TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente N° 45.528

I. CONSTA EN LAS ACTAS PROCESALES LO SIGUIENTE:
Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentara los ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. 3.778.917 y 7.806.841, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN PABLO DEVIS AYESTARAN, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 195.745; contra la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.807.924, domiciliada Maracaibo estado Zulia, correspondiendo previa distribución de causas conocer de la misma a este Juzgado.
En el escrito libelar la parte actora alega que celebró un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual fue autenticado por ante la Notaria Octava de Maracaibo estado Zulia, el día 08 de julio del 2013, bajo el No. 13, tomo 77, con la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.807.924, domiciliada en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un (1) apartamento, distinguido con el No. 3-B, ubicado en la Planta Alta del Edificio “RESIDENCIAS ELIZABETH”, ubicado en la avenida 79, en el sector denominado “Ayacucho”, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, consta en el documento de condominio y su aclaratoria, protocolizados por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 20 de enero de 1983, bajo el No. 10, tomo 3°, del protocolo 1°, y de fecha 11 de julio de 1983, bajo el No. 42, tomo 01, del protocolo 1°. El inmueble objeto de esta demanda, tiene una superficie total aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS (103 mts2); y consta de Sala, cocina, comedor, pasillo, tres (03), dormitorios y dos (02) salas sanitarias, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: colinda con fachada Norte del Edificio; SUR: colinda con el apartamento 2-B; ESTE: colinda con fachada Este del edificio; y OESTE: colinda con fachada OESTE del edificio. Dicho inmueble fue adquirido de conformidad con el documento registrado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 06 de julio de 2007, bajo el No. 30, Protocolo 1°, tomo 22.
Señala que el precio de venta se estipuló por la cantidad de SEISCIENTOS MI BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), de los cuales serian pagados, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES, al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, pago que se efectuó con la finalidad de que la parte demandada cumpliera con el pago del crédito hipotecario que recae sobre el inmueble antes descrito; mientras el remanente, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), seria pagada una vez se protocolizara la venta definitiva del inmueble. Se estableció como plazo de la presente opción de compra venta, noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha de liberación hipotecaria.
Asimismo, expuso que era obligación de la parte demandada, ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, pagar la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión y proporcionar todos los documentos requeridos para el trámite del crédito a solicitar, siendo el caso que transcurrido aproximadamente seis (06) meses desde la firma del contrato de opción de compra, no habían obtenido ninguna documentación, a pesar de todas la diligencias realizadas para que así sucediera, ni siquiera la supuesta liberación a la que estaba obligada a cancelar con el dinero que erogaron como arras de garantía.
Afirmó que al momento de tener disponible el dinero restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), para que se concretara la negociación de compra venta, le comunicaron a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, que le entregara toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta; sin embargo, este hecho fue incumplido por parte de la demandada de autos, hasta la fecha de hoy, a pesar de estar obligada contractualmente de acuerdo a lo señalado en la última parte de la cláusula cuarta del contrato.
Aduce que desde la firma de la opción de compra, le solicitaron a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, no solo por vía telefónica sino también en forma personal y delante de terceros personas, que les entregaran todos los documentales necesarios para la consecución del crédito de préstamo a solicitar, pero hasta la fecha no ha entregado todos los documentos o requisitos, a la cual esta obligada contractualmente y por ley para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el registro subalterno correspondiente.
De esta manera, inexplicablemente la demandada no ha dado cumplimiento a su obligación contractual y legal, referida al otorgamiento del documento definitivo de compra venta a que esta obligada. Indican que han cumplido en el termino establecido en el contrato de opción de compra, con la obligación inherente a todo comprador, como es el pago de la cosa vendida, entregando la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.) al momento de suscribir la opción de compra.
Igualmente, resaltaron el hecho donde la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, les comunicó personalmente delante de terceras personas, que ya no iba a vender el inmueble descrito en autos; expusieron que la parte demandada acostumbra a realizar este tipo de negociaciones oscuras, ambiguas y fuera del contexto legal y contractual sobre el inmueble objeto de esta demandada, ya que previo a ello había realizado una negociación de compra-venta similar, con los ciudadanos ANGY CAROLINA CASTELLANO GALVIS y ALI JUNIOR FUENMAYOR BARRERA, titulares de la cedula de identidad No. 15.841.155 y 16.731.905, sobre el inmueble identificado en marras, donde de la misma manera, mediante una opción de compra privada, celebrada en fecha 17 de julio de 2012, los opcionantes-compradores, le habían erogado la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00), como arras de garantía, pero de igual manera la parte demandada no les cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra, motivo por el cual estos ciudadanos la demandaron por Cumplimiento de contrato, demanda que cursó ante el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, Expediente No. 2747-13, en el cual se produjo desistimiento de la demanda en virtud de un arreglo amistoso de las partes.
Finaliza su escrito libelar resaltando que en razón de ser nugatorios todos los esfuerzos realizados para que la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, cumpla con su obligación, acuden en defensa de sus derechos e intereses, a demandar a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, ya identificada en actas, por cumplimiento de contrato y con ello la entrega de todos los documentos requeridos por la oficina de Registro del Segundo Circuito del municipio Maracaibo, para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble antes identificado, y a la entrega material del mismo; en caso contrario sea obligada y condenada a ello por este Tribunal con todas las imposiciones de Ley. De la misma manera, demandaron la Indexación o corrección monetaria de la obligación demandada y las costas y los costos.
La parte actora acompañó a su escrito libelar los siguientes instrumentos:
1. Copia simple de documento registrado en la Oficina de Registro del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha seis (06) de abril del 2007, bajo el No. 30, protoloco 1°, tomo 22.
2. Copia certificada de documento de opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo, de fecha ocho (08) de julio de 2013, bajo el No. 13, tomo 77.
3. Copia simple de la demanda intentada por los ciudadanos ANGY CAROLINA CASTELLANO GALVIS y ALI JUNIOR FUENMAYOR BARRERA, contra la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguida ante el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 2747-13.
Este Órgano Jurisdiccional por auto de fecha veintinueve (29) de enero de 2012, admitió la demanda y posteriormente en fecha 04 de junio de 2014, admitió la reforma de la demanda y ordenó citar a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.807.924, para que compareciera ante este Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Citada la parte demandada y encontrándose dentro del lapso de emplazamiento, la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.807.924, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, asistida por el abogado en ejercicio EDIN OLANO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 12.461, presentó escrito de contestación al fondo la demanda expresando que negaba, rechazaba y contradecía todos y cada uno de los términos explanados en el escrito libelar.
Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya manifestado su voluntad de llevar a efecto la negociación de compra venta pactada; que solicitara la documentación que alude en la demanda; que comunicara disponer con la suma de dinero restante para cumplir con el negocio pactado; que los actores cumplieron en el termino establecido con la estipulaciones contractuales y sus prorrogas; que se haya negado a vender el inmueble objeto del contrato; y que el contrato de opción de compra venta se encuentre vigente.
En la misma oportunidad y mediante el mismo escrito, la parte demandada procedió de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a promover la reconvención o mutua petición en contra de los actores, la cual quedó planteada de la siguiente manera:
De la reconvención:
Expresó la parte demandada reconviniente que según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo, de fecha ocho (08) de julio de 2013, bajo el No. 13, tomo 77, suscribió un Contrato de opción de compra venta con los ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, plenamente identificados, sobre un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra plenamente identificado en actas.
El precio convenido fue la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), los cuales debían pagarse de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.), al momento de la firma del referido documento de opción de compra venta; y el remanente, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), una vez que se protocolizara la venta definitiva.
Expresó que se fijó que el plazo de la operación efectuada seria de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la Liberación Hipotecaria que mantenía el inmueble con opción de compra venta, a favor de la Entidad Bancaria BANESCO. Afirma que la liberación hipotecaria fue efectuada con el propósito de cumplir con la contratación celebrada, situación que tuvo en conocimiento de los compradores oferentes.
Indica que se estableció como cláusula penal que si alguna de la partes rescindía del contrato, debería responder las indemnizaciones conforme a los términos contenidos en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta.
Igualmente expuso que los oferentes compradores se niegan a formalizar el documento definitivo de la operación pactada, sin alegar fundamentos que justifiquen su conducta negativa; sin embargo, hacen alusión a un presunto incumplimiento de parte de la actora del contrato celebrado, conforme a la cláusula tercera del referido contrato, lo cual es totalmente falso ya que en dicha cláusula se estableció el plazo de la opción contraída, el cual cumplió al efectuar la cancelación de la garantía hipotecaria en tiempo hábil, no comenzado a correr dicho plazo ni sus prorrogas por causas imputables a la institución bancaria acreedora por no haber perfeccionado dicha liberación no obstante el pago hecho.
Afirma que fueron los oferentes compradores quienes faltaron a la obligación que le imponía el Banco para el avaluó del inmueble, así como la cancelación de la ficha catastral en el SEDEMAT. Señaló que los oferentes compradores en lugar se subsanar las fallas cometidas, se dieron la tarea de difamarla a la luz publica, exponiéndola al escarnio público con los consecuentes daños morales que me han causado, al denunciarla ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalisticas (C.I.C.P.C), sin saber que delito se le ha imputado, organismo que se ha presentado en tres (03) oportunidades en el Instituto Educativo Santa Mónica, donde ejerce labores como Orientadora, llevando las citaciones que le han sido libradas en tres (03) oportunidades en (30) días, con el consecuente perjuicio que le ha causado ante sus compañeros de trabajo y el estudiantado en general, quienes se han hecho a la idea de congeniarla con una delincuente; y ello ha implicado que los Directivos de la Institución le conminen a que explique y aclare el por qué de esa situación.
Por lo ante expuesto, procedió a DEMANDAR, como en efecto demanda, a los ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, ya identificados, por RESOLUCÓN DE CONTRATO celebrado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo antes señalado, y por INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y para que convengan a ello, o en caso contrario a ello sean condenados por el Tribunal.
Este Tribunal por auto de fecha 18 de septiembre de 2014, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, fijando el quinto (5to) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida, ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS, dieran contestación a la reconvención incoada en su contra.
En tiempo hábil, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención incoada en su contra. En los términos siguientes:
La parte actora reconvenida señaló que los siguientes hechos que expuso la parte demandada reconviniente, son ciertos:
• Es ciertos que las partes celebraron contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo, de fecha ocho (08) de julio de 2013, bajo el No. 13, tomo 77, con los ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, plenamente identificados, sobre el inmueble identificado en autos.
• Es cierto que el precio convenido fue la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), los cuales debían pagarse de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.), al momento de la firma del referido documento de opción de compra venta; y el remanente, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), al protocolizarse la venta definitiva.
• Es cierto que el plazo de la operación efectuada seria a partir de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la Liberación Hipotecaria que mantenía a favor de la Entidad Bancaria BANESCO sobre el inmueble con opción de compra venta. Señaló que la parte demandada reconviniente incurrió en infracción cuando estableció en el contrato de compra, un término sujeto a un obligación de su propia voluntad, siendo que habiendo transcurrido más de un (01) año aproximadamente, desde que las partes otorgaron el contrato de opción de compra, hasta la fecha, ni siquiera le ha entregado una copia a mis representados, del pago realizado al Banco Banesco, de la hipoteca que pesa sobre el inmueble.
• Es cierto que se estableció como cláusula penal que si alguna de la partes rescindía del contrato, debería responder con las indemnizaciones conforme a los términos contenidos en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta.
Asimismo la parte actora reconvenida indicó en el escrito de contestación a la reconvención, los hechos negados y contradichos de la siguiente manera:
• Negó, rechazó y contradijo haberse negado a formalizar el documento definitivo de la operación pactada, sin alegar fundamentos que justifiquen esa conducta negativa; y el hecho que de la parte demandada reconviniente haya cumplido con la obligación de pago de la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta controversia.
• Negó, rechazó y contradijo haber incumplido el contrato por negligencia para cumplir con la obligación que le imponía el Banco para el avaluó del inmueble, así como la cancelación de la Ficha Catastral en el SEDEMAT, puesto que ninguna de las dos obligaciones le son inherente, en primer lugar, porque el avaluó del Banco esta dirigido al hecho de pretender un préstamo hipotecario, ya que manifestaron que contaban con la cantidad de dinero restante del precio de venta definitivo, es decir la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.); en segundo lugar, se refiere a la cancelación de la ficha catastral cuando ello le corresponde a la parte demandada-reconviniente.
• Negó, rechazó y contradijo que se haya difamado a la luz pública a la parte demandada reconviniente al denunciarla ante el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas (CICPC), ya que dado el incumplimiento del contrato de opción de compra venta, la parte actora-reconvenida se condujo a presentar ante la vía jurisdiccional civil y penal la presente querella y la denuncia respectiva.
• Negó, rechazó y contradijo, la estimación de la acción en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000,00 Bs.) equivalentes a SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS PUNTO SESENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (7.476,63 U.T).
Finalizó la parte actora reconvenida el escrito de contestación a la reconvención, solicitando a este Tribunal declare SIN LUGAR la presente reconvención, y CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentara en contra de la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO.
Encontrándose la causa dentro del lapso para promover pruebas, la parte actora reconvenida ratificó las documentales acompañadas al escrito libelar, además promovió y le fueron admitidas los siguientes medios de prueba:
1. Declaraciones testimoniales de los ciudadanos REBECA RAQUEL SULBARAN BROMBERG y CLENIZ BEATRIZ GIL NAVEA, venezolanas, mayores de edad y domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.
2. Prueba de informes, al Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
3. Prueba de posiciones juradas de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.
Acto seguido la apoderada de la parte demandada promovió la Declaración testimonial de los ciudadanos MILLER SANCHEZ SILVA, PEDRO DIAZ VILLASMIL, ALBERTO COLMENARES y CARLOS BILBAO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.742.140, 7.899.063 y 5.042.832, respectivamente.
Posteriormente, en tiempo hábil, la parte actora reconvenida presentó escrito de informes correspondiente.
II. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Trabada como quedo la litis en los términos antes expresados y fijados los limites de la controversia con la contestación de la demanda, corresponde a esta Juzgadora analizar las pruebas en el proceso, en virtud de los principios de exhaustividad y de autoeficiencia del fallo, fundamentado en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 243 ejusdem, debiendo reunir las pruebas y valorarlas en su conjunto, relacionándolos entre sí y con los hechos discutidos, para decidir de acuerdo a la valoración establecida en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, la parte actora reconvenida aportó al proceso copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo, de fecha ocho (08) de julio de 2013, bajo el No. 13, tomo 77, con la finalidad de demostrar que efectivamente suscribió un contrato con la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, ya identificada, que denominaron opción de compra venta; este Tribunal lo valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1.363 del Código Civil, dado que el mismo constituye un documento autenticado que fue reconocido por la parte demandada reconviniente. Sin embargo, de las actas procesales se desprende que la parte demandada reconviniente admitió los siguientes hechos:
• Que suscribieron un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo, de fecha ocho (08) de julio de 2013, bajo el No. 13, tomo 77.
• Que el precio convenido fue la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), los cuales debían pagarse de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.), al momento de la firma del referido documento de opción de compra venta; y el remanente, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,00 Bs.), una vez que se protocolizara la venta definitiva.
• Que el plazo de la operación efectuada seria de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la Liberación Hipotecaria que mantenía el inmueble con opción a compra venta, a favor de la Entidad Bancaria BANESCO.
• Que se estableció como cláusula penal que si alguna de la partes rescindía del contrato, debería responder con las indemnizaciones conforme a los términos contenidos en la cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta.
En consecuencia, estos hechos no requieren pruebas, ya que se consideran hechos admitidos, y por tanto excluidos del thema probandum.
De la misma manera, la parte actora reconvenida acompañó al escrito libelar copia simple de documento registrado en la Oficina de Registro del Segundo Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha seis (06) de abril del 2007, bajo el No. 30, protoloco 1°, tomo 22; este Tribunal lo desecha en razón que los hechos que se pretende probar a través del mismo, atienden a hechos no controvertidos por la parte adversaria, teniéndose como cierto que la propiedad del inmueble identificado en actas pertenece a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO y que al momento de la compra del referido inmueble, se constituyó una HIPOTECA DE PRIMER GRADO a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, Instituto Autónomo.
Asimismo, la parte actora reconvenida acompañó al escrito libelar copia simple del expediente No. 2747-13 el Juzgado Noveno de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la circunscripción Judicial del estado Zulia; este instrumento constituye un documento público que se aprecia de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. A través del mismo se observa que los ciudadanos CAROLINA CASTELLANO GALVIS y ALI JUNIOR FUENMAYOR BARRERA, demandaron a la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; asimismo se observa que los ciudadanos CAROLINA CASTELLANO GALVIS y ALI JUNIOR FUENMAYOR BARRERA, desistieron del procedimiento. Y así se decide.
Respecto a la prueba testimonial, promovida por la parte actora reconvenida, de las ciudadanas REBECA RAQUEL SULBARAN BROMBERG y CLENIZ BEATRIZ GIL NAVEA, es menester desatracar que solo fue evacuada la testimonial de la ciudadana REBECA RAQUEL SULBARAN BROMBERG, por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, cuyo despacho de comisión fue agregado en fecha 12 de febrero de 2015. Así, se observa que el día fijado para la evacuación de testigos, se presentó la ciudadana REBECA RAQUEL SULBARAN BROMBERG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 21.164.513, quien afirmó: que conocía a los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL TROCONIZ; que conocía a la ciudadana LISBETH ROMERO, por cuanto fue a ver el apartamento que ofrecía en venta; que le constaba que la ciudadana LISBETH ROMERO, le comunicó a los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL TROCONIZ, que ya no les vendería el inmueble identificado en actas, en el precio convenido por cuanto estaba en muy bajo precio, y que tampoco le entregaría los documentos solicitados, como RIF, solvencia, servicios públicos, cédula catastral y documento de liberación de de hipoteca del inmueble; que la ciudadana LISBETH ROMERO, dijo que después devolvería el dinero que le habían entregado en la opción de compra venta, porque es ese momento no tenía esa cantidad disponible.
En relación a este testigo es preciso indicar que, nuestra jurisprudencia ha tomado el testigo ÚNICO como medio de prueba válido, siempre que ofrezca convicción de que está deponiendo sobre la verdad de los hechos; la modalidad de valoración de esta testimonial tiene su naturaleza propia de interpretación, a través de la tarifa legal. Ahora bien, en el caso que nos ocupa el expresado testimonio se aprecia insuficiente por si mismo y poco fundamentado para probar los hechos que afirma, por lo que dicho testimonio debe ser desestimado a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En relación a la prueba de informe promovida por la parte actora reconvenida, el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, se dirigió a este Tribunal, mediante oficio de fecha 09 de febrero de 2015, informando que la hipoteca que pesa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-B, de la planta baja del Edificio Residencias Elizabeth, calle 79, sector Ayacucho, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del Municipio Maracaibo del estado Zulia, no ha sido librada. En este sentido, se le otorga pleno valor probatorio, en cuanto el mismo ha sido emanado de un Registrador por lo que merece fe pública, conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.
En referencia a la prueba testimonial promovida por la parte demandada reconviniente, se observa que el acto para la evacuación de testigos se declaró desierto, en virtud que los ciudadanos MILLER SANCHEZ SILVA, PEDRO DIAZ VILLASMIL, ALBERTO COLMENARES y CARLOS BILBAO RODRIGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. 14.742.140, 7.899.063 y 5.042.832, respectivamente, no comparecieron.
Para decidir al fondo de la causa, esta Juzgadora considera pertinente establecer los criterios normativos y doctrinales aplicables en el caso bajo estudio, muy específicamente el Articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de probar las afirmaciones en que se funda su pretensión, para que sus hechos sean tenidos como verdaderos en la sentencia. Esta necesidad de probar se denomina la carga de la prueba, consagrada en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1354 del Código Civil, que establece que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido librado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Sobre este punto la Sala de Casación Civil ha dicho que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino de directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.
Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala que el peso de prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio.
Ahora bien, respecto a los contratos señala el Código Civil en los artículos en sus 1159, 1160 y 1.167, lo siguiente:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
En este sentido, se observa que tanto la parte actora reconvenida como la demandada reconviniente en el presente juicio conciertan en que suscribieron un Contrato de “Opción de Compra-venta” en fecha ocho (08) de julio del año dos mil trece (2013), al igual que conciertan sobre su contenido, por lo que este Tribunal habiendo realizado un estudio meticuloso del contenido del contrato fundamento del presente juicio en virtud del principio Iuria Novit Curia, verifica que del contenido del mismo se deduce que se trata de una Promesa Bilateral de Compra-venta, en virtud de que las partes contratantes se obligan recíprocamente a prestar su consentimiento para la celebración de un contrato futuro de venta; tal y como se evidencia de la Cláusula Segunda en la cual se expresa que LA OFERENTE VENDEDORA se obliga a vender a los OFERENTES COMPRADORES y este a su vez a comprarle a EL PROMITENTE VENDEDOR, un inmueble propiedad de este ultimo, en consecuencia el presente juicio atiende a una pretensión de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta el cual pertenece a la especie de los contratos preliminares de venta, precontratos, pactos de contrahendo, entre otros términos sinónimos que ha señalado la doctrina, el cual no se encuentra caracterizado en el Código Civil, vale decir, el texto legal no hace mención expresa de los mismos, y por ello se les denomina contratos innominados o atípicos, pero puede enmarcarse en la definición general del contrato, establecida en la disposición normativa contenida en el articulo 1133 ejusdem, vale decir, como “una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, es importante y necesario, señalar que a lo largo del tiempo se ha venido suscitando una especie de discusión doctrinal y jurisprudencial en lo que respecta a la naturaleza jurídica de estos contratos innominados anteriormente referidos, por lo que en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se decidirá, esta Juzgadora considera preciso, en principio, realizar un análisis de los criterios doctrinales y jurisprudenciales relacionados con la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compra venta, similar al que interesa a esta Juzgadora en la presente causa, lo cual tiene particular importancia por los efectos que derivan de cada criterio o tesis esgrimida por la doctrina y por la jurisprudencia.
Así las cosas, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra noción o concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Al respecto, en distintas oportunidades, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado sobre el tema que nos concierne, adoptando en dichas oportunidades cada una de las tesis anteriormente estudiadas; en tal sentido, en sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., la mencionada Sala se adhirió a la concepción tradicional señalando lo siguiente:
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
…omissis…
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…” Sentencia No. 358, de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A. Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. (Resaltado del Tribunal)”.

Del criterio parcialmente transcrito, se desprende que las promesas bilaterales de compra-venta, son contratos preparatorios aun cuando estén presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, sin equiparar al mismo con un contrato definitivo de venta. Dentro de la misma perspectiva, vale decir, adhiriéndose a la noción tradicional, la Sala sigue estableciendo mediante sentencia No. 198, de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, lo siguiente:
“(…) la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Resaltado del Tribunal).
Cabe considerar por otra parte, que en sentencia No. 116, de fecha 22 de marzo del año 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal de la República, abandonó la tesis tradicional que venia sosteniendo en las decisiones anteriormente trascritas, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, para retomar la tesis o concepción critica que equipara los contratos de Promesa Bilateral de Compra-venta a los contratos de venta.
Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la problemática respecto de la naturaleza jurídica de los contratos de promesa bilateral de compra-venta, mediante sentencia No. 878 de fecha 21 de julio de 2015, se ha pronunciado, y ha establecido en resumidas cuentas que, aun cuando el criterio que se encontraba vigente para el año 2015 de la Sala de Casación Civil esté sustentado en la concepción critica, vale decir, considerando que cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa, no obstante, se observa que de ser así, este tipo de contratos quedaría excluido del mundo jurídico, en vista de que en todos los contratos preparatorios se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
Se infiere además de la sentencia in comento, que mal pueden todos los contratos de Promesa Bilateral equipararse a un contrato de venta pura y simple, aún cuando estén presentes los elementos de objeto y precio, y considera pertinente estudiar las particularidades e individualidades de cada contrato en específico.
Ahora bien, el criterio jurisprudencial se ha mantenido en cuanto al deber del Juez de aplicar el criterio vigente al momento de introducir y admitir la demanda, ya que no puede exigírsele al actor que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de julio de 2015, expediente No. 14.0662, manifiesto que:
“(…) En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. (…Omisis…)
Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara. (…)”
Bajo esta línea, se observa que la presente demanda se introdujo en día 27 de junio de 2014, y fue admitida el 1° de julio de 2014, fecha para la cual se encontraba vigente el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013, que a saber reza:
“(…) Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…)”
De esta manera, el criterio anteriormente transcrito es el que debe influir en la presente causa, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato en estudio, ya que el mismo se encontraba vigente al momento en que se le dio entrada a la demanda.
Ahora bien, del análisis exhaustivo practicado al contrato suscrito por los ciudadanos LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, se observa que las partes celebraron un contrato que denominaron “opción de compra venta”, donde la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, como promitente vendedora, se compromete en vender y los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, como promitentes compradores, se obligan a comprar, un inmueble constituido por un (1) apartamento, distinguido con el No. 3-B, ubicado en la Planta Alta del Edificio “RESIDENCIAS ELIZABETH”, ubicado en la avenida 79, en el sector denominado “Ayacucho”, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, por el precio de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (600.000,00 Bs.), los cuales serian pagados la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (180.000,00 Bs.) al momento de la firma del contrato el contrato de opción de compra venta, y la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) una vez se protocolice la venta definitiva. En consecuencia a lo expuesto, queda constatado que entre la parte actora reconvenida y la demandada reconviniente existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio. Y así se establece.
En este sentido, de la cláusula tercera se expone que en el momento de la firma del contrato de opción de compraventa, la parte actora reconvenida entregó la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (180.000,00 Bs.), a la parte demandada reconviniente, como parte del precio definitivo de venta, es decir, como arras confirmatorias que configuran un principio de ejecución de la prestación debida y en el presente caso conforman de manera parcial el precio de venta pactado. Sobre este punto, los autores Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, en su obra “Sistema de Derecho Civil, Volumen II, Séptima Edición”, definen a las “arras confirmatorias” de la manera siguiente:
“Cuando la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato, o prueba de su perfección. Como dice el artículo 343 del Código de Comercio, la cantidad se reputa dada a cuenta de un precio. La señal confirma la perfección de un contrato, constituida por un principio de ejecución (pago parcial de la prestación)”.
Hechas las consideraciones anteriores, se debe señalar que la obligación de la parte actora reconvenida se refiere al pago del precio, ello implica que las partes concibieron que la actora ya estaba obligada a pagar el precio en virtud del contrato, ya que en la cláusula tercera dio a entender que se trata de una obligación del contrato ya celebrado.
Del contrato en estudio se desprende que la demandado reconviniente hizo a la actora reconvenida una firme oferta de venta, la cual contiene indicación del inmueble ofrecido en venta y del precio aspirado, indicando igualmente que el precio deberá pagarse según las condiciones previstas en la negociación.
La transferencia de la propiedad en el caso sub examine, se produjo por consentimiento legítimamente manifestado por las partes en el contrato, conforme se desprende del artículo 1.161 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.489 ejusdem, los cuales establecen que:
Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.
Artículo 1.489 La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro título.
Quedando pendiente la obligación del demandado reconviniente de hacer la tradición prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, es decir, la obligación de otorgar del instrumento de propiedad del inmueble; y la obligación de la parte actora reconvenida de pagar el precio conforme a lo determinado en el contrato.
En el documento suscrito por los ciudadanos LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, se estableció la forma de ejecución de la venta celebrada, especialmente respecto de las obligaciones principales relativas al pago del precio y a la tradición mediante el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente.
Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, es forzoso concluir que conforme al contrato supra citado, la parte demanda reconviniente tiene la obligación de realizar la tradición de la propiedad del inmueble vendido en la Oficina de Registro competente y la parte actora reconvenida tiene la obligación del pago del precio. Y así se decide.
En vista de ser la promitente compradora quien invoca el cumplimiento del contrato, resulta necesario que la misma pruebe inequívocamente haber cumplido con sus obligaciones, lo cual se evidenció en el contrato suscrito en fecha ocho (08) de julio de 2013, por los ciudadanos LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, en cuanto del mismo se deriva el pago de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.), como parte del precio total de la venta, comprometiéndose a pagar la cantidad de dinero restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), una vez protocolizado el documento definitivo de venta.
Por su parte, la parte demanda reconviniente alegó que había cumplido su obligación de efectuar la cancelación de la garantía hipotecaria en tiempo hábil, no comenzado a correr dicho plazo ni sus prorrogas por causas imputables a la institución bancaria acreedora por no haber perfeccionado dicha liberación no obstante el pago hecho. Sin embargo, la parte demandada reconviniente no probó este hecho; sobre el mismo hecho, la parte actora reconvenida probó mediante informe del Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, que la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble opcionado a compra, aun no ha sido librada. En consecuencia, se evidencia que la parte demandada reconviniente no cumplió con la obligación contraída en el contrato suscrito con la parte actora reconvenida, condición a la que estaba sujeto el plazo de noventa días, más treinta días continuos, estipulado en el contrato para la protocolización del documento definitivo de venta, por lo que este plazo no se inició. Y así se decide.
Ahora bien, la parte demandada promovió la reconvención o mutua petición en contra de los actores, procediendo a demandar, a los ciudadanos MIGUEL ANGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, identificados en actas, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, del contrato celebrado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo el día 08 de julio del 2013, bajo el No. 13, tomo 77; y por INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
Así, alegó que la parte actora reconvenida no ejecutó la obligación contraída en virtud de la suscripción del contrato de opción de compra venta, ampliamente identificado en actas, dichas obligaciones señaló que consistían en cumplir las normativas impuestas por el Banco para el avaluó del inmueble, y la cancelación de la ficha catastral en el SEDEMAT. Sobre este punto, observa esta Juzgadora que en el contrato objeto del litigio, no se estableció la posibilidad de adquirir el bien inmueble mediante un crédito hipotecario de alguna entidad bancaria, por lo que entiende que la cantidad restante debía pagarse con dinero líquido, una vez se protocolizara el documento de venta definitivo, como prevé el contrato en estudio; respecto a la obligación de cancelar la ficha catastral en el SEDEMAT, es menester señalar que esta obligación es inherente a la vendedora. Y así se decide.
En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, y CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, contra la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO; debiendo la parte demandada reconviniente, cumplir su obligación de hacer la tradición referida, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la obligación mencionada debe ser cumplida exactamente como fue contraída, la tradición es una obligación del vendedor demandado y la misma se cumple con el otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, por ser un inmueble el bien vendido; debiendo pagar la actora reconvenida al demandado reconviniente, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio restante después de la imputación al mismo de la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (180.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora reconvenida.Una vez conste en actas el pago de la parte actora reconviniente, si la parte demandada reconvenida no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido. Y así se decide.
En ese sentido, habiendo decidido SIN LUGAR la pretensión de la parte demandada reconviniente, de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, esta Sentenciadora debe necesariamente declarar improcedente la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS reclamada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.
III.- POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
• CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, plenamente identificada en actas; contra la ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MONTERO, plenamente identificados en actas. En consecuencia: 1) SE CONDENA a la parte demanda a otorgar el documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el No. 3-B, ubicado en la Planta Alta del Edificio “RESIDENCIAS ELIZABETH”, ubicado en la avenida 79, en el sector denominado “Ayacucho”, en Jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara del municipio Maracaibo del estado Zulia, ante la Oficina de Registro competente; 2) SE ORDENA a la parte actora reconvenida pagar a la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00 Bs.), no contradicha por el demandado como saldo del precio después de la imputación al mismo de la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,00 Bs.), que ya recibió de la actora reconvenida. Una vez conste en actas el pago de la parte actora reconvenida, si la parte demandada reconviniente no ha cumplido con su obligación esta sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido.
• SIN LUGAR, la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadana LISBEHT COROMOTO ROMERO MORENO, identificada en actas, en contra de los ciudadanos MIGUEL ÁNGEL PAZ y MARISOL COROMOTO TROCONIS DE PAZ, plenamente identificada en actas, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
• Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en la presente instancia de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de este fallo en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Jueza Provisoria, (fdo)
Abg. Martha Elena Quivera
La Secretaria, (fdo)
Abg. Milagros Casanova
En la misma fecha siendo las 11:30 a.m., se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. 336.

La Secretaria, (fdo)

Abg. Milagros Casanova