TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.930
DEMANDANTE: WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.18.497.888 y 18.384.009, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: DAVID CASAS GONZÁLEZ, CARMEN MORENO DE CASAS y JOSÉ BERMÚDEZ CHIRINOS inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.660, 40.819 y 146.036, respectivamente.
DEMANDADA: FELISA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.477.193, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: MAIRA RIVERA DE FERNÁNDEZ, WILMER CARMONA, HAIDELINA URDANETA, VIRGINIA FERNÁNDEZ RIVERA, SARA CRISTINA FERNÁNDEZ RIVERA y ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.897, 6.856, 22.866, 123.714, 199.368 y 240.384, respectivamente.
JUICIO: Cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
SENTENCIA: Definitiva
FECHA DE ENTRADA: 25 de enero de 2016.

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.477.193, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderada judicial ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 240.384, contra decisión de fecha 24 de septiembre de 2015, proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoado por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.18.497.888 y 18.384.009, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la recurrente, antes identificada; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO contra la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a vender a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B, situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia, previa la cancelación por la parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas, téngase la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) constituyen el monto total de la venta pactada convencionalmente por las partes.

Asimismo, en vista de haber transcurrido el lapso establecido en el documento de opción de compra, el Tribunal a-quo en aras de garantizar la efectividad de la decisión, ordenó a la parte actora consignar el remanente del precio, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), por ante ese Tribunal dentro de los treinta (30) días siguientes a que quede definitivamente firme la decisión. Finalmente, condenó en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente.

Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y en decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente N° AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 24 de septiembre 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO contra la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a vender a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B, situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia, previa la cancelación por la parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas, téngase la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) constituyen el monto total de la venta pactada convencionalmente por las partes.

Del mismo modo, en vista de haber transcurrido el lapso establecido en el documento de opción de compra, el Tribunal a-quo en aras de garantizar la efectividad de la decisión, ordenó a la parte actora consignar el remanente del precio, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), por ante ese Tribunal dentro de los treinta (30) días siguientes a que quede definitivamente firme la decisión. Finalmente, condenó en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Observa esta Juzgadora que tanto el documento de Reserva como el documento de opción a compra contiene las mismas cláusulas solo con la única diferencia que lo relativo a la tramitación del Crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, solo aparece en el documento de reserva, que constituye el instrumento que dio origen al documento de opción a compra, conteniendo éste último las mismas cláusulas del documento de reserva, derivándose del documento de reserva la obligación de la promitente vendedora a firmar el documento de opción a compra necesario para la tramitación del Crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela y así fue cumplida esta obligación cuando ambas partes por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107, suscribieron el referido contrato, así se establece.-
Al respecto esta Juzgadora trae a colación las siguientes disposiciones legales:
Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167 Ejusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De esta última disposición legal se evidencia claramente los dos elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107. En primer lugar debe este Juzgado determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías: “Promesa bilateral de Venta. A) concepto: es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Naturaleza Jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición solo se refiere a la promesa bilateral de venta pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones. Según la otra tesis, el legislador solo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes equivalente a las expresiones “Vendo” o “Compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca”. En virtud de lo anterior, observa esta Juzgadora que la naturaleza del contrato es la promesa bilateral de compra venta. Así se Decide.-
De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de ejecución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente. Por lo anterior, debe seguidamente esta Juzgadora entrar a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que definen el contrato bilateral (…).
Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un contrato bilateral, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. Específicamente el contrato de compraventa cuya existencia es alegada por los demandantes en el caso sometido a este estudio, encuadra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”, de manera que la disposición advierte que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) equivalen a compra-venta, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta. De allí que la naturaleza del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal.
En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) causa lícita.-
Aunado a lo anterior, debe esta Tribunal observar que si bien en el contrato de opción a compra suscrito por las partes el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 01 de Agosto de 2.013, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 107, no se estableció expresamente que la compraventa estaría sujeta a una condición como lo es el otorgamiento de un préstamo bancario a favor de los actores, no es menos cierto que en el documento de reserva igualmente suscrito por las partes antes de la realización del documento de opción a compra debidamente autenticado, documento de reserva que constituye el inicio de la contratación, y en aplicación del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, este órgano observa específicamente en su cláusula sexta que las partes convencionalmente estaban en conocimiento que sería tramitado un crédito a través de la Entidad Bancaria Banco de Venezuela a los efectos del pago del precio, de manera que la intención de los contratantes desde el inicio fue que la forma de pago estuviese condicionada a la tramitación y aprobación de un préstamos por ante una entidad financiera, si bien el segundo documento suscrito no aparece de forma expresa tan indicación, tal y como lo alega la parte demanda, no es menos cierto que durante el proceso no logró desvirtuar el documento primogénito, lo que hace notar que las partes tenían claro que la compra del inmueble era a través de una entidad financiera, situación que hace denotar en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, que no podemos apreciar ambos documentos de manera aislada sino uno como parte del otro, ya que conforme lo indicaron las partes para tramitar el préstamo uno de los requisitos era suscribir el contrato de opción a compra, tal y como se obligó la promitente vendedora en el documento de reserva, como efectivamente ocurrió, de manera que la reserva como documento originario se complemento o consolidó a través del documento de opción a compra, por lo antes indicado se desprende que voluntad de las partes era que la cancelación del precio de la opción a compra estuviese sometido a la aprobación de un crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, desde el inicio las partes manifestaron la intención de vender por parte de la promitente vendedora y la intención de comprar por parte de los promitentes compradores, y tal contratación se materializaría mediante el trámite de un crédito, así se establece.-
Ahora bien conforme a la cláusula Tercera del contrato de opción a compra el lapso de la misma sería de NOVENTA (90) DÍAS, contados a partir de la firma del presente documento, con una prórroga de TREINTA (30) días, es decir, contados a partir del 01 de Agosto de 2.013, es decir, hasta el 01 de Noviembre de 2.013, con una prórroga de 30 días, hasta el 01 de Diciembre de 2.013; observa este Juzgado de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, específicamente de la inspección judicial efectuada por este Juzgado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 23 de Enero de 2.015 y de la prueba de información remitida por la misma oficina de registro, que en fecha 23 de Octubre de 2.013, fue consignado documento cuyo tramite es 481.2013.4.618 referido a un contrato de compra venta cuyas partes intervinientes eran como compradores los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERÁN y como vendedora la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, el cual no fue protocolizado, prueba que merece valor probatorio, por lo que esta Juzgadora la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-; de igual forma observa este Juzgado de las pruebas promovidas y evacuadas por la parte actora, específicamente de la inspección judicial efectuada por este Juzgado por ante la entidad bancaria Banco de Venezuela, de fecha 21 de Enero de 2.015, que en fecha 02 de Agosto de 2.013 los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERÁN, tramitaron un crédito hipotecario por ante esa entidad para la compra de un apartamento, el cual fue otorgado en fecha 05 de Septiembre de 2.013, por la cantidad de Bs. 183.370,oo y que dichos recurso fueron bajados por el FAOV a la entidad Banco de Venezuela en fecha 13 de Enero de 2.014, a los efectos de cubrir el crédito hipotecario aprobado al ciudadano Willie Vargas, tal actuación es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por un órgano que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
Conforme a lo antes indicado observa esta Juzgadora que si bien es cierto el plazo establecido en la opción a compra feneció en fecha 01 de Diciembre de 2.013, no es menos cierto, que al estar el mismo condicionado a la aprobación de un crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, es decir, quien resulta un tercero, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependan de un tercero en la relación, de manera que si venció el lapso establecido en el documento de opción a compra y su prórroga no es menos cierto que los fondos fueron bajados por el FAOV a la entidad bancaria en fecha 13 de Enero de 2.014, situación que resultaba totalmente ajena a los promitente compradores, ya que tal y como establece la Providencia Administrativa N° 11 de fecha 05 de Febrero de 2.013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115, de fecha 21 de Febrero de 2.013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que consideró lo siguiente: “Que es competencia del Ministerio del poder Popular para Vivienda y Hábitat, la formulación e Implantación de Políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad; para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas. Que la oferta de viviendas de nueva construcción o usadas presenta desviaciones que atentan contra los derechos fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas a la seguridad social, a una vivienda y hábitat dignos, dada la inclusión de estipulaciones y/o cláusulas abusivas en los contratos que tienen por objeto la adquisición de viviendas principal, que permiten el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero a quienes no puedan protocolizar su crédito en los tiempos estipulados a pesar de no tener responsabilidad en el retardo. Que la inclusión de este tipo de cláusula, sin que se tome en cuenta el resto de condiciones externas de la operación de crédito, constituyen un acto injusto contra los adquirientes de vivienda y contrario a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve a garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda principal como parte de ella”. De igual forma la resolución Resuelve lo siguiente: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.…. (Omissis)”, de lo antes indicado se denota que no puede indicarse que el retardo en que fuesen bajados los recurso en fecha posterior al 01 de Diciembre de 2.013, por parte del FAOV pudieran imputarse como incumplimiento de los promitentes compradores en la obligación de la cancelación del precio.-
Conforme a lo antes indicado es evidente que el contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, establecía las obligaciones, como lo son para los promitentes compradores hoy demandante gestionar el préstamo bancario para cancelar el remanente del precio para la materialización de la operación de compraventa, en este sentido analizadas como han sido las actas procesales y las pruebas aportadas por las partes se ha podido constatar que la parte demandante logró demostrar el cumplimiento de la condición suspensiva que haría nacer su derecho de reclamar el cumplimiento del contrato de opción a compraventa, por cuanto la aprobación del crédito solicitado fue aprobado dentro del lapso de duración del contrato de opción a compra, lo ocurrido fue que los fondos fueron bajados por el FAOV a la entidad bancaria un mes después de haber vencido el lapso de duración del contrato, situación que no puede considerarse como incumplimiento de los promitentes compradores, ya que dichos fondos correspondía ser abonados por un tercero, entiéndase el FAOV para que la entidad bancaria otorgara el préstamo solicitado y así cubrir con el remanente del precio acordado por las partes. De manera que al haber demostrado la parte actora lo alegado en su escrito libelar de haber cumplido con su obligación de gestionar el préstamo y que el mismo fuese aprobado dentro de duración del contrato establecido por las partes, este Tribunal forzosamente debe condenar a la parte demandada a cumplir con lo pactado en el contrato de opción a compraventa”.
(…Omisiss…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De la revisión exhaustiva y análisis pormenorizado de las actas procesales, se evidencia que:

En fecha 24 de marzo de 2014, el otrora Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa fue incoada por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 18.497.888 y 18.384.009, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia; en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.477.193, del mismo domicilio.

En este sentido, en el escrito libelar la parte actora alegó que suscribió con la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.477.193, un contrato de opción de compraventa, en fecha 01 de agosto de 2013, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, Tomo 107, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B, cuyos linderos son: Noreste: apartamento 1-A y fachadas internas y noreste del edificio; Suroeste: fachada suroeste del edificio; Sureste: fachada sureste del edificio; y Noroeste: en parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y hall de distribución; situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia.

En este orden de ideas, manifestó que la duración del referido contrato se estableció por noventa (90) días, con una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha cierta de su celebración, y en virtud de que se otorgó el día 01 de agosto de 2013, el lapso primigenio con su prorroga vencía en fecha 01 de diciembre de 2013. Del mismo modo, arguyó que el precio de compra se pactó en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), que le entregó a la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, antes identificada, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, a través de dos cheques de fecha 04 de julio de 2013, signado con los Nos. 46708038 y 92-72606829 del banco Banesco Banco Universal y Banco Exterior, por los montos de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) y CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), respectivamente, los cuales fueron fechados el día en que de forma privada suscribieron con la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ un contrato de reserva, en el cual se fijaron las condiciones con las que suscribirían el contrato de opción de compraventa.

Del mismo modo, indicó que en la cláusula sexta del contrato de reserva se obligó a la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ a firmar el contrato de opción de compraventa, necesario para la tramitación del crédito a través de la entidad bancaria Banco de Venezuela, condición ésta que fue suprimida de manera dolosa en el contrato de opción de compraventa suscrito, el cual fue aprobado dentro del lapso de la opción de compraventa, por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00) y el monto diferencial sería pagado por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO al momento del otorgamiento del documento traslativo de propiedad. Con relación al crédito hipotecario señaló que la abogada DENISE MAYRA DOLORES SAUCEDO, trabajadora de la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela, redactó el documento para la adquisición de vivienda, préstamo y constitución de garantía hipotecaria.

Asimismo, expresó que en fecha 23 de octubre de 2013, fue presentado el documento de compraventa ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, fijándose el día 28 de octubre de 2013 para el otorgamiento del documento, de lo cual se aprecia que el documento de compraventa se encontraba redactado, visado y presentado para su otorgamiento, dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compraventa, con ocasión a que el vencimiento del lapso era en fecha 01 de diciembre de 2013, por lo tanto, alegó el cumplimiento de sus obligaciones como promitentes compradores.

Por otro lado, señaló que por múltiples motivos no se otorgó el contrato de compraventa, en principio por una causa imputable a la entidad bancaria Banco de Venezuela, en virtud de que no se había hecho efectiva la transferencia del dinero para pagar el crédito y que se debía esperar el trámite administrativo.

Aunado a lo antes señalado, la parte actora indicó que previo al vencimiento del lapso del contrato de opción de compraventa, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ les había informado verbalmente que no les quería vender el inmueble, con ocasión a la constante devaluación de la moneda nacional, el precio convenido era muy bajo; y posteriormente, cuando le notificaron sobre el retardo administrativo del banco, les informó de manera categórica que no vendería el inmueble por el precio acordado.

Arguyó a su vez, que el día 15 de diciembre de 2013, en una reunión de vecinos la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, les informó que como no habían podido cumplir con las obligaciones contractuales, ella rescindía del contrato y lo dejaba sin ningún efecto, obviando que el documento ya estaba presentado y se encontraba a la espera del otorgamiento, y que por mandato de la Ley cuando el motivo del no otorgamiento de un documento es por causa de la entidad bancaria, no es causal de resolución. En esa misma oportunidad, les notificó que rescindía el contrato de arrendamiento, suscrito sobre el bien inmueble objeto del contrato de compraventa, y que debían desocuparlo, sin tomar en consideración el derecho a hacer uso de la prorroga legal que otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los beneficios que otorga el Decreto contra los Desalojos Arbitrarios de Viviendas a los arrendatarios.

Expresó que fueron infructuosas la gestiones para el otorgamiento del contrato de compraventa, en virtud de que en fecha 13 de enero de 2014, se transfirieron los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) al Banco de Venezuela, y la parte actora por sí mismo y por intermedio de terceras personas, le solicitaron a la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ el otorgamiento del documento de compraventa, a lo cual la mencionada ciudadana se negó injustificadamente, y posteriormente, solicitaron la notificación judicial de la referida ciudadana. Con respecto a los fundamentos de derecho, en consecuencia, demandó a la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, para que cumpla con la obligación de vender el inmueble de actas por el precio y en las condiciones contractuales pactadas, sustentando su demandada en el artículo 1.167 del Código Civil.

Por último estimó la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00), equivalentes a dos mil setecientos cincuenta y cinco unidades tributarias (2.755,90 UT), por ser dicho monto el saldo deudor del precio de la compraventa.

El día 26 de marzo de 2014, la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados DAVID CASAS GONZÁLEZ, CARMEN MORENO DE CASAS y JOSÉ BERMÚDEZ CHIRINOS inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.660, 40.819 y 146.036, respectivamente.

En fecha 27 de marzo de 2014, el abogado DAVID CASAS GONZÁLEZ, apoderado judicial de la parte actora, suministró la dirección llevar a cabo la citación de la parte demandada, al igual, que el Alguacil del Tribunal a-quo expuso que le fueron consignados los emolumentos necesarios para la practica de la misma.

El día 12 de mayo de 2014, el Alguacil del Tribunal a-quo indicó que en fecha 07 de mayo de 2014 se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora, para practicar la citación, sin embargo, fue recibido por una ciudadana que se negó a identificarse y le informó que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ no se encontraba en el inmueble en ese momento y que cualquier notificación o asunto debía tratado con el abogado de la referida ciudadana, por lo tanto, fue imposible practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 12 de mayo de 2014, en virtud de la diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, el Tribunal a-quo ordenó librar los carteles de citación, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, el día 05 de junio de 2014, la parte actora consignó los ejemplares de los diarios Panorama y La Verdad, de fechas 26 y 22 de mayo del 2014, respectivamente, en los cuales fueron publicados los referidos carteles. Asimismo, el día 12 de junio de 2014, la Secretaria del Tribunal a-quo, realizó la fijación del cartel de citación en la dirección suministrada por la parte actora.

En fecha 11 de julio de 2014, vista la diligencia presentada por la abogada CARMEN MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en la cual solicitó la designación de un defensor ad-litem para la parte demandada, el Tribunal a-quo proveyó conforme a lo solicitado y designó a la abogada YANMEL RAMÍREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 114.943.

Por su parte, el día 06 de octubre de 2014, el abogado en ejercicio WILMER CARMONA URDANETA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 6.856, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, solicitó la acumulación de las causas signadas con los Nos. 3.776 y 3.806, llevadas por el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cumplir los supuestos previstos en los artículos 80 y 81 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, en fecha 14 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio WILMER CARMONA, presentó el escrito de contestación de la demanda, en el cual indicó que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, antes identificada, suscribió un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en este sentido, los promitentes compradores quedaban obligados a ejercer la opción de compra de un inmueble, referido precedentemente, propiedad de la parte demandada, en este sentido, arguyó que el precio convenido fue por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 550.000,00).

Igualmente, manifestó que el término de vigencia del contrato sería de noventa (90) días, contados a partir de la firma del documento, es decir, el día 01 de agosto de 2013, con una prórroga de treinta (30) días, la cual venció en fecha 01 de diciembre de 2013. Del mismo modo, arguyó que la promitente vendedora recibía de los promitentes compradores la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), en calidad de arras, dinero que fue entregado mediante dos (2) cheques, uno signado con el No. 46708038, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) del Banco Banesco, y otro identificado con el No. 92-72606829, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) del Banco Exterior.

No obstante, en caso de no llegar a concretarse la venta por causas imputables a la promitente vendedora, ésta estaría obligada a devolverle a los promitentes compradores la cantidad entregada en arras, más el diez por ciento (10%) de dicha cantidad; y en caso de que la venta no llegara a concretarse por causas imputables a los promitentes vendedores, éstos perderían el diez por ciento (10%), cantidad dada en arras, por los daños y perjuicios ocasionados.

De esta manera, refirió que el plazo feneció el día 01 de diciembre de 2013, fecha en que se cumplieron los ciento veinte (120) días acordados en el documento, sin que la parte actora hiciera uso de su derecho a comprar el inmueble por la cantidad acordada; el apoderado judicial de la parte demandada alegó que en ese momento, los promitentes compradores no contaban con el capital necesario para cumplir con su obligación de pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), razón por la cual estaban solicitando un crédito al Banco de Venezuela para poder cumplir con lo prometido.

Por lo tanto, con ocasión del incumplimiento por parte de los promitentes compradores, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, precedentemente identificada, les manifestó que el término estipulado había vencido en fecha 01 de diciembre de 2013, por lo cual quedaba liberada del compromiso. En efecto, por vía escrita le informó a la parte actora que debido al incumplimiento, ella ejercía su derecho de rescindir y dejar sin efecto el contrato de opción de compraventa, al igual que la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, notificaciones que fueron recibidas y firmadas por los promitentes compradores el día 15 de diciembre de 2013. Por otro lado, indicó que los promitentes compradores no cumplieron con el compromiso adquirido, debido a que no contaban con el dinero necesario para consumar la obligación en tiempo oportuno.

Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora afirmó que es cierto que las partes firmaron un contrato de reserva, sin embargo, no se establece en ninguna parte que la parte demandada se haya comprometido a esperar que a los promitentes compradores les aprobasen un crédito bancario para pagar el precio del inmueble objeto de la presente demanda.

Seguidamente, argumentó que la transferencia de los fondos, del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) a la entidad bancaria, fue el día 13 de enero de 2014, es decir, un (1) mes y trece (13) días después del vencimiento de la vigencia del lapso establecido en el contrato de opción de compraventa, aunado a esto, refirió que la promitente vendedora no se obligó a esperar por la aprobación de un crédito hipotecario a los promitentes compradores.

Aunado a ello, señaló que es cierto que los demandantes procedieron a gestionar extrajudicialmente la citación de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, para solícita el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sin embargo, fue posterior al vencimiento del lapso de vigencia del contrato de opción de compraventa, cuando dentro del lapso de ciento veinte (120) días fijados en el contrato, la parte actora no tenía el dinero necesario para pagar el precio de venta del inmueble objeto de esta demanda, consecuencialmente, afirmó que una vez vencido el lapso la parte demandada puede vender el inmueble a otra persona, puesto que el derecho de los optantes a comprar el apartamento ha vencido, al igual que la obligación de reservarle el inmueble, finalmente, alegó que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ ha ofrecido varias veces devolver a la parte actora, la cantidad recibida en calidad de arras, sin que hasta la fecha se haya producido resultado ninguno al respecto.

Por otro lado, el día 27 de octubre de 2014, el Tribunal a-quo profirió la decisión mediante la cual resolvió sin lugar la cuestión previa contemplada en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta en el escrito de contestación de la demanda.

En fecha 07 de noviembre de 2014, se llevó a cabo la audiencia preliminar, en la cual asistieron los abogados en ejercicio CARMEN MORENO DE CASAS y DAVID CASAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.819 y 57.660, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, en lo que respecta a la parte demandada, ésta no compareció ni por sí ni por medio de apoderado.

Mediante auto de fecha 13 de noviembre de 2014, el Tribunal a-quo fijó los limites de la controversia y abrió el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, en tal sentido, el día 21 de noviembre de 2014, los apoderados judiciales de las partes presentaron los escritos de promoción de pruebas correspondientes, siendo admitidas, en fecha 12 de diciembre de 2014, las pruebas promovidas.

El día 10 de abril de 2015, el Tribunal a-quo ordenó la notificación de las partes por encontrarse paralizada la causa, con ocasión al lapso de evacuación de pruebas. De esta manera, en fecha 12 de mayo de 2015, la abogada en ejercicio CARMEN MORENO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora solicitó la notificación de la parte demandada con arreglo a lo previsto en los artículos 233 y 174 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso, el día 12 de junio de 2015, la practica de la notificación personal de la parte demandada, ciudadana FELISA RODRIGUEZ, anteriormente identificada.

En fecha 22 de junio de 2015, se llevó a cabo el acto conciliatorio, no obstante, no las partes no llegaron a un acuerdo a fin de resolver la controversia, por lo tanto, se reanudó la causa, celebrándose el día 11 de agosto de 2015, la audiencia oral.

Posteriormente, en fecha 24 de septiembre de 2015, el Tribunal Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó la decisión objeto del presente recurso de apelación, el cual fue interpuesto el día 30 de septiembre de 2015, por la abogada en ejercicio ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 240.843, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha 07 de diciembre de 2015, este Tribunal ad-quem dio entrada a la presente causa, presentándose los escritos de informes el día 25 de enero de 2016 y los escritos de observaciones en fecha 03 y 05 de febrero de 2016.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES

Llegada la oportunidad legalmente establecida, en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, para la presentación del escrito de informes, en fecha 25 de enero de 2016, el abogado en ejercicio WILMER CARMONA URDANETA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, los presentó en los siguientes términos:

En primer lugar, señaló que el Tribunal a-quo publicó el día 24 de septiembre de 2015, el extenso del fallo pronunciado de forma oral, en fecha 11 de agosto de 2015, mediante el cual declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compraventa incoada en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ. En este sentido, alegó que el Juez a-quo incurrió en la violación de formas sustanciales del procedimiento oral, previstas en el Código de Procedimiento Civil, lo que comportó un flagrante menoscabo del derecho a la defensa de la parte demandada; en este punto, trajo a colación lo contemplado en la norma adjetiva civil con relación al procedimiento oral, al igual que señaló que la eficacia de la audiencia oral constituye el desiderátum de dicho procedimiento; argumentando que al momento de entrar el Juez a-quo al debate oral lo hacía con una precognición del asunto planteado, al margen de la contradicción que planteasen las partes en la audiencia y la evacuación de los medios de prueba, acudiendo al debate oral con la finalidad de cumplir, en apariencia, con las formas sustanciales del procedimiento, en virtud de existir una decisión de mérito, tomada con antelación.

Basado en que es humanamente imposible documentar el dispositivo de un fallo y la síntesis de los razonamientos de hecho y derecho que condujeron a la decisión final del asunto, en un acta de diez (10) páginas de extensión, contando tan sólo con treinta (30) minutos luego de la culminación del debate oral, que debía ser utilizado para la deliberación del caso planteado. En este orden de ideas, indicó que para que un quebrantamiento de forma inficione de nulidad a la sentencia judicial, es necesario que comporte la asunción de un escenario de indefensión, imputable a la acción u omisión del juez de la causa, al privar indebidamente el ejercicio de los medios procesales colocados a disposición de las partes, para la defensa de sus derechos.

De esta forma, arguyó que el Tribunal a-quo al decidir con anterioridad a la celebración de la audiencia, comportó el menoscabo del derecho de defensa de la parte demandada, con ocasión a que no tuvo oportunidad alguna en la audiencia oral, de argumentar y defender su posición subjetiva concreta, por lo tanto, señaló que se violó el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y el 49 de la Constitución Nacional, comportando el vicio de indefensión, que implica la nulidad del fallo impugnado.

Por otro lado, señaló que no es un hecho controvertido que, en fecha 01 de agosto de 2013, las partes celebraron un contrato de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, bajo el número 18 del tomo 107, mediante el cual la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ se obligó a vender el inmueble de su propiedad, y la parte actora a adquirirlo, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha cierta del instrumento, de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera del contrato, lapso que comprendía los noventa (90) días de la opción, propiamente dicha, más treinta (30) días que se acordaron de prórroga. En consecuencia, el lapso para ejercer la opción a compra culminó el día 01 de diciembre de 2013.

Al igual que, tampoco es un hecho controvertido que la parte actora tramitó y obtuvo la aprobación de un crédito para la compra del inmueble, por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), a través del Banco de Venezuela. No obstante, la transferencia del dinero necesario para la compra del inmueble, fue realizada en fecha 13 de enero de 2014, es decir, un (1) mes y trece (13) días después del vencimiento del lapso de la opción.

Sin embargo, expresó que el Tribunal a-quo consideró que los demandados no incumplieron con su obligación de comprar en el plazo pactado para la opción, de conformidad, con la providencia administrativa No.11, de fecha 05 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115, el día 21 de febrero de 2013, con ocasión a que, en ningún caso se considerará que las partes incurren en responsabilidad cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta de un inmueble dependa de un tercero en la relación. En este sentido, la decisión recurrida estableció que fue intención de las partes condicionar el pago a la tramitación y aprobación del préstamo bancario, de acuerdo con lo previsto en el documento de reserva anterior al contrato de opción de compraventa; razón por la cual, el retardo en la transferencia de los fondos no es imputable a los demandantes.

Del mismo modo, indicó la existencia de dos instrumentos, uno privado reconocido y otro autenticado, entre los cuales existe una redacción casi idéntica, de esta forma, es cierto que en la cláusula sexta del llamado documento de reserva, se hizo mención a la tramitación de un crédito para la compra del inmueble; sin embargo, la interpretación de los contratos, desde ninguna perspectiva argumentativa, conduce a entender que fue acordado por las partes que la aprobación de un crédito bancario constituiría una condición para la celebración definitiva de la venta.

Por lo tanto, el apoderado judicial de la parte demandada, arguyó que con base en la cláusula sexta del llamado documento de reserva, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ se comprometió a llevar a cabo una obligación de hacer; que implicaba la firma de un documento de opción a compra, que tenía por finalidad que los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO pudiesen tramitar la obtención de un crédito que les permitiese pagar, dentro del lapso establecido de la opción, el precio de la venta.

Aunadamente manifestó que en caso de entender que la obtención del crédito constituía una condición del contrato, implicaría que si la parte actora no hubiesen conseguido la aprobación del crédito dentro del lapso de la opción, pero hubiesen logrado por cualquier otro medio obtener los recursos económicos necesarios para pagar el precio de la venta; la parte demandada no habría estado obligada a vender el inmueble, con ocasión a que no se habría materializado la obtención del crédito establecido como condición de la venta definitiva, evidentemente, tal interpretación se presenta irrazonable, motivo por el cual debe ser descartada de plano. Por las razones antes mencionadas, es que no se hizo el señalamiento en el documento de opción de compraventa, del crédito que tramitaría la parte actora para conseguir el dinero del precio acordado, en virtud de haber cumplido, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, la obligación establecida en el documento de reserva.

Asimismo, explanó que constituye un hecho notorio el proceso de inflación aguda por el que atraviesa Venezuela, que comporta el aumento de los bienes de consumo en cortos períodos de tiempo y una clara dificultad para la mayoría de los ciudadanos de obtener los recursos necesarios para su adquisición, por esta circunstancia, es evidente que la opción a comprar debe ser ejercida dentro del lapso convenido, cuestión que supone tener la disponibilidad del dinero para el pago del precio acordado, con ocasión a que posteriormente, no se correspondería con el valor real del bien que fue objeto de contrato, resultando injusto pretender el cumplimiento del contrato después del vencimiento del lapso acordado, en franca violación del deber de lealtad que incumbe a las partes en el marco de un contrato bilateral. Igualmente, realizó algunas consideraciones doctrinales y jurisprudenciales con respecto al contrato de opción de compraventa.

Seguidamente, resaltó que el Tribunal a-quo incurrió en un error en la interpretación del contenido y alcance del artículo 1 de la providencia administrativa, la cual únicamente contempla un eximente de responsabilidad para sustraer a las partes del cumplimiento de sanciones derivadas de cláusulas penales que pudiesen pactarse en el contrato, así como también, el ámbito de aplicación de la providencia administrativa escapa a la formación del contrato de opción a compra.

Finalmente, solicitó a este Tribunal ad-quem declarar con lugar el recurso de apelación y, subsiguientemente, anular la decisión del Tribunal a-quo, proceda con el conocimiento de fondo del conflicto intersubjetivos de voluntades, y dicte una decisión desestimatoria de la pretensión. No obstante, de forma subsidiaria, esta Superioridad llegase a convalidar la decisión apelada, pidió que en atención al vicio de indefensión originado con ocasión del quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, se declare la nulidad de la sentencia de fondo y se reponga la causa al estado de llevar a cabo una nueva audiencia de juicio.

En todo caso, de conformidad con el principio de la finalidad del requisito y el mandato de prohibición de reposiciones inútiles, solicitó que este Tribunal Superior proceda primero con el examen de fondo del asunto, de acuerdo con lo alegado en el escrito de informes.

Del mismo modo, en la oportunidad correspondiente, la abogada en ejercicio CARMEN MORENO DE CASAS, apoderada judicial de la parte actora, presentó el escrito de informes en los términos siguientes:

Prima facie narró la relación sustancial y procesal surgida entre las partes que integran el presente litigio, es decir, los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, parte actora, y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, parte demandada, todos precedentemente identificados.

Subsiguientemente, señaló que los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO cumplieron in tempore su obligación contractual para la adquisición del inmueble, objeto del contrato de opción de compraventa, y alegó que fue por causa imputable a terceros, como lo son, el Banco de Venezuela y al Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), que se retrasó dicho negocio jurídico, dado que la transferencia de los fondos de una institución a otra se produjo una vez vencido el lapso del contrato de opción de compra venta, y con arreglo a la providencia administrativa que regula la materia del caso sub litis, publicada en Gaceta Oficial, y por ende ley especial, ese retardo de terceros no es causal de resolución del contrato de opción de compra.

Del mismo modo, señaló que el hecho de que antes de la expiración de ese lapso, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, informó verbalmente a los promitentes compradores, que ya no quería venderles el inmueble, porque con la constante devaluación de la moneda nacional ese precio convenido era muy bajo y cuando la parte actora, le notificó sobre el retardo administrativo del banco, les dijo categóricamente que no les vendería por el precio acordado, quedó acreditado en actas, con los medios probatorios promovidos y evacuados en este proceso y por la propia confesión espontánea de la actora en su escrito de contestación, al insistir que el contrato había vencido.

Aunado a esto, resaltó que quedó acreditado en actas, que la parte actora cumplió in tempore con todas las obligaciones contractuales, al extremo que no solo les aprobaron el crédito hipotecario para adquirir ese inmueble, sino que incluso, también dentro del lapso de vigencia contractual de la opción de compraventa, fue presentado ante el Registro Inmobiliario correspondiente para su otorgamiento, el documento definitivo de compraventa y que transferidos los fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) al Banco de Venezuela y fijada la fecha del otorgamiento de ese documento, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, no se presentó, siendo éste el motivo por el cual no se otorgó el documento, a pesar de haber transcurrido unos días desde la fecha de expiración del lapso del contrato de opción de compraventa.

Aunadamente, esbozó que quedó acreditado con las testimoniales promovidas y evacuadas por la parte actora, el hecho de que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, se presentó en una reunión de vecinos para informar que ella rescindía el contrato y lo dejaba sin ningún efecto, obviando que cuando el motivo del no otorgamiento del documento es por causa del Banco no es causal de resolución, resaltando que en el contrato de la reserva la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, estaba en conocimiento que la parte demandante tramitaría un crédito hipotecario para pagarle el precio a través del Banco de Venezuela, como en efecto lo tramitaron y en tiempo hábil lo aprobaron y se presentó el documento de compraventa ante el Registro Inmobiliario para su otorgamiento, retrasándose solo la transferencia de fondos y que ello no es imputable a la parte actora.

En el mismo orden de ideas, manifestó la apoderada judicial de la parte actora, abogada CARMEN MORENO DE CASAS, que en esa oportunidad FELISA RODRÍGUEZ, igualmente notificó a los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, que el contrato de arrendamiento, que tenían suscrito sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, también lo rescindía y que debían desocuparlo, sin tomar en consideración el derecho a hacer uso de la prorroga legal que les otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los beneficios que como arrendatarios les concede el Decreto contra los Desalojos Arbitrarios de Viviendas, en esta oportunidad el ciudadano W1LLIE VARGAS, decidió firmarle esas comunicaciones para evitar escándalos públicos, las cuales fueron reconocidas por la parte demandada.

Por otro lado, manifestó que quedó acreditado el hecho que fue efectuada la transferencia de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) al Banco de Venezuela, para la disponibilidad dineraria del crédito hipotecario aprobado al ciudadano WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ, titular de la cédula de identidad No. 18.497.888, a través de la impresión de internet consignada con el escrito libelar, por no haber sido ésta impugnada por la parte demandada; al igual que, todas las afirmaciones de hecho de la parte demandante, con las inspecciones judiciales practicadas por el Tribunal a-quo en el Registro Inmobiliario y en la sede del Banco de Venezuela, en concordancia con los informes emanados de los mismos. Finalmente, solicitó que sea declarado sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, y se confirme la decisión del Tribunal a-quo en todos sus términos, con la imposición de las costas y demás pronunciamientos judiciales.

Así pues, el día 03 de febrero de 2016, el abogado DAVID CASAS GONZÁLEZ, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó el escrito de observaciones, en los términos siguientes:

Señaló que el objeto del asunto sometido a la consideración de este Tribunal ad-quem, no es el acta de la audiencia oral, de fecha 11 de agosto de 2015, sino el extenso de la sentencia publicada el día 24 de septiembre de 2015, por lo tanto, dado que contra el acto contenido en esa acta no fue ejercido recurso de apelación alguno, escapa de los límites del asunto sometido a consideración de este Tribunal, cualquier pronunciamiento relativo a esa acta y a la supuesta infracción de formas procesales que, según el decir del apoderado judicial de la parte demandada, violaron el derecho a la defensa, aunado a esto, expresó que la audiencia oral alcanzó el fin al cual estaba destinada: la publicación del extenso de la sentencia, lo que implicaría una reposición inútil, razón por la cual solicitó a los fines de fijar los límites del asunto sometido al conocimiento de este Tribunal Superior su desestimación como punto previo.

En este mismo orden de ideas, indicó que la parte demandada alegó que el Tribunal a-quo subvirtió las formas del procedimiento, lo cual constituyen conjeturas abstractas sin base legal, por no estar previsto como causal de nulidad de un fallo, el hecho relativo a que el Juez de la recurrida utilice determinado número de páginas para publicar su decisión, y el acta de la audiencia oral, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, debe cumplir con las formalidades dispuestas en el artículo 189 ejusdem, en este orden de ideas indicó los requisitos que debe reunir tanto el acta de audiencia oral como el dispositivo del fallo, en este punto, argumentó que el acta de la audiencia oral no solo contiene el dispositivo, sino también contiene las formalidades de ley exigidas en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil.

Igualmente, el apoderado judicial de la parte actora, señaló que las causales para anular una sentencia por infracción a las formas procesales, se encuentran en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 243 ejusdem. De la misma manera, se convalida cualquier presunto vicio de del acta de la audiencia oral, por no haber sido recurrida.

Asimismo, indicó que reponer la causa al estado de celebrar una nueva audiencia oral, configuraría una subversión procedimental, violatoria del derecho al debido proceso de la parte actora y en el supuesto de que el tribunal revocase la sentencia de la recurrida, por los vicios formales determinados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil o por infracciones al orden constitucional, por mandato del artículo 209 ejusdem, no es procedente la reposición, en virtud de que es el propio Juez Superior quien debe entrar a decidir al fondo. Del mismo modo, refirió las partes que contienen las sentencias y los principios, a saber, la unidad del fallo, la autosuficiencia del fallo y la finalidad del requisito.

Con relación al error de juzgamiento, alegado por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de informes, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que la doctrina ha establecido que se configura en dos casos: el primero de ellos, cuando el Juez al dictar un determinado fallo fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o que no guardan la debida vinculación con los asuntos objeto de decisión, verificándose el denominado falso supuesto de hecho; y el segundo caso se produce cuando los hechos que sirven de fundamento a la decisión existen y se corresponden con lo acontecido, pero el órgano jurisdiccional al emitir su pronunciamiento los subsume en una norma errónea o inexistente, o incurre en una errada interpretación de las disposiciones aplicadas, materializándose el falso supuesto de derecho.

En ese orden de ideas, expreso que la decisión dictada en esta instancia deberá considerar en forma previa el fundamento de lo decidido por la recurrida, antes de declarar la nulidad del fallo por defectos en su forma intrínseca, deberá examinar si el mismo, a pesar de la -presunta-deficiencia, alcanzó su fin, el cual no es otro que resolver la controversia con fuerza de cosa juzgada, posibilidad de ejecución y suficiente garantía para las partes.

Por otra parte, explanó lo alegado por la parte demandada en su escrito de informes, y manifestó que lo establecido en él: “resultó grotesco y contrario al deber de lealtad y probidad con el cual las partes y sus apoderados deben obrar en el proceso, el hecho relativo a que el apoderado judicial de la parte demandada- recurrente, haya indicado que la jueza de la recurrida era desconocedora de la ciencia del derecho, ya que una cosa es indicar que erró en la interpretación o aplicación de las normas y de los contratos, porque el único que no se equivoca es Dios y otra muy diferente es tildarla de desconocedora del derecho, en agravio al respeto y a la majestad del Poder Judicial y de sus miembros, por lo que solicito a este tribunal de Alzada ordene lo conducente al respecto, con arreglo a lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil”.

Por otro lado, esgrimió que la disconformidad de la parte demandada-recurrente con el fallo de mérito, es por haberle ordenado vender a la parte actora, por el precio establecido en el contrato de opción de compraventa, a pesar que el plazo del mismo había vencido, ya que se obvió la alta inflación que azota a la economía venezolana y por considerar, según su decir, que en esa decisión se consideró que, la aprobación del crédito era una condición para la venta del inmueble.

Sin embargo, la sentencia de mérito recurrida tuvo su base legal, en el resultado de las pruebas aportadas y evacuadas en el proceso, con las cuales quedó acreditado que las partes, habían suscrito un contrato de reserva y un contrato de opción de compraventa, con los cuales se demostró el precio pactado y los modos cómo sería pagado ese precio, es decir, crédito hipotecario con fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), la identificación plena del inmueble y de las partes contratantes, así como del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta, al igual que, el incumplimiento en el pago del precio por la compraventa no le era atribuible a los promitentes compradores, sino al retardo de un tercero, esto es, la transferencia tardía del dinero proveniente del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) al Banco de Venezuela, con ocasión a que se acreditó en actas que el crédito había sido aprobado in tempore y que el documento con el cual se trasladaría la propiedad del inmueble, había sido presentado ante el Registro en la oportunidad correspondiente, no obstante, los testigos declararon que la parte demandada no tenía intención de vender a la parte actora, con el argumento relativo a que el lapso de la opción ya había vencido, independientemente que ello fue por el retardo de terceros.

De esta forma, indicó que con arreglo a la providencia administrativa No. 11, de fecha 05 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No.40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, el retardo de terceros no es causal de resolución del contrato de opción de compraventa, y ello no solo por expresarlo expresamente esa providencia, sino porque el objeto de la misma es amparar y proteger a los beneficiarios de créditos a través de fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV),con ocasión a la practica en los propietarios de las viviendas, la resolución de los contratos de opción de compraventa, como en el caso de autos, siendo que la vivienda es uno de los objetivos ejes y pilares fundamentales del Estado, garantizando la Constitución Nacional el derecho a la vivienda y a la seguridad social, como base del asiento de las familias venezolanas con menos recursos económicos.

Aunado a esto, señaló que después del análisis de los medios probatorios aportados al proceso el Tribunal a-quo arribó a que el retardo en la transferencia de los fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) al Banco de Venezuela, no era causal de rescisión del contrato de opción de compra venta. Asimismo, señaló el apoderado judicial de la parte actora que a través de la providencia administrativa, el Estado busca proteger todos los contratos que tengan como finalidad la compraventa de inmuebles, independientemente, del hecho relativo a que la parte actora, tramitaría un crédito a través del beneficio de política habitacional, el contrato de opción de compra por versar sobre un inmueble del mercado secundario, está protegido por la referida providencia administrativa, por ser norma especial para ese tipo de negocios jurídicos.

Por último de acuerdo con el artículo 1.167 del Código Civil, los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, antes identificados, pueden exigir el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, en el sentido de exigir a la propietaria en su condición de promitente vendedora, que cumpla con su obligación de venderles el inmueble, nuevamente solicitó a este Tribunal Superior que declare sin lugar el recurso de apelación y confirme la sentencia recurrida con los demás pronunciamientos de ley, especialmente con la condenatoria en costas.

Por su lado, la abogada en ejercicio ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó en fecha 05 de febrero de 2016, el escrito de observaciones, en los términos siguientes:

Explanó en primer lugar que un contrato, como bien se sabe, trata de un negocio jurídico, de un acuerdo de voluntades dirigido a crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Por el contrario, el instrumento constituye el soporte físico mediante el cual se documentan las manifestaciones de voluntad de las partes. Siendo incorrecto referirse a la suscripción de un contrato, pues el contrato se celebra, se perfecciona, mientras el instrumento es lo que se suscribe, a través de la firma autógrafa de las partes.

De esta manera, argumentó que en efecto, las partes sí suscribieron un primer documento llamado de reserva; pero ello no puede comportar, desde algún punto de vista, que se esté en presencia de dos (2) contratos diferenciados, como afirma la parte demandante. Señaló que el presente caso gira en torno a una única relación sustancial de carácter preliminar documentada en dos (2) instrumentos, así pues, las arras del contrato de opción de compraventa fueron pagadas luego de la suscripción del llamado documento de reserva, y no con posterioridad a la firma del documento de opción de compraventa propiamente dicho.

Ahora bien, indicó el apoderado judicial de la parte demandada, que es cierto que en el llamado documento de reserva, se hizo mención a la tramitación de un crédito para la compra del inmueble; sin embargo, la aprobación de un crédito bancario constituía una condición para la celebración de la venta, interpretando el Tribunal a-quo de forma errada el contenido del documento, violando el principio de autonomía de la voluntad, en este sentido, indicó nuevamente con base al documento de reserva, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ se comprometió a llevar a cabo una obligación de hacer; pero correspondía, solamente, a la firma de un documento de opción a compraventa, para facilitar a los demandantes la obtención de un crédito que les permitiese pagar el precio de la venta dentro del lapso establecido en el contrato de la opción, contado a partir de la firma del documento de opción a compra, como quiera que a los demandantes les exigían la presentación de un instrumento autenticado y de fecha cierta para la tramitación del crédito, obligándose la parte actora, como promitentes compradores, se obligaron a pagar el precio de la venta dentro del lapso establecido en el negocio jurídico, no a tramitar un crédito bancario, por lo tanto, si los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO hubiesen obtenido los recursos económicos necesarios para pagar el precio de venta dentro del lapso de la opción de compra, a través de cualquier otro medio lícito, habrían podido cumplir con su obligación de comprar, sin impedimento alguno, derivado de la observancia de una condición (inexistente) relativa a la aprobación de un crédito.

Indicó a su vez que la apodera judicial de la parte actora se equivoca al afirmar que la relación jurídica sustancial se encuentra regulada por una providencia administrativa, al igual que, la interpretación efectuada por el Tribunal a quo, por ser contraria al principio de autonomía de la voluntad y, por lo tanto, inconstitucional.

Aunado a esto, explanó que el supuesto de hecho de la norma sometida a cuestión no condiciona la forma de pago en los contratos de opción a compra donde el optante comprador solicite un préstamo para la adquisición de la vivienda, por el contrario, simplemente se limita, a eximir al optante comprador del cumplimiento de cláusulas penales de contenido pecuniario, cuando el retardo en la protocolización del documento, se origine con ocasión de la actuación u omisión de un tercero, como lo señaló en el escrito de informes, en este orden de ideas, manifestó que la presente situación se regula conforme al principio de autonomía de la voluntad de los particulares.

Enfatizó que de lo explanado por la parte actora se evidencia el hecho de la falta de pago del precio de venta dentro del lapso de la opción; consecuencialmente, vencido el lapso, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ dejó de encontrarse obligada a vender. Por último, ratificó lo solicitado en el escrito de informes presentado.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 24 de septiembre 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda incoada por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO contra la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a vender a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B, situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia, previa la cancelación por la parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas, téngase la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) constituyen el monto total de la venta pactada convencionalmente por las partes.

Seguidamente, se evidencia que la parte demandada ejerció el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, por los motivos expuestos en los escritos de informes y observaciones presentados en esta instancia, referidos anteriormente en el presente fallo.

Quedando de esta manera delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, esclarecer que el vicio de errónea interpretación delatado por la parte demandada, es denunciable en sede casacional, no obstante, al momento de emitir esta Arbitrium Iudiciis la decisión de mérito de la presente controversia, lo hará con observancia de las disposiciones normativas aplicables a los presupuestos fácticos alegados por las partes en el presente caso.

De los vicios de la sentencia

Aprecia esta Jurisdicente Superior que el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de informes delato el vicio de indefensión, el cual no es recurrible en esta instancia, por no encontrarse previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 243 ejusdem, no obstante, esta Juzgadora, como directora del proceso y garante del ordenamiento jurídico, evidencia que en el caso sub examine no hubo infracción en el procedimiento por parte del Tribunal a-quo. Y ASÍ SE DETERMINA.

Una vez realizada las consideraciones que anteceden, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia.

Pruebas de la parte actora

La parte actora junto al escrito libelar, presentó los siguientes medios probatorios:

• Copia de las cédulas de identidad de los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO.

Aprecia esta Juzgadora Superior que el medio de prueba bajo estudio constituye copia simple de documentos públicos administrativos, por lo tanto, son valorados de acuerdo a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. De esta manera, de este medio probatorio se evidencia la identidad de la parte actora. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia certificada del contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, tomo 107, en fecha 01 de agosto de 2013; suscrito entre la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ (promitente vendedora) y los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO (promitentes compradores).

Observa esta Superioridad que el instrumento antes mencionado al no haber sido desconocido ni tachado de falso, esta Juzgadora Superior le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Original de documento privado, suscrito entre la ciudadana FELISA RODRIGUEZ y los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, contentivo de documento de reserva.

Constata esta Jurisdicente Superior que el precitado medio probatorio constituye original de instrumento privado, razón por la cual, al no haber sido tachados de falso, desconocidos, ni impugnados hacen plena prueba entre las partes del hecho jurídico allí declarado, según lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil y los artículos 443 y 444 Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, esta Superioridad los aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Copia simple de cheque No. 46708038 del banco Banesco, otorgado por el ciudadano WILLIE VARGAS, a favor de la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, en fecha 04 de julio de 2013, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).
• Copia simple de cheque No. 92-72606829 del Banco Exterior, otorgado por la ciudadana LIDA ANTÚNEZ, a favor de la ciudadana FELISA RODRIGUEZ, en fecha 04 de julio de 2013, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).

Constata esta Juzgadora Superior que el presente medio probatorio constituye copia simple de documento privado, el cual no fue ratificado en el presente juicio a través de otro medio probatorio, por lo tanto, esta Sentenciadora desestima su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Original de documento privado, suscrito por la abogada DENISE MAYRA DOLORES SAUCEDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 112.011, dirigido al Colegio de Abogados del Estado Zulia.

Aprecia esta Sentenciadora Superior que el aludido medio probatorio es un documento privado emanado de tercero, el cual debe ser ratificado mediante a prueba testimonial o la prueba de informes, y con ocasión de haber sido presentada la prueba de informes correspondiente, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

• Copia simple de constancia de recepción No. 14, de fecha 23 de octubre de 2013, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Evidencia esta Jurisdicente Superior que el medio de prueba bajo análisis, constituye copia simple de un instrumento público por emanar de la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, consecuencialmente, al no haber sido impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada se le otorga pleno valor probatorio, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Copia simple de dos (2) documentos privados suscritos por la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, contentivos de las notificaciones sobre la rescisión del contrato de opción de compraventa y la no renovación del contrato de arrendamiento, suscritos entre las partes.

Observa esta Juzgadora que el medio de prueba bajo estudio, constituye copia simple de un instrumento privado suscrito por la parte contraria, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado, ni tachado de falso por la parte interesada, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Original de documento privado suscrito por la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, mediante el cual notificó la intención de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Aprecia esta Superioridad que el medio probatorio bajo análisis constituye original de instrumento privado emanado de la parte contraria en el presente juicio, por lo que al no haber sido desconocido ni tachado de falso, de acuerdo con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Por lo tanto, esta Juzgadora Superior le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

• Impresión de internet de Consulta de Beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV en la página web del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih).

Observa este Tribunal Superior que el referido instrumento debe ser valorado como prueba libre, que se encuentran reguladas en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a medios semejantes, y en el caso específico, el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, le otorga a esta información impresa la eficacia probatoria de un documento escrito. Así, colige esta Superioridad que la impresión in examine constituyen copia simple de instrumentos privados, es decir, no constituyen documentos privados reconocidos.

No obstante, debe destacar esta Juzgadora Superior que los documentos en análisis merecen especial atención puesto que se tratan de copias simples que se trasladaron de documentos multimedia cuya regulación se encuentra contenida en la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, por lo cual, como quiera que se tratan de pruebas libres en el orden jurídico positivo, debe el Juez con fundamento en los artículos 395 y 7 del Código de Procedimiento Civil, permitirle a la parte promovente del instrumento, que demuestre su autenticidad con los medios de prueba idóneos para ello. El Juez cumple con su obligación al proveer la tramitación del medio libre conforme a los procedimientos establecidos para medios análogos, empero, es una carga inequívoca de la parte presentante del documento, demostrar su autenticidad mediante otros medios de prueba.

Sin embargo, a los fines de determinar la autoría del mensaje de datos, esto es, el emisor o la persona autorizada para actuar en su nombre o un sistema de información programado por el emisor o bajo su autorización, para que opere automáticamente, y así saber cuál y hacia cuál dirección o puerto electrónico fue enviado y recibido el mensaje; bajo cuál firma electrónica fue enviado, la fecha y hora de la emisión del menaje, su contenido, y cualquier otro dato de relevancia para el proceso, es necesario que el presentante del documento promueva la prueba pericial para que sean expertos del área informática los que determinen la situación del mensaje de datos, como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° AA20-C-2006-000119, de fecha 24 de octubre de 2007.

Derivado de lo cual, los comprobantes impresos, bajo análisis, no tienen ningún valor probatorio, por cuanto no fue promovida la prueba de experticia en la presente causa por la parte interesada a fin de demostrar su autenticidad. Y ASÍ SE VALORA.

• Prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, en la agencia ubicada en la planta baja del edificio Maquisur, Circunvalación No. 2 del municipio Maracaibo del estado Zulia, con la finalidad de que informe si consta en sus archivos las documentales anexadas al escrito libelar con las letras “C, D y E” y su contenido.
• Prueba de informes dirigida al Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, si consta en sus archivos las documentales anexadas con las letras “D y E”.

Constata esta Juzgadora Superior que en fecha 12 de diciembre de 2014, el Tribunal a-quo, libró oficios signados con los Nos. 0811-2.014, 0812-2.014, 0813-2.014, 0814-2.014, dirigidos al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), Registrador Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y al Juez Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, respectivamente.

En este orden de ideas, mediante oficio No. 481-2015-46, de fecha 29 de enero de 2015, el Registrador Público informó que el día 23 de octubre de 2013, fue consignado un contrato de compraventa, cuyas partes intervinientes son los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERÁN, como compradores, y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, como vendedora, signado con el número de trámite 481.2013.4.618, dicho documento no fue protocolizado y fue retirado de la Oficina de Registro por la ciudadana GERAIINETH PAOLA TORRES NUÑEZ, en fecha 14 de enero de 2014, según comprobante de recibo No. 1669, el cual fue anexado al oficio.

Por su parte, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante oficio No. 043-2015, de fecha 03 de febrero de 2016, informó con respecto al expediente signado con el No. 15-2014 contentivo de la solicitud de notificación judicial, recibida el día 28 de enero de 2014, incoada por el ciudadano WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ.

En lo que respecta, a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, mediante oficio signado con el No. SIB-DSB-CJ-PA-04571, fechado 10 de febrero de 2015, informó al Tribunal a-quo que la información requerida del expediente No. 3776-2014 fue solicitada al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal. En este sentido, a través de oficio No. GRC-2015-49679, de fecha 23 de febrero de 2013, el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, solicitó una prorroga al Tribunal a-quo para dar respuesta a la información solicitada, suministrando dicha información en fecha 18 de marzo de 2015, mediante oficio signado con el No. GRC-2015-49421, por lo tanto, afirmó que la carta expedida por el área de Documentación de Créditos Hipotecarios fue anexada al documento para la adquisición de vivienda, préstamo y constitución de garantía hipotecaria, al momento de su remisión en el mes de septiembre de 2013, correspondiente al ciudadano WILLIE RAMÓN VARGAS NTUNEZ, titular de la cédula de identidad No. 18.497.888, por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00).

Ahora bien, consignados como fueron los informes solicitados, y al no haber sido impugnados ni tachados de falsos por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, de conformidad con lo estipulado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Testimonial de los ciudadanos YELITXA DEL CARMEN CHOURIO DE ACOSTA, LIBIA HERMELINDA CELIS ALGARÍN, DARWIN JOSÉ BOSCÁN SANDREA, JONATHAN JOSÉ RODRÍGUEZ BAENA y ANTONIO ENRIQUE ESPINOZA RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.777.695, 9.721.379, 14.497.388,18.429.840 y 7.807.503, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Con relación a las testimoniales de los ciudadanos YELITXA DEL CARMEN CHOURIO DE ACOSTA y DARWIN JOSÉ BOSCÁN SANDREA, deben desestimarse por no haber sido evacuado, al no asistir a la audiencia oral, en lo que respecta a la declaración testimonial del ciudadano JONATHAN JOSÉ RODRÍGUEZ BAENA, se desestima por no conocer el testigo a los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERÁN, de acuerdo con lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

• Notificación Judicial signada con el No. 15-2014, tramitada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Observa esta Superioridad que el medio probatorio bajo análisis constituye original de documento público, con ocasión a que emana de un funcionario competente, consecuencialmente, hace plena prueba entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en él contenido, del mismo modo, no fue tachado de falso, desconocido ni impugnado, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.380 del Código Civil, consecuencialmente esta Juzgadora Superior lo aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

Por otra parte, con el escrito de promoción de pruebas fueron ratificadas las pruebas promovidas con el libelo de demanda, y promovidos los siguientes medios probatorios:

• Inspección judicial practicada en la agencia del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, ubicada en el edificio Maquisur, Circunvalación No. 2, Zona Industrial del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Se evidencia de las actas que conforman el presente expediente, que la presente prueba fue evacuada en fecha 21 de enero de 2015n por el Tribunal a-quo; dejándose constancia que en el sistema computarizado del banco no constan los documentos privados redactados por la abogada DENISE MAYRA DOLORES SAUCEDO y la constancia de recepción No. 14, emanada del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anexados al escrito libelar, en el sistema solamente reposan los documentos necesarios para gestionar el crédito, ya que las documentales son gestionadas a través de bufetes externos en Caracas y si bien el crédito fue aprobado actualmente, por no haberse realizado la venta, se encuentra vencido, por lo que el físico de esas instrumentales se encuentran en legal en Caracas. En el segundo particular, se dejó constancia que los ciudadanos WILLIE VARGAS y MARIAMNETH TERÁN, tramitaron en fecha 02 de agosto de 2013 un crédito hipotecario para la compraventa de un apartamento cuya aprobación fue otorgada en fecha 05 de septiembre de 2013 por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), asimismo, la copia simple del documento redactado por la abogada DENISE DOLORES, es el documento que redacta el banco para la venta y da fe de que esos sellos son inviolables.

Igualmente, el Tribunal dejó constancia que por cuanto las instrumentales referidas no constan en la entidad bancaria no se puede verificar si el día 23 de octubre de 2013, fue presentado el documento por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; del mismo modo, consta en el sistema computarizado de la entidad bancaria que el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) en fecha 13 de enero de 2014, realizó la transferencia de los recursos al Banco de Venezuela para cubrir el crédito hipotecario aprobado al ciudadano WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ. Finalmente, consta en acta levantada, que la entidad bancaria no sabe los motivos por los cuales no fue otorgado el documento definitivo de compraventa ante el Registro, solamente conocen por información del ciudadano WILLIE VARGAS que el documento no fue otorgado por negativa de la vendedora en la firma del mismo.

Esta Superioridad aprecia que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le otorga fe pública de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, en consecuencia esta Jurisdicente Superior le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el Tribunal a-quo, en concordancia con lo estipulado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE VALORA.

• Inspección judicial practicada en la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ubicada en el Centro Comercial Socuy, avenida 4 (Bella Vista) del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Se desprende de las actas procesales, que el medio probatorio bajo análisis fue evacuado en fecha 23 de enero de 2015; evidenciándose que fue presentado para su otorgamiento un documento de venta e hipoteca de primer grado (1º) con No. de trámite: 481.2013.4.618, el día 23 de octubre de 2013 y fue librada constancia de recepción No. 14, de esa misma fecha, dicho documento fue presentado por la ciudadana GARAIINETH PAOLA TORRES NUÑEZ, titular de la cédula de identidad No. 19.308.006, y fue fijado como fecha de otorgamiento el día 28 de octubre de 2013.

Por otra parte, se dejó constancia que en la oficina registral, no queda constancia de una nueva fijación o el motivo por el cual no se otorgó, ya que el trámite solo queda abierto conforme el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado por sesenta días continuos, después de la fecha de presentación del documento, y se constata que el trámite fue anulado a nivel de sistema el día 22 de diciembre de 2013.

Este Tribunal Superior considera que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende ajustada a derecho, en consecuencia esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el referido Tribunal, en concordancia con lo expresado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Con el escrito de promoción de promoción de pruebas el apoderado judicial de la parte demandada, invocó el merito favorable de las actas procesales, el cual no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, sin embargo, en atención a los principios y normas que regulan la actividad probatoria de las partes en el proceso civil venezolano, esta Juzgadora Superior valorará y apreciará todos los elementos de prueba rielen en autos en plena observancia del principio de exhaustividad; y promovió los siguientes medios probatorios:

• Copia certificada del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, tomo 107, en fecha 01 de agosto de 2013; suscrito entre la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ (promitente vendedora) y los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO (promitentes compradores).
• Original de documento privado, suscrito entre la ciudadana FELISA RODRIGUEZ y los ciudadanos WILLIE RAMON VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO.
• Copia simple de dos (2) documentos privados suscritos por la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, contentivos de las notificaciones sobre la rescisión del contrato de opción de compraventa y la no renovación del contrato de arrendamiento, suscritos entre las partes.
• Impresión de internet de Consulta de Beneficiarios de Créditos Hipotecarios FAOV en la página web del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih).

Aprecia esta Jurisdicente Superior que los medios probatorios bajo estudio, fueron consignados por la parte actora en su escrito libelar, por lo tanto, en esa oportunidad fue valorado por esta Juzgadora, en consecuencia, se reproduce el valor probatorio otorgado precedentemente. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conclusiones

La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, anteriormente identificados, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, con fundamento en un contrato de opción de compraventa, de fecha 01 de agosto de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, Tomo 107, sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, cuyos linderos son: Noreste: apartamento 1-A y fachadas internas y noreste del edificio; Suroeste: fachada suroeste del edificio; Sureste: fachada sureste del edificio; y Noroeste: en parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y hall de distribución; situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Por su parte, la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados por la parte actora, por no ser ciertos, según su criterio, y contrarios a derecho; en este sentido, aseveró que no hubo incumplimiento de su parte, por no haber estado obligada a esperar que se le aprobase el crédito a los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO.

Ahora bien, la parte actora alegó que la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ le notificó que rescindía del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, en una reunión de vecinos; sin embargo, este hecho no se considera relevante para la resolución de la presente controversia, con ocasión a que el thema decidendum versa, como se indicó en líneas pretéritas, sobre el cumplimiento del contrato de opción a compraventa suscrito entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, parte actora y parte demandada, respectivamente. Y ASÍ SE DECLARA.

Una vez precisado lo anterior, resulta necesario para esta Juzgadora traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se expresa lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…)El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(...Omissis...)

Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente:

“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.
(Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior)

Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa o ante un contrato de venta definitivo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara:

“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En este sentido, se evidencia la existencia de un contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de agosto de 2013, bajo el No. 18, Tomo 107, celebrado entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en su condición de promitentes compradores, y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, como promitente vendedora, a lo que se adicionó que las partes reconocieron la existencia de dicha relación jurídica.

Así pues, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula primera, el objeto del mismo, esto es, el apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, cuyos linderos son: Noreste: apartamento 1-A y fachadas internas y noreste del edificio; Suroeste: fachada suroeste del edificio; Sureste: fachada sureste del edificio; y Noroeste: en parte fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y hall de distribución; situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia, propiedad de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 1988, anotado bajo el N° 32, protocolo 1º, tomo 22, cuarto trimestre, y el cual fue liberado según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo Nº 22, tomo 14, protocolo 1, tercer trimestre.

Desprendiéndose de la cláusula segunda del mencionado contrato, que el precio de venta del apartamento, fue fijado en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00).

Con fundamento a lo explanado previamente, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compraventa. Y ASÍ SE DECLARA.

Efectuadas las consideraciones que anteceden, desciende esta Jurisdicente a analizar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración, y en tal sentido, resulta oportuno hacer referencia a lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:

Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Dispone el Código Civil, en el mismo tenor:

Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este sentido, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente:

(…Omissis…)
“Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”.
(…Omissis…)

En el mismo orden de ideas, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, expresó:

(…Omissis…)
“Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”.
(…Omissis…)

De lo expuesto anteriormente, se desprende que a través de los medios probatorios, las partes le generan convicción al Juez con relación a los hechos que sean alegados por éstas. De manera que, como se indicó en las líneas que anteceden, se estipuló en el instrumento fundante de la pretensión, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), como precio de venta del inmueble, de la cual la parte actora pagó, como se constata de la cláusula cuarta del mismo, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), suma ésta que fue entregada a través de dos (2) cheques, el primero por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), signado con el No. 46708038 del Banco Banesco, y otro por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) identificado con el No. 92-72606829 del Banco Exterior, en este sentido, la cantidad restante por pagar, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) iban a ser pagados al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.

Ahora bien, observa esta Juzgadora Superior de las declaraciones ofrecidas por las partes, que no es un hecho controvertido que la parte actora, ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, solicitaron a través del Banco de Venezuela, por el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), un crédito por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), al igual que, dicho monto estuvo disponible luego del vencimiento del lapso del contrato de opción de compraventa; no obstante, los demandantes presentaron los medios probatorios correspondientes para acreditar estos hechos, como lo son, las pruebas de informes, emanadas del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y la agencia del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, y de las inspecciones judiciales practicadas en las referidas instituciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de este marco, es menester para esta Juzgadora Superior indicar que al momento de la interpretación de los contratos prevalece el principio de autonomía de los particulares, en este orden de ideas, el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, Págs. 20 y 21, estableció:

“Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes.
21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son:
a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.)
b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc.
c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.”
(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

Del mismo modo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas de esta Jurisdicente)

En este tenor, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha expresado:

“El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).”
(Negrillas de esta Superioridad)

De lo ut supra explanado se evidencia que el juez en su labor de interpretación, no puede desnaturalizar lo convenido por las partes, en este sentido, debe atenerse a la manifestación de voluntad y la intención del contrato. Así las cosas, en lo que respecta al contrato de opción de compraventa, éste debe tenerse como un documento de compraventa, como fue señalado en líneas pretéritas, así pues, existía por parte de los contratantes la intención de vender y comprar, respectivamente, el inmueble constituido por un apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio “PINO TAEDA 3”, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, situado en la calle 115 con avenida 23 del municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la celebración del contrato, la cual fue en fecha 01 de agosto de 2013.

Asimismo, de las actas procesales colige esta Arbitrium Iudiciis que la parte actora, dentro del lapso de vigencia de la opción de compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el cual le fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de las pruebas documentales aportadas por las partes se constata que el monto aprobado, a saber, CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), no estuvo disponible durante el lapso del contrato de opción de compraventa, al igual que, no se dejó constancia que la parte actora se haya presentado a la Oficina de Registro con el monto restante que debía pagar a la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ por el inmueble, antes identificado.

De conformidad con lo ut supra señalado los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, no cumplieron dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compraventa, su obligación de pagar el precio convenido, ya que si bien dentro del lapso previsto, fueron realizados los trámites para la obtención de un crédito, éste no se encuentra previsto en el contrato de opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesaria para efectuar la compra del inmueble, por lo tanto, mal podría esta Juzgadora someter la obligación a una condición, como lo es, la aprobación de un crédito bancario, cuando en el documento de opción de compraventa no se desprende el consentimiento en este aspecto, del mismo modo, tampoco demostró la parte actora que durante la vigencia del contrato cumplieron la obligación de obtener y pagar el saldo restante pautado como precio de venta, es decir CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.166.630,00). Y ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, por no haberse celebrado el contrato de compraventa por causas no imputables a la promitente vendedora, de acuerdo a lo previsto por las partes, en la cláusula quinta del contrato objeto del presente litigio, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ conservará la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) otorgadas por la parte actora, en calidad de arras, con ocasión a los daños y perjuicios generados a partir de la no suscripción del documento definitivo de venta. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 24 de septiembre de 2015, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, lo que implica declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoado por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.18.497.888 y 18.384.009, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.477.193, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por intermedio de su apoderada judicial ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, contra sentencia de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 24 de septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En consecuencia:

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-156-16.
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS
GS/Mc/S3