TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 14.490

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la Distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha cinco (5) de diciembre de 2016, en virtud de la apelación interpuesta el día treinta y uno (31) de octubre de 2016, por el profesional del derecho ICSEN DARÍO CHACÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.301, obrando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.761.694, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, parte demandada en la presente causa, contra la sentencia por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diecisiete (17) de mayo de 2016, en el juicio que, por DESALOJO, sigue la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.926.336, de igual domicilio, en contra de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, antes identificada.

II
NARRATIVA

Se recibió, y se le dio entrada a la presente causa ante este Órgano Jurisdiccional el día nueve (9) de diciembre de 2016, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

Consta en las actas que en fecha veintinueve (29) de octubre de 2009, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio AMERICO URDANETA PAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 21.489, obrando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana, AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, antes identificada, mediante el cual expuso lo que a continuación se transcribe:

“Consta de documento autenticado por ante la Notaría P ública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 08 de marzo de 2002, (…) que mi representada ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, (…) suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, (…) sobre un inmueble propiedad de mi mandante (…) constituido por una casa habitación ubicada en la Urbanización Casa Bella, (…)
En el referido Contrato de Arrendamiento, específicamente en su Cláusula SEGUNDA, se estipuló que el tiempo de duración del mismo, sería de doce (12) meses constados a partir del 15 de Marzo de 2002, pudiendo ser prorrogado por igual período. También se estipuló en la Cláusula TERCERA, que el canon de arrendamiento era la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 600.000,00) mensuales, los primeros seis meses y SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), mensuales los últimos seis meses, que deberán ser cancelados por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
(…omissis…)
Ahora bien, es el caso que habiendo sido suscrito el referido Contrato de Arrendamiento (…) el mismo se fue prorrogando automáticamente durante los años 2003, 2004 y 2005.
En virtud de que mi representada AMARILLIS DE LOURDES VARGAS GÓMEZ, tiene la imperiosa necesidad de habitar el inmueble de su propiedad(…) en fecha 09 de Febrero de 2006, previa solicitud de mi representada a través de su apoderada judicial LUZ XIOMARA VARGAS GÓMEZ, la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, (…) se traslado y constituyó en el inmueble (…) a fin de NOTIFICAR a la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, (…) y a hacerle entrega de la comunicación, que una vez culminada la prórroga a la cual tiene derecho y que comienza a correr a partir del día 15 DE MARZO DEL CORRIENTE AÑO (2006), deberá hacerle entrega a la Arrendadora del inmueble objeto del Contrato suscrito entre ambas partes (…)
(…omissis…)
Es el caso Ciudadano Juez, que no obstante haberse formulado la correspondiente NOTIFICACIÓN a la Arrendataria, (…) de la voluntad irrevocable de NO PRORROGAR el contrato de arrendamiento (…) señalándose expresamente que A PARTIR DEL DIA (Sic) 14 DE MARZO DE 2006, comenzaría a correr la PRÓRROGA LEGAL de SEIS (6) MESES, (…) que culminaba el 14 DE SEPTIEMBRE DE 2006, y la identificada ciudadana ha hecho caso omiso a la referida Notificación realizada (…) habiendo continuado cancelando los cánones de arrendamiento respectivo, (Sic) los cuales ha continuado recibiendo mi representada como contraprestación al estar habitando el inmueble la Arrendataria, (…)
(…) habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de que la Prominente Compradora diera cumplimiento a sus obligaciones contractuales, es por lo que mi representada se vio en la imperiosa necesidad de acudir ante los órganos jurisdiccionales competentes de esta jurisdicción, y demandado la Resolución del Contrato de Opción de Compra antes aludido, quedando en consecuencia, la suma recibida como parte de pago de las Arras, (…) del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de dicha ciudadana; (…)
Ante la situación planteada a mi representada, (…) se ha visto imposibilitada de comprar otro inmueble para habitarlo, dado que no se verificó la venta del inmueble en cuestión, encontrándose en la imperiosa necesidad de habitar el inmueble de su propiedad (…)
(…omissis…)
(…) en virtud de los hechos narrados así como el derecho invocado (…) es por lo que vengo en este acto a demandar como en efecto demando, a la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, (…) en el DESALOJO del inmueble propiedad de mi mandante (…)

Una vez citada a la demandada de autos, la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, debidamente asistida por el profesional del derecho ÁNGEL MIGUEL VILCHEZ BRACHO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 143.409, procedió el día catorce (14) de enero de 2010, a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

“Se admite como cierto que en documento autenticado en la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 08 de marzo de 2002, (…) que la ciudadana AMARILIS VARGAS GOMEZ (Sic), (…) suscribió CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la ciudadana ANA MARIA (Sic) LOPEZ (Sic) PARRAGA (…)
(…omissis…)
En virtud de la posición anteriormente expuesta, niego, rechazo y contradigo las afirmaciones fácticas y jurídicas expresadas por la parte demandante, que la demandada haya incumplido el contrato de opción de compra.
(…) NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, las afirmaciones fácticas y jurídicas expresadas por la parte demandante, en cuanto a: 1).- Que la prórroga legal haya sido de seis meses; que el pago de la cantidad de veinte millones (Bs. 20.000.000,00), (…) haya sido el último pago como parte del monto a pagar en calidad de arras; que haya incumplido el contrato de opción de compra. 2).- que la demandante se haya visto imposibilitada de comprar otro inmueble para habitarlo, dado que no se verificó la venta del inmueble en cuestión, (…)
(…) Pero si observamos en el libelo de la demanda, la parte accionante NO explica cuales son los hechos que tipifican la necesidad de ocupar el inmueble, porque simplemente invocó la causal prevista en la norma sustantiva de la ley de la materia, pero en ningún momento indicó para el conocimiento del juez, cuales eran los hechos que componen la necesidad de ocupar el inmueble.
(…omissis…)
(…) negado como ha sido mí (Sic) incumplimiento del contrato de opción de compra, la parte demandante mantiene la obligación de venderme el referido inmueble; y en el caso negado de incumplimiento, la accionate está obligada a satisfacer mí (Sic) derecho de preferencia ofertiva, por lo que, resulta inocuo el argumento de incumplimiento de contrato de opción a compra, por cuanto, la propietaria arrendadora AMARILIS VARGAS GOMEZ, (Sic) esta legalmente (…) obligada a ofrecerme en venta el inmueble en cuestión y, si la oferta de venta es rechazada, la demandante quedaría en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, pero la arrendataria (…) continuaría ocupando el inmueble por tiempo indeterminado. Lo que nos obliga a inferir, que la presente demanda de desalojo ejercida conjuntamente con la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra, constituye un fraude procesal al pretender la accionante mediante la acción de desalojo, lograr por vía judicial la desocupación del inmueble, para obviar de esa manera mí (Sic) ejercicio de derecho de preferencia ofertiva, (…)
(…omissis…)
(…) es por lo que, en mí condición de arrendataria, demando a la DEMANDANTE: AMARILIS VARGAS GOMEZ (Sic) (…) para que convengan y así lo pido al tribunal, en las defensas de hecho y de derecho que han sido opuestas a la demandante, y conforme a la presente demanda, el Tribunal declare EL FRAUDE PROCESAL cometido por la demandante AMARILIS VARGAS GOMEZ., (sic) en mi contra, y consecuencialmente INEXISTENTE el proceso relativo a la demanda que por desalojo tiene incoada en mi contra. (…)”.

En fecha tres (3) de junio de 2011, el Tribunal de la recurrida ordenó de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, la suspensión de la causa. No obstante, el día cuatro (4) de noviembre de 2011, vista la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, publicada el primero (1) de noviembre de 2011, en el expediente N° AA20-C2011-000146, ordenó la reanudación de la causa previa notificación de las partes, a fin de evitar un mal mayor a las partes.

El día siete (7) de enero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, ciudadano AMERICO URDANETA PAZ, se da por notificado. Entendiéndose igualmente notificada la demandada de autos el día veintiocho (28) de enero de 2015, cuando el Alguacil Natural de ese Juzgado dejó constancia de haber practicado la citación en la persona de la Secretaria del escritorio jurídico que la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, señaló como domicilio procesal en su escrito de contestación.

En atención a lo expuesto, el día diecisiete (17) de mayo de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió sentencia, la cual fue del tenor siguiente:

“(…omissis…)

A los efectos de demostrar la celebración del contrato de opción de compra, ambas partes expresaron su aceptación de la suscripción del mismo y del reconocimiento de la parte actora del recibo emitido por la abogada Luz Vargas de haber recibido la cantidad veinticinco mil bolívares (Bs. F. 25.000,00) como anticipo de arras de la promesa de venta del inmueble arrendado, que demuestran que la actora le ofreció en venta el inmueble arrendado, sin que hasta la presente fecha conste en autos que la arrendataria lo haya adquirido, así como tampoco esta probado en actas que la actora haya adquirido otro inmueble, surgiendo conflictos a nivel de derechos constitucionales, donde prevalece el derecho a la arrendadora de ocupar su inmueble con preferencia a la arrendataria, bajo el ejercicio pleno de su derecho de propiedad por no poseer otro inmueble frente al derecho de la arrendataria de una vivienda, que de acordarse el desalojo, el Estado Venezolano garantiza a la arrendataria previamente a la entrega del inmueble, una vivienda digna como un derecho social.
(…) En consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar el inmueble constituido por una casa habitación ubicado en la Urbanización Casa Bella, distinguido con el No. 15A32, Parcela No. 38 del Lote 2, situada en la avenida Fuerzas Armadas, con la avenida Milagro Norte, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila (…) a la parte actora, previo cumplimiento con el procedimiento previo a la ejecución de desalojos previsto en el artículo 11 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”.

III
DE LA AUDIENCIA ORAL

Una vez llegado el día y la hora para la celebración de la Audiencia Oral y Pública, esta Superioridad dejo expresa constancia de la incomparecencia de la parte demandada recurrente, quien no asistió ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno, asimismo, se dejó expresa constancia de la presencia del apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano AMERICO JOSÉ URDANETA PAZ, antes identificado, quien expresó:

• Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, y que pese a que se trató por vía extrajudicial de llegar a un arreglo, el mismo no fue posible y pese a la notificación que se le hiciere a la arrendataria de dar por concluida la relación contractual y de la prórroga legal concedida por mandato legal, la parte demandada no ha dado cumplimiento.
• Que la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble de su propiedad pues no tiene donde vivir.
• Que la parte accionada anunció fraude procesal, no obstante el mismo fue declarado Sin Lugar por el Tribunal de la causa y ratificado por el Superior al cual le correspondió conocer por distribución.
• Solicitó fuese ratificada la sentencia proferida por el Tribunal de la recurrida.

Una vez descritas todas las actuaciones que conforman el presente expediente, y narrados los hechos expuestos en la Audiencia Oral y Pública celebrada por esta Alzada, procede esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso.

Una vez descritas todas las actuaciones que conforman el presente expediente, y narrados los hechos expuestos en la Audiencia Oral y Pública celebrada por esta Alzada, procede esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO A SU ESCRITO LIBELAR.

DOCUMENTALES

• Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas AMARILLIS VARGAS GÓMEZ y ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, debidamente autenticado en fecha ocho (8) de marzo de 2002, bajo el N° 64, Tomo 12, que corre inserto desde el folio N° 15 al 18, de la pieza principal N° 1 del presente expediente.

De la referida instrumental se desprende que las partes intervinientes en la presente litis suscribieron el día ocho (8) de marzo de 2002, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa habitación ubicada en la Avenida Fuerzas Armadas con Milagro Norte, Urbanización Casa Bella, distinguida con el No. 15A-32, enclavada en la parcela No. 38 del lote 2, de ese urbanismo en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnado por medio de ninguno de los mecanismos dispuestos en el ordenamiento jurídico para ello. Así se decide.-

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la litis, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día once (11) de noviembre de 1993, anotado bajo el N° 4, Protocolo Primero, Tomo 22, correspondiente al 4° trimestre de 1993, que riela desde el folio N° 19 al 24 de la pieza principal N° 1 del expediente bajo estudio.

La anterior documental constituye copia certificada de un instrumento público, que no fue objeto de ataque por la contraparte a través de ninguno de los mecanismos dispuestos para tal fin en el ordenamiento jurídico, y del cual se evidencia el derecho de propiedad que le asiste a la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, antes identificada, sobre el inmueble plenamente singularizado y objeto de controversia, siendo en consecuencia valorado plenamente por esta Superioridad a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el contenido del artículo 1357 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-

• Original de la notificación solicitada por la ciudadana LUZ XIOMARA VARGAS GÓMEZ, practicada por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (9) de febrero de 2006, y que corre inserta desde el folio N° 25 al 29 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.

Del referido documento se evidencia que el día nueve (9) de febrero de 2006, fue notificada la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, de la voluntad irrevocable de la arrendadora de dar por culminada la relación arrendaticia, concediéndole una prórroga de seis meses la cual comenzaría a computarse a partir del día quince (15) de marzo de 2006. Siendo éste un documento que goza de plena validez por tratarse de un documento privado autenticado por un funcionario en el ejercicio de sus competencias, se valora en toda su extensión de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

• Comunicación suscrita por la profesional del derecho LUZ XIOMARA VARGAS GÓMEZ, obrando en su representación de la apoderada judicial de la parte actora, y dirigida a la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PARRADA, de fecha siete (7) de febrero de 2006, mediante la cual expresa su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble en controversia, que se encuentra en los folios Nros. 30 y 31 de la pieza principal N° 1 del expediente de marras.

Observa quien hoy decide que las anteriores comunicaciones no se encuentran firmadas como recibidas por la persona a quien fue dirigida, encontrándose imposibilitada esta Juzgadora para emitir valoración respecto a las mismas, siendo en consecuencia desechadas del legajo probatorio. Así se determina.-

• Copias simple del libelo de la demanda y del auto de admisión de la demanda interpuesta por la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, del documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de mayo de 2007, anotado bajo el N° 89, Tomo 81, que cursa inserta en los folios 10 y del 34 al 39 de la pieza principal N° 1 del expediente bajo análisis.

Las anteriores documentales son valoradas plenamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido impugnadas por la parte adversaria a través de los mecanismos consagrados en el ordenamiento jurídico para tal fin. Así se valora.-

PRUEBAS PROMOVIDAS EN LA ETAPA PROBATORIA

• Con respecto a la invocación del mérito favorable, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.-

Asimismo ratificó cada una de las documentales consignadas junto al escrito libelar.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD DEL LAPSO PROBATORIO.

• Copia fotostática simple del recibo de pago suscrito por la abogada en ejercicio LUZ MARÍA VARGAS GÓMEZ, actuando en su condición de representante legal de la ciudadana AMARELLIS DE LOURDES VARGAS GÓMEZ, parte accionante, a través de la cual deja constancia de haber recibido en nombre de su mandante el cheque número 00000424, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 25.000,00), emitido por la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, con concepto de anticipo de las arras a que se contrae la cláusula quinta del documento que contiene la promesa bilateral de compra venta referente al inmueble propiedad de la arrendadora, que cursa en el folio N° 85 en la pieza principal N° 1 del presente expediente.

Constata esta Administradora de Justicia que la referida instrumental se encuentra debidamente firmada por la persona a quien se encontraba dirigida, y presenta una huella dactilar, que al no haber sido impugnada adquiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 de la norma adjetiva civil. Así se determina.-

Delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por el profesional del derecho ICSEN DARÍO CHACÍN, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, parte demandada, a fin de dilucidar el conflicto formulado a través del presente juicio.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, así como los alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandante en la audiencia oral celebrada el día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; corresponde a esta Superioridad dictar y extender la presente sentencia, previas las siguientes consideraciones.

Detalla quien decide que el Tribunal de la recurrida una vez concluida la etapa probatoria, suspendió la causa hasta tanto existiera constancia en actas del procedimiento administrativo previo a la demanda judicial por desalojo, no obstante en atención a la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil el primero (1) de noviembre de 2011, en el expediente N° AA20-C-2011-000146, decidió continuar con el curso del proceso reanudando su sustanciación, razón por la cual ordenó librar las referidas boletas de notificación.

Resulta notorio que la pretensión de la parte demandante se circunscribe a la solicitud de desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento fundamentado en la causal segunda del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esto es en la necesidad justificada de ocupar el inmueble, causal que hoy día se encuentra prevista en el ordinal segundo del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, siendo esta Ley la sancionada por el legislador patrio para regular el procedimiento de las relaciones arrendaticias de los inmuebles destinados a vivienda, desaplicando así parcialmente las disposiciones concernientes a este tema previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expuesto lo anterior, resulta pertinente traer a colación el contenido del artículo 91 del nuevo texto legal, que expresamente señala:

“Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.

De lo anteriormente explanado, puede colegir esta Administradora de Justicia con meridiana claridad que la pretensión de desalojo se encuentra orientada a poner término al contrato de arrendamiento, con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado.

Por su parte, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de derecho Arrendaticio Inmobiliario, señala lo que se seguida se transcribe:

“(…) para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado deben probarse tres (03) requisitos:
“La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación”.
“Si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá la acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras)”
“La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo.
Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual”.

Siendo ello así, resulta evidente que correspondía a la parte actora en primer lugar, demostrar la existencia de una relación arrendaticia, así como la necesidad de ocupar el inmueble, todo ello, de conformidad con las normas de la carga probatoria u omnus probando consagradas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente consagra:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”. (Negrillas del Tribunal).

En relación a la demostración del cumplimiento de los trámites administrativos previo a la vía judicial; esta Juzgadora observa que en atención a la sentencia N° 000502, en el expediente N° 11-146, de fecha primero (1°) de noviembre de 2011, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, todas aquellas demandas incoadas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda deberán seguirse el procedimiento establecido en el artículo 12 eiusdem, que alude al deber del Juez de suspender el proceso por un plazo no menor de 90 días hábiles ni mayor a 180 días ante cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa.

Así las cosas, vista que el caso bajo estudio fue admitido el día veintinueve (29) de octubre de 2009, suspendido el día tres (3) de junio de 2011 y reanudado el día cuatro (4) de noviembre de 2011, esta Superioridad determina que en el caso de autos no resulta necesario el requerimiento de haberse agotado la instancia administrativa previa a la vía jurisdiccional.

En relación al primero de los supuestos, esto es la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado suscrita entre las partes litigiosas, queda colmado al constar en actas el referido contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el día ocho (8) de marzo de 2002, y pese a que la cláusula segunda establece como tiempo de duración un año, según aseveraciones de ambas partes, el mismo se siguió prorrogando sucesivamente con el devenir del tiempo, convirtiéndose así en una relación a tiempo indeterminado.

Finalmente, en torno al tercer requisito, esto es, la necesidad alegada de ocupar el inmueble en virtud de no poseer una casa donde habitar, esta Juzgadora considera menester transcribir parcialmente la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 140011, de fecha veintiuno (21) de marzo de 2014, bajo la ponencia del Magistrado Juan José Mendoza Jover, que a la letra dispone:

“Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar “Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de éste órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”, éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”
(Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…” (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia .1588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…” De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:
1) Que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado
2) la propiedad sobre el inmueble
3) el vínculo consanguíneo aducido
4) manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado co aportación de elementos probatorios de la necesidad
5) Que el demandado no desvirtué la alegada necesidad”.

Colige quien decide, que resulta suficiente para la procedencia de la pretensión de la parte accionante, haber demostrado la titularidad sobre el derecho que alega, es decir, sobre el inmueble dado en arrendamiento, conjuntamente a su manifestación inequívoca de querer ocupar el inmueble. “En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, pues de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. No solamente desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1. Editorial Libresca. Pág. 218. Caracas. 2000)”.

La referida cualidad de propietaria del inmueble deviene del documento del propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha once (11) de noviembre de 1993, anotado bajo el N° 4, Protocolo Primero, Tomo 22, correspondiente al 4° trimestre de 1993, que riela desde el folio N° 19 al 24 de la pieza principal N° 1 del expediente bajo estudio. Asimismo la demandante ratificó en cada una de las oportunidades procesales su necesidad de ocupar el bien que atribuye como propio, necesidad que si bien fue rechazada y negada por la parte demandada, la misma no consignó elementos probatorios tendentes a desvirtuar esa aseveración, limitando su carga probatoria solamente a consignar copia simple del recibo de pago suscrito por la apoderada judicial de la ciudadana AMARELLIS DE LOURDES VARGAS GÓMEZ, por medio de la cual dejó constancia haber recibido la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES, (Bs. 25.000,00), por parte de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA.
En este estado, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:
“(…) La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)”

Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, pág. 810, explica:

“(…) La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)”

En adminiculación a lo anterior, es relevante para esta Administradora de Justicia establecer criterio conforme a lo que estatuye nuestra ley sustantiva civil en materia de cumplimiento de contrato, por lo que se trae a colación los artículos 1159 y 1160 el Código Civil:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Se evidencia de las actas procesales que la parte demandada no logró desvirtuar los hechos expuestos por la parte demandante en su escrito libelar, aunado a ello, se adiciona su incomparecencia a la audiencia oral y pública celebrada por esta Instancia Superior

Con vistas a las circunstancias acaecidas en el iter procedimental de la presente causa, y ante la ausencia de medios probatorios que desvirtuaran los supuestos de hechos invocados por la actora, respecto a la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble a través de ninguno de los medios dispuestos en el ordenamiento jurídico positivo, resulta forzoso para quien hoy decide declarar SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido por el profesional del derecho ICSEN DARÍO CHACÍN, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, y en consecuencia SE CONFIRMA la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diecisiete (17) de mayo de 2016, todo lo cual se hará constar de manera expresa, clara y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.-

V
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el profesional del derecho ICSEN DARÍO CHACÍN, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, en el juicio que por DESALOJO, sigue la ciudadana AMARILLIS VARGAS GÓMEZ, contra la ciudadana ANA MARÍA LÓPEZ PÁRRAGA, todas antes identificadas.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día diecisiete (17) de mayo de 2016.

TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.

EL SECRETARIO,

Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.
En la misma fecha anterior, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 AM), se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO,

Abog. ALEXANDER LEÓN DÍAZ.