TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 11.681
DEMANDANTE: CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.508.140, 4.159.654, 4.149.119, 4.519.039, 4.762.618, 5.806.270, 7.606.811 y 7.790.537, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en su condición de únicos integrantes de la sucesión de RODULFO BARRETO, quien fuera en vida, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 1.097.538.
APODERADOS JUDICIALES: JESÚS EDUARDO GARCÍA PANTOJA y AUDREY SILVA PARRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.379 y 37.920, respectivamente.
DEMANDADA: LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.149.723, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL: LEONELA CAROLINA GONZÁLEZ MEZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 146.061.
JUICIO: Cumplimiento de Contrato
SENTENCIA: Definitiva
FECHA DE ENTRADA: 13 de julio de 2010.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.508.140, 4.159.654, 4.149.119, 4.519.039, 4.762.618, 5.806.270, 7.606.811 y 7.790.537, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en su condición de únicos integrantes de la sucesión de RODULFO BARRETO, quien fuera en vida, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 1.097.538, por intermedio de sus apoderados judiciales JESÚS EDUARDO GARCÍA PANTOJA y AUDREY SILVA PARRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.379 y 37.920, respectivamente, contra decisión de fecha 21 de junio de 2010, proferida por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por los recurrentes, en contra de la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.149.723, domiciliada en esta el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró improcedente la demanda.

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 21 de junio de 2010, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró improcedente la demanda; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto se aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que las partes suscribieron dos contratos de arrendamiento, el primero por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha Veinte (20) de Julio de 2.001, anotado bajo el N° 51, tomo 50, de los libros respectivos y el segundo por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, en fecha Veintiocho (28) de Enero de 2.004, anotado bajo el N° 80, tomo 7, de los libros respectivos, y del último de los contratos se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece:
“El término de duración de este contrato es de un (01) año, a contarse desde el 15 de enero del año 2.004, ahora bien, si LA ARRENDATARIA desea hacer uso de la prórroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe comunicárselo a EL ARRENDADOR por escrito y por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento de dicho contrato, conviniendo las partes en revisar y determinar por escrito lo correspondiente al nuevo canon de arrendamiento a regir en la prórroga legal”.
(…Omissis…)
Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo tendría una duración contractual de un año, vencido el mismo se iniciaba de pleno derecho la prórroga legal, tal y como establece la legislación especial en la materia, la cual como quiera que las partes iniciaron la relación arrendaticia desde el Quince (15) de Julio de 2.001 hasta el 15 de Enero de 2.005, lo que hace un total de cuatro (04) años de relación arrendaticia, y para este tipo de duración la prórroga legal es de Un año, contado a partir del 15 de Enero de 2.006 hasta el 15 de Enero de 2.007, si bien la parte actora indica que en fecha (3) de mayo de 2007, de conformidad con la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento firmado, ambas partes de mutuo acuerdo ratificaron el acuerdo de que el quince (15) de septiembre de 2006, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal obligatoria para la desocupación del inmueble arrendado y que culmino el quince (15) de septiembre del pasado año 2008, como se evidencia de notificación firmada por la demandada, al respecto se indica que el análisis del contrato de arrendamiento efectuado por el accionante no es el correcto por cuanto el contrato de arrendamiento expresamente prevé que el mismo solo duraría contractualmente un año, más no establece prórrogas automáticas contractuales, por lo que vencido el lapso contractual se iniciaba la prórroga legal tal y como lo prevé la ley; por otro lado el actor alude que la prórroga legal correspondiente es de dos años, cuando realizado el computo de la duración de la relación arrendaticia se desprende que iniciada el 15 de Julio de 2.001 y finalizada el 15 de Enero de 2.006, resulta una duración de cuatro años y seis meses, y para este lapso la prórroga correspondiente es de Un año, más no de dos años como indica el demandante, ahora bien, en apego y aplicación de la doctrina antes indicada resulta conveniente realizar las siguiente consideraciones: PRIMERO: tal y como se indicó anteriormente vencido como fue el lapso contractual de la relación arrendaticia, es decir, el 15 de Enero de 2.006, le nacía a la demandada, su derecho al disfrute de la prórroga legal, y como quiera que de las actas no se evidencia ningún motivo para que ésta no tuviese derecho a su disfrute, de pleno derecho se inició para la accionada el disfrute de la prórroga legal. SEGUNDO: habiéndose iniciado la prórroga legal en fecha 15 de Enero de 2.006 y como de la duración de la relación arrendaticia le correspondía a la demandada un año de prórroga legal, la misma vencía en fecha 15 de Enero de 2.007, habiendo vencido la prórroga legal arrendaticia en fecha 15 de Enero de 2.007, le nacía al arrendador-demandante el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cumplimiento en el sentido de la entrega del inmueble. TERCERO: habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, tal y como lo indica el actor por cuanto alude que la demandada adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2.008, lo que se traduce que los cánones de arrendamientos anteriores fueron cancelados por la demandada y recibidos por el demandante, lo cual se traduce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción. CUARTO: al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado. Así se Decide.-
(…Omissis…)
Ahora bien observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente que desde el 15 de Enero de 2.006, fecha en que finalizó el contrato de arrendamiento contractualmente hasta el 15 de Enero de 2.007, fecha en que finaliza la prórroga legal, correspondiente por existir entre las partes una relación arrendaticia de menos de cinco años, habiéndose producido la tácita reconducción por cuanto la parte actora recibió y aceptó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a la demandada que ésta siguió poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, es por lo que al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado. Así se decide.
(…Omissis…)
De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo indeterminado por cuanto se configuró la tácita reconducción, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento fundamentado en una de sus causales, más no cumplimiento de contrato con fundamento en el artículo 39 Ejusdem, por cuanto esta vía ésta permitida al arrendador una vez que vence la prórroga legal, siempre y cuando no se hubiese recibido ni aceptado cánones de arrendamientos subsiguientes l vencimiento de la misma, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expusieron, por cuanto se vería afectada la otra parte por no poder defenderse, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que a todas luces se configura la improcedencia de la pretensión efectuada por el accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada. Así se Decide.
(…Omissis…)”

TERCERO
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad, una vez que constaron en actas las notificaciones del abocamiento efectuado en la presente la causa, y transcurridos los lapsos atienen a ello, mediante auto de fecha 12 de enero de 2016, fijó la audiencia oral para el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m), y, en tal sentido, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 19 de enero de 2016, se dejó constancia de la comparecencia del abogado en ejercicio JESÚS EDUARDO GARCÍA PANTOJA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.379, apoderado judicial de la parte demandante, y, asimismo, de la abogada LEONELA CAROLINA GONZÁLEZ MEZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 146.061, representante judicial de la parte demandada.

En la singularizada audiencia, la representación judicial de la parte demandante manifestó que el recurso de apelación fue ejercido en virtud de haber acordado sus representados con la accionada, no renovar el contrato de arrendamiento y otorgar una prórroga legal, términos éstos que fueron aceptados -según su alegato- por la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, identificada en actas, sin embargo, terminado dicho lapso de tiempo, la arrendataria le solicitó a sus mandantes un tiempo adicional, el cual le fue concedido, no obstante, al culminar éste, la demandada les manifestó que no encontraba un lugar donde mudarse, motivo por el cual, se dedicaron a ubicarle un inmueble, empero, la ubicación del mismo no fue de su agrado.

En tal sentido, refirió que transcurrieron nueve meses sin que la accionada desocupara el inmueble arrendado, tiempo durante el cual no le fue cobrado el canon de arrendamiento, esperando a que la misma se mudara.

Aseguró que la pretensión incoada es el cumplimiento del contrato, ya que la demandada no cumplió su obligación de desocupar el inmueble en el tiempo pactado. Expresó, que es falso que la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS haya firmado el documento privado de fecha 3 de mayo de 2007, bajo amenazas.

Indicó, que la accionada no impugnó ni tachó el documento contentivo de la prórroga del contrato y la finalización del mismo, y, que consigna la referida parte, de manera desleal, unos presuntos recibos de pagos que fueron impugnados por sus representados. Señaló, que subsidiariamente se pidieron los cánones de arrendamiento correspondientes a los nueves meses supra indicados. Esboza, que nunca hubo tácita reconducción por cuanto la demandada aceptó el documento contentivo de la prórroga y finalización del contrato.

Por los fundamentos expuestos, solicitó se revoque la decisión apelada, se ordene la desocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento por ocupar la demandada el aludido bien.

Por su parte, la apoderada judicial de la demandada requirió se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en virtud de ser el contrato, según su criterio, a tiempo indeterminado, producto de haberse producido la tácita reconducción y no haber sido solicitado el desalojo tempestivamente. Alegó, que la pretensión que debieron incoar los demandantes es el desalojo, y que los argumentos de los actores carecen de fundamento legal.

Por los motivos anteriormente expuestos, solicita se ratifique la sentencia recurrida por estimar que se encuentra ajustada a derecho.

De la misma manera, se deja constancia que las partes no hicieron uso de su derecho de ejercer réplicas a los argumentos de su contrario.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia de fecha 21 de junio de 2010, mediante la cual el Tribuna a-quo declaró improcedente la demanda.

Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión apelada, concluye esta Juzgadora Superior, que la apelación interpuesta por la parte demandada, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas de la parte actora

Acompañó junto al escrito libelar:

• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de julio de 2001, bajo el N° 51, tomo 50, suscrito por el de cujus RODULFO BARRETO (arrendador) y la ciudadana LAURA LÓPEZ (arrendataria), respecto del inmueble objeto de juicio.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, bajo el N° 80, tomo 7, suscrito por el ciudadano ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA (arrendador) y la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS (arrendataria), respecto del inmueble sub litis.
• Documento privado de fecha 3 de mayo de 2007, suscrito por los ciudadanos ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA y LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, en repuesta de la carta de fecha 14 de abril de 2007, en el cual la demandada aceptó la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, y en tal sentido, acordaron en el mismo instrumento, que a partir del día 15 de septiembre del año 2008 comenzaría a correr la prórroga legal que le correspondía a la accionada, conforme a lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aceptando aunadamente, la demandada, el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.250.000,00).

Estima esta Juzgadora Superior que las pruebas in comento constituyen originales de documentos privados, por tanto, al no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falso, en virtud de lo establecido en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga el correspondiente valor probatorio, máxime que de los mismos se desprenden las estipulaciones establecidas contractualmente por los contratantes. Y ASÍ SE APRECIA.

• Justificativo de testigos evacuado por los ciudadanos CARMEN PASTORA COLINA DE GONZÁLEZ, GREGORIA DE LAS MERCEDES ESCALONA CORDONES y NESTOR JOSÉ BARRIOS FARO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.423.167, 9.717.056 y 3.278.212, respectivamente, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de enero de 2009. Conforme al cual, dichos ciudadanos manifestaron que conocen de vista, trato y comunicación a los ciudadanos RODULFO BARRETO y LAURA DEL CARMEN LOPEZ BASTIDAS, y, que les consta que la accionada adeudaba para la fecha de evacuación del justificativo de testigo in examine, 4 meses de arrendamiento.

Se obtiene de actas que la parte actora promovió en la etapa probatoria, la testimonial de los referidos ciudadanos, quienes ratificaron lo expuesto en el aludido justificativo de testigos y quedaron contestes en el hecho de conocer a la ciudadana LAURA DEL CARMEN LOPEZ BASTIDAS, quien les manifestó que el día 15 de septiembre de 2008 vencía el lapso de prórroga legal.

Esta suscrita jurisdiccional le otorga a las testimoniales bajo estudio el correspondiente valor probatorio a los efectos de adminicularlas con las demás pruebas, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Quedando asimismo ratificado y por ende pleno en su valor probatorio el justificado de testigos supra determinado, en lo que respecta a los hechos anteriormente expuestos, en aplicación del artículo 431 eiusdem. Y ASÍ SE DECIDE.

• Formulario para autoliquidación de impuestos sobre sucesiones, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en fecha 8 de febrero de 2007, correspondiente a la sucesión del causante RODULFO BARRETO, identificado en actas, del cual se desprende que los accionantes son herederos del de cujus ya indicado.
• Solvencia municipal emitida por el Concejo Municipal, Dirección de Hacienda del extinto Distrito Maracaibo, en fecha 28 de octubre de 1985, a favor del ciudadano JOSÉ ANTONIO CHOURIO, respecto del inmueble objeto de juicio.

Puntualiza esta Jurisdicente Superior que las precitadas pruebas constituyen documentos administrativos, por emanar de entes públicos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hace plena prueba mientras no sean desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA.

• En original, documento de compra-venta suscrito por los ciudadanos JOSÉ ANTONIO CHOURIO y ROSA MARGOT VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 128.862 y 1.668.142, respectivamente, (vendedores), y el ciudadano RODULFO BARRETO (comprador), respecto del inmueble objeto de juicio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de octubre de 1988, bajo el N° 48, tomo 2, protocolo 1.

El antedicho medio de prueba constituye copia certificada de instrumento público, emanado de funcionario público competente, por lo que hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros del hecho jurídico en él contenido y aunado a que no fue tachado de falso, de conformidad con los artículos 1357, 1359, 1360 y 1380 del Código Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.

• Copia simple de documento de compra-venta suscrito por los ciudadanos JOSÉ ANTONIO CHOURIO y ROSA MARGOT VILLALOBOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 128.862 y 1.668.142, respectivamente, (vendedores), y el ciudadano RODULFO BARRETO (comprador), respecto del inmueble objeto de juicio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del extinto Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de octubre de 1988, bajo el N° 48, tomo 2, protocolo 1.

La aludida documental constituye copia simple de documento público, que al no haber sido impugnado por la parte interesada, se le otorga el correspondiente valor probatorio en virtud de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria:

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y ASÍ SE VALORA.

• Testimonial de la ciudadana ALICIA MORÁN VALBUNA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.405.942.

Se obtiene de las actas procesales que la testimonial de la referida ciudadana no fue evacuada en la oportunidad legal correspondiente, declarándose desierto el acto por el Tribunal a-quo, consecuencia de lo cual, se desestima con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la parte demandada

• Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

La precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y ASÍ SE VALORA.

• En originales, treinta y cinco (35) recibos de pagos, emitidos a nombre de la ciudadana LAURA LÓPEZ.

Esta Superioridad desestima dichas pruebas por improcedentes, por cuanto las mismas no se encuentran rubricadas por su autor, y los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de las mismas, en consecuencia, en correspondencia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, no se les otorga valor probatorio por no tenerse certeza de quien emanada, lo cual impide determinar su autenticidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Testimonial de los ciudadanos ZONIA IRAMA ROBAYO y CARMEN DÍAZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.813.982 y 9.710.175, respectivamente.

Se obtiene de las actas procesales que las testimoniales de las aludidas ciudadanas no fueron evacuadas en la oportunidad legal correspondiente, declarándose desierto el acto por el Tribunal a-quo, consecuencia de lo cual, se desestiman con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

• Posiciones juradas del ciudadano ARGENIS BARRETO, en su condición de arrendador del inmueble sub iudice.

Se verifica de autos que el Tribunal de la causa fijó oportunidad para evacuar la prueba bajo estudio, no obstante, la misma no fue evacuada, derivado de lo cual, se desestiman con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Conclusiones

Verifica esta Juzgadora Superior que la presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESUS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, en su condición de únicos integrantes de la sucesión de RODULFO BARRETO, en contra de la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, a fin de obtener la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado.

En tal sentido, manifestó el apoderado judicial de los actores, que en fecha 20 de julio de 2001, el padre de sus representados, RODULFO BARRETO, y la demandada, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble situado en la avenida 6, vía Santa Rosa del Sector Altos de Jalisco, signada con el Nº I-483, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por el término de 1 año, contado a partir del 15 de julio de 2001; arrendamiento éste que sufrió, según indica, diversas prórrogas hasta que en fecha 28 de enero de 2004, fue celebrado un nuevo contrato entre la accionada y uno de sus mandantes, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, coheredero y comunero del referido de cujus, identificado en actas, por el termino de 1 año, contado a partir del día 15 de enero de 2004.

Aseguró, que en fecha 3 de mayo de 2007, de conformidad con la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento, las partes, de mutuo acuerdo, convinieron que el día 15 de septiembre de 2006 comenzaría a correr el lapso de prórroga legal obligatoria, para la desocupación del inmueble arrendado, el cual culminó el día 15 de septiembre del año 2008.

Indicó, que producto de haber vencido la prórroga legal de 2 años que establece el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el día 15 de septiembre del año 2008, sin que la demandada hubiera desocupado el inmueble sub litis, a pesar de estar obligada a ello, contractual y legalmente, solicita judicialmente a la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, convenga en cumplir con la obligación de entregar el inmueble completamente desocupado.

Por su parte, el representante judicial de la accionada, opuso primeramente, la falta de cualidad activa. Defensa de fondo que fue declarada con lugar por el Tribunal de la causa en fecha 16 de junio de 2009; siendo revocada dicha decisión por el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 29 de octubre de 2009, quien declaró sin lugar la falta de legitimidad activa, entendiéndose en consecuencia, válidamente constituida la litis.

Seguidamente, admitió que su mandante suscribió en fecha 20 de julio de 2001, un contrato de arrendamiento con el ciudadano RODULFO BARRETO, por el término de 1 año, contado a partir del día 15 de enero de 2001, y que dicho contrato sufrió varias prórrogas, hasta el día 28 de enero de 2004, fecha en la cual suscribió su poderdante un nuevo contrato con el ciudadano ARGENIS BARRETO, por el término de un 1 año, contado a partir del 15 de enero de 2004, que no sería prorrogable; estableciéndose además, que en caso de querer hacer uso de la prórroga legal, debía comunicárselo al arrendador por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de dicho contrato.

Alegó, que la relación arrendaticia nació a tiempo determinado, por un término de un 1 año (desde el 15 de enero de 2004 hasta el 15 de enero de 2005), contrato éste, que no sería prorrogable, según indica, por acuerdo de los contratantes, por lo que, si al momento de culminar la vigencia del mismo, ninguna de las partes manifestaba su intención de no renovarlo, se entiende, según su criterio, que dicho contrato siguió en vigencia y por lo tanto, se convirtió a tiempo indeterminado, respecto de lo cual asegura que en estos tipos de contratos no existe la figura de la prórroga legal contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Negó que en fecha 3 de mayo de 2007, haya ratificado su poderdante un acuerdo con el arrendador, conforme al cual el día 15 de septiembre de 2006 comenzaría a correr el lapso de prórroga legal obligatoria para la desocupación del inmueble arrendado, y mucho menos que dicho lapso haya culminado el día 15 de septiembre de 2008, ya que lo cierto es es, según su dicho, que en fecha 3 de mayo de 2007 la citaron en la oficina de la apoderada del ciudadano ARGENIS BARRETO, abogada ALICIA MORAN, y la obligaron bajo amenazas y aprovechándose de su poco nivel de entendimiento sobre la materia, a firmar una carta en la cual supuestamente estaba de acuerdo en no renovar el contrato de arrendamiento que la unía con el arrendador, y que en tal sentido desde el 15 de septiembre de 2006, comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal.

Indicó que luego buscó su representada, accesoria legal, y le explicaron lo que verdaderamente le habían hecho firmar, y en tal sentido, aseguró que nunca estuvo ésta de acuerdo en firmar esa carta y que nunca fue realizada por su propia iniciativa, e incluso le dijeron, según alega, que si no lo hacía la iban a sacar del inmueble y no la iban a dejar sacar sus cosas personales.

Manifestó, que en el supuesto caso que efectivamente se estuviese haciendo uso de la prórroga legal, si la misma fue acordada como dicen los actores en su libelo, en fecha 3 de Mayo de 2007, por un período de 2 años, dicho tiempo tiene que comenzar a transcurrir –según su criterio- a partir de la fecha antes indicada, y no a partir del día 15 de septiembre como lo alegan temerariamente los demandantes, es decir, que en todo caso el lapso de la prórroga legal debería culminar el día 3 de Mayo de 2008 y no el 15 de Septiembre de 2008.

Señaló, que es falso que desde el mes de septiembre del año 2008, cuando supuestamente feneció la prórroga legal para el arrendador, hayan transcurrido 4 meses sin que haya cancelado su mandante, el canon de arrendamiento, ya que siempre los ha pagado puntualmente, en efectivo, los días 17 de cada mes, a la señora CONSUELO MONTILLA DE BARRETO, en su domicilio, estando presente algunas de sus hijas y herederas. Esbozó, que el contrato no lo firmó ninguna sucesión sino el ciudadano ARGENIS BARRETO, el cual siempre le comunicaba que el inmueble arrendado le pertenecía, y es ahora que tiene conocimiento que es una sucesión quien arrienda el aludido bien.

Aseguró, que la ciudadana CONSUELO MONTILLA DE BARRETO, siempre le manifestaba a su representada que le tenía los recibos de pago, pero no se los entregaba porque los estaban elaborando y no estaban listos en el momento, hasta que en el mes de abril del año 2009, cuando fue a pagar el canon correspondiente, le fue informado a su mandante por la referida ciudadana, que no lo podía recibir ya que debía esperar lo que le informara el abogado de sus hijos. Indica, que pasados unos días, la ciudadana CONSUELO MONTILLA DE BARRETO junto con una de sus hijas, fue al bien sub litis para que su mandante le pagara la pensión arrendaticia, lo cual hizo, momento en el cual le fue comunicado que le entregaría todos los recibos de los pagos efectuados. Aseguró, que siempre que su poderdante pagaba el canon de arrendamiento a la ciudadana CONSUELO MONTILLA DE BARRETO, su representada iba acompañada de las ciudadanas SONIA IRAIMA ROBAYO y CARMEN DIAZ.

Ahora bien, se verifica de autos que por adecuación del procedimiento, se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que interpusieron los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARIA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESUS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo, como consta de resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, en fecha 10 de octubre de 2013, que en copia certificada fue consignado en el expediente facti especie. De esta manera, se obtiene de la mencionada resolución, que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, Región Zulia, instó a los ciudadanos in comento a no ejercer ningún tipo de acción arbitraria y al margen de la Ley, para conseguir el desalojo de la vivienda que le arrendó a la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, ya que de hacerlo podrían incurrir en el incumplimiento de normas legales y sublegales establecidas en nuestro ordenamiento jurídico y en consecuencia sería objeto de las sanciones a que hubiere lugar. Asimismo, y en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas por ante dicho organismo administrativo, en acatamiento de lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley de Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas se habilitó la vía judicial, a los fines de que las partes pudieran dirimir su conflicto ante los Tribunales de República.

Aunadamente, esclarece esta Juzgadora Superior que a la presente causa le es aplicable procedimentalmente, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en observancia de lo dispuesto en el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.” Empero, sustancialmente, le es aplicable el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios¸ por cuanto la ley primeramente indicada entró en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de fecha 23 de mayo de 2014, es decir con posterioridad a la fecha de admisión de la demanda bajo estudio (3 de marzo de 2009)
Expuesto lo anterior, procede esta Sentenciadora Superior a pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración.
De este modo, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en esta instancia, y en tal sentido esta Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)

Al respecto, dispone el Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
(Negrillas de este Tribunal Superior)

A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

En relación a la primera causal alegada, esto es, la insolvencia o falta de pago del canon, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos inmobiliarios”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, expresa lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.168.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem).

Dentro de este marco, verifica esta Sentenciadora Superior de las actas procesales que la existencia de la relación arrendaticia fue reconocida por la parte accionada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual, se colige que no constituye un hecho controvertido. Y ASÍ SE DECLARA.

En tal sentido, se constata de los contratos de arrendamiento consignados en las actas procesales, que la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS suscribió con el causante RODULFO BARRETO, identificado en actas, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 20 de julio de 2001, bajo el N° 51, tomo 50. Seguidamente, suscribió la demandada, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de enero de 2004, bajo el N° 80, tomo 7, con el ciudadano ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, en su condición de arrendador, quien es, uno de los herederos del primer arrendador como se obtiene de la copia certificada del formulario de autoliquidación de impuesto para sucesiones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).

Ahora bien, colige esta Juzgadora Superior que si bien es cierto que el contrato celebrado en fecha 28 de enero de 2004, tendría como duración el término de 1 año, no es menos cierto que la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS aceptó el día 3 de mayo de 2007, la decisión del ciudadano ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA (arrendador), de no renovar el contrato de arrendamiento. Adicionalmente, expresó en el aludido documento privado de fecha 3 de mayo de 2007, que a partir del día 15 de septiembre de 2006, comenzaría a correr el lapso de 2 años de prórroga legal, que le correspondía de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dentro de este marco, se constata que el documento en referencia también se encuentra suscrito por el arrendador y no fue impugnada por la parte demandada, motivo por el cual, le fue otorgado todo su valor probatorio por esta Superioridad, conforme a las reglas de valoración correspondientes.

Consecuencialmente, no puede obviar esta Arbitrium Iudiciis en aplicación del principio de autonomía de voluntad de las partes, lo pactado convencionalmente por los ciudadanos LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS (arrendataria) y ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA (arrendador del inmueble sub iudice), en el instrumento de fecha 3 de mayo de 2007, máxime que no demostró la accionada, que suscribió el mismo bajo amenazas, como alegó en su escrito de contestación de la demanda. Derivado de lo cual, se hace necesario traer a colación, lo dispuesto al respecto por el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, págs. 20 y 21:

“Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son:
a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.)
b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc.
c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.
(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

Aunadamente, resulta impretermitible citar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas de este Tribunal de Alzada)

En este tenor, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991:

“El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).”

Por consiguiente, al verificarse del instrumento privado de fecha 3 de mayo de 2007, que las partes convencionalmente y de común acuerdo pactaron que la prórroga legal vencía el día 15 de septiembre de 2008, lapso que ya feneció, y, al obtenerse del expediente bajo estudio que la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS no promovió medio de prueba alguno a los efectos de demostrar que pagó cabalmente el canon de arrendamiento, resulta forzoso traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Dispone el Código Civil, en el mismo tenor:

Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente:

(…Omissis…)
“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”.
(…Omissis…)

En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció:

(…Omissis…)
“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”.
(…Omissis…)

Por consiguiente, probada como fue la existencia de la relación arrendaticia, adicionado al hecho de no haber demostrado la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, y, una vez constatado que el lapso de prórroga legal ya venció, como se determinó con anterioridad, resulta acertado en derecho, para esta Sentenciadora de Alzada, declarar procedente la pretensión de cumplimiento de contrato instaurada con fundamento en los artículos 1.1.59, 1.160 y 1.592 del Código Civil, en consecuencia, se ordena a la demandada, entregar a los demandantes, totalmente desocupado, el inmueble constituido por una casa para vivienda familiar situado en el sector Altos de Jalisco, signada con el N° I-483, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: VEINTISIETE METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (27,40mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por José Contreras Reyes; SUR: VEINTISIETE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (27,80mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por José Contreras Reyes; ESTE: DIEZ METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (10,30mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por Elena Morán de Ortega, avenida 6 (antes Santa Rosa) intermedia; y OESTE: NUEVE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (9,80mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por Celso Mujica. Dicho inmueble tiene una superficie total de DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (276,42mts2). Y ASÍ SE ESTIMA.

Por otra parte, esclarece esta operadora de justicia que la pretensión de desalojo no era la correspondiente, por cuanto al haberse suscrito el documento privado de fecha 3 de mayo de 2007 (último acuerdo de voluntades de las partes contratantes), se fijó convencionalmente, la fecha de culminación del contrato, lo que impidió que se convirtiera a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En otro contexto, resulta improcedente el pago de los cánones de arrendamiento adeudados por la demandada, ya que los mismos no fueron peticionados por el actor, en el escrito libelar. Y ASÍ SE DECLARA.

Aunadamente, puntualiza esta operadora de justicia que el lapso de prórroga legal no podía culminar como erradamente afirmó la demandada, el día 3 de mayo de 2008, ya que lo pactado de común acuerdo por las partes, en el documento privado de fecha 3 de mayo de 2007, fue que la misma culminaría el día 15 de septiembre de 2008; fecha ésta que se tiene como cierta, en aplicación del principio de autonomía de voluntad de las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 21 de junio de 2010, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-recurrente, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARÍA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, contra la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARÍA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, por intermedio de su apoderado judicial JESUS EDUARDO GARCÍA PANTOJA, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de junio de 2010, por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión de fecha 21 de junio de 2010, dictada por el TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia, se declara:

TERCERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por los ciudadanos CARMEN BARRETO MONTILLA, MARÍA ZULEIDA BARRETO MONTILLA, JOSÉ GILBERTO BARRETO MONTILLA, CARLOS ALBERTO BARRETO MONTILLA, ARGENIS DE JESÚS BARRETO MONTILLA, MAGALLY ONEYDA BARRETO MONTILLA, RODULFO SEGUNDO BARRETO MONTILLA y MIREYA JOSEFINA BARRETO MONTILLA, contra la ciudadana LAURA DEL CARMEN LÓPEZ BASTIDAS, en tal sentido, SE ORDENA a la demandada, entregar a los demandantes, totalmente desocupado el inmueble constituido por una casa para vivienda familiar situado en el sector Altos de Jalisco, signada con el N° I-483, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: VEINTISIETE METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (27,40mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por José Contreras Reyes; SUR: VEINTISIETE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (27,80mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por José Contreras Reyes; ESTE: DIEZ METROS CON TREINTA CENTÍMETROS (10,30mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por Elena Morán de Ortega, avenida 6 (antes Santa Rosa) intermedia; y OESTE: NUEVE METROS CON OCHENTA CENTÍMETROS (9,80mts) y linda con propiedad que es o fue de la Comunidad Arévalo, ocupada por Celso Mujica. Dicho inmueble tiene una superficie total de DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS CENTÉSIMAS DE METROS CUADRADOS (276,42mts2), todo ello de conformidad con los términos que serán expuestos en la parte motiva del fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de enero de dos mil dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS
En la misma fecha, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-011-16.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. MARIA ALEJANDRA CÁRDENAS

GS/Mc/Sc7