TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No.14372

I
INTRODUCCIÓN
Aprehende este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa en virtud de la distribución efectuada en fecha 19 de enero de 2016, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del estado Zulia, en consideración al recurso de apelación interpuesto en fecha 6 de agosto de 2015, por el abogado en ejercicio ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 29.196, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.378.699, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2015 por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.738.982, en contra de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificada.
II
NARRATIVA
Se recibió y se le dio entrada a la presente causa por ante esta Superioridad en fecha 10 de febrero de 2016, tomando en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de interlocutoria.
Hace constar esta Juzgadora que las partes sometidas a la presente relación jurídica procesal no presentaron ni por sí ni por medio de apoderados judiciales, escrito de informes por ante esta Superioridad.
Ahora bien, en virtud de no haberse efectuado ante esta Instancia otras actuaciones, pasa este Juzgado Superior a revisar las realizadas ante el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en ocasión a la apelación planteada.
Consta en actas procesales que, en fecha 30 de marzo de 2015, el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio ANTONIO SUÁREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.330, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, antes identificado, mediante el cual expresó:
“…omissis…
En fecha 19 de Noviembre de 1.999, suscribí por ante la Oficina Notarial Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, un contrato de arrendamiento, el cual quedo autenticado bajo el numero 77, Tomo 174, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con la Ciudadana ESTHELLA GONZALEZ DE PIÑA, también venezolana, mayor de edad, portadora de la cedula de identidad numero V- 3.378.699, con domicilio en la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, a quien se denominara en lo sucesivo y a los solos efectos de esta solicitud como “LA DEMANDADA”, mediante el cual le arrende (sic) el inmueble antes descrito”.
“…omissis…
Ahora bien, de conformidad con el la clausula (sic) transcrita, mi representado le notifico a “LA DEMANDADA” varias veces, tanto de manera verbal, como también por escrito, el día 31/07/2008 su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito por ambos, solicitándole la desocupación y entrega voluntaria del inmueble de su propiedad, ya que su hijo, se había mudado para esta Ciudad desde el año 2.008 y no poseía inmueble propio donde residir con su familia, por lo tanto, habitaba en la casa de unos familiares de su esposa, de manera hacinada e incomoda. Sin embargo, por cuanto transcurrió un lapso considerable de tiempo desde que se efectuó dicho notificación, sin que “LA DEMANDADA” diera respuesta oportuna, el hijo de mi poderdante se vio obligado a tramitar la compra de un inmueble para mudarse”.
“…omissis…
En virtud de lo expuesto y de conformidad con los artículos 91, 97 y siguientes de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, especialmente lo previsto en los Numerales 3 y 5 del Artículo 91, vengo a Demandar a la Ciudadana ESTHELA GONZALEZ DE PIÑA, ya identificada en autos, en su condición de Arrendataria, para que se le obligue a lo siguiente:
A) A resolver el contrato de arrendamiento suscrito con “LA DEMANDADA”, el cual se autentico por ante la Notaria Publica (sic) Tercera en fecha 19 de Noviembre de 1.999, bajo el numero 77, Tomo 174, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
B) Al desalojo de manera inmediata del inmueble arrendado, el cual se encuentra previamente identificado.
C) Y finalmente solicito que se condene a LA DEMANDADA al pago de las costas y costos que se causen en el presente juicio los cuales estimo en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo)”.

En fecha 2 de julio de 2015, el abogado en ejercicio ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“..omissis…
De conformidad con lo previsto en el Numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo como cuestión previa la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (…)”.
“…omissis…
De lo anteriormente transcrito textualmente, se observa que el actor peticiona en forma conjunta, simultánea e indistintamente en su libelo, tanto la resolución del contrato, como el desalojo del inmueble, lo cual constituye obviamente una inepta acumulación de pretensiones en una misma demanda, en una misma acción.
Y afirmamos lo anterior, en virtud de que la acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, supone el incumplimiento de alguna obligación contractual por parte de una de las partes (en un contrato bilateral); mientras que la acción de desalojo prevista en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento (sic) de Vivienda, supone la ocurrencia o existencia de haberse verificado una o mas (sic) circunstancias fácticas previstas en forma taxativa y única en dicha norma legal; siendo que ambas instituciones, por varias razones de índole jurídica (especialmente sus efectos jurídicos), consisten en premisas excluyentes la una de la otra”.
“…omissis…
Ahora bien, aun cuando el procedimiento de desalojo y el de resolución de contrato no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen y excluyen en sus presupuestos de procedencia (naturaleza contractual y causales), por lo que no cumpliendo la parte accionante en interponer una como subsidiaria de la otra, tal como suponen las dos posibilidades explanadas en la jurisprudencia arriba parcialmente transcrita, es decir, demandando de forma principal el desalojo y de manera subsidiaria, si la primera pretensión fuese rechazada, la resolución de contrato de arrendamiento y/o viceversa, incurre el demandante en la acumulación prohibida a la que se refiere el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil”.
“…omissis…
Así las cosas y en virtud de lo establecido a lo largo de marras, visto que la parte actora incurre en la acumulación prohibida sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al intentar conjuntamente y de manera principal las acciones de resolución de contrato y desalojo respectivamente, y siendo que es criterio reiterado y vigente que la acumulación señalada, al ser de orden público, puede ser declarada de oficio, es por lo que resultará forzoso para el juzgador en la presente causa declarar con lugar la presente cuestión previa propuesta conforme a lo previsto en el Numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento y su efecto procesal previsto en el artículo 356 eiusdem, quedando desechada la demanda incoada y extinguido el presente proceso, y así lo solicitamos formalmente”.
Ahora bien, en lo que respecta a la sentencia interlocutoria proferida por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 31 de julio de 2015, objeto del presente recurso de apelación, se evidencian los siguientes extractos:
“…omissis…
Así las cosas, esta Juzgadora observa que el argumento explanado por la representación judicial de los demandados para fundamentar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es que el actor realizó una inepta acumulación de pretensiones al reclamar que se obligue a la demandada a resolver el contrato de arrendamiento suscrito, e igualmente demanda el desalojo de manera inmediata del inmueble arrendado.
Nótese que el fundamento explanado como base de la cuestión previa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, no se subsume dentro de los supuestos legales que determinan la procedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del citado artículo 346, por cuanto la instauración de la acción de Desalojo y de Resolución de Contrato, no se encuentra expresa ni implícitamente prohibida por la ley”.
“…omissis…
La acción judicial de Desalojo de viviendas y la acción de Resolución del contrato desde su aspecto legislativo, se encuentran previstas como dos acciones diferentes, dado que la acción de Desalojo está consagrada en el artículo 91 de la Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda con fundamento en las cinco (5) causales que el mismo contempla; y por su parte, la acción de Resolución de Contrato se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando existe incumplimiento de una de las partes en los contratos bilaterales.
Sin embargo no resultan excluyentes las acciones de Desalojo y de Resolución de Contrato de Arrendamiento, si se toma en cuenta que algunas de las causales previstas para la procedencia de la acción de Desalojo, llevan implícito el incumplimiento del contrato, tal es el caso de los numerales 1, 3 y 4 del artículo 91 antes citada”.
“…omissis…
En cuanto a su tramitación, el artículo 98 de la mencionada Ley Para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece el mismo procedimiento para las demandas de Desalojo y de Resolución del Contrato y cualquier otra acción derivadas de una relación arrendaticia, es decir, el procedimiento oral previsto en dicha ley independientemente de su cuantía y en forma supletoria, de las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se desprende de esta disposición que ambas acciones corresponden al conocimiento de un mismo Tribunal en razón de la materia”.
“…omissis…
En atención a los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Sin lugar, la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el abogado ALEJANDRO GONZALEZ, apoderado judicial de la parte demandada, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue OMAR ENRIQUE LABARCA en su contra”.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El recurso de apelación formulado en la presente causa se originó en virtud de la declaratoria sin lugar por parte del Juzgado a quo de la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…omissis…
11º. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (…)”.
Del dispositivo legal antes transcrito se desprende la voluntad del legislador de evitar la existencia de procesos cuya admisión se encuentren prohibidos expresamente por la Ley o cuya correcta interposición dependa del cumplimiento de ciertos requisitos que de no ser satisfechos impiden que sea dilucidada la pretensión del demandante postulada en su libelo.
En cuanto a la admisibilidad de la demanda y la posibilidad del Juez de declarar inadmisible la misma, por otras causas distintas a las contempladas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de mayo de 2001, expediente No. 00-2055, ha reconocido con carácter vinculante la existencia de otros supuestos distintos a los contemplados expresamente en la norma, los cuales pueden ser tomados en cuenta por el Juez al momento de determinar la admisibilidad o no de una determinada pretensión y en ese sentido ha señalado que:

“…omissis…
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada”.
Conforme al criterio antes referido, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla dos de los supuestos bajo los cuales puede el Juez declarar inadmisible una determinada pretensión, sin que para ello sea requerida alguna otra formalidad distinta a la voluntad del legislador de no permitir o de limitar el ejercicio de acción; dichos supuestos comprenden tanto las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la Ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
Ahora bien, tomando en cuenta que el argumento empleado por el Juzgado a quo para declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es que tanto la acción de resolución de contrato contenida en el artículo 1.167 del Código Civil como la acción de desalojo establecida en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda son pretensiones que no resultan excluyentes y cuyo conocimiento corresponde a un mismo Tribunal en razón de la materia, corresponde a este Juzgado Superior entrar a analizar si en el caso de autos se configuró la inepta acumulación de pretensiones alegada por la demandada en su escrito de cuestiones previas.
Al respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos (2) o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí (…)”.
Del contenido de la disposición supra transcrita, se evidencia la intención del legislador de prohibir la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en los que las normas prevean procedimientos distintos respecto a ambas pretensiones o cuando dichas pretensiones resulten incompatibles entre sí, salvo que sea solicitada una como subsidiaria de otra.
A ese tenor, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 779, de fecha 10 de abril del 2002 expediente N° 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A., ha establecido con carácter vinculante, el siguiente criterio:
“…omissis…
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales”.

A la luz del criterio anteriormente explanado, destaca esta Superioridad la posibilidad que tiene el Juez de decretar de oficio la inadmisibilidad de la acción propuesta cuando no han sido cumplidos los extremos procesales, debiendo para ello efectuar un examen de la naturaleza jurídica de esa determinada pretensión y su adecuación a los presupuestos establecidos en la Ley.
Así pues, considerando que el supuesto en el cual se fundamenta la demandada para oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es la inepta acumulación de pretensiones, toda vez que el actor pretendió reclamar en un mismo libelo de demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el artículo 91 numerales 3 y 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pretensiones que a su juicio requieren de supuestos fácticos diferentes y en consecuencia resultan incompatibles entre sí, resulta conveniente para esta Sentenciadora entrar a analizar la naturaleza jurídica de ambas pretensiones.
Respecto a la acción de resolución de contrato, el artículo 1.167 del Código Civil, establece las vías a seguir en los casos de incumplimiento contractual, en el siguiente tenor:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El mencionado artículo consagra en términos generales la posibilidad de cualquiera de las partes intervinientes en un contrato bilateral de reclamar por ante un Órgano Jurisdiccional la ejecución de un contrato o su resolución, incluyendo la indemnización de daños y perjuicios. A tal efecto, la acción de resolución de contrato involucra la potestad que tienen las partes intervinientes en una relación contractual de reclamar judicialmente la terminación de un contrato cuando la otra parte no cumple con sus obligaciones.
Al respecto, sostiene el tratadista venezolano JOSÉ MELICH-ORSINI, en su obra Doctrina General del Contrato, 5ta Edición, segunda impresión, Caracas-Venezuela, 2014, pág. 721, 722, lo que adelante se transcribe:
“…omissis…
El término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. La disolución de las relaciones obligatorias que habían surgido del contrato así resuelto se asemeja a la situación que se produce cuando contraída una obligación bajo una “condición resolutoria” se verifica tal condición, caso en que el aparte del artículo 1198 C.C. dice que tal verificación “repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiera jamás contraído”.
De conformidad con el criterio antes citado, la resolución de un contrato parte de la intención de alguna de las partes de disolver con eficacia retroactiva un contrato que ha sido celebrado válidamente, debido al incumplimiento de las obligaciones pactadas y cuya finalidad es lograr reponer las cosas al estado en el que se encontraban las partes antes de la celebración del contrato.
Por su parte, la acción de desalojo se encuentra orientada a poner término a un contrato de arrendamiento, sea este verbal o escrito, a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, todo con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, siempre y cuando las circunstancias planteadas en el libelo de demanda puedan ser subsumidas en alguna de las causales establecidas en la Ley.
Al respecto, el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, plantea lo siguiente:
“Artículo 91: Solo procederá la acción de desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. El inmueble destinado a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones e arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes o por el Comité Multifamiliar de Gestión (…).
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común (Resaltado del Tribunal)”.
Con fundamento en la norma antes citada, la acción de desalojo tiene como finalidad poner término a un contrato de arrendamiento, sea este verbal o escrito, a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, cuya ejecución comporta la obligación por parte del Órgano Jurisdiccional de poner al arrendador en posesión del inmueble arrendado, siempre que se justifique en cualquiera de las causales establecidas en la Ley para la procedencia de esa pretensión.
En el caso que nos ocupa, la parte demandada fundamentó la interposición de su cuestión previa en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el actor al pretender reclamar en un mismo libelo de demanda el desalojo del inmueble arrendado conjuntamente con la resolución del contrato de arrendamiento, incurrió en una inepta acumulación de pretensiones, toda vez que la primera sólo puede interponerse cuando el contrato se ha celebrado por tiempo indeterminado mientras que la acción de resolución exige la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado siempre que se fundamente en cualquier causa distinta a aquellas atribuidas para los casos de desalojos.
Previo a la entrada en vigencia de la actual Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la interposición en forma conjunta de ambas acciones se encontraba claramente vedada, toda vez que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en términos generales establecía lo siguiente:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…)”.
De conformidad con lo establecido en el artículo parcialmente transcrito, la acción de desalojo bajo la vigencia de esa Ley, únicamente procedía en los casos en los que existiera un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de allí que la acción de resolución únicamente quedara relegada a los supuestos de contratos de arrendamiento a tiempo determinado.
En la actualidad tal distinción no se encuentra expresamente establecida, toda vez que el artículo 91 de la actual Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda consagra la posibilidad de interponer la acción de desalojo bajo contrato de arrendamiento, sin hacer distinción en relación a su tiempo de duración.
Ante tal disyuntiva, es prudente para este Juzgado entrar a analizar si la acción de desalojo puede interponerse conjuntamente con la acción de resolución de contrato, indistintamente del tiempo de duración del contrato que hayan decidido celebrar las partes de la relación jurídica o si por el contrario ambas pretensiones son incompatibles entre sí.
En efecto, aun cuando el procedimiento de desalojo y de resolución de contrato no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles, toda vez que conforme al artículo 98 de la mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ambas pretensiones deberán ser sustanciadas y sentenciadas conforme a las disposiciones referidas al procedimiento oral previstas en la misma ley y en forma supletoria, en las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil, las mismas se encuentran sometidas a regímenes distintos; de un lado, la acción de desalojo, se caracteriza en que sus causales son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que las causas por las cuales puede resolverse un contrato pueden ser modificadas y establecidas libremente por las partes según su prudente arbitrio.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de julio de 2001, expediente N° 2001-000118, dejó sentado lo siguiente:

“…omissis…
El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato (…)”.
Conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito, si bien las causales de desalojo son taxativas e impuestas por el legislador, las causas por las cuales puede resolverse un contrato pueden ser modificadas y establecidas libremente por las partes en los términos establecidos en el contrato; de allí que resulte lógico considerar que fuera de las causales previstas en el artículo 91 de la Ley especial establecidas exclusivamente para las demandas de desalojo, las partes puedan reclamar la resolución de un contrato de arrendamiento con fundamento en cualquier otra circunstancia distinta, derivada del incumplimiento de las obligaciones propias del contrato suscrito por ellos.
Para ilustrar el criterio anterior, resulta conveniente para este Juzgado Superior considerar lo expuesto por el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, VOLUMEN I; Universidad Católica Andrés Bello, tercera edición 2006, pág. 131, mediante el cual señala lo siguiente:
“…omissis…
El contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución ex artículo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral, con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo indeterminado; siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativamente estatuidas en el artículo 34 de LAI, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 eiusdem, pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato si la otra no cumple con su correspectiva obligación (vid. Nuestra Resolución de Contrato, pp 54 y ss., 3a edic. 1985) (…)”.

En ese mismo tenor, JOSÉ GONZÁLEZ ESCORCHE en su obra LOS NUEVOS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y EL PROCESO JUDICIAL ARRENDATICIO (INQUILINARIO) EN VENEZUELA; Vadell Editores, 2012, pág. 216, señala en relación a las demandas por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, habitación o pensión, lo siguiente:
“…omissis…
De conformidad con lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta demanda se puede incoar si el contrato de arrendamiento es por tiempo determinado o por tiempo indeterminado, verbal o escrito, siempre que no se fundamente en algunas de las causas establecidas para solicitar el desalojo judicial del inmueble, señaladas expresamente en el artículo 91 ejusdem; es decir, que el fundamento de la demanda debe ser cualquier otra causa diferente a las señaladas para el desalojo como se prescribe en la parte in fine del citado artículo 91, donde se prevé que: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causas distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”.
Así pues, tanto la acción de desalojo como la acción de resolución de contrato tienen su fundamento en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, bien sea que éste se haya celebrado en forma verbal o por escrito, por tiempo determinado o indeterminado; no obstante, su diferencia estriba en el distinto régimen al que se encuentran sometidas ambas pretensiones, toda vez que la acción de resolución de contrato a diferencia de la acción de desalojo, cuyas causales son taxativas e impuestas por el legislador, sólo debe proceder cuando ésta se fundamente en cualquier causal distinta a las taxativamente indicadas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En ese sentido, tomando en cuenta que tanto la acción de desalojo como la acción de resolución de contrato, se diferencian en el distinto régimen al que se encuentran sometidas ambas pretensiones, considera quién aquí decide, que en el caso de autos, la parte actora incurrió en la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, respecto a la facultad del Juez de declarar de oficio la inadmisibilidad de una demanda por inepta acumulación de pretensiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de abril del año 2002, declaró lo siguiente:

“…omissis…
La aplicación del principio de conducción social del proceso no se limita a la sola formal conducción del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)”.
En el caso de autos se evidencia que el fundamento de hecho utilizado por el actor para demandar conjuntamente la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo es que el demandado se encontraba incurso en las causales contenidas en los numerales 3 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, norma referida expresamente a las causales por las cuales se puede reclamar judicialmente el desalojo, inobservando lo establecido en el último párrafo del artículo 91 de la mencionada Ley.
De igual forma observa esta Juzgadora que el actor al pretender acumular en un mismo libelo de demanda, la acción de desalojo y en forma conjunta la resolución del contrato, incurrió en la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que si bien ambas pretensiones pueden ser tramitadas por el mismo procedimiento, las mismas resultan incompatibles entre sí, pues mientras la resolución persigue dar por terminado un contrato por incumplimiento de las obligaciones pactadas libremente por las partes, retrotrayendo los efectos del mismo al estado en que se encontraban al momento de la convención; la acción de desalojo solo procede por las causas expresamente establecidas en la ley, que en caso de ser declarada con lugar permite que el Órgano Jurisdiccional ponga al arrendador en posesión efectiva de la cosa arrendada. Y así se establece.
Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales anteriormente transcritos, observa esta Juzgadora que el Juez al declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al permitir la acumulación de pretensiones incompatibles entre sí, inobservó lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, norma revestida de carácter de orden público que debe ser tomada en cuenta por todos los Jueces de la República, por lo que considera este Juzgado que lo procedente en derecho es declarar CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 6 de agosto de 2015, por el abogado ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 29.196, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA en contra de la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2015 por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue el ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.738.982, en contra de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, y así será decidido.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 6 de agosto de 2015 por el abogado en ejercicio ALEJANDRO GONZÁLEZ RIVERA, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificados, en contra de la sentencia proferida en fecha 31 de julio de 2015 por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue el ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, en contra de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificados.
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada en fecha 31 de julio de 2015 por el Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en relación al juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, sigue el ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, en contra de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificados.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue el ciudadano OMAR ENRIQUE LABARCA PRIETO, en contra de la ciudadana ESTHELLA GONZÁLEZ DE PIÑA, antes identificados.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, por disposición en contrario del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. NOTIFIQUESE. Déjese por Secretaria copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
EL SECRETARIO

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ
En la misma fecha anterior siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
EL SECRETARIO

Abg. ALEXANDER LEÓN DÍAZ