TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3769-12
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano ANTONIO FERRER VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.779.970 y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representado por las abogadas en ejercicio ANNELYS FERRER PEREZ y DORYMAR URDANETA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 120.812 y 120.840, respectivamente y de este mismo domicilio, representación que consta en Poder otorgado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 20, Tomo 129 de los Libros respectivos de fecha 16 de noviembre de 2011, que cursa a los folios 4 y 5 de la Pieza Principal No. 1 del expediente. La anterior demanda fue intentada en contra del ciudadano ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ ARAUJO, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.532.678 y del mismo domicilio, representado por las abogadas en ejercicio ORIANA SANDOVAL, ARELINDA ÁLVAREZ RINCÓN, JENIREE GONZÁLEZ ORTEGA y NAILA ANDRADE, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 132.897, 25.777, 135.338 y 12.463, respectivamente y de este mismo domicilio, representación que consta mediante Poder Apud-Acta otorgado por ante el Secretario de este Tribunal en fecha 06 de diciembre de 2012 y que corre a los folios 133 y 134 de la Pieza Principal No. 1 del expediente.
En fecha 22 de junio de 2012, es admitida la demanda por no ser contraria a la Ley, al orden público, ni a las buenas costumbres, emplazándose a la parte accionada, el ciudadano ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ ARAUJO, para que comparezca por ante este Despacho en el segundo día hábil siguiente luego de practicada su citación, a fin de que dé contestación a la demanda incoada en su contra.
I
ANTECEDENTES
Alega la parte actora en su Libelo, que en fecha 03 de julio de 2006, celebró un Contrato de Arrendamiento con el demandado de autos, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 03 de julio de 2006, anotado bajo el N° 58, Tomo 122, de los Libros de Autenticaciones, y que cursa a los folios 10 y 11 del expediente, sobre un inmueble constituido por una casa-local, ubicada en la Calle 66 del Sector Panamericano, No. 84-14, en Jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que los contratantes determinaron en su CLÁUSULA CUARTA que dicho inmueble seria destinado exclusivamente para el uso comercial (como vivero).
Continúa manifestando la parte actora en su Libelo de demanda, que el ciudadano ALFREDO GONZÁLEZ ARAUJO, a partir del mes de marzo del año 2012, en su carácter de arrendatario, dejó de pagar los canones de arrendamiento en lo que respecta concretamente a tres (3) pensiones arrendaticias, a partir del citado mes y que para la fecha de admisión de esta demanda, adeudaba tres (3) pensiones de arrendamiento referidas a los meses de marzo, abril y mayo de 2012; agrega además que desde el mes de enero de 2012 no tomó en cuenta el aumento del canon de arrendamiento previamente notificado. Igualmente, narra que en fecha 09 de diciembre de 2011, se practicó una Notificación Judicial al demandado de autos por intermedio del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, en la cual se le notificó la decisión de no prorrogar el contrato suscrito por ambas partes, así como también del aumento del canon de arrendamiento, para elevarlo de la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS CON 00/100 (Bs.1.300,00), a la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.700,00), y como consecuencia de lo expuesto, demanda el Desalojo del inmueble arrendado destinado a uso comercial, todo de conformidad con lo establecido en el literal A del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la consecuente extinción del contrato arrendaticio de fecha 3 de julio de 2006.
Asimismo, se evidencia en actas, que en fecha 09 de julio de 2012, la parte actora solicitó al Tribunal se libren los recaudos de citación correspondiente, sin embargo resultando infructuosa la citación personal del accionado, en fecha 14 de agosto de 2012, solicitó la Citación Cartelaria con arreglo a lo establecido artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y una vez cumplidos los trámites procesales en los términos solicitados, se ordenó agregar a los autos los ejemplares de los periódicos contentivos del Cartel de Citación. Asimismo, consta en actas la fijación del Cartel en el inmueble litigioso realizada por el Secretario de este Juzgado, y de igual manera se cumplieron las formalidades legales para la designación y juramentación del Defensor Judicial en virtud de la incomparecencia del demandado a darse por citado de manera voluntaria. Sin embargo, bajo la situación procesal expuesta, el demandado concurrió en fecha 6 de diciembre 2.012, para otorgar poder Apud-Acta a sus apoderadas y en consecuencia operó la citación tácita dentro del proceso y quedó citado desde entonces para la contestación de la demanda (ex. Artículo 216 C.P.C), sin embargo el Alguacil practicó la citación personal en fecha posterior a la citación presunta, esto es el 10 de diciembre del citado para la contestación de la demanda.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
Del escrito cursante en los folios 136 al 138 y su vuelto del expediente, se observa que el demandado ALFREDO LUIS GONZÁLEZ ARAUJO, representado por su apoderada judicial ARELINDA ÁLVAREZ RINCÓN, presentó una Contestación Genérica en la que si bien es cierto reconoce la existencia del contrato arrendaticio fundante de la pretensión, al mismo tiempo niega el resto de los hechos libelados y alega nuevos hechos, y por último cuestiona el derecho invocado, en tal sentido expuso lo siguiente:
1. Que es cierto que la parte accionada celebró un contrato de arrendamiento en fecha 03 de julio de 2006 con el ciudadano ANTONIO FERRER VILLASMIL, suscrito ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 3 de Julio de 2006, bajo el Número 58, Tomo 122, sobre el inmueble identificado en actas, y presentado por el actor junto a su demanda, pero sin embargo, expresa igualmente que habitaba el inmueble desde el mes octubre de 1987 a través de un contrato verbal, y posteriormente se suscribió un contrato celebrado con su cónyuge NILBA ROSA QUINTERO DE GONZÁLEZ, a tenor de documento autenticado por ante la Notaria Publica Novena de Maracaibo de fecha 5 de diciembre de 2001, bajo el número 47, Tomo 105, para ser habitado por su grupo familiar, destinado a vivienda, y en la parte posterior del mismo funciona una venta de matas y abonos, con un canon de arrendamiento de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,00) hoy CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 50,00).
2. Que es cierto que realizó ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, consignación arrendaticia a favor del demandante.
3. Niega, rechaza y contradice los hechos ya que no se subsumen en la realidad y en el derecho invocado en el Libelo de demanda, por ser totalmente falsos e improcedentes.
4. Niega, rechaza y contradice que la parte accionada tenga que pagar al ciudadano ANTONIO FERRER VILLASMIL la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) por concepto de cánones de arrendamientos, con motivo del aumento que le fuera notificado.
5. Niega, rechaza y contradice que el arrendador tenga que reservarse acciones en contra del demandado por supuestos daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble arrendado.
6. Niega, rechaza y contradice, que el accionado adeude a la parte demandante cánones de arrendamientos vencidos y no pagados.
Como fundamento a la negativa de la insolvencia precedentemente descrita, destaca el accionado, que nada adeuda al demandante por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2012 hasta la fecha de la presentación de la demanda, bajo el argumento de haberlos consignado en la Solicitud distinguida con el numero No. C-113, tramitada ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial y en consecuencia, entiende que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento causados en el periodo señalado.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En fecha 17 de diciembre de 2012, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y debidamente admitidas por el Tribunal por auto de la misma fecha, los medios ofertados fueron los siguientes:
1. Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracaibo, de fecha 03 de julio de 2006, bajo el No. 58, Tomo 122.
2. Notificación de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, de fecha 09 de diciembre de 2011, distinguida con el numero 0430-2011 cursante en el expediente, e igualmente le hizo saber al notificado el inicio de la prórroga legal, así como el nuevo canon arrendaticio.
3. Copias certificadas de documento de venta realizada entre los ciudadanos GERALDA AUVERT, JAIRO AUVERT, y GERNACIO AUVERT MENDEZ al ciudadano ALFREDO LUIS GONZALEZ ARAUJO de fecha 27 de abril de 1998, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Maracaibo. Esta prueba es con el objeto de demostrar la existencia de actos posesorios ejercidos por el demandado sobre un inmueble distinto del inmueble propiedad del actor.
4. Prueba de Inspección Judicial, para demostrar la existencia de un local comercial destinado a vivero dentro del inmueble litigioso, acompañada de la Impresiones fotográficas del inmueble objeto de litigio.
5. Testimoniales de los ciudadanos MAGALY MÉNDEZ, MARILUZ VILLALOBOS, CHIQUINQUIRÁ URDANETA, CECILIA GONZÁLEZ y HELI CHACIN DUPUY.
6. Pruebas de Informes para solicitar a las empresas Hidrolago y Sedemat, el estado de cuentas de las obligaciones que aperecen insolutas a cargo del inmueble objeto del litigio.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA.
En fecha 17 de diciembre de 2012, la parte accionada presentó escrito de promoción de pruebas, en la que hizo valer los medios que más adelante se determinan, siendo admitidos en la misma fecha:
1. Expediente distinguido con el No. C-113, relativo al procedimiento de Consignación Arrendaticia seguido por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial.
2. Solicitud formulada por ante la Dirección de Arrendamiento de Vivienda y boleta de notificación expedida por esta autoridad.
3. Contrato de arrendamiento sobre el inmueble litigioso suscrito entre la ciudadana NILBA ROSA QUINTERO DE GONZÁLEZ y ANTONIO FERRER.
4. Acta de matrimonio expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguida con el No.162 que prueba el vínculo matrimonial entre NILBA ROSA QUINTERO DE GONZÁLEZ y el demandado.
5. Testimoniales de los ciudadanos CECILIO ACOSTA, GABRIEL GONZÁLEZ, RAÚL MORILLO, CIRO QUINTERO, JOSÉ ARCHILES y ELY SAUL BAEZ.
6. Prueba de Informes a la Dirección de Arrendamientos de Viviendas, para probar la solicitud conciliatoria entre las partes.
Por último como antecedente procesal, cabe mencionar, que una vez vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, este Tribunal ordenó practicar una inspección Judicial en fecha 07 de julio de 2.014, sobre el inmueble litigioso para esclarecer los hechos controvertidos con la debida notificación de las partes. Del resultado de la inspección, se constató que el inmueble lo habita el demandado y su grupo familiar y al mismo tiempo se cumplen actividades comerciales, motivo por el cual se ordenó conforme a lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, su Reglamento y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, suspender el proceso en el estado en que se encontraba, para que las partes acrediten el cumplimiento del procedimiento administrativo a que se refiere la Ley especial. Hay constancia igualmente en los autos del oficio No. 0099/2016 emanado de la Superintendencia Nacional de Viviendas de fecha 18 de marzo de 2.016, en el cual dejó constancia que conforme a la providencia administrativa No. 00997 del 18 de enero de 2016, se decretó agotada la vía administrativa, agregando a su oficio, el contenido de la resolución citada, motivo por el cual, la parte actora en fecha 10 de mayo del presente año, solicitó al Tribunal la continuación de la causa en el estado en que se encontraba.
Ahora bien, como quiera que el juicio se encontraba en “estado de paralización” y cumplido el trámite ordenado y siendo el Juez el Director del proceso, debe impulsarlo hasta su conclusión, para lo cual con fundamento en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la reanudación de la causa por auto de fecha 19 de Octubre de 2016, para que en el término de 10 días contados a partir de la última de las notificaciones de las partes o sus apoderados, recobrara el proceso su curso normal. Asimismo, hay constancia en actas de haberse cumplido con las notificaciones ordenadas y estando el Tribunal en término para dictar la sentencia de mérito lo hace con base a las siguientes consideraciones:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
I
DEL PROCEDIMIENTO APLICABLE AL CASO DE AUTOS.
Del contenido del Libelo de demanda y de un examen del auto de admisión, se observa que la acción de Desalojo propuesta, fue admitida por auto de fecha 22 de junio de 2.012, conforme a las reglas contenidas en el artículo 34 Literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con vigencia a partir del 1° de enero del 2.000, texto que reglaba las acciones arrendaticias para las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación de arrendamiento sobre inmuebles urbanos o suburbanos, que se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en la referida Ley, en concordancia con el Procedimiento Breve, previsto en el artículo 833 del Código de Procedimiento Civil, en su Libro Cuarto, Título XII, independientemente de la cuantía a tenor del artículo 33 de la mencionada Ley; lo que significa que el presente juicio debe concluir con arreglo al referido texto legal, tomando en cuenta que no se puede subvertir el procedimiento en el estado que se encuentra el presente juicio, como bien lo ha sostenido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 2403 del 9 de octubre de 2002, con ponencia del Magistrado José Manuel Delgado Ocando, que dejó sentada la siguiente doctrina:
“Dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso, entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona a ser juzgada de acuerdo con el procedimiento judicial establecido con anterioridad en la ley, ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el venezolano, donde está excluido el principio de libertad de las formas procesales. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares y entre éstos y el Estado, específicamente, en cuanto a la determinación previa de las vías judiciales que deberán seguirse en aquellos casos en los que surjan conflictos con motivo de dichas relaciones, que deban ser dirimidos en definitiva por los órganos jurisdiccionales competentes.
El reconocimiento de tal garantía como constitutiva del debido proceso formal, implica la imposibilidad de, por ejemplo, si se intenta una demanda de resolución por incumplimiento de un contrato de venta garantizado con reserva de dominio, seguir un procedimiento distinto al establecido en la Ley de Venta con Reserva de Dominio, o que si se demanda la reparación de daños ocurridos con motivo de un accidente de tránsito, se sustancie un procedimiento distinto al previsto en el Decreto Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, o si se demanda el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con hipoteca, cumplidos los requisitos exigidos para ello, no se siga el procedimiento establecido en el Capítulo IV del Título II, Libro Cuarto, del Código de Procedimiento Civil.”

Como derivación de lo expuesto, el Juez en garantía del derecho a la defensa y el debido proceso de las partes, determina con carácter previo a la decisión de mérito, que el presente juicio de Desalojo, si bien se desarrolló conforme a las normas precedentemente citadas, se deberá observar para el dictado de la sentencia de mérito las reglas establecidas en el artículo 890 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y que deberá igualmente contener los requisitos intrínsecos y extrínsecos del fallo para que la sentencia pueda contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión contenida en la demanda y a las excepciones o defensas opuestas por el demandado, y en definitiva la sentencia represente un verdadero mandato jurídico, individual y concreto dirigido a las partes en el ámbito de la relación material controvertida. ASÍ SE DECIDE.
II
DE LAS CONVENCIONES ARRENDATICIAS INVOCADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO.
Del contenido del contrato de arrendamiento que une a las partes sobre el inmueble litigioso, se precisa que con carácter previo a la decisión de mérito, el Juez hará un examen detallado de las cláusulas del contrato arrendaticio, relativas a su duración, naturaleza y demás características que identifican a la relación jurídica arrendaticia que une a los contratantes.
Esta convención en cuanto a su celebración y existencia, quedó admitida en el proceso por ambas partes, como se desprende de lo manifestado por el accionado al momento de rendir contestación a la demanda, de suerte que, nos encontramos en presencia de una relación arrendaticia inmobiliaria entre arrendador y arrendatario, que al tener como objeto un determinado inmueble da lugar a una pluralidad de efectos en el ámbito jurídico concreto y especial, y que será necesario ubicarlo dentro de la normativa que resulte aplicable para la solución de la litis, es decir, que habrá que determinar, si se trata de un contrato arrendaticio para vivienda o por el contrario nos encontramos en presencia de un contrato inmobiliario para el uso comercial, como lo refiere el actor en su demanda, pues este elemento es uno de los hechos principales discutidos durante el proceso por las partes, puesto que el accionado en la contestación a la demanda, refiere que lo manifestado por el actor, es falso ya que no se subsume en la realidad de los hechos, y además incorpora nuevos elementos de hecho para identificar en plenitud el problema jurídico sometido a discusión que marcan por su parte, lo que debe resolver el Juez al momento de dictar el fallo, es decir, sobre lo alegado y sobre todo lo alegado, lo que significa que el Operador de Justicia debe ajustarse a estas dos reglas de actividad para determinar con precisión el problema judicial debatido entre las partes, y lograr la debida concordancia lógica y jurídica en la sentencia como acto del Juez, tomando en cuenta las acciones decididas y las excepciones o defensas opuestas (principio de congruencia).
Ahora bien, de un examen minucioso del escrito de contestación, se observa que el accionado remonta la existencia del vínculo arrendaticio, a partir del mes de octubre de 1.987, y agrega que se trata de un inmueble destinado para ocuparlo como vivienda independientemente de la actividad comercial que se despliega en el mismo para la venta de matas y abono; luego establece que esta relación fue sustituida por un nuevo contrato celebrado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo de fecha 5 de Diciembre de 2.001, anotado bajo el Número 47, Tomo 105, de los Libros de Autenticación, y que inició ante la Dirección de Arrendamiento de Vivienda, una solicitud con el objeto de que se llevara a cabo un acto conciliatorio entre las partes, motivo por el cual solicita se desestime la demanda y que dicho contrato fue celebrado de forma auténtica entre el actor y su cónyuge NILBA ROSA QUINTERO DE GONZÁLEZ, vinculo conyugal que prueba con el acta de Matrimonio cursante al folio 229 de la Pieza Principal Número 1, contraído entre ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ ARAUJO y la mencionada ciudadana.
Igualmente corresponde al Juez en este fallo, determinar si el vínculo arrendaticio que une a las partes, debe calificarse como un contrato a tiempo determinado o por el contrario, se indeterminó en cuanto a su duración por el transcurso del tiempo, para lo cual se requiere analizar el contrato vigente y los medios probatorios cursantes en los autos, partiendo como se dijo, de que se aduce la existencia de varios contratos arrendaticios entre las partes sobre el mismo objeto, lo que amerita un análisis concreto de la diversidad de relaciones jurídicas invocadas, siendo este estudio determinante para este juicio y saber las normas que deben ser aplicadas en cuanto a la naturaleza del vínculo inquilinario realmente existente, y poder calcular el beneficio o derecho del arrendatario de permanecer en el inmueble durante un tiempo máximo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el disfrute de la Prórroga Legal, que insurge al vencimiento del término de la duración del contrato calculado con base al tiempo de duración de la relación arrendaticia, teniendo un carácter obligatorio para el arrendador, si tal fuera el caso.
Ahora bien, hecha esta primera aclaratoria, resulta de interés procesal, transcribir de seguidas las cláusulas del contrato que tendrán influencia sobre lo que el Juez debe considerar y decidir en este fallo para asegurar el principio de exhaustividad, por cuanto el Operador de Justicia está limitado a los términos expresados en el Libelo de la demanda y de la contestación a la misma, para determinar con precisión el problema judicial debatido entre los litigantes.
En síntesis, esta misión del Juez está dirigida a garantizar como se dijo, la concordancia lógica y jurídica entre la sentencia y las acciones decididas, así como también las excepciones y las defensas opuestas, como lo exige nuestra Ley procesal en su artículo 243.
En primer lugar, la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento fundante de la demanda que une a las partes, establece: “El canon de arrendamiento total es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,00) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, dicho canon será aumentado en caso de prorroga según el índice inflacionario dictado por el Banco Central de Venezuela. Asimismo, la falta de pago de dos (2) mensualidades dará a derecho a la resolución del presente contrato.”
Por su parte, la CLÁUSULA TERCERA dispone: “El tiempo de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, prorrogable por un periodo igual, a menos que una de las partes manifieste por escrito y con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo”.
Por último, en la CLÁUSULA CUARTA, se estipula lo siguiente: “Es entendido que el destino que se le dará a dicho local será única y exclusivamente para uso comercial como Vivero, cualquier cambio de destino que se le dé al inmueble arrendado debe ser autorizado por EL ARRENDADOR previamente y por escrito.”
Del mismo modo en atención a lo anterior, no está permitido que ninguna de las partes modifique lo convenido en el contrato de arrendamiento, sin previa aprobación de la otra, por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento; y de igual forma, deben de ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo establecido o convenido en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, todo esto de acuerdo a lo pautado en los artículos 1.159 y 1.160 de la Ley Sustantiva Civil.
Para el análisis de los efectos de las condiciones del contrato acompañado al Libelo, así como la incorporación a la Litis de nuevos hechos alegados por el demandado en su contestación, se debe analizar en primer término lo relativo a la existencia de los contratos a los que alude la parte demandada que se iniciaron a partir del año 1.987, y determinar, si es posible que puedan tener aplicación en la relación sustancial objeto del proceso, tomando en cuenta que para estos fines, confiesa que el primero se celebró entre el actor y el demandado, luego se suscribió un segundo contrato entre el actor y la ciudadana NILBA QUINTERO DE GONZÁLEZ, y que en virtud a la existencia de estos contratos, los mismos tuvieron como finalidad que el inmueble arrendado fuese destinado a uso habitacional del demandado con su grupo familiar, pero sin lugar a dudas, de los términos de la contestación, admite el propio accionado, que ha venido consignando los cánones de arrendamiento generados producto de la vigencia del contrato otorgado en fecha 03 de julio de 2006 ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, entre el actor ANTONIO FERRER y el demandado ALFREDO GONZÁLEZ, que estipula el carácter comercial del nuevo vínculo arrendaticio, al contemplar en su CLÁUSULA CUARTA que el bien inmueble objeto de arrendamiento estaría destinado de manera exclusiva para uso comercial como vivero.
Ahora bien, la parte demandada promovió la prueba testifical de los ciudadanos GABRIEL JOSÉ GONZÁLEZ SÁNCHEZ, CIRO ÁNGEL QUINTERO VALENCIA, y JOSÉ DEL CARMEN ARCHILES AMADOR, con el fin de demostrar que el ciudadano ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ, habita el inmueble litigioso desde el mes de octubre de 1.987 en calidad de arrendatario.
En lo que respecta al testigo que lleva por nombre JOSÉ DEL CARMEN ARCHILES AMADOR, en su declaración del 21 de diciembre de 2.012, se contradijo con lo expuesto por los testigos CIRO ÁNGEL QUINTERO VALENCIA y GABRIEL JOSÉ GONZÁLEZ SÁNCHEZ, tomando en cuenta que los primeros admiten la existencia de un vivero que funciona en el inmueble litigioso, y el tercero niega que en el inmueble arrendado se despliegue este tipo de actividades al manifestar que el demandado posea un vehículo que lo destina a la realización de fletes, de suerte que el Juez ante la contradicción observada le niega todo valor probatorio a los dichos del testigo por los motivos que ha expresado.
Por otra parte, los testigos GABRIEL JOSÉ GONZÁLEZ y CIRO ÁNGEL QUINTERO VALENCIA, están contestes cuando afirman que conocen desde hace mucho tiempo al demandado de autos, y de igual manera que habita el inmueble desde hace mucho tiempo junto a su grupo familiar, así como también es cierto, que venden árboles en el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario. Estas declaraciones no hacen sino confirmar la calidad de arrendatario que ostenta el demandado dentro del inmueble litigioso junto a su familia, y reconocen conforme a sus dichos la actividad comercial alegada por el actor en su demanda, y en nada modifica la naturaleza del contrato fundante de la pretensión, y en lo que respecta al tiempo que viene ocupando el inmueble el demandado, este no es un elemento que pueda modificar la naturaleza que tiene el contrato existente entre las partes litigantes, como ya será analizado posteriormente en este mismo fallo.
En otro aspecto, las testimoniales rendidas por los testigos que se analizan, en nada influyen para negar la existencia y vigencia de sucesivos contratos que hayan surgido con ocasión al inmueble objeto de resolución, tomando en cuenta que en nuestro sistema civil conforme al artículo 1.159, contiene la consagración legal del principio de la autonomía de la voluntad, que se entiende y reconoce a las voluntades particulares, la posibilidad de reglar por sí mismas el contenido de las obligaciones que se imponen, pues determina libremente y sin intervención de la Ley, sus propias estipulaciones que el propio legislador compara con las de la Ley, en síntesis en materia contractual, debe tenerse presente, que por la autonomía de la voluntad de los contratantes, la mayor parte de las disposiciones legales, son supletorias de la voluntad de las partes, y sólo están dirigidas a suplir el silencio o la insuficiencia de la previsión de los contratantes.
Sobre el asunto analizado, conviene puntualizar por último, que la ciudadana NILBA ROSA QUINTERO DE GONZÁLEZ, no hizo valer en el proceso ningún derecho que pudiera derivarse del contrato arrendaticio del 05 de diciembre del 2.001, cursante del folio 227 al 228 de la Pieza Principal No. 1, quien debió intervenir como tercera para hacer valer sus eventuales derechos o intereses con arreglo a lo establecido en el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, que establece el derecho de los terceros a intervenir o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los supuestos determinados en dicha disposición.
En conclusión, la acción de Tercería en nuestro sistema procesal, ha sido concebida como una acción especial, que con más eficacia y prontitud que la ordinaria, le permite a los terceros amenazados por un juicio dentro del cual no tienen cabida por no ser partes, defenderse contra los efectos prácticos de la ejecución del dispositivo de la sentencia que se dicte en la causa principal, y con la eventualidad de lograr la suspensión de los efectos de la cosa juzgada; de suerte que, resulta lógico pensar para quien decide, que el vínculo arrendaticio al que alude el propio accionado ALFREDO GONZÁLEZ de fecha 5 de diciembre de 2.001, suscrito por ANTONIO FERRER VILLASMIL, en su carácter de Arrendador y NILBA ROSA QUINTERO GONZÁLEZ, en su condición de Arrendataria, concluyó o finalizó por una de las causales previstas en la Ley, e insurgió un nuevo contrato suscrito por el mismo demandado, que no puede ignorar en cuanto a sus condiciones, uso y efectos, y quien por lo demás está obligado a cumplirlo en los términos pactados.
Lo analizado nos lleva a determinar en este fallo, que las relaciones jurídicas arrendaticias a las que alude la parte demandada en el juicio, para los efectos propuestos, encuentran su eficacia temporal en las propias declaraciones de los contratantes, en cada una de las convenciones citadas, pues esa ha sido la voluntad especifica o concreta de los estipulantes, en cuyo caso cumple una función no solo objetiva, sino también subjetiva, de suerte que, el contrato que debe aplicarse como se indicó a la relación material debatida en la causa, debe resolverse con base a la convención arrendaticia de fecha 03 de julio de 2.006, suscrita entre el actor ANTONIO FERRER y el demandado ALFREDO GONZÁLEZ, y sus estipulaciones contractuales serán las que se tomarán en cuenta para la decisión de la Litis, en virtud de que las relaciones contractuales invocadas cesaron en sus efectos y fueron sustituidas por el contrato arrendaticio de carácter comercial de fecha 03 de julio de 2.006 anteriormente citado, que por tratarse de un contrato de arrendamiento contiene un acuerdo unánime caracterizado por la concurrencia o conjugación de dos voluntades destinadas de un modo general a producir efectos jurídicos en los términos pactados, y que además sirve para demostrar verosímilmente la presunción de buen derecho que la parte actora dilucida en este juicio, como la apariencia razonable de su titularidad, por lo que debe considerarse como un medio de prueba suficiente que produce en el ánimo del Juzgador, la conclusión de que se trata del instrumento que debe servir de base para la resolución de la Litis. ASÍ SE DECIDE.
Por último, en cuanto a la prueba testifical promovida y evacuada por la parte actora, se precisa que rindió declaración la ciudadana MARILUZ DEL CARMEN VILLALOBOS, quien bajo juramento afirmó que conoce al actor más no al demandado, y que por rumores de la zona, el inmueble litigioso le pertenece al actor; además como un hecho relevante agrega, que en el mismo funciona un vivero para la venta de árboles por cuanto diariamente salen vehículos con mercancía, pero que desde hace aproximadamente seis (6) meses hasta la fecha de declaración, los carteles de venta fueron quitados. Por su parte, la testigo CECILIA IGNACIA GONZÁLEZ DE MOLINA, es conteste con la anterior testigo, en el sentido de que afirma conocer al demandante, y que se había solicitado la desocupación del inmueble litigioso. Conforme a estas declaraciones, encuentra el Juzgador que las testigos ratifican algunos de los elementos esenciales establecidos en el contrato arrendaticio producido por el actor en su demanda, en cuanto a que se encuentra ocupado por el accionado y que el inmueble está destinado a la venta de plantas, y al mismo tiempo admiten el hecho de que es habitado por varias personas. Las anteriores declaraciones vienen a constituir el reconocimiento de elementos o condiciones contractuales que aparecen en el contrato arrendaticio, lo cual es admisible en nuestro sistema con arreglo a lo previsto en el artículo 1.392 del Código Civil y que dicho instrumento emana del actor en su condición de arrendador y le fue opuesto al propio accionado, de suerte que, la afirmación de las testigos en cuanto a la ocupación del inmueble por parte de varias personas, resulta un asunto ya examinado por el Juez al momento de determinar el contrato arrendaticio que liga a las partes, motivo por el cual estas declaraciones no modifican en forma alguna las apreciaciones realizadas sobre las pruebas, que guardan relación al vínculo arrendaticio. ASÍ SE DECIDE.
III
DE LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA.
Para determinar el destino o naturaleza del contrato de arrendamiento consignado por el actor en su demanda de fecha 3 de julio de 2.006, cursante a los folios 10 y 11 de la Pieza Principal No. 1, es necesario traer a colación el criterio del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia No. 1154, Expediente No. 15-0587, de fecha 18 de diciembre de 2.014, con ponencia del Magistrado Marco Tulio Dugarte Padrón, que manifestó lo siguiente:
“No obstante, observa esta Sala que el inmueble arrendado (constituido por un galpón y un local comercial), objeto de desalojo judicial, estaba destinado a uso comercial, como lo alega el solicitante y según quedó determinado en la sentencia que ordenó la restitución de la posesión del mismo al propietario, por lo que mal podía suspenderse la ejecución de la sentencia que había sido favorable al hoy solicitante de esta revisión constitucional con base en las disposiciones del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que, la ocupación de una parte del mismo destinándolo a un uso distinto al pactado en el contrato de arrendamiento no permite que se considere a dichos ocupantes como poseedores legítimos, a tenor de lo que establece el artículo 2 del mencionado Decreto-Ley, toda vez que el bien dado en arrendamiento estaba destinado a uso comercial y el mencionado Decreto solo protege a quienes de forma legítima ocupen un inmueble destinado al uso de vivienda principal. (…)”

Ahora bien, del contrato arrendaticio fundante de la pretensión se observa, que los contratantes determinaron en su CLÁUSULA CUARTA que el inmueble sería destinado para uso comercial como vivero, y que cualquier modificación en cuanto al destino del mismo debía autorizarlo el arrendador por escrito, de suerte que, este Juzgador no puede admitir lo alegado por la parte demandada en su contestación, cuando esgrime que el inmueble está destinado para ser habitado por el demandado y su grupo familiar, y que siempre ha sido el destino que se le ha dado al mismo, aun cuando reconoce que igualmente dentro de él se encuentra funcionando una pequeña venta para matas y abono, lo cual es contrario al espíritu y propósito de la convención suscrita entre las partes, tomando en cuenta que el arrendamiento lo define el Código Civil en su artículo 1579, y establece que “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
Del mismo modo, nuestra Ley sustantiva civil regla de manera clara e inequívoca las obligaciones principales del arrendatario, y en su artículo 1.592, “el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Lo anterior se traduce que para el caso de que el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel para el cual fue destinado, incurre en una violación susceptible de aniquilar el contrato como lo dispone el artículo 1.593 del Código Civil, y si bien en la pretensión contenida en la demanda no se solicita la entrega del inmueble por haber sido destinado a un uso distinto al convenido, si permite al Juez inferir que no es aceptable el alegato del accionado en cuanto a la dualidad del destino del inmueble litigioso para la ocupación del demandado con su grupo familiar como uso habitacional, y al mismo tiempo dedicarlo para el uso comercial como bien se contempló en el contrato, ya que como lo sostiene la Corte, bajo tal supuesto nos encontramos en una posesión ilegítima, pues el bien inmueble arrendado lo está destinando el arrendatario para uso familiar, tal como expresamente lo confiesa en su contestación a la demanda, y tal modo de hacer uso del inmueble constituye una violación al contrato que por disposición del artículo 1.167 ejusdem autoriza al arrendador a solicitar la resolución del mismo, con los daños y perjuicios a que diere lugar, cosa que no se solicitó en el presente juicio, tomando en cuenta que el desalojo, se pide únicamente por la falta de pago de los cánones arrendaticios. ASÍ SE DECIDE.
De otro lado, resulta indispensable para identificar la naturaleza y vigencia del contrato de arrendamiento acompañado al Libelo de demanda, dejar establecido que el arrendador ANTONIO FERRER VILLASMIL, en fecha 9 de diciembre de 2.011, notificó al arrendatario ALFREDO GONZÁLEZ ARAUJO de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, como consta de la copia de la Solicitud No. 0430-2011 cumplida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, cursante del folio 6 al 27 de la Pieza Principal No. 1, y en orden al cumplimiento de esa diligencia comenzó a discurrir la prórroga legal de un lapso máximo de un (1) año de acuerdo a las previsiones de la Ley. De estos antecedentes se debe precisar, que con arreglo a lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se encuentre en vigencia la Prórroga Legal contenida en el artículo 38 del comentado Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pero el mismo Legislador en la norma citada contempla, una excepción a esa regla general, en el sentido de admitir aquellas demandas interpuestas por incumplimiento del arrendatario a sus obligaciones legales y contractuales. La protección que la Ley le otorga al arrendatario durante la vigencia de la Prórroga Legal, no puede ser nugatoria a los derechos inquilinarios del arrendador o traducirse en un perjuicio para éste en tener que esperar el vencimiento de la prórroga cuando el inquilino no ha cumplido con las obligaciones principales en el ámbito inquilinario (pago arrendaticio), pues se trataría de un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador, es decir, que el arrendatario debe cumplir durante la prórroga con todas las obligaciones a su cargo contenidas tanto en el contrato arrendaticio como en la Ley, durante todo el tiempo que dure la prórroga. En consecuencia, el accionante obró ajustado a Derecho al haber postulado una pretensión en la cual invoca la falta de pago de más de dos (2) pensiones de arrendamiento que deberá examinarse al momento de decidir el fondo de la Litis. ASÍ SE DECIDE.
IV
DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS Y SUS EFECTOS EN EL PROCESO.
Del estudio de las actas del expediente se observa, que el accionante acompaña a su Libelo copia certificada del procedimiento de Consignaciones Arrendaticias iniciado a solicitud del demandado ALFREDO LUIS GONZÁLEZ ARAUJO, en expediente No. C-113, que cursa ante el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y conforme a su contenido, el accionado consignó pensiones de arrendamiento causadas a partir del mes de febrero de 2.011 hasta el mes de febrero de 2.012, ambos inclusive, con una pensión mensual de arrendamiento por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), constante de 71 folios útiles de la Pieza Principal N° 1 del expediente. Asimismo, hay constancia en los autos que el arrendador retiró las pensiones que fueron consignadas entre los meses de febrero de 2.011, hasta diciembre del mismo año, a pesar de que dentro del legajo consignado aparecen realizadas las consignaciones de los meses de enero y febrero de 2.012, cuyos depósitos bancarios fueron efectuados el día 3 de enero de 2.012 y 3 de febrero del mismo año respectivamente, por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00); éstos depósitos como los determina el Tribunal de las Consignaciones, corresponden a las pensiones causadas en los meses de enero y febrero de 2.012, como se aprecia en el folio 100 de la Pieza Principal No. 1.
De otro lado, se observa que la parte accionada junto a su contestación a la demanda, produjo constante de 86 folios útiles, copia certificada del expediente No. C-113 contentivo de las Consignaciones Arrendaticias realizadas ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando como parte consignataria el ciudadano ALFREDO LUIS GONZÁLEZ, y como parte beneficiaria el ciudadano ANTONIO FERRER VILLASMIL, de la cual se evidencia el depósito de los cánones de arrendamiento del inmueble litigioso, desde el mes de febrero de 2.011, hasta el mes de octubre de 2.012, ambos inclusive. Del nuevo legajo, se aprecian, las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario ante el mismo Juzgado, y que comprenden los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.012. Esas consignaciones fueron efectuadas en forma mensual en la cuenta aperturada al efecto por el Tribunal de las consignaciones, con la especial característica de que no fue sino el 7 de noviembre de 2.012, cuando el arrendatario por medio de su Apoderada Judicial ARELINDA ÁLVAREZ, consignó a los autos los depósitos bancarios contentivos de las consignaciones arrendaticias.
Del examen de las actas procesales se observa, que los citados depósitos correspondientes al año 2.012, se efectuaron en la cuenta del Tribunal receptor en la forma siguiente:
La pensión de marzo, depositada el día 5 del mismo mes.
La pensión de abril, depositada el día 3 del mismo mes.
La pensión de mayo, depositada el día 7 del mismo mes.
La pensión de junio, depositada el día 4 del mismo mes.
La pensión de julio, depositada el día 6 del mismo mes.
La pensión de agosto, depositada el día 6 del mismo mes.
La pensión de septiembre, depositada el día 6 del mismo mes.
Y la pensión de octubre, depositada el día 5 del mismo mes.
Con vista a los anteriores antecedentes, el actor dentro de los alegatos libelados, destaca que el arrendatario ALFREDO GONZÁLEZ ARAUJO, no cumplió con su obligación de consignar las pensiones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2.012, motivo por el cual puntualiza en su demanda que dejó de consignar las pensiones arrendaticias desde el mes de marzo de 2.012, y en razón a ello solicita la declaratoria de Desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en el artículo 34 Literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así las cosas, surge la necesidad de determinar en el presente juicio, si las consignaciones arrendaticias anteriormente descritas, fueron legítima y regularmente efectuadas conforme a las exigencias contempladas en el Capítulo II de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo al Procedimiento Consignatorio establecido a partir del artículo 53 de dicha Ley, y para tales efectos corresponde al Juez de causa apreciar si dichas consignaciones se efectuaron con arreglo a las exigencias normativas, partiendo de la idea que el pago por consignación, si bien constituye un beneficio o derecho concedido al arrendatario cuando el arrendador o propietario se rehúse a recibir la pensión de arrendamiento vencida dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, debe sin embargo, cumplir con las exigencias establecidas ex lege, puesto que la materia aquí tratada presenta las mayores controversias desde el punto de vista interpretativo, ya que la normativa en referencia no determina qué debe entenderse por Consignación Legítimamente Efectuada, a pesar de que la Ley contempla requisitos esenciales que deben ser cumplidos por el consignante, como son los referidos en los artículos 51, 53, 54 y 56 de la Ley especial que regla el presente juicio, y de observarse las exigencias normativas pueden tener sus consignaciones efectos liberatorios a favor del arrendatario, para que ostente en definitiva el estatus de solvencia dentro de la relación jurídico material que se debata en la causa correspondiente.
Las anteriores observaciones, las hace el Juez tomando en cuenta, que en el caso de autos, cuando el arrendatario consignó los depósitos de las pensiones del mes de marzo de 2.012, hasta octubre del mismo año en el Tribunal receptor, dentro de las cuales se incluyen las denunciadas como insolutas en el Libelo de la demanda para pedir el Desalojo del inmueble litigioso, es decir, las correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.012, es de considerar que al expediente de Consignaciones Arrendaticias debe atribuírsele el carácter de documento público respecto de aquello que ha sido declarado al Juzgado consignatorio, extrayendo de él, las exigencias a las que se refieren los citados artículos 51, 53, 54 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para concluir, si el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.
En primer lugar, se debe determinar que el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla la posibilidad de que el arrendatario consigne ante la cuenta bancaria aperturada al afecto por el Tribunal de las consignaciones, la suma debida de la pensión de arrendamiento, momento a partir del cual, surge la obligación para el consignante de entregar el comprobante del depósito bancario para que el Juzgado receptor pueda hacer constar en el Libro llevado al afecto, la suma que ha sido depositada en la cuenta respectiva, y además permitirá que en ese asiento se anote la identificación del consignante, así como también la identidad del arrendador o beneficiario a favor de quien se hace la consignación, lo que permite al mismo tiempo, determinar la identificación del inmueble y demás informaciones que considere de importancia el Juzgado y pueda en definitiva entregar un comprobante que le certifique al arrendatario haber cumplido con una de sus obligaciones principales dentro de la relación arrendaticia, como lo es el pago del canon, a que se refiere la consignación en los términos convenidos en el contrato, como lo dispone el artículo 1.592 de Código Civil, Numeral 2 que contempla las obligaciones principales del arrendatario.
Asimismo, a partir de la presentación del correspondiente depósito bancario, el arrendador podrá tener el conocimiento en cuanto al pago por consignación del inquilino y podrá motus propio retirar o no el pago de las pensiones, a las que se refiera las consignaciones, como sucedió en el caso de autos, en la que el actor retiró pensiones no denunciadas en este juicio como insolutas causadas entre los meses de febrero de 2.011, hasta diciembre del mismo año.
Ahora bien, surge para el Juez la necesidad de analizar y decidir, si los depósitos efectuados por el demandado ante el Juzgado respectivo, pueden catalogarse como regularmente efectuadas y así darles efectos liberatorios, o por el contrario deben catalogarse como extemporáneas, y para este análisis, se deberá tomar en cuenta lo previsto en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato arrendaticio fundante de la pretensión, que determina que el canon mensual debe ser pagado por el arrendatario, en los primeros cinco (5) días de cada mes. Sin embargo, en el ámbito arrendaticio el momento señalado para el pago, resulta modificado ex lege en beneficio del arrendatario, por aplicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone que el inquilino deberá consignar las pensiones de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, plazo éste que resulta aplicable a cualquier contrato de arrendamiento, independiente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil.
Asimismo, cabe puntualizar que las partes no ampliaron el lapso legal de quince (15) días continuos siguientes para el pago de cada mensualidad, motivo por el cual debe el Juez con base al material probatorio ofertado por las partes en el proceso, decidir lo conducente en cuanto al estatus de solvencia invocado por el arrendatario en su escrito de contestación a la demanda, y para que el fallo tenga una exacta correspondencia con la pretensión, es necesario examinar y considerar los elementos de la misma, a saber: sujetos, objeto y título, y además, que la prueba utilizada por el Operador de Justicia para su decisión, sea exactamente la misma prueba aportada por las partes al proceso, ya que en caso contrario no quedaría observado el principio dispositivo que impera en nuestro sistema procesal.
En síntesis, para acoger la pretensión, es necesario que el Juez al examinarla en su mérito la encuentre fundada, es decir, que las afirmaciones de hecho y de derecho contenidas en la demanda resulten verdaderas y debidamente probadas. En el régimen del proceso civil, como lo afirma el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen 2, página 110, cuando analiza el contenido y alcance de la pretensión, deja asentado que:
“El actor no puede limitarse a exponer al juez el estado de cosas o conjunto de circunstancias de hecho que constituyen su afirmación, y dejar al juez en la libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera atribuirle o reconocerle, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuir diversas consecuencias jurídicas y el que pretende la tutela del derecho, debe precisar lo que pide. Por tanto, simultáneamente con la afirmación del hecho contenida en la pretensión, ésta debe contener también la petición, que no es otra cosa que el requerimiento dirigido al Juez para que dicte una sentencia reconociendo la consecuencia jurídica que el sujeto atribuye, en conformidad con la Ley, a los hechos afirmados…”
Por su parte el autor Carnelutti, citado por el autor comentado en la misma obra, página 108, define la pretensión como “la exigencia de la subordinación de un interés de otro a un interés propio”.
Así las cosas, observa el Juez que el demandante refiere en su demanda la alegación de que entre las partes existe una relación arrendaticia que se dice violada, producto del no pago de tres (3) pensiones de arrendamiento, por parte del arrendatario que corren a partir del mes de marzo de 2.012. Esto significa que el actor destaca en el Libelo de demanda los hechos relevantes que tienen relación directa con su pretensión y retrotraen el incumplimiento atribuido al accionado a partir del mes de marzo de 2.012 en lo que respecta a las pensiones arrendaticias adeudadas, lo que viene a constituir la situación fáctica existente entre las partes para el momento de la presentación del Libelo, de suerte que, la demanda representa para el demandante el momento preclusivo de sus alegaciones, toda vez que no puede efectuar alegaciones a posteriori, salvo el derecho a reformar la demanda.
La consecuencia que se deriva de lo analizado, lleva al Juez a determinar, que ciertamente el demandante realizó la debida identificación de los sujetos, así como también una correcta identificación de los hechos importantes de la causa y los fundamentos de derecho en los que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones para el momento de la presentación de la demanda, y si bien, el arrendatario había hecho los depósitos bancarios correspondientes a las pensiones alegadas como impagadas, no llevó a las actas del procedimiento administrativo de consignaciones la prueba del pago como un requisito esencial para que pudieran derivarse los efectos liberatorios en beneficio del arrendatario. Esto quiere significar que al demandante se le frustró su expectativa en recibir mensualmente el pago de las pensiones de arrendamiento, como un derecho que insurge del vínculo arrendaticio que le une con el demandado.
De otro lado, cabe significar que con vista a la teoría de la sustanciación de la demanda aplicable en Venezuela, la carga del actor de sustanciar correctamente su Libelo quiere significar que está obligado a articular en el proceso, todos los hechos que tengan relación directa con su pretensión, y que del análisis de las actas del expediente, se pudo verificar que la presentación ante el Tribunal de las consignaciones, no recibió oportunamente los depósitos bancarios que hubiesen podido permitirle al actor la percepción directa de las pensiones depositadas, y así evitar el ejercicio de la presente acción arrendaticia.
Como consecuencia de lo analizado, se debe puntualizar que conforme al contrato fundante de la pretensión y las inobservancias en las que incurrió el arrendatario para satisfacer el pago oportuno de las pensiones de arrendamiento, sirve para demostrar verosímilmente la presunción de buen derecho que el actor dilucida en este juicio, alegado como violado, y además no puede considerarse como un medio de prueba suficiente que produzca en el ánimo del Juzgador, la defensa de excepción de pago hecha a valer por el arrendatario en su contestación, pues como se ha dicho, debió probar la coexistencia de la consignación de los cánones de arrendamiento junto al acto de presentación de esas instrumentales ante el Órgano Judicial encargado de recibir el pago por consignación.
En definitiva, en criterio del Juez, la prueba de las consignaciones, se encuentra dividida en dos grandes etapas perfectamente diferenciadas, la primera como ya se dijo, corresponde al depósito de la suma debida en la cuenta del Tribunal receptor, y la segunda se verifica con la presentación ante el Órgano de los soportes o medios que prueben fehacientemente la existencia de los depósitos bancarios, lo que conlleva a determinar que en el proceso existen hechos alegados por el demandado (el pago arrendaticio) y no demostrado o demostrado insuficientemente, de suerte que, al haber dejado transcurrir el demandado un lapso de nueve (09) meses para llevar a las actas la prueba de los depósitos demostrativos de las consignaciones, o tal modo de proceder constituía un deber del consignante conforme al principio de lealtad y probidad probatoria, y por lo tanto con vista a las omisiones detectadas, las mismas llevan al Juez de Mérito a calificar como una prueba irregular que el autor Humberto Bello Tábares en su Obra Tratado de Derecho Probatorio, Tomo I indica que:
“…la prueba ilícita también se diferencia de la irregular, de la impertinente y de la irrelevante, pues la primera - irregular- se refiere a la forma errática como se ha propuesto o promovido sin cumplir con las formalidades o exigencias previstas en la Ley, en la prueba impertinente, la misma no tiende a demostrar hechos debatidos, aun cuando puede ser legal, regularmente propuesta y lícita, y en cuanto a la prueba irrelevante, la misma se refiere a la demostración de hechos que no aportan nada a la solución del conflicto judicial, aun cuando sea pertinente, legal y licita, todo lo cual lleva a expresar, que la prueba judicial debe ser legal, pertinente, relevante, regular, tempestiva, idónea y licita, sin lo cual deberá ser desechada por el juzgador”.
En consecuencia con vista a los razonamientos antes expuestos en este fallo, el Juez desecha la prueba relativa a las consignaciones arrendaticias correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2.012, y encuentra fundada la pretensión de Desalojo que por falta de pago hizo valer el accionante ANTONIO FERRER VILLASMIL en contra del demandado ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ ARAUJO, con fundamento en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza al arrendador a demandar el desalojo del inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades por encontrarse insolvente, al haber existido un cumplimiento tardío en la obligación, esto es, que el arrendatario hubiere cumplido su obligación principal de pagar los arrendamientos en los términos pactados, como se estipuló contractualmente en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato arrendaticio, y en consecuencia se acuerda el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO y la ENTREGA del mismo al demandante libre de personas y bienes, en virtud de la mora arrendaticia con respecto a los tres (3) meses de arrendamiento señalados como insolutos. ASÍ SE DECIDE.
Por último, la parte accionada junto a su escrito de Contestación a la Demanda consignó comunicación privada de fecha 20 de marzo de 1.995, que aparece dirigida por el demandante a la empresa CANTV, donde se resalta un asunto relacionado al uso de una línea telefónica. Con respecto a este medio de prueba, se debe significar que es doctrina reiterada del Alto Tribunal de Justicia en su Sala de Casación Civil, en el sentido, de que las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privados, solo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original, como lo dispone los artículos 436 y 437 de la Ley adjetiva, y en consecuencia por no tratarse de copias de documentos públicos y de los privados reconocidos y auténticos, éste carece de valor probatorio como se desprende del contenido de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Fallo del 22-10-1998, Sala Civil, con ponencia de la Conjuez Dra. Magali Peretti de Parada, expediente, No. 94-80. Reiterada la anterior doctrina, por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 29 de mayo de 2.009, Expediente No. 2000-0710, Sent. No. 00740, con Ponencia del Magistrado Dr. Emiro García Rosas). En consecuencia el Juez se abstiene de valorar el medio ofrecido dado la ilegalidad del mismo. ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, consignó el demandado Constancias de Residencia emanadas del Consejo Comunal Barrio Panamericano, Sector 1A, y de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, para probar su residencia en el Barrio Panamericano, en la Calle 66, No. 84-14, cursante a los folios 231 y 232 de la Pieza Principal No. 1 del expediente.
En criterio del Juez, los medios ofertados corroboran lo ya considerado en cuanto a que el demandado ocupa el inmueble litigioso que coincide con el mencionado en estas pruebas, en calidad de arrendatario, y las consecuencias procesales emergen del vínculo arrendaticio que une a las partes, de modo que las referidas probanzas agregadas a la Contestación no alteran las consideraciones del Juez realizadas en los capítulos que anteceden a esta valoración. ASÍ SE DECIDE.
También merece especial atención del Juez, el resultado de la prueba de Informes invocada por el demandante y emanada de la Alcaldía del Municipio Maracaibo por Órgano del Intendente Municipal Tributario, de fecha 26 de diciembre de 2.012, cursante al folio 33 de la Pieza No. 2, así como también la respuesta ofrecida por el Presidente de la C.A. HIDROLÓGICA DEL LAGO DE MARACAIBO, en comunicación del 15 de enero de 2.013, que cursa a los folios del 35 al 39 de la misma pieza. La información suministrada, resalta un saldo deudor por servicios, por la suma de CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 51,00), soportada esta información con el correspondiente reporte emanado de la misma empresa.
Estos medios probatorios conforme a su análisis, llevan al Juez a considerar que se trata de pruebas impertinentes, por cuanto el actor en su demanda se limitó a pedirle al Juez la declaratoria de Desalojo por la falta de pago de pensiones de arrendamiento, y no fundamentó su pretensión en obligaciones derivadas del servicio de agua proporcionado por HIDROLAGO, ni tampoco la situación o estado tributario del inmueble litigioso de posibles pasivos con la Alcaldía de Maracaibo. En consecuencia, dada la impertinencia de los medios analizados, el Juez se abstiene de valorarlos por cuanto no guardan relación directa con el mérito de la controversia. ASÍ SE DECIDE.
Por último, al folio 40 de la Pieza No. 2 del expediente, cursa el resultado de la prueba de Informes rendida por el ciudadano Registrador Público del Primer Circuito de Registros del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde certifica que el demandado ALFREDO GONZÁLEZ ARAUJO, no realizó en los últimos cinco (5) años ninguna transacción inmobiliaria en esa oficina. A este respecto, cabe significar que el resultado de la prueba de Informes evacuada, carece de toda significación jurídica para la decisión de mérito, en el sentido de que se trata de un medio intrascendente no vinculado con el objeto de la Litis, pues un sujeto puede ser titular de derechos de propiedad inmobiliarios y al mismo tiempo suscribir cualquier contrato de otra naturaleza, motivo por el cual se declara la impertinencia de este medio. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Desalojo interpuesta por el ciudadano ANTONIO FERRER VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.779.970, y domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano ALFREDO LUÍS GONZÁLEZ ARAUJO, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad No. V-4.532.678 y del mismo domicilio, y en consecuencia se ORDENA la entrega del inmueble cuyo Desalojo se solicita en la causa a la parte actora, libre de personas y bienes, en virtud de la falta de pago de más de dos (2) pensiones de arrendamiento.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en la causa, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los quince (15) días del mes de Diciembre de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Dr. FERNANDO JOSÉ ATENCIO BARBOZA.
EL SECRETARIO TITULAR

MGSC. ALANDE ENRIQUE BARBOZA CASTILLO.
En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las diez de la mañana (10:00 AM), mediante sentencia definitiva No. 116-2016
EL SECRETARIO TITULAR

FAB/ABC/GGV.AGG.EY