TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente N° 45.419
I
ANTECEDENTES
En fecha 22 de julio del año 2013 se dio inicio al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoado por el ciudadano RAÚL JAVIER NAVA VÁZQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.456.147, domiciliado en el municipio Maracaibo estado Zulia, en contra de los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de identidad Nros. V-10.532.638 y V-13.262.616, del mismo domicilio, respectivamente.
El día 23 de julio del año 2013 se admitió la presente demandada, en cuyo auto se ordenó citar a los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ. Así las cosas, en fecha 05 de octubre de 2013 se consumó la citación del codemandado GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ. Por su lado, la codemandada LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ compareció ante este Tribunal y se dio por citada el día 08 de noviembre del mismo año.
Seguidamente en fecha 29 de noviembre del año 2013 el profesional del derecho ANTONIO JOSÉ VALERA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 65.286, en carácter de apoderado judicial de los demandados presenta escrito de contestación y concurrentemente consigna reconvención a la demanda.
La reconvención propuesta es admitida el día 18 de diciembre de 2013, en cuyo auto se fija el día quinto ( 5°) de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida de contestación a la reconvención propuesta. En la misma fecha el apoderado judicial de los demandados consigna solicitud de amparo.
Así las cosas, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención el día 13 de enero del año 2014.
Consiguientemente la parte demandada presenta escrito de alegatos el día, 23 de enero y 04 de febrero del año 2014
Los escritos de pruebas presentados por ambas partes fueron agregados a las actas el día 05 de febrero de 2014.
Se admitieron los siguientes medios de prueba:
1.- Contrato de “Opción de Compra Venta” autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el N. 82, Tomo 91.
2.-Documento debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de mayo de 2007, bajo el No. 39, tomo 28, protocolo 1.
3.-Correo electrónico remitido por el codemandado reconveniente GUSTAVO LÓPEZ, a la demandante reconvenido, en fecha 30 de mayo de 2013, desde la dirección de correo electrónico glopez.luz@gmail.com hacia la dirección de correo raulj.nava@gmail.com.
4. Solicitud de Oferta Real efectuado por los demandados reconvenientes, a favor del demandante reconvenido, el cual lleva su curso en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, signado con el número 0998-2013.
5.- Copia certificada de la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 07 de octubre de 2013, en el expediente signado con el número 0998-2013.
6.- Copia simple de certificación de gravamen expedida en fecha 05 de septiembre de 2012, por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
7.- Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Mercantil, Banco Universal, situado en la prolongación avenida Las Delicias, C.C. Blvd.. Delicias, de esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa.
8.-Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Occidental de DESCUENTO, Banco Universal, C.A., situado en el edificio BOD, sede principal, en la calle 77 con la avenida 17, de esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa.
9.- Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 67 Cecilio Acosta, edificio Elizabeth, en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, con el fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa.
10.- Prueba de informes en la cual se oficie al Escritorio Jurídico Casas Rincón, González Rubio y Asociados, situado en la avenida El Milagro, edificio 2001, piso 3 en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa.
La parte demandante reconvenida consigno escrito de alegatos en fecha 07 de febrero de 2014.
La apoderada judicial de los demandados reconvenientes se opuso a los medios de prueba en fecha 07 de febrero de 2014. Seguidamente, en fecha 21 de febrero consigno otro escrito de “alegatos de impugnación de pruebas.”
Este Órgano Jurisdiccional emite auto de admisión de pruebas en fecha 24 de febrero de 2014.
La parte demandada reconveniente apela el auto anterior el día 03 de febrero de 2014, el cual es admitido por este Tribunal para ser oído en un solo efecto, en fecha 10 de marzo de 2014.
Consta en actas, que la parte demandada reconveniente introduce escrito el 14 de marzo de 2014 mediante el cual solicita la nulidad del auto dictado en fecha 10 de marzo de 2014, por el cual se oyó en su solo efecto la apelación interpuesta. Este Tribunal mediante auto motivado niega el mencionado pedimento en fecha .21 de marzo de 2014.
De seguida, la parte demandada reconveniente apela, en esta oportunidad, el auto emitido por este Tribunal en fecha 21 de marzo de 2014. Este Juzgado declara inadmisible la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada reconveniente.
Ambas partes presentaron escrito de informes y consiguiente escritos de observaciones a los informes.
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
De los Alegatos de la parte demandante:
El demandante expresa haber celebrado un “contrato de opción de compra venta” contenido en el documento debidamente autenticado por la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el Nro. 82, Tomo 91, con el carácter de promitente comprador, en el cual se compromete a comprar un inmueble propiedad de los ciudadanos GUSTAVO GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI, quienes fungen como promitentes vendedores, obligados a vender. El bien sobre el cual versa el contrato comprende un apartamento distinguido con el No. 10-A, del Edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78, entre avenidas 10 y 11, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, municipio Maracaibo del estado Zulia, estimado en un precio de SEISCIETOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00).
Así también, plantea que el plazo del contrato comprende una duración de 90 días más una prórroga de 30 días a partir de la autenticación del documento respectivo, que en ese mismo momento realizó la entrega de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) en cheque y a satisfacción de los vendedores por concepto de arras de garantía, y el saldo restante sería cancelado al momento del documento definitivo de compra venta.
El promitente comprador indica haber solicitado un crédito hipotecario bajo la modalidad FAOV, a través del Banco Mercantil, para dar cumplimiento a su obligación de pagar el precio completo de la venta, así las cosas, que en fecha 16 de noviembre de 2012, dicha Institución Bancaria aprobó el crédito hipotecario bajo la modalidad de Fondo de Ahorro de Vivienda por la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000), posteriormente el Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio procedió a la redacción del documento definitivo de venta, el cual fue recibido por el Banco el 14 de diciembre de 2012, fecha a partir de la cual señala el actor, podía cumplir con su obligación de pagar el precio de la venta, situación que alega no ocurrió por incumplimiento en las obligaciones asumidas por los promitentes vendedores, las cuales correspondían en entregar al promitente comprador los recaudos relacionados con solvencia municipal, solvencia de hidrólogo, ficha catastral del inmueble, planilla de pago del impuesto sobre enajenación de inmueble o en su defecto constancia de vivienda principal, los cuales son necesarios para consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento de compra venta.
Además, destaca la parte actora, que sobre el inmueble en cuestión pesaba una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para garantizar el préstamo otorgado por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A. a los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI, hipoteca que debía ser liberada con antelación al otorgamiento del documento de compra venta cuyo texto de liberación o cancelación formaba un solo documento conjunto con el texto de compra venta.
El documento contentivo de la liberación de hipoteca de primer grado mencionado ut supra, fue efectivamente remitido y consignado por la correspondiente aprobación por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, permaneciendo en las instalaciones de esa Institución Bancaria hasta el día 10 de mayo de 2013, fecha en el cual los demandados retiraron el documento bajo pretexto de un supuesto cambio en el representante del Banco Occidental de Descuento que ameritaba la modificación del texto de la liberación de la hipoteca de primer grado, y a la fecha se desconoce el paradero o destino del mencionado documento.
Seguidamente, la parte actora expone que el incumplimiento injustificado del contrato por parte de los promitentes vendedores comprende un hecho cierto ya que en fecha 30 de mayo de 2013, recibió un correo electrónico de la dirección “glopez.luz@gmail.com”, perteneciente al ciudadano GUSTAVO LÓPEZ, mediante el cual manifiesta su decisión unilateral de disolver o dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta, adjuntando al correo en formato Word de un contrato que denominó “DISOLUCIÓN DE CONTRATO GUSTAVO 300513”, el cual alega haber sido elaborado sin su consentimiento y que nunca firmo.
De igual manera, alega el ciudadano RAUL NAVA, que los demandado no han cumplido con su obligación de llevar a cabo la tradición de la legal de la cosa vendida, motivo por el cual no ha podido efectuar el pago restante de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000), como lo prevé el contrato de opción de compra venta.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1488, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil. La demanda esta estimada en SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000), equivalente a CINCO MIL SEISCIENTAS SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (U.T 5.607, 47).
De los alegatos de la parte demandada:
El apoderado judicial de los demandados procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Conviene la existencia de un contrato de opción de compra-venta cuyo objeto se encuentra constituido por un apartamento distinguido con el numero 10-A situado en la Décima Planta del Edificio “ATASLOA”, ubicado en la calle 78, esquina Avenida 10, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, en el cual los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ, fueron “LOS PROMINENTES VENDEDORES” y que en el mismo el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VASQUEZ, fue el promitente comprador y que el lapso de vigencia de dicho contrato era de 90 días más 30 días de prorroga, contados a partir de la firma del documento.
Así mismo, alega que sus representados niegan, rechazan y contradicen los siguientes hechos argumentos por la parte accionante:
Que el promitente comprador incumplió con la obligación de pagar el saldo del precio de venta por el incumplimiento de los promitentes vendedores.
Que los promitentes vendedores, tenían la obligación de entregar todos los recaudos necesarios para proceder a consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente al documento de compra venta, pues fue el promitente comprador quien no diligencio de manera eficiente provocando así que los promitentes vendedores, no tuvieran la obligación de cumplir con lo estipulado en el contrato.
De igual forma, niega que los promitentes vendedores, se hayan negado de manera injustificada a cumplir con los términos del contrato de opción de compra-venta, en razón de que ya se había producido la caducidad en la acción, en este sentido los promitentes vendedores, procedieron a intentar devolver el anticipo recibido en razón del contrato de opción de compra-venta, mismo que fue rechazado por el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ.
En otro orden de ideas, el apoderado judicial de la parte demandada alega en su escrito de contestación la caducidad del contrato y en derivativa de esta la prohibición de la ley admitir la acción, en vista de que le ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ, parte demandante en presente proceso, busca hacer prevalecer su derecho a comprar la cosa objeto del contrato, mismo que se venció el día viernes 14 de diciembre del año 2012 según lo acordado en contrato y basados en la disposición legal de nuestro código sustantivo civil, en cuyo articulo 1.264 se establece que “ Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. De la misma forma, aclara el apoderado judicial de los demandados que la caducidad de la acción y la perdida de la eficacia del contrato no son de ninguna manera imputable a los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI DE LÓPEZ.
Asimismo, establece que de las consecuencias de la caducidad del contrato se deriva necesariamente la perdida del interés jurídico actual, establecido en la disposición 16 del Código de Procedimiento Civil venezolano, en razón de que se pierde ese derecho subjetivo de adquisición del inmueble, razón por la cual invoca la falta de cualidad en el actor para sostener el juicio.
En otro sentido, se realiza una referencia a la medida prohibición de enajenar y gravar, dictada en sentencia interlocutoria N° 478, donde explana que considera improcedente la medida por la inexistencia del fumus bonis iuris y periculum in mora.
De la misma forma señala el apoderado la parte demandada que existió demora en practicar la citación, con motivo a que en fecha 23 de Julio del año 2013, se admite por este tribunal la demanda incoada contra su representado, pero hasta el día 05 de Octubre del mismo año, que se ejecuta la citación, lo cual arguye produjo a los demandados una lesión a su derecho a la defensa igualmente explana que tal situación pudo evitarse si la citación se hubiese practica tanto por el Tribunal como por el demandante, lo que hace presumir que se incurrió en fraude procesal.
III
DE LA RECONVENCIÓN
Los demandados proponen la reconvención en base a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil vigente, con el objeto de que el demandante, ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ convenga en la caducidad del lapso de vigencia del contrato, así como también acepte el pago de DOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.225.000,00), para finiquitar el negocio jurídico.
En virtud de la reconvención propuesta, el demandante reconveniente da contestación a la demanda en la oportunidad legal correspondiente, en los siguientes términos:
El apoderado judicial del demandante reconvenido, el profesional del derecho OSCAR ATENCIO GALBÁN, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 60.511 niega, rechaza y contradice el contenido de la reconvención planteada por la parte demandada.
Niega, rechaza y contradice que exista un lapso de caducidad del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el Nro. 82, tomo 91.
Señala, que los demandados reconvenientes confunden la figura jurídica de la caducidad con el lapso fijado en el contrato de opción de compra venta para el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden a cada celebrante.
Reitera, además, que el contrato cuyo cumplimiento es exigido, fue incumplido por causas imputables a los demandados reconvenientes, quienes inobservaron la obligación de entregarle al demandante reconvenido los recaudos necesarios para proceder a consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento de compra venta, tales como solvencia municipal vigente, solvencia de hidrólogo, ficha catastral del inmueble, planilla de pago del impuesto sobre el inmueble o en su defecto constancia de vivienda principal.
Así también, tenían la obligación de vender el inmueble libre de pasivos y gravámenes de cualquier tipo, razón por la cual debían cancelar la deuda por préstamo otorgado que tenía pendiente con el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, y posteriormente liberar la hipoteca de primer grado que a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat pesa sobre el inmueble, objeto del contrato, situación que manifiesta la parte actora reconvenida no ocurrió. No pagaron a la Entidad Bancaria, por lo cual mal podrían entregar sin el consentimiento del Banco el documento de compra venta.
Expuso la parte demandante reconvenida “Por todo lo anterior, niego, rechazo y contradigo que mi representado haya perdido su derecho de adquirir el inmueble objeto de la opción, así como, niego, rechazo deba perder un monto equivalente al 25% del dinero entregado como parte del precio de la venta, por cuanto mi representado no incumplió con los términos del contrato de opción de compra. Mi representado, expresamente, manifiesta su rechazo el ofrecimiento de pago de la suma de Bs. 225.000,00, para finiquitar según refieren los demandados el negocio jurídico…”
Por último considera absurdo que los demandados invoquen la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, así como la falta de cualidad en el actor para sostener el juicio, en virtud del supuesto vencimiento del lapso fijado en la opción de compra venta.
III
DE LAS PRUEBAS
A los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido por el legislador, específicamente en el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil, las partes aportaron al proceso medios de prueba que constan en actas y que esta Juzgadora procede a valorar conforme al principio de concentración procesal y comunidad de la prueba, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio, de la forma siguiente:
Primeramente examinaremos el Contrato de “Opción de Compra Venta” autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el N. 82, Tomo 91, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Procesal civil ostenta pleno valor probatorio y del cual se desprende, tal como lo secundan las partes de este juicio, que celebraron una convención donde se comprometían a vender y respectivamente a comprar un inmueble correspondiente a un apartamento signado con el No. 10-A, del edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78 (antes Dr. Portillo), entre las avenidas 10 y 11, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del municipio Maracaibo del estado Zulia, por la cantidad de SEISIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,00), que al momento de suscribir el presente contrato, el promitente comprador cancelo la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y que el saldo restante sería pagado al momento de documento definitivo de compra venta. Por su lado, el promitente vendedor cuenta con la obligación de entregar el inmueble libre de gravamen y sin ningún tipo de obligación además del entregar al promitente comprador toda la documentación y solvencia requerida.
En lo que respecta al documento registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de mayo de 2007, bajo el No. 39, tomo 28, protocolo 1. El citado documento cuenta con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por los demandados reconvenientes. Del mismo se desprende que los demandados son, efectivamente, los propietarios del inmueble objeto del litigio, y que con la finalidad de pagar el precio total del valor de inmueble adquirieron un préstamo a interés con garantía hipotecaria de primer grado, el cual fue otorgado por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, la cual se constituyó a favor de BANAVIH.
Referente a la copia simple de la certificación de gravamen expedida en fecha 05 de septiembre de 2012, por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, documento público con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que no fue impugnado por los demandados. El mencionado instrumento secunda la existencia de una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del contrato.
Correo electrónico remitido por el codemandado GUSTAVO LÓPEZ, a la demandante, en fecha 30 de mayo de 2013, desde la dirección de correo electrónico glopez.luz@gmail.com hacia la dirección de correo raulj.nava@gmail.com la cual pertenece al ciudadano RAUL NAVA, demandante de este proceso y que contiene un modelo de resolución de contrato, el cual fue redactado por decisión unilateral de la parte demandada y cuya finalidad era que el demandante aceptará disolver el contrato y aceptar la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000), pertenecientes a las arras de garantía. Esta Sentenciadora se percata de que tal correo electrónico hace referencia a informaciones contenidas en mensajes de datos reproducidas en formato impreso y que de conformidad con el artículo 4 la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas tienen la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas; así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremos de Justicia, en fecha 11 de octubre del año 2013, al señalar lo siguiente:
“La valoración de estos mensajes de datos o correos electrónicos, se rige por la normativa prevista en el Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y por el Código de Procedimiento Civil, texto legal aplicable por remisión expresa del artículo 4° del referido Decreto-Ley a saber “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”.
Ciertamente, el juez debe apreciar los mensajes de datos, otorgándoles el mismo valor que se les da a las copias o reproducciones fotostáticas, en tanto que su promoción y evacuación se efectuara aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, según lo estatuido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia N° 460 de fecha 05 de octubre de 2011, Caso: Transporte Doroca, C.A. contra Cargill de Venezuela, S.R.L.).
No obstante, este valor y eficacia probatoria dependerá del adversario del promovente, quien tendrá la carga de impugnar dichos documentos, en la contestación de la demanda si son producidos por la parte actora, o cinco días después de la contestación de la demanda si son presentados por la parte demandada, o cinco días después de la promoción de pruebas, caso contrario se reputarán fidedignas, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”. (Resaltado del Tribunal).
De manera pues, con base al criterio transcrito ut supra, al no ser objeto de impugnación, al contrario, al ser admitidas por ambas partes, se tienen como fidedignas, otorgándoles pleno valor probatorio; de manera que se tiene como cierto, la intención de los promitentes vendedores de dejar sin efecto unilateralmente el contrato de opción de compra venta celebrado entre ellos y el ciudadano RAUL NAVA.
En lo que respecta a la solicitud de Oferta Real efectuado por los demandados, a favor del demandante, el cual llevaba su curso en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, signado con el número 0998-2013. y la copia certificada de la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 07 de octubre de 2013, en el expediente signado con el número 0998-2013. Dicho medio probatorio, presenta pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 110 y 111 del Código de Procedimiento Civil, del expediente 0998-2013, se desprende la intención de los demandados de culminar y prescindir unilateralmente del contrato de opción de compra venta celebrado con el ciudadano RAUL NAVA.
Con respecto a la Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Mercantil, Banco Universal, situado en la prolongación avenida Las Delicias, C.C. Blvd. Delicias, de esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa. La Institución Bancaria informó que el ciudadano RAUL NAVA, demandante en este proceso, solicitó un crédito hipotecario ante dicha Institución, en fecha 20 de septiembre de 2012. El crédito fue aprobado el 16 de noviembre de 2012 por el monto de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) destinado a la adquisición de un inmueble ubicado en la avenida 78, esquina con avenida 10, edificio Atasloa, apartamento 10A, en el municipio Maracaibo, estado Zulia. De igual manera, de las resultas consta, que el documento definitivo de compra venta, préstamo e hipoteca fue redacto, el cual contenía incluido la liberación de hipoteca del Banco Occidental de Descuento y Banco Nacional de Vivienda y Habitad. Se establece, que el procedimiento a seguir una vez aprobado el crédito es enviar al departamento legal los soportes correspondientes a la debida redacción del documento de crédito y por último, en el caso de que el inmueble a adquirir posea un hipoteca vigente, el cliente deberá consignar el borrador del documento de liberación de hipoteca, elaborada por el banco correspondiente. El presente medio de prueba ostenta pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y del mismo infiere este Órgano Judicial, que el demandante durante el lapso fijado para ejercer la opción de compra venta llevo cabo los tramites destinado para adquirir un crédito bancario y cumplir con su obligación de pagar el saldo restante del precio del inmueble, que corresponde a TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) el cual debía realizarse al momento de otorgar el documento definitivo de compra venta, según se deduce de la cláusula cuarta del contrato estudiado.
Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, situado en la avenida 4 Bella Vista con calle 67 Cecilio Acosta, edificio Elizabeth, en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa. Con respecto a este medio probatorio, se debe señalar que la Entidad Bancaria expreso que la Institución no otorga créditos hipotecarios, siendo su objetivo principal la administración de los recursos destinados a los planes, proyectos y acciones requeridas para la vivienda y hábitat solicitados por los Operadores financieros. Así pues, recomendó la Entidad Bancaria dirigirse al Banco Occidental de Descuento a los fines de determinar si los ciudadanos GUSTAVO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI recibieron algún crédito hipotecario por la referida institución. También señalaron, que los ciudadanos GUSTAVO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI, solicitaron ante la Institución el visto bueno de un documento de liberación de hipoteca correspondiente a un apartamento signado con el No. 10-A, del edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78 (antes Dr. Portillo), entre las avenidas 10 y 11, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del municipio Maracaibo del estado Zulia. De este medio de prueba, aún cuando despliega pleno valor probatorio con fundamento en el artículo 433 de la Ley Civil Adjetiva, no se desprende nada que sea útil a la controversia en cuestión, sin embargo resulta pertinente examinar la prueba de informes siguiente, siguiendo la recomendación del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.
Prueba de informe en la cual se ordena oficiar a través a la Superintendecia de las Instituciones del Sector Bancario al Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., situado en el edificio BOD, sede principal, en la calle 77 con la avenida 17, de esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa. Se observa de las resultas, que los ciudadanos GUSTAVO LOPEZ y LORENA SINISCALCHI, demandados de este juicio, presentan un crédito vigente bajo la modalidad de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, el cual fue liquidado el 27 de mayo de 2007, y corresponde a un apartamento distinguido con las características pertenecientes al inmueble objeto de litigio. De esta misma forma, informo que el referido crédito aun se encuentra vigente, que no ha sido pagado en su totalidad, con respecto a la existencia de un trámite pendiente y de conformidad con lo indicado por su gerencia de banca hipotecaria, los solicitantes requirieron un modelo de liberación en octubre de 2012, y en enero de 2013 tramitaron su visto bueno en el BANAVIH, mas la firma de esta liberación no se llevo a cabo. Por último anexaron los requisitos que deben presentarse para la liberación de la hipoteca. En concatenación con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se determina el valor probatorio de esta prueba de informes, que confirma el crédito hipotecario que contrajeron los demandados con el Banco Occidental de Descuento, Banco Occidental el 27 de mayo de 2007 y cual al momento en que se emitió esta prueba de informes aún se encontraba vigente, y como consecuencia se deduce que los demandados no cumplieron con la obligación prevista en la cláusula sexta del contrato opción de compra venta cuyo cumplimiento se exige referente a liberar el inmueble objeto del contrato libre de gravámenes y pasivos.
Prueba de informe en la cual se oficie al Escritorio Jurídico Casas Rincón, González Rubio y Asociados, situado en la avenida El Milagro, edificio 2001, piso 3 en esta ciudad de Maracaibo estado Zulia, a fin de que informe sobre el contenido de algunos documentos que se hallan en sus archivos y que guardan relación con la presenta causa. Los resultados arrojados indican que efectivamente el Escritorio Jurídico recibió por parte del Banco Mercantil, Banco Universal, en fecha 3 de diciembre de 2012, solicitud para redactar documento de préstamo otorgado por el Banco Mercantil, Banco Universal al ciudadano RAUL NAVA, demandante en este juicio. Que al ser redactado dicho documento fue remitido de nueva cuenta al Banco Mercantil, Banco Universal. Por último, que no existe procedimiento alguno para la redacción de documento de compra venta, préstamo y garantía hipotecaria del Banco Mercantil, Banco Universal. De conformidad con el artículo 429 esta prueba de informe presenta valor probatorio y se infiere que este era otro de los tramites requeridos para llevar a cabo la protocolización del documento de compra venta, el cual se llevo a cabo dentro del tiempo previsto para ejercer la opción de compra venta y que el periodo de duración de redacción del documento definitivo de compra venta era responsabilidad imputable únicamente al Escritorio Jurídico.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A continuación, procederá esa Juzgadora a estudiar los criterios jurisprudenciales y doctrinales aplicables al caso en concreto para continuar a dictar ell correspondiente fallo definitivo.
En este sentido, de la revisión de las actas procesales se observa que la controversia versa sobre el cumplimiento de contrato de opción de compra venta que le exige el ciudadano RAUL NAVA a los ciudadanos GUSTAVO LOPEZ y LORENA SINISCALCHI, el cual fue celebrado en fecha 16 de agosto de 2012 y que es acerca de un apartamento signado con el No. 10-A, del edificio Residencias Atasloa, situado en la calle 78 (antes Dr. Portillo), entre las avenidas 10 y 11, en la jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia, del municipio Maracaibo del estado Zulia. Por su parte, la parte demandada reconvenida alega la caducidad del término del contrato, al no celebrarse la opción de compra venta dentro de la oportunidad estipulada, así tan bien alega la prohibición de admitir la acción propuesta, falta de cualidad en el actor para sostener el juicio como consecuencia de la caducidad. De igual forma, señalan los demandados haber fraude procesal, en aras del retardo que hubo en la citación.
Ahora bien, se hace necesario previo a determinar la naturaleza del contrato celebrado y si efectivamente hubo incumplimiento por parte del demandado, examinar lo referente a la caducidad, la prohibición de admitir la acción propuesta, la falta de cualidad en el actor para sostener el juicio y el fraude procesal como punto previo.
Se observa en el caso sub examine, que la parte demandada alega la caducidad del derecho a comprar el bien inmueble objeto del contrato, en razón de que presuntamente el demandante reconveniente no ejercito el derecho de comprar durante el lapso fijado por la cláusula tercera que establece: “El lapso de la presente opción de compra venta es de noventa (90) días, contados a partir de la firma del presente documento con treinta (30) días de prorroga.” Y que al no producirse el incumplimiento por causa imputable a los promitentes vendedores, opera la consecuencia preestablecida en la cláusula quinta, que reza: “En caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble por causas imputables al promitente comprador este perderá el derecho de adquision del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a los promitentes vendedores.”
La caducidad, parafraseando al profesor Eloy Maduro Luyando, en su libro de “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III. Tomo 1, es comprendida como un término falta, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, es decir, el titular del derecho no tiene la posibilidad de acceder a los órganos jurisdiccionales para reclamar o establecer su derecho subjetivo. Es considerada un plazo fatal el cual no es susceptible de interrupción o suspensión. Así pues, es permitido establecer lapsos de caducidad convencionalmente, siempre que su duración no sea tan corta que en la práctica equivalgan a negar la acción.
La doctrina y la jurisprudencia esta conteste en que si bien la caducidad legal debe ser opuesta como una cuestión previa, de conformidad con el artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, la caducidad convencional, a diferencia, debe ser opuesta como defensa de fondo, y ser resuelta en el fallo definitivo.
Con respecto a la caducidad, El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil precisó lo siguiente:
“De igual forma, esta Sala en su decisión N° RC-471 del 18 de octubre de 2011, expediente N° 2011-259, caso: Julio Germán Betancourt, contra Virginia Portilla y otras, haciendo referencia a la doctrina de esta Sala fijada en decisión N°138, del 11 de mayo de 2000, estableció en torno a la caducidad de la acción lo siguiente:

A mayor abundamiento, estima la Sala oportuno dejar consignado en la presente decisión que, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido entre otras, en sentencia Nº. 208 de fecha 28/2/08, expediente Nº 07-1649 en el amparo ejercido por la sociedad mercantil Alpha Master Exterior C.A., que:

“…La doctrina define la caducidad como “la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello”.

…Omissis…

Sobre este particular, la Sala en sentencia núm. 364 dictada el 31 de marzo de 2005, (caso: Hotel, Bar, Restaurant, La Toja, C.A.), enseña: “(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista Enrique Véscovi:

‘(…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga’. (Ver. Enrique Véscovi: Teoría General del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogotá-Colombia 1984, Pág. 95).(…)….” (Destacado de la Sala)”.

En este sentido, al estudiar el contrato objeto del cumplimiento exigido, puede percatarse esta Juzgadora que el lapso de 90 días más 30 días establecidos para ejercer la opción de compra venta mal puede considerarse un lapso de caducidad, en razón de que el mismo tiene como finalidad que las partes voluntariamente ejecuten las obligaciones que a cada uno le corresponde y que así fueron convenidas, así pues, resulta errado considerar que ese lapso es con el cual contarían las partes para ejercer una acción, es decir, acudir por ante un órgano jurisdiccional y hacer valer un derecho, en este caso hacer valer, el cumplimiento del contrato. Por esta razón, percibe este Tribunal que la parte demandada reconvenida confundió el lapso para ejecutar las obligaciones contraídas con el lapso para intentar por ante un Juzgado una acción en búsqueda de la primacía de un derecho, así pues, se desestima la caducidad del lapso del Contrato de Opción de Compra Venta. Aunado a esto, al no haber caducado la acción para que las partes contratantes puedan hacer valer un derecho y al no existir disposición legal que señale lo contrario, este Tribunal desestima la defensa alegada por los demandados reconvenidos referente a la prohibición de admitir la acción propuesta. Así se establece.
Con respecto a la cláusula quinta regulada en el contrato, procederá esta Juzgadora a pronunciarse al final de este capítulo.
Con respecto a la falta de cualidad del actor para sostener un juicio, alegada por los demandados, al respecto se establece lo siguiente:
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil prescribe en su primer aparte, la potestad del demandado de alegar la falta de cualidad en la contestación de la demanda, misma que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva. Así las cosas, el artículo mencionado a la letra reza lo siguiente:
“Junto con las defensas de fondo invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346 cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestión previa”.
La Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de septiembre del año 2003, al referirse a la cualidad, lo hizo de la siguiente manera:
“La cualidad o legitimatio ad causem es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, como aquella… “Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera… (Contribución del estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987)”.
Parafraseando al profesor David Echandia, la cualidad comprende uno de los requerimientos necesarios de la pretensión, los cuales una vez verificados, puede el Juez proceder a sentenciar, por lo tanto, en caso de ausencia de este requisito, no procede el Juez a resolver sobre la relación Jurídica material. El Máximo Tribunal esta conteste en adecuar la cualidad como uno de los elementos de la pretensión, como requisito para que pueda el sentenciador resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido o el demandado la obligación que se le trata de imputar.
De esta manera, si bien fue desechada la caducidad del contrato y la prohibición para admitir la acción propuesta consiguientemente se debe desestimar la falta de cualidad del actor para sostener un juicio, en razón de que posee interés jurídico actual para intentar una acción, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil dispone:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En virtud de esto, no puede excluírsele al promitente comprador exigir la ejecución del contrato celebrado con los demandados. En consecuencia de esto, este Tribunal ratifica que el dictamen de la medida de prohibición de Enajenar y Grabar estuvo conforme a derecho al ser verificados los requisitos de existencia exigidos para dictar una medida nominada, los cuales son el fumus iuris y el periculum in mora. Así se decide.
Referente al fraude procesal que pudo existir en el presente proceso alegado por el apoderado judicial de los demandados reconvenientes por motivo del supuesto retardo en la citación a los demandados, y presunta violación de los mismos al derecho de la defensa. Se debe indicar lo siguiente. El artículo 17 del Código de Procedimiento Civil dispone: “El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.”
Respecto al fraude alegado, resulta oportuno citar la sentencia dictada por la Sala constitucional de este Máximo Tribunal en fecha 4 de agosto de 2000, en el expediente 00-1722, pues en ella se define tal figura de la siguiente manera:
“…El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal.
Se está ante una actividad procesal real, que se patentiza, pero cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso), pudiéndose dar el caso que el actor convierta a los posibles testigos del demandado en codemandados, para evitar que puedan testimoniar a su favor en dicha causa…”
Del examen realizado, observa que el demandante cumplió dentro de los 30 días siguientes con las cargas que se le atribuye, referente a entregar al Alguacil del Tribunal los emolumentos requeridos para efectuar la citación a los demandados, así bien, consta en actas que la demanda fue admitida el 23 de julio de 2013 y la entrega de los emolumentos la realizó el demandante el 05 de agosto de 2013. Siendo responsabilidad de este Tribunal por medio de su Alguacil, realizar las citaciones correspondientes, destacando que en virtud de las vacaciones judiciales este Juzgado no despecho el período comprendido del 15 de agosto al 15 de septiembre del año 2103, tiempo en el cual no realiza este Órgano Jurisdiccional ninguna actuación al respecto. Así bien, el Alguacil Natural de este Tribunal procedió a realizar las citaciones a los demandados el 05 de octubre de 2013, consumándose efectivamente la del codemando reconveniente GUSTAVO LÓPEZ, por su lado la ciudadana LORENA SINISCALCHI se dio por citada el 08 de noviembre del mismo año. De lo expresado, se desprende que las actuaciones durante el presente juicio han sido cumplidas a cabalidad y conforme al Ordenamiento Jurídico venezolano, sin haberse vulnerado o quebrantado en momento alguno el derecho a la defensa de los demandados, razón por la cual, al no haber evidencia en actas que demuestre lo contrario, se desestima el fraude propuesto por la parte demandada reconvenida. Así se decide.
Ahora bien, trabada como quedo la Litis en los términos antes expuestos, es menester proceder a determinar la naturaleza del contrato celebrado por las partes. Al respecto establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en su último aparte, que:
Artículo 12. La interpretación de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
El Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia N°358 de fecha 09 de julio de 2009 ha reafirmado la autonomía de los jueces en la interpretación de los contratos. :
“En diversas oportunidades ha señalado esta Sala que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en la desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.”
En relación a esta labor de interpretación, expone el Dr. JOSÉ MÉLICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato, Tercera Edición”, lo siguiente: “La interpretación consiste en desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión para precisar tal contenido, es decir, la regulación de intereses que las partes han intentado realizar en la práctica y decidir en consecuencia”.
La interpretación está dirigida a determinar cuál ha sido la intención práctica que las partes persiguieron, independientemente la denominación dada por sus otorgantes, ya que la naturaleza de los actos jurídicos deriva de su contenido propio.
Del análisis exhaustivo practicado al contrato suscrito por los ciudadanos RAUL NAVA y GUSTAVO LÓPEZ en conjunto con LORENA SINISCALCHI, plenamente identificados en actas, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el No. 82, Tomo 91; se precisa que los litigantes celebraron un Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, que es definido por la doctrina como un tipo de contrato innominado en el cual las partes se comprometen a celebrar en un momento futuro un contrato de venta, teniendo, en la mayoría de los casos, identificados los elementos comprendidos por el objeto y precio. Ahora bien, al comprender estos contratos uno de tipo innominado, por no haber disposición normativa que expresamente se refiera a ellos y los regule, puede adecuarse entonces dentro de la disposición general contenida en el artículo 1331 del Código Civil que a la letra reza: “una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Con respecto al alcance de este tipo de contratos bilaterales, la doctrina y la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República han mutado a lo largo de los años los criterios referidos a la posibilidad de equiparar o no los contratos de promesa bilateral de compra venta con los contratos de venta, por lo que en aras de una mejor comprensión de lo que aquí se decidirá, esta Juzgadora considera preciso, en principio, realizar un análisis de los criterios doctrinales y jurisprudenciales relacionados con la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral de compra-venta, similar al que interesa a esta Juzgadora en la presente causa, lo cual tiene particular importancia por los efectos que derivan de cada criterio o tesis esgrimida por la doctrina y por la jurisprudencia.
Así las cosas, existe un criterio o corriente que ha sido denominada como noción o concepción tradicional, que considera que los contratos de opción de compra-venta son sencillamente contratos preparatorios y su incumplimiento acarrea una indemnización; y otra noción o concepción crítica, que sostiene que si en los contratos de promesa bilateral de compra-venta hay consentimiento de las partes sobre la cosa y sobre el precio, deben equipararse o considerarse contratos de compra-venta y consecuentemente una vez que alguna de las partes contratantes den lugar al incumplimiento, puede acarrear como consecuencia la venta del bien que ha sido objeto de dicho contrato de promesa bilateral de compra-venta.
Ahora bien, se explanaran algunos de las decisiones del Tribunal Supremo de Justicia en los cuales se evidencia que a lo largo de los años los criterios referentes al alcance de los contratos de promesa bilateral de compra venta han sido transformados.
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 358. 9 de junio de 2009.
“Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
…Omissis…
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 198. 12 de mayo de 2011
“Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: “…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).”
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 116. 22 de marzo de 2013
“Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia Nº. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma”.
El último criterio adaptado por el Máximo Tribunal es el asentado en el expediente N° 14.0662 de la Sala Constitucional, 25 de julio de 2015, el cual expresa
“Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa”
En virtud de los virajes jurisprudencial explanados, es de importancia hacer referencia que al momento de resolver un asunto en particular, debe considerarse el criterio jurisprudencial vigente al momento en que se intento la demanda, en resguardo de los principios de expectativa legitima y seguridad jurídica, así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 14 de noviembre de 2013, en la cual se ratifico el criterio de fecha 01 de junio de 2001, sentencia N° 956.
“La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’.
Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares.
Así, es claro que en nuestro ordenamiento jurídico, con excepción de la doctrina de interpretación constitucional establecida por esta Sala, la jurisprudencia no es fuente directa del Derecho. Sin embargo, la motivación de los fallos proferidos por las Salas de Casación que trasciendan los límites particulares del caso sub iúdice, para ser generalizada mediante su aplicación uniforme y constante a casos similares, tiene una importancia relevante para las partes en litigio dada la función de corrección de la actividad jurisdiccional de los tribunales de instancia que ejercen las Salas de Casación de este Alto Tribunal, cuando desacaten o difieran de su doctrina, la cual, de acuerdo con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil y con el artículo 177 de la Ley Orgánica Procesal de Trabajo, deben procurar acoger para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.
Por ello, la doctrina de casación, sin ser fuente formal del Derecho, en virtud de que sienta principios susceptibles de generalización, cuya desaplicación puede acarrear que la decisión proferida en contrario sea casada, se constituye en factor fundamental para resolver la litis y, en los casos en que dicha doctrina establezca algún tipo de regulación del proceso judicial, sus efectos se asimilan a los producidos por verdaderas normas generales.
De tal forma, que en la actividad jurisdiccional el principio de expectativa plausible, en cuanto a la aplicación de los precedentes en la conformación de reglas del proceso, obliga a la interdicción de la aplicación retroactiva de los virajes de la jurisprudencia. En tal sentido, el nuevo criterio no debe ser aplicado a situaciones que se originaron o que produjeron sus efectos en el pasado, sino a las situaciones que se originen tras su establecimiento, con la finalidad de preservar la seguridad jurídica y evitar una grave alteración del conjunto de situaciones, derechos y expectativas nacidas del régimen en vigor para el momento en que se produjeron los hechos.
No se trata de que los criterios jurisprudenciales previamente adoptados no sean revisados, ya que tal posibilidad constituye una exigencia ineludible de la propia función jurisdiccional, por cuanto ello forma parte de la libertad hermenéutica propia de la actividad de juzgamiento, sino que esa revisión no sea aplicada de manera indiscriminada, ni con efectos retroactivos, vale decir, que los requerimientos que nazcan del nuevo criterio, sean exigidos para los casos futuros y que se respeten, en consecuencia, las circunstancias fácticas e incluso de derecho, que existan para el momento en el cual se haya presentado el debate que se decida en el presente.”
Consta en actas en el caso sub examine que el ciudadano RAUL NAVA , introdujo la demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta el 22 de julio de 2013, siendo admitida el 23 de julio del mismo año, razón por la cual, el criterio jurisprudencial aplicable en este caso en concreto corresponde al contenido en la sentencia N°116. del 22 de marzo de 2013 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el cual refiere que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta; en razón de lo cual debe valorarse el contrato de promesa bilateral de compra venta en análisis, como una verdadera venta; pues de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala, no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido para aquel momento.
Resulta relevante ahora proceder a verificar si efectivamente el contrato en cuestión reúne los requisitos antes mencionados, es decir, si la convención celebrada establece el objeto y el precio. Así bien, la cláusula primera del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre los litigantes dispone: “el promitente comprador se dispone a comprar y los promitentes vendedores se disponen a vender un inmueble de su única propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el No. 10-A, situado en la Décima Planta del Edificio ATASLOA, unicado en la calle 78, esquina 10, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del municipio Maracaibo del estado Zulia…” Por otro lado, en la cláusula segunda y cuarta de dicho contrato, las partes pactaron el precio de venta por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000,00 Bs.), de los cuales se cancelaron la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de arras de garantía, quedando, el saldo restante, es decir, la cantidad de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) pendientes para cancelar al momento del documento definitivo de compra venta. De manera pues, se infiere que ha quedado constatado que entre la parte actora y el demando existió consentimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio, circunstancia que conlleva a equiparar este contrato de promesa bilateral de compra venta entre ellos celebrados a una venta.
En el instrumento bajo análisis se estableció la forma de ejecución del contrato, se evidencia que el promitente comprador debía cancelar el saldo restante al momento del documento definitivo de compra venta y del cúmulo probatorio se desprende, que el demandante gestiono los tramites requeridos para adquirir un crédito bancario con la finalidad de adquirir el inmueble objeto del contrato y el mencionado crédito fue respectivamente aprobado durante el lapso establecido en el contrato, lo que evidencia el ejercicio de la opción de compra venta por parte del comprador. Por su lado, los promitentes vendedores tenían obligación de librar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble y además de entregar las solvencias y documentación necesaria “al momento de perfeccionarse el documento definido de compra venta” y al analizar que el contrato de promesa bilateral de compra venta se equipara a una venta, y este tipo de contrato se perfecciona con el simple consentimiento, se entiende entonces que desde el momento en que suscribieron el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el No. 82, Tomo 91; empezó a correr la oportunidad para ejecutar las obligaciones, de las cuales consta en actas no hay evidencia de su cumplimiento, en sentido contrario, se corrobora que la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble en virtud del préstamo otorgado por la Entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, no ha sido liberada.
Lo que respecta a la cláusula quinta que estipula “En caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble por causas imputables al promitente comprador este perderá el derecho de adquision del inmueble opcionado, así como el 25% del monto dado en opción, como indemnización de los daños y perjuicios causados a los promitentes vendedores.” Debe acotarse que la citada cláusula comporta una condición resolutoria, es decir que en caso de haberse dado el incumplimiento del contrato por alguna causa imputable al comprador, este perderá el derecho de adquirir el inmueble, y como se ha verificado, al demandante reconveniente, quien es el promitente comprador le fue aprobado el crédito hipotecario por parte del Banco Mercantil, Banco universal para cumplir con su obligación y pagar el saldo restante dentro del tiempo estipulado, razón por la cual no opera la cláusula señalada.
Con respecto a las confesiones del demandante que alegan los demandados, deben hacerse las siguientes consideraciones:
El profesor Humberto Bello Lozano, considera que la confesión se le puede considerar: “...como una declaración de parte contentiva del reconocimiento de un hecho que origina consecuencias jurídicas desfavorables al confesante y tomándola en el sentido netamente judicial, en cuanto a sus efectos, como el reconocimiento que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asunto jurídico que en alguna manera afecta su patrimonio”. (“La Prueba y su Técnica”, pag. 123.)
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 6 de febrero de 2007 expediente 06-0480 planteó lo siguiente con respecto a la confesión:
“La prueba de confesión ha sido objeto de estudio exhaustivo, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Para Francesco Carnelutti, la confesión “(…) es un testimonio y, por eso, una declaración de ciencia, desde luego no hay confesión sino cuando la parte declara alguna cosa como verdadera (…) no cualquier testimonio de la parte es confesión, sino solamente aquel que narra un quid contrario al interés de la misma parte (…)” (Sistema de Derecho Procesal Civil. Traducido por Alcalá Zamora, N. y Sentís Melendo, S., del original en italiano. Unión Tipográfica Editorial Hispano América, Buenos Aires, 1944, Pp. 482 y 483).
La Sala de Casación de Civil de este Máximo Tribunal de Justicia ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993.
…Omissis…
Sobre lo anterior, la Sala de Casación Civil ha asentado que:
“En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.”
En cuanto al punto en cuestión los demandados reconvenientes plantearon “En las líneas 8 al 13 (del libelo de la demanda) consta que “ el Escritorio Jurídico Casas Rincón Gonzáles Rubio, por instrucciones del Banco Mercantil” procedió “ a la redacción del documento definitivo de compra venta, siendo recibido por el Banco en fecha 14 de diciembre de 2012, por lo que, a partir de esa fecha podía cumplir dentro del plazo establecido en el citado contrato... con la obligación que asumí como PROMITENTE COMPRADOR.”
Así, pues, es confesión escrita del demandante y promitente comprador, contenido en el libelo de la demanda que el “Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio, por instrucciones del Banco Mercantil” procedió “a la redacción del documento definitivo de compra venta, siendo recibido por el Banco en fecha 14 de diciembre de 2012.” Esto es, que no fue sino hasta último día de vigencia del “contrato de opción de copra venta” cuando el Banco Mercantil, que no el demandante y promitente comprador, recibió del “Escritorio Jurídico Casas Rincón González Rubio” el “documento definitivo de compra venta”.
…Omissis…
En el párrafo tres del folio (2) del libelo se afirma: los “PROMITENTES VENDEDORES, tenían la obligación de entregarme todos los recaudos necesarios para proceder a consignar en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento de compra venta…” pero se oculta que de acuerdo a lo pactado en la cláusula SEXTA, tal obligación debía ser cumplida por los PROMITENTES VENDEDORES “al momento de perfeccionarse el documento definitivo de compra venta”, lo cual nunca ocurrió dentro del lapso de vigencia de ese “contrato de opción de compra venta”.
…Omissis...
En efecto, en el párrafo dos del folio tres (3), el PROMITENTE COMPRADOR afirma que “dicho documento contentivo de Liberación de hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat… fue remitido y consignado para la correspondiente aprobación por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, permaneciendo en dicho ente hasta el día 10 de mayo de 2º13”, fecha en que los PROMITENTES VENDEDORES “retiraron el documento”.
La expresión “permaneciendo en dicho ente hasta el día 10 de mayo de 2013” lejos de inculpar a los PROMITENTES VENDEDORES revela la buena fe de los vendedores y su intención de favorecer al PROMITENTE COMPRADOR esperando “hasta el día 10 de mayo de 2013”siendo que la caducidad del “contrato de opción de compra venta” se había producido el viernes 14 de diciembre de 2012 a las doce de la noche, fecha y ora a partiir de las cuales el contrato había perdido su eficacia.
Esta Juzgadora observa al analizar las declaraciones dadas, que las mismas no constituyen verdaderas confesiones que puedan dársele el valor de tal, en razón de que no se evidencia el animo o intención del demandante de alegar un hecho que le sea desfavorable a si mismo y favorable a su contraparte. De las declaraciones se desprende que el demandante reconveniente gestionó los tramites necesarios para que la Institución Bancaria el aprobará el crédito hipotecario para adquirir el inmueble, el cual fue aprobado dentro del lapso establecido en el contrato, así como también fue redactado dentro de ese lapso el documento de venta definitivo. Por estas razones se desechan las declaraciones alegadas.
En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso declarar CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano RAUL NAVA contra los ciudadanos GUSTAVO LÓPEZ y LORENA SINISCALCHI; debiendo los demandados reconvenientes cumplir con las obligaciones estipuladas en el contrato objeto del juicio, es decir, proceder a la entrega de toda la documentación y solvencia requerida y cancelar los correspondientes recibos de impuestos municipales, así como también, librar de todo gravamen al inmueble objeto del contrato, con el fin último de protocolizar por la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento definitivo de compra venta y consumar la tradición del inmueble, de conformidad con los artículos 1.159, 1.264, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en virtud de que el contrato de compra venta tiene fuerza de ley entre las partes que lo celebraron, la tradición es una obligación de los vendedores y la misma se debe cumplir noventa (90) días después del otorgamiento del documento de propiedad ante la Oficina de Registro competente, según lo pactaron las partes en la cláusula novena, debiendo pagar el demandante reconvenido a los demandados reconvenientes, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), no contradicha por los demandados reconvenientes como saldo del precio después de la imputación a los mismos de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), que ya recibió de la parte actora. Y así se decide.
En lo que respecta a la reconvención planteada por los demandados, al haberse pronunciado esta Operadora de Justicia sobre la caducidad el contrato y haber expresado que la misma no operó en el presente contrato de promesa bilateral de compra venta y consiguientemente haberse verificado el cumplimiento por parte de demandante reconveniente, sin estar en la necesidad tener este que aceptar el pago de los DOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000) para finiquitar el negocio jurídico, resulta forzosos para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta. Así se decide.
V.
POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, la caducidad convencional, invocada por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ, antes identificados, parte demandada reconveniente en este proceso.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la prohibición de intentar la acción propuesta por los demandados reconvenientes.
TERCER: SIN LUGAR, la falta de cualidad del actor para sostener el presente juicio, propuesta por los demandado reconvenientes.
CUARTO: SIN LUGAR el fraude procesal propuesto por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ, antes identificados, parte demandada reconveniente en el presente proceso.
QUINTO: CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁZQUEZ contra los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ.
En virtud de esto, SE CONDENA a los demandados a cumplir con lo estipulado en el contrato de promesa bilateral, autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo estado Zulia, en fecha 16 de agosto del año 2012, bajo el N. 82, Tomo 91, vale decir, con la entrega de toda la documentación y solvencia requerida y cancelar los correspondientes recibos de impuestos municipales, así como también, librar de todo gravamen al inmueble objeto del contrato, con el fin último de protocolizar por la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el documento definitivo de compra venta y consumar la tradición del inmueble, debiendo pagar el actor reconvenido a los demandados reconvenientes, en la oportunidad de cumplimiento voluntario de esta sentencia, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,00 Bs.), no contradicha por los demandados reconvenientes como saldo del precio después de la imputación a los mismos de la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00 Bs.), que ya recibieron del actor.
SEXTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos GUSTAVO ALONSO LÓPEZ GONZÁLEZ y LORENA SINISCALCHI LÓPEZ contra el ciudadano RAUL JAVIER NAVA VÁSQUEZ.
Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veinte días del mes de diciembre del año 2016. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
La Jueza Provisoria,(fdo)
Dra. Martha Elena Quivera
La Secretaria Accidental,(fdo)
Abg. Milagros Casanova

En la misma fecha siendo las 03:00 p.m., se dictó y publicó la sentencia que antecede, quedando anotada bajo el No. 355.
La Secretaria Accidental,(fdo)
Abg. Milagros Casanova

MEQ/wdgm