TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: Nº 12.845.
DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), domiciliada en la ciudad de Maracaibo Estado Zulia, inscrita en el registro de comercio que llevó la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito del Estado Zulia, el día 15 de junio de 1943, bajo el N° 82, folios del 321 al 322.
APODERADOS JUDICIALES: MAGDA MARTINEZ VILLARROEL, FERGUS WASLSHE BELLOSO, EVANGELISTA LEON PIRELA Y FERNANDO ATENCIO MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.443, 39426, 20.392 y 89.789.
DEMANDADO: HERNAN JOSE ATENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.809.061, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.
DEFENSOR AD LITEM: CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Impreabogado bajo el N° 82.973, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.
JUICIO: Resolución de contrato de arrendamiento de local comercial.
SENTENCIA: Definitiva.
FECHA DE ENTRADA: 2 de octubre de 2015.

Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, inscrito en el Impreabogado bajo el N° 82.973, actuando en su carácter de defensor ad litem del ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.809.061, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 14 de agosto de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, sigue la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), domiciliada en la ciudad de Maracaibo Estado Zulia, inscrita en el registro de comercio que llevó la Secretaria del Juzgado de primera instancia en lo civil y mercantil del primer circuito del estado Zulia, el día 15 de junio de 1943, bajo el N° 82, folios del 321 al 322, contra el ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.809.061, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo parcialmente con lugar la pretensión de cobro de cánones insolutos y sin lugar la pretensión de daño emergente y lucro cesante.

Apelada dicha decisión y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal Superior procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Décimo Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, ello, en concordancia con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, y, además, en concordancia con la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de marzo de 2010, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 14 de agosto de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, parcialmente con lugar la pretensión de cobro de cánones insolutos y sin lugar la pretensión de daño emergente y lucro cesante, y fundamentando su decisión en los siguientes términos:
(...Omissis...)
“ (…) Entonces de acuerdo con las reglas del peso de la prueba, con miras al caso sub facti specie es menester señalar que fue carga de la parte demandada desvirtuar la alegación del incumplimiento culposo por falta de pago de las pensiones mensuales de arrendamiento: al no hacerlo, debe tenerse por cierto que el ciudadano demandado incumplió con la obligación principal de todo arrendatario, recogida en el ordinal 2° del articulo 1.592del Código Civil y en el articulo 14 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, cual es el pago del canon arrendaticio.
En colofón, el Tribunal entiende que este incumplimiento comporta una violación del deber de lealtad que se deben las partes en el marco de un contrato bilateral como el de arrendamiento, de suerte que, por su gravedad, es causa suficiente para declarar la procedencia de la pretensión de resolución de contrato, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil (…)
Como consecuencia de la pretensión de resolución de contrato que, de suya, repone las cosas al estado en que se encontraban antes de su celebración, de lo cual se desprende, definitiva su efecto connatural de recuperación (…)
Ahora bien, teniéndose por no controvertida la alegación de la falta de pago, de lógica, es procedente la pretensión de cobro de los cánones insolutos, por ser un derecho subjetivo del arrendador el percibir el canon arrendaticio, de conformidad con la interpretación a contrario sensu del ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Sin embargo, el Tribunal no puede condenar al ciudadano demandado al pago de la cantidad de dinero exigida por la parte demandante, por cuanto, como ya fue expresado, la actora no probó cuál fue el monto de la última pensión de arrendamiento ajustada. De hecho, tampoco condujo al proceso prueba alguna que demostrase el ajuste del canon en alguna cualquiera oportunidad con ocasión de las prórrogas de duración del contrato que se sucedieron en el tiempo. Por tanto, si bien la parte demandante tiene derecho a recibir el pago de las pensiones insolutas causadas desde el mes de agosto de 2009 hasta el mes de mayo de 2014, ellas deberán ser calculadas por el Tribunal en el dispositiva del presente fallo, sobre la base del monto del canon estipulado en el contrato, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes luego de la reconversión monetaria del año 2008, a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00). Así se decide.
Finalmente, en relación a la pretensión de resarcimiento del lucro cesante, la parte actora exigió, de conformidad con los artículos 1.185 y 1.616 del Código Civil, el pago de las cantidades de dinero que dejase de percibir por concepto de frutos a generarse desde el día 1° de junio de 2014, hasta el día en que efectivamente pueda celebrarse otro contrato de arrendamiento, teniendo como base de cálculo el último ajuste del canon de arrendamiento que, se repite nuevamente, la parte actora no logró comprobar.
Al respecto, si bien el artículo 1.185 del Código Civil dispone que «[e]l que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo»; lo cierto es que el artículo 1.616 ibídem reza, ad lettere, cuanto sigue:
«Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario» (el énfasis es agregado por el Tribunal).
La utilización del adverbio de adición “además” en el enunciado de la norma, en definitiva, implica que la resolución del contrato permite al arrendador demandar tanto el pago de las pensiones de arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, como los daños y perjuicios causados. Esto es, en definitiva, dos pretensiones ontológicamente diferenciadas.
Sin embargo, al esbozar la parte actora su pretensión de resarcimiento por lucro cesante, en suma, exigió al ciudadano demandado el pago de los cánones de arrendamiento que se causen hasta el día en que efectivamente pueda celebrar otro contrato de arrendamiento; por lo cual este Tribunal entiende que la parte demandante confundió las dos pretensiones recogidas en el artículo 1.616 del Código Civil, situación que, de suya, hace improcedente el resarcimiento del lucro cesante. A ello, necesariamente, debe adicionarse que no es posible para el Tribunal determinar la oportunidad en que la parte demandante podrá celebrar otro contrato de arrendamiento, y que acoger la pretensión de presunta indemnización, en los términos en que fue bosquejada por la demandante, comportaría adoptar una sentencia condicional y, por tanto, nula, de acuerdo con lo previsto en el artículo 244 del Código de procedimiento Civil, ya que se estaría supeditando el pago del resarcimiento a un hecho futuro. Así se decide.
III
DE LA DISPOSITIVA
En mérito del razonamiento que antecede, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con Lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil Farmacias Unidas, S.A., en contra del ciudadano Hernán José Atencio. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, en atención al efecto de recuperación de la acción resolutoria, hacer entrega material del inmueble objeto del contrato a la parte actora, constituido por un local comercial distinguido con el alfanumérico 110-A-55, ubicado en la avenida 19 (antes calle Información), sector Haticos por Arriba, parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del estado Zulia, edificado sobre un terreno de ciento sesenta y dos metros cuadrados con cuarenta y nueve decímetros cuadrados (169,49 m2), comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: mide 16,54 m y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Héctor Montiel Amaya; Sur: mide 18,45 m y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Jesús Acosta, intermedia servidumbre de paso; Este: mide 8,36 m y linda con propiedad que es o fue del ciudadano Luis Castellano; y Oeste: mide 10,46 m y linda con la avenida 19 (antes calle información).
Segundo: Parcialmente Con Lugar la pretensión de cobro de los cánones insolutos desde el mes de agosto de 2009 hasta el mes de mayo de 2014, ambos inclusive. En colofón, se ordena a la parte demandada que pague a la parte actora la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.300,00), cifra resultante de la suma aritmética de las cincuenta y ocho (58) pensiones de arrendamiento no pagadas, tomando como base el monto del canon estipulado en el contrato, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes luego de la reconversión monetaria del año 2008, a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), en el entendido que la parte demandante no demostró en el proceso la cantidad a la que ascendía el último canon de arrendamiento mensual.
Tercero: Sin lugar la pretensión de daño emergente y lucro cesante.
Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, con miras de que lleve a cabo la indexación solicitada por la parte actora, de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor, desde la fecha de admisión de la demanda, a saber, el día 21 de mayo de 2014, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo(…)”.
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente se desprende:

En efecto, en el escrito libelar, el abogado en ejercicio FERNANDO ATENCIO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.798, actuando en su carácter de representante judicial de la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), lo cual consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia, el día 4 de febrero de 2003, bajo el N° 34, Tomo 10.

En tal orden, aseveró que su representada, es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 19 (antes calle información), sector Haticos por Arriba, distinguido con el N° 110A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, construido en un terreno propio que mide CIENTO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (162,49 Mts2), y está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: mide 16,54 Mts y linda con propiedad que es o fue de Héctor Montiel Amaya; sur mide 18, 45 Mts y linda con propiedad que es o fue de Jesús Acosta, intermedia servidumbre de paso, este: mide 8,36 Mts y linda con propiedad que es o fue de Luis Castellano; y oeste mide 10,46 Mts y linda con la Avenida 19 (antes calle información); igualmente aludió que dicho inmueble le pertenece a su representada conforme se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de marzo de 1996, el cual se encuentra registrado bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 21.

Igualmente, manifestó que, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94, su representada FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), dio en calidad de arrendamiento el inmueble antes referido, destinado para el funcionamiento de un negocio comercial para el funcionamiento de un restaurant de comida rápida, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.809.061, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que en la cláusula quinta de dicho contrato las partes fijaron como canon inicial de arrendamiento mensual la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000.00), es decir, hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs.350.00), en virtud de la reconversión monetaria, los cuales tenia que pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, las cuales en virtud de diversas prorrogas del contrato suscrito, la pensión arrendaticia mensual fue ajustada por convenido de ambas partes, siendo su último aumento el efectuado el día 1 de agosto de 2009, donde ambas partes estipularon la pensión de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES, (Bs. 1.456.00).000

Así, afirmó que se estipulo en la cláusula cuarta, que la duración de la relación arrendaticia seria de un año, a partir del 19 de julio de 2005, y que podría prorrogarse automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un año, y si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, de manera que estaríamos refiriéndonos a un contrato a tiempo determinado.

En otro contexto, adicionó que, no obstante que su representada ha dado cabal cumplimiento a su obligación como arrendadora y propietaria del inmueble, toda vez que ha mantenido al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, no ha recibido del referido arrendatario una equivalente postura de cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos; los cuales adeuda desde los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2013, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, los cuales ascienden a la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.1.456.00) mensual; todos los conceptos anteriormente especificados integran las cantidades adeudadas por el arrendatario en razón a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales ascienden a la cantidad global de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 84.448,00).

En este mismo orden de ideas, hizo referencia de las cláusulas décima séptima del contrato de arrendamiento en las cuales las partes eligieron como su domicilio especial los Tribunales de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia en caso de divergencias de conformidad con el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil.

Subsiguientemente, estableció que como quiera que las violaciones apuntadas a las cláusulas contractuales referidas, representan una evidente situación de incumplimiento inaceptable, se hace menester ante tal actuación culposa -según su criterio- recurrir a la autoridad competente para demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, en su condición de arrendatario, para que convenga en las siguientes pretensiones:

1) En Resolver por falta de pago de más de 2 pensiones de arrendamiento consecutivas del contrato de arrendamiento suscrito. 2) En Entregar a su representada de inmediato el inmueble arrendado, libre de personas y cosas. 3) En Pagarle a su representada la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 84.448.00); Asimismo, estimo la demanda en la cantidad de SEISCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS, (6.64 UT).

A este tenor, precisó que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.185 y 1.616 del Código Civil, en nombre de su mandante, demandaron igualmente al ciudadano HERNAN JOSÉ ANTENCIO, en su condición de arrendatario, para que convenga en pagarles por concepto de daños y perjuicios (lucro cesante), la cantidad de dinero que dejó de recibir su mandante por concepto de frutos a generarse desde el día 1 de junio de 2014, hasta el día en que efectivamente pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, hecho este que podrá verificarse una vez entregado por parte del arrendatario el inmueble objeto del arrendamiento, calculadas dichas mensualidades en base al canon de arrendamiento actual es decir, UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (1.456.00); y asimismo que en defecto de allanamiento voluntario del demandado, el Tribunal de la causa declare en su decisión la resolución del referido contrato de arrendamiento, obligando al prenombrado arrendatario al pago de las indicadas sumas debidas.

De allí que, establezca que por cuanto la pretensión demandada en el numeral 3 del petitorio, importa la satisfacción de una obligación dineraria, expresada nominalmente mediante las especificas cantidades de Bolívares que han quedado previamente señaladas, se hace preciso requerir del Órgano Jurisdiccional encargado de proferiría la correspondiente condena y su eventual ejecución, a los efectos que la indemnización reclamada, sea cónsona y represente una equivalencia cierta con los daños ocurridos, traduciéndose en una real indemnización, la aplicación para la determinación de la cuantía apropiada de las indemnizaciones demandadas, de la concepción valorista que adecue cuantitativamente el petitum de la pretensión conforme a las variaciones inflacionarias que se experimenten, y las implicaciones de la devaluación de nuestro signo monetario, tomando en consideración el incremento del índice de precios al consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, desde la oportunidad de la proposición formal de la demanda, hasta el momento en que se verifique el pago definitivo de las prestaciones referidas, bien en forma voluntaria, o a través de la vía equivalente de la ejecución forzosa.

Finalmente, solicitó se realizara la citación de la parte demandada en la siguiente dirección: local comercial ubicado en la avenida 19, antes calle Información, sector Haticos por Arriba, distinguido con el N°. 110A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, igualmente de conformidad con el artículo 174 del Código de procedimiento civil, señaló como sede procesal de su mandante a los efectos de cualquier notificación dentro del presente proceso la siguiente: Calle 69A con esquina avenida 15A N° 15-86, frente a la Federación Venezolana de Maestros, Sector Delicias, Maracaibo Estado Zulia, y que sea declarada con lugar la demanda interpuesta y igualmente en el mismo acto protestó las costas procesales a todo extremo de derecho.

Acompaño al libelo de la demanda los siguientes instrumentos:

1) Documento poder autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 4 de febrero de 2003, bajo el N° 34, Tomo 10 de los libros llevados por esa notaria. 2) original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94. 3) Documento de propiedad del inmueble arrendamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 8 de marzo de 1996, bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 21.

En fecha 9 de junio de 2014, se libró boleta de notificación a la parte demandada, donde en varias ocasiones no se encontró al mismo en la dirección indicada.

En fecha 25 de junio de 2014, la parte demandante solicitó que se practicara la citación de la parte demandada mediante carteles, debido a que no fue posible citar la misma mediante la citación personal.

En fecha 1 de agosto de 2014, solicitó que se le nombrara defensor ad-litem a la parte demandada luego de haber cumplido con la citación cartelaria.

En fecha 5 de marzo de 2015, el Tribunal a-quo libro boleta de notificación al abogado en ejercicio CARLOS ORDOÑEZ, para que compareciera ante el referido Tribunal dentro de los tres días de despacho siguientes a la constancia en actas de su notificación, para que preste el juramento de Ley con respecto al cargo de defensor ad-litem para el cual había sido designado.

En fecha 17 de marzo de 2015, el abogado CARLOS ORDOÑEZ, compareció ante el Tribunal de la causa, y se dio por notificado del cargo de defensor ad-litem del ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO.

En fecha 23 de abril de 2015, el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, inscrito en el Impreabogado bajo el N° 82.973, en su carácter de defensor ad-litem el ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, presentó escrito de contestación en el cual estableció:

Indicó, que en cumplimiento a cabalidad de su deber como defensor ad litem, habiéndose trasladado a la dirección que se encuentra en autos en busca de su representado, y siendo infructuosas en diversas oportunidades, las gestiones con miras a la localización del demandado en este proceso y en apego a los artículos 19, 21 y 22 del Código de Ética del Abogado, y en aras de la preservación en forma incólume del derecho a la defensa que tiene toda persona y que se encuentra inserto en el artículo 49 ordinal primero de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, al igual que lo preceptuado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, negó rechazó y contradijo cada uno de los hechos narrados en el libelo de la demanda, por no ser ciertos, así como el derecho que no teniendo sustentación fáctica resulta improcedente, y por lo cual solicitó que sea declarada sin lugar la demanda interpuesta imponiendo las costas procesales a la parte demandante.

Finalmente, en fecha 14 de agosto de 2014, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada, en fecha 18 septiembre de 2015, por la parte demandada, ordenándose oír en ambos efectos, y, en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a éste Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, ésta Superioridad deja constancia que las partes que intervienen en el presente juicio no hicieron uso de su derecho de consignar informes y consecuencialmente tampoco fueron dispensadas observaciones de conformidad con el artículo 519 ejusdem,

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 14 de agosto de 2015, por medio de la cual el Tribunal a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la parte demandante.

Ahora bien, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma adjetiva civil para la presentación de los INFORMES, ésta Superioridad deja constancia, que las partes que intervienen durante el presente juicio no hicieron uso de su derecho de consignar informes, y consecuencialmente, tampoco fueron dispensadas observaciones, de conformidad con el artículo 519 ejusdem; Igualmente, se concluyó que la apelación formulada por el defensor ad-litem, deviene de su disconformidad de la decisión recurrida con el motivo de que se efectúe un análisis integro del referido fallo.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad pasa a analizar los medios probatorios consignados por las partes contendientes:

Pruebas de la parte demandante:

Junto al escrito libelar consignó:

• Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del municipio Maracaibo Estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94.

El antedicho instrumento fue reconocido como cierto por las mismas partes contendientes, por lo tanto, de acuerdo a los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, al no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado, se estima en todo su valor y eficacia probatoria. Y así se valora

 Copia de documento de propiedad del inmueble arrendado protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de marzo de 1996, bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 21.

Observa este Juzgador que al constituir copia de un instrumento que deriva de un organismo público, y no habiendo sido impugnado ni tachado por la parte interesada, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, mereciéndole fe en su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE APRECIA

En el lapso probatorio consignó:

• Invocó el merito favorable que se desprendan de las actas procesales.

En lo que respecta a la invocación en cuestión, debe resaltarse que la misma no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en aplicación de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, esta Juzgadora examinará todas cuantas pruebas se hayan aportado a los autos. Y así se valora.

 Copia de documento de propiedad del inmueble arrendado protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro de Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 8 de marzo de 1996, bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 21.

Al respecto esta Juzgadora estima que debido a que el referido instrumento ya fue objeto de valoración por este Juzgado se reproduce la valoración del mismo.

Pruebas de la parte demandada:

• Comprobante de envío de correspondencia.

Esta Juzgadora estima que por analogía se les imprime a los mencionados instrumentos fe pública, y en tal sentido, acogiendo lo estatuido por el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, al no haber sido impugnados ni tachados por la contraparte se tienen como fidedignos, consecuencialmente le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Tribunal Superior, por lo que con ellos queda demostrado que el defensor ad-litem se intento comunicar con la parte demandada por este medio el ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, a fin De que este se pusiera en contacto con el..Y ASÍ SE VALORA

Conclusiones

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem desciende a proferir las respectivas conclusiones, del caso en concreto, para lo cual es menester hacer referencia, primeramente, a los alegatos de las partes contendientes:

En la demanda, la representación judicial de la parte demandante alegó, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 19 (antes calle información), sector Haticos por Arriba, distinguido con el N° 110-A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, construido en un terreno propio que mide CIENTO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (162,49 Mts2), y está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: mide 16,54 Mts y linda con propiedad que es o fue de Héctor Montiel Amaya; sur mide 18, 45 Mts y linda con propiedad que es o fue de Jesús Acosta, intermedia servidumbre de paso, este: mide 8,36 Mts y linda con propiedad que es o fue de Luis Castellano; y oeste mide 10,46 Mts y linda con la Avenida 19 (antes calle información); igualmente aludió que dicho inmueble le pertenece a su representada conforme se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de marzo de 1996, el cual se encuentra registrado bajo el N° 50, Protocolo 1°, Tomo 21.

Igualmente, manifestó que, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94, su representada FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), dio en calidad de arrendamiento el inmueble antes referido, destinado para el funcionamiento de un negocio comercial para el funcionamiento de un restaurante de comida rápida, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.809.061, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que en la cláusula quinta de dicho contrato las partes fijaron como canon inicial de arrendamiento mensual la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000.00), es decir hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVRES (Bs. 350.00), en virtud de la reconversión monetaria, los cuales tenia que pagar el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes, las cuales en virtud de diversas prorrogas del contrato suscrito, la pensión arrendaticia mensual fue ajustada por convenido de ambas partes, siendo su último aumento el efectuado el día 1 de agosto de 2009, donde ambas partes estipularon la pensión de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES, (Bs. 1.456.00).

Así, afirmó que se estipulo en la cláusula cuarta, que la duración de la relación arrendaticia seria de un año, a partir del 19 de julio de 2005, y que podría prorrogarse automáticamente por periodos iguales y sucesivos de un año, y si antes del vencimiento o de alguna de sus prorrogas cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, de manera que estaríamos refiriéndonos a un contrato a tiempo determinado.

En otro contexto, adicionó que, no obstante que su representada ha dado cabal cumplimiento a su obligación como arrendadora y propietaria del inmueble, toda vez que ha mantenido al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, no ha recibido del referido arrendatario una equivalente postura de cumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento mensuales convenidos; los cuales adeuda desde los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2010, enero ,febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2013, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, los cuales ascienden a la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.1.456.00); todos los conceptos anteriormente especificados integran las cantidades adeudadas por el arrendatario en razón a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, los cuales ascienden a la cantidad global de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 84.448,00).

En este mismo orden de ideas, hizo referencia de las cláusulas décima séptima del contrato de arrendamiento en las cuales las partes eligieron como su domicilio especial los Tribunales de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia en caso de divergencias de conformidad con el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil.

Subsiguientemente, estableció que como quiera que las violaciones apuntadas a las cláusulas contractuales referidas, representan una evidente situación de incumplimiento inaceptable, se hace menester ante tal actuación culposa -según su criterio- recurrir a la autoridad competente para demandar de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, en su condición de arrendatario, para que convenga en las siguientes pretensiones:

1) En Resolver por falta de pago de más de 2 pensiones de arrendamiento consecutivas del contrato de arrendamiento suscrito. 2) En Entregar a su representada de inmediato el inmueble arrendado, libre de personas y cosas. 3) En Pagarle a su representada la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 84.448.00); Asimismo, estimó la demanda en la cantidad de SEISCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS, (6.64 UT).

A este tenor, precisó que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.185 y 1.616 del Código Civil, en nombre de su mandante, demandaron igualmente al ciudadano HERNAN JOSÉ ANTENCIO, en su condición de arrendatario, para que convenga en pagarle, por concepto de daños y perjuicios (lucro cesante), la cantidad de dinero que dejó de recibir mi mandante por concepto de frutos a generarse desde el día 1 de junio de 2014, hasta el día en que efectivamente pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, hecho este que podrá verificarse una vez entregado por parte del arrendatario el inmueble objeto del arrendamiento, calculadas dichas mensualidades en base al canon de arrendamiento actual, es decir, UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (1.456.00); y asimismo que en defecto de allanamiento voluntario del demandado, el Tribunal de la causa declare en su decisión la resolución del referido contrato de arrendamiento, obligando al prenombrado arrendatario al pago de las indicadas sumas debidas.

De allí que, estableció que por cuanto la pretensión demandada en el numeral 3 del petitorio, importa la satisfacción de una obligación dineraria, expresada nominalmente mediante las especificas cantidades de Bolívares que han quedado previamente señaladas, se hace preciso requerir del Órgano Jurisdiccional encargado de proferiría la correspondiente condena y su eventual ejecución, a los efectos que la indemnización reclamada, sea cónsona y represente una equivalencia cierta con los daños ocurridos, traduciéndose en una real indemnización, la aplicación para la determinación de la cuantía apropiada de las indemnizaciones demandadas, de la concepción valorista que adecue cuantitativamente el petitum de la pretensión conforme a las variaciones inflacionarias que se experimenten, y las implicaciones de la devaluación de nuestro signo monetario, tomando en consideración el incremento del índice de precios al consumidor fijado por el Banco Central de Venezuela, desde la oportunidad de la proposición formal de la demanda, hasta el momento en que se verifique el pago definitivo de las prestaciones referidas, bien en forma voluntaria, o a través de la vía equivalente de la ejecución forzosa.

Finalmente, solicitó se realizara la citación de la parte demandada en la siguiente dirección: local comercial ubicado en la avenida 19, antes calle Información, sector Haticos por Arriba, distinguido con el N°. 110A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, igualmente de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señaló como sede procesal de su mandante a los efectos de cualquier notificación dentro del presente proceso la siguiente: Calle 69A con esquina avenida 15A N° 15-86, frente a la Federación Venezolana de Maestros, Sector Delicias, Maracaibo Estado Zulia, y que sea declarada con lugar la demanda interpuesta y igualmente en el mismo acto protestó las costas procesales a todo extremo de derecho.

Por su parte el defensor ad-litem de la parte demandada estableció, en su escrito de contestación que en cumplimiento a cabalidad de su deber como defensor ad-litem, habiéndose trasladado a la dirección que se encuentra en autos. en busca de su representado, y siendo infructuosas en diversas oportunidades, las gestiones con miras a la localización del demandado en este proceso y en apego a los artículos 19, 21 y 22 del Código de Ética del Abogado, y en aras de la preservación en forma incólume del derecho a la defensa que tiene toda persona y que se encuentra inserto en el artículo 49 ordinal primero de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, al igual que lo preceptuado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, negó rechazó y contradijo cada uno de los hechos narrados en el libelo de la demanda, por no ser ciertos, así como el derecho que no teniendo sustentación fáctica resulta improcedente, y por lo cual solicitó que sea declarada, sin lugar la demanda interpuesta, imponiendo las costas procesales a la parte demandante.

Una vez ello, pasa este Tribunal ad-quem a analizar la controversia planteada, la cual versa sobre una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, por lo que se hace pertinente señalar que la doctrina ha sido amplia y conteste en determinar que la pretensión resolutoria es la facultad que tiene una de las partes, en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y, en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, fundamentándola en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse entre las mismas y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez. .

En tales términos, el Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, páginas. 516-518, expresa, como efectos principales de la singularizada acción resolutoria, los siguientes:

(…Omissis…)
“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
Existen determinados contratos en los cuales este efecto retroactivo no puede tener lugar: ellos son los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador. En tales situaciones, el legislador regula la resolución de un modo especial, haciendo que sólo opere hacia el futuro y ordenando se cumpla el contrato por lo que respecta a las pretensiones pretéritas. Este es el sentido del artículo 1.616 del Código Civil: “Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”. Como puede observarse, la resolución regulada por el artículo 1.616 del Código Civil no extingue propiamente el contrato, sino lo deja subsistente, por lo menos en lo que respecta al arrendatario, durante un determinado lapso. (…Omissis…)
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución causa a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento de contrato o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato”.
(…Omissis…)

Asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil regula la acción de resolución de contrato de la siguiente forma:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas de este Tribunal Superior).

En el mismo tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.

Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

En efecto, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado.

De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado pero sí excluye que sea perpetuo; y c) Un precio que puede fijarse en dinero o en especie.

Por la naturaleza del contrato, y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. No obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan éstas aumentar o disminuir dichas obligaciones.

Por su parte, de acuerdo con la Ley, las obligaciones del arrendatario consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y, además, en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Ahora bien, verifica esta Sentenciadora, de la revisión de las actas y de los argumentos esbozados por ambas partes contendientes, que se encuentra demostrada la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A (FUSA) (arrendadora) y el ciudadano HERNAN JOSÉ ATENCIO (arrendatario), lo cual se desprende del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94. Siendo así, resulta menester transcribir determinadas cláusulas del precitado contrato, relativas al thema decidendum, y, en ese sentido, se estableció:

“ Entre, FARMACIAS UNIDAS, S.A (FUSA), (…) quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominara “LA ARRENDADORA”, por una parte, y por la otra parte, el ciudadano HERNAN JOSÉ ATENCIO (…) quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDATARIA”, hemos convenido en celebrar como efecto celebramos el presente Contrato de Arrendamiento, el cual que se regirá por las Cláusulas siguientes: PRIMERA: LA ARRENDADORA es la única y exclusiva propietaria de un inmueble, situado en la Avenida 19 (antes calle Información), Sector los Háticos por Arriba y distinguidos con el Número de Nomenclatura Urbana de la ciudad de Maracaibo 110-A-55, de esta ciudad de Maracaibo, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza(…) CUARTA: Las partes convienen en el termino o lapso de duración de este contrato, será de UN (01) año, contado a partir de la fecha de autenticación de este documento; prorrogable a voluntad de las partes por periodos o lapsos de un (1) año. En caso de que alguna de las partes no desee prorrogar el presente contrato lo avisará a la otra parte por escrito, debiendo EL ARRENDATARIO hacer entrega del inmueble a la fecha de conclusión del contrato y en las condiciones de uso y conservación estipuladas anteriormente.- Si al término de este contrato EL ARRENDATARIO, no entrega completamente desocupado el inmueble arrendado, y éste continuase ocupando el mismo después de expirado la fecha de vencimiento del contrato o de cualesquiera de sus prórrogas si las hubiese, deberán indemnizar los daños y perjuicios que sufra LA ARRENDADORA, por el incumplimiento, estimados a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00) diarios, como cláusula penal por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento.- No obstante las partes pueden de común acuerdo en documento de fecha cierta o mediante documento privado, convenir y fijar nuevo canon de arrendamiento que regirá dicha prorroga, pudiendo reducir, aumentar o eliminar los porcentajes antes determinados, así como los que se mencionan en el texto de este documento (…) EL ARRENDATARIO aceptará el nuevo canon de arrendamiento que haya determinado LA ARRENDADORA conforme a lo previsto en la presente cláusula y, en los demás continuaran vigentes los términos de este contrato. (…) QUINTA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000.00) los cuales EL ARRENDATARIO, se compromete a pagar a la ARRENDADORA, por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes (entre el día 01 al 05), en las oficinas de LA ARRENDADORA (…). Transcurridos cinco (5) días después de esa fecha (el 06 de cada mes) se cobrará intereses de mora conforme a lo establecido en las disposiciones contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios mas Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000.00) por gastos de cobranza.- En caso de prórrogas LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO podrán acordar un nuevo canon de arrendamiento de común acuerdo en documento de fecha cierta o mediante carta o documento privado. La falta de pago de DOS (02) mensualidades de arrendamiento dará derecho a la “ARRENDADORA” a solicitar la resolución de este contrato, con pago de las indemnizaciones de la Ley y de los cánones que tuviere atrasados y los que faltaren para completar el lapso del término del contrato de arrendamiento y hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado”(…).

En efecto, se observa que el objeto del contrato en cuestión versa sobre un inmueble, situado en la Avenida 19 (antes calle Información), Sector los Háticos por Arriba y distinguidos con el Número de Nomenclatura Urbana de la ciudad de Maracaibo 110-A-55, de esta ciudad de Maracaibo, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, igualmente se puede constatar que la duración del mismo fue de un (01) año contado a partir de la autenticación del referido contrato de arrendamiento, prorrogable a voluntad de las partes por periodos de un (1) año. Y así se aprecia.

Del mismo modo, se evidencia que el canon de arrendamiento mensual se acordó, en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,oo), los cuales fueron pactados antes de la reconversión monetaria, por lo cual hoy, en día la cantidad referida seria de, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00), los cuales, según se desprende del referido contrato, el arrendatario se comprometió a pagar a la arrendadora, mediante mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes entre el (1 al 5), en las oficinas de la arrendadora, y que al sexto día de cada mes se cobraría intereses de mora conforme a lo establecido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) respectivos a los gastos de cobranza, de manera que la relación arrendaticia, la cual versa sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, inició el día 19 de julio de 2005, y se mantiene vigente hasta la actualidad. Y así se estima.

Ahora bien, en lo atinente a lo demandado por la parte actora en cuanto a el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses adeudados de: agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del año 2013, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2014, los cuales ascienden a la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.1.456.00) mensuales, los cuales ascienden a la cantidad global de OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 84.448,00), es menester para esta Juzgadora citar la cláusula quinta del contrato de arrendamiento in commento el cual establece que:

(…) “La falta de pago de DOS (02) mensualidades de arrendamiento dará derecho a la “ARRENDADORA” a solicitar la resolución de este contrato, con pago de las indemnizaciones de la Ley y de los cánones que tuviere atrasados y los que faltaren para completar el lapso del término del contrato de arrendamiento y hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado”. (…)

En concordancia en lo referido en la cláusula parcialmente transcrita, es pertinente para esta Jurisdicente Superior establecer que, debido a que en las mismas cláusulas del contrato de arrendamiento in commento, específicamente en la cláusula quinta, se estableció que a falta de pago de DOS (02) mensualidades de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato, y asimismo al pago de las indemnizaciones de Ley, de los cánones que tuviere atrasados y los que faltaren para completar en el lapso del término del contrato de arrendamiento y hasta la entrega definitiva del inmueble; y siendo que en el caso de marras la parte actora alega el incumplimiento por falta de pago ut supra descrito y en virtud de que la parte demandada no compareció personalmente a desvirtuar el hecho, ni tampoco lo hizo su defensor ad litem resulta evidente el incumplimiento por parte del arrendatario en lo que respecta a la cláusula quinta del referido contrato de arrendamiento, lo cual se estableció que seria motivo de disolución del mismo, y lo que conllevaría a la entrega inmediata del bien arrendado libre de personas y de cosas, de manera que, esta Superioridad declara procedente en derecho la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 19 de julio de 2005, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N°. 23, Tomo 94, debido a que quedo evidenciado el incumplimiento contractual del demandado, por lo cual considera acertado en derecho este Juzgado Superior declarar la resolución del mencionado contrato. Y ASÍ SE DETERMINA.

En derivación y en virtud de lo precedente, es por lo que se ordena, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, hacer entrega inmediata de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 19 (antes calle información), sector Haticos por Arriba, distinguido con el N° 110A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, construido en un terreno propio que mide CIENTO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (162,49 Mts2), y está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos: norte: mide 16,54 Mts y linda con propiedad que es o fue de Héctor Montiel Amaya; sur mide 18, 45 Mts y linda con propiedad que es o fue de Jesús Acosta, intermedia servidumbre de paso, este: mide 8,36 Mts y linda con propiedad que es o fue de Luis Castellano; y oeste mide 10,46 Mts y linda con la Avenida 19 (antes calle información), con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objetos, personas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente de sus servicios públicos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En este orden de ideas, y teniéndose por no controvertida la alegación de la falta de pago, se considera procedente la pretensión de cobro de los cánones insolutos, por ser un derecho subjetivo del arrendador percibir el canon arrendaticio, de conformidad con la interpretación a contrario sensu del ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y ASI SE ESTABLECE.

Sin embargo, esta Superioridad no puede condenar al demandado al pago de la cantidad de dinero exigida por la parte demandante, por cuanto éste no probó cuál fue el monto de la última pensión de arrendamiento ajustada, y aunado a esto, tampoco aporto al proceso prueba alguna que demostrase el ajuste del canon en alguna oportunidad con ocasión de las prórrogas realizadas al contrato en transcurso del tiempo; Por tanto, si bien la parte demandante tiene derecho a recibir el pago de las pensiones insolutas causadas desde el mes de agosto de 2009 hasta el mes de mayo de 2014, ellas deberán ser calculadas sobre la base del monto del canon estipulado en el contrato de arrendamiento que forma parte de las actas que conforman este expediente, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), equivalentes luego de la reconversión monetaria del año 2008, a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), los cuales ascienden a la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (B.s. 20.300.00), respecto de los 58 cánones de arrendamiento no pagados. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la pretensión de resarcimiento por daños y perjuicios y lucro cesante solicitados, la parte demandante exigió el pago de las cantidades de dinero por concepto de frutos que dejase de percibir, desde el día 1 de junio de 2014, hasta el día en que pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, derivado de lo cual, esclarece esta Superioridad que si bien es cierto ante el eventual cumplimiento de las obligaciones contractuales, la parte actora posee la opción de elegir entre el cumplimiento del contrato o la resolución; y adicionalmente demandar los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello; es decir, la actora puede reclamar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que los daños equivalen a los cánones de arrendamiento dejados de percibir o lucro cesante. No obstante, esta Juzgadora no puede obviar el principio de la prohibición de reforma en perjuicio, y al respecto es oportuno citar lo que la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 16 de febrero de 2001 (caso: Petrica López Ortega y Blanca Prince c/ FOGADE) consideró:
“...Vista la figura del reformatio in peius, como un principio jurídico que emerge en abstracto de la conducta del jurisdicente, a través de la cual desmejora la condición del apelante, sin que haya mediado el ejercicio del precitado recurso por la contraria, es de lógica concluir, que... la realidad de la conducta del ad quem, al desmejorar al apelante, esta circunscrita a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de la congruencia de la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto del recurso subjetivo procesal de apelación; en igual manera la reformatio in peius, está ligada a la garantía constitucional del derecho a la defensa, por lo cual quien ejerce ese derecho no puede ver deteriorada su situación procesal, por el sólo hecho de haberlo ejercido...”.

Por consiguiente, precisa esta administradora de justicia que, al no haber ejercido la parte actora el recurso de apelación, la impugnación efectuada queda estrechamente circunscrita a la materia objeto del gravamen denunciado por la demandada (la cual si bien no se presento en esta instancia, se entiende que su disconformidad devine de la condenatoria señalada en el fallo recurrido), por cuanto los principios ut supra explanados establecen que los efectos de la apelación interpuesta por una parte, no benefician a la otra que no ha recurrido, producto de lo cual, esta Superioridad mal podría pasar a considerar la procedencia de los daños y perjuicios demandados, lo cual desmejoraría la condición del apelante que en este caso, es la parte demandada, y en tal sentido, se declara la improcedencia de los daños y perjuicios y lucro cesante demandados.

Finalmente, tomando base en los fundamentos de hecho y derecho antes explanados, así como también, en los criterios doctrinales y jurisprudenciales aplicados al caso sub facti especie, aunado al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del presente caso, conforme a lo cual se declaró parcialmente con lugar de la demanda, se origina la consecuencia forzosa de CONFIRMAR la sentencia definitiva, de fecha 14 de de agosto de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y asimismo, es determinante, para esta Sentenciadora de Alzada, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil demandante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL sigue la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), contra el ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO ORDOÑEZ VALBUENA, en su carácter de defensor ad-litem del ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO, contra sentencia definitiva, de fecha 14 de agosto de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la singularizada sentencia definitiva, de fecha 14 de agosto de 2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO SEXTO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia,

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), contra el ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO.

CUARTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2005, bajo el N° 23, Tomo 94.

QUINTO: SE ORDENA, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO a entregar, inmediatamente, a la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 19 (antes calle información), sector Haticos por Arriba, distinguido con el N° 110A-55, en jurisdicción de la parroquia Cristo de Aranza del municipio Maracaibo del Estado Zulia, construido en un terreno propio que mide CIENTO SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (162,49 Mts2), cuyas especificaciones se encuentran plasmadas en el contrato de arrendamiento resuelto, ello, con la consecuente desocupación del inmueble, libre de objetos, personas, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió.

SEXTO: SE CONDENA, al ciudadano HERNAN JOSE ATENCIO al pago, de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos demandados, desde el mes de agosto de 2009 hasta el mes de mayo de 2014, ambos inclusive, a la sociedad mercantil FARMACIAS UNIDAS, S.A. (FUSA), lo cual arriba a la cantidad de veinte mil trescientos bolívares (Bs, 20.300,00), cifra resultante de las cincuenta y ocho pensiones de arrendamiento no pagadas, tomando como base el canon estipulado en el contrato de arrendamiento, esto es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), equivalente luego de la reconversión monetaria del año 2008, a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.350.00), debido a que la parte demandante no logró demostrar en el proceso in commento, la cantidad a la cual ascendió el ultimo canon de arrendamiento mensual.

SÉPTIMO: IMPROCEDENTE la pretensión de daños y perjuicios y lucro cesante, solicitado por la parte demandante, de conformidad con lo establecido en la parte motiva del presente fallo.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO
LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CARDENAS

En la misma fecha, siendo las once y quince de la mañana (11:15 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el Nº S2-092-16, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CARDENAS

GSR/mac/s4