TSJ Regiones - Decisión

Se dio inicio al presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante la demanda incoada por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.832.167 y 5.852.793, respectivamente, domiciliados en la ciudad y municipio San Francisco del Estado Zulia en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.504.994, domiciliada en la ciudad y municipio de Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Admitida la demanda en fecha 24 de noviembre de 2014, se ordena la citación de la parte demandada, la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, en la misma fecha la parte actora los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADOS y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA, otorgaron poder apud acta, al abogado en ejercicio PRILEZ JOSÉ URDANETA MEDRANO, asimismo, consignaron los emolumentos necesarios para realizar la citación de la demandada, ordenándose librar recaudos de citación en fecha 3 de diciembre de 2014 siendo estos librados en la misma fecha.
En fecha 14 de enero de 2015, mediante diligencia la parte demandante solicita sea realizada la correspondiente citación de la parte demandada por el ciudadano OSWALDO JAVIER GONZALEZ URDANETA en su carácter de Alguacil del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco.
En fecha 12 de enero de 2015, el Alguacil del Juzgado Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, el ciudadano OSWALDO GONZALEZ, expuso haberse trasladado hasta la dirección indicada por la parte actora a efectos de realizar la citación de la ciudadana THAYRE ANDARA, siendo imposible su ubicación por parte del referido funcionario.

En fecha 23 de enero de 2015, este Tribunal ordenó la citación cartelaría de la parte demandada, librándose cartel de citación en la misma fecha.
En fecha 3 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó ejemplar del diario Versión Final de fecha 3 de enero de 2015, el cual se agrego y desgloso en las actas en fecha 5 de febrero de 2015.
En fecha 11 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó ejemplar del diario Panorama de fecha 7 de febrero de 2015, el cual se agrego y desgloso en las actas en la misma fecha.
En fecha 25 de febrero de 2015, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber fijado cartel en el inmueble 470-115, manzana 01, lote 10, en la Urbanización El Soler, parroquia los Cortijos, municipio San Francisco, el día 12 de enero de 2015.
En fecha 2 de marzo de 2015, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora solicita opere la citación tacita de la parte demandada, en la persona de su apoderado judicial el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL, asimismo consignó copia certificada del poder general otorgado por los demandados al referido ciudadano.
En fecha 9 de abril de 2015, este Tribunal desestimo la citación presunta solicitada por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 21 de abril de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se libraran recaudos de citación a la parte demandada la ciudadana THAYRE ANDARA, consignado los emolumentos necesarios para realizar tal citación en fecha 6 de mayo de 2015, asimismo solicitaron que tal citación fuera realizada por cualquier otro Alguacil de conformidad con el articulo 345 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 4 de junio de 2015, se libró recaudos de citación a la parte demandada.
En fecha 16 de julio de 2015, el abogado judicial de la parte actora consignó las resultas de la citación realizada por el Alguacil OSWALDO GONZALEZ, donde fue citado el representante judicial de la demandada el ciudadano HEBERTO LEAL.
En fecha 10 de agosto de 2015, el abogado en ejercicio HEBERTO LEAL, actuando en su propio nombre, expone que no posee facultad para darse por citado en nombre de la demandada THAYRE ANDARA, y solicita sea dejada sin efectos la citación realizada en fecha 15 de julio de 2015.
En fecha 13 de agosto de 2015, mediante resolución, este Tribunal decidió sobre la presunción tacita que se generó en la persona del apoderado judicial HBERTO LEAL, por haber actuado validamente en el juicio.
En fecha 16 de septiembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada el abogado HEBERTO LEAL presentó escrito de contestación a la demanda incoada por la parte actora, asimismo, reconvino a la parte demandada los ciudadanos DIGNA ARENAS y NELSON MACHADO, reconvención que fue admitida en fecha 23 de septiembre de 2015.
En fecha 30 de septiembre de 2015, el apoderado de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 1 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, ratificó la reconvención propuesta y desconoció en su contenido y firma el instrumento privado presentado por la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 8 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida rechazó la ratificación de la reconvención y el desconocimiento del instrumento privado y solicitó el reconocimiento del referido instrumento por la parte demandada reconviniente, así como una prueba de cotejo en caso de negativa por la demandada. En la misma fecha fue admitida la prueba de cotejo cuanto ha lugar en derecho.
En fecha 13 de octubre de 2015, la parte actora reconvenida presentó dos escritos de pruebas, uno para la demanda principal y otro para la reconvención. En fecha 21 de octubre de 2015, la parte demandada reconviniente presentó escrito de pruebas
En fecha 23 de octubre de 2015, se ordenó el cierre de la pieza uno, en la misma fecha fueron agregados a las actas los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 26 de octubre de 2015, se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos grafotécnicos, en virtud de la incomparecencia de las partes.
En fecha 29 de octubre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, solicitó se fijara nueva oportunidad para el nombramiento de expertos.
En fecha 30 de octubre de 2015, fueron admitidos los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 2 de noviembre de 2015, este Tribunal fijó nueva oportunidad para el nombramiento de los expertos grafotécnicos.
En fecha 3 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, presento escrito de oposición a las pruebas presentadas en la causa principal y en la reconvención.
En fecha 4 de noviembre de 2015, se difirió el acto de nombramiento de los expertos en la causa. En fecha 9 de noviembre de 2015, se declaró desierto el acto de nombramiento de expertos a la causa, en virtud de la incomparecencia de las partes en la oportunidad fijada.
En fecha 13 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida solicitó se fijara nueva oportunidad para el nombramiento de expertos en la causa.
En fecha 16 de noviembre de 2015, se llevo a efecto el acto de posiciones juradas, verificándose que la citación de la parte demandada no se había perfeccionado.
En fecha 16 de noviembre de 2015, se fijo la oportunidad para el nombramiento de expertos para la prueba de cotejo.
En fecha 24 de noviembre de 2015, se celebró el acto de nombramiento de expertos en la causa.
En fecha 25 de noviembre de 2015, se libraron despachos de pruebas bajo los Nos. 1064-168-15 y 1065-169-15,y boleta de posiciones juradas.
En fecha 4 de diciembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual solicita que los llamados a absolver posiciones juradas sean los apoderados judiciales de cada una de las partes, en fecha 8 de diciembre de 2015, este Tribunal mediante auto da respuesta a lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 15 de enero de 2016, se le dio entrada al despacho de comisión No. 1613, proveniente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
En fecha 18 de enero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó dejar sin efecto la prueba de cotejo por ser innecesaria e impertinente.
En fecha 1 de febrero de 2016, se le dio entrada a la comisión No. 5.290-2015 proveniente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la misma fecha el apoderado judicial de la parte actora ejerció reclamo de conformidad con el articulo 239 del Código de Procedimiento Civil, contra las actuaciones realizadas por el Tribunal comisionado, en la evacuación de la prueba testifical.
En fecha 10 de febrero de 2016, mediante auto este Tribunal dio respuesta a lo peticionado por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida.
En fecha 11 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, solicitó se fijara en la causa la oportunidad para la presentación de informes.
Por auto de fecha 17 de febrero de 2016, este Tribunal otorgó a las partes un lapso perentorio de 10 días de despacho para realizar las diligencias necesarias a fin de impulsar la citación de la demandada con respecto a la prueba de posiciones juradas.
En fecha 23 de febrero de 2016, el Alguacil de este Juzgado expuso la imposibilidad de citar a la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
En fecha 24 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, solicito a este Tribunal en virtud de las circunstancias sobrevenidas respecto a las posiciones juradas, resolver la controversia siendo llamados a absolverlas los apoderados judiciales de la ciudadana THAYRE ANDARA.
En fecha 3 de marzo de 2016, este Tribunal mantuvo el criterio dictado en fecha 8.12.2015, negando lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, y a su vez fijando la causa para la oportunidad de la presentación de escritos de informes.
En fecha 30 de marzo de 2016, fue notificado el ciudadano PRILEZ URDANETA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora reconvenida.
En fecha 9 de mayo d 2016, fue notificada la ciudadana THAYRE ANDARA, como parte demandada reconviniente en la presente causa.
En fecha 20 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes a la causa.
En fecha 21 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de informes a la causa.
En fecha 30 de junio de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniendo, realizo observaciones a los informes presentados por su contraparte
En fecha 4 de octubre de 2016, fue diferida la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
De la parte actora:
Fundamento la representación judicial de la parte actora su pretensión en los siguientes términos:
Que sus representados los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCÍA, venezolanos, mayores edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V- 5.832.167 y V-5.852.793 respectivamente, celebraron voluntariamente y de buena fe un contrato bilateral, con la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR donde hubo la participación de un tercero, el Escritorio Jurídico Inmobiliario Compañía Anónima "ESCRINMDELCA", representada por su Directora General y abogada en ejercicio la ciudadana DELOREY PARRA, titular de la cédula de identidad Nº V- 17.39,3.526 e inscrita en el inpreabogado bajo el No.139.432, domiciliada su compañía Inmobiliaria en la ciudad y municipio San Francisco del estado Zulia, la cual presentó para la autenticación y devolución, según planilla Nº 198.196 en fecha martes 29 de abril de 2014, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, mediante el cual sus representados y la demandada son otorgantes del documento original en presencia de la Notaría Pública del Municipio San Francisco del Estado Zulia. Que los otorgantes expusieron que el contenido del documento, era cierto y que las firmas que aparecen al pie de dicho instrumento fueron autenticadas por el respectivo funcionario, en presencia de testigos, dando cumplimiento al articulo 79 numeral 2do de la Ley de Registro Público y del Notariado, quedando inserto bajo el No. 20, tomo 77 de los libros de Autenticaciones llevados por el referido organismo.

Que sus representados los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCÍA y la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR; convinieron con la participación de la inmobiliaria "ESCRINMDELCA", la venta con la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR
Que la oferta de venta se publicó en el diario Panorama el 14 de noviembre de 2013, y a las oficinas de la referida Inmobiliaria asistieron los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCÍA y la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, donde convinieron en celebrar el documento fundante de la acción bajo los siguientes términos: Primero; se comprometieron a la venta y compra de un inmueble de la única y exclusiva propiedad de sus representados, conformado por una (1) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la urbanización El Soler, distinguida, con el N 470-115, manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco Estado Zulia, dicha parcela de terreno posee una superficie de Ciento Cincuenta y Tres Metros Cuadrados (153,00 mts2), correspondiéndole un porcentaje de 0.12569% del total de área de dicha urbanización: y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle 205, en una longitud de 9,00 mts. SUR: con la parcela 34 en una longitud de 9 mts. ESTE: con parcela 04 en una longitud de 17 mts. y OESTE: con parcela 02 en una longitud de 17 mtrs2. Dicho inmueble le pertenece a la promitente vendedora, según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 22 de febrero de 2008, registrado bajo el N 38, protocolo 1, tomo 3, primer trimestre.

Que el precio de venta del inmueble antes descrito era por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 660.000.00), que serian cancelados de la siguiente manera, en dicho acto se cancelaría la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000.00) y el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 590.000.00) en la oportunidad en que se protocolizarse de documento definitivo de compra venta mediante préstamo hipotecario que sus representantes solicitarían a una entidad bancaria.

Que sus representantes se comprometieron a mantener el mencionado precio de venta, el término de duración del mismo era de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días contando a partir de la existencia de toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito y en caso de que no se llegara a efectuar la compra del inmueble objeto del contrato por causas imputables a sus representados estos perderían el treinta por ciento (30%) de lo entregado como arras, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por su representado y así mismo devolverían el saldo restante a la ciudadana THAYRE ANDARA, en un lapso de 15 días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento de la acción
Que si el incumplimiento del contrato fuere por una causa imputable a la promitente vendedora, parte demandada, estaría obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción de compra, más el treinta por ciento (30%) de la misma, como cláusula convencional en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la referida opción.
Que la ciudadana THAYRE ANDARA se obligó a entregar el inmueble objeto del contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, así como también hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos, antes de la protocolización del documento definitivo de Venta, haciéndose la Tradición legal, después de otorgarse el correspondiente documento de compra definitivo de la venta, así mismo, las partes convinieron en ese contrato a firmar una nueva opción de compra venta al momento de introducir el crédito hipotecario, ya que las entidades bancarias solicitan las mismas con un lapso no mayor de siete (7) días de firmada, el cual se llevó a efecto el treinta (30) de abril de 2014, ante la Notaría Pública del municipio Maracaibo evidentemente con las firmas autógrafas y las huellas digitales de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR y su representada la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO, el cual mantenía todos los términos planteados en el primer documento con excepción del precio de la venta del inmueble antes descrito el cual fue modificado a la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 710.000,00), la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00 que serían cancelados en dicho acto) y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00) serían cancelados mediante crédito hipotecario que solicitarían ante una entidad bancaria, y en caso de que hubiere alguna diferencia sería cancelada en la protocolización del documento definitivo de Compra de venta.
Que no obstante de haber cumplido sus representados con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la ley les impone como "Promitente s Compradores", es decir, la compra del inmueble propiedad de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, cancelando la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 710.000,00), que su representada entregó la cantidad de SETENTA MIL (Bs. 70.000,00) en el momento de la realización del contrato privado de opción de compraventa, y la cantidad restante, es decir la diferencia en la que se pacto la venta del referido inmueble la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 640.000,00), le fueron entregados mediante los cheques de los créditos hipotecarios solicitados mediante BANAVIH, BANESCO y el IPASME.
Que la demandada la ciudadana THAYRE ANDARA, burlándose de la buena fe de sus representados incumplió con sus obligaciones contractuales de vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad y de mantener el precio de bien inmueble siendo el caso de que no ha se llevado a efecto la compra del Inmueble objeto del contrato por causas imputables a la ciudadana THAYRE ANDARA, por lo cual ésta está obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción de Compra, más el diez por ciento (10%) de la misma, en virtud de la Cláusula Penal convencional, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato de opción.
Que la ciudadana THAYRE ANDARA incumplió cuando estaba obligada a entregar el inmueble objeto del presente litigio completamente libre de todo GRAVAMEN y sin ningún tipo de obligación, así como también estaba obligada hacer entrega de las solvencias municipales de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de VENTA, lo cual no cumplió como se evidencia en documentos públicos que se acompañan con la demanda, así mismo no ha permitido que se cumpla la TRADICCIÓN LEGAL, al no reconocer que debe hacerse la tradición de la cosa vendida, es decir, realizar la entrega material del bien inmueble vendido.
Que por los argumentos antes explanados es que sus representados demandan a la ciudadana THAYRE ANDARA FUENMAYOR, para que reconozca que han cumplido con las obligaciones contractuales convenidas voluntariamente y lícitamente, asimismo, reconozca la existencia de los contratos de opción de Compra-Venta suscrito entre la prenombrada ciudadana y su representada y que cumpla con las obligaciones legales y contractuales de protocolizar y entregar totalmente desocupado de personas y cosas sin plazo alguno el bien Inmueble objeto de los mencionados Contratos de Compra-Veta y además cancelar las costas, costos y honorarios profesionales del presente Juicio.

De la parte demandada:
En la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación a la demanda la representación judicial de la parte demandada lo realizó en virtud de los siguientes términos:
Que es cierto que en fecha 20 de noviembre de 2013, se celebró Contrato de Compra- venta entre los demandantes y su representada sobre un inmueble propiedad de su mandante, signado con el No. 470-115, manzana 01, Lote 10, de la Urbanización Soler, Jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos, Municipio San Francisco del Estado Zulia, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en el respectivo documento privado por un precio de 660.000,oo Bs., con un tiempo de duración de 90 días mas 30; contrato este que feneció sin haberse cumplido por parte de los compradores, hoy demandantes, con los términos del contrato, por lo que su representada de buena fe y tratando de favorecer a los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADOS y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA , accedió a celebrar un segundo contrato de Opción de compra-venta con los demandantes sobre el mismo inmueble, el cual fue por ante la Notaría Pública de San Francisco, con fecha 29 de abril de 2014, bajo el No. 20, tomo 77 de los libros respectivos, por el precio de venta montante a la suma de Bs. 710.000,oo, recibiendo su representada de manos de los demandantes la cantidad de Bs. 70.000,en calidad de arras y el resto al momento del perfeccionamiento del contrato acordándose un lapso de duración o vigencia de la opción de 90 días más es decir, con vigencia desde el 29-4-14 hasta el 30-08-14, no ejerciendo los referidos ciudadanos el derecho de adquirir el identificado inmueble hasta no realizar todos los trámites pertinentes para la obtención de los créditos o préstamos necesarios al efecto, a pesar de que su representada cumplió con entregar los recaudos necesarios para ello, tal cual lo reconocen los demandantes en su escrito de demanda cuando expresan; en segundo lugar consagra el artículo 1488 del Código Civil, que la tradición simbólica viene a ser aquella que hace el vendedor al comprador con el otorgamiento del documento de propiedad, y en el caso en cuestión opera la tradición simbólica materializada con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad, el código catastral y el llavero con las llaves que hiciera su representada la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYO a los demandantes.
De igual forma alegan los demandantes en su escrito libelar que la ciudadana THAYRE ANDARA burlándose de la buena fe de su representada y por medio de artimaña le informó que estaba casada y que iba a donar el inmueble a su hijo y ahora presuntamente quiere venderlo por otro precio; y que asimismo reconocen los demandantes el incumplimiento de ellos a las cláusulas del Contrato opción de compra-venta, cuando en su escrito o libelo de demanda así reconocen al expresar: "Tenemos consagrado en el artículo 1527 ejusdem, el cual establece: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en un lugar determinado por el contrato.-", obligación esta que no fue cumplida a cabalidad y en su totalidad por demandantes, y mal pueden entonces demandar un incumplimiento por parte de su representada como promitente vendedora cuando ellos reconocen expresamente que fueron quienes no cumplieron con los términos del contrato.

Que rechaza, niega y contradice en representación de su mandante que ésta haya incurrido en incumplimiento alguno de las cláusulas del contrato de Opción de Compraventa firmado con fecha 23 de abril de 2014, por ante la Notaria Pública de San Francisco, autenticado bajo el No. 20, tomo 77 de los libros respectivos, y mucho menos haber ocasionado presuntos daños y perjuicios a los demandantes en virtud de ese contrato, en todo caso y para la posibilidad negada de que así fuera, en el mismo contrato se señalo expresamente el monto a pagar por los daños y perjuicios sobrevenidos de algún incumplimiento, cual sería el monto de Bs. 7.000, es decir, es decir, el 10% del entregado en arras (Bs. 70.000,oo).

Que cumpliendo con lo estipulado en esa cláusula quinta, su representada acudió ante los promitentes compradores haciéndoles la oferta de los 63.000,oo Bs. restantes por considerar como está establecido que los demandantes habían incumplido con el contrato, eso se personalmente, luego a través de la inmobiliaria y escritorio jurídico “ESCRINDELCA", representada por su Director General y abogada en ejercicio DELOREY PARRA, para lo cual se redactaron sendos finiquitos por ese monto, que posteriormente y como medida transaccional se elevó a 77.000 Bs. para dar por concluido el asunto, negándose nuevamente los demandantes a aceptarlos después de haberlo acordado así.
Que por la negativa rotunda de los accionantes en recibir lo acordado, se acudió a la Notaría Pública de San Francisco, para participarle a los demandantes que en cumplimiento de lo establecido en las cláusulas Cuarta y Quinta del referido contrato, a partir del día 31 de agosto de 2014, se daba por concluido el contrato, por el incumplimiento de ellos, teniendo a su disposición los 63.000,oo Bs. que debían devolvérseles, pero en virtud de ser muy oneroso el traslado del Notario Público a la residencia de los compradores, se desistió de esa idea, y se acudió a hacer la notificación a través de Ipostel.
Que por haber resultado infructuosas las anteriores diligencias se acudió a los Tribunales de Justicia para que a través del Procedimiento de la Oferta Real y Depósito se cumpliera con ese cometido, resultando también infructuosa por cuanto al trasladarse el Juzgado Décimo Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia con fecha 3 de diciembre de 2014 a la residencia de los demandantes y los mismos no se encontraban en el lugar, luego de estas actuaciones su representada se entero de la demanda incoada en su contra por los demandantes, y desistió del procedimiento iniciado en los Tribunales de Municipio, no sin antes comunicarse telefónicamente con los demandantes y hacerles el señalado ofrecimiento, negándose a recibirlo.
Que en virtud de los razonamientos anteriores, rechaza, niega y contradice que sea procedente el petitorio de la demanda incoada contra su mandante, toda vez que por parte su representada se dio cabal cumplimiento a los términos del señalado contrato y a todas y cada una sus cláusulas, siendo los demandantes los que deben reconocer que parte su representada la ciudadana THAYRE ANDARA, todas las cláusulas fueron cumplidas, más no parte de ellos, que incumplieron con el pago del precio convenido en el lapso de duración del referido contrato (entre el 29 de abril de 2014 y 30 de agosto de 2014), tal cual lo reconocen expresamente los demandantes. En consecuencia rechaza, niega y contradice la procedencia de lo demandado por los promitentes compradores.

DE LA RECONVENCIÓN
De la parte demandada reconviniente:
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, procedió a Reconvenir a los demandantes, los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE HACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCÍA, por incumplimiento al de Contrato de Opción de Compra- venta, firmado con fecha 29 de abril de 2014, por ante la Notaría Pública de San Francisco, autenticado bajo el No. 20, Tomo 77 de los libros respectivos, toda vez que al no hacer y realizar todas los diligencias y tramites posibles y pertinentes para la obtención del dinero con que pagar el precio acordado, no dieron cumplimiento a las cláusulas cuarta, al no ejercer el derecho de comprar al inmueble objeto de la Opción de Compra- venta en el lapso comprendido entre el 29 de abril de 2014 y el 30 de agosto 2014, y Quinta, al negarse a recibir el monto de 63.000,00 Bs. Saldo restante de los 70.000,00 Bs. recibidos en arras y haber incumplido con los términos y cláusulas del contrato que hace procedente el descuento del diez por ciento de esa cantidad por aplicación de esa cláusula, no obteniendo los créditos o préstamos correspondientes para el pago del precio de la venta, a pesar que su representada si cumplió con sus obligaciones contractuales cual lo reconocen expresamente los promitentes compradores, como ya quedó establecido anteriormente. Que por las razones, hechos y fundamentos expresados anteriormente, es que solicita de este Tribunal declare sin lugar la temeraria demanda intentada por los ciudadanos DIGNA ARENAS DÉ MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCÍA, antes identificados en contra de su representada, condenándolos al pago de las costas y costos del proceso por haber obrado de mala fe.

De la parte actora reconvenida:

Alega el apoderado judicial de la parte actora reconvenida que la parte demandada en su reconvención que el Código de Procedimiento Civil no hay articulado que remita la reconvención al ordinal 6 del articulo 340 de la norma en comento, por lo que el reconviniente, no tiene la carga de promover el instrumento fundamental con su contra- demanda; en una causa no abierta a pruebas con relación a la reconvención, el código adjetivo no esta otorgando al reconviniente el nacimiento de una oportunidad probatoria, por lo que debió esperar la parte demandada reconviniente, la apertura del termino de promoción de pruebas en conjunto con la demanda, presentada por la parte actora reconvenida, para poder promover pruebas, es por lo que solicita a este Tribunal, que rechace y omita la reconvención propuesta, en virtud que se ha configurado la figura jurídica de la confesión sobrevenida, al exponer en ese escrito: 1) Que presenta la reconvención de conformidad con lo establecido en el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, menoscabando y omitiendo el objeto y fundamento, asimismo los requisitos del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, también omitió el carácter de libelo en la forma de su presentación. 2) Los términos para fundamentar el motivo de la reconvención “Incumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta” firmado en fecha 29 de abril de 2014 ante la Notaria de San Francisco, inscrito bajo el No.20, tomo 77, por lo que niega, rechaza y contradice, que sus mandantes no hayan hecho todas las diligencias y tramites posibles para la obtención del dinero con que pagar el precio acordado, no dando cumplimiento a la cláusula cuarta, al no ejercer el derecho de comprar en el lapso comprendido entre el 29 de abril de 2014 y el 30 de abril de 2014.
Que expone la parte reconviniente, hechos y circunstancias que configuran la confesión, omisión, menoscabo y violación, del Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, al evidente que el contrato de opción de compraventa antes referido y que fue redactado por Delorey Parra fue autenticado el miércoles 30 de abril de 2014, es evidente que no fue autenticado el 29 de abril de 2014, que también erró la reconviniente, en que el lapso sea comprendido desde el 29 de abril de 2014 hasta el 30 de agosto de 2014, ya que la cláusula siete, del referido, surge una condición que se debe cumplir para que culmine el lapso de la cláusula cuarta.
Que el incumplimiento por parte de la vendedora reconviniente se configura cuando no cumplió con el pago de lo adeudado en hipoteca de primer grado a favor del Banco Banesco, no haber pagado los impuestos a la alcaldía de San Francisco, no haber tenido el requisito exigido por la citada Alcaldía, así como tener una deuda en Hidrólago por la cual no poseía la solvencia del referido organismo, saneamientos que son carga de la promitente vendedora reconviniente.
Que la Cláusula Siete del referido contrato de opción a compra, mediante la cual la vendedora se obliga a entregar el objeto inmueble libre de todo gravamen, sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de venta, está condicionada a la Cláusula Cuarta que es el termino de duración del contrato por noventa días continuos mas una prorroga por treinta días más a partir de que este toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito.
Que cuando sus mandantes y la ciudadana THAYRE ANDARA convinieron, constituyeron, reglaron entre ellos un vinculo jurídico, hicieron entre ellos un contrato bilateral oneroso, cada parte procuraba una ventaja que fue aceptada por los sujetos, pero que la ciudadana THAYRE ANDARA, parte demandada reconviniente, no tenía capacidad para contratar ya que esta expresado en el Código Civil, en su artículo 156, de los bienes de la comunidad conyugal, para poder tener capacidad, la reconviniente tenía que haber obtenido autorización de su cónyuge el ciudadano JOSE JOAQUIN MARMOL PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. 7.757.177, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, violando y menoscabando el derecho de su cónyuge, consagrado el artículo 154 del código en comento surgiendo así la mala fe, omisión y engaño por parte de la Reconviniente.

Que lo anterior constituye una causa ilícita por existir el vicio del consentimiento, la promitente vendedora la ciudadana THAYRE ANDARA, era incapaz de porque la ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos en los supuestos de los artículos 154 y 156 del Código Civil, por lo que la reconviniente está obligada por su error a reparar a su mandantes por haberles ocasionado la invalidez de la convención, deviniendo el error de la propia falta de la vendedora y sus mandantes no lo conocían y no tenían porque conocer que el bien inmueble objeto del litigio era un bien de la comunidad conyugal.

III
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Habiendo las partes promovido escritos de pruebas, en el lapso correspondiente, pasa este Sentenciador a valorar los medios probatorios aportados con el libelo de la demanda:
- Original del contrato privado de Opción de Compra-Venta de fecha 20 de noviembre de 2013 suscrito entre la ciudadana THAYRE ANDARA FUENMAYOR y la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO, con relación al inmueble objeto del litigio.
La anterior prueba instrumental constituye un documento privado suscrito por las partes, se trata del contrato de opción de compra primitivo acordado entre los sujetos procesales, por cuanto este Juzgador observa que dicha prueba no fue desconocida ni tachada por la contraparte este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

- Copia Certificada del Contrato de Opción de Compra- Venta, suscrito entre la ciudadana THAYRE ANDARA FUENMAYOR y la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO, celebrado el 30 de abril del 2014, inscrito ante la Notaria Pública de San Francisco inserto bajo el No. 20, tomo 77.
Este Sentenciador, considerando que dichas documental fue recocida por la parte adversaria en la contestación de la demanda, conforme al artículo 430, 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia 1.363 del Código Civil, les otorga el valor probatorio correspondiente. Así se establece.-

- Oferta de Venta publicada en el diario Panorama en fecha 9 de noviembre de 2013, de la cual se evidencia lo siguiente;
“ESCRINMDELCA. 660.000 BONITA quinta Urbanización Soler 03 habitaciones, 02 baños, anexo cerámica excelente, urbanización LPH 120.000, Opción.”
Este Juzgador considerando que la anterior oferta de venta no fue impugnada por la parte contraria y al haberse hecho público mediante medios impresos gozando de veracidad salvo prueba en contrario le otorga plano valor probatorio.
- Copia fotostática simple del titulo de propiedad correspondiente a la ciudadana THAYRE ANDARA y del cual también se desprende el contrato de préstamo a interés con garantía de primer grado a favor del Banesco Banco Universal C.A. Habitat, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia de fecha 22 de febrero de 2008, registrada bajo el No. 38, protocolo 1º, tomo 3 del primer trimestre.
Con referencia a este medio probatorio, expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”.

Observa este Jurisdicente que se trata entonces de un documento público que no fue impugnado por la parte demandada sino al contrario fue presentado también por esta en juicio en la oportunidad de la contestación, este Sentenciador les otorga pleno valor probatorio, apreciándose del mismo la titularidad sobre el inmueble objeto del litigio correspondiente a la ciudadana THAYRE ANDARA. Así se establece.

- Documento de contrato de préstamo a interés con garantía hipotecaria de segundo grado, donde aparece como acreedor hipotecario de segundo grado el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el personal del Ministerio de Educación (IPAS-ME) y como deudora hipotecaria la ciudadana Digna Rosa Arenas de Machado. Se observa del referido documento que se encuentra sellado y visado por la institución.
- Copia simple del oficio No. CJ/O/2014 0066663, de fecha 5 de septiembre de 2014, emitida por el BANAVIH, mediante informan a la ciudadana DIGNA ARENAS sobre el visto bueno realizado por la referida institución financiera y el anexo del documento original del documento de liberación de hipoteca, recibido en dicha consultaría Jurídica, en fecha 1 de septiembre de 2014, correspondiente a la ciudadana THAYRE ANDARA, al cual se le otorgo el visto bueno, a fin de llevar a efecto la protocolización del documento de liberación de hipoteca.
- Original del documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor de la ciudadana THAYRE ANDARA, mediante el cual se realiza la venta definitiva a los ciudadanos DIGNA ROSAARENAS y NELSON MACHADO y se constituye hipoteca de primer grado a favor de los referidos ciudadanos. Se evidencia del anterior documento que esta visado y sellado por la correspondiente institución financiera.
- Copia simple de los requisitos para la tramitación de documentos, realizados ante el BANAVIH, a fin de realizar la solicitud de hipoteca de segundo grado, efectuada por la ciudadana DIGNA ARENAS, sellado por la Unidad Estadal de Información Maracaibo correspondiente al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en fecha 5 de mayo de 2014.
- Original de la Solicitud efectuada por la ciudadana Digna Arenas al BANAVIH, mediante la cual solicita autorización de hipoteca de segundo grado para tramitación de solicitud de crédito para adquirir vivienda en Urbanización El Soler ciudad de San Francisco del estado Zulia.
- Original de la comunicación No .MBO-435332 emitida por el Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME) de fecha 5 de mayo de 2014 al Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), mediante el cual se hizo constar que la ciudadana Digna Arenas, solicito autorización emitida por BANAVIH para constituir hipoteca de 2º grado a favor del IPASME por la cantidad máxima de crédito de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (240.000,00Bs.), para poder iniciar tramitación de solicitud de crédito para Adquirir vivienda.
- Original del Oficio No. CJ/O/2014 0003980 de fecha 23 de mayo de 2014 emitido por el Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH) y dirigido al Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPASME), mediante el cual se autoriza a la constitución de Hipoteca de segundo Grado, solicitada en los términos contenidos en la comunicación No. MBO-435332 de fecha 5 de mayo de 2014 emitida por el IPASME
- Copia fotostática simple de la orden de solicitud de crédito No. 01020306003331400446 y emisión de cheque y liquidación de fecha 14 de agosto de 2014, donde ese evidencia que la ciudadana Digna Arenas es la solicitante y que le fue aprobado un monto por la cantidad de 500000,00, y que el estatus de la firma es 220 documento enviado a la oficina.
- Copia fotostática simple de la orden de solicitud de crédito No. 01020306003331400446 y emisión de cheque y liquidación de fecha 28 de junio de 2014, donde ese evidencia que la ciudadana Digna Arenas es la solicitante y que le fue aprobado un monto por la cantidad de 500000,00, y que el estatus de la firma es 220 documento enviado a la oficina.
- Copia fotostática simple de acuse de recibo de fecha 20.06.2014, donde el Banco de Venezuela hace constar la recepción de los documentos requeridos para solicitar un crédito a dicha institución, que el no. De solicitud generado fue 01020306003331400446, que dicha constancia implica solo la recepción de los documentos, los cuales serian revisados con detenimiento.
- Copia simple del estado de seguimiento de la solicitud de crédito emitida Subsistema de Créditos Hipotecarios y Especiales del IPASME en fecha 07.07.2014, Código de Crédito; 501, solicitante la ciudadana DIGNA ARENAS, de la cual se desprende que el crédito se encuentra 03 División. Legal (Estudio Jurídico)

- Copia simple del estado de seguimiento de la solicitud de crédito emitida Subsistema de Créditos Hipotecarios y Especiales del IPASME en fecha 07.07.2014, Código de Crédito; 501, solicitante la ciudadana DIGNA ARENAS, de la cual se desprende que la solicitud de crédito fue realizada en fecha 23.06.2014, que la fecha del envió de Avaluó fue el 25 de junio de 2014, que la fecha de entrada al sistema fue el 23.06.2014y por ultimo la fecha del estudio jurídico fue el 26.06.2014.
- Copia simple de los requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la consultaría jurídica, realizados ante el BANAVIH, a fin de realizar la solicitud de visto bueno, efectuada por la ciudadana DIGNA ARENAS, sellado por la receptoria de correspondencia el 15 de agosto de 2014
- Copia fotostática simple de la consulta de préstamo hipotecario a favor de la ciudadana THAYRE ANDARA, emitida por Banesco Banco Universal S.A. C.A , emitida en fecha 12.08.2014, donde se evidencia los intereses generados en virtud de la hipoteca que corre a su favor.
Evidencia este Sentenciador de los anteriores medios probatorios, presentados con el libelo de la demanda que tenían como finalidad demostrar la Tramitación ejercida para la obtención de los créditos hipotecarios, por ello resulta necesario la valoración conjunta de los mismo, ahora bien se trata de documentos de tramitación emanados de instituciones financieras que para su plena validez debían ser ratificados de conformidad con el articulo 433 de Procedimiento Civil, por cuanto dicha ratificación no consta en actas este Sentenciador se ve limitado a otórgale solo el valor probatorio que se desprende de la presunción de tramitación que genera dichas documentales.
- Copia Fotostática de la Certificación de Gravamen emitida por el Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 10 de junio de 2014, No. De Tramite 482.2014.2.87, inmueble del tipo parcela de terreno y casa sobre ella edificada, distinguida con el No. 47º-151, situada en la manzana 01, lote 10, calle 205, parcela 03 de la urbanización el Soler, en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos, municipio San Francisco del estado Zulia, mediante el cual se certifica que sobre el referido inmueble existe Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, hasta por la cantidad de Bs. 83.402,00, constituida dicha hipoteca según el mismo documento de adquisición del inmueble, no existiendo vigentes medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, Embargo, ni medida de secuestro, que sobre el mismo se haya notificado.
La anterior documental es un instrumento público emitido por autoridad competente, que no fue tachado o impugnado de forma alguna por la parte contrario por cuanto este Jurisdicente le otorga plano valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Solicitud de solvencia de los servicios municipales, solicitada por la ciudadana THAYRE ANDRADE, en fecha 11 de noviembre de 2014
- Copia simple del Estado de Endeudamiento, emitido por Hidrólago en fecha 11.09.2014, correspondiente al inmueble ubicado en la calle 205 #470-151(PAR. #3).
- Copia fotostática simple del recibo del servicio eléctrico emitido por CORPOELEC, correspondiente al inmueble Urbanización Soler, calle 205, casa 470-151, de fecha 01.11.2013, donde se evidencia que la titular del contrato es la ciudadana THAYRE ANDARA.
Los anteriores medios probatorios son documentales emanadas de los Organismos encargados de prestar los servicios públicos, por cuanto para otorgarle la validez correspondiente debían ser ratificados mediante prueba informativa de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evidencia este Tribunal que dicha ratificación no consta en actas por cuanto no se les otorga ningún valor probatorio.
- Llaves del inmueble objeto del litigio.
Evidencia este Sentenciador que consta en el expediente el juego de llaves correspondiente bien inmueble objeto del litigio, por cuanto ambas partes reconocieron que dichas llaves corresponden al referido bien este Tribunal le otorga el valor probatorio consecuencial que de las mismas se desprende.
- Original de ficha catastral emitida por la Dirección de Catastro de la Unidad de Registro Inmobiliario de la Alcaldía Bolivariana de San Francisco, emitida en fecha 10 de febrero de 2014, mediante la cual se hace constar que el inmueble ubicado en la Urbanización el Soler, Parcela 03, Manzana 01, lote 10, calle 205, inmueble No. 47O-151, en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos, municipio San Francisco, propiedad de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, titular de la cédula de identidad No. V- 8.504.994, quedo registrado bajo el No. 38º, tomo 13º, protocolo 1º, primer trimestre, de fecha 22 de febrero de 2008. Se identifica con el Número Catastral: 23175U01001136004001.
La anterior documental es un instrumento público administrativo emitido por autoridad competente, que no fue tachado o impugnado de forma alguna por la parte contrario por cuanto este Jurisdicente le otorga plano valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Original de recibo de deposito No. 378315226, de fecha 08 de mayo de 2014 contra la cuenta corriente No. 01160117120187559260 correspondiente al Banco Occidental de Descuento, a nombre de la ciudadana Delorey Parra por la cantidad de CUATRO MIL EXACTOS (4000,00 Bs.).
- Original del recibo de deposito No. 1209330704, de fecha 5 de mayo de 2014, contra la cuenta corriente No. 01340039310392101071 correspondiente a Banesco Banco Universal, a favor de la ciudadana Thayre Andara.
- Original de las boletas de citación No.1 y No. 2 de fecha 15 y 18 de septiembre de 2014 respectivamente, suscrita por la Secretaria de Seguridad y Orden Publico de la Intendencia de Seguridad del municipio San Francisco, mediante a las cuales se le notifica a la ciudadana THAYRE ANDARA que debe acudir al departamento de atención a las comunidades.
- Original de recibo de pago realizado por la ciudadana Digna Arenas al escritorio jurídico ESCRINMDELCA por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500,00 Bs.) por concepto de cancelación de documento de opción a compra con respecto a una casa ubicada en el Soler.
- Original de recibo de pago realizado por la ciudadana Digna Arenas al escritorio jurídico ESCRINMDELCA por la cantidad de MIL BOLIVARES (1000,00 Bs.) por concepto de cancelación de Asesoria Legal, Colegio de Abogados, Notaria e Impuestos a la Transacción Inmobiliarias respecto de un Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra de un inmueble ubicado en el sector El Soler, manzana 01, lote 10.
Los anteriores medios probatorios son instrumentos privados que no fueron desconocidos o impugnados por la contraparte en la oportunidad correspondiente por cuanto este Órgano de Justicia le otorga el valor probatoria que de la misma se desprende.
- Constancia de Solicitud de Número Cívico, emitida por la Alcaldía del Municipio San Francisco, en fecha 10 de febrero de 2014, Número de la solicitud; 2014NF06175, solicitante la ciudadana THAYRE ANDARA, ubicada en la Urbanización Soler, Parcela 03, Manzana 01, lote 10, calle 205, No. 47º-151.
El anterior medio probatorio constituye una solicitud de tipo administrativa que para tener validez en juicio debió ser ratificado por la parte en la oportunidad legal correspondiente, por cuanto no consta en actas dicha ratificación este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio.
En la oportunidad procesal correspondiente a la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada, presentó las siguientes documentales:
- Copia fotostática simple del documento de transacción propuesto por el apoderado de los demandantes el abogado PRIZLEZ URDANETA, con el objeto de dar por terminada la diferencia entre las partes.
- Original del escrito a mano de misiva dirigido por los demandantes al abogado HEBERTO LEAL, con el objeto de que mediara ante su representada, para que esta le reconociera los gasto que habían efectuado con motivo del contrato.
Los anteriores medios probatorios son instrumentos privados que no fueron desconocidos por la parte contraria al momento de la contestación a la reconvención, por cuanto este Tribunal le otorga la valoración formal que de los mismos se desprende.
- Copia certificada de la solicitud de oferta real y deposito, llevado ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 0099-14 en el cual aparece como solicitante la ciudadana THAYRE ANDARA, de dichas actuaciones se puede extraer que el referido Juzgado admite la demanda en fecha 6 de noviembre de 2014, y que en fecha 3 de diciembre de 2014 se traslado y constituyo el referido Juzgado en un inmueble ubicado en el sector Guadalupe, avenida 9A, casa No. 9A-88, frente al abasto “A que Nerio”, entrando por la calle 22, también conocida como San Ramón, en jurisdicción de la parroquia San Francisco del estado Zulia, con el objeto de practicar la oferta real de pago, que presento la ciudadana THAYRE ANDARA, que la referida oferta de pago estaba constituida por un cheque de fecha 23 de octubre de 2014, identificado bajo el No. 00017130, por la cantidad de SESENTA Y TRES MIL BOLIVARES(63.000,00) girad contra el banco BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A. a nombre de la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS y la misma corresponde por concepto de lo entregad en arras para la compra del inmueble objeto del presente litigio, el referido juzgado dejó constancia de haber realizado en varias oportunidades el correspondiente llamado de ley, y al transcurrir más de media hora se retiraron del lugar sin ser atendidos por persona alguna.
Evidencia este Sentenciador con relación al anterior medio probatorio, que se trata de un procedimiento judicial efectuado por ante un Órgano de Justicia competente, sin embargo de dicho procedimiento se desprende que no fue concretizado el objeto por el cual se dio inicio a la referida solicitud es decir no fue entregada la cantidad depositada a la parte correspondiente quedando terminado el proceso sin que la referida parte diera continuidad, por lo este Sentenciador le otorga el valor que de las actuaciones ejercidas se desprende
En la oportunidad correspondiente a la contestación de la reconvención la parte actora reconvenida presentó las siguientes documentales:
- Acta de Matrimonio No. 20654267, entre los ciudadanos NELSON MACHADO y DIGNA ROSA ARENAS, de fecha 2 de noviembre de 1990, ante el Registrador Civil de la parroquia Coquivacoa del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Con referencia a este medio probatorio observa este Jurisdicente que se trata de un documento público emitido por autoridad competente del cual se desprende el vínculo matrimonial existente entre los ciudadanos NELSON MACHADO y DIGNA ROSA ARENAS y al no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria, este Sentenciador les otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

- Certificación de Gravamen emitida por el Registro Público del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 10 de junio de 2014, No. De Tramite 482.2014.2.87, inmueble del tipo parcela de terreno y casa sobre ella edificada, distinguida con el No. 47º-151, situada en la manzana 01, lote 10, calle 205, parcela 03 de la urbanización el Soler, en jurisdicción de la parroquia Los Cortijos, municipio San Francisco del estado Zulia, mediante el cual se certifica que sobre el referido inmueble existe Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, hasta por la cantidad de Bs. 83.402,00, constituida dicha hipoteca según el mismo documento de adquisición del inmueble, no existiendo vigentes medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, Embargo, ni medida de secuestro, que sobre el mismo se haya notificado.
La anterior documental es un instrumento público emitido por autoridad competente, que no fue tachado o impugnado de forma alguna por la parte contrario por cuanto este Jurisdicente le otorga plano valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Documento Privado suscrito entre las partes del cual se evidencia que en fecha 13 de junio de 2014, la ciudadana THAYRE ANDARA y la ciudadana DIGNA ARENAS, a los mismos efectos del Contrato de Opción de Compra- Venta autenticado por ante la Notaria Pública de San Francisco en fecha 30 de abril de 2014, bajo el No. 20, tomo 77, convinieron ambas partes en prorrogar por cuarenta y cinco (45) días continuos más, el lapso establecido en la Cláusula Cuarta del referido contrato.
Evidencia este Juzgador con relación al anterior medio probatorio que se trata de un instrumento privado que fue impugnado por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de ley correspondiente, siendo que para el reconocimiento de dicho instrumento se promovió oportunamente la prueba de cotejo, y por cuanto no consta en actas las resulta de la referida prueba este Juzgador la desecha sin otorgarle ningún valor probatorio en virtud del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.
- Informe Técnico de Avaluó, solicitado por la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS MACHADO, sobre el inmueble objeto del litigio efectuado por el Ingeniero Simón Carmona Petit.
La anterior documental constituye un instrumento privado emanado de un Tercero que para su validez en juicio debió ser ratificado mediante la prueba testifical, por cuanto no consta en actas dicha ratificación este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio.

- Promovió la testimonial de la ciudadana DELOREY TIBISAY PARRA PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 17.393.526, para lo cual se libró despacho de comisión bajo oficio No. 1064-168-15, dirigida al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.

Durante su declaración ante el referido Juzgado la ciudadana Delorey Parra expuso que era cierto que ella era la Abogada en ejercicio Delorey Parra inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 139.432 y que además era la Directora General del escritorio jurídico ESCRINMDELCA, afirmó que al momento de reunirse con la ciudadana THAYRE ANDARA y luego de explicarle la gestión correspondiente a la venta de su inmueble y la forma de trabajo, ésta al estar de acuerdo le firmó una autorización de venta por 30 días prorrogables para vender su inmueble, que la casa al inicio de su venta se publicó en seiscientos ochenta mil bolívares (680.000,00 Bs.) pero en vista de que para el momento no tenia receptividad el precio, conversó con la seora Thayre y acordaron bajar el precio en diez mil bolívares (10.000,00 Bs.) ella y diez mil bolívares (10.000,00) de sus honorarios profesionales, para un precio de seiscientos sesenta mil bolívares (660.000,00 Bs.) fue un acuerdo entre ambas para que la casa se pudiera vender más rápido, que es cierto que los ciudadanos Digna Arenas y Nelson Machados se presentaron al referido escritorio jurídico para comprar el inmueble propiedad de la ciudadana Thayre Andara, y acordaron realizar un documento privado de opción de compra-venta por el precio de venta de seiscientos sesenta mil bolívares (660.000,00 Bs.), que es cierto que mediante sus buenos oficios como profesional del derecho logro autenticar la opción de compra-venta ante la Notaria Pública del Municipio San Francisco, en fecha 30 de abril de 2014, quedando inserto bajo el No. 20, tomo 77, donde la venta del inmueble fue por la cantidad de setecientos diez mil (710.000,00 Bs.), afirmó que al momento de la captación le preguntó a la ciudadana Thayre Andara si el inmueble era de su única y exclusiva propiedad y respondió afirmativamente, que de igual forma al conversar con la señora Thayre al momento de la captación para la venta del inmueble le preguntó si era casada, pues necesitarían la autorización de su esposo y su cédula de casada para ese momento, pues el banco solicitaba el estado civil exacto y ella le presentó copia del documento de propiedad y su cédula de soltera y en ningún momento le dijo que era casada, que los ciudadanos Digna Arenas y Nelson Machado gestionaron créditos hipotecarios con BANAVIH y Banco de Venezuela y un crédito de hipoteca con IPASME, lo que se le iba a emitir a Banesco era el pago de la cancelación de la hipoteca, pero no se tramitó crédito por Banesco, que la idea en todo momento fue perfeccionar la venta por eso se firmó la promesa de venta y se tramitaron los créditos, a su vez declaró que al darse cuenta que la señora Thayre estaba casada y que el bien pertenecía a la comunidad conyugal, se dio cuenta que dicha ciudadana no tenía capacidad ni con ella ni con nadie, pero se dio cuenta posteriormente cuando los créditos estaban aprobados y se había fijado fecha de firma debido a que la llamo el esposo de la referida ciudadana y sus abogados, asimismo expuso que la opción de compra de manera autentica de fecha 30 de abril de 2014, se firmó porque ya estaban los requisitos para introducir al banco, ya que el banco la solicitaba con un tiempo no mayor a 7 días de firmada, sin embargo a la señora Digna de Arenas el banco le solicitó una autorización de hipoteca de parte de IPASME, trámite que solicitó la señora Digna por Caracas, y que tardó para que se le entregaran una vez teniendo la autorización del IPASME, el Banco de Venezuela pidió una prórroga de manera privada, por el tiempo que había transcurrido, en ese momento llamó a la señora Thayre y ésta le informa que estaba en el estado Mérida y que de verdad no podía venirse a Maracaibo y es cuando la autoriza de manera telefónica y delante de la señora Digna Arenas, que firmara la prorroga en privado, la cual fue leída y explicada a la señora Thayre, por lo que ella tenía conocimiento. Durante la etapa de repregunta la testigo expuso que asistió a la Intendencia de San Francisco en su propio nombre ya que las dos partes eran sus clientes que en todo momento quiso que la negociación concluyera de manera conciliatoria y que ambas partes pudieran obtener sus beneficios, que cuando se entero de la existencia del esposo de la señora Thayre y que ésta decidió no vender el inmueble, converse con sus abogados y propusieron resolver el contrato devolviendo la cantidad de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs), el cual para el momento fue el ofrecimiento y ella conversó con la señora Digna y discutió su propuesta con ella y ésta dijo que se asesoraría, luego fueron a la Intendencia, no hubo conciliación y luego no supo mas de ellos hasta el presente momento, afirmó que hasta el momento que estuvo en la intendencia con las dos partes no se había perfeccionado la venta ya que no habían firmado por ante el Registro, no habían llegado a ningún acuerdo, por ultimo expuso que se comunicó con ella el Dr. Prilez Urdaneta el cual fue el abogado que contrato la señora Digna para que la asesorara, que en algún momento la señora Digna iba a recibir la cantidad acordada, pero la asesoría de su nuevo abogado, planteó otra propuesta, sobre la cual no hubo acuerdo de las partes. Con relación a la anterior testimonial, en virtud de su importancia y pertinencia con las demás pruebas traídas al proceso este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Durante la etapa correspondiente al lapso probatorio la representación judicial de la parte demandada reconviniente, ratificó las documentales presentadas con su escrito de contestación de la demanda y a su vez promovió los siguientes medios probatorios:

-. Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos PEDRO COLINA, JOSE ANGEL VALBUENA, YRAES YSABEL BARRIENTO PEROZO y JESUS GREGORIO LEAL, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio, para lo cual se comisionó al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dándosele entrada por este Tribunal a las resultas de la comisión parcialmente cumplida en fecha 1 de febrero de 2016.
Durante su declaración la ciudadana YRAES YSABEL BARRIENTO PEROZO afirmó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana Digana Arenas y a ciudadano Nelson Machado cuando trataban la venta de la casa con la señora Thayre y a la señora Thayre tiene muchos años tratándola, que le consta que entre la señora Thayre y los referidos ciudadanos se firmo un contrato de opción de compra venta, pues tuvo a la vista el contrato en cuestión, asimismo tiene conocimiento que el referido contrato no se encuentra vigente pues finalizó el año pasado sin concretarse la venta, por ultimo expuso que sabe y le consta que la ciudadana Thayre Andara le entregó toda la documentación necesaria para que estos pudieran realizar la compra del bien inmueble.
Con respecto a la anterior deposición este Tribunal observa que posterior a su evacuación el apoderado judicial de la parte actora reconvenida realizó oposición al auto de evacuación de la testimonial correspondiente a la ciudadana antes referida en virtud de que se incumplieron con las formalidades de ley para la evacuación de la prueba, observa este Juzgador del referido auto que Tribunal comisionado deja constancia de la situación aducida en el propio auto de evacuación testimonial, por cuanto este Tribunal considera que no se violento ninguna formalidad de ley ni el derecho a la defensa de las partes por parte del Juez comisionado es por lo que otorga el valor correspondiente de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Una vez analizados los alegatos de las partes y las pruebas declaradas por este Tribunal como fidedignas, este Juzgador pasa a decidir sobre el fondo de la causa de la manera siguiente:
Observa este Tribunal que en actas se encuentra incorporado copias certificadas del documento de Opción de Compra Venta suscrito entre la ciudadana THAYRE ANDARA FUENMAYOR con el carácter de promitente vendedora y la ciudadana DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO con el carácter de promitente compradora, celebrado el 30 de abril del 2014, inscrito ante la Notaria Pública de San Francisco inserto bajo el No. 20, tomo 77, promesa de venta la cual recayó sobre un inmueble constituido por una (1) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la urbanización el Soler, distinguida, con el N 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la parroquia los Cortijos del Municipio San Francisco Estado Zulia, dicha parcela de terreno posee una superficie ciento cincuenta y tres metros cuadrados (153,00 mtrs2), correspondiéndole un porcentaje de 0.12569% del total de área de dicha urbanización: y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle 205, en una longitud de 9,00 mts. SUR: con la parcela 34 en una longitud de 9 mts. ESTE: con parcela 04 en una longitud de 17 mtrs y OESTE: con parcela 02 en una longitud de 17 mtrs2. Dicho inmueble le pertenece a la promitente vendedora, según consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Publico del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 22 de febrero de 2008, registrado bajo el N 38, protocolo 1 tomo 3, primer trimestre.

Asimismo, se observa que en el aludido contrato de opción de compra venta se estableció en la cláusula segunda que “El precio de venta del inmueble antes descrito es por la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.710.000, 00) que serán cancelados de la siguiente manera: en este acto la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) y la diferencia, es decir, SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00), será cancelado mediante Crédito hipotecario que solicitara ante una entidad bancaria y el IPASME, en caso de que hubiere alguna diferencia será cancelada en la oportunidad en que se protocolice el documento definitivo de compra-venta..”
Que en la clausula cuarta del referido contrato se estableció “el término de duración del mismo que era de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días contando a partir de la existencia de toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito”
Observa de igual forma este Juzgador que las partes establecieron en la cláusula quinta del referido contrato lo siguiente; “caso de que no se llevara a efecto la compra del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a la PROMITENTE COMPRADORA, ésta perderá el DIEZ por ciento (10%) de lo entregado como arras por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la PROMITENTE VENDEDORA, y esta debe devolver el saldo restante en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción; si por el contrario fuera imputable a la PROMITENTE VENDEDORA, ésta estará obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción a compra, mas el DIEZ por ciento (10%) de la misma, como cláusula penal convencional, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción”

Ahora bien, alega la representación judicial de la parte actora que no obstante de haber cumplido sus representados con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la ley les impone como "Promitente s Compradores", es decir, la compra del inmueble propiedad de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR, cancelando la cantidad de SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 710.000,00), entregando su representada la cantidad de SETENTA MIL (Bs. 70.000,00) en el momento de la realización del contrato privado de opción de compraventa y la cantidad restante en la que se pacto la venta del referido inmueble, la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.640.000,00), mediante los cheques de los créditos hipotecarios solicitados mediante BANAVIS, BANESCO y el IPASME, sin embargo, la ciudadana THAYRE ANDARA, burlándose de la buena fe de sus representados incumplió con sus obligaciones contractuales de vender un inmueble de su única y exclusiva propiedad, de mantener el precio de bien inmueble siendo el caso de que no ha se llevado a efecto la compra del Inmueble objeto del contrato por causas imputables a la ciudadana referida, por lo cual ésta está obligada a reintegrar la totalidad de la cantidad recibida como opción de Compra, más el diez por ciento (10%) de la misma, en virtud de la Cláusula Penal convencional establecida, en un lapso de quince (15) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato de opción.
Que la ciudadana THAYRE ANDARA incumplió cuando estaba obligada a entregar el inmueble objeto del presente litigio completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, así como también estaba obligada hacer entrega de las solvencias municipales de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no cumplió, lo cual no ha permitido que se cumpla la TRADICCIÓN LEGAL, al no reconocer que debe hacer la tradición de la cosa vendida, es decir, realizar la entrega material del bien inmueble vendido.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad correspondiente a la contestación de la demanda alegó que su representada accedió a celebrar un contrato de Opción de compra-venta con los demandantes sobre el inmueble objeto del litigio, por ante la Notaría Pública de San Francisco, con fecha 29 de abril de 2014, bajo el No. 20, tomo 77 de los libros respectivos, por el precio de venta montante a la suma de Bs. 710.000,00, recibiendo su representada de manos de los demandantes la cantidad de Bs. 70.000,00 en calidad de arras y el resto al momento del perfeccionamiento del contrato acordándose un lapso de duración o vigencia de la opción de 90 días más 30 días de prorroga, es decir, con vigencia desde el 29-4-14 hasta el 30-08-14, no ejerciendo los referidos ciudadanos el derecho de adquirir el identificado inmueble hasta no realizar todos los trámites pertinentes para la obtención de los créditos o préstamos necesarios al efecto, a pesar de que su representada cumplió con entregar los recaudos necesarios para ello, tal cual lo reconocen los demandantes en su escrito de demanda
Procediendo en ese mismo acto a reconvenir a los actores, toda vez que al no hacer y realizar todas los diligencias y tramites posibles y pertinentes para la obtención del dinero con que pagar el precio acordado, no dieron cumplimiento a las cláusulas cuarta, al no ejercer el derecho de comprar al inmueble objeto de la Opción de Compra- venta en el lapso comprendido entre el 29 de abril de 2014 y el 30 de agosto 2014, y Quinta, al negarse a recibir el monto de 63.000,00 Bs. Saldo restante de los 70.000,00 Bs. recibidos en arras y haber incumplido con los términos y cláusulas del contrato que hace procedente el descuento del diez por ciento de esa cantidad por aplicación de esa cláusula, no obteniendo los créditos o préstamos correspondientes para el pago del precio de la venta, a pesar que su representada si cumplió con sus obligaciones contractuales cual lo reconocen expresamente los promitentes compradores.
Posteriormente durante su contestación a la reconvención la parte actora reconvenida negó, rechazó y contradijo, que sus mandantes no hayan hecho todas las diligencias y tramites posibles para la obtención del dinero con que pagar el precio acordado, no dando cumplimiento a la cláusula cuarta, al no ejercer el derecho de comprar en el lapso comprendido entre el 29 de abril de 2014 y el 30 de abril de 2014.
Que expone la parte reconviniente, hechos y circunstancias que configuran la confesión, omisión, menoscabo y violación, del Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, al evidente que el contrato de opción de compraventa antes referido y que fue redactado por Delorey Parra fue autenticado el miércoles 30 de abril de 2014, es evidente que no fue autenticado el 29 de abril de 2014, que también erró la reconviniente, en que el lapso sea comprendido desde el 29 de abril de 2014 hasta el 30 de agosto de 2014, ya que la cláusula siete mediante la cual la vendedora se obliga a entregar el objeto inmueble libre de todo gravamen, sin ningún tipo de obligación, así como también debe hacer entrega de las solvencias municipales y de los servicios públicos antes de la protocolización del documento definitivo de venta, del referido, surge una condición que se debe cumplir para que culmine el lapso de la cláusula cuarta está condicionada al termino de duración del contrato por noventa días continuos mas una prorroga por treinta días más a partir de que este toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito.
Que el incumplimiento por parte de la vendedora reconviniente se configura cuando no cumplió con el pago de lo adeudado en hipoteca de primer grado a favor del Banco Banesco, no haber pagado los impuestos a la alcaldía de San Francisco, no haber tenido el requisito exigido por la citada Alcaldía, así como tener una deuda en Hidrólago por la cual no poseía la solvencia del referido organismo, saneamientos que son carga de la promitente vendedora reconviniente y que además la referida ciudadana no tenía capacidad para contratar ya que necesitaba la autorización de su cónyuge el ciudadano JOSE JOAQUIN MARMOL PEREZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. 7.757.177.
Ahora bien, establecidos los términos de la controversia, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar esta referido al cumplimiento de las obligaciones correspondientes a cada parte con relación a lo plasmado en la opción a compra suscrita, y en ese sentido se observan las siguientes disposiciones:

Establece el legislador en el Código Civil con atención a los contratos:

“Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato.
Planteada así la situación, observa este Juzgador que la primera defensa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, está referida a la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), el cual se encuentra regulado en el artículo 1.168 del Código Civil que reza: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Sobre este particular, la jurisprudencia venezolana, ha desarrollado ampliamente dicho concepto; así la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 68 de fecha 13 de febrero de 2012, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, explanó lo siguiente:
“Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…
La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”. (Resaltado de la Sala)

Asimismo, la referida Sala, mediante sentencia No. 760 de fecha 13 de noviembre de 2008, con ponencia del Magistrado LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, expuso:
“A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.” (Resaltado de la Sala)

De lo anteriormente citado, este Tribunal observa que la excepción del contrato no cumplido (non adimpleti contractus), es una defensa de fondo oponible por la parte demandada en la contestación de la demanda y que sirvió de fundamento para presentar la reconvención, por cuanto presupone la suspensión de la ejecución de la contraprestación debido a la inejecución de la obligación de la otra parte.
Para la procedencia de dicha defensa, la representación judicial de la parte demandada, alega que al momento del perfeccionamiento del contrato se acordó un lapso de duración o vigencia de la opción de noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga, es decir, con vigencia desde el 29-4-14 momento en que se firmo ante el Notario correspondiente la promesa de venta, hasta el 30-08-14 lapso en el que fenecía la prorroga según la parte demandada, no ejerciendo los referidos promitentes compradores el derecho de adquirir el identificado inmueble hasta no realizar todos los trámites pertinentes para la obtención de los créditos o préstamos necesarios al efecto, que por dicha razones mal podían demandar un incumplimiento de parte de su representada como promitente vendedora cuando estos no pudieron ejercer el pago del precio convenido en el lapso de duración del referido contrato.
Sin embargo, observa este Operador de Justicia del estudio efectuado al Contrato de Opción a Compra- Venta, suscrito entre las partes en fecha 30 de abril del 2014, e inscrito ante la Notaria Pública de San Francisco inserto bajo el No. 20, tomo 77 que el mismo está sujeto a una modalidad de cumplimiento de las obligaciones que es la establecida en la cláusula cuarta de la referida promesa de venta que refiere “el término de duración de la presente es de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días contando a partir de la existencia de toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito”.
Ahora bien; al respecto el artículo 1.197 del Código Civil, define lo que son las obligaciones sujetas a condición de la siguiente manera:
‘La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto’.

Según se desprende de este artículo existen dos tipos de condición a las que puede estar sometida una obligación, en primer lugar la llamada condición suspensiva, que es aquella de la cual depende la existencia o nacimiento de una obligación, y por el otro lado está la condición resolutoria de cuyo cumplimiento depende la extinción de una obligación.
Al respecto refiere el autor Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código Civil Venezolano, artículo 1197, Pág. 680, que la condición suspensiva es “aquella que suspende el cumplimiento de la obligación o la efectividad posible de un derecho, hasta que se verifique o no un acontecimiento futuro e incierto. La obligación sometida a condición suspensiva nace cuando se verifica la condición…”
En ese mismo orden de ideas el artículo 1198 del Código de Procedimiento Civil la define de la siguiente forma:
“Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.”
Ahora bien, a la luz de los asertos legales explanados y con referencia al caso de marras se hace ineludible para este Sentenciador concluir que el referido contrato estaba sujeto a una condición suspensiva de la obligación y que el término de duración del mismo no comenzaba a contarse hasta tanto se verificara la existencia de toda la documentación necesaria para la tramitación del crédito, lo que quiere decir que dicho lapso no podía discurrir tal cual lo alegó la representación judicial de la parte demandada pues estaba sujeto a dicha modalidad de cumplimiento, en ese mismo orden de ideas, de las pruebas documentales formalmente valoradas y de la testimonial de la ciudadana Delorey Parra se construye sobre este Juzgador la presunción de que la parte actora efectivamente ha cumplido con los tramites correspondientes a la obtención de los créditos hipotecarios para el pago definitivo del precio acordado con relación del bien inmueble objeto del litigio, por cuanto es insoslayable para este Juzgador declarar con lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato opción a compra venta, celebrado el 30 de abril del 2014, inscrito ante la Notaria Pública de San Francisco inserto bajo el No. 20, tomo 77, promesa de venta la cual recayó sobre un inmueble constituido por una (1) vivienda familiar y la parcela de terreno sobre ella construida ubicada en la urbanización el Soler, distinguida, con el N 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la parroquia los Cortijos del Municipio San Francisco Estado Zulia, dicha parcela de terreno posee una superficie ciento cincuenta y tres metros cuadrados (153,00 mtrs2), correspondiéndole un porcentaje de 0.12569% del total de área de dicha urbanización: y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: con calle 205, en una longitud de 9,00 mts. SUR: con la parcela 34 en una longitud de 9 mts. ESTE: con parcela 04 en una longitud de 17 mtrs y OESTE: con parcela 02 en una longitud de 17 mtrs2. Dicho inmueble le pertenece a la promitente vendedora, según consta en documento protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Publico del municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 22 de febrero de 2008, registrado bajo el No.38, protocolo 1 tomo 3, primer trimestre, asimismo, se ordena a la parte actora a dar cumplimiento con el pago total correspondiente al bien inmueble objeto del litigio, para que quede perfeccionada la venta definitiva de acuerdo al contrato antes señalado. Así se decide.
V
DECISIÓN DEL ORGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primero Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos DIGNA ROSA ARENAS DE MACHADO y NELSON ALBERTO MACHADO GARCIA CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA- VENTA seguido en contra de la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
2. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN incoada por la ciudadana THAYRE COROMOTO ANDARA FUENMAYOR.
3. SE ORDENA a la parte actora al pago de lo convenido con relación bien inmueble objeto del litigio en las condiciones suscritas en el Contrato de Opción a Compra Venta celebrado el 30 de abril del 2014, e inscrito ante la Notaria Pública de San Francisco, bajo el No. 20, tomo 77 de los respectivos libros correspondientes a dicha Notaria.
4.- SE CODENA a la demandada a otorgar la venta del documento definitivo de venta sobre el inmueble ubicado en la Urbanización el Soler, distinguida, con el N 470-115 manzana 01, lote 10 en jurisdicción de la parroquia los Cortijos del Municipio San Francisco Estado Zulia.
5.- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por haber sida totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecinueve (19) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez,

Abg. Adan Vivas Santaella.
La Secretaria,

Abg. Aranza Tirado Perdomo