TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente 3897-13
Maracaibo, 21 de diciembre de 2.016
El presente Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tramitado por el PROCEDIMIENTO BREVE, previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, seguido por la ciudadana MAREL PINEDA RÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.606.488 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por los Abogados en Ejercicio HENDER CASTILLO RINCÓN, MARIO PINEDA RÍOS, BEATRIZ AMELIA VARGAS BLANCO, LUIS DAVID ZISKIENDGHELMAN, ANA VICTORIA ESPINOZA SOTO y ARMANDO JOSÉ MONTIEL, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 2.485, 53.533, 34.137, 84.357, 14.465 y 46.160, respectivamente, en contra de la Sociedad Mercantil INGENIERÍA MARACAIBO, C.A. (INGEMAR, SA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 17 de marzo de 1.989, anotada bajo el No. 10, Tomo 31-A, cuya última modificación al documento constitutivo estatutario se realizó en Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 28 de diciembre de 2.007, inscrita por ante la citada oficina registral, en fecha 22 de febrero de 2.008, bajo el No. 33, Tomo 8-A, representada por los profesionales del Derecho PAOLA RUIZ NUÑEZ y GUILLERMO PARRA BORGES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 120.284 y 22.886, respectivamente.
Ahora bien, con vista a la incidencia surgida en la fase de ejecución del presente Juicio, el Juez luego de haber oído las opiniones emitidas por los peritos ciudadanos RAFAEL RENÉ UGARTE, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad No. V-3.394.840, arquitecto, inscrito en el Colegio de Ingenieros bajo el C.I.V. No. 16.116 y el ciudadano JOSÉ ROBLES PEROZO, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad No. V-12.445.791, arquitecto, inscrito en el Colegio de Ingenieros con el C.I.V. No. 136.066, ambos de este domicilio, designados por el Operador de Justicia como peritos en fecha 07 de diciembre de 2.016, con la finalidad de oír sus opiniones, en ocasión al RECLAMO formulado en la presente causa, por la parte accionada, con respecto al DICTAMEN PERICIAL (INFORME DE AVALUÓ), rendido por los ciudadanos CECILIA CARDOZO OLDENBURG, ALBERTO BOTTARO RÍOS y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, identificados en autos, presentado el día 08 de agosto del presente año, que arrojó como resultado de la experticia, que el valor del inmueble litigioso, asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 137.535.877,00), el Tribunal con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en su parte final, debe realizar la estimación definitiva del valor que se le debe atribuir al inmueble objeto de litigio, para dar cumplimiento a lo ordenado en fecha 20 de julio de 2.015, en la que acordó el PAGO POR EQUIVALENCIA, de conformidad con el artículo 529 de la Ley Adjetiva Civil, y en consecuencia ORDENÓ realizar EXPERTICIA COMPLEMENTARIA, con arreglo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
I
Sin embargo, con carácter previo se debe analizar y decidir lo conducente, sobre la impugnación que igualmente formuló la parte demandada respecto al quebrantamiento de formalidades del procedimiento desarrollados para el cumplimiento de la experticia complementaria practicada en el presente proceso. En este sentido, partiendo del designio de nuestro legislador, pueden existir otros motivos que requieran la revisión del Juez que ejecuta la sentencia de mérito, por quebrantamiento de formalidades que deben ser cumplidas en el procedimiento y que eventualmente puedan lesionar los derechos de las partes o la validez del dictamen.
En este sentido, se observa, que en el escrito de impugnación de la parte demandada, se aduce que la experticia practicada, no se ajustó a los límites del fallo proferido por este Tribunal, bajo el argumento de que los expertos, no hicieron referencia a la superficie indicada en el contrato de opción de compraventa, y por el contrario, solo se limitaron a tomar fotografías del interior del inmueble y no procedieron a la medición del mismo, con el fin de determinar su valor.
Conforme a lo anterior, debemos en esta oportunidad destacar, que las formas procesales no han sido establecidas por capricho del legislador, ni persiguen entorpecer al procedimiento en cualquiera de sus etapas, en detrimento de las partes. Por el contrario, su finalidad es garantizar el ejercicio del derecho de la defensa y un desarrollo eficaz del proceso, lo que comporta como una obligación elemental que el Juez entre a examinar sobre la impugnación por motivos de orden procesal, que pudieran generar su invalidez, debido al incumplimiento de requisitos procedimentales, previstos en el trámite de la experticia complementaria del fallo.
Sobre este aspecto, cabe recordar, que en la resolución de fecha 20 de julio de 2.015, el Juez al momento de ordenar el PAGO POR EQUIVALENCIA, conforme a los términos establecidos en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, ordenó practicar la experticia complementaria, objeto de impugnación, conforme al artículo 249 ejusdem, en concordancia con el artículo 527, con el objeto de que se practique la liquidación de la condena con arreglo a lo establecido para el justiprecio de bienes.
Así las cosas, dentro de las instrucciones impartidas por el Juez en forma determinante, se instruyó a los expertos para que calcularan el valor que se le debe atribuir al inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, celebrados por las partes, sobre un inmueble distinguido con las siglas D-1, del Conjunto Residencial o Habitacional de viviendas unifamiliares “VILLAS DEL PARAÍSO”, ubicado en la Avenida 15-A, Sector Tierra Negra, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, debiendo tomar en cuenta la superficie del inmueble objeto de litigio que aparece en el documento fundante de la pretensión, de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS DE METRO CUADRADO (99.80 Mts.2), formado por: Sala-Comedor, Cocina, Lavadero, Dormitorio Principal con baño y dos (02) puestos de estacionamiento, quienes podían igualmente recurrir a elementos de cálculos que existan fuera de los autos, para lo cual, se debía de tomar en consideración, el valor que tenga un inmueble de similares características y naturaleza en el mercado inmobiliario de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, todo con el objeto de cuantificar en términos monetarios, el monto que debe pagar la empresa demandada a la parte actora.
Ahora bien, del resultado de la experticia presentada, se observa, que a partir del folio 112 de la Pieza principal No. 4 del expediente, aparece las condiciones generales descritas por los peritos evaluadores ciudadanos CECILIA CARDOZO OLDENBURG, ALBERTO BOTTARO RÍOS y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, del inmueble distinguido con las siglas D-1, del Conjunto Residencial o Habitacional de viviendas unifamiliares VILLAS DEL PARAÍSO, con una superficie de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA CENTÍMETROS DE METRO CUADRADO (Mts. 99.80), y si se compara ésta información con el resultado final, que establece el valor del inmueble en la suma CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 137.535.877,00), éste calculo, se efectuó sobre la base, del metraje aportado por el Juez, al momento de ordenar la experticia complementaria del fallo, resolución en la cual, se hizo señalamiento expreso, para que el valor, que se le deba atribuir al inmueble, fuera partiendo de la señalada superficie, como efectivamente lo hicieron los expertos al momento de cumplir las diligencias que se obligaron a desarrollar como peritos designados, y así se desprende y aprecia del cuadro que corre al folio 125 de la Pieza Principal No. 4 del expediente, y de la correspondiente conclusión elaborada por dichos funcionarios o auxiliares de justicia.
Estas determinaciones del Juez, llevan a inferir en esta oportunidad, que el cuestionamiento formulado por la parte accionada por razones de legalidad o quebrantamiento de formalidades del procedimiento, carece de sustento que pueda invalidar la experticia por este motivo, tomando en cuenta que, los profesionales designados cumplieron sus actividades de modo preciso, fijando los diversos puntos que le sirvieron de base, para ofrecer los resultados contenidos en el Informe de Avalúo, acatando las instrucciones impartidas por el Tribunal, ya que los peritos simplemente fijaron el quantum de la indemnización, pues tales instrucciones, es un deber que debe cumplir y ordenar el Operador de Justicia, cuando éste no pueda hacer la estimación según las pruebas de autos, motivo por el cual se debe puntualizar, que no existe error en la identidad del bien objeto de valoración, pues se observa, que los peritos, cumplieron su actividad de cálculo conforme a las instrucciones recibidas del Juez, partiendo del documento fundante de la pretensión, es decir, del contrato de opción de compra-venta, celebrado por las partes con antelación al presente Juicio. En consecuencia, se desestima el cuestionamiento formulado por la parte accionada, ya que carecen de certeza los motivos esgrimidos para sustentar su alegato. ASÍ SE DECIDE.
II
Ahora bien, el Tribunal estando en tiempo hábil para realizar la estimación definitiva, hace las siguientes consideraciones para decidir:
Se observa, que del interrogatorio formulado con respecto a las interrogantes planteadas por el Juez a los profesionales RAFAEL RENÉ UGARTE y JOSÉ ROBLES PEROZO, en fecha 16 de diciembre del 2.016, éstos ofrecieron sus opiniones en los términos que mas adelante se transcriben, con miras a determinar, si el avalúo impugnado puede considerarse como excesivo, como lo estima la parte accionada en su reclamo:
1. ¿Señalen los peritos, si los ciudadanos CECILIA CARDOZO OLDENBURG, ALBERTO BOTTARO RÍOS y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, al momento de realizar la estimación del inmueble que fue opcionado a la demandante de autos, se cumplió con base a las procedimientos técnicos usuales dispuesto por la SOCIEDAD DE INGENIERÍA DE TASACIÓN DE VENEZUELA (SOITAVE) y la UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN (UPAV)?
Seguidamente los peritos productos de su discusión y análisis, expresaron que proceden a dar su opinión sobre el asunto interrogado, partiendo de un riguroso análisis del contenido de las actas procesales y muy concretamente del informe presentado por los peritos anteriormente identificados.
Responden: La metodología usada, se ajusta a los estándares usualmente conocidos para estos efectos, y el resultado se encuentra dentro de los márgenes y valores esperados para el inmueble, sobre el cual versó la experticia objeto de reclamo. Y además, se ajusta a los valores del mercado.
2. ¿Digan los expertos, si la metodología y los valores aplicados en la experticia objeto de reclamo, se ajusta a los estándares comúnmente usados y aceptados sobre el resultado ofrecido por los expertos anteriormente designados?
En consecuencia, los expertos designados luego de su deliberación y análisis de las actas procesales, expresaron que: “Si se ajusta a los estándares y normas en cuanto a avalúo se refiere.”
3. ¿Digan los expertos, conforme al reclamo surgido en la causa, si la actividad pericial cumplida inicialmente, fue ejecutada indebidamente como lo afirma la parte impugnante, por el hecho de no haber sido medido la superficie del inmueble objeto de avalúo, tal como fue planteado por la parte demandada?
A este respecto los expertos consultados, luego de analizar la situación planteada, manifestaron lo siguiente: “Que los peritos designados originalmente, conforme se desprende del informe, utilizaron como instrumento referencial, los documentos relativos a la opción de compraventa acompañada con el libelo de la demanda. Cuya autoría fue admitida por ambas partes. Además, queremos puntualizar, que el resultado final en cuanto a este reclamo, es un asunto que compete al Juez de causa, en lo que respecta a la legalidad del informe de avalúo, partiendo de sus instrucciones emitidas para la práctica de las diligencias periciales cuestionadas”
4. ¿Digan los expertos, si en efecto como lo denuncia la parte demandada para la práctica de la experticia, no se tomaron en cuenta, los precios referenciales que emanan de las actividades de compraventa que se registran ante la oficina subalterna respectiva, y si asumieron correctamente precios referenciales de ofertas publicadas en Internet, los cuales a juicio de la parte demandada, son consideradas especulativas?
A este respecto los expertos consultados, luego de analizar la situación planteada, manifestaron lo siguiente: “Las referenciales de precios asumidos según las operaciones formales de compraventa, registradas ante las oficinas subalternas correspondientes, tienen una merma considerable en cantidad, por lo tanto hace falta complementar la data con ofertas de inmuebles por Internet, para poder tener un conjunto de referenciales lo suficientemente amplio para aplicar el modelo de calculo que permita ser confiable el resultado final, por lo antes expuesto, las instituciones bancarias, y la SOCIEDAD DE INGENIERÍA DE TASACIÓN DE VENEZUELA (SOITAVE), actualmente, aceptan como válidos, estos referenciales de ofertas inmobiliarias por Internet emitidos por fuentes confiables y el valor referencial asumido se toma, como consecuencia de la depuración de estas ofertas, eliminando, las mas altas y las mas bajas, para asumir los valores promedios, que mas se asemejan al inmueble objeto de estudio, es decir, con similares características. Siendo así, observamos que en el informe de avalúo presentado por los ciudadanos CECILIA CARDOZO OLDENBURG, ALBERTO BOTTARO RÍOS y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, objeto de reclamo, se aplicó ésta metodología explicada anteriormente”.
Ahora bien, el Juez después de haber oído las opiniones emitidas por los peritos ciudadanos RAFAEL RENÉ UGARTE y JOSÉ ROBLES PEROZO, pasa a fijar el valor al inmueble litigioso, conforme a la facultad que le confiere la Ley Adjetiva Civil en el artículo 249 en su parte final, que a la letra establece:
(…) En estos casos la experticia se tendrá como complemento del fallo ejecutoriado; pero si alguna de las partes reclamare contra la decisión de los expertos, alegando que está fuera de los límites del fallo, o que es inaceptable la estimación por excesiva o por mínima, el Tribunal oirá a los asociados que hubieren concurrido a dictar la sentencia en primera instancia, si tal hubiere sido el caso, y en su defecto, a otros dos peritos de su elección, para decidir sobre lo reclamado, con facultad de fijar definitivamente la estimación; y de lo determinado se admitirá apelación libremente.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. AA20-C-2012-000359, de fecha 28 de septiembre de 2.012, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó sentado con respecto a la naturaleza jurídica de la experticia complementaria, contenida en el artículo 249 de la Ley Adjetiva Civil, lo siguiente:
“…Ahora bien, las decisiones a las que se contrae el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la experticia complementaria del fallo, son de naturaleza especial y están integradas por dos partes que se dictan en momentos distintos del proceso, una es la sentencia propiamente dicha y la otra es la experticia realizada por los peritos, siendo cada una de ellas una fracción cuya suma constituye la unidad del fallo. (…)
De manera que el tribunal de instancia tiene la facultad de determinar en definitiva sobre la estimación de la experticia…” (Subrayado y negritas del Tribunal)
De lo anteriormente expresado, se evidencia que, el Juez deberá realizar la estimación definitiva del valor que le se debe atribuir al inmueble objeto de litigio, para dar cumplimiento a lo ordenado por este Tribunal en fecha 20 de julio de 2.015, dentro de los tres (03) días de despacho siguientes, de conformidad con el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, por no haber lapso expreso para dicha estimación.
Ahora bien, en la doctrina patria, el autor Arístides Rengel Romberg, refiere que la experticia complementaria, es parte de la sentencia, sosteniendo que “es complementaria del fallo. Esto es, la experticia entra a integrarlo, constituyendo con él un todo indivisible, de lo que resulta que tal dictamen del perito participa procesalmente de la naturaleza intrínseca de una decisión judicial”. (t. II, p. 327). De lo dicho, se infiere que se trata de una institución que tiene una naturaleza jurídica propia y no le resulta aplicable el régimen legal de los medios de prueba (experticia).
Así lo ha considerado el Alto Tribunal de Justicia, de manera reiterada como se viene sosteniendo por la extinta Corte Suprema de Justicia, en su fallo publicado en la Obra Pierre Tapia, 1997, No. 3, p. 236. Estos criterios de la doctrina y la jurisprudencia a pesar de haber sido aceptados pacíficamente, al reconocerle a esta experticia la misma naturaleza jurídica de la sentencia firme a la que la complementa, no resuelve el asunto de manera adecuada, pues se debería aplicar el mismo régimen contemplado a las sentencias judiciales, lo cual no ocurre de esta manera, como se encarga de desvirtuarlo la Ley Adjetiva, al determinar que la sentencia definitiva es un acto procesal del Juez que constituye por excelencia la manifestación del poder jurisdiccional, mientras que la experticia complementaria, es un acto de peritos que intervienen como auxiliares de justicia y se trata de terceros que intervienen en el proceso, como lo aclara el autor Devis Echandía (1981): “ser auxiliar no significa ser subalterno del Juez, sino un tercero que colabora” (Tomo II, p. 319).
Siendo así, la Ley ordena mediante un dictamen de expertos, se proceda a fijar la cuantía a través de este mecanismo si de las pruebas de la Litis no se puede realizar la estimación.
No obstante, del dictamen de los expertos, de conformidad con el artículo 249 de la Ley Adjetiva Civil, puede ser objeto de reclamo, por estar fuera de los límites del fallo, o que es inaceptable la estimación por excesiva o por mínima.
Sin embargo, resulta indudable que en presencia de un cuestionamiento a través del cual, se impugna la suma fijada por los expertos designados y juramentados, por considerarla exagerada, el reclamo merece la atención del Juez, en los términos establecidos ex lege (art. 249 CPC), que de seguidas será motivo de análisis con vista al incidente de conocimiento y revisión de la experticia complementaria, cumplida ante este Juzgado de causa, tomando en cuenta que en decisión del 20 de julio de 2.015, se acordó el pago por equivalencia en los términos establecidos en el artículo 529 de la Ley Adjetiva Civil, para hacer líquida la cantidad expresada en el auto en referencia, por medio de peritos que como terceros en la causa aportaran sus conocimientos técnicos, para fijar en términos monetarios el monto que debe pagar la empresa demandada, con vista al derecho material que le fue reconocido a la actora, en virtud de que en el presente juicio, se cumple los extremos de procedencia de la experticia complementaria, por cuanto materialmente fue imposible cumplir con el Dispositivo del fallo de mérito, en el sentido de otorgar a favor de la actora, el documento traslativo de los derechos de propiedad del inmueble litigioso, pues hay constancia en los autos que la empresa demandada no cumplió con la obtención de la permisología aprobada por los organismos competentes, ni existe aun, el documento de condominio definitivo, como expresamente lo determinó el Juez con vista a las probanzas tomadas en cuenta para ordenar el pago por equivalencia y como también lo reconoce la parte accionada, en el escrito contentivo de su reclamo.
Ahora bien, como hemos referido, el reclamo por tener una naturaleza jurídica propia y representar un régimen legal especial, contemplado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con base al contenido de la norma, el dictamen de los peritos puede ser impugnado por las partes, a través de la figura denominada por nuestro legislador como reclamo.
Asimismo la norma comentada, en lo relativo a los motivos de procedencia del reclamo, contempla los casos en los que procede este medio de impugnación, al valor atribuido a la cosa, con lo cual justifica el surgimiento de esta incidencia, para evitar dilaciones en la fase de ejecución de la sentencia, lo cual exige que el reclamante justifique su posición, de acuerdo al motivo de impugnación alegado y tenga de manera sumaria una respuesta a sus planteamientos.
Siendo así, el reclamo a que se contrae la intervención procesal de la parte accionada, se encuentra dirigido a los dos supuestos contenidos en la norma transcrita, tomando en cuenta, que se arguye, fueron quebrantadas las instrucciones del Juez, en cuanto al modo de practicar la experticia complementaria del fallo, como quedó descrito y desestimado anteriormente y además se reclamó de la experticia, en cuanto a su estimación por excesiva en los términos planteados por la parte impugnante, de suerte que, corresponderá al Juez en esta oportunidad, determinar si debe prosperar la estimación efectuada por los peritos, por no ajustarse a parámetros cuánticos, acordes a las características del inmueble, sobre el cual se ordenó practicar experticia complementaria, con base a los elementos fijados por el Juez oportunamente.
Ahora bien, el Juez de un examen minucioso del resultado cumplido en el proceso, sobre la experticia complementaria ordenada en fase de ejecución, encuentra que los ciudadanos CECILIA CARDOZO OLDENBURG, ALBERTO BOTTARO RÍOS y JAIME RODRÍGUEZ LEAL, identificados en autos, cuentan con conocimiento pericial para cumplir con las diligencias encomendadas en cuanto a la valoración que les fue encargada sobre el inmueble litigioso, como se puede extraer del informe consignado el día 08 de agosto del presente año, en el cual determinaron la metodología utilizada para el calculo del valor del terreno sobre el cual se encuentra ubicada la Unidad Habitacional identificada con las siglas D-1, del Conjunto Residencial o Habitacional de viviendas unifamiliares “VILLAS DEL PARAÍSO”, ubicado en la Avenida 15-A, Sector Tierra Negra, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie total de UN MIL METROS CUADRADOS (1000 Mts2), así como el costo para el cálculo del valor de la construcción, utilizando igualmente valores de las ofertas de compra-ventas de terrenos y viviendas, todo lo cual les permitiría ofrecer un resultado final del valor del inmueble.
Asimismo, se observa del informe de avalúo, que los peritos hicieron la correspondiente inspección ocular sobre el inmueble en estudio, tomando en cuenta el sector donde se encuentra ubicado, incluyendo los elementos de juicio fundamentales para su estimación, estas actividades se apoyan como bien lo expresaron, en métodos objetivos y científicos ajenos a influencias personales y siguiendo al efecto, las reglas fijadas por el Colegio de Ingenieros de Venezuela y su valoración la efectuaron a las instrucciones previamente impartidas por el Tribunal, en cuanto a los elementos indispensables para darle una valoración, conforme a inmuebles de similares características y naturaleza del mercado inmobiliario de esta Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
Cabe destacar, que dejaron constancia que el inmueble distinguido con el No. D-1, se trata de una vivienda unifamiliar pareada bi-familiar, construida sobre terreno propio, dentro de la Villa denominada Conjunto Residencial Villas del Paraíso (Villas tipo Cerrada) y localizada para un nivel medio que cuenta con los servicios tradicionales como: acueducto, electricidad, teléfono, transporte colectivo, gas, aseo urbano y domiciliario, aceras y calles pavimentadas y que presenta una zonificación de tipo PR1 (polígono residencial 1). Asimismo se determinó su distribución interna, su área de servicio y garaje.
En lo que respecta a la valoración atribuida al inmueble objeto de experticia, se utilizó valores tomados de las publicaciones de la SOCIEDAD DE INGENIERÍA DE TASACIÓN (SOITAVE), tipos constructivos de marzo de 2.016, ajustándolo por el área y los acabados que posee la construcción del inmueble, para obtener el valor unitario, para este tipo de construcción, basado en la edad aparente, vida útil y estado de conservación. Asimismo, se aplicó la ecuación con base al cálculo de Ross-Heidecke, partiendo de la expresión matemática descrita en el informe y que al aplicar esta metodología, éstas sirvieron de base para valorar el inmueble y su área, partiendo del valor metro cuadrado del terreno, utilizando para ello, referencias de ofertas del mercado, obtenidas de los portales de anuncios de ventas de inmueble en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, recogiendo asimismo una muestra representativa de inmuebles similares, valorados en esa oportunidad.
Sin embargo, hicieron los ajustes partiendo de los valores obtenidos para acercar la disparidad existente entre valor de mercado y el valor de la oferta, ajuste que sería el resultado de ponderar el valor actual de la oferta y el valor del mercado y en lo que respecta a la obtención de valores de la oferta en el caso de costos de construcción de los valores tomados de Internet, se le ajustó al final, el treinta por ciento (30%) menos.
Por ultimo se puede apreciar, que los expertos, practicaron sus diligencias para la fijación del precio del terrero así como de la construcción. En cuanto al primero se partió de la suma de Bs. 49.469 por Mts.2, obtenido de referencias de registros, comparado con otras ventas de terrenos de la zona, pero obtenidos de Internet, que en ese caso arrojó un valor de Bs. 923.402 por Mts.2. Partiendo de estos dos elementos, los peritos al valorar el terreno del inmueble, objeto de tasación, concluyeron que el valor del metro cuadrado de terreno estimado, fue la cantidad Bs. 486.435 por Mts.2., correspondiéndole a la unidad habitacional D-1, un valor de Bs. 48.546.213,00.
En lo que respecta de la construcción del inmueble objeto de valoración, se observa del informe presentado, que el valor del metro cuadrado de construcción, se obtuvo haciendo uso de varias publicaciones técnicas especializadas, tales como: CINPRONET, APVOBRAS y SOITAVE, que utilizan como elementos básicos para ajustar valores, los siguientes: inflación, costos directo, financiamiento y utilidad, y que conforme a las reglas utilizadas da un valor de Bs. 695.789,00 por Mts.2, e igualmente calcularon el valor del metro cuadrado de construcción utilizado en ofertas de ventas de inmuebles de la misma zona, localizados a través de Internet, que arrojaron un valor por metro cuadrado de Bs. 1.553.674 por Mts.2, y que al mismo tiempo a este último valor le restaron el 340%, que es el equivalente al valor del terreno en dichos inmuebles para fijar un valor definitivo de ofertas de inmuebles por metro cuadrado de Bs. 1.087.571,00, de suerte que, partiendo de todos los elementos o referencias que le sirvieron de base, fijaron como valor de metro cuadrado de la construcción del inmueble litigioso de Bs. 891.680,00 por Mts.2, a pesar de que se cometió un error material al señalar que se trata del terreno, lo cual se corrige claramente en el cuadro de cierre que aparece al folio 125 de la Pieza Principal No. 4 del expediente, cuando describe el área de terreno, partiendo de un valor por metro cuadrado de Bs. 486.435 por Mts.2., con un valor total para la unidad habitacional litigiosa de Bs. 48.546.213,00 (valor del terreno).
Ahora bien, en síntesis, encuentra el Juez, que el dictamen de los peritos, fue cumplido conforme a las técnicas utilizadas para tasar el valor de un determinado inmueble conforme a criterios que se ajustan a las exigencias técnicas y no encuentra razones o elementos que permitan inferir lo denunciado por la parte accionada, sino por el contrario, se evidencia del informe, que los peritos aplicaron “…una merma considerable en cantidad…” , partiendo de la data utilizada que resulta amplia y suficiente dentro de la misión encomendada, pues se aprecia, como lo narran los nuevos expertos consultados, que hubo un apoyo en “un conjunto de referenciales lo suficientemente amplio para aplicar el modelo de calculo que permita ser confiable el resultado final, por lo antes expuesto, las instituciones bancarias, y la SOCIEDAD DE INGENIERÍA DE TASACIÓN DE VENEZUELA (SOITAVE), actualmente, aceptan como válidos, estos referenciales de ofertas inmobiliarias por Internet emitidos por fuentes confiables y el valor referencial asumido se toma, como consecuencia de la depuración de estas ofertas, eliminando, las mas altas y las mas bajas, para asumir los valores promedios, que mas se asemejan al inmueble objeto de estudio, es decir, con similares características”.
De suerte que, al haberse cumplido con estas reglas técnicas, el valor atribuido al inmueble litigioso, no se encuentra fuera de los límites aceptados en una operación técnica como la que le fuera encomendada a los peritos originalmente designados.
Asimismo, se observa que en el caso de autos, la parte accionada para demostrar al Juez el supuesto exceso en el precio atribuido, no incorporó ningún nuevo elemento técnico que haga creíble su planteamiento, para que prospere su impugnación, situación ésta que, al no contar con aportes contundentes y fiables que demuestren el hecho nuevo que se debió alegar, para desvirtuar la sinceridad y certeza del resultado del informe pericial, y siendo que la experticia cumplida en el proceso, se ajusta a las exigencias técnicas y legales para su evacuación conforme a lo narrado y analizado por el Juez, el reclamo debe ser desestimado y quien decide, fija como valor del inmueble, distinguido con las siglas D-1, del Conjunto Residencial o Habitacional de viviendas unifamiliares “VILLAS DEL PARAÍSO”, ubicado en la Avenida 15-A, Sector Tierra Negra, en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 137.535.877,00). ASÍ SE DECIDE.
III
Decisión
Por los fundamentos antes expuestos, el Juez en uso de sus atribuciones legales, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dentro de la incidencia surgida en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la ciudadana MAREL PINEDA RÍOS en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERÍA MARACAIBO, S.A. (INGEMARSA), declara:
PRIMERO: Se DESESTIMA el cuestionamiento formulado por la parte accionada, por razones de legalidad o quebrantamiento de formalidades del procedimiento con respecto al informe pericial, como resultado de la Experticia Complementaria del Fallo, ordenada en fase de ejecución.
SEGUNDO: Se DESESTIMA, el reclamo formulado por la representación judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERÍA MARACAIBO (INGEMAR, S.A.), por los motivos antes expuesto.

TERCERO: Se FIJA, como valor al inmueble identificado en los autos, la cantidad CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 137.535.877,00).
CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte accionada, por haber resultado vencido en esta incidencia con arreglo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los veintiuno (21) días del Diciembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR:

Dr. FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZA.
EL SECRETARIO TITULAR:

Mgsc. ALANDE ENRIQUE BARBOZA CASTILLO.
En esta misma fecha, se publicó el fallo interlocutorio que antecede, siendo las doce y cuarenta y cinco (12:45 p.m.), bajo el Nº 112-2016
EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO
FAB/ABC/EY