TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.912.904 y 9.118.906, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Caracas.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogadas GERALDINE CAROLINA DIAZ COVA y ROSANNYS DEL VALLE TORMET RODRIGUEZ, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 121.420 y 192.564, respectivamente.
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.069.333 y domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogada MARYS FARIAS, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 144.561.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada GERALDINE DIAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, en contra de la sentencia dictada en fecha 05.08.2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos por auto de fecha 29.09.2016.
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 06.10.2016 (f. 217) y se le dio cuenta al Juez.
Por auto de fecha 07.10.2016 (f. 218), se le dio entrada al expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se le advirtió a las partes que el acto de informes tendría lugar el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 257 del mencionado código, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 10:00 de la mañana, con el propósito de celebrar una reunión conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 18.10.2016 (f. 219), se declaró desierta la reunión conciliatoria en virtud de la incomparecencia de las partes.
En fecha 14.11.2016 (f. 220 al 222), compareció la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y presentó escrito de informes.
En fecha 14.11.2016 (f. 223 al 226), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 23.11.2016 (f. 227 y 228), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de observaciones.
Por auto de fecha 30.11.2016 (f. 229), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del 29.11.2016 exclusive.
Siendo la oportunidad para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial demanda por RESOLUCION DE CONTRATO incoada por los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE en contra de la ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados.
Fue admitida por auto de fecha 27.01.2014 (f. 36 y 37), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, para que compareciera por ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Asimismo, se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor del Municipio Caroní del Estado Bolívar, a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.
En fecha 05.02.2014 (f. 40), se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación, comisión y oficio correspondiente.
Por auto de fecha 19.11.2014 (f. 46), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
En fecha 14.01.2015 (f. 90), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 20.01.2015 (f. 91), siendo designado como tal al abogado MARCOS ANTONIO RAMIREZ GUERRA, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha.
En fecha 28.01.2015 (f. 93), compareció el alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al abogado MARCOS ANTONIO RAMIREZ GUERRA.
En fecha 30.01.2015 (f. 95), compareció el abogado MARCOS ANTONIO RAMIREZ GUERRA, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se excusó de aceptar el cargo de defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 23.03.2015 (f. 96), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se nombrara un nuevo defensor judicial; lo cual fue acordado por auto de fecha 25.03.2015 (f. 97), siendo designado como tal al abogado CARLOS JOSE GODOY FRONTADO, a quien se ordenó notificar de dicho cargo mediante boleta; siendo librada la misma en esa fecha.
En fecha 21.05.2015 (f. 99), compareció el alguacil del Tribunal y consignó sin firmar la boleta de notificación que se le libró al abogado CARLOS JOSE GODOY FRONTADO por cuanto no lo pudo localizar.
En fecha 21.05.2015 (f. 102), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se nombrara un nuevo defensor judicial.
En fecha 22.05.2015 (f. 103), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia se dio por citada en la presente demanda.
En fecha 22.05.2015 (f. 104 y 105), compareció la demandada, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia le otorgó poder apud acta a la abogada MARYS FARIAS.
En fecha 25.06.2015 (f. 106 al 112), compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 30.06.2015 (f. 142), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y se suspendió el procedimiento con respecto a la demanda principal durante el lapso correspondiente.
En fecha 16.07.2015 (f. 143), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber recibido escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, el cual fue resguardado por el Tribunal.
En fecha 29.07.2015 (f. 144), la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber recibido escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, el cual fue resguardado por el Tribunal.
Por auto de fecha 30.07.2015 (f. 168), se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes.
En fecha 05.08.2015 (f. 169 al 171), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se opuso a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.
En fecha 05.08.2015 (f. 172), compareció la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y presento escrito mediante el cual se opuso a lo alegado por la parte actora-reconvenida.
Por auto de fecha 25.09.2015 (f. 174 al 176), se declaró sin lugar la oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.
Por auto de fecha 28.09.2015 (f. 177 y 178), se admitieron las pruebas promovidas por las partes; se fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente, a las 10:00 y 11:00 de la mañana, a los fines de que los ciudadanos HECMARBY ORTIZ JIMENEZ y ANDREA ALICANDU MENDOZA, rindieran declaración; se ordenó librar oficio a la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de este Estado; y se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, a las 11:00 de la mañana, la oportunidad para evacuar la prueba de inspección judicial.
En fecha 02.10.2015 (f. 179), se declaró desierto el acto de la testigo HECMARBY ORTIZ JIMENEZ, en virtud de su falta de comparecencia.
En fecha 02.10.2015 (f. 180), se le tomó declaración a la testigo ANDREA ALICANDU MENDOZA.
En fecha 05.10.2015 (f. 181), tuvo lugar el traslado del Tribunal para la practica de la inspección judicial.
En fecha 16.10.2015 (f. 182), se dejó constancia de haberse librado oficio a la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de este Estado.
En fecha 14.12.2015 (f. 184), compareció la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y mediante diligencia solicitó que se ratificara el oficio enviado a la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de este Estado; lo cual fue acordado por auto de fecha 16.12.2015 (f. 185); siendo librado el oficio en esa misma fecha.
Por auto de fecha 04.02.2016 (f. 187), se agregó a los autos el oficio N° 5-0292-16 de fecha 02.02.2016 emanado de la Fiscalía Quinta del Ministerio Público de este Estado.
Por auto de fecha 15.02.2016 (f. 189), se fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes.
En fecha 03.03.2016 (f. 190 al 192), compareció la abogada GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.
En fecha 07.03.2016 (f. 194 y 195), compareció la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 04.04.2016 (f. 197), se le aclaró a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de esa fecha exclusive.
En fecha 05.08.2016 (f. 198 al 210), se dictó sentencia mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda; con lugar la reconvención y se ordenó notificar a las partes.
En fecha 08.08.2016 (f. 211), compareció la apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente y mediante diligencia se dio por notificada de la sentencia y solicitó la notificación de la parte actora-reconvenida; lo cual fue acordado por auto de fecha 12.08.2016 (f. 212); siendo librada la correspondiente boleta en esa misma fecha.
En fecha 21.09.2016 (f. 214), compareció la abogado GERALDINE DIAZ, con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia se dio por notificada de la sentencia y apeló de la misma; cuya apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 29.09.2016 (f. 215), ordenándose remitir el presente expediente a éste Tribunal, a los fines de que conociera de la misma; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia objeto del presente recurso de apelación la constituye la pronunciada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial en fecha 05.08.2016 mediante la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda y con lugar la reconvención, basándose en los siguientes motivos, a saber:
“…IV- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
(…Omissis…)
LA RECONVENSION PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA.
Consta en las actas procesales que la parte demandada ciudadana JOBANA LORENA CHACON, plenamente identificada en autos, de conformidad con el articulo 367 del Código de Procedimiento Civil, opone la RECONVENCION CONTRA LA PARTE ACTORA, señalando lo siguiente en su escrito “En virtud que su representada pago la inicial y las primeras 12 cuotas desde el 01-07-2.012 hasta el 01-05-2.012, luego del miedo de que fuera una estafa inmobiliaria y que las ultimas transferencias que hizo no le dieron recibos de pagos, que prefirió llamar al representante de la constructora para pagarle personalmente, y el 12-10-2.012, acepto un cheque cobrándose 4 meses con interes de mora por los meses desde el 01-10-2.012 y 01-11-2.012……, en el transcurso del 2.013, su representada fue a la Fiscalia y al CICPC, y le hicieron su citación en el 2.014, como estafa inmobiliaria y entre el 2.014 y 2.015, es que ellos introducen la demanda en su contra”. Por todo lo antes expuesto solicita el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO BILATERAL, firmado por su persona y la constructora en fecha 02-06-2.011, ya que la constructora no ha cumplido con la terminación de la obra. Sustenta la reconvención en derecho conforme a los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.162, 1.163, 1.164, 1.165, y 1.168 del Código Civil. Estima la Reconvención en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000, 00), es decir Tres Mil Unidades Tributarias. (3.000 UT). Ahora bien, se evidencia en las actas procesales que una vez admitida la reconvención por este Tribunal, tal como consta al folio 145, en fecha 30-07-2.015, el Tribunal admite la RECONVENCION, en cuanto a derecho, suspendiendo el procedimiento con respecto a la demanda principal, así mismo es necesario resaltar que la parte actora reconvenida, en su oportunidad procesal que establece el articulo 367 de la norma adjetiva, no procedió a dar contestación a la Reconvención en el plazo indicado, lo que hace forzoso a quien suscribe declarar procedente en derecho la Reconvención alegada por la parte demandada en contra de los demandantes de autos, en virtud que es competente en razón de la materia para conocer de la Reconvención planteada y su tramitación se rige al igual que el juicio principal, por el procedimiento ordinario, teniendo en cuenta que la reconvención es una demanda con autonomía propia establecida en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 365 y siguientes, le es forzoso a esta sentenciadora en atención a la economía procesal que debe garantizar a todos los juicios en un estado de derecho y de justicia como el nuestro, declarar con lugar la Reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente. Y ASI SE DECLARA. (El subrayado y las negrillas son del Tribunal).-).-
En tal sentido considera menester este Tribunal observar que la reconvención no constituye un medio de defensa sino un medio de ataque, ya que su naturaleza jurídica constituye una demanda diferente a través de la cual el demandado-reconviniente ejerce una nueva acción, que si bien se va a decidir en el mismo juicio, resulta autónoma por cuanto puede intentarse de manera separada, es por ello, que resulta indispensable el pronunciamiento del juez acerca de su admisibilidad aunado a que el tenor del artículo 367 del Código de Civil, establece que mientras tanto, se suspende el procedimiento respecto de la demanda deben ser revisados los extremos de competencia por la materia y compatibilidad del procedimiento con el aplicado al juicio principal, y es sólo, a partir de su admisión cuando comienza a transcurrir el lapso pertinente para su contestación, en caso de ser admitida, Y teniendo en cuenta que la reconvención es una demanda con autonomía propia establecida en el Código de Procedimiento Civil. Sobre este particular la parte demandada reconviniente reconoce en su escrito de la Reconvención que pago la Inicial y la Primeras 12 cuotas desde el 01-07-2.011, hasta el 01-05-2.012, que luego por miedo a una estafa inmobiliaria y a que las ultimas transferencias que hizo no le dieron recibos de pagos, prefirió llamar al representante de la constructora para pagarle personalmente, quien acepto el cheque cobrándose 4 meses con intereses de mora……., que eso fue en mayo 2.011, tenia menos de un mes para firmar en notaria, firmando el 01-06-2.011, otorgando el Cheque de Gerencia por el precio acordado en la inicial de la Opción a Compra con el Promotor Inmobiliario. Ahora bien de lo evidenciado en el análisis del escrito de reconvención conjuntamente con el escrito libelar presentado por la parte actora y en atención a los criterios tanto doctrinales como jurisprudenciales señalados en el presente caso los cuales acoge esta juzgadora; es forzoso concluir, que la reconvención planteada por la demandada de autos, no constituye en modo alguno una nueva pretensión, ya que no introduce nuevos hechos, toda vez que el objeto de la reconvención es el mismo, ( por el inmueble ubicado en Guayamuri Village Nº 10-A, dicha Opción de Compra Venta es sobre una casa de 75 mts del proyecto, de la Opción a Compra, y debe prosperar en derecho y ser declarada con Lugar la RECONVENCION. Y ASI SE DECLARA. (El subrayado y las negrillas son del Tribunal).-).-
En virtud de todo lo antes expuesto, se evidencia que efectivamente existe una relación jurídica entre, los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, y la demandada ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados, por Resolución de Contrato. Y de las actuaciones que conforman el referido expediente se evidencia que la presente acción incoada por el actor, se refiere al cumplimiento de un contrato de compra venta, siendo la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Por lo consiguiente se pronuncia este Tribunal según lo que se desprende de los alegatos del actor y de los documentos promovidos en la presente causa, y la defensa asumida en la causa por parte de la demandada cuya pretensión consiste en la reclamación Judicial en resolver el Contrato conforme a la norma precedente; en la acción incoada se evidencian claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimento a saber: 1-La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un Contrato Bilateral, observa este Tribunal que las partes tanto la actora, como la parte demandada reconviniente, han traído a los autos Contrato de Compra-Venta, suscrito entre los Ut Supra ciudadanos, en fecha 02-06-2.011. Asimismo consta del documento de propiedad consignado por la parte demandante como propietarios del Lote del terreno objeto de la construcción del Proyecto de Viviendas Bifamiliares Guayamuri Village, según Copia Certificada del Documento, cursante a los autos; los cuales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Es evidente la relación Jurídica que existe entre ambas partes, de los pagos reclamados por el actor, y los instrumentos de pagos consignados por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda en la que alega la Reconvención en fecha 25-06-2.015, así mismo la parte demandada en su escrito de informe, expresa que para salir del problema le informo que tenia el dinero para pagar y firmar en el registro, para que le entregara la casa, que en total pago 18 cuotas por Bs., 8.000,00,c/u, que hacen un total de Bs. 144.000, mas la inicial de 79.800, para un total de Bs. 223.800, lo que resta serian 12 cuotas de Bs.7.800, que serian Bs. 93.600, mas Lph, Bs. 79.800, que el total que adeuda es de Bs. 175.200, el cual no siguió pagando debido al no avance de la construcción. Y determinado lo anteriormente expuesto, tomando en cuenta que el representante judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda presentado, Reconvino en contra de los demandantes de autos exponiendo sus motivos y exigiendo el cumplimiento del contrato bilateral de la negociación sobre la casa de habitación que debió construir dentro de la ubicación y linderos que señaló la constructora; debe advertirse que ante la falta de demostración por dicha parte respecto a tal hecho, ello en atención al principio de la carga de la prueba judicial que rige nuestro ordenamiento jurídico, es por lo que resulta forzoso concluir que el objeto del contrato de compra venta celebrado entre las partes aquí en litigio recayó sobre el bien inmueble indicado por la demandante en el libelo, descrito supra en el texto de este fallo, el Tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con la norma antes transcrita, que regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, tal como lo solicito la parte reconviniente. Y ASÍ SE DECIDE.- (El subrayado y las negrillas son del Tribunal).-).-
Establecido así los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa; que el actor en su libelo de demanda exige a la parte demandada, que por la Resolución del Contrato, convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal. PRIMERO: Declarar resuelto el Contrato, debidamente autenticado, en fecha 2-06-2.015, bajo el Nº 21, Tomo 87 de lo Libros llevados por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar de este estado. SEGUNDO: En pagar el monto penalizado acordado por las partes en la cláusula Octava del Contrato, por concepto de los daños y perjuicios ocasionados a su representada. Ahora bien, de lo anterior se colige que se esta en presencia de un Contrato de Opción a Compra Venta es decir, de una relación contractual previamente definida, y en este sentido es menester acotar lo establecido en el Código Civil en sus artículos 1.133 y 1.159, los cuales son del tenor siguiente: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Del último de los artículos transcritos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos, y en este sentido es necesario revisar el contenido de la Cláusula Quinta y la Décima Quinta, del Contrato de Opción de Compraventa de fecha 02-06-2.011, que dispone que el termino previsto para la proyección, desarrollo y construcción del Proyecto denominado VIVIENDAS BIFAMILIARES GUAYAMURY VILLAGE, SUB-PARCELA 10-A, es de (18) meses contados a partir del 30-06-2.011, (…) El Promotor Inmobiliario transferirá a la Beneficiaria la propiedad y posesión del bien inmueble antes descrito, y el presente instrumento contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes con relación al presente contrato… En consecuencia, ante tal circunstancia, es decir, la no comprobación en autos de tal hecho, forzosamente ha de entenderse que la negociación o contrato celebrado y objeto de controversia en este juicio es de Compra Venta y deben las partes recíprocamente cumplir con las convenciones expresamente contraídas. Y ASÍ SE DECIDE. .- (El subrayado y las negrillas son del Tribunal).-).-
Así las cosas, quien aquí decide procede a emitir pronunciamiento sobre la pretensión del referido cumplimiento del contrato de compra venta intentado por los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, y la demandada ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados, sobre el bien inmueble descrito e identificado en la presente decisión, precisando al respecto que, por cuanto la parte demandada admitió tanto que el precio estipulado en tal negociación de la casa dada en venta era por la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 399.000), y la parte actora en su libelo de demanda expresa que la Beneficiaria efectuó pago por la cantidad de Setenta y Nueve Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 79.800,00) como cuota inicial del precio de venta, fraccionada así, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) en el momento de la firma de la reserva, el saldo Restante de la cuota es de Cincuenta y Cuatro Mil Ochocientos Bolívares. (Bs. 54.800,00) los pagara la Beneficiaria a la orden del Promotor Inmobiliario, de la siguiente manera, la Cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00, al momento del otorgamiento del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y la cantidad de Catorce Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 14.800,00), serán cancelados como giro especial para la fecha del día 01-07-2.011, el saldo deudor a pagar es la cantidad de TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 319.200,00), pagados por la Beneficiaria al promotor Inmobiliario, en Dos (2) pagos fraccionados 1er pago, por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 239.200,00), que serán financiado por el Promotor Inmobiliario y pagados por la Beneficiaria, mediante 30 cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de SIETE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLVARES (Bs. 7.980,00). El actor declaro expresamente los pagos realizados por la Beneficiaria de los abonos desde el pago de la reserva hasta el de la Cuota Novena, cada una, habiendo cumplido con todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato suscrito, y a partir de la Cuota Décima la BENEFICIARIA presento retraso de pago de un año, para pagar las cuotas vencidas a la fecha realizando un abono de Cuarenta y Un Mil Cien Bolívares (Bs.41.000,00), según consta en comprobante de Deposito Bancario, de fecha 05-05-2.013, que saldaba únicamente el pago de cinco cuotas desde la cuota Décima Cuarta, tal como se desprende del contrato; tales hechos al haber sido convenidos expresamente se encuentran exentos, eximidos o relevados de prueba. Y ASI SE DECIDE.- (El subrayado y las negrillas son del Tribunal).-
V- DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
(…Omissis…)
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos, ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, contra la demandada ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados en el contenido del fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCION interpuesta por la parte demandada, contra la parte actora, en la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por los ciudadanos, ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, contra la demandada ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados en el contenido del fallo.
TERCERO: SE CONDENA a los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, a que en cumplimiento del compromiso recíproco de compra venta autenticado en fecha 02-06-2.011, por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este estado, bajo el Nº 21, Tomo 87, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo, una vez que quede firme a protocolizar el documento definitivo de venta, una vez que la parte demandada cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de los vendedores mediante cheque de Gerencia, equivalente a la cantidad total que adeuda de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 175.200,00).
CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados en el contenido del fallo, a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de los vendedores mediante cheque de gerencia, equivalente a la cantidad CIENTO SETENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 175.200,00).-
QUINTO: SE DISPONE que para el caso de que los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, se nieguen o no cumplan con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble constituido por la vivienda a construir sobre la parcela Bifamiliar distinguida con el Nº 10, que forma parte del parcelamiento Guayamuri, con los linderos siguientes Norte: En Treinta y Cuatro Metros (34,00 Mts con la parcela Nº 9. Sur: En Treinta y Cuatro Metros (34,00 Mts con la Parcela Nº 11. Este. En quince Metros con Sesenta Centímetros (15,610, mts), con la Urb. Yaque Alto. Oeste. En quince Metros con Sesenta Centímetros (15,610, mts), con la Calle Principal del Parcelamiento Guayamuri, Caserío Espinoza, Sector Atamo Sur, en La Asunción, Municipio Arismendi del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en una superficie QUINIENTOS TREINTA METROS CON CUARENTA CENTIMETROS CUADRADOS (530, 40 Mts),, dentro del término que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar, se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido…”
SEXTO: No hay condenatoria en costas dada a la naturaleza del fallo.
SEPTIMO: Asimismo dispone que a los fines de mantener incólume el derecho a la Defensa, se ordene la notificación de las partes, por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de lapso, de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. …”

ACTUACIONES EN LA ALZADA.-
Consta que la abogada MARYS FARIAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente, ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, presentó escrito de informes en el cual alegó:
- que se demostraba de autos y de todas las pruebas aportadas al proceso en su oportunidad correspondiente que su representada no ha incumplido con el contrato como lo quiere hacer valer la parte demandante, ya que quienes han incumplido son ellos por cuanto las casas no se ven en avance de construcción, que la Jueza se puede dar cuenta de la inspección que repos en autos, que se encuentran viviendas sin asignación alguna de número de las viviendas para su identificación, por lo cual se les hizo imposible realizar la inspección sobre el inmueble ya mencionado en autos;
- que su representada pagó la inicial y las primeras 12 cuotas desde el 01.07.2011 hasta el 01.05.2012 luego por el miedo que fuera una estafa inmobiliaria y que las últimas cinco transferencias que les hizo no le dieron recibos de pago prefirió llamar al representante de la constructora para pagarle personalmente y el 15.10.2012, le aceptó un cheque cobrándole 4 meses con intereses de mora por los meses desde el 01.06.2012 al 01.09.2012, luego no supo mas nada del señor SEOANE le tuve que hace dos depósitos por ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) cada uno correspondientes al pago de la cuota del 01.10.2012 y del 01.11.2012 cuotas 17 y 18 que fueron las últimas cuotas que pagó directo en cuenta, para quedarse con los bauches de recibo, ya que ellos no le mandaban recibos a pesar de que se cansaba de pedírselos; y
- que ella viendo la situación consiguió el dinero restante a pesar que era para meter por LPH parte del dinero que era la idea que tenia al comienzo para evitar mas inconvenientes y salir del problema fue que les informó que tenia el dinero para que fueran al Registro a firmar y así que le entregaran la casa en total pagó 18 cuotas cada una por Bs. 8.000,00 serían Bs. 144.000,00 mas la inicial Bs. 79.800,00 total Bs. 223.800,00, lo que resta serían 12 cuotas de Bs. 7.800,00 que serían Bs. 93.600,00 mas LPH Bs. 79.800,00 total deuda Bs. 175.200,00, por lo cual ella no siguió pagando debido al no avance de la construcción, lo cual ella realizó la denuncia ante la Fiscalía la mandaron al CICPC y le hicieron su citación como estafa inmobiliaria, de la cual nadie está pagando y sin ver resultado, por cuanto su representada nunca tuvo intención de no seguir pagando, su casa si no bien ella era, la mas interesada en culminar sus pagos, para obtener su casa propia, ya que no tiene casa, lo cual en los actuales momentos vive alquilada, y lo mas cumbre del caso es que la constructora en los actuales momentos tiene las casas del conjunto en igual estado, no se a visto avanzando la misma, lo que demuestra que la parte actora es un estafador.
Como sustento del recurso de apelación sostuvo la abogada GERALDINE CAROLINA DIAZ COVA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, como aspectos de mayor relevancia, los siguientes:
- que la negociación fue muy clara y precisa en cuanto a los pagos, así mismo estaba estipulado en el contrato el tiempo para la construcción de la vivienda, así como sus prorrogas y muy importante las causas de fuerzas mayores que retrasan los proyectos inmobiliarios en la actualidad en nuestro país, lo cierto que su representado actuando de buena fe concede un financiamiento muy accesible a la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, para la adquisición de una vivienda, es importante resaltar que el tiempo para realizar los pagos y la ejecución y compromisos económicos de la obra van de la mano, al dejar de realizar un pago a tiempo repercute inmediatamente en los compromisos adquiridos por su representada para la efectiva continuidad de la construcción de la vivienda, aunado a eso la alta inflación de no recibir un pago en su momento sino en el momento en que la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, lo considero quebrantando lo estipulado en el contrato y por ende incumpliendo el mismo, cabe destacar que en el referido contrato se estableció claramente, que las cantidades entregadas y que entregaría la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON serian destinadas a financiar la construcción del proyecto bifamiliar residencial y que lleva acabo su representado igualmente serán destinados a la construcción, los recursos provenientes de los aportes propios de este, así mismo con financiamiento bancario al constructor si fuera el caso y así lo acepto la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente, lo que la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, declaro expresamente aceptar, y por ende conocer, así está establecido en la cláusula segunda del referido contrato;
- que así mismo en base a lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato, la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON efectuó abonos desde la reserva, hasta la cuota novena, a partir de la cuota décima que correspondía pagar en fecha 01.04.2012, la beneficiaria, presento un retraso de pago de un (1) año para pagar las cuotas vencidas a la fecha realizando un abono de cuarenta y un mil ciento bolívares (Bs. 41.100,00) según consta en comprobante de depósito bancario N° 013030530010173 del Banco Mercantil de fecha 05.03.2013, el cual se encuentra anexo al expediente marcado con la letra F, que saldaba únicamente el pago de cinco cuotas desde la cuota décima hasta la cuota décima cuarta;
- que del pago realizado por la cantidad de cuarenta y un mil cien bolívares (Bs. 41.100,00) pagados especificados en el párrafo anterior quedo un remanente de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00), los cuales se acordó que serían abonados a la cuota siguiente es decir la cuota décima quinta, así mismo la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, con la finalidad de seguir realizando abonos, entrego a su representado un (1) cheque por la cantidad de ocho mil doscientos veinte bolívares (Bs. 8.220,00) N° 34346440 del Banco Banesco girado contra la cuenta corriente N° 0134-0186-11-1863060423, de la cual es titular la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, el referido cheque fue depositado, y fue devuelto por la entidad bancaria, Banco Mercantil, por el siguiente motivo de devolución de cheque (gira sobre fondos no disponibles), por lo tanto su representado no logro hacer efectivo este último abono realizado por la referida ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, el referido cheque se encuentra anexo al expediente marcado con la letra G;
- que aunado a los retrasos en el pago de las cuotas décima, décima primera, décima segunda, décima tercera y décima cuarta, la demandada, ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, haciendo caso omiso a lo estableced en la cláusula segunda del contrato objeto de la presente resolución, ha incumplido con sus obligaciones contractuales, en especial con lo estipulado en la referida cláusula, puesto que ha dejado de pagar las cuotas décima quinta cuota siendo su fecha de pago el 01.09.2012, décima sexta cuota siendo su fecha de pago el día 01.10.2012, décima séptima cuota su fecha de pago el día 01.11.2012, décima octava cuota siendo su fecha de pago el día 01.12.2012, décima novena cuota siendo su fecha de pago el día 01.01.2013, vigésima cuota siendo su fecha de pago el día 01.02.2013, vigésima primera cuota siendo su fecha de pago el día 01.03.2013, vigésima segunda cuota siendo su fecha de pago el día 01.04.2013, vigésima tercera cuota siendo su fecha de pago el día 01.05.2013, vigésima cuarta siendo su fecha de pago el día 01.06.2013, vigésima quinta cuota siendo su fecha de pago el día 01.07.2013, vigésima sexta cuota siendo su fecha de pago el día 01.08.2013, vigésima séptima cuota siendo si fecha de pago el día 01.09.2013, vigésima octava cuota siendo su fecha de pago el día 01.10.2013, vigésima novena cuota siendo su fecha de pago el día 01.11.2013, trigésima cuota siendo su fecha de pago el día 01.12.2013 todas y cada una de ellas por la cantidad de siete mil novecientos bolívares (Bs. 7.800,00) cada UNAM que sumadas matemáticamente alcanzan la cantidad de ciento veintisiete mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 127.680,00), habiendo resultado por demás infructuosas todas las múltiples gestiones realizadas, encaminadas a lograr la cancelación de dichas cantidades de dinero, demostrando la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, con su actitud su irresponsabilidad ante los compromisos contraídos en la relación contractual contenida en el contrato suscrito, La demandada en su escrito de promoción y evacuación de pruebas no prueba que haya pagado todas y cada una de las cuotas establecidas en el contrato;
- que resulta inobjetable que la ciudadana demandada no actuó de forma diligente con sus obligaciones de pago pactadas, causando adicionalmente un retraso en el proyecto, puesto que estaba en perfecto conocimiento de todas las condiciones de la negociación, y ello claramente se verifica con el contenido de la cláusula segunda del contrato cunado se acordó que “…El pago de las cuotas antes mencionadas No se le imputara índice (Índice Nacional de Precio al Consumidor) o tasa fija mensual por los incrementos o aumento por los costos y gastos de construcción sobre saldo deudor por cuanto el precio de venta es fijo. Es entendido que las cantidades entregadas y que entregaría la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, serán destinadas a financiar la construcción del proyecto bifamiliar residencial y que lleva acabo su representado igualmente serán destinados a la construcción, los recursos provenientes de los aportes propios de este, así mismo con financiamiento bancario al constructor si fuera el caso y así lo acepto la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON;
- que con el último pago realizado por la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, realizó un pago total de ciento noventa y dos mil setecientos veinte bolívares (Bs. 192.720,00);
- que la cláusula octava del referido contrato establece: La ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON, declara: que conoce y acepta expresamente que su representado podrá dar por terminada la presente negociación, cuando habiendo cumplido esta con todas sus obligaciones previstas en este contrato consensual, ocurriera cualquiera de las siguientes circunstancias: 1) Si la ciudadana JOBANA LORENA VASQUEZ CHACON dejaran transcurrir un plazo mayor de sesenta (60) días sin efectuar el pago de cualquiera de las treinta (30) cuotas insolutas establecidas en el numeral uno (N° 1) de la cláusula segunda del presente contrato…”;
- que en baso a lo anterior, y demostraron irrefutablemente en su oportunidad el incumplimiento de la demandada en el presente juicio y los elementos de procedencia que hacen viable que se declare con lugar la presente demanda (procedente la pretensión que hace valer ante este proceso jurisdiccional; y
- que en el presente caso, se observa una relación contractual de carácter bilateral, en la cual ambas partes se comprometieron recíprocamente, mediante la respectiva manifestación de su consentimiento validamente expresado con la firma del referido contrato.
Asimismo, consta que la abogada GERALDINE CAROLINA DIAZ COVA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora-reconvenida, ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE, presentó escrito de observaciones mediante el cual solicitó que se declarara con lugar la presente acción.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
PUNTO PREVIO.-
FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.-
Sobre la jurisdicción para conocer de este asunto, conviene hacer un estudio detallado sobre las posturas que al respecto ha asumido la Sala Político-Administrativa dependiendo de la persona que demanda y el objeto de la pretensión, ya que en el caso de que la demanda la proponga el comprador de una vivienda en construcción en contra del contratista que se comprometió a construir la misma y otorgar el documento definitivo de compra-venta, se ha señalado que el poder judicial si tiene jurisdicción para resolver la demanda, ya que lo que se persigue es que el contratista infractor cumpla con sus cargas contractuales, lo cual esta regulado por los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil. El anterior criterio fue plasmado en la sentencia N° 01378 emitida el 04.12.2013, expediente N° 2013-1402, en donde se estableció lo siguiente:
“…Asimismo, corre inserto en el expediente (folios 146 y 147) el escrito presentado el 14 de agosto de 2013 por el abogado Freddy Delfín Peñaloza, anteriormente identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual ejerció el recurso de regulación de jurisdicción contra la referida sentencia, por considerar que corresponde a la Administración Pública el conocimiento del asunto, toda vez que la fundamentación del accionante en la demanda se basó principalmente en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, cuestión esta que, a su decir, determina que “…el proceso debe ventilarse en la espera o ámbito de las normas invocadas por la demandante, donde el órgano Administrativo mediante el procedimiento establecido en dicha norma, determina en su totalidad las pretensiones del denunciante, estableciendo las responsabilidades civiles, administrativas o penales a que diera lugar dado sea el caso…”.
Ahora bien, pudo constatar la Sala de las actas que conforman el expediente, que el accionante pretende con su demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, que tiene por objeto un bien inmueble propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., constituido por un apartamento ubicado en el edificio Auyantepui, del Conjunto Residencial “Los Tepuy”, en el sector La Horqueta del Municipio San Rafael De Carvajal, en la Parroquia Carvajal del Estado Trujillo.
En efecto, a través de la acción intentada, el ciudadano Freddy Del Carmen Berrios Andara persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, celebrado entre una persona natural y una persona jurídica de derecho privado, cuyo objeto es el traslado de un derecho real sobre un inmueble destinado a vivienda, el cual se encuentra regulado por lo dispuesto en los artículos 1.133 y siguientes del Código Civil, referidos al contrato como fuente de las obligaciones, de tal manera que debe esta Sala declarar que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda planteada en el caso bajo examen y, en consecuencia, declara improcedente el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto y confirma la sentencia de fecha 7 de agosto de 2013 dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Así se declara.
Finalmente, se condena en costas a la sociedad mercantil Inversiones Doña Milagros, C.A., parte demandada, de acuerdo a las disposiciones contenidas en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el recurso de regulación de jurisdicción. …..”

Sin embargo, cuando se pretende rescindir el contrato, cuando se le atribuye a uno de los sujetos del contrato de opción de compra-venta sobre una vivienda en proceso de construcción una conducta infractora, la situación cambia, ya que en ese caso conforme al criterio de la Sala antes mencionada, contenido en la sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. la cual se ha venido aplicando de manera reiterada, “…. de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria “cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”.
En este mismo orden de ideas, se extrae que la misma Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 01169 emitida en fecha 29.07.2014 en el expediente N° 2014-0873 en un caso que fue tramitado en esta Circunscripción Judicial donde se pretendía que en sede judicial se resolviera sobre la validez de un contrato de opción a compra de un inmueble, concretamente sobre la resolución del mismo, se estableció lo siguiente:
“…Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación a la consulta de jurisdicción planteada, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en los artículos 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y, 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil; y al respecto se observa:
En primer lugar, de las actas procesales del expediente se desprende que la presente demanda se circunscribe a la solicitud de resolución del contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento para uso residencial, contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 5 de noviembre de 2009, bajo el N° 09, Tomo 111 y posteriormente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 24 de noviembre de 2011, bajo el N° 2009.1572, Asiento Registral 1, ejercida por la representación judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud del supuesto incumplimiento de la demandada en la realización de los pagos acordados, ya que “(…) de las DOCE (12) CUOTAS establecidas en el contrato, que se expresan en el literal B, en este escrito, la demandada, ampliamente identificada solo pago hasta la Decima Primera cuota (…)”.
Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del caso de autos, fundamentándose en que la actora antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar el procedimiento administrativo establecido en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, toda vez que “(…) se trata de un contrato cuyo objeto es la venta de un inmueble destinado a VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN aún no terminada, y por tanto, NO PODRAN SER RESCINDIDOS unilateralmente por los constructores, contratistas, promotores, alegando un supuesto incumplimiento o falta de pago del comprador, dado que es la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y hábitat la encargada de decidir a través de un procedimiento administrativo sobre la terminación del contrato” (sic).
Por su parte, del expediente se observa la decisión de fecha 6 de junio de 2014 (folios 129 al 135 del expediente), en la que el tribunal remitente declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública para conocer y decidir la a demanda por resolución de contrato, interpuesta por la apoderada judicial de la sociedad mercantil H.D. INVERSIONES, C.A., antes identificada, contra la ciudadana Yunelsy CALVO Serrano, en virtud de que debió agotar el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
Visto lo anterior, debe esta Sala analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes fines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. (Destacado de la Sala).
Como se observa de los artículos transcritos, la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a las contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de las cláusulas primera y cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes (cursante a los folios 17 al 22), las cuales establecen:
“Primera: LA PROMOTORA INMOBILIARIA y LA BENEFICIARIA se comprometen a celebrar un DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado, sobre un bien inmueble a futuro constituido por UN APARTAMENTO RESIDENCIAL, distinguido con EL NÚMERO; N° 3-1-A, se encontrará ubicado en el Piso N° 3 (…)”. (Destacado del original).
“Cuarta: (…). Es entendido por las partes que las cantidades entregadas y que entregará LA BENEFICIARIA serán destinadas exclusivamente a financiar la Construcción del desarrollo Residencial Multifamiliar ya denominado EDIFICIO MULTIFAMILIAR H.D. BUILDING JORGE COLL RESIDENCE, y que lleva acabo LA PROMOTORA INMOBILIARIA, igualmente serán destinados a la construcción de dicho proyecto, los recursos y aportes propios de la misma (…)” (sic). (Destacado del original).
Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala).
Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara confirma la sentencia consultada y, en consecuencia, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias de esta Sala Nos. 00739 y 00634 de fechas 27 de junio de 2013 y 6 de mayo de 2014, respectivamente). Así se declara. …”

Determinado lo anterior, en este asunto se advierte que la parte actora, quien funge en el contrato como promotor inmobiliario de un bien inmueble a futuro constituido por una sub-parcela distinguida con el N° 10-A y una (1) vivienda tipo casa de una (1) sola planta (adosada) distinguida en planos arquitectónicos del proyecto viviendas bifamiliares Guayamury Village, ubicado en el parcelamiento Guayamury, Caserío Espinoza, sector Atamo Sur, de la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado reclama en sede judicial la resolución del contrato y por consiguiente, la extinción del mencionado vinculo contractual, lo cual acarrea que indefectiblemente el poder judicial pierda jurisdicción para conocer de este asunto, ya que conforme al criterio de la Sala de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Así las cosas, atendiendo a que en este asunto, conforme a los planteamientos efectuados por la parte actora, por cuanto ésta lo que pretende es que se declare resuelto el contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha 02.06.2011 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 21, Tomo 87 que tiene por objeto la compra de un bien inmueble a futuro constituido por una sub-parcela distinguida con el N° 10-A y una (1) vivienda tipo casa de una (1) sola planta (adosada) distinguida en planos arquitectónicos del proyecto viviendas bifamiliares Guayamury Village, ubicado en el parcelamiento Guayamury, Caserío Espinoza, sector Atamo Sur, de la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado, se concluye que en aplicación del criterio de la Sala antes mencionado, es evidente que resulta aplicable lo establecido en los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que establecen en términos generales que la solicitud de rescindir el contrato debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
De tal manera, que en aplicación de dichas disposiciones legales resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la actora - reconvenida quien como se dijo solicita que se rescinda o se declare extinguido el contrato en virtud de que la compradora no cumplió con sus cargas contractuales, es evidente que debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en la norma antes enunciada, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Esta situación fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a resolverlo estableciendo en el fallo apelado el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre las partes, autenticado en fecha 02.06.2011 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 21, Tomo 87.
Dicho lo anterior, se revoca el fallo apelado, y en su lugar, se declara que en vista de la demanda propuesta por los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE atendiendo a que la falta de jurisdicción se puede o debe declararse en cualquier estado y grado del proceso, tal y como lo estatuye el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil se declara la falta de jurisdicción del poder judicial para dirimir esta controversia y se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y mas aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento. Y así se decide.
En vista de lo antecedentemente señalado se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambas sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Y así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 05.08.2016 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Arismendi, Antolin del Campo y Gómez de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, se declara la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO incoada por los ciudadanos ARIEL ARTURO SEOANE NIEBLAS y CONCEPCION FILGUEIRA IGLESIAS DE SEOANE en contra de la ciudadana JOBANA LORENA CHACON VASQUEZ, ya identificados, cuyo objeto se circunscribe a obtener la resolución del contrato autenticado en fecha 02.06.2011 por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar de este Estado, bajo el N° 21, Tomo 87 que tiene por objeto la compra de un bien inmueble a futuro constituido por una sub-parcela distinguida con el N° 10-A y una (1) vivienda tipo casa de una (1) sola planta (adosada) distinguida en planos arquitectónicos del proyecto viviendas bifamiliares Guayamury Village, ubicado en el parcelamiento Guayamury, Caserío Espinoza, sector Atamo Sur, de la ciudad de La Asunción, Municipio Arismendi de este Estado.
TERCERO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual, que ambos de manera recíproca se asignaron dentro del curso de este procedimiento.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la resolución dictada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en La Asunción, a los ocho (08) días del mes de diciembre del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 206º y 157º.
LA JUEZA TEMPORAL,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,
Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: N° 08976/16
JSDC/CF/mill
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.