la demanda, se observa que el demandado reconoció la relación arrendaticia que versa sobre el inmueble constituido por el local comercial identificado con el número PB-02, afirmando que suscribió en fecha quince (15) de junio de 2010 el aludido contrato, reconociendo además que la misma inició el día primero (1°) de julio de 2010, pactándose como lapso de duración doce (12) meses, contados a partir de la referida fecha, sin posibilidad de prórroga, según las cláusulas tercera y cuarta del citado contrato; en consecuencia, siendo estos hechos admitidos por la propia parte demandada, esta Juzgadora concluye que no corresponde a la parte actora demostrar la existencia de la aludida obligación, por estar relevada de ello, a tenor de lo dispuesto en el 397 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, esta Sentenciadora considera probada la obligación que versa sobre el contrato de arrendamiento antes señalado, y la cual corresponde a la relación arrendaticia del local distinguido con el número PB-02 ubicado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Nina, situado en la avenida 11, con calle 71 y 72, del sector Tierra Negra de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal como lo identificaron las partes en el escrito de demanda y contestación. Así se determina.- (…Omissis…) Pues bien, la parte actora alegó que el arrendatario ha incumplido con la cláusula quinta de los contratos de arrendamiento manifestando que aquel ha dejado de pagar puntualmente y en forma consecutiva las quince (15) mensualidades de arrendamiento comprendidas desde el mes de julio del año 2011; por otro lado, la parte demandada en el escrito de contestación expresó que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los locales comerciales, argumentando que los mismos son de su propiedad, por lo cual el propio demandando reconoce primeramente con respecto a los locales comerciales PB-01 y PB-02 que se causaron los aludidos cánones de arrendamiento, y por otra parte, reconoció el incumplimiento en el pago. Siendo pertinente apuntar que no fue probado durante el iter procesal, que el inmueble constituido por los locales comerciales objeto de este litigio, sea propiedad de la parte demandada como lo arguyó en la oportunidad de la contestación (…) Asimismo, el demandado tampoco demostró a través de los medios probatorios consagrados en nuestra legislación, el pago de los cánones de arrendamiento generados en los meses señalados por los demandantes en el escrito libelar, por ende resulta evidente deducir la inejecución de la obligación que incumbe al arrendatario de acuerdo a lo estipulado por las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento bajo estudio, relativa al pago del canon arrendaticio y su forma de ejecutarlo. Así se determina.- (…Omissis…) La parte demandante aseveró en el libelo de demanda que el arrendatario adeuda por concepto de servicios de electricidad a la empresa ENELVEN la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 6.213,49), asimismo que el demandado adeuda por concepto del aseo urbano domiciliario, servicio prestado por la empresa IMAU-SAMAT, la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 9.250,05); no obstante, de un estudio a las actas procesales, se verificó que en el presente juicio no fue demostrado a través de los medios probatorios establecidos en el ordenamiento jurídico positivo, lo concerniente a la existencia de las deudas de tales cantidades dinerarias por los referidos conceptos de servicios públicos, todo ello, en virtud de haberse desechados los estados de cuenta que presuntamente reflejaban las deudas provenientes de ENELVEN y del Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), al no ser ratificados en juicio, en su debida oportunidad; en consecuencia, mal puede este Tribunal condenar a la parte demandada a pagar dichas sumas pecuaniarias por concepto de deudas que no fueron probadas en autos, por lo cual se declara IMPROCEDENTE la petición esbozada por la parte actora en relación con este particular. Así se decide.- (…Omissis…)” TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: Que en fecha 11 de octubre de 2012, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, admitió demanda de desalojo incoada por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, asistida judicialmente por el abogado RUBY JAVIER URBANO VILORIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 41.097, mediante la cual manifestó la actora que su difunta madre, GIOVANNA DI MEO PASQUALE, quien fuera en vida italiana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° E-950.118, y falleció ab intestato en fecha 26 de marzo de 2011, adquirió un inmueble constituido por una casa de dos plantas, un galpón con cuatro locales comerciales y el terreno donde están construidos los mismos, el cual está ubicado en la avenida 11, entre calles 71 y 72, No. 71-57, sector Tierra Negra, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, como se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia (hoy Municipio Maracaibo), bajo el No. 53, folios 205 y 208, protocolo primero, tomo 15, en fecha 25 de agosto de 1976. Alegó que en tal carácter de única y exclusiva propietaria, su madre-causante celebró dos contratos de arrendamiento a tiempo determinado e improrrogables, sobre los locales comerciales signados con los Nos. PB-01 y PB-02, los cuales forman parte del inmueble supra indicado, con el ciudadano AYMAN ALKASSIM, siendo otorgados en fechas 15 de junio del 2010 y 18 de agosto de 2010, respectivamente, por ante la Notaría Pública Tercera de del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quedando insertos bajo el Nº 59, tomo 48 y Nº 50, tomo 67, correspondientemente. Señaló, que el día 26 de marzo de 2011 falleció la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, tal y como consta del acta de defunción debidamente expedida por la Jefatura Civil del Municipio de Volturara Irpina, Providencia de Avelino, Italia; momento en el cual los dos contratos de arrendamientos estaban en plena vigencia, según su dicho. Refirió, que posterior al fallecimiento de la arrendadora, ella y su hermano en su carácter de únicos y legítimos herederos, realizaron los trámites legales sucesorales pertinentes. Arguyó, que el demandado incumplió las cláusulas sexta y quinta de los contratos, al dejar de pagar puntualmente y en forma consecutiva el canon de arrendamiento desde el mes de julio de 2011, estando así en mora. Afirmó que el arrendatario infringe además la cláusula tercera de los instrumentos fundantes de la pretensión, pues no hizo formal entrega de los locales arrendados, a pesar de haber vencido dichos instrumentos y de haber operado la prórroga legal. Aseguró, que en fecha 26 de enero de 2011, se entregó al accionado por intermedio del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), comunicación en la que ratificaban el carácter a tiempo determinado y no prorrogable de los contratos, la cual fue debidamente recibida por el referido arrendatario, según indica, el día 31 de enero de 2011. Señaló, que el demandado ha mantenido totalmente abandonados los locales comerciales arrendados, libres de toda actividad económica, cerrados y en franco deterioro en contravención de las cláusulas octava y séptima de los contratos, lo que adicionado a los malos olores emanados de ambos locales, provenientes de comida descompuesta dejada en éstos y a una serie de escombros allí existentes, les forzó a solicitar la actuación del otrora Juzgado Noveno de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción judicial del Estado Zulia, para la práctica de una inspección ocular extralitem, a los fines de dejar constancia de tales aspectos. Indicó, que el demandado adeuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.4.000,00) mensuales desde julio de 2011 hasta octubre de 2012, es decir, adeuda hasta la fecha de admisión de la demanda, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00), por cada local comercial, lo que totaliza la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00). Adicionó, que el accionado adeuda por concepto de servicios de electricidad a la COMPAÑÍA ANÓNIMA ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), la facturación de ambos locales comerciales, desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de julio de 2012, por las sumas de DOS MIL SEISCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs.2.608,03) y TRES MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.3.610,46), respectivamente, más las facturaciones pendientes y por vencerse no reflejada en los estados de cuenta que anexa. Expresó, que el accionado adeuda el pago del servicio de aseo urbano domiciliario desde el mes de agosto de 2010 hasta el mes de agosto de 2012, por la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.2.985,85), más las facturaciones pendientes y por vencerse, en lo que respecta al local N° PB-01. En lo que concierne al local N° PB-02, el demandado no ha pagado dicho servicio -según su dicho- desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de agosto de 2012, lo que asciende a la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.6.264,20), más las facturaciones pendientes y por vencerse; todo lo cual totaliza la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 9.250,05). Por los motivos expuestos, demandó al ciudadano AYMAN ALKASSIM y solicitó, con fundamento en los literales a) y g) (sic) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, y las cláusulas que estima infringidas: PRIMERO: el desalojo y la entrega inmediata de los locales comerciales objeto de la presente demanda; SEGUNDO: el pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento no sufragados, generados hasta el mes de octubre de 2012, y los que se sigan causando hasta la efectiva, material y total entrega del inmueble objeto de juicio. TERCERO: el pago de las cantidades de dinero adeudadas por concepto de servicios públicos prestados y no pagados en los locales arrendados: servicios de electricidad a la COMPAÑÍA ANÓNIMA ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012, por el monto de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.213,49), más las facturaciones pendientes y por vencerse; servicio de aseo urbano domiciliario prestado por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de septiembre de 2012, por la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05), más las facturaciones pendientes y por vencerse. Todo ello con la correspondiente indexación monetaria, junto a los intereses de mora causados a la fecha. CUARTO: el pago de las costas y costos procesales, así como los honorarios profesionales, los cuales estima en la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 40.639,06). En fecha 17 de octubre de 2012, la parte actora consignó al Alguacil del Juzgado a-quo, los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la parte accionada. El día 30 de octubre de 2012, fue solicitado por la parte demandante, la citación por carteles de la parte demandada, siendo proveído dicho pedimento por el Juzgado de la causa, en fecha 31 de octubre de 2012. El día 9 de mayo de 2013, fue consignado en el expediente facti especie, por la parte actora, los ejemplares de los periódicos La Verdad y Panorama en los cuales se publicó el cartel de citación del accionado. En fecha 18 de junio de 2013, la Secretaria del Tribunal de la causa expuso que fueron cumplidas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de agosto de 2013, el Sentenciador a-quo designó a la abogada DANIELA ISABEL FERRER MORALES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 184.920, como defensora ad-liten del ciudadano AYMAN ALKASSIM, quien fue notificada el día 26 de septiembre de 2013 y aceptó el cargo en la misma fecha. El día 29 de octubre de 2013, el demandado asistido judicialmente por el abogado ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.920, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto; todo en virtud de tramitarse actualmente -según su dicho- por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, demanda de cumplimiento de contrato de venta interpuesta en relación a los locales comerciales objeto del presente proceso de desalojo, en contra de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO. Aseguró, que adquirió los aludidos locales en virtud de la venta verbal a plazos que para el mes de septiembre de 2010, le hiciera la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE; que en dicho contrato se convino como precio de venta la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.480.000,00), siéndole concedido, según su alegato, un plazo de doce meses para el pago total del precio fijado, contados a partir del mes de agosto de 2011, momento en el cual ya había finalizado, el término de duración de los contratos de arrendamiento primeramente celebrados sobre dichos bienes. Manifestó, que su pretensión en el mencionado juicio de cumplimiento de contrato de venta es que los referidos demandados sean condenados a otorgar el respectivo documento traslativo de la propiedad, motivo por el cual estima que se hace forzoso en virtud de la prejudicialidad existente -según su criterio- entre ambas causas, diferir el pronunciamiento de la sentencia en el presente juicio arrendaticio, hasta tanto se conozcan las resultas de la demanda de cumplimiento de contrato de venta. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hizo valer la falta de cualidad activa de los actores y su falta de cualidad pasiva, para intentar y sostener, respectivamente, el presente juicio, en virtud de haber perdido los demandantes -según su criterio- el carácter de propietarios-arrendadores, y él, el carácter de arrendatario, en razón de la venta de los locales comerciales objeto del presente proceso que le efectuó la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE, perfeccionada a partir del mes de agosto de 2011, y cuyo cumplimiento, como antes refirió, es motivo de demanda por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia, solicitó se declare extinguido el presente proceso. Seguidamente, aseveró que ciertamente como lo afirmaron los accionantes en su escrito libelar, en fechas 15 de junio de 2010 y 18 de agosto de 2010, respectivamente, suscribió con la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, por ante la Notaria Pública Tercera del Estado Zulia, dos contratos de arrendamiento que quedaron insertos bajo el N° 59, tomo 48, y N° 50, tomo 67, correspondientemente, los cuales tuvieron como objetos los locales comerciales signados con los números PB-01 y PB-02, ubicados en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Nina, situado en la avenida 11, con calle 71 y 72, sector Tierra Negra de la parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia; que dichas relaciones arrendaticias se iniciaron los días 1 de agosto y 1 de julio de 2010 respectivamente, con un término de duración de doce (12) meses, sin posibilidad de prórroga, todo lo cual se evidencia, según señala, en las cláusulas tercera y cuarta, correspondientemente, extendiéndose las relaciones arrendaticias contractualmente hasta los días 30 de junio de 2011 y 31 de julio del año 2011, respectivamente. Afirmó, que también es cierto que desde el mes de julio del año 2011 dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a ambos locales comerciales, ya que a partir del mes de agosto del año 2011, los aludidos inmuebles pasaron a ser, según su criterio, de su propiedad, de acuerdo con el contrato de venta a plazos referido anteriormente, por lo que a partir de dicho momento, quedó sin efecto la relación arrendaticia. Producto de lo cual, considera que no puede ser condenado judicialmente a pagar lo que no debe, y arguye que no puede ser desalojado de un inmueble que le pertenece, mediante una pretensión de naturaleza arrendaticia, por lo que, solicita la extinción del proceso. Aperturada la etapa probatoria, el apoderado judicial de la parte accionada ratificó las copias certificadas del expediente N° 45.455, consignado junto al escrito de contestación de la demanda; siendo admitido dicho escrito promocional por el Tribunal de la causa en fecha 11 de noviembre de 2013. De la misma manera, la parte accionante invocó el principio de comunidad de las pruebas y el mérito favorable de las actas procesales y promovió pruebas documentales; las cuales fueron admitidas por el Tribunal a-quo el día 13 de noviembre de 2013. En fecha 3 de diciembre de 2013, el Tribunal a-quo dictó la resolución en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 4 de diciembre de 2013, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES Observa esta Sentenciadora Superior que la parte demandada en la presente causa consignó escrito en fecha 29 de julio de 2015, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre el desalojo del inmueble objeto de litigio, y que el mismo se tramitó por el procedimiento breve estatuido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, colige esta operadora de justicia en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, que mal puede entrar a analizar los alegatos expuesto en el mencionado escrito. Y ASÍ SE DECLARA. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 3 de diciembre de 2013, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, improcedente la falta de cualidad activa y la falta de cualidad pasiva invocada por el demandado, parcialmente con lugar la demanda de desalojo, ordenando al ciudadano AYMAN ALKASSIM, hacer entrega formal de los locales comerciales arrendados a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, condenando al demandado a pagar a los demandantes, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012, más la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando desde la fecha de admisión de la demanda hasta el mes de diciembre del año 2013, todo lo cual suma la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.240.000,00), e improcedente la petición de la parte actora, referida al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.213,49), por concepto del servicio público de electricidad y la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05) por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario, suministrados en los locales arrendados. Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada y ante la ausencia de informes por ante esta Segunda Instancia de la parte recurrente, concluye esta Juzgadora Superior, que la apelación interpuesta por el accionado sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de que sea declarada sin lugar la pretensión de la parte accionante. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se hace imperativo analizar primeramente, en puntos previos, las defensas alegadas por la parte demandada, antes de descender a resolver el fondo de la controversia. PUNTO PREVIO I Opone la parte accionada, la cuestión previa consagrada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prejudicialidad, en tal sentido, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Ediciones Liber, Caracas, 2.004, 2da edición, páginas 63 y 64, sobre este particular: (...Omissis...) “b) La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (questio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidoras del asunto. (...Omissis...)” (Negrillas de este Tribunal Superior). Asimismo, Pedro Alid Zoppi en su obra “CUESTIONES PREVIAS Y OTROS TEMAS DE DERECHO PROCESAL”, Caracas, 2004, páginas 111, 112 y 115, refiere que: (...Omissis...) “La prejudicialidad (…) es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto pues, además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Luego, la prejudicialidad es una especie de falta de jurisdicción o de incompetencia limitada o parcial: el Juez de la causa tiene jurisdicción y competencia para conocer de la acción, reclamación o pretensión ante él planteada, pero carece de una u otra en lo que concierne exclusivamente al punto previo (prejudicial) influyente y, por ende, que corresponde a otra autoridad.” (...Omissis...) (Negrillas de este Arbitrium Iudiciis). Se entiende pues, por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinada a aquélla. Es decir, lo esencial para que la prejudicialidad prospere, es que la cuestión sea de tal naturaleza que su resolución ha de anteceder ineludiblemente a la decisión del asunto en el cual se plantea; por ende, aquella constituye el requisito previo y obligatorio para la procedencia de ésta, dada su influencia inevitable en la sentencia que debe proferirse en el proceso principal. La prejudicialidad implica la existencia de un presupuesto previo para la procedencia de una pretensión, que impretermitiblemente debe ser determinado con antelación al juicio no prejudicial, y la misma requiere, para su configuración, que aun esté pendiente, es decir, que aun no haya sido resuelta, que deba resolverse en un proceso separado, y principalmente, que el Tribunal de la causa carezca de facultad para resolverlo. Dentro de este marco, colige esta Superioridad que si bien es cierto que quedó demostrado en las actas procesales que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió en fecha 1° de octubre de 2013, la demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta incoada por el ciudadano AYMAN ALKASSIM en contra de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en su condición de causahabientes de la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, expediente N° 45.455, no es menos cierto que dicha pretensión no constituye una cuestión prejudicial que deba resolverse primeramente en un proceso distinto, que conlleve a la suspensión del dictamen de la sentencia definitiva en el presente juicio arrendaticio, por cuanto, la decisión a dictarse en el proceso de cumplimiento de contrato de compra-venta se encuentra sustentada en un presunto contrato verbal, que no implica la necesaria e ineludible vinculación y subordinación del presente juicio de desalojo fundamentado en dos contratos de arrendamiento singularizados en autos, debido a que comprende una relación jurídica autónoma e independiente, motivo por el cual este Tribunal de Alzada declara la improcedencia de la cuestión previa in examine. Y ASÍ SE DECIDE. PUNTO PREVIO II Opone el demandado la falta de cualidad activa de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO para incoar el presente juicio, y su falta de legitimación pasiva para sostener el proceso, bajo el argumento que los demandantes han perdido el carácter de propietarios-arrendadores y él ha perdido el carácter de arrendatario, debido a que la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, según su dicho, le efectuó la venta a plazos de los locales comerciales objeto de esta controversia, de manera que, según su criterio los demandantes no tienen la cualidad para demandar el desalojo de un inmueble que no les pertenece. Dentro de este marco, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000258 de fecha 20 de junio de 2011, bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 2010-000400, estableció lo siguiente: “La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).” (Negrillas de esta Superioridad) En virtud del análisis de la doctrina jurisprudencial ut supra citada, la cual este Tribunal Superior acoge para sí, se colige que, para poder examinarse la pretensión procesal en cuanto al fondo, es impretermitible determinar quienes tienen derecho por indicación de la Ley, para que en condición de demandantes se resuelva la pretensión incoada, y quienes en condición de demandados deben ser traídos al juicio; esto es, la legitimatio ad causam, la cual constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos ineludibles para que el Juez pueda resolver si el accionante o los accionantes tienen el derecho a lo exigido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; consecuencialmente, estima este Tribunal ad-quem que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción como vehículo para el alcance de la justicia, consideraciones que los mismos eruditos y procesalitas en amplios compendios doctrinales, han dejado así asentado como bases de toda secuela procesal. La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Ahora bien, de un estudio pormenorizado de las actas procesales que conforman el presente expediente, se obtiene que la parte actora pretende el desalojo de los locales comerciales sub iudice, fundamentándose en los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de junio de 2010, bajo el N° 59, tomo 48, y dieciocho (18) de agosto de 2010, bajo el N° 50, tomo 67, suscritos por el ciudadano AYMAN ALKASSIM, con el carácter de arrendatario y la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, con el carácter de arrendadora, quien falleció el día 26 de marzo de 2011, según se evidencia del acta de defunción debidamente apostillada, aportada en el proceso por los actores, siendo sus herederos los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, como consta de declaración de únicos y universales herederos proferida por el otrora Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de febrero de 2012, y del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el día 31 de enero de 2012. En este sentido, resulta impretermitible traer a colación el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario ¬arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley.” Consecuencialmente, evidenciado del expediente bajo estudio que los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO son los únicos y universales herederos de la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE, y que por tanto, son éstos los nuevos propietarios de los locales comerciales objeto de juicio, debido a que no pudo desvirtuar tal condición el demandado, originándose de este modo la subrogación arrendaticia, colige esta Superioridad en estricta aplicación del artículo 20 supra citado, que se encuentran legitimados activamente para demandar el desalojo de dichos bienes. Asimismo, determina esta Sentenciadora Superior que se encuentra legitimado pasivamente el ciudadano AYMAN ALKASSIM, en virtud de su carácter de arrendatario de los locales PB-01 y PB-02 del Centro Comercial NINA, ubicado en la Avenida 11, entre Calles 71 y 72, No. 71-57, sector Tierra Negra, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, conforme a los contratos de arrendamientos autenticados por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fechas 15 de junio de 2010 y 18 de agosto de 2010. Y ASÍ SE ESTABLECE. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes: Pruebas promovidas por la parte actora • Copia simple de la cédula de identidad de los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, GIOVANNA DI MEO PASQUALE y AYMAN ALKASSIM. • Copia simple del poder general de administración y disposición protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de septiembre de 2010, bajo el número 32, folio 166, tomo 30, otorgado por los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y DAHIAN SUSY GAVIDIA RAMIREZ a los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, MARIA TERESA RAMÍREZ DE GAVIDIA Y RUBY JAVIER URBANO VILORIA. • Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1976, bajo el N° 53, folios del 205 al 208, protocolo 1°, tomo 15, conforme al cual el ciudadano SALVATORE CICCIARELLA ABATE, titular de la cédula de identidad N° 313.815, vendió a la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, el inmueble N° 71-57, dentro del cual se encuentran los locales comerciales sub iudice. • Copia simple del pasaporte de la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE. Estima este Juzgador que las mismas constituyen copias fotostáticas simples de documentos públicos, y al evidenciarse que dichas copias no fueron impugnadas, desconocidas, ni tachadas de falsas de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tienen como fidedignas, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE (arrendadora) y el ciudadano AYMAN ALKASSIM (arrendatario) sobre el local comercial PB-01, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67. Precisa esta operadora de justicia que la prueba bajo estudio constituye copia simple de documento privado, por tanto, al no haber sido impugnada, desconocida, ni tachada de falsa de conformidad con lo establecido en el dispositivo adjetivo contenido en el artículo 429, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, máxime que de la misma se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por las partes contratantes. Y ASÍ SE APRECIA. • Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE (arrendadora) y el ciudadano AYMAN ALKASSIM (arrendatario) sobre el local comercial PB-01, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67 Esta suscrita jurisdiccional estima en todo su contenido y valor probatorio el instrumento in examine, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo estatuido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye copia certificada de documento privado suscrito por la parte demandada en la presente causa, que no fue impugnado por la parte interesada. Y ASÍ SE DECIDE. • Copia de formulario para liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias, emitido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), a nombre del demandado, en relación al inmueble ubicado en el Centro Comercial Nina, situado entre calles 71 y 72. • Copia certificada del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones de la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE, tramitado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), del cual se desprenden que los accionantes son los herederos de dicha de cujus. • Copia simple de planilla de consignación de telegramas a contado de fecha 26 de enero de 2011, enviado por la co-demandante ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, al accionado, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a fin de solicitarle el pago del canon de arrendamiento. • Notificación de remisión y entrega del telegrama anteriormente indicado, de fecha 25 de febrero de 2012, en el cual se precisa que fue entregado al demandado el día 26 de enero de 2011. En tal sentido, puntualiza este Tribunal Superior que las precitadas pruebas son copias certificadas y original de documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sea desvirtuado con otro medio probatorio, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA), en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Copia simple del acta de defunción Nº 15 P.I. Año 2011, expedida por el Jefe Civil del Municipio de Volturara Irpina, Provincia de Avellino, debidamente apostillada, correspondiente a la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE. Dicho documento se valora de conformidad con los artículos 1, 2 y 3 del Convenio de La Haya de fecha 5 de octubre de 1961, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al haber cumplido con las exigencias legales, no siendo impugnado por la contraparte en la etapa procesal correspondiente, en consecuencia se declara como fidedigno, y aunado a la pertinencia del mismo en el presente proceso se le confiere plena eficacia probatoria. Y ASÍ SE DECLARA. • Copias certificadas del expediente N° S-004-12, expedidas por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente, Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, contentivo de la solicitud de declaración de únicos y universales herederos de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, de la que se desprende que fueron declarados como tales, los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO. Este Juzgador Superior les otorga el correspondiente valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copias certificadas de actuaciones proceales expedidas y certificadas por la Secretaria del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, hoy día Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en fecha 23 de febrero de 2012, máxime que no se ejerció ningún mecanismo de impuganación contra la misma por la parte interesada. Y ASÍ SE ESTABLECE. • En original, expediente número S-1864-2012 contentivo de la inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, a solicitud de los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en los locales comerciales sub litis. La mencionada prueba se practicó el día 14 de agosto de 2012, dejándose constancia que el primer local comercial se encontraba en estado de abandono, con mucha basura, sucio, polvo, olor desagradable y libre de personas, y que el segundo local se encontraba en estado de abandono, con mucha basura, mucho sucio, polvo y libre de personas. Igualmente se verificó que los locales comerciales se encontraban en mal estado de conservación y mantenimiento, en paredes y pisos; del mismo modo se observó que el primer local comercial está desprovisto de aire acondicionado y el segundo local presenta aire acondicionado tipo consola marca carrier sin motor. También verificó que los mencionados inmuebles no cuentan con servicio eléctrico y que en general están deteriorados. Además se dejó constancia que en el primer local no había ningún tipo de bienes muebles y que en el segundo local sí encontraron determinados bienes muebles los cuales fueron identificados en el acta levantada a tal efecto. Al respecto cabe advertir que este tipo de inspección (extra litem) se encuentra regulada por el artículo 1.429 del Código Civil, y está determinada por ciertas circunstancias que hacen pertinente y necesaria su evacuación extra litem, como lo es, dejar constancia del estado de cosas o eventos de los cuales hay riesgo de desaparición o modificación por el transcurso del tiempo, consecuencialmente, precisa esta oficio jurisdiccional que al haberse promovido a los fines de dejar constancia de la persona o personas que se encuentran ocupando los locales objeto de juicio, el estado físico general de dichos bienes y el estado de los mobiliarios existentes en éstos, todo ello con las correspondientes reproducciones fotográficas, y dado que tales circunstancias son susceptibles de cambios, esta Arbitrium Iudiciis le otorga el correspondiente valor probatorio de conformidad con lo normado en el artículo 1.429 del Código Civil, máxime que no fue impugnada por la parte interesada. Y ASÍ SE VALORA. • Estados de cuenta emitidos por la COMPAÑÍA ANÓNIMA ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), que rielan en los folios ciento cincuenta y uno (151) y ciento cincuenta y cinco (155) de la pieza principal del expediente. Determina esta Sentenciadora Superior que los aludidos medios probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. • Estado de cuentas que rielan en los folios ciento cincuenta y dos (152), ciento cincuenta y tres (153), ciento cincuenta y cuatro (154), ciento cincuenta y seis (156), ciento cincuenta y siete (157) y ciento cincuenta y ocho (158) de la pieza principal del expediente. Esta Superioridad desestima las referidas pruebas, por improcedentes, por cuanto no se desprende de las mismas de quien emana, puesto que, no se encuentran rubricadas o selladas por su emisor, y los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de éstas. Todo ello en observancia del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Estados de cuenta emitidos por el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), en fecha 28 de agosto de 2012, a nombre de la compañía anónima VENEZOLANA DE SOFTWARE. Sobre este medio probatorio concluye esta Juzgadora de Alzada que no ha cumplido con las solemnidades de ley para atribuírsele el carácter de documento público administrativo, ya que no posee la firma correspondiente del funcionario adscrito a dicha entidad administrativa, que ciertamente ostente las funciones respectivas para expedir dicho acto, ni el sello de dicho organismo, en consecuencia, se desestima del proceso en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Durante la etapa probatoria la parte actora ratificó las siguientes pruebas: • Copia simple del poder general de administración y disposición protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de septiembre de 2010, bajo el número 32, folio 166, tomo 30, otorgado por los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y DAHIAN SUSY GAVIDIA RAMIREZ a los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, MARIA TERESA RAMÍREZ DE GAVIDIA Y RUBY JAVIER URBANO VILORIA. • Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, actualmente Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de agosto de 1976, bajo el N° 53, folios del 205 al 208, protocolo 1°, tomo 15, conforme al cual el ciudadano SALVATORE CICCIARELLA ABATE, titular de la cédula de identidad N° 313.815, vendió a la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE, el inmueble N° 71-57, dentro del cual se encuentran los locales comerciales sub iudice. • Estados de cuenta emitidos por la COMPAÑÍA ANÓNIMA ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN), que rielan en los folios ciento cincuenta y uno (151) y ciento cincuenta y cinco (155) de la pieza principal del expediente. • Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana GIOVANNA DI MEO PASQUALE (arrendadora) y el ciudadano AYMAN ALKASSIM (arrendatario) sobre el local comercial PB-01, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67 • Copia simple del acta de defunción Nº 15 P.I. Año 2011, expedida por el Jefe Civil del Municipio de Volturara Irpina, Provincia de Avellino, debidamente apostillada, correspondiente a la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE. • Copias certificadas del expediente N° S-004-12, expedidas por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente, Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, contentivo de la solicitud de declaración de únicos y universales herederos de la de cujus GIOVANNA DI MEO PASQUALE, de la que se desprende que fueron declarados como tales, los ciudadanos GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO y ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO. • Copia simple de planilla de consignación de telegramas a contado de fecha 26 de enero de 2011, enviado por la co-demandante ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, al accionado, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), a fin de solicitarle el pago del canon de arrendamiento. • Notificación de remisión y entrega del telegrama anteriormente indicado, de fecha 25 de febrero de 2012, en el cual se precisa que fue entregado al demandado el día 26 de enero de 2011. • En original, expediente número S-1864-2012 contentivo de la inspección judicial extra litem practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, a solicitud de los ciudadanos ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en los locales comerciales sub litis. Los mencionados medios probatorios ya fueron estimados por esta Superioridad, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECIDE. Del mismo modo, invocó el mérito favorable de las actas procesales y el principio de comunidad de las pruebas. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que los anteriores aforismos no constituyen específicamente medios de prueba, se entienden como principios procesales que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así serán estimado. Y ASÍ SE DECLARA. Y promovió las siguientes pruebas: • Movimientos de la cuenta N° 1149-16246-5, cuyo titular es la ciudadana ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO, emitidos por la entidad financiera BANCO MERCANTIL C.A. • Resumen de estado de cuenta corriente emitidos por la entidad financiera BANCO MERCANTIL C.A., en relación a la cuenta N° 1149-16246-5, cuya titular es la ciudadana ASSUNTINA GAGLIANO DI MEO. Precisa este Juzgador Superior que los aludidos medios probatorios constituyen documentos privados emanados de terceros ajenos al proceso que deben ser ratificados por la prueba testimonial o la prueba de informes, y a falta de ello, deben en consecuencia desestimarse en todo su contenido y valor probatorio en atención a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Pruebas promovidas por la parte demandada • Copia certificada del expediente N° 45.455, expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de octubre de 2013, contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de venta a plazos incoado por el ciudadano AYMAN ALKASSIM en contra de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO. Esta Juzgadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, producto de ser copias certificadas de actuaciones proceales expedidas y certificadas por la Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de octubre de 2013. Y ASÍ SE DECIDE. Conclusiones Se obtiene de actas que la presente causa se contrae a juicio de desalojo incoado por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, en virtud de poder general de administración y disposición otorgado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 3 de septiembre de 2010, bajo el N° 32, tomo 30, folio 166, en contra del ciudadano AYMAN ALKASSIM, con fundamento en los literales a) y g) (sic) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, producto del incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en el cual incurrió -según la parte accionante- el demandado de autos, desde el mes de julio de 2011, a lo que adiciona el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, quinta, sexta, séptima, octava, décima quinta y décima octava de los contratos de arrendamiento fundamento de su pretensión. En tal sentido, solicitó la parte actora además del desalojo de los locales comerciales arrendados, el pago de los cánones insolutos, más los que se sigan causando hasta la efectiva entrega de los locales objeto de la presente demanda y el pago de los servicios públicos prestados en dichos inmuebles, los cuales, según indica, no han sido sufragados, todo ello con la correspondiente indexación monetaria, más los intereses moratorios causados, adicionados a las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios profesionales los cuales estima en la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 40.639,06). Ahora bien, verifica esta Superioridad que la parte accionante solo acompañó junto a su escrito libelar, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, bajo el No. 50, tomo 67, celebrado respeto del local comercial N° PB-01, en el cual se estipuló en la cláusula tercera: “La duración de este contrato será de doce (12) meses, es un contrato a tiempo determinado no hará falta de notificación ni previo aviso para darlo por terminado, contado a partir del primero (01) de agosto de 2010 hasta el 31 de julio de 2011” (cita). No obstante, la parte accionada reconoció en su escrito de contestación de la demanda la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado por ante la precitada Notaría Pública, en fecha 15 de junio de 2010, bajo el N° 59, tomo 48, respecto del local PB-02, asegurando que el mismo tuvo una duración de doce (12) meses, contado a partir del 1 de julio de 2010, sin posibilidad de prórroga, culminando su vigencia el día 30 de junio de 2011, como consta de la cláusula cuarta del referido instrumento; derivado de lo cual, concluye esta suscrita jurisdiccional que no corresponde a la parte actora demostrar tales hechos, por estar relevados de prueba, a tenor de lo dispuesto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Por consiguiente, con fundamento en lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, consignado en actas, y en lo afirmado por el accionado en su escrito de contestación de la demanda, colige esta Jurisdicente Superior que la relación arrendaticia objeto de estudio respecto de los locales PB-02 y PB-01, ubicados en la avenida 11, entre calles 71 y 72, No. 71-57, sector Tierra Negra, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, empezó a tiempo determinado, pues en los contratos que avalan dichas relaciones contractuales se estableció un tiempo fijo de duración, de doce (12) meses no prorrogables, contados a partir de los días 1 de agosto de 2010 y 1 de julio de 2010, respectivamente, empero, ambos contratos fueron objeto de tácita reconducción y se convirtieron a tiempo indeterminado, ya que, una vez finalizado el término fijo de doce (12) meses, el arrendatario continuó en posesión de locales comerciales arrendados, todo ello según lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, lo que conlleva a puntualizar que la pretensión incoada es la correspondiente. Y ASÍ SE DECLARA. Derivado de lo cual, resulta impretermitible para esta Superioridad traer a colación las disposiciones normativas aplicables al caso bajo estudio: Dispone el Código Civil Venezolano: Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrillas de este Tribunal de Alzada). Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…Omissis…) (Negrillas de este operador de Justicia). Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente: “Obligaciones del arrendatario El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC). 10bis. Pago del precio La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. (Negrillas de este Tribunal ad-quem). En derivación, puntualiza este Juzgador Superior que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos. Del mismo modo, precisa esta Superioridad que el arrendador se encuentra facultado para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, entre otras causales, por el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon establecido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la pretensión interpuesta. Dentro de este marco, disponen las cláusulas quinta y décima quinta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18 de agosto de 2010, bajo el No. 50, Tomo 67, lo siguiente: “QUINTA: El canón (sic) de arrendamiento se conviene en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000) mensuales. (…) SEPTIMA: EL ARRENDATARIO declara recibir en buen estado de, limpieza y conservación el inmueble arrendado y se obliga y se compromete a entregarlo e (sic) óptima condiciones al término del presente contrato. Cualquier mejora de conservación, reparación, pintura y limpieza deberá hacerlo previa aprobación por escrito de LA ARRENDADORA, debiendo contar el gasto y necesariamente con su aprobación antes del inicio de su ejecución. DECIMA QUINTA: En caso de que EL ARRENDATARIO fallare en pagar UNA (01) mensualidad consecutiva del canon de arrendamiento, o en el caso que el ARRENDATARIO falte en cumplir con uno cualesquiera de los otros términos o condiciones del presente contrato, la ARRENDADORA estará facultada para demandar judicialmente la resolución del presente contrato, y en consecuencia recuperar de inmediato la posesión del local y a su elección, solicitar el desalojo del inmueble y/o secuestro judicial del inmueble. En este caso el ARRENDATARIO estará obligado a pagar cualquier canon de arrendamiento vencido, las costas judiciales y honorarios legales etc… en que haya incurrido por su incumplimiento” Ahora bien, constata este Tribunal Superior que el ciudadano AYMAN ALKASSIM, alegó en su escrito de contestación de la demanda que desde el mes de julio de 2011 dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los locales comerciales sub litis, producto de haberlos adquirido en propiedad -según su dicho- conforme a contrato verbal celebrado con la causante GIOVANNA DI MEO PASQUALE, sin embargo, no demostró dicho ciudadano (como correspondía conforme a los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil) tal aspecto en el presente proceso, por cuanto las copias certificadas del expediente Nº 45.455, expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de octubre de 2013, relativas a la demanda de cumplimiento de contrato de venta verbal incoada por el aludido ciudadano en contra de los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRA GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, solo contienen una mera expectativa de derecho que aun no ha sido declarada procedente por el órgano jurisdiccional competente, motivo por el cual, al haber afirmado el accionado su estado de insolvencia en el pago de la pensión arrendaticia desde el mes de julio de 2011, respecto de los dos locales comerciales arrendados, resulta acertado en derecho declarar procedente el desalojo de los mismos, con fundamento en lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo previsto en las cláusula quinta y décima quinta del contrato supra indicado. Y ASÍ SE DECIDE. En otro contexto, la parte accionante arguyó que el arrendatario ha mantenido total y absolutamente abandonados los locales comerciales arrendados, que los mismos se encuentran deteriorados y con malos olores; argumentos que no fueron contradichos por la parte demanda y que quedaron comprobados con la inspección judicial extra litem practicada en fecha 14 de agosto de 2012, por el otrora Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actualmente Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en la cual se constató que ambos locales se encuentran en estado de abandono, con mucha basura, sucios, polvo, olor desagradable y libre de personas, igualmente se verificó que los locales comerciales se encuentran en mal estado de conservación y mantenimiento, en paredes y pisos; por consiguiente, esta Juzgadora Superior colige que ha incumplido el arrendatario, lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, en lo que respecta al local comercial PB-01, y en relación al local comercial PB-02, contravino lo estipulado en el ordinal 1° del artículo 1.592 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Consecuencialmente, se ordena al ciudadano AYMAN ALKASSIM, entregar a los demandantes ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, los locales comerciales arrendados, signados con los Nos. PB-01 y PB-02, situados en el Centro Comercial NINA, ubicado en la avenida 11, entre calles 71 y 72, No. 71-57, sector Tierra Negra, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Y ASÍ SE DECLARA. De la misma manera, al desprenderse del contrato de arrendamiento promovido por la actora, que el canon estipulado respecto del local PB-01 es la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (4.000,oo) mensuales, monto éste que según lo asegurado por dicha parte, fue el establecido como canon mensual por el arrendamiento del local PB-02, lo cual no fue controvertido ni cuestionado en juicio por el demandado, y declarado como fue, precedentemente, el desalojo de los locales comerciales arrendados, esta Arbitrium Iudiciis amparada en su soberanía, independencia y autonomía para valorar cada caso en concreto, declara procedente del pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2012, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) cada uno, lo que asciende a la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por cada local comercial, totalizando por los dos locales arrendados, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00). Asimismo, se ordena el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde octubre del año 2012 hasta enero del año 2016, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) cada uno, lo que asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) por cada local comercial, totalizando por los dos locales arrendados, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00), más los que se sigan causando hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales. Y ASÍ SE DECIDE. Por otra parte, se estipuló en la cláusula octava del contrato de arrendamiento de fecha 18 de agosto de 2010, lo siguiente: “EL ARRENDATARIO pagará todos los servicios públicos o privados que correspondan o se utilicen en el local, incluyendo pero no limitándose a la electricidad, aseo urbano, agua, vigilancia privada, cable tv, privado, y especialmente la línea y aparato telefónico propiedad de la ARRENDADORA, signada con el n° 0261-7975940, así como cualquier otro servicio que requiera.” En tal sentido, solicitó la demandante el pago de los servicios públicos de electricidad y aseo urbano suministrados respectivamente por la Compañía Anónima Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN) y el Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), en los locales comerciales arrendados, los cuales no han sido pagados según su alegato por el demandado, el primero desde el mes de julio de 2011 hasta el mes de septiembre de 2012 y el segundo desde el mes de julio de 2010 hasta el mes de septiembre de 2012, que ascienden a la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.213,49) y NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05), correspondientemente. Sin embargo, esta Sentenciadora Superior declara la improcedencia de la pretensión de pago de los servicios públicos de electricidad y aseo urbano in examine, por cuanto los medios probatorios promovidos a los efectos de demostrar la falta de pago de dichos conceptos por parte del demandado, fueron desestimados por este Tribunal Superior conforme a las reglas de valoración correspondientes. Y ASÍ SE ESTABLECE. En otro tenor, evidencia esta Juzgadora Superior que el Tribunal a-quo no emitió pronunciamiento sobre las peticiones de la parte actora, relativas a la indexación de los montos solicitados, el pago de los intereses moratorios generados por el incumplimiento oportuno del pago del canon de arrendamiento de los locales comerciales PB-01 y PB-02, y los honorarios profesionales exigidos, estimados en la cantidad de CUARENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs.40.639,06), producto de lo cual, es menester traer a colación el criterio del Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en relación al principio tantum devolutum quantum appelatum, contenido en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Ediciones Liber, pág. 288, Caracas, 2004: “Nuestro sistema de doble jurisdicción está regido por el principio de dispositivo y, por el de la personalidad del recurso de apelación, según las cuales el Juez Superior sólo puede conocer de aquellas cuestiones que les sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia del primer grado (tantum devolutum quantum appelatum), de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, en consecuencia de lo cual, los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada>> (cfr CSJ, sent. 3-11-92, en Pierre Tapia, O.: ob. cit. N° 11, P. 240-041). (Negrillas de esta Jurisdicente Superior). Por consiguiente, precisa esta administradora de justicia que, al no haber ejercido la accionante el recurso de apelación, la impugnación efectuada queda estrechamente circunscrita a la materia objeto del gravamen denunciado por la parte demandada, por cuanto el principio ut supra explanado establece que los efectos de la apelación interpuesta por una parte, no benefician a la otra que no ha recurrido, y, que los puntos no apelados quedan ejecutoriados y firmes por haber adquirido el carácter de cosa juzgada. Y ASÍ SE DECLARA. Finalmente, determina este Tribunal de Alzada que la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, debido a que no se otorgó todo lo peticionado por la parte demandante en su escrito libelar. Y ASÍ SE ESTABLECE. En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios aportados por las partes, es determinante para esta Sentenciadora Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 3 de diciembre de 2013, y consecuencialmente declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, y SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO seguido por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano AYMAN ALKASSIM, por intermedio de su apoderado judicial HELÍ ROMERO MÉNDEZ, contra sentencia de fecha 3 de diciembre de 2013, proferida por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que fuere opuesta por la parte accionada, ciudadano AYMAN ALKASSIM. TERCERO: IMPROCEDENTES en derecho las defensas invocadas por el accionado en el escrito de contestación de la demanda, referidas a la falta de cualidad activa y pasiva. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO, quien actúa en nombre propio y en representación de su hermano GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, contra el ciudadano AYMAN ALKASSIM, consecuencialmente, SE ORDENA al ciudadano AYMAN ALKASSIM, entregar a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, los locales comerciales arrendados, identificados con los Nos. PB-01 y PB-02, situados en el Centro Comercial NINA, ubicado en la avenida 11, entre calles 71 y 72, No. 71-57, sector Tierra Negra, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, según contratos autenticados ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fechas 18 de agosto de 2010, bajo el N° 50, Tomo 67 y 15 de junio de 2010, bajo el N° 59, tomo 48. QUINTO: SE CONDENA al ciudadano AYMAN ALKASSIM, a pagar a los ciudadanos ASSUNTINA CHIQUINQUIRÁ GAGLIANO DI MEO y GIAN PAOLO GAGLIANO DI MEO, los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2012, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) cada uno, lo que asciende a la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por cada local comercial, totalizando por los dos locales arrendados, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.120.000,00). Asimismo, se ordena el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde octubre del año 2012 hasta enero del año 2016, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) cada uno, lo que asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,00) por cada local comercial, totalizando por los dos locales arrendados, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00), más los que se sigan causando hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) mensuales. SEXTO: IMPROCEDENTE la petición de la parte actora, referida al pago de la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 6.213,49) por concepto del servicio público de electricidad, y la suma de NUEVE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs.9.250,05) por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario, suministrados en los locales comerciales arrendados, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva de la decisión. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión proferida. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-014-16. LA SECRETARIA TEMPORAL, ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/Mc/Sc7