REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 12.251 DEMANDANTES-RECONVENIDOS: JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.531.261 y 5.236.922, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: DAVID CASAS GONZÁLEZ y CARMEN MORENO DE CASAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 57.660 y 40.819, respectivamente. DEMANDADA-RECONVINIENTE: CELIA MARGARITA CAMBAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.150.708, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: TULIO ALFREDO VERA PALMAR, WILLIAM CABRERA AÑEZ y VÍCTOR JOSÉ GONZÁLEZ CASTRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.145, 40.981 y 13.552, respectivamente. JUICIO: Resolución de Contrato. SENTENCIA: Definitiva. FECHA DE ENTRADA: 13 de noviembre de 2012. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.531.261 y 5.236.922, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial DAVID CASAS GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 57.660, contra decisión de fecha 13 de agosto de 2012, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado por los recurrentes, ya identificados, en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.150.708, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato incoaron los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR; con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ. En consecuencia, decretó la ejecución del contrato de opción de compra-venta otorgado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 85, tomo 55. Del mismo modo, condenó a los actores-reconvenidos, a que, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en que adquiera firmeza el fallo, procedan a otorgar el documento protocolizado de venta del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105 (antes parcela N° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 84A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con validez de la tradición aun en ausencia del lindero “oeste”, por imperio del artículo 1.918 del Código Civil. Asimismo, estableció que en caso de contumacia, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, condenó en costas de la demanda, de la reconvención y de la defensa perentoria de cosa juzgada, a la parte demandante-reconvenida, por haber sido totalmente vencida en cada una de ellas, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, condenó en costas de la impugnación del documento rielante en la pieza N° 1, a los folios 9 al 13, ambos inclusive, a la parte demandada-reconviniente, por haber usado sin éxito ese medio de ataque, de conformidad con el artículo 276 eiusdem. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 13 de agosto de 2012, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato incoaron los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR; con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ. En consecuencia, decretó la ejecución del contrato de opción de compra-venta otorgado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 85, tomo 55. Del mismo modo, condenó a los actores-reconvenidos, a que, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en que adquiera firmeza el fallo, procedan a otorgar el documento protocolizado de venta del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105 (antes parcela N° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 84A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con validez de la tradición aun en ausencia del lindero “oeste”, por imperio del artículo 1.918 del Código Civil. Asimismo, estableció que en caso de contumacia, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, condenó en costas de la demanda, de la reconvención y de la defensa perentoria de cosa juzgada, a la parte demandante-reconvenida, por haber sido totalmente vencida en cada una de ellas, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, condenó en costas de la impugnación del documento rielante en la pieza N° 1, a los folios 9 al 13, ambos inclusive, a la parte demandada-reconviniente, por haber usado sin éxito ese medio de ataque, de conformidad con el artículo 276 eiusdem; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “Cuestiones de previo pronunciamiento Quiere este Tribunal, como punto previo, resolver la impugnación del documento fundante de la pretensión, estampada en el escrito de contestación de la demanda y la excepción de inadmisibilidad por prohibición de la ley de admitir la acción formulada por la parte actora en el escrito de contestación de la reconvención. (…Omissis…) El Tribunal observa que la impugnación hecha por la demandada, parte de un falso supuesto, ya que señala que el documento de opción de compraventa, marcado junto al libelo de la demanda con la letra “b” y que corre inserto en la pieza n° 1 a los folios 9 al 13, ambos inclusive, fue consignado en copia simple, cuando realmente el mismo obra en actas en copia certificada expedida por la misma oficina notarial que lo autenticó, por lo que su valor probatorio se le asigna conforme a la letra del encabezamiento del artículo 419 del Código de Procedimiento Civil; así que tanto la copia certificada consignada junto al libelo, como el documento original del contrato producido en actas con la diligencia del 5 de octubre de 2009, hacen prueba plena de la relación contractual que une, por un lado, a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila (sic) y Danixa González de González y, por el otro, a la ciudadana Celia Margarita Cambar, en sus caracteres de promitentes vendedores y compradora, respectivamente. El Tribunal no puede, sin embargo, inadvertir la temeridad con la que actuó la ciudadana Celia Margarita Cambar al impugnar tal documental, no sólo por constar en actas en copia certificada y no en copia simple, como erróneamente lo aduce, sino además porque –como acertadamente lo sostiene el abogado David Casas González– resulta un argumento apagójico pretender desvirtuar el documento fundamento de la propia pretensión de la demandada en su reconvención. En otras palabras, la ciudadana Celia Margarita Cambar impugna la prueba documental contentiva del contrato que, al propio tiempo, pretende sea cumplido, cuando es ella misma la que con sus dichos reconoce no sólo su existencia, sino también su contenido. En consecuencia, es improcedente en derecho la impugnación hecha por la ciudadana Celia Margarita Cambar, en contra del documento consignado en copia certificada junto al libelo de la demanda, marcado con la letra “b” y que corre inserto en la pieza n° 1 a los folios 9 al 13, ambos inclusive. En atención a la letra del artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, le serán impuestas las costas de la impugnación infundada, a la ciudadana Celia Margarita Cambar, por haber empleado sin éxito un medio de ataque. Un segundo punto de previo pronunciamiento ocupa la atención de este Tribunal, y es el referido a la excepción de inadmisibilidad propuesta por el abogado David Casas González, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción, con apego al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el cardinal 11 del artículo 346 eiusdem. (…Omissis…) El Tribunal aprecia que el abogado David Casas González no sólo yerra en la relación de identidad entre ambos procesos que pretende vincular, sino que no define con tino –para el caso concreto– los conceptos de objeto y causa. (…Omissis…) No existiendo identidad de causa, es imposible que en el presente caso a la mutua petición de cumplimiento de la parte demandada, obste la figura de la cosa juzgada, por lo que se desecha la excepción perentoria propuesta por la parte demandante-reconvenida en el escrito de contestación de la contra-demanda y así se decide. La parte actora reconvenida resultará igualmente condenada en las costas de este medio de ataque, por haber hecho uso de él sin éxito, de conformidad con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil. Consideraciones para decidir (…Omissis…) De las pruebas señaladas anteriormente, el Tribunal ha quedado convencido de que la ciudadana Celia Margarita Cambar ha adelantado las gestiones necesarias para cumplir con el pago del saldo restante y lograr la adquisición de la propiedad sobre el inmueble que hasta la fecha habita y sobre el cual ha ejercido actos de posesión por varios años. Respecto de la cuota inicial, constituida por las arras, ha destacado este Tribunal que peculiarmente hasta el Estado venezolano ha tenido interés en que se cumpla el negocio jurídico y solucionar así un problema habitacional más. En efecto, líneas arriba se dejó establecido que ha sido el Instituto Autónomo Fondo Único Social, el que ha aportado directamente al ciudadano Jorge Luis González Dávila (sic), mediante cheque de gerencia, la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) monto equivalente por reconversión a la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para hacer un hecho la transferencia de la propiedad de manos de los demandantes a la demandada. Con respecto al pago de las cuotas restantes, el Tribunal insiste en el hecho de que a pesar de que la entrega del dinero no se ha patentizado, en un verdadero Estado social de derecho y de justicia, es deber de los jueces potenciar el primado de la verdad sobre las formas procesales e, incluso, sobre las formas sustanciales. Y si efectivamente hubo la realización válida de un negocio jurídico para el cual tuvo voluntad de perfeccionamiento la promitente compradora, no puede el Tribunal mantenerse indolente frente a una realidad tangible. Por otro lado, no existe forma de negar que la ciudadana Celia Margarita Cambar, puso en un estado de mora accipiendi a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila (sic) y Danixa González de González, pues a pesar de que la oferta real de pago fue declarada improcedente por la falta de cualidad pasiva o indebida integración del contradictorio, ello no involucró un pronunciamiento sobre la validez de la oferta, el cual a pesar de haber sido solicitado en esta causa por el abogado David Casas González, no forma parte del thema decidemdum del asunto por lo cual el Tribunal no cometerá la ligereza de avanzar opinión al respecto. Pero sobre lo que sí puede formarse criterio el Tribunal, es sobre la mora accipiendi que se genera en el momento en el que se incoa la demanda de oferta real, pues desde ese mismo instante la parte obligada se libera de su insolvencia, ya que pone a la orden del Tribunal para que a su vez le proporcione al oferido, el precio total de la venta, siendo sólo un aspecto formal del proceso (que no comparte este Tribunal, pues aun cuando la cónyuge no participara de la oferta, es un hecho que el pago ingresaría al patrimonio conyugal) el que impidió que se validara esa oferta y, a su vez, que se perfeccionara el negocio jurídico. (…Omissis…) De la máxima del fallo citado, comprende el Tribunal que la existencia de un juicio por resolución del contrato que establece el vínculo jurídico que legitima a un eventual oferente, condiciona esa oferta, pues ella no sería válida si por una sentencia firme que le prevenga, se destruye el vínculo jurídico que le sirve de sustento a la oferta real. Pero al contrario, la improcedencia de la oferta (no su invalidez) para nada obsta a la interposición de un juicio en el que se pretenda el cumplimiento del contrato, sólo que tal cumplimiento sólo tendrá lugar –conforme a una interpretación menos subrepticia del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil– luego de que conste de manera auténtica en el expediente, el cumplimiento de la contraprestación a la que está obligada, en este caso particular, la ciudadana Celia Margarita Cambar. A la premisa: las obligaciones deben cumplirse como fueron pactadas, gravita, en puridad de rigor, la necesidad de entender en el presente caso que la voluntad de las partes es el factor determinante para la ejecución del convenio. De aquélla premisa se extrae la fórmula: el contrato cumplido debe ser ejecutado, que no admitiendo una interpretación modus tollendo tollens, impide afirmar que el contrato no cumplido no puede ser ejecutado. No se trata de que no habiendo cumplimiento de la obligación, pueda pretenderse su ejecución, sino de que en el marco de la pretensión de ejecución, puede darse cumplimiento a las obligaciones pendientes, siempre que el acreedor haya acreditado el ánimus solvendi o el hecho fortuito o de fuerza mayor, cuya ocurrencia en el presente caso no fue prevista en el contrato. De otra parte, el Tribunal observa que no se trata de que la validez de la oferta condicione el ánimo de solvencia del obligado, sino que a pesar de que el procedimiento no llegó a producir una sentencia de certeza (como la que declara válida la oferta) la actitud emprendida en ella por la deudora y los elementos probatorios valorados en su conjunto, permiten comprender que por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar, hubo el ánimo de hacer frente a su obligación, mismo ánimo que se supone tuvo en su momento el ciudadano Jorge Luis González Dávila (sic), pero que se trata de voluntades que jamás concurrieron, a pesar de ello haber sido procurado por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar. Además, observa esta Juzgadora que se está ante un tema de fibra tan sensible como el de la vivienda, en el que la interpretación pro hómine del contrato, arroja que la voluntad de las partes, como en todo contrato preparatorio del tipo del contrato de autos, es la transferencia de la propiedad sobre el inmueble que sirve de vivienda a la ciudadana Celia Margarita Cambar, y cuya condición de propietaria dignificará su tenencia, siendo éste uno de los fines del Estado, en los que no se ha permitido claudicar. Ciertamente, conforme a la cláusula segunda del contrato cuya resolución y cumplimiento se pretende simultáneamente, para el día 15 de diciembre de 2004, la totalidad del precio debía haberse pagado, pero el Tribunal no escapa a la ocurrencia de hechos fundados en causas de caso fortuito o de fuerza mayor, que aplazaran sin voluntad de las partes el perfeccionamiento del contrato y la posterior protocolización de la venta del inmueble; por lo que ante el primado de los hechos sobre las formas procesales, desde una perspectiva que entregue al proceso un cariz humanista, habiendo permanecido incólume el ánimus negotiorum, resulta forzoso para este Tribunal decretar el cumplimiento del contrato de marras, excluyendo, por vía de consecuencia, su resolución y así se decide. La humanización del proceso no es flexibilización del derecho que corra el riesgo de llevar a la anarquía a la sociedad, sino su interpretación bajo el matiz del principio pro hómine, que es por la cual ha apostado este Tribunal en los casos en los que se vean involucrados valores metajurídicos como la dignidad, la igualdad y la justicia. El cumplimiento del contrato en el modo acordado en este fallo, equivale a su ejecución, por lo que el argumento del apoderado judicial de la parte actora, según el cual la pretensión de cumplimiento de la demandada es improcedente inter alia por no haber ésta acreditado el pago del precio, pierde vigencia frente a una ejecución irrestricta de la obligación. La ejecución del contrato involucra la de todas sus cláusulas, incluso las que obliguen a la parte demandada-reconviniente, como el pago de las cuotas que hasta la fecha no ha podido entregar a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila (sic) y Danixa González de González, y ellos es así por cuanto es posible que la falta de confluencia de voluntades (es el más de los casos) es la que ha impedido la ejecución del contrato, y que esa concurrencia pueda darse en el marco de un juicio en el que se demande, precisamente, su cumplimiento, es decir, la entrada en vigor de todas sus cláusulas dirigidas a su perfeccionamiento. (…Omissis…) Observa el Tribunal que a pesar de ser nula la sentencia condicionada, para que se produzca el efecto de la voluntad de la parte obligada por el fallo que asume una actitud contumaz, es necesario que medie el cumplimiento de la carga a la que estaba obligado el contratante en cuyo provecho se haría la tradición de la propiedad. Ello es así porque se está en presencia de un contrato comprensivo de una obligación de tipo do ut facias, conforme al cual la ejecución del contrato –decretada por este Tribunal– involucra la primera parte de esa obligación, en la que la ciudadana Celia Margarita Cambar, da (en este caso, paga) para que los ciudadanos Jorge Luis González Dávila (sic)y Danixa González de González, hagan (lo que supone hacer el otorgamiento de la venta). Por lo tanto, no debe entenderse que se está en presencia de un fallo condicionado –lo que evidentemente comprometería su validez– sino que para que pueda darse el otorgamiento o para que este fallo pueda cumplir sus veces, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debe constar en el expediente de modo auténtico el pago por la ciudadana Celia Margarita Cambar, a favor de los ciudadanos Jorge Luis González Dávila (sic) y Danixa González de González y a su orden, de la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en la que adquiera firmeza el presente fallo, y estos deberán hacer el otorgamiento del documento de venta un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105 (antes parcela n° 268), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. En su defecto, se procederá como se indica en la parte in fine del artículo 531 eiusdem.” (….Omissis…) TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: Que en fecha 12 de enero de 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, por intermedio de su apoderado judicial DAVID CASAS GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, mediante la cual manifestó el representante judicial de los actores, que en fecha 5 de noviembre de 1998, la demandada vendió al primero de los nombrados, un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105 (antes parcela N° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina, pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 82A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas Nos. 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. Aseguró, que la referida venta fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 37, protocolo 1°, tomo 11, haciéndose la advertencia en la nota de registro –según su dicho- que tal anotación se hizo de conformidad con el artículo 1.918 del Código Civil, por haberse omitido el lindero oeste. Señaló, que a pesar que la compra la hizo solo el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, el inmueble fue adquirido para la comunidad conyugal que tiene fomentada con la co-demandante DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, por estar casados. Adujo, que por ostentar sus mandantes la propiedad sobre el referido inmueble, el día 15 de junio de 2004, celebraron con la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, un contrato de opción a compra sobre dicho bien, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, y en el que se estableció que el inmueble lo seguiría poseyendo la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en el entendido que si vencía el lapso del contrato y ésta incumplía la obligación de pago, debía desocuparlo inmediatamente. Esbozó, que el precio de la venta se fijó en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), monto equivalente por reconversión, a la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00), y que de ese precio fue entregado en la oportunidad de la firma del contrato de opción a compra, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), en calidad de arras, estableciéndose que el saldo restante del precio sería pagadero en dos cuotas de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) cada una, hoy día CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), exigibles los días 5 de agosto y 15 de diciembre del año 2004. Refirió, que en la cláusula tercera del contrato, las partes se concedieron un término de siete meses contados a partir de la firma de dicho instrumento, para otorgar el documento definitivo de compra-venta, y que en caso de incumplimiento de las obligaciones de la promitente compradora (demandada de autos), el dinero recibido en arras quedaría en beneficio de los promitentes vendedores. Arguyó, que en cada oportunidad en que sus poderdantes se comunicaban con la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, para señalarle que estaban esperando respuesta para otorgar el documento definitivo traslativo de propiedad, ésta les respondía –según su dicho- de manera evasiva e imprecisas, alegando que pasaba por una crisis económica y solicitaba más tiempo del convenido. Manifestó que una vez vencido el término del contrato, la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR incumplió su obligación de comprar el inmueble sub iudice, no obstante, ahora pretende, luego de varios años de celebrada la opción a compra, que le vendan el aludido bien por el precio supra referido, en tal sentido, afirmó que el documento definitivo traslativo de la propiedad no se otorgó por causas imputables a la demandada, por no haber tenido capacidad de pago, lo cual queda demostrado –según su apreciación-con la sentencia de fecha 31 de enero de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con ocasión de la oferta real de pago propuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, declarada improcedente. Adujo que el mencionado fallo fue apelado y confirmado el día 9 de enero de 2008, por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Alegó, que a pesar de haberse previsto en el contrato, la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR se ha negado a desocupar el inmueble de autos, arguyendo motivos personales, como no tener dinero o no conseguir vivienda para la cual trasladarse, a lo que adicionó que el bien presenta graves deterioros por falta de mantenimiento. Invocó a favor de sus representados, el contenido de los artículos 1.263, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y solicitó la resolución del contrato, la desocupación del inmueble y que las arras queden en beneficio de los promitentes vendedores. En fecha 27 de enero de 2009, el Alguacil del Tribunal de la causa expuso haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada. El día 5 de febrero de 2009, se libraron los recaudos de citación. En fecha 21 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación cartelaria de la accionada, en virtud de la exposición realizada por el Alguacil del Tribunal a-quo, el día 26 de marzo de 2009. El día 16 de junio de 2009, la Secretaria del Tribunal de la causa expuso haber cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10 de julio de 2009, el apoderado judicial de los accionantes solicitó se nombrada defensor ad-litem a la parte demandada, motivo por el cual, el Tribunal a-quo designó, el día 14 de julio de 2010, al abogado CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.973. El día 30 de julio de 2009, se dio por citada la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR. En fecha 28 de septiembre de 2009, la parte accionada presentó escrito de contestación de la demanda, en el cual negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, sin embargo, reconoció como cierta la venta del inmueble sub litis que le hizo al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, el día 5 de noviembre de 1998, y al respecto adicionó, que la indicada venta fue con pacto de retracto, por cuanto se reservó el derecho de rescatar el bien en el término original de tres meses, contado desde la fecha ut retro señalada, no obstante, el lapso inicial se prorrogó conforme a lo convenido, según su dicho, sumando un tiempo total de seis meses, venciéndose en definitiva, sin poder restituir el precio de venta, establecido en la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.24.000.000,00), actualmente equivalente de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.24.000.00). Aseguró, que la venta in comento no reflejaba la realidad, ya que lo cierto es –según su dicho- que el demandante JORGE LUIS GONZÁLEZ le otorgó un préstamo a interés, respecto del cual, el inmueble objeto de juicio fue la garantía, lo que se evidencia, según su criterio, con el ínfimo valor del precio estipulado en la presunta venta. Admitió, que posteriormente suscribió con los demandantes, el documento de promesa de venta fundamento de la pretensión, en el cual se fijó como precio del inmueble, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), hoy día VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00), que debía ser pagada -según indica- de la siguiente manera: QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), monto equivalente por reconversión, a la suma de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), en calidad de arras, al momento de la firma del contrato, y los restantes DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), en dos cuotas de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) cada una, hoy día CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), los días 5 de agosto y 15 de diciembre del año 2004. Alegó, que es cierto que en la cláusula tercera del contrato se estableció un término de siete meses contados a partir de la firma de dicho instrumento, para otorgar el documento definitivo de compra-venta, el cual venció el día 15 de enero de 2005, y, que siempre ha estado en posesión del inmueble, adicionando que es su obligación mantenerlo solvente. Negó que haya sido requerido en varias comunicaciones, por parte de los actores, su repuesta para otorgar el documento definitivo de venta; que haya incumplido su obligación de pagar el precio de venta, que pretenda adquirir actualmente el inmueble por el mismo precio del contrato, y que esta última afirmación haya adquirido el carácter de cosa juzgada en razón de la sentencia proferida en fecha 31 de enero de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la que se declaró improcedente la oferta real por ella interpuesta, en virtud de haberla dirigido solo al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, cuando debió abarcar además, a la cónyuge de éste, por tal motivo, estima que el tribunal de primera instancia y el superior dejaron -según su criterio- salvo el mérito de la causa en cuanto a la razón legal para proponer la oferta. Seguidamente, citó sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, el día 30 de abril de 1987, de la cual desprende que no es ella la que ha incumplido en la relación contractual que la une a los actores de autos, ya que en el procedimiento de oferta real y depósito, se denota interés legítimo de su parte en querer cumplir con sus obligaciones al ofrecer por esa vía el pago. Manifestó, que no se ha negado a entregar el inmueble sin motivo o justificación, y que el bien no presenta graves deterioros por falta de mantenimiento, uso o conservación. Afirmó, que le ha sido imposible dar cumplimiento al pago del resto del precio convenido, producto de la conducta ilegal y de mala fe de los demandantes, por lo que, se opone a que la cantidad de dinero dada en calidad de arras quede en beneficio de los accionantes y a que deba entregar el inmueble sub iudice. Impugnó la copia consignada por la parte actora, del contrato de opción de compra fundante de la pretensión. De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por cumplimiento de contrato, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA Y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ. Expuso la demandada-reconviniente, que conforme al documento de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 85, tomo 55, ella y los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA Y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, celebraron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de los demandantes-reconvenidos, constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 84A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas Nos. 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia. Arguyó, que el precio de la venta fue de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), monto equivalente por reconversión a la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), de los cuales QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy día QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), fueron pagados en la oportunidad de la firma del contrato en calidad de arras; y que el resto del precio se pactó para pagarse a plazos en dos cuotas de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) cada una, actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), exigibles los días 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004. Que las partes concertaron que la duración del contrato sería de siete meses, por lo que, teniendo en cuenta la fecha de la firma, el contrato se vencía el día 15 de enero de 2005. Alegó, que en el contrato se estableció una sanción unilateral, ya que solo se dispuso que si la promitente compradora incumplía la obligación de pagar el precio convenido dentro del tiempo estipulado, las arras quedarían en beneficio de los promitentes compradores en concepto de daños y perjuicios, debiendo entregar el inmueble objeto de juicio. Adujo, que es preciso atenerse a la interpretación literal de las cláusulas del contrato y a la intención real de las partes. Aseveró que el día 5 de agosto llamó al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA para hacerle entrega de la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy día CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), por concepto de la primera cuota del saldo del precio de venta, empero, el referido ciudadano no contestó sus llamadas telefónicas y al momento de contactarlo, el vendedor le manifestó, según su aseveración, que le entregara la totalidad de la deuda el día 15 de diciembre de 2004. Expuso, que llegada la fecha en la cual debía honrar el pago del saldo del precio de venta adeudado, se le hizo nuevamente imposible comunicarse con el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, sin embargo, logró ubicar la dirección de éste, a la cual se trasladó, haciendo de su conocimiento que el indicado ciudadano y su familia habían viajado al extranjero, y que tenía prevista como fecha de retorno el día 9 de enero de 2005, motivo por el cual, ante la actitud de los promitentes vendedores, que califica de desleal, se vio obligada a acudir jurisdiccionalmente para incoar el procedimiento de oferta real, del que quieren valerse los actores-reconvenidos -según su dicho- para ponerla en una situación de insolvencia, cuando fue la actitud elusiva de éstos, la que ha impedido que el contrato se cumpla, pues no era del interés de los vendedores la consumación de la venta, según su dicho, ya que al aparente negocio traslativo de propiedad, subyacía un préstamo de dinero con intereses. Arguyó con relación a la oferta real de pago, que al declararse la falta de cualidad pasiva, no podía el juzgador descender a decidir el fondo o el mérito de la controversia, pues la decisión se delimitó a razones de índole procesal. Como fundamento de derecho, la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR invocó los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 11 y 16 del Código de Procedimiento Civil, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y las cláusulas segunda, tercera, quinta y sexta del contrato de opción a compra que pretende sea cumplido por los actores-reconvenidos. Por los fundamentos expuestos, demandó el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 15 de junio de 2004, el cual quedó autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 85, tomo 55. El día 1 de octubre de 2009, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR. En fecha 8 de octubre de 2009, el apoderado judicial de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, presentó escrito de contestación a la reconvención en el cual solicitó al Tribunal, se abstuviera de hacer pronunciamientos sobre hechos que se encuentren fuera del debate probatorio, y a todo evento negó, rechazó y contradijo las afirmaciones realizadas por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, relativas a que en la venta con pacto de retracto por la que sus mandantes obtuvieron el inmueble que posteriormente dieron en opción de compra, el precio fue falso, siendo igualmente falso, según su alegato, que la negociación ocultaba un préstamo con intereses. Esbozó, que la demandada-reconviniente admitió tanto en el proceso de oferta real de pago como en la reconvención planteada en este juicio, que es su representado JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA el propietario del inmueble sub litis, a quien adeuda parte del precio de venta. Expresó, que la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, de manera mal intencionada, impugnó la copia del documento de fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, que se acompañó al libelo de la demanda marcado con la letra “B”, cuando dicha documental constituye la base de su reconvención. Opuso conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.395 del Código Civil, la inadmisibilidad de la pretensión vertida en la reconvención, sustentando tal argumento en la cosa juzgada que –a su juicio– produjo la sentencia de fecha 31 de enero de 2007, dictada en el procedimiento de oferta real de pago y depósito por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, ratificada por fallo del 9 de enero de 2008, proferido por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Indicó, que dentro de las garantías que contempla el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se encuentra la reconocida en el numeral 7, relativa a la prerrogativa de toda persona a no ser sometida a un juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Invocó como fundamento de tal afirmación, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del día 20 de diciembre de 2001, haciendo énfasis en el deber de confrontar la identidad del objeto, causa y sujeto, presupuestos necesarios para la procedencia de la prohibición non bis in ídem. Posteriormente, reprodujo los hechos reconocidos por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en el escrito de contestación de la demanda, respecto a la firma del contrato objeto de juicio y sus modalidades de pago, pero contradijo que el mismo venciese el día 15 de enero de 2005, por cuanto, según su criterio, el vencimiento en la indicada fecha se encontraba condicionado a que la promitente compradora cumpliera su obligación de pago, en fechas 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004, caso contrario, debía desocupar de inmediato el inmueble. Alegó, que es cierto que hubo la voluntad de ambas partes de llevar a cabo la ejecución del contrato, pero esto sólo ocurriría, según indicó, en caso de cumplir la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, su obligación de pago de las dos cuotas emplazadas Negó, rechazó y contradijo el resto de los argumentos expuestos por la demandada-reconviniente, por ser, según su dicho, falsos de toda falsedad, haciendo énfasis en que es falso que las cantidades entregadas en calidad de arras hayan quedado como la inicial pactada, por cuanto como se estableció en la cláusula quinta del contrato, dichas cantidades solo serían imputables al precio en la oportunidad del otorgamiento del contrato definitivo, porque en caso de incumplimiento de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, quedarían en beneficio de sus poderdantes por concepto de indemnización de daños y perjuicios; es falso que se negasen sus mandantes a recibir el dinero o que el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA se encuentre en mora, y arguyó que, al contrario, la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR nunca gestionó en tiempo hábil el pago de las cuotas pactadas en el contrato. Respecto al argumento de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, sobre el presunto ofrecimiento efectuado por el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, a fin de que la cuota pactada para ser pagada el 5 de agosto de 2004, se honrara junto con la última, el día 15 de diciembre de 2004, señaló con fundamento en los artículos 1.133, 1.160, 1.357 y 1.359 del Código Civil, que las obligaciones deben cumplirse en los términos, modos y condiciones establecidos en el contrato, el cual en el presente caso se encuentra contenido en un documento auténtico. Sobre el argumento de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR de no haber podido localizar al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA para honrar su obligación de pago, sostiene el apoderado judicial de la parte actora, que el mismo se cae por su propio peso, ya que el referido ciudadano se desempeña como médico especialista en pediatría y neumonoalergología en el Hospital General del Sur, de forma permanente desde las 7:00 a.m. a la 1:00 p.m., condición que es supuestamente conocida por la demandada, atribuyendo ese conocimiento a que tal condición de médico de su mandante es un hecho notorio comunicacional, por publicitar en el directorio profesional de un diario de la localidad, sus servicios médicos en el centro médico La Limpia de la ciudad de Maracaibo. En relación al argumento sostenido por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, de haberse trasladado a la residencia de los demandantes-reconvenidos y no haberlos podido localizar por encontrase en el extranjero, manifestó que es falso, ya que su mandante laboró durante el mes de diciembre del año 2004, de manera ordinaria tanto en el centro de asistencia médica del sistema público de salud, como en la referida clínica privada. El apoderado judicial de la parte demandante-reconviniente destinó un capítulo en el escrito de contestación de la reconvención, para atacar la validez de la oferta real de pago formulada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor de sus representados, y solicitó al Tribunal, declare la improcedencia e invalidez de esa oferta real de pago. Por otra parte, negó, rechazó y contradijo que sus mandantes deban cumplir con el contrato de opción de compra venta, motivado tal rechazo a que fue la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, quien incumplió sus obligaciones contractuales, máxime que la oferta real de pago habría sido declarada sin lugar, según su criterio, por no haberse incluido los intereses legales ni el pago de gastos líquidos e ilíquidos, y que en todo caso la demandante no ofreció pago alguno ni en la contestación de la demanda ni en la reconvención planteada en esta causa. Por los motivos precedentemente expuestos, solicitó se declare improcedente la reconvención. En fecha 29 de octubre de 2009, la demandada, asistida judicialmente por el abogado TULIO VERA PALMAR, identificado en actas, presentó escrito promocional de pruebas. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito promocional de pruebas, el día 2 de noviembre de 2009. En fecha 11 de noviembre de 2009, el Tribunal a-quo se pronunció sobre los medios probatorios promovidos por las partes interactuantes en la presente causa. El día 20 de mayo de 2011, el Dr. Vivas Santaella, en su condición de Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se inhibió del conocimiento de la causa por encontrarse incurso en una causal atípica de incompetencia subjetiva. En fecha 31 de mayo de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a quien correspondió conocer por distribución, le dio entrada al expediente y acordó su continuación en el estado en que se encontraba. El día 11 de agosto de 2011, se agregó a las actas procesales, sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró con lugar la inhibición del Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En fecha 24 de mayo de 2012, el Tribunal de la causa ordenó mediante auto para mejor proveer, la consignación de un instrumento de cuya existencia hubo un dato en este proceso, y para su cumplimiento, dispuso un lapso de diez días de despacho. El día 13 de agosto de 2012, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 14 de agosto de 2015, por el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que ambas partes presentaron los suyos, en los términos siguientes: La demandada CELIA MARGARITA CAMBAR, asistida judicialmente por el abogado RAFAEL RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 107.104, indicó primeramente lo expuesto por los actores en su escrito libelar, luego hizo referencia a lo planteado por ella en la contestación de la demanda y en la reconvención, y finalmente refirió lo argüido por los accionantes en el escrito de contestación a la reconvención. Seguidamente, hizo alusión a las pruebas promovidas por las partes interactuantes en al presente causa y señaló los argumentos expuestos por el Tribunal de la causa en la decisión recurrida. Finalmente, solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se ratifique en todas sus partes la decisión apelada por la parte accionante-reconvenida. Por su parte, el apoderado judicial de los demandantes, abogado DAVID CASAS GONZÁLEZ, arguyó que constituye un agravio constitucional la falta de análisis de los argumentos de hecho expuestos por las partes, con el agravante que se encuentran acreditados en actas, así como sustentar una decisión en hechos no alegados por ninguna de las partes, pero mas relevancia tendría esa infracción en materia constitucional, porque adicionalmente a la infracción de normas de orden legal, se violentan el debido proceso y el derecho a la defensa. Seguidamente, reprodujo los hechos expuestos por sus representados en el escrito libelar y en la contestación a la reconvención, haciendo valer lo expuesto en el punto previo I de éste último escrito. Asimismo, indicó los hechos negados y reconocidos por la parte demandada. Manifestó que la Jueza a-quo desconoció el carácter de cosa juzgada que produjeron, según su criterio, las sentencias proferidas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, en fecha 31 de enero de 2007, y por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el día 9 de enero de 2008, con ocasión del procedimiento de oferta real de pago interpuesto por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA. Posteriormente señaló que la testigo ROSA PINEDA nada aportó a los hechos controvertidos, y que al analizar las declaraciones de la ciudadana MARY NORIEGA comparativamente con las instrumentales fundantes de la pretensión de sus mandantes, se evidencia –según su dicho- una marcada incongruencia, por cuanto la testigo afirmó la existencia de un contrato de préstamo entre las partes de este proceso por la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), hoy día VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00), y la garantía del inmueble sub iudice, y ninguna de las instrumentales consignadas demuestra –según su criterio- tales afirmaciones, ya que la adquisición del referido bien la hizo el ciudadano JORGE GONZÁLEZ por la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.24.000.000,00), actualmente VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.24.000,00), y la segunda instrumental contiene una opción de compra-venta por la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), hoy día VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00). Aseveró, que resulta un contrasentido que siendo el ciudadano JORGE GONZÁLEZ el propietario del inmueble, le haya prestado dinero a la ciudadana CELIA CAMBAR y que esta última lo haya garantizado con el inmueble de su acreedor. Refirió, que lo relativo a la existencia de un contrato de préstamo y su precio, no formó parte de los hechos que fundamentaron la reconvención, y por ello, al escapar de los límites de la controversia, aunado a que la testigo emitió juicios de valor que la inhabilitaron, según su dicho, acarrea su necesaria desestimación, e indicó que para el supuesto negado que esta defensa sea desestimada, debe tomarse en consideración que quedó evidenciado con la testimonial de la ciudadana ROSA PINEDA, que fue el día 15 de diciembre de 2004 que la ciudadana CELIA CAMBAR pretendió pagar al ciudadano JORGE GONZÁLEZ, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), hoy día DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), pese a que contractualmente estaba obligada a pagar en fechas 4 de agosto y 15 de diciembre de 2004, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00), actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00), en cada oportunidad, lo que demuestra –según su dicho- el incumplimiento en el pago de la demandada reconviniente, máxime que no consta en actas ninguna prueba que evidencie que el ciudadano JORGE GONZÁLEZ le haya indicado a la ciudadana CELIA CAMBAR que le efectuase el pago en una sola cuota el día 15 de diciembre de 2004, y, que no fue promovido medio probatorio alguno que compruebe que la demandada, en el período comprendido entre el 15 de diciembre de 2004 y 15 de enero de 2005 (fecha en que venció el contrato, según su alegato) haya intentado pagar al referido co-demandante JORGE GONZÁLEZ. Aseguró, que las declaraciones de la ciudadana MARY NORIEGA no merecen fe, porque señaló que el ciudadano JORGE GONZÁLEZ se encontraba de viaje, cuando de las resultas de las pruebas de informes consta que dicho ciudadano se encontraba laborando tanto en su consultorio privado, como en el hospital público donde trabaja, para la fecha indicada por la testigo, y que viajó a los Estados Unidos de América, en los primeros días del mes de enero del año 2005. En relación al testigo MIGUEL NAVA, expresó que el mismo es referencial. Adujo, que las deposiciones de los testigos promovidos por sus poderdantes resultan coherentes, puesto que afirmaron que la ciudadana CELIA CAMBAR no había honrado su obligación de pago con el ciudadano JORGE GONZÁLEZ, que éste último laboró normalmente en el mes de diciembre del año 2004, que ni en su domicilio ni en su sitio de trabajo lo habían ido a buscar para pagarle las cuotas adeudadas por la accionada, y que el actor viajó al exterior del país en la primera quincena del mes de enero del año 2005. Afirmó, que con la inspección judicial promovida en el inmueble objeto del contrato por la parte que representa, se constató que el aludido bien presenta graves deterioros, sin embargo, la Jueza de la recurrida omitió pronunciamiento al respecto. Alegó, que el tribunal de la primera instancia ordenó mediante auto para mejor proveer, se produjera en actas copia del cheque con el cual la ciudadana CELIA CAMBAR había pagado las arras del contrato de opción de compra-venta al ciudadano JORGE GONZÁLEZ, el cual fue producido en actas por dicha ciudadana, no obstante, aseguró que ninguna de las partes señaló en sus pretensiones, algo respecto al modo o medio como fueron pagadas las arras, ni su origen, con el agravante que en este proceso no se está debatiendo –según su criterio- lo relativo al precio o al modo o medio de pago de las arras, y por ello, ese hecho no forma parte ni del contradictorio ni del thema decidendum, todo lo cual, lo hizo valer ante el tribunal de la primera instancia y ratifica ante este tribunal de alzada, sin embargo, aseguró que la jueza de la recurrida sustentó su decisión en ese medio probatorio ex oficio, con base en el cual dio por demostrados hechos que ninguna de las partes alegó, entre ellos, que el pago de las arras lo efectuó el estado venezolano, que era evidente el interés del estado venezolano en asegurar una vivienda a la ciudadana CELIA CAMBAR, que con ese medio de pago demostraba la demandada que había adelantado todos los trámites tendentes a la adquisición de la propiedad, que su pretensión de pago la mantuvo a lo largo de la relación contractual y que por ello, era procedente su reconvención. Por lo anteriormente expuesto, considera infringida la tutela judicial efectiva y el debido proceso por error judicial inexcusable, ya que consta –según su alegato- que conforme a los términos en quedaron planteadas la demanda y la reconvención, el thema decidendum giró a en torno al incumplimiento o no del pago de las cuotas pactadas en el contrato de opción de compra venta en fechas 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004, la cosa juzgada que imprimieron las sentencias dictadas en ocasión a la solicitud de oferta real de pago respecto a estos hechos, la validez o no de esa oferta de pago por no incluir ni los intereses legales ni pago de los gastos líquidos e ilíquidos, en contravención a lo dispuesto en el articulo 1.307 del Código Civil, la procedencia de la desocupación y entrega del inmueble por el incumplimiento contractual de pago y el deterioro que presenta ese inmueble en su estructura, pintura, aseo y conservación. Derivado de lo cual, estima que éste y no otro pronunciamiento debió ser el objeto del fallo dictado por el tribunal de la recurrida, por ende, afirmó que la sentencia impugnada está viciada de incongruencia, por existir un desajuste entre lo decidido y los términos en que las partes formularon sus pretensiones. Expresó que la Sentenciadora a-quo falseó los hechos expuestos por sus representados en relación a la cosa juzgada alegada, por cuanto como consta –según su dicho- en el escrito contentivo de la reconvención, señalaron que había identidad de causa porque la razón o fundamento de la pretensión, tanto en el procedimiento de oferta real de pago como en la reconvención por cumplimiento de contrato, lo era el contrato de opción de compra venta y las consecuencias que pretendía obtener la ciudadana CELIA CAMBAR, vale decir, la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de juicio. Asimismo, indicó que se omitió pronunciamiento respecto de la identidad de sujetos, lo cual era necesario –según su criterio- para declarar improcedente la cosa juzgada, todo lo cual produce, según su apreciación, una vulneración del principio de contradicción, de la tutela judicial efectiva y del derecho a la defensa. Adicionó, que si se analiza la pretensión contenida en la oferta real de pago, así como la pretensión contenida en la reconvención, se concluye irremediablemente –según su criterio- que entre ambos procedimientos hay identidad de objeto, identidad de causa e identidad de sujetos, lo que hace inadmisible la reconvención por efecto de la cosa juzgada. Refirió, que la Sentenciadora de la causa incurrió en el vicio de incongruencia debido a que no se pronunció, según su dicho, sobre medios probatorios y alegatos expuestos por sus representados, y basó su decisión en argumentos no alegados por las partes, lo que hace nula la sentencia proferida, de conformidad con los artículos 243 ordinal 5°, 244, 313 ordinales 1° y 2°, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional. Por los motivos expuestos, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se revoque la decisión recurrida. En la oportunidad legal correspondiente, la apoderada judicial de la parte actora, abogada CARMEN MORENO DE CASAS, esbozó que sí existe cosa juzgada por cuanto en la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se declaró improcedente la oferta de real de pago, cuya causa es, según su dicho, la función que cumplió el contrato de opción de compra-venta que vincula a las partes en juicio, en concreto, la promesa de compra-venta del inmueble objeto sub litis. Insistió en la inadmisibilidad de la reconvención con fundamento en la cosa juzgada alegada, ya que al comparar lo pretendido con el procedimiento de oferta real de pago y con la pretensión de cumplimiento de contrato peticionado por reconvención en el presente juicio, se concluye –según su criterio- existe la triple identidad prevista en el artículo 1.395 del Código Civil. Insistió, en que la Sentenciadora de la causa basó su decisión en hechos no alegados por las partes, y en que esta circunstancia no modifica el incumplimiento en el pago por parte de la accionada. Asimismo, hizo valer los argumentos vertidos en la contestación a la reconvención y en los informes presentados en esta segunda instancia. Finalmente, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque la decisión recurrida. Por su parte, la demandada asistida judicialmente por el abogado RAFAEL JOSÉ RAMÍREZ MÉNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 107.104, indicó primeramente, lo expuesto por la parte demandante en su escrito de informes. Seguidamente manifestó, que la Juez a-quo sí emitió pronunciamiento en torno a la existencia de las cuotas y la falta de pago, y lo hizo con ocasión de entrar a realizar las correspondientes consideraciones para decidir, como se obtiene desde el folio ciento treinta y dos (132), y específicamente en el ciento treinta y ocho (138) de la sentencia, producto de lo cual, considera infundado, falso y carente de todo sentido, el argumento de la parte actora, relativo a la infracción del numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Afirmó, que la Sentenciadora de la causa emitió pronunciamiento respecto de la cosa juzgada alegada y nunca falseó -según su apreciación- las argumentaciones de la parte recurrente, en lo concerniente a la identidad de objeto. Y en tal sentido explicó, que cuando la Juzgadora a-quo su decisión señaló que: "En efecto, no es correcto considerar que el objeto de ambos procedimientos es convocar al ciudadano Jorge Luis Gonzalez Dávila para que convenga en su culpa por el incumplimiento del contrato", no estaba aseverando que el recurrente así lo hubiese alegado, puesto que la juzgadora de la causa solo estaba indicando –según su dicho- que aquellas pretensiones -que según las transcripciones por ella realizadas, tomadas de la oferta real de pago y en la reconvención- no eran el objeto ni de la oferta real de pago, ni de la reconvención. A lo que adicionó, que los demandantes no precisaron al momento de identificar la identidad de objeto, que se tratase del mismo contrato de opción de compra, haciéndolo erradamente –según su criterio- al pretender establecer la identidad de causa en ambos procedimientos, afirmación esta última que además estima incierta, porque la causa, como bien lo señaló el Tribunal a-quo, en el procedimiento de oferta real de pago está determinada por la constitución de la mora accipiendi del acreedor, en su pretensión de solventar su situación, y en las demandas por cumplimiento de contrato, es la contraprestación misma. De la misma manera, refirió que el Tribunal de la causa también emitió pronunciamiento respecto de la validez o invalidez de la oferta, empero, el mismo fue adverso a los accionantes. Expresó que la Sentenciadora de la causa sí emitió pronunciamiento en relación al incumplimiento de la demandada en el pago de las cuotas del contrato de opción de compra, en los meses de agosto y diciembre de 2.004, y respecto de la invalidez de la oferta de pago, de la procedencia de la desocupación y entrega del inmueble por el incumplimiento contractual demandado y el deterioro del inmueble, así como también analizó y valoró la prueba de inspección judicial promovida, máxime que resulta evidente –según su dicho- que los actores reconvenidos promovieron la aludida prueba, y que la misma se evacuó oportunamente en el discurrir del proceso, derivado de lo cual, considera maliciosa la afirmación de los accionantes, según los cuales no había sido valorada, pues, si fue valorada por el Tribunal a-quo, sólo que lo hizo a favor de la demandada-reconviniente. Por los fundamentos expuestos, solicitó se declare improcedente el vicio de incongruencia denunciado por la parte demandante. En lo que respecta al alegato de los actores, según el cual el Tribunal de la causa basó su decisión en hechos no expuestos por las partes, adujo que se desprende de la contestación de la demanda contentiva a su vez de la reconvención, que la celebración del contrato de opción de compra se originó por circunstancias anteriores a la suscripción del mismo, y ello consta –según su dicho- en el expediente. De este modo, aseguró que el contrato de opción de compra venta se produjo, por cuanto en años anteriores su representada recibió en calidad de préstamo y de manos del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ, una cantidad de dinero que generaría intereses, y para garantizar su obligación, constituyó su mandante una garantía a favor del prestamista, por lo que celebraron un contrato de venta con pacto de retracto (contrato que fuera acompañado por los actores reconvenidos al libelo de demanda como documento fundamento de la demanda incoada en contra de su poderdante). Manifestó, que vencida como fuera la prórroga del contrato sin haber podido recuperar el inmueble sub iudice, y luego de haber estado pagando su poderdante durante varios años al referido ciudadano los intereses correspondientes por el dinero otorgado en calidad de préstamo, celebraron un nuevo contrato (opción a compra in examine) por así haberlo exigido –según su dicho- el co-demandante JORGE LUIS GONZÁLEZ, lo cual aceptó su representada, así como las condiciones –que considera leoninas– establecidas en el instrumento fundante de la pretensión, motivo por el cual realizó la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR de todas las gestiones necesarias para la obtención de la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), hoy día QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00). Señaló, que el monto supra indicado le fue otorgado a su poderdante por el entonces Instituto Autónomo Fondo Único Social, a través del cheque N° 36512820, del Banco Federal, girado contra la cuenta corriente N° 1000006705, de fecha 18 de marzo de 2004, pudiendo finalmente celebrar con el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ, el contrato de opción de compra objeto de juicio. Alegó, que todas esas circunstancias previas o contratos preliminares que precedieron la celebración del contrato de opción de compra venta, incluidos los trámites ante el Instituto Autónomo Fondo Único Social -y con ocasión de los cuales le fue entregado a su representada el mencionado cheque - se evidencian de actas, lo que demuestra de manera incuestionable –según su apreciación- el interés de su mandante en la celebración del contrato de opción de compra y la inequívoca intención de cumplirlo, para de esta manera poder recuperar –según su dicho- el inmueble de su propiedad. Por los fundamentos expuestos, solicitó se desestime la denuncia del aparente vicio de incongruencia positiva realizada por los demandantes, toda vez que las argumentaciones realizadas por el Tribunal a-quo al momento de dictar su decisión, si constan en actas, así como las pruebas que sustentan la misma, máxime que la sentencia no fue producto de elementos de carácter subjetivo traídos al proceso, según su criterio, como lo afirmaran los recurrentes, todo ello aunado a la circunstancia que el propio apoderado de los actores reconvenidos, al momento de evacuarse la testimonial del ciudadano MIGUEL NAVA, repregunto al testigo en dos oportunidades en el sentido de que informara al Tribunal como le constaba el préstamo al cual se hizo referencia precedentemente. Por consiguiente, solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme la sentencia recurrida. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha13 de agosto de 2012, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato incoaron los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR; con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ. En consecuencia, decretó la ejecución del contrato de opción de compra-venta otorgado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en fecha 15 de junio de 2004, autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 85, tomo 55. Del mismo modo, condenó a los actores-reconvenidos, a que, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en que adquiera firmeza el fallo, procedan a otorgar el documento protocolizado de venta del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105 (antes parcela N° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 84A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con validez de la tradición aun en ausencia del lindero “oeste”, por imperio del artículo 1.918 del Código Civil. Asimismo, estableció que en caso de contumacia, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, condenó en costas de la demanda, de la reconvención y de la defensa perentoria de cosa juzgada, a la parte demandante-reconvenida, por haber sido totalmente vencida en cada una de ellas, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, condenó en costas de la impugnación del documento rielante en la pieza N° 1, a los folios 9 al 13, ambos inclusive, a la parte demandada-reconviniente, por haber usado sin éxito ese medio de ataque, de conformidad con el artículo 276 eiusdem. Del mismo modo, verifica esta Superioridad que la parte demandante-reconvenida ejerció el recurso de apelación, por considerar que la sentencia recurrida adolece del vicio de incongruencia debido a que no se pronunció el Juzgador a-quo, según su apreciación, sobre medios probatorios y alegatos por ellos expuestos, y basó su decisión en argumentos no alegados por las partes, lo que hace nula la sentencia proferida, de conformidad con los artículos 243 ordinal 5°, 244, 313 ordinales 1° y 2°, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional, ya que fue infringido del mismo modo, según los recurrentes, el debido proceso y la tutela judicial efectiva. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, analizar de oficio el vicio de condicionamiento del fallo. En relación al aludido vicio, estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 169, de fecha 22 de junio de 2001, expediente N° 000377, bajo ponencia del Magistrado Dr. Carlos Obeto Vélez, lo siguiente: “...Si el Juez de alzada hubiera pospuesto su decisión para el momento en que la obligación reclamada fuera exigible, hubiera producido una sentencia condicional y por lo tanto nula, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contravenir lo establecido en el precitado ordinal 5º del articulo 243 eiusdem. Sobre este punto el Doctor Arístides Rengel Romberg, en su obra ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano’, Tomo II ‘Teoría General del Proceso’, página 321, señala: (…Omissis…) El vicio de la sentencia por ser condicional, se justifica, porque implica falta de una decisión positiva, esto es, que resuelva sobre el mérito de la controversia y declare con lugar o sin lugar la pretensión, pues la decisión condicional somete a un acontecimiento futuro o incierto la perfección del derecho declarado en el fallo, de tal modo que las partes no alcanzan con el pronunciamiento judicial la certeza o definición de los derechos controvertidos...”. (Negrillas de esta operadora de justicia) En el mismo sentido, instituyó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 279 de fecha 10 de agosto de 2001, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente N° 00-521, lo siguiente: “El artículo 244 del vigente Código de Procedimiento Civil, prevé la nulidad de la sentencia cuando la misma sea condicional. A este respecto, el autor Leopoldo Márquez Añez, en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, página 79, expresa: “…El Juez no es libre ni tiene la autonomía de voluntad para someter la eficacia de su pronunciamiento, a la realización de acontecimientos futuros e inciertos, ya que a ello se opone la propia índole de la función que ejerce, y principios capitales de su actividad, como lo son el principio dispositivo, y el que le impone emitir en la causa un pronunciamiento dirimente del conflicto de interés que se le somete...”. En igual sentido, la doctrina de la Sala ha señalado que habrá condicionalidad en el fallo, cada vez que se subordine la ineficacia del pronunciamiento al cumplimiento de cualquier circunstancia indicada en la sentencia, en forma tal que quite a su dispositivo la positividad y precisión que le es inherente.” (…Omissis…) De lo anterior, queda evidenciado, como bien indica el formalizante, que la recurrida con tal pronunciamiento “supeditó la ejecutabilidad de la sentencia, a una condición suspensiva consistente en una ‘emisión de acciones’ cuya realización depende de la convocatoria para la celebración de unas asambleas”, con lo cual quedaría perfeccionado el derecho objeto de la pretensión del actor de ser accionista de las referidas empresas, ello, sin la previsión de un término o plazo para su cumplimiento, quedando de esa forma sometida la eficacia de su pronunciamiento a una condición futura e incierta, pues correspondería exclusivamente a los demandados la fijación y convocatoria para las referidas asambleas extraordinarias. En consecuencia, esta Sala considera procedente la presente denuncia, y así se declara.” (Negrillas de esta operadora de justicia) En derivación, una sentencia es condicional cuando se somete la decisión, ya en cuanto a las declaraciones de derecho de una u otra parte, ya en cuanto a su ejecutabilidad, a alguna modalidad dependiente de un hecho o circunstancia que debe realizarse para dar existencia o perfeccionar el derecho declarado, como cuando subordina su ejecución al cumplimiento de una circunstancia prevista en el propio fallo. Ahora bien, verifica esta Juzgadora Superior que la Sentenciadora de la causa declaró en el particular tercero de la sentencia recurrida, lo siguiente: “Tercero: se condena a los ciudadanos Jorge Luis González Dávila y Danixa González de González, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en la que adquiera firmeza el presente fallo, al otorgamiento del protocolo de venta del inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el n° 70B-105 (antes parcela n° 268), compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro habitaciones principales, tres baños principales, cocina pantry, estar, biblioteca, porche, un dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, todo construido sobre una superficie de terreno con una extensión de cuatrocientos veinticinco metros cuadrados (425 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: norte: calle 84A, y mide diecisiete metros (17 m); sur: partes de las parcelas números 281 y 282 de ese lote, y mide diecisiete metros (17 m); este: parcela n° 269 de ese lote y mide veinticinco metros (25 m) ubicada en la calle 82A, lote O, parcela n° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, con validez de la tradición aun en ausencia del lindero “oeste”, por imperio del artículo 1.918 del Código Civil. En caso de contumacia, se procederá conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, todo en los términos plasmados en el presente fallo.” (Negrillas esta suscrita jurisdiccional) Producto de lo cual, precisa esta Juzgadora Superior que condicionó la Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, la decisión impugnada, fechada 13 de agosto de 2012, por cuanto sometió la ejecución de dicho fallo al cumplimiento por parte de los demandantes, una vez conste en actas de manera auténtica la prestación por parte de la ciudadana Celia Margarita Cambar en el lapso de treinta (30) días hábiles siguientes a la fecha en la que adquiera firmeza el mismo, al otorgamiento del documento protocolizado de venta del inmueble objeto de juicio, y, en caso de contumacia, se procederá, conforme a los termines expuestos en la aludida decisión, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. De manera que, obvió la Juzgadora a-quo las normas que regulan la fase de ejecución de la sentencia, artículos 523 al 531 del Código de Procedimiento Civil, conforme a las cuales, en caso de incumplimiento voluntario de la decisión de que se trate, se procederá a la ejecución forzosa de la misma; esclareciéndose además, que es en fase de ejecución de sentencia que se precisa la forma en que se procederá a dar cumplimiento forzoso del fallo, ante el cumplimiento involuntario. Por tanto, no podía la Sentenciadora de la causa someter la decisión a un acontecimiento futuro o incierto, vale decir, al cumplimiento por parte de la ciudadana CELIA MARGARITA DE CAMBAR, en el lapso de treinta días, de la obligación que le correspondía (según el criterio expuesto por la Juzgadora a-quo, una vez declarada con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato planteada mediante reconvención por la parte accionada-reconviniente), constituida por el pago del saldo adeudado del precio de venta, luego de lo cual, correspondía a los demandantes otorgar el documento definitivo de compra-venta. En derivación, colige esta Superioridad que las partes interactuantes en la presente causa no alcanzan con el pronunciamiento judicial in comento, la certeza o definición de los derechos controvertidos. Consecuencialmente, colige esta Jurisdicente Superior que la sentencia dictada por el Juzgado a-quo adolece del vicio de condicionamiento del fallo, ya que se suprimió del mismo, la positividad y precisión que debe regir en toda decisión, en aras de garantizar la seguridad jurídica, motivo por el cual, resulta acertado en derecho declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, procediendo este Tribunal de Alzada en uso de sus facultades jurisdiccionales, a descender al conocimiento del fondo del asunto debatido, en atención a lo normado por el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Así, declarado como fue la procedencia del vicio de condicionamiento del fallo, resulta inoficioso para quien aquí decide, prenunciarse sobre los vicios denunciados por la parte accionante, ya que el fin último de los mismos es obtener la nulidad de la sentencia recurrida, lo cual, fue anteriormente declarado. Y ASÍ SE CONSIDERA. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia. Pruebas de la parte actora Acompañó junto al escrito libelar: • Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de noviembre de 1998, bajo el N° 37, tomo 11, protocolo 1, conforme al cual la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, vendió al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ, el inmueble objeto de juicio, con pacto de retracto. • Copia certificada de contrato de opción de compra venta del inmueble sub ltiis, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 15 de enero de 2004, bajo el N° 85, tomo 55, suscrito entre los ciudadanos CELIA MARGARITA CAMBAR, vendió al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ. Fue impugnado, ojo. Pero luego la loca demandada los ratificó en la etapa probatoria, los invocó. Al respecto, observa esta Arbitrium Iudiciis que la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, impugnó en el escrito de contestación de la demanda, los instrumentos ut retro señalados, en los siguientes términos: “Es cierto que posteriormente en fecha 15 de junio de 2004, según documento otorgado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, donde quedó autenticado bajo el No. 85, Tomo 55, de los libros respectivos llevados por ese despacho notarial acompañados por la actora marcado “A” y “B”, en copia simple esta última, la cual impugnamos, los nombrados e identificados JORGE LUIS GONZALEZ y DANIXA GONZALEZ DE GONZALEZ, me opcionaron en compra el inmueble en cuestión…” Contra la referida impugnación, realizada en tiempo hábil, la representación judicial de la parte demandante insistió mediante diligencia de fecha 5 de octubre de 2009, en el valor probatorio de la documental discutida, adjunta a la cual consignó, en original, contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 15 de junio de 2004, ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el Nº 85, tomo 55, y copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 5 de noviembre de 1998, bajo el N° 37, tomo 11, protocolo. Consecuencialmente, esta Superioridad observa que la impugnación efectuada por la parte demandada, parte de un falso supuesto, ya que señaló que el documento de opción de compra-venta, marcado junto al libelo de la demanda con la letra “b” y que corre inserto en la pieza N° 1 a los folios 9 al 13, ambos inclusive, fue consignado en copia simple, cuando realmente el mismo consta en actas en copia certificada expedida por la misma oficina notarial que lo autenticó, motivo por el cual, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y hace plena prueba así entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico en el contenido. Y ASÍ SE ESTABLECE. Por otra parte, este Tribunal Superior desestima la copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de noviembre de 1998, bajo el N° 37, tomo 11, protocolo 1, debido a que, ante su impugnación en tiempo oportuno, correspondía a la parte actora-promovente de la prueba, solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad, como lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en la presente causa. Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2007, en el procedimiento de oferta real interpuesto por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, de la que se obtiene la declaratoria con lugar de la falta de cualidad activa y la improcedencia de la oferta real de pago. • Copia simple de decisión dictada por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 9 de enero de 2008, que confirmó la decisión supra indicada. • Copia simple de la cédula de identidad de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, de las cuales se desprenden los datos de identificación de los actores. Precisa esta Sentenciadora Superior que los medios probatorios bajo estudio constituyen copia simple de documentos públicos, producto de lo cual, son valorados según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. Posteriormente, promovió en la etapa probatoria: • Invocó el mérito favorable de las actas procesales. Al respecto cabe expresar, que a pesar de que el anterior aforismo no constituye específicamente un medio de prueba, se entiende como un principio procesal que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así será estimado. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Invocó el valor probatorio del libelo de la demanda y de las sentencias proferidas en primera y segunda instancia, en el procedimiento de oferta real de pago propuesto por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ. • Invocó la defensa relativa a la invalidez de la oferta, plasmada en el escrito de contestación a la reconvención, por no haber cumplido lo previsto en el artículo 1.307 del Código Civil. Primeramente, puntualiza esta Juzgadora Superior que los hechos expuestos por las partes en sus respectivos escritos, serán analizados en su totalidad en la presente decisión, en correspondencia con el cúmulo de pruebas promovidas por las mismas. Del mismo modo, se precisa que las sentencias proferidas con ocasión del procedimiento de oferta real de pago ya fueron estimadas por esta Sentenciadora Superior, consecuencia de lo cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado con anterioridad. Y ASÍ SE DECIDE. • Testimonial de los ciudadanos ANTONIO RAMÓN MARTÍNEZ MEZA, MARÍA SANTIAGO LARA, MARÍA LARA PÉREZ, JOSÉ LUIS MOLERO, JOSÉ MORILLO, ZULAY LUENGO, MIGUEL BARALT y MIRIAM LUENGO DE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio. A los efectos de la evacuación de la testimonial de los indicados ciudadanos, se comisionó al otrora Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En tal sentido, manifestó el testigo ANTONIO RAMÓN MARTÍNEZ MEZA, que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, quien presta sus servicios en el Centro Médico la Limpia, de lunes a jueves, en el horario de la tarde, y, quien laboró en el mes de diciembre del año 2004. Dentro de este marco, esta Arbitrium Iudiciis valora la declaración rendida por el referido testigo a los efectos de adminicularla con el resto del material probatorio, por merecerle fe a esta operadora de justicia, todo ello con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Aseguró la testigo ZULAY LUENGO, que conoce a los actores de vista, trato y comunicación porque se desempeñó como empleada doméstica de éstos, desde el año 1990 hasta el 2009, pero que no conoce a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, sin embargo, la escuchó nombrar a los accionantes, en virtud de las molestias causadas a éstos, por la falta de pago de la referida ciudadana respecto de una casa. Adicionó, que el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, no viajó en el mes de diciembre de 2004 al extranjero, por cuanto acostumbra viajar la primera quincena del mes de enero, y, que la demandada no se presentó en el domicilio de los accionantes, lo cual afirmó por haber vivido en dicho bien, mientras prestó sus servicios a los actores. Este Tribunal de Alzada desestima la testimonial bajo estudio en aplicación del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a juicio de quien aquí decide, la ciudadana ZULAY LUENGO pudiera tener interés aunque sea indirecto en beneficiar a la parte actora-promovente, por haber prestado servicios para ésta, durante diecinueve años, máxime que sus deposiciones resultan altamente referenciales. Y ASÍ SE DECIDE. Señaló, el testigo JOSÉ LUIS MOLERO que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y CELIA CAMBAR, y que estando un día en la recepción de la oficina del Bufete del abogado DAVID CASAS, escuchó a las partes interactuantes en el presente proceso hablar sobre un inmueble ubicado en el sector Las Lomas, que supuestamente los actores habían dado en opción a compra a la demandada. En derivación, considera esta Sentenciadora superior que las deposiciones del ciudadano JOSÉ LUIS MOLERO son meramente referenciales, por lo que, carecen de veracidad para esta operadora de justicia, en consecuencia, se desestima dicha testimonial, en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA. Por otra parte, la declaración de los testigos MARÍA SANTIAGO LARA, MARÍA LARA PÉREZ, JOSÉ MORILLO, MIGUEL BARALT y MIRIAM LUENGO DE MARTÍNEZ, no fueron evacuadas, siendo declarado por el Tribunal comisionado, desierto el acto correspondiente, por lo tanto esta Juzgadora desestima tales testimoniales de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Inspección judicial en el inmueble objeto del contrato, a fin de demostrar que se encuentra deteriorado. Se obtiene del expediente facti especie que el Juzgado de la causa practicó la prueba bajo estudio el día 19 de noviembre de 2009, dejando constancia de las dependencias del inmueble, las cuales se encuentran en regular estado de conservación, con necesidad de reparaciones importantes a nivel de los techos, por presentar problemas de filtración producto de falta de impermeabilización. Asimismo, se observó que las habitaciones presentan deterioros en el techo y pisos, verificándose además el desprendimiento de la placa del techo en una de las habitaciones. La pintura externa del bien se encuentra en estado regular de conservación, las piezas sanitarias y los gabinetes de la cocina en buen estado de conservación. Por último, se constató que el inmueble se encontraba en regulares condiciones de aseo. Estima este Tribunal de Alzada que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados por el referido Juzgado, en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA. • Prueba de informe dirigida al Hospital General del Sur, Dr. Pedro Iturbe, a fin de que indique si el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA se desempeña allí como médico pediatra en el horario comprendido desde las 7:00 am hasta la 1:00 pm, de lunes a viernes, e igualmente informe si el referido ciudadano laboró en su jornada habitual durante el mes de diciembre del año 2004. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 23 de noviembre de 2009, oficio N° 2332-09, dirigido al Director del Hospital General del Sur, Dr. Pedro Iturbe, recibiéndose repuesta el día 12 de agosto de 2010, en la que se precisó que el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA labora en el mencionado hospital como pediatra neumonólogo, en el horario de consulta externa, el día lunes de 8:00 am a 10:00 am, y en el área de hospitalización el día lunes de 10:00am a 12:00pm, y los días martes a viernes de 8:00am a 12:00pm. Aunadamente se indicó que el co-demandante tomó parte de sus vacaciones desde el día 1 de diciembre del año 2004 hasta el día 14 de diciembre del año 2004. Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informe dirigida al Director de la Clínica Centro Médico La Limpia, a fin de que indique si el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA presta sus servicios como médico pediatra y neumonoalergólogo, en el horario comprendido desde las 4:00 am hasta la 7:00 pm, de lunes a jueves, e igualmente informe si el referido ciudadano laboró en su jornada habitual durante el mes de diciembre del año 2004. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 23 de noviembre de 2009, oficio N° 2333-09, dirigido al Director de la Clínica Centro Médico La Limpia, recibiéndose repuesta el día 12 de agosto de 2010, en la que hacen constar que el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA presta sus servicios como médico pediatra y neumonólogo-alergólogo en la indicada clínica, en el horario comprendido desde las 4:00pm hasta las 7:00pm, de lunes a jueves. Asimismo, se expresó que el aludido co-demandante laboró en su jornada habitual en el mes de diciembre del año 2004. Se remitió conjuntamente copia simple de factura N° 0000057363 emitida a nombre de la paciente PÉREZ FARÍA BENIS COLOMBIA. Esta Superioridad desestima la prueba de informe en referencia, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se afirmó en la misma que el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, parte co-demandante en el presente juicio, laboró en el mes de diciembre del año 2004, anexando a los efectos de fundamentar dicha afirmación, copia simple de la factura supra indicada, de la cual se obtiene que la médico tratante de la paciente PÉREZ FARÍA BENIS COLOMBIA, fue la Dra. MIGDALIA GONZÁLEZ, todo lo cual genera alto escepticismo a este Tribunal Superior y resta credibilidad a la prueba informativa. Y ASÍ SE DECIDE. • Prueba de informe dirigida al Jefe de Avisos Publicitarios de la sección de clasificados relativos al directorio médico del Diario Panorama, para que indique si el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA ha publicitado y publicita sus servicios profesionales como médico pediatra y neumonoalergólogo, en el horario comprendido desde las 4:00 am hasta la 7:00 pm, de lunes a jueves. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 23 de noviembre de 2009, oficio N° 2334-09, dirigido al Director del Diario Panorama, recibiéndose repuesta el día 5 de agosto de 2010, en la que se remitió fotocopia de factura, renovación del texto del aviso solicitado por el cliente y un ejemplar donde aparece publicado el texto del aviso. Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se valora la factura y la renovación del texto del aviso solicitado por el cliente en aplicación de los artículos 430 y 443 eiusdem, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y el periódico con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informe dirigida al Jefe de Avisos Publicitarios de la sección de clasificados relativos al directorio médico del Diario La Verdad, para que indique si el Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA ha publicitado y publicita sus servicios profesionales como médico pediatra y neumonoalergólogo, en el horario comprendido desde las 4:00 am hasta la 7:00 pm, de lunes a jueves. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 23 de noviembre de 2009, oficio N° 2335-09, dirigido al Director La Verdad, recibiéndose repuesta el día 15 de enero de 2010, en la que se remitió “encarte LA VERDAD AQUÍ”, de fecha 29 de noviembre de 2009, donde aparece publicado el aviso por servicios profesionales del Dr. JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA. De dicho aviso se constata que el horario de atención en el Centro Médico La Limpia es de lunes a jueves de 2:00pm a 6:00pm. Producto de lo cual, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se valora la documental in examine en aplicación del artículo 507 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informe dirigida al Jefe de la Dirección de Inmigración y Extranjería (DIEX), para que indique si el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA salió de viaje desde Venezuela hasta la ciudad de Miami, en los Estados Unidos de América, el día 1 de enero de 2005, en el vuelo N° 936 de la línea América Air Line y retornó en el vuelo N° 723, en fecha 8 de enero de 2005. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 23 de noviembre de 2009, oficios Nos. 2336-09 y 2337-09, dirigidos al Director de la Dirección de Inmigración y Extranjería (DIEX), recibiéndose repuesta el día 24 de septiembre de 2010, en la que se precisó que el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA salió del país el día 1 de enero de 2005 e ingresó en fecha 8 de enero de 2005, en los vuelos 936 y 723, respectivamente. En derivación, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Pruebas de la parte demandada Promovió en la etapa probatoria: • Ratificó la copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de noviembre de 1998, bajo el N° 37, tomo 11, protocolo 1, conforme al cual la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, vendió al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ, el inmueble objeto de juicio, y, la copia certificada del contrato de opción de compra venta del inmueble sub ltiis, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 15 de enero de 2004, bajo el N° 85, tomo 55, suscrito entre los ciudadanos CELIA MARGARITA CAMBAR, vendió al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ. Verifica esta operadora de justicia que las pruebas en referencia fueron valoradas con anterioridad por esta Superioridad, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECLARA. • Testimonial de los ciudadanos ROSA PINEDA, ENDRINA PÉREZ, MARY NORIEGA, MIGUEL NAVA y YOHNDRY FERNÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad y de este domicilio. A los efectos de la evacuación de la testimonial de los indicados ciudadanos, se comisionó al otrora Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Dentro de este marco, negó la ciudadana ROSA PINEDA conocer a las partes en juicio, y conocer cada uno de los hechos que le fueron preguntados, por consiguiente, se desestima tal testimonial, por no aportar elementos de convicción al presente juicio, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. La ciudadana MARY NORIEGA manifestó que conoce a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR y que conoce por referencia a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, aseguró la testigo que sabe y le consta que la demandada es poseedora de un inmueble identificado con las características de la vivienda objeto del presente juicio y que tal posesión se extiende por más de veinte años; señaló la testigo, que le consta que la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR solicitó en varios sitios al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, como en su residencia ubicada en la urbanización Gilcon, sector La Limpia y en el Centro Médico La Limpia, especialmente el día 15 de diciembre de 2004, cuando tuvo conocimiento que el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA se encontraba de viaje y que regresaba el día 9 de enero de 2005. Aseveró, que la accionada contrató con el co-demandado JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA un préstamo por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), constituyendo su casa como garantía, y, que la demandada tenía en su poder un cheque y dinero en efectivo para pagar ese día (15 de diciembre de 2004), al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00). Arguyó, que la única relación que la unía a la demandada era la comercial. El testigo MIGUEL NAVA expuso que conoce a la demandada, no así a los accionantes. Acerca de la posesión de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR sobre el inmueble sub litis, por más de veinte años, el deponente manifestó que es cierto y le consta. Seguidamente, señaló que le costa que la demandada contrató un préstamo con el actor, que ostentaba la demandada un cheque y dinero en efectivo para pagar al co-demandante JORGE LUIS ÁVILA, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), y, que la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR solicitó en varios sitios al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, como en su residencia ubicada en la urbanización Gilcon, sector La Limpia y en el Centro Médico La Limpia, especialmente el día 15 de diciembre de 2004, cuando tuvo concomiendo que el referido co-demandado se encontraba de viaje y que regresaba el 9 de enero de 2005. Adujo, que tal conocimiento lo tenía por haber sido el taxista que la trasladó en esas gestiones de búsqueda. Dentro de este marco, esta Arbitrium Iudiciis valora las declaraciones rendidas por los ciudadanos MARY NORIEGA y MIGUEL NAVA, a los efectos de adminicularlas con el resto del material probatorio, y así emitir, en la oportunidad correspondiente, las conclusiones a que hubiere lugar, todo ello con fundamento en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Por otra parte, la declaración de los testigos ENDRINA PÉREZ y YOHNDRY FERNÉNDEZ, no fueron evacuadas, siendo declarado por el Tribunal comisionado, desierto el acto correspondiente, por lo tanto esta Juzgadora desestima tales testimoniales de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Prueba solicitada por el Tribunal a-quo mediante Auto para mejor proveer • Copia simple de cheque N° 36512820, de fecha 18 de marzo de 2004, emitido por el INSTITUTO AUTÓNOMO FONDO ÚNICO SOCIAL a favor del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, librado contra el Banco Federal, con su respectivo comprobante de egreso. En este sentido, puntualiza esta Sentenciadora Superior que si bien es cierto que el cheque bajo estudio fue emitido por el INSTITUTO AUTÓNOMO FONDO ÚNICO SOCIAL, y que por la Ley Especial de Supresión y Liquidación del Instituto Autónomo Fondo Único Social, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.358, del 1 de febrero de 2010, se decretó su desaparición (lo que imposibilita la ratificación del indicado instrumento), no es menos cierto que en el contrato de opción de compra-venta fundante de la pretensión se hizo mención al mismo, lo cual, adicionado al hecho de no haber sido impugnado por la parte interesada, conlleva a su valoración, en aplicación de los artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. PUNTO PREVIO INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PROPUESTA EN LA RECONVENCIÓN Opuso el apoderado judicial de la parte demandante, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la inadmisibilidad de la pretensión vertida en la reconvención, sustentando tal argumento en la cosa juzgada que –a su juicio– produjo la sentencia dictada el día 31 de enero de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, en el procedimiento de oferta real de pago y depósito interpuesto por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA; fallo ratificado por este Tribunal de Alzada en fecha 9 de enero de 2008. En tal sentido, indicó que dentro de las garantías que contempla el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se encuentra la reconocida en el numeral 7, relativa a la prerrogativa de toda persona a no ser sometida a un juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente, y precisó, que se produce entre la causa in comento y el presente juicio, según su criterio, la triple identidad prevista en el artículo 1.395 del Código Civil. De este modo, esclarece esta Superioridad que si bien es cierto que no se admite contra la reconvención la promoción de cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que a la reconvención puede oponérsele todo tipo de excepciones dilatorias o de inadmisibilidad, como defensas de fondo, para ser decididas en punto previo en la sentencia definitiva, consecuencia de lo cual, esta suscrita jurisdiccional procede a realizar ciertas consideraciones sobre la cosa juzgada, máxime que la misma puede ser declarada de oficio como ha establecido reiteradamente nuestro máximo tribunal de justicia. Estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 263 de fecha 2 de agosto de 2000, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente N° 99-347, lo siguiente: “La eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido este Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos: a) Inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada autoridad de cosa juzgada; y c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; esto es, "la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales"; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.” De la misma manera, instituyó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 443 de fecha 4 de abril de 2001, bajo ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera Romero, expediente N° 00-2318, lo siguiente: “Señala esta Sala, que de conformidad con el ordinal 3 del artículo 1395 del Código Civil, la autoridad de cosa la juzgada solo procede respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia, por la misma cosa, entre las mismas partes y por la misma causa legal, es decir que la autoridad de cosa juzgada se encuentra limitada a las partes del proceso en que recayó la sentencia y por lo que respecta a la pretensión deducida declarada en ella, que en aquel caso no se refería al pago de la acreencia de la accionante, que al no haber sido parte en dicho juicio, tampoco fue contradictor legítimo, y cuya acreencia, considera esta Sala, en nada queda afectada por la sentencia accionada, y así se declara.” Cosa juzgada es estabilidad de la sentencia e inalterabilidad de su contenido. Es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna, los recursos que contra ella concede la Ley. Esta autoridad dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que dicta el fallo en nombre de la República y por autoridad de la Ley. (Henríquez La Roche, 2005). Se entiende por cosa juzgada la autoridad y eficacia que alcanza una sentencia producto de la inmutabilidad de su contenido y la intangibilidad de sus efectos, ello en razón de haberse agotado todos los recursos ordinarios y extraordinarios conferidos por ley contra la misma o por haber precluido los lapsos para ejercerlos, por tanto, la autoridad de la cosa juzgada es, pues, calidad o atributo propio del fallo que emana de un órgano jurisdiccional cuando ha adquirido carácter definitivo. Para la procedencia de la cosa juzgada, debe existir entre la sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada y la nueva demanda, la triple identidad o identidad total exigida en el artículo 1.395 del Código Civil, esto es, que sea la misma cosa demandada (eadem res), que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa (eadem causa), y que sea entre las mismas partes (eadem personae), las cuales deben venir al proceso con el mismo carácter que el anterior. Primeramente determina esta Sentenciadora Superior que la sentencia dictada el día 31 de enero de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, solo produce cosa juzgada formal y no material, por cuanto se declaró en la misma, la falta de cualidad de la parte demandada para sostener el juicio, por considerar el Juzgador, la necesaria constitución de un litis consorcio pasivo necesario. En tal sentido, esclarece esta operadora de justicia, que si bien es cierto que erró el referido Tribunal al declarar en el dispositivo de la mencionada decisión, la improcedencia de la solicitud de oferta real de pago, se obtiene con total claridad de la sentencia in comento, que no descendió el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, sobre el fondo de la controversia, ya que limitó su decisión al análisis, en punto previo, de la cualidad pasiva, la cual declaró improcedente en la parte dispositiva, lo que permite asentar a esta Superioridad, que no se analizó ni decidió en la referida sentencia, la validez de la oferta real de pago efectuada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR JORGE a favor del ciudadano LUIS GONZÁLEZ ÁVILA. Sin embargo, en el supuesto caso que el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, hubiera decido el fondo de la controversia, ello tampoco sería óbice para incoar un procedimiento de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, ya que la causa difiere en ambos juicios. En el procedimiento de oferta real, la causa de la demanda es lograr la mora accipiendi, lo que supone que el deudor procure a sus propias expensas entrar en estado de solvencia frente a la actitud contumaz del acreedor de permitirle cumplir su carga y recibir su contraprestación. En el juicio de cumplimiento de contrato, en cambio, la causa es la contraprestación misma, es decir, que el otorgante ejecute la obligación a la que se comprometió. En otras palabras, de prosperar la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, se produciría como consecuencia de ello, la tradición legal del bien inmueble, cuya ocurrencia está descartada en un procedimiento de oferta real, donde sólo se pone en manos del deudor, un instrumento para obtener la liberación de su obligación de pagarle al acreedor, cuando éste se niegue a recibir el pago o en cualquier otra circunstancia en que no pueda hacerlo por hecho imputable al mismo acreedor, como cuando no esté presente, se oculte o maliciosamente retarde recibir la cosa debida. Por tanto, al no existir identidad de causa, resulta inoficioso pasar a analizar los demás requisitos de procedencia de la cosa juzgada, por cuanto los mismos son de impretermitible concurrencia. Y ASÍ SE DECLARA. Derivado de lo cual, se declara sin lugar la excepción perentoria propuesta por la parte demandante-reconvenida en el escrito de contestación de la reconvención, por no existir la triple identidad prevista en el artículo 1.395 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE. Conclusiones La presente causa se contrae a juicio de resolución de contrato incoado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, con fundamento en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de de junio de 2004, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, producto de haber incumplido, según los actores, la demandada, la obligación de pagar el saldo restante del precio de venta del inmueble sub iudice, equivalente a DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00) hoy día DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), en dos cuotas de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00), actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), cada una, exigibles los días 5 de agosto y 15 de diciembre del año 2004. Por su parte, la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR reconvino por cumplimiento del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de de junio de 2004, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, alegando que el día 5 de agosto de 2004, fecha en la cual debía pagar la primera cuota del precio restante de venta del inmueble objeto de juicio, llamó al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA para hacerle entrega de la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy día CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), empero, el referido ciudadano no contestó sus llamadas telefónicas y al momento de contactarlo, el vendedor le manifestó, según su aseveración, que le entregara la totalidad de la deuda el día 15 de diciembre de 2014. Expuso, que llegada la fecha en la cual debía honrar el pago del saldo del precio de venta adeudado, se le hizo nuevamente imposible comunicarse con el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA, sin embargo, logró ubicar la dirección de éste, a la cual se trasladó, haciendo de su conocimiento que el indicado ciudadano y su familia habían viajado al extranjero, y que tenía prevista como fecha de retorno el día 9 de enero de 2005, motivo por el cual, ante la actitud de los promitentes vendedores, que califica desleal, se vio obligada a acudir jurisdiccionalmente para incoar el procedimiento de oferta real. De esta manera, aseveró que fue la actitud elusiva de los demandantes la que ha impedido que el contrato se cumpla, pues no era del interés de los vendedores la consumación de la venta, según su dicho, ya que al aparente negocio traslativo de propiedad, subyacía un préstamo de dinero con intereses. En tal sentido, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente: (…Omissis…) “El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…Omissis…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. (...Omissis...) Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente: Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención. (Negrillas de este Tribunal Superior) Así, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta o ante un contrato de venta definitivo, resulta forzoso indicar que de conformidad con la fecha de admisión de la demanda (12 de enero de 2008), resulta aplicable el criterio conforme el cual, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12 de abril de 2005, expediente N° 04-109, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. Ahora bien, se obtiene del contrato autenticado por ante la ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de de junio de 2004, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, el cruce de consentimiento otorgado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, y la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, quienes se obligaron, recíprocamente, a vender y comprar, el inmueble sub iudice. Del mismo modo, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula primera, el objeto del mismo, esto es, un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105, compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro (4) habitaciones principales, tres (3) baños principales, cocina-pantry, estar, biblioteca, porche, un (1) dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 82A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas Nos. 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. Desprendiéndose de la cláusula segunda del referido contrato, el precio de venta de la casa, fijado en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00), monto equivalente por reconversión, a la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs.25.000,00). Producto de lo anteriormente expuesto, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA. Determinado lo anterior, desciende esta Sentenciadora Superior a analizar la procedencia o improcedencia de la pretensión de resolución de contrato sometida a su consideración, así como la pretensión de cumplimiento de contrato planteada en la reconvención. Y en tal sentido, resulta impretermitible citar lo expuesto por las partes en el contrato bajo estudio: “SEGUNDA: “LOS OPTANTES VENDEDORES” y “LA OPTANTE COMPRADORA” conviene en precisar como precio definitivo de compra-venta la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,00); de los cuales LOS OPTANTES VENDEDORES reciben en este acto la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000,000,00, mediante cheque No.36512820, del Banco Federal, girado contra la cuenta corriente No.1000006705, de fecha 18 de Marzo de 2004, en calidad de arras en garantía; y el remanente, es decir la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00), serán pagados por LA OPTANTE COMPRADORA de la siguiente manera: La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) el día cinco (5) de Agosto de 2004, y la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00), el día quince (15) de Diciembre de 2004. TERCERA: Las partes contratantes convienen en otorgarse recíprocamente para el otorgamiento definitivo del correspondiente contrato de compra-venta un término de siete (7) meses contados a partir de la firma del presente documento, si y solo si cumple con el pago de todas las obligaciones aquí contraídas. Si LA OPTANTE COMPRADORA no cumple con la obligación aquí contraída en el lapso estipulado, el dinero y se recibe en este acto en calidad de arras, quedarán en beneficio de los OPTANTES VENDEDORES como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. (…Omissis…) QUINTA: “LA OPTANTE COMPRADORA” entrega a “LOS OPTANTES VENDEDORES” la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.00,00) a título de arras en garantía e imputables al precio de compra-venta anteriormente estipulado. En tal sentido llegada la oportunidad del otorgamiento del contrato definitivo de compra-venta, “LOS OPTANTES COMPRADORES” (sic) deducirán del precio convenido el monto entregado como arras concedidas en señal de trato. Sin embargo, se hace constar que sobre la suma entregada en calidad de arras no se devengarán intereses de ninguna índole a favor de “LA OPTANTE COMRPADORA”. SEXTA: Así mismo, en virtud que LA OPTANTE COMPRADORA, se encuentra en posesión del inmueble conviene en lo siguiente: A) LA OPTANTE COMPRADORA debe tener solventes todos los servicios públicos y el pago de todos los impuestos municipales y nacionales para la firma del documento definitivo de venta; B) Si cumplido el lapso otorgado mediante el presente documento para la cancelación de las obligaciones aquí contraídas LA OPTANTE COMPRADORA no cumpliera con los pagos en las fechas estipuladas deberá desocupar el inmueble inmediatamente, y las cantidades de dinero entregadas en arras quedarán como pago por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, y C) “LOS OPTANTES VENDEDORES” quedan expresamente dispensados de notificar previamente o poner en mora a “LA OPTANTE COMRPADORA”, ni estarán obligados a incoar proceso declarativo que reconozca el incumplimiento y acuerde la resolución, pues ésta se pacta de pleno derecho, en caso de incumplimiento de las obligaciones por ella contraídas.” (Negrillas de esta operadora de justicia) Dentro de este marco, verifica esta Superioridad que la parte demanda-reconviniente reconoció en el escrito de contestación de la demanda, en el cual también reconvino, que no pudo cumplir la obligación pactada en la cláusula segunda del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de junio de 2004, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, esto es, pagar en dos cuotas de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) cada una, actualmente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), exigibles los días 5 de agosto y 15 de diciembre de 2004, el saldo restante del precio de venta del inmueble sub iudice, en virtud de la conducta desleal de los accionantes. En este sentido, precisa esta Superioridad que si bien es cierto que manifestaron los testigos promovidos por la accionada-reconviniente, ciudadanos MARY NORIEGA y MIGUEL NAVA, que les consta que la demandada CELIA MARGARITA CAMBAR solicitó en varios sitios al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, entre ellos, en la residencia del actor ubicada en la urbanización Gilcon, sector La Limpia y en el Centro Médico La Limpia, especialmente el día 15 de diciembre de 2004 (cuando –según tales testigos- tuvo conocimiento la accionada que el referido co-demandado se encontraba de viaje y que regresaría al país el día 9 de enero de 2005), a fin de pagarle el dinero adeudado derivado del contrato fundante de la pretensión, quedó plenamente demostrado en el presente proceso, a juicio de esta Juzgadora Superior, que el accionante JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA se encontraba en el país en la fecha indicada (15 de diciembre de 2004), lo cual se desprende de la testimonial rendida por el ciudadano ANTONIO RAMÓN MARTÍNEZ MEZA, y especialmente de las resultas de la prueba de informe emitida por la Dirección de Inmigración y Extranjería (DIEX), en la que se precisó que el co-demandante JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA salió del país el día 1 de enero de 2005 e ingresó al mismo, en fecha 8 de enero de 2005, en los vuelos 936 y 723. Dentro del mismo marco, se obtiene del expediente facti especie, específicamente de la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2007, que la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR interpuso el procedimiento de oferta real de pago a favor del ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ DÁVILA, con posterioridad a las fechas establecidas convencionalmente para el pago de las dos cuotas restantes del precio de venta, y vencido el lapso de siete meses establecido en el contrato bajo estudio, como tiempo máximo para otorgar el documento definitivo de compra-venta. Por otra parte, colige esta Sentenciadora Superior que si bien es cierto que las partes expresaron que la venta del inmueble del litigo, efectuada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, al ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de noviembre de 1998, bajo el N° 37, tomo 11, protocolo 1, fue con pacto de retracto, no es menos cierto que admitió la accionada en el escrito de contestación a la demanda, que vencido el lapso establecido para rescatar el inmueble, no pudo recuperar dicho bien, consecuencial de lo cual, éste aspecto no constituye un hecho controvertido, por lo que, podían los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, dar en venta a la demandada, el inmueble sub iudice, por pertenecerles en propiedad (lo cual tampoco es un hecho controvertido ya que la demandada reconoció haber celebrado con los actores la venta supra señalada). Y ASÍ SE CONSIDERA. En otro sentido, colige esta Superioridad que no logró demostrar la demandada-reconviniente que la venta in comento no reflejaba la realidad, que el demandante JORGE LUIS GONZÁLEZ le otorgó un préstamo a interés, respecto del cual, el inmueble objeto de juicio fue la garantía, ni que dicho ciudadano le haya indicado que le efectuase el pago en una sola cuota el día 15 de diciembre de 2004, por cuanto, no promovió en actas medio probatorio alguno tendente a comprobar tales afirmaciones. Derivado de lo cual, resulta forzoso traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba: Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. Dispone el Código Civil, en el mismo tenor: Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente: (…Omissis…) “Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”. (…Omissis…) En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció: (…Omissis…) “Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”. (…Omissis…) Consecuencialmente, colige esta Juzgadora Superior que incumplió la demandada-reconviniente, la obligación de demostrar en juicio, que pagó tempestivamente a los demandantes, el saldo restante del precio de la venta, como correspondía conforme a lo pactado convencionalmente en el contrato, o en su defecto, que tal incumplimiento se deba a causas imputables a los demandantes-reconvenidos, ya que, como se indicó con anterioridad, no existe pruebas en actas que acrediten tales hechos. Del mismo modo, puntualiza esta Superioridad, que de haber sido cierta la afirmación de la ciudadana ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, relativa a que los actores evadieron el pago, debió interponer tempestivamente el procedimiento de oferta real de pago, lo cual demostraría su intención de cumplir cabalmente la obligación contraída, en contraposición, se desprende de autos que una vez declarada la falta de cualidad pasiva en dicho procedimiento por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, podía perfectamente dicha ciudadana, interponer nuevamente tal pretensión de pago, lo cual no hizo, ya que no fue alegado ni probado en juicio. Adicionalmente, precisa esta Arbitrium Iudiciis que los trámites realizados por la demandada-reconviniente ante el Instituto Autónomo Fondo Único Social, con ocasión de los cuales le fue otorgado el cheque N° 36512820, de fecha 18 de marzo de 2004, librado contra el Banco Federal, con el que sufragó la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000,000,00), hoy día QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), en calidad de arras, a la parte demandante-reconvenida, solo demuestra el cumplimiento de dicho pago, y no desvirtúa el incumplimiento de la obligación de cancelar la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), prevista en la cláusula segunda del contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE. Así las cosas, determina esta Juzgadora Superior que quedó demostrado en el presente proceso, como ha quedado suficientemente explicitado, el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato objeto de juicio, por parte de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, debido a que no pagó en las fechas convenidas conforme al principio de autonomía de voluntad de las partes, el saldo restante del precio de venta, equivalente a DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,00), actualmente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), a pesar de haber transcurrido con creces, el lapso establecido a tal efecto, que data del año 2004. Por consiguiente, resulta acertado en derecho para esta Arbitrium Iudiciis declarar con lugar la pretensión de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR. Asimismo, se declara sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, por haber quedado demostrado en autos, el incumplimiento de la obligación de pago del monto restante del precio de venta del bien sub litis, establecida en la cláusula segunda del contrato in examine (lo cual fue asimismo admitido por la parte demandada-reconviniente). Y ASÍ SE DECIDE. Producto de lo cual, en estricta sujeción a lo previsto en la cláusula tercera del contrato, se establece que el dinero entregado por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, en calidad de arras, equivalente a QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000,000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), quedan en beneficio de los demandantes-reconvenidos, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Y ASÍ SE DECLARA. De la misma manera, se ordena a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, entregar a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, el inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105, compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro (4) habitaciones principales, tres (3) baños principales, cocina-pantry, estar, biblioteca, porche, un (1) dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 82A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas Nos. 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. En otro tenor, esclarece esta Juzgadora Superior que no corresponde en el presente proceso analizar la validez o invalidez de la oferta real de pago efectuada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR a favor de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, por cuanto las pretensiones sometidas a consideración de esta Sentenciadora Superior son las de resolución y cumplimiento del contrato autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el Nº 85, tomo 55, ya dilucidadas. Finalmente, puntualiza esta Superioridad que si bien es cierto que se declaró la improcedencia de la defensa de fondo relativa a la cosa juzgada, propuesta por la parte demandante, el recurso de apelación es declarado con lugar producto de la procedencia de la pretensión de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, y de la declaratoria sin lugar de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, fundamentos que sustentan a su vez, la condenatoria en costas de la parte demandada-reconviniente. Y ASÍ SE ESTABLECE. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, ANULAR la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 13 de agosto de 2012, en virtud de la configuración del vicio de condicionamiento del fallo, verificado de oficio por este Tribunal Superior, y en el mismo sentido, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la parte demandante-reconvenida, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, declara: PRIMERO: SE ANULA la decisión de fecha 13 de agosto de 2012, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en virtud de la configuración del vicio de condicionamiento del fallo, verificado de oficio por este Tribunal Superior. SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, por intermedio de su apoderado judicial DAVID CASAS GONZÁLEZ, contra sentencia de fecha 13 de agosto de 2012, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. TERCERO: IMPROCEDENTE la excepción perentoria propuesta por la parte demandante-reconvenida, relativa a la cosa juzgada, por no existir la triple identidad prevista en el artículo 1.395 del Código Civil. CUARTO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ en contra de la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo, consecuencia de lo cual: QUINTO: SE DECLARA que el dinero entregado por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, en calidad de arras, equivalente a QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.15.000,000,00), actualmente QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00), queda en beneficio de los demandantes-reconvenidos, como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la accionada. SEXTO: SE ORDENA a la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, entregar a los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, el inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el N° 70B-105, compuesta por las siguientes dependencias: recibo de entrada, sala, comedor, cuatro (4) habitaciones principales, tres (3) baños principales, cocina-pantry, estar, biblioteca, porche, un (1) dormitorio de servicio con baño, lavadero y un área destinada al estacionamiento de vehículos, construida sobre una superficie de terreno con una extensión de CUATROCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (425 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: calle 82A, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); SUR: partes de las parcelas Nos. 281 y 282 de ese lote, y mide DIECISIETE METROS (17 mts); ESTE: parcela N° 269 de ese lote y mide VEINTICINCO METROS (25 mts), ubicada en la calle 82A, lote O, parcela N° 268, de la urbanización Las Lomas de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia, totalmente desocupado. SÉPTIMO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana CELIA MARGARITA CAMBAR, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS GONZÁLEZ ÁVILA y DANIXA GONZÁLEZ DE GONZÁLEZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo. Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (2) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-085-16. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/Mc/s1