REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA EXPEDIENTE: No. 13.013. DEMANDANTE: sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 2008, bajo el N°44, tomo 57-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: LORENA PARRA TERÁN y MARIBEL VALERO NARANJO, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 57.277 y 29.067, respectivamente y de este domicilio. DEMANDADOS: ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.209.047, 13.209.048 y 14.085.094, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ: ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL MÁRQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 46.160, y de este domicilio. DEFENSORA AD-LITEM DE LA CO-DEMANDADA MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ: LISBETH VARGAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 51.935 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. JUICIO: Cumplimiento de Contrato. SENTENCIA: Definitiva FECHA DE ENTRADA: 14 de abril de 2016. Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.209.047 y 13.209.048, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial EVANÁN BERMÚDEZ MARÍN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 103.259 y de este domicilio, contra decisión de fecha 30 de octubre de 2015, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con ocasión del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 2008, bajo el N°44, tomo 57-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, anteriormente identificados, y de la ciudadana MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.085.094, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, condenó a los demandados a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregando todos los recaudos necesarios para tal acto, previa cancelación por parte de los accionados, del saldo restante del precio de venta, esto es, QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de incumplimiento de lo ordenado, por parte de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad, una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio. Asimismo, se declaró sin lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente. Apelada dicha decisión y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones: PRIMERO DE LA COMPETENCIA Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA. SEGUNDO DE LA DECISIÓN APELADA La decisión apelada se contrae a sentencia de fecha 30 de octubre de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, condenó a los demandados a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregando todos los recaudos necesarios para tal acto, previa cancelación por parte de los accionados, del saldo restante del precio de venta, esto es, QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de incumplimiento de lo ordenado, por parte de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad, una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio. Asimismo, se declaró sin lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente; fundamentando su decisión en los siguientes términos: (…Omissis…) “En este orden de ideas, se evidencia como la demandada en su contestación aceptó que la demandante realizó los cuatro primeros pagos convenidos en el contrato, quedando así revelado de prueba el pago de esas primeras cuatro (04) cuotas por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00), quedando únicamente por demostrar los dos últimos pagos efectuados por la demandante mediante depósito efectuado directamente en la cuenta de la co-demandante ciudadana Mairet Ferrer en el Banco Occidental de Descuento. (…Omissis…) Al respecto, debe destacarse que la actora demostró en el proceso mediante la consignación de los depósitos bancarios efectuados en la cuenta de la ciudadana Mairet Ferrer, el pago de la quinta cuota o pago parcial convenido en el contrato de compraventa, esto se demuestra adminiculado la prueba documental constituida por las tarjas a la información suministrada por el Banco Occidental de Descuento mediante al cual informó que efectivamente se materializaron dichos depósitos en la cuenta de la ciudadana Mairet Feerer. Bajo esta óptica, debe destacarse que al haber recibido y dispuesto para sí la demandada de los primero cuatro pagos parciales del precio estipulado en el contrato, fuera de las fechas convenidas, se allanó a la mora evidenciada por el acreedor, no pudiendo luego invocar dicha circunstancia para incumplir el contrato suscrito u optar por la resolución del mismo. Así, cuando el acreedor de una obligación recibe extemporáneamente de manos del deudor el pago consolidado de la deuda o de una parte de ésta sin devolverlo o sin exponer objeción en el momento, se presenta una aceptación de la mora o convalidación del pago tardío. Por otra parte, esta juzgadora constató de las pruebas evacuadas en el proceso que la co-demandada ciudadana Mairet Ferrer, extendió recibos de cancelación (evidenciando el retraso en el pago), en señal de conformidad con los mismos, de igual manera, las entidades bancarias Banco Mercantil y Banco Occidental de Descuento proporcionaron información indicando que la referida ciudadana realizó depósitos en sus cuentas personales de los cheques emitidos por la parte demandante por concepto de pagos parciales del precio del inmueble. Finalmente con relación al quinto y sexto pagos parciales efectuados por la actora como parte del precio convenido en el contrato, cabe destacar, que aún y cuando la demandada de autos, no recibió personalmente los dos últimos pagos realizados por la demandante, toda vez, que fueron realizados mediante depósitos directos en la cuenta de la ciudadana Mairet Ferrer, esta evidenció tácitamente conformidad con los mismos debido a que no intentó devolverlos en señal de inconformidad; de igual manera, tampoco demostró en el juicio no haberse servido de dichas cantidades de dinero. Así se decide. En conclusión, a juicio de esta juzgadora ha quedado demostrado en el proceso que la parte actora dio cumplimiento a los pagos parciales acordados en el contrato de compra venta demandado de cumplimiento, debido a la aceptación u allanamiento evidenciado por ésta, ante los pagos tardíos producidos por la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., Dilucidado lo anterior corresponde analizar lo conducente en relación a la falta de protocolización del documento definitivo de compra venta, presuntamente por la falta de entrega oportuna de los recaudos necesarios por parte de los vendedores. Sobre este aspecto, la demandante alegó que transcurridos como fueron los ciento ochenta (180) días previstos en el contrato para la protocolización de la negociación de venta, los promitentes vendedores no le hicieron entrega de los recaudos necesarios para la introducción del documento ante la oficina de registro respectiva. (…Omissis…) De la anterior trascripción se evidencia que aún y cuando las partes no establecieron con exactitud los recaudos a ser entregados por los promitentes vendedores, ni la oportunidad para su entrega, ni la forma en que serían requeridos, quedó demostrado por la parte demandante, a través de las testimoniales evacuadas el requerimiento que ésta le hiciere a la ciudadana Mairet Ferrer para la entrega de los recaudos en oportunidad previa a la fecha en que debía producirse la protocolización de la compra-venta; así mismo, quedó demostrado en actas, mediante la inspección judicial evacuada, que es del dominio general el acceso a la página oficial del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, en donde se detallan los requisitos exigidos para la venta del inmueble. (…Omissis…) Así las cosas, la demandada en la presente causa no logró demostrara el haber entregado a la demandante los recaudos necesarios para la introducción del documento de venta ante la oficina de registro correspondiente, o la existencia de alguna causa extraña que no le fuera imputable para la entrega de los mismos, no constituyendo una causa eximente –la falta de requerimiento expreso por la oficina de registro inmobiliario- de los recaudos necesarios para la tramitación del documento de compra venta. (…Omisiss…) Consecuencialmente esta Sentenciadora concluye que en el presente caso la parte actora demostró suficientemente la existencia de la obligación contraída contractualmente por la parte demandada y asimismo su incumplimiento por parte de la demandada, motivo por el cual la presente demanda debe ser declarada con lugar, condenándose a la demandada a proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa, entregando a la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C..A, todos los recaudos que sean necesarios para tal acto, en el entendido que los gastos que se ocasionen por la emisión de los recaudos debe ser sufragados por la parte demandante conforme a lo contractualmente establecido, previa cancelación por parte de esta del saldo restante del precio pactado, esto es la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00) y en caso de verificarse el incumplimiento de esta orden por los demandados, la presente sentencia servirá como justo título de propiedad una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio. ASI SE DECLARA. En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, la misma resulta improcedente al quedar demostrado en el presente proceso que la parte demandante dio cumplimiento a sus respectivas obligaciones, toda vez que canceló las cuotas parciales convenidas en el contrato; de igual manera, la requirió a la vendedora la documentación pertinente para protocolizar el documento definitivo de compraventa, todo ello dentro del lapso de vigencia del contrato, por lo cual, al haberse evidenciado que el incumplimiento derivó de una conducta antijurídica del demandado (sic) reconviniente, mal puede prosperar en derecho su pretensión, por todo lo cual la Reconvención debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECLARA.” TERCERO DE LOS ANTECEDENTES De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende: Que en fecha 29 de abril de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., por intermedio de su apoderada judicial LORENA PARRA TERÁN, en contra de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, mediante la cual manifestó la representante judicial de la parte actora, que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones, que su poderdante celebró con los accionados, un contrato denominado como opción de compra, sobre un inmueble propiedad de los indicados ciudadanos, constituido por un local comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, entre avenidas 62 y 63 en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. Señaló, que el mencionado bien le pertenece a los demandados en virtud de herencia dejada por los progenitores de éstos, EUSEBIO ESTEBAN FERRER GONZÁLEZ y CIRA ELENA MÉNDEZ DE FERRER, fallecidos ab-intesto los día 16 de julio de 1999 y 26 de noviembre de 2006, respectivamente, quienes a su vez lo adquirieron conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1998, bajo el N° 47, tomo 10, protocolo 1. Afirmó, que en la cláusula tercera del contrato fundante de la pretensión se estableció que los promitentes vendedores, ofrecen en venta el inmueble objeto del contrato por un término de ciento ochenta días (180) continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) y, que en el caso de concretarse el contrato de opción a compra-venta en un término menor a los noventa (90) días, el precio del inmueble sería por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00). Señaló, que su representada al momento de la suscripción del contrato de marras, en calidad de opcionante compradora hizo entrega a los promitentes vendedores de la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) por concepto de arras, mediante cheque girado contra la cuenta N° 0116-0144-86-0008502420 del Banco Occidental de Descuento. Que en caso de concretarse la compra-venta del inmueble, la cantidad dada en arras será imputada al precio de venta, y que el saldo restante equivalente a OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.850.000,00) transcurridos los primeros noventa (90) días, o la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.750.000,00) en caso de concretarse la negociación antes de transcurrir los primeros noventa (90) días continuos, sería pagado mediante cinco (5) cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) cada una, debiendo ser el primero de los pagos a treinta (30) días, el segundo pago a sesenta (60) días, el tercer pago a noventa (90) días, el cuarto pago a ciento veinte (120) días y el quinto pago a ciento cincuenta (150) días continuos posteriores a la fecha de autenticación del contrato, aunado a un pago único por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), a los ciento ochenta días (180) días contados a partir de la autenticación del contrato. Adicionó, que se estableció en la mencionada cláusula que en caso de concretarse la venta antes de los noventa (90) días continuos, el pago se haría mediante dos (2) cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) cada una, la primera a treinta (30) días y la segunda a sesenta (60) días, y un pago único por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) a los noventa días continuos posteriores a la autenticación del contrato. Refirió, que en la cláusula sexta del contrato se estableció como obligación para los promitentes vendedores, dar cumplimiento a todas y cada una de las exigencias formuladas por el Registro Inmobiliario a los fines del traspaso definitivo del inmueble, quedando obligada la opcionante compradora, conforme a dicha cláusula, a cancelar los gastos que por este concepto se generasen. Indicó, que se estipuló una cláusula penal con el objeto de prever las posibles consecuencias por la inejecución del contrato. Esbozó, que la naturaleza jurídica del contrato celebrado con la parte demandada, es en realidad, según su criterio, el de una compra-venta y no una opción a compra, como fue catalogado en el contrato, ello a tenor de lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, en la cual, la mencionada Sala estableció que el contrato de opción a compra venta puede estimarse como una venta si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. En tal sentido, señaló que en el instrumento fundante de la pretensión se encuentran presentes los elementos necesarios para que sea estimado como un verdadero contrato de venta, puesto que se desprende del contenido de la cláusula segunda el objeto de la negociación, en la cláusula tercera del contrato quedó establecido el precio de venta y el modo de pago, y el consentimiento se entiende manifestado en la cláusula quinta. Arguyó, que su representada pagó el precio de venta fijado en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), de la siguiente manera: CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) entregado a los promitentes vendedores por concepto de arras e imputable al precio definitivo de venta, al momento de otorgarse el contrato en fecha 19 de septiembre 2012, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo. Y seis (6) pagos de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) cada uno, en vez de cinco (5), dentro del lapso de ciento ochenta días (180) continuos, contados a partir de la vigencia del contrato. A saber: A) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 1 de noviembre de 2012, mediante cheque N° 20000181 de la entidad financiera Corp Banca. B) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 20 de noviembre de 2012, mediante cheque N° 28762889, girado contra el Banco Banesco. C) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 4 de enero de 2013, conforme cheque N° 35000045, girado en contra del Banco Occidental de Descuento. D) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 24 de enero de 2013, mediante cheque N° 33000008, girado contra el Banco Occidental de Descuento. E) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2013, mediante cheque N° 80000014, el cual fue depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 del Banco Occidental de Descuento, perteneciente a la ciudadana Mairet Ferrer. F) Un pago de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2013, mediante cheque N° 7600015, el cual fue depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 perteneciente a Mairet Ferrer en el Banco Occidental de Descuento. Aseveró, que con ocasión a los primeros cuatro (4) pagos efectuados a la ciudadana MAIRET FERRER, ésta otorgó recibos debidamente vinculados a la operación descrita, los cuales, le opone en su contenido y firma. Manifestó, que en virtud de los seis (6) pagos supra señalados, quedó pendiente una última cuota de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), pago éste programado para ser efectuado al momento del vencimiento del término de ciento ochenta (180) días continuos, contado a partir del otorgamiento del documento in examine, es decir, el día 18 de marzo de 2013, fecha en que debió otorgarse, según su dicho, el documento definitivo de compra-venta. Expuso, que conforme a las disposiciones contractuales estipuladas en el contrato y con base en lo previsto en el artículo 1.486 del Código Civil Venezolano, las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, en el entendido que en el caso de los inmuebles la tradición se verifica otorgando el documento de propiedad del inmueble vendido. En tal sentido, aseveró que para que se pueda producir la transferencia de propiedad es necesario que los vendedores cumplan con una serie de requisitos previstos en la cláusula segunda del contrato suscrito y en la Ley, tales como: entregar a su representados la cédula catastral, solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, copia del RIF y de las cédulas de los vendedores, pago del impuesto del 0.5% del anticipo del ISLR, entre otros. Y adicionó, que durante la vigencia del mencionado contrato su poderdante requirió a los promitentes vendedores vía telefónica, personalmente y por la prensa (Diario Panorama el día 17 de marzo de 2013, dirigida a los demandados en la presente causa), la entrega de dichos recaudos, resultando infructuosos los pedimentos. Expresó, que con base a los hechos expuestos se evidencia que su representada celebró con los demandados un contrato de venta, realizando todas las gestiones pertinentes durante la vigencia del mismo, a fin de que los vendedores otorgasen el documento definitivo traslativo de propiedad siendo ésta su obligación principal, es por ello que su representada se niega a desistir o renunciar de la negociación pactada o a recibir un pago por equivalente (cláusula penal). Alegó, que a su mandante le asiste el derecho de solicitar ante el órgano judicial el cumplimiento de la obligación principal por parte de los “promitentes vendedores”, que en el presente caso consiste en el otorgamiento a su representada del documento definitivo de compra-venta, pues ese fue el negocio jurídico celebrado, al existir en su contenido los elementos de consentimiento, precio y objeto, igualmente en virtud de haber cancelado su representada un cuarenta y cinco por ciento (45%) del precio de venta, quedando el restante cincuenta y cinco (55%) por ciento sujeto al otorgamiento definitivo del contrato de venta. Refirió, que su representada no está obligada a consignar el saldo del precio de venta adeudado, mediante el procedimiento de oferta real de pago y depósito, por cuanto el mismo está concebido para evitar la mora del deudor. Por los fundamentos expuestos, demandó en nombre de su mandante a los ciudadanos RICHARD FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, a otorgarle el documento de compra-venta ante el Registrador Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del Estado Zulia, y en caso de que los demandados incumplan su obligación, la sentencia definitivamente firme sirva como justo título de propiedad, y en tal sentido se ordene su protocolización ante el Registro respectivo, así como en la entrega del inmueble en perfectas condiciones de estructura y uso, libre de impuestos y solvente en todos los servicios públicos y privados. Solicitó expresamente la condenatoria en costas de la demandada. En fecha 10 de mayo de 2013, fue expuesto por el Alguacil del Tribunal de la causa que recibió de parte de la demandante, los medios y recursos para practicar la citación de los demandados. El día 20 de mayo de 2013, el Alguacil del Tribunal a-quo consignó en el expediente, copia del oficio N° 0490-2013, dirigido al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en virtud de la medida de prohibición de enajenar decretada en la presente causa, respecto del inmueble objeto de juicio. En fecha 13 de noviembre de 2013, el Alguacil de Primera Instancia expuso y consignó las boletas de citación libradas a los demandados debido a la infructuosidad en la práctica de la misma. Mediante auto dictado el día 19 de noviembre de 2013 por el Tribunal a-quo, previa solicitud de la parte demandante, se proveyó la citación cartelaria de los accionados. En fecha 12 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó la publicación del cartel de citación de los demandados ordenado por el Tribunal de la causa. En la misma oportunidad la secretaria del Tribunal de la causa dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El día 3 de febrero de 2014, el Tribunal a-quo previa solicitud de la parte actora, designó a la abogada LISBETH VARGAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.935, como defensora ad-litem de los demandados. En fecha 17 de marzo de 2014, la abogada LISBETH VARGAS, aceptó el cargo de defensora ad-litem que le fuera encomendado por el Tribunal de la causa y prestó el juramento respectivo. Por auto de fecha 20 de marzo de 2014, el Tribunal de la causa previa solicitud de la parte actora ordenó librar los recaudos de citación de la defensora ad-litem designada. El día 4 de abril de 2014, el Alguacil del Tribunal a-quo expuso haber practicado la citación de la defensora ad-litem abogada LISBETH VARGAS. El día 12 de mayo de 2014, el apoderado judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, presentó escrito de contestación de la demanda en el cual indicó que es cierto que sus representados celebraron con la actora, el contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones, pero rechazó que el mismo contenga la venta del inmueble sub iudice por cuanto lo celebrado –según su dicho- es una opción a compra, como se lee expresamente del contenido de dicho instrumento. Afirmó como cierto el pago por parte de la accionada, de la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) por concepto de arras, y trascribió lo previsto en la cláusula quinta del documento fundante de la pretensión. Alegó, que a la opción a compra se le estableció un término y un precio dual, uno de noventa días por un monto de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,00) y otro por ciento ochenta días por la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00). Aseguró, que la compradora se comprometió a realizar cinco (5) pagos parciales de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) cada uno, computados por días continuos a partir de la fecha cierta de la contratación, los cuales, al igual que el monto dado en arras se imputarían al precio de venta. El primero, a treinta (30) días, en fecha 19 de octubre de 2012; el segundo a sesenta (60) días, en fecha 18 de noviembre de 2012; el tercero a noventa (90) días, en fecha 18 de diciembre de 2012; el cuarto a ciento veinte (120) días, en fecha 17 de enero de 2013, y el quinto a ciento cincuenta (150) días, en fecha 16 de febrero de 2 013. Y un pago único a ciento ochenta (180) días por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), de materializarse la compra-venta. En este tenor, considera que la demanda incoada en contra de sus poderdantes debe ser declarada sin lugar, por cuanto la actora reconoció en su escrito libelar que efectuó extemporáneamente los referidos pagos. Señaló, que sus poderdantes no se obligaron a cubrir gasto alguno, solo se obligaron a entregar lo exigido por el Registro Inmobiliario, y en tal sentido refirió que para conocer la documentación necesaria para el registro de determinado documento de compra-venta se requiere presentarlo previamente ante la respectiva Oficina de Registro, ya que no existe -según su dicho- una única modalidad para todos los inmuebles, por lo que afirma, que pretende la actora que cumplan sus mandantes a pesar de haber incumplido aquella primeramente sus obligaciones; también se obligaron a presentarse el día y a la hora fijada para el otorgamiento del documento. Adujo, que quedó evidenciado el estilo sui generis de la demandante para interpretar el contrato de opción a compra, ya que señaló que realizó un sexto depósito, sin indicar el fundamento del mismo. Negó y rechazó, por no ser cierto, según su dicho, que se les haya requerido a sus poderdantes personalmente y/o vía telefónica documento o alguna solvencia. Niega la validez de las notificaciones realizada en el Diario Panorama, ya que esta modalidad no fue establecida contractualmente. Y aseguró, que los documentos necesarios para la eventual redacción del documento fueron entregados por sus mandantes desde el inicio, lo que demuestra la buena fe de éstos, los cuales fueron producidos en juicio por la actora marcados con las letras C, D y E. Contradijo los argumentos expuesto por la parte actora a fin de justificar la falta de interposición del procedimiento de oferta real de pago y depósito; negó los hechos expuestos en el escrito libelar y esbozó que en el supuesto negado de ser declarada con lugar la pretensión de la accionante, solicitó que las cantidades adeudadas a sus poderdantes sean indexadas con fundamento en sentencia N° 576 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de marzo de 2006. Por otra, reconvino con fundamento en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por resolución del contrato bajo estudio, a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. En tal sentido invocó la representación sin poder de la co-demandada MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, por tratarse de una causa relativa a la comunidad hereditaria, de conformidad con los artículos 140, 146 y 168 eiusdem. Alegó, que la opción a compra quedó sujeta a ocho cláusulas, de las cuales se desprenden los sujetos intervinientes y la cualidad con la que ocurren a dicha contratación, el objeto del contrato, el precio de la cosa, las arras, las cantidades y oportunidades en las que quedó obligada la actora-reconvenida a hacerlas efectivas, y, la obligación dar fiel cumplimiento por parte de los promitentes vendedores a las exigencias formuladas por el Registro Inmobiliario, así como la obligación de la promitente compradora de sufragar los gastos inherentes a la documentación necesaria para tal propósito. Manifestó, que ha quedado demostrado con la cláusula quinta del contrato, que la demandada-reconvenida quedó obligada a efectuarle a sus representados cinco pagos por las cantidades allí previstas, y en las oportunidades que de seguida se indican: 1) el día 19 de octubre de 2012, 2) el día 18 de noviembre de 2012, 3) el día 18 de diciembre de 2012, 4) el día 17 de enero de 2013 y 5) el día 16 de febrero de 2013. Dentro de este marco, refirió que a ninguno de los mencionados pagos se le dio cumplimiento conforme a lo convenido, puesto que, según su criterio, todos fueron incumplidos, por tal motivo, reproduce los hechos expuestos al respecto al momento de contestar la demanda. Señaló, que en la cláusula séptima del contrato cuya resolución demandó, se estipuló por concepto de cláusula penal, el pago del treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, es decir, que si por causas imputables a la opcionante-compradora no se realizare la negociación de compra-venta, los promitentes vendedores reservarían para sí el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, equivalente a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00). En virtud de los argumentos expuestos, reconviene a la actora para que convenga en resolver el contrato de opción de compra-venta sub iudice, y en el derecho de sus representados de retener para sí, el treinta por ciento (30%) del monto dado en calidad de arras, una vez sea declarada la resolución del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.258 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con las disposiciones contractuales mencionadas. El día 13 de mayo de 2014, la defensora ad-litem de la co-demandada MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, se adhirió a la contestación de la demanda presentada por el apoderado judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ. Del mismo modo, desconoció en contenido y firma los documentos distinguidos con las letras F, G, H, I, J y K. Reconvino por resolución de contrato a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., a objeto de que su representada retenga para sí, en su condición del litis consorcio pasivo necesario, el treinta por ciento (30%) del monto dado en calidad de arras. Mediante escrito de fecha 16 de mayo de 2014, la representación judicial de la actora insistió en hacer valer los instrumentos privados desconocidos por la defensora ad-litem de la co-demandada y promovió prueba de cotejo a tal efecto. El día 19 de mayo de 2014, el Tribunal a-quo admitió la reconvención presentada por la parte demandada, fijando la oportunidad a la parte demandante-reconvenida para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra. En fecha 26 de mayo de 2014, el abogado MIGUEL UBÁN RAMÍREZ, identificado en actas, obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de contestación a la reconvención, en el cual arguyó que es falsa la afirmación de los demandados-reconvinientes respecto a la naturaleza del contrato, por cuanto el mismo contiene, según su apreciación, una verdadera venta, por encontrarse presente en su contenido los tres elementos ineludibles para ello, estos son: el cruce de consentimiento, objeto y precio, todo lo cual se corresponde con el criterio vigente sobre el tema, asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Por otra parte, y con relación al alegato expuesto por los demandados-reconvinientes RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ Y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, respecto al retraso en el pago de las cuotas acordadas en el contrato, por parte de su representada, expuso que dichos pagos fueron debidamente aceptados –según su criterio- por los accionados, ya que la co-vendedora MAIRET FERRER, le otorgó a su mandante, recibos debidamente firmados y vinculados al contrato suscrito entre las partes, por los cuatro primeros pagos, los cuales ha insistido en hacer valer en el presente juicio y sobre los que (recibo de pagos distinguidos con las letras F, G, H, I, J y K) promovió la prueba de cotejo ante el desconocimiento de éstos efectuado por la parte demandada. Manifestó, que independientemente de los resultados que se obtengan en la incidencia de cotejo, debe tomarse en consideración el reconocimiento expreso efectuado –según su alegato- por los accionados sobre este punto, que consta en el folio 115 de este expediente, según el cual, los pagos realizados por su mandante se produjeron con algunas diferencias de días, lo que comprueba, según su apreciación, que los demandados aceptaron dichos pagos, máxime que cobraron, según su dicho, los cheques depositados en el cuanta bancaria de la co-demandada MAIRET FERRER. Alegó, que el último pago pautado en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), el cual, con ocasión a los pagos previos se redujo a QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), pagadero según dicho, en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta que debió llevarse a cabo a los ciento ochenta (180) días continuos contados a partir del día 18 de marzo de 2013, no podía ser sufragado por su representada, en virtud del incumplimiento de los vendedores en suministrar los recaudos y solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento de compra-venta, entre ellos, cédula catastral, solvencia municipal, solvencia de hidrólogo, copia de la cédula y Rif de los vendedores, impuesto del 0.5% del anticipo del Impuesto sobre la Renta. Indicó, que ciertamente le corresponde a su mandante cubrir los honorarios del abogado que redactará el documento definitivo de venta y los gastos de registro. Negó, que le correspondía a su mandante presentar a los demandados la planilla del Registro para conocer los recaudos requeridos para la protocolización de la venta, máxime que de la página web oficial del Servicio Autónomo de Registros y Notarías se pueden constatar los mismos. Afirmó, que en la oportunidad de celebrar el contrato bajo estudio, le fue suministrado por los accionados algunos de los recaudos antes señalados, empero no entregaron los restantes a pesar de haber sido requeridos verbalmente, por escrito, vía telefónica y por la prensa. Adujo, que la solicitud de los recaudos por medio de la presa se justifica por el hecho de no haberse acordado en el contrato in examine la direcciones donde debían realizarse las notificaciones que surgieran con ocasión de la ejecución del contrato, y por el interés que ostentan su representada en el otorgamiento definitivo de la venta. Negó que deba indexar su mandante, cantidad de dinero alguna. Y aseguró que en caso de ser declarada sin lugar la demanda, los accionados deben reintegrar a su representada el diferencial correspondiente a las arras, más los gastos efectuados por pago del precio de venta, todos debidamente indexados, so pena de incurrir en enriquecimiento sin causa. Por los fundamentos expuestos, solicitó se declare con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato y sin lugar la pretensión de resolución de contrato. El día 27 de mayo de 2014, el apoderado judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, presentó escrito de oposición a la admisión de la prueba de cotejo. En la misma fecha, la parte actora insistió en hacer valer los recibos producidos con el libelo de demanda desconocidos por la representación judicial de la parte demandada, y a tal efecto promovió la prueba de cotejo, con expresa indicación del documento indubitado. El día 30 de mayo de 2014, se opusieron nuevamente los aludidos co-demandados a la promoción de la prueba de cotejo. En fecha 30 de mayo de 2014, el Tribunal a-quo admitió la prueba de cotejo promovida por la actora y fijó la oportunidad para el acto de nombramiento de expertos. El día 19 de junio de 2014, los representantes judiciales de la parte actora presentaron escrito de promoción de pruebas. En la misma fecha, consignó escrito de pruebas el apoderado judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ. En fecha 30 de junio de 2014, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por las partes. El día 3 de febrero de 2015, fue solicitado por la defensora ad-litem de la co-demandada MAIRET ENNI FERRER, la reposición de la causa. En fecha 4 de febrero de 2015, la apoderada judicial de la demandante solicitó al Tribunal a-quo, desestimara la solicitud de reposición de la causa requerida por la defensora ad-litem, abogada LISBETH VARGAS. El día 9 de febrero de 2015, el Tribunal a-quo declaró la nulidad del despacho de evacuación de testigos, dejando incólumes el resto de los medios probatorios evacuados y repuso la causa al estado de evacuar nuevamente las testimoniales promovidas por la parte actora en la presente causa. En fecha 11 de febrero de 2015, la representante judicial de la accionante apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa el día 9 de febrero de 2015. En fecha 19 de febrero de 2015, el Tribunal a-quo oyó en el sólo efecto devolutivo la apelación propuesta por la parte actora. El día 29 de abril de 2015, el Tribunal de la causa fijó la oportunidad para la presentación de los informes, previo notificación de las partes. En fecha 2 de julio de 2015, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación actora. El día 30 de octubre de 2015, el Tribunal a-quo dictó la decisión en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada en fecha 4 de noviembre de 2015, por el apoderado judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente. CUARTO DE LOS INFORMES Y LAS OBSERVACIONES En la oportunidad pautada legalmente para la presentación de los informes por ante esta Superioridad, se deja constancia que ambas partes presentaron los suyos, en los términos siguientes: Manifestó el apoderado judicial de la parte actora, abogado MIGUEL R. URBÁN RAMÍREZ, identificado en actas, que el Tribunal a-quo decidió conforme a derecho, de acuerdo a lo controvertido y probado por las partes, por lo que solicita, se confirme la sentencia recurrida. Aseguró, que la obligación de los demandados-reconviniente de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble sub iudice quedó acredita en juicio con el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106, respecto del cual, el Tribunal de la causa acogió acertadamente, según su apreciación, el criterio jurisprudencial contenido en fallo 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díz y otra Vs. Wagib Coromoto Latuff Vargas, según el cual, el contrato de opción a compra debe estimarse como una verdadera venta si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. En tal sentido, refirió que el cruce de consentimiento se desprende de la cláusula quinta del contrato, pese a que su redacción es confusa, no obstante, considera que independientemente de la aplicación del criterio jurisprudencial supra referido, su poderdante tenía el derecho de exigir, con fundamento en el artículo 1.264 del Código Civil, la ejecución de la obligación correspondiente a los accionados. Indicó, que el Tribunal de la causa le otorgó pleno valor probatorio a las copias de las declaraciones sucesorales, certificado de solvencia de sucesiones de los causantes de los demandados-reconvinientes y al documento de propiedad del local comercial objeto de la compra-venta, por no haber sido impugnados por los accionados. Señaló, que los demandados le entregaron a su poderdante en la oportunidad de celebrar el contrato bajo estudio, algunos de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario para la tramitación y otorgamiento del documento definitivo de venta, empero, no entregaron la totalidad. Respecto al pago del precio, aseguró que éste quedó probado con el documento fundante de la pretensión, a lo que adicionó, que los recibos que avalan dicho pago quedaron revestidos de eficacia probatoria con la experticia grafotécnica que se practicó sobre los mismos ante el desconocimiento que respecto de ellos realizaron los demandados, además, los accionados reconocieron en su escrito de contestación-reconvención –según su alegato- que recibieron los pagos por parte de su representada y que los depositaron en su cuenta bancaria (como se desprende de certificación bancaria promovida en la etapa probatoria), por lo que estima, que los cheques descritos en los indicados recibos se tienen como efectivamente pagados. Expuso, que la certificación de los cheques Nos. 20000181, 28762889, 35000045 y 33000008, firmadas y selladas por el Banco Occidental de Descuento, demuestran que fueron dichos instrumentos los depositados en las cuenta Nos. 0105-0177617177002022 y 0116-0101-49-0187492573 del Banco Mercantil y Banco Occidental de Descuento, respectivamente, cuya titular es la co-demandada MAIRET FERRE, vinculados a los recibo de pago in comento. Adujo, que las entidades financieras señaladas certificaron el cobro de cada uno de los cheques referidos, y, que a los comprobantes bancarios marcados con las letras J y K, se les otorgó el correspondiente valor probatorio. Del mismo modo, arguyó que existe plena identificación de la cosa. Expresó, que a través de la prueba de experticia realizada en el portal web del Saren, se constató que toda la información concerniente a los recaudos y solvencias exigidos para tramitar la venta de un inmueble, se encuentra a la orden y son del conocimiento público, lo que se corroboró con las resultas de la prueba de informe emitida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dentro de este marco, alegó que corresponde a los accionados, en aplicación de la cláusula sexta del contrato, dar cumplimiento a todas las exigencias formuladas por el Registro Inmobiliario. Aseveró, que la exigencia efectuado a por su representada a los demandados, respecto de los recaudos necesarios para la venta, quedó comprobada con la testimonial de los ciudadanos LUIS MELEÁN HERNÁNDEZ, YERALDINE CAROLINA NUCETTE, LORENA PAZ y GILBERTO EMIRO FERRER FUENMAYOR. Esbozó, que solo queda pendiente la firma del documento de venta y la obligación por parte de los accionados-reconvinientes de hacer la tradición legal del inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil. Por los fundamentos expuestos, solicitó se confirme la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Por su parte, el abogado ARMANDO JOSÉ GREGORIO MONTIEL MÁRQUEZ, identificado en actas, en su condición de representante judicial de los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, invocó primeramente, el principio quantum apellatum quantum devolutum. Seguidamente, alegó la errónea calificación de la pretensión propuesta. Y fundamentó su medio de impugnación en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional. Afirmó, que de conformidad con el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el Sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos, y cumplir con el principio de congruencia, conforme al cual, la sentencia debe basarse en los hechos controvertidos, sin poder, el Juzgador, apartar su pronunciamiento de lo planteado, ni adicionar o tergiversar los argumentos de las partes. Refirió, que el requisito de congruencia del fallo tiene su fundamento en el principio dispositivo, por ello, se ordena sentenciar con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Aseguró, que deben los Jueces analizar todas las pruebas promovidas en el proceso, aun aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, con fundamento en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Denunció la configuración del vicio de incongruencia, por cuanto la Sentenciadora a-quo erró –según su criterio- en la interpretación de la pretensión planteada, al afirmar en su decisión que estamos en presencia de una demanda que atañe a la responsabilidad civil, a pesar que ninguna de las partes ni por vía principal ni reconvencional, han pretendido el reclamo de la responsabilidad civil de la contraria por el incumplimiento contractual de la obligación que los vincula. Indicó, que la Sentenciadora de la causa realizó una serie de argumentaciones para sustentar que el pago realizado por la actora-reconvenida es legítimo, y que dicha parte cumplió con la obligación plasmada en el contrato de marras. Alegó, que el artículo 1.269 del Código Civil establece una presunción en contra del deudor, que en el presente caso es la accionante, ya que los pagos debían realizarse en las fechas establecidas contractualmente, situación que no ocurrió –según su aseveración- y que fue suplida –según indica- por la Juzgadora de primera instancia, al establecer que los pagos extemporáneos fueron convalidados por la conducta unilateralmente asumida por uno de los co-demandados, quien recibió la suma de dinero y emitió el correspondiente recibo de pago, de lo cual, no hay –según su dicho- prueba en autos. Posteriormente, citó el artículo 1.286 del Código Civil y aseveró que no existe prueba en el expediente facti especie que demuestre que la co-demandada que recibió los pagos, se encontraba debidamente facultada por los demás acreedores, por autoridad judicial, o por ley a recibirlo, y mucho menos para convalidar la mora del deudor con su sola actuación. Citó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y señaló, que a la actora le faltó realizar un último pago al momento de la protocolización del documento, el cual no realizó, puesto que para la fecha pactada a tales efectos, no contaba dicha parte –según su aseveración- con el dinero requerido, por lo que, se negaron sus representados a llevar a cabo la aludida protocolización del documento definitivo de venta, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil. Refirió, que tampoco hizo uso la parte accionante del mecanismo legal que dispone para cumplir su obligación, previa interposición de la presente causa, y colocar en mora a sus representados, vale decir, la pretensión de oferta real de pago y depósito. En otro tenor, denunció la nulidad de la sentencia apelada en aplicación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la misma es condicional, producto de lo ordenado en el particular segundo de la parte dispositiva. Por los motivos expuestos, solicita se revoque la sentencia apelada, y en consecuencia, se declare sin lugar la demanda y con lugar la reconvención planteada. Se deja constancia que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones a los informes consignados por la contraparte. QUINTO DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 30 de octubre de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda, y en consecuencia, condenó a los demandados a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregando todos los recaudos necesarios para tal acto, previa cancelación por parte de los accionados, del saldo restante del precio de venta, esto es, QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), haciéndose la salvedad que en caso de incumplimiento de lo ordenado, por parte de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad, una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio. Asimismo, se declaró sin lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente Aunadamente, se obtiene de actas que los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, ejercieron el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión recurrida, por cuanto consideran que la Sentenciadora a-quo erró en la interpretación de la pretensión incoada, al afirmar en su decisión que estamos en presencia de una demanda que atañe a la responsabilidad civil, a pesar que ninguna de las partes ni por vía principal ni reconvencional, han pretendido el reclamo de la responsabilidad civil de la contraria por el incumplimiento contractual de la obligación que los vincula. Asimismo, estiman que la demanda de cumplimiento de contrato debe ser declarada sin lugar y con lugar la reconvención por resolución de contrato, ya que la accionante no cumplió cabalmente la obligación de pagar el monto fijado en el contrato, en las oportunidades pactadas a tales efectos. Finalmente, solicitaron la nulidad del fallo recurrido en aplicación del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por estimar que es condicional, en virtud de lo ordenado en el particular segundo de la parte dispositiva. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, pronunciarse sobre los vicios denunciados por la parte demandada-recurrente. En relación al vicio de incongruencia, estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1307, de fecha 9 de noviembre de 2004, expediente N° 03-0957, bajo ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, lo siguiente: “Ahora bien, la incongruencia puede configurarse de forma Positiva: que ocurre cuando el juez emite pronunciamiento sobre asunto ajeno a lo debatido, mas allá de lo plantado por los litigantes. Negativa: se configura cuando el juez omite pronunciarse respecto a los presupuestos de hecho que forman el problema judicial debatido, conforme con los términos en que se explanó la pretensión y la contradicción.” De lo anterior se deduce, primeramente, que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; asimismo, debe basarse en la pretensión deducida y en las excepciones o defensas opuestas. De manera que, la sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Ahora bien, de la revisión de la sentencia recurrida no se desprende que la Sentenciadora a-quo haya errado al analizar las pretensiones propuestas por las partes en el presente juicio, por cuanto, si bien estableció que las mismas atañen a la responsabilidad civil contractual derivada del incumplimiento del contrato, no se orientó tal afirmación a desnaturalizar el objeto perseguido con la demanda de cumplimiento de contrato y la reconvención por resolución de contrato, fundamentadas en el incumplimiento de las obligaciones establecidas convencionalmente en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106, por cuanto en su argumentación de derecho, doctrinal y jurisprudencial se constató que analizó las pretensiones sometidas a su consideración. De esta manera, colige esta suscrita jurisdiccional que la Sentenciadora de Primera Instancia sí basó su decisión en los alegatos planteados por las partes, los cuales analizó -conforme a su criterio- en la parte motiva de la misma, es decir, se ajustó a la pretensión tanto de la actora como de los demandados, independientemente del resultado arrojado, derivado de lo cual, se declara improcedente el vicio de incongruencia. Y ASÍ SE DECIDE. Por otra parte, denunciaron los accionados la configuración del vicio de condicionamiento del fallo, y en relación al mismo asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 176, de fecha 25 de abril de 2003, expediente N° 00-951, bajo ponencia del Magistrado Dr. Carlos Obeto Vélez, los siguiente: “En ese sentido la Sala, en sentencia Nº 169, de fecha 22 de junio de 2001, expediente Nº. 000377, en el juicio de Jalutra Traiding Company, B.V contra Procesadora Agro Industrial Colón S.A., (PAICOSA) y otro, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, estableció: “...Si el Juez de alzada hubiera pospuesto su decisión para el momento en que la obligación reclamada fuera exigible, hubiera producido una sentencia condicional y por lo tanto nula, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contravenir lo establecido en el precitado ordinal 5º del articulo 243 eiusdem. Sobre este punto el Doctor Arístides Rengel Romberg, en su obra ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano’, Tomo II ‘Teoría General del Proceso’, página 321, señala: (…Omissis…) El vicio de la sentencia por ser condicional, se justifica, porque implica falta de una decisión positiva, esto es, que resuelva sobre el mérito de la controversia y declare con lugar o sin lugar la pretensión, pues la decisión condicional somete a un acontecimiento futuro o incierto la perfección del derecho declarado en el fallo, de tal modo que las partes no alcanzan con el pronunciamiento judicial la certeza o definición de los derechos controvertidos...”. (Negrillas de esta operadora de justicia) Ahora bien, esclarece esta Sentenciadora Superior, luego de una revisión minuciosa de la sentencia apelada, que la misma no se encuentra condicionada, ya que, en virtud de la naturaleza del contrato fundamento de la pretensión propuesta por vía principal y por vía reconvencional, y de las obligaciones establecidas en el mismo, para ambas partes contratantes, la Juzgadora a-quo condenó en su decisión, luego de analizar las pruebas aportadas en actas y arribar a una conclusión, a los demandados, a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, entregando todos los recaudos necesarios para tal acto, previa cancelación por parte de los accionados, del saldo restante del precio de venta, esto es, QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.550.000,00), haciendo la salvedad que en caso de incumplimiento de lo ordenado, por parte de los demandados, la sentencia servirá como justo título de propiedad, una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio. Por consiguiente, esta Arbitrium Iudiciis declara la improcedencia del vicio bajo estudio, debido a que, estableció en su sentencia la Juzgadora de la causa, de manera clara y precisa las obligaciones que correspondían a cada parte a los efectos de hacer efectivo su fallo, y en caso de no proceder de la manera ordenada, el mismo serviría de justo título de propiedad, una vez registrada, y prueba suficiente para la entrega del inmueble desocupado y solvente con los servicios públicos, impuestos municipales y gastos de condominio, todo lo cual, permite la ejecución del fallo, en ambos casos. Y ASÍ SE DECIDE. Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente Superior, se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los fines de resolver definitivamente la controversia. Pruebas de la parte actora Acompañó junto al escrito libelar: • Copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2013, anotado bajo el N° 35, Tomo 32 de los libros de autenticaciones, otorgado por la demandante a las abogadas LORENA PARRA TERÁN y MARIBEL VALERO NARANJO, identificadas en actas. La prueba que antecede se estima como copia simple de un documento privado, en este sentido, al no haber sido impugnada por la contraparte surte pleno valor probatorio en el juicio a fin de dar por demostrada la representación que ejercen a favor de la parte demandante los abogados que allí se mencionan, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE. • Original de contrato suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y los ciudadanos RICHARD, MARY Y MAIRET FERRER MÉNDEZ, autenticado en fecha 19 de septiembre de 2012, ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones. La referida prueba constituye original de documento privado, en tal sentido, esta Sentenciadora Superior le otorga el correspondiente valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 429 y 443 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por las partes interactuantes en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. • Copia simple de Planilla de Pago (Forma 02) emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), signada con el N° 011380, perteneciente a la Sucesión del causante EUSEBIO ESTEBAN FERRER GONZÁLEZ. • Copia simple de certificado de Solvencia de Sucesiones (Forma 34) emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), perteneciente al causante EUSEBIO ESTEBAN FERRER GONZÁLEZ. • Copia simple de Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones (Forma 32), emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), referente al causante EUSEBIO ESTEBAN FERRER GONZÁLEZ, de la que se obtiene que los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ y CIRA E. MÉNDEZ DE FERRER, ésta última titular de la cédula de identidad N° 4.700.317, son los herederos del referido de cujus. • Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), referente a la causante CIRA ELENA MÉNDEZ VIUDA DE FERRER. • Copia simple de Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones (Forma 32) emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en relación a la causante CIRA ELENA MÉNDEZ VIUDA DE FERRER, del que se desprende que ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ son los herederos de la aludida de cujus Puntualiza esta Jurisdicente Superior que las precitadas pruebas constituyen copias simples de documentos administrativos, por emanar de un ente público administrativo, como lo es el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), los cuales gozan de una presunción de legitimidad, legalidad y veracidad y hacen plena prueba mientras no sean desvirtuado con otro medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, así, al no haber enervado sus efectos la parte interesada con otro medio de prueba, tal y como ya se dijo, le merecen plena fe a esta Superioridad, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA). Y ASÍ SE VALORA. • Copia simple de documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos MICHELE COLETTA LECCESE (vendedor) y CIRA ELENA MÉNDEZ QUINTERO DE FERRER (compradora), protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1998, registrado bajo el N° 47, del Protocolo 1°, Tomo 10°. • Copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad Mercantil Representaciones Maniquette, C.A. Precisa esta Sentenciadora Superior que las pruebas supra indicadas constituyen copias simples de documentos públicos, producto de lo cual, son valorados según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnados, desconocidos ni tachados de falsos por la parte interesada. Y ASÍ SE DECLARA. • Planillas de depósitos bancarios signadas con los Nos. 331864648 y 331864649 ambas de fecha 15 de marzo de 2013, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), cada uno, realizados en la cuenta N° 0116-0127-82-0009059989, cuya titular es la ciudadana MAIRET FERRER. Se verifica de actas que la co-demandada MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ desconoció tales instrumentos, en la oportunidad de la contestación de la demanda, no obstante, esclarece esta Arbitrium Iudiciis que los depósitos bancarios constituyen tarjas en virtud de lo asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC.00877, de fecha 20 de diciembre de 2005, bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, expediente N° 05-418, las cuales no deben ser ratificadas en juicio, producto de intervenir en su formación dos personas, por un lado el banco que valida la operación y recibe el dinero como (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante), y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta, producto de lo cual, esta suscrito jurisdiccional aprecia las prueba en referencia en todo su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • En original, cuatro (04) recibos emitidos por la ciudadana MAIRET FERRER, en fechas 1 de noviembre de 2012, 20 de noviembre de 2012, 4 de enero de 2013 y 24 de enero de 2013, por pagos realizados por la sociedad mercantil demandante mediante cheques Nos. 20000181 de Corp Banca, 28762889 de Banesco Banco Universal, 35000045 del Banco occidental de Descuento y 33000008 del Banco occidental de Descuento, respectivamente, todos por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), por concepto de opción a compra del local 70E del Centro Comercial Galerías. Los recibos que anteceden son presentados por la parte accionante como emanados de la parte demandada, en este sentido, la co-demandada MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ desconoció tales instrumentos en contenido y firmar, en la oportunidad legal correspondiente. Por lo que, la parte actora insistió en su validez y promovió, a los efectos de demostrara la autenticidad de los mismos, la prueba de cotejo. Dentro de este marco, se obtiene del expediente facti especie que celebrado como fue el acto de nombramiento de los experto, los mismos concurrieron en la oportunidad indicada a prestar el juramento de Ley, cumpliendo a posteriori con la misión encomendada por el Tribunal. De esta manera, se observa del dictamen emitido por los expertos designados, ciudadanos HENOCH QUINTERO, DUILIA DE OQUENDO y LUISA MARÍA GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.928.269, 4.143.973 y 9.759.289, respectivamente, que las firmas desconocidas por la co-demandada MAIRET FERRER, contenidas en los preindicados recibos de pago, resultaron ser fidedignas y ciertamente producidas por dicha ciudadana. Igualmente se obtiene que el dictamen pericial cumplió con todas las condiciones legales para que sea valorado favorablemente dentro del juicio, es decir, su evacuación se cumplió bajo los principios procesales que informan la prueba. En conclusión, esta Juzgadora Superior observa que los expertos explanaron de forma diáfana y sencilla el método utilizado, el cual coincide con el resultado arrojado y fundadamente explanado, y, éste a su vez coincide con los aspectos solicitados por la parte actora promovente de la presente prueba, en virtud de lo cual, aunado al hecho que el resultado de esta experticia no fue impugnado por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, resulta congruente para esta operadora de justicia apreciar la presente prueba de experticia en todo su valor probatorio según las reglas de la sana crítica, con base en lo previsto en la norma del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA. De la misma manera, se le otorga pleno valor probatorio a los mencionados recibos, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA. Posteriormente, promovió en la etapa probatoria: • Invocó el mérito favorable de las actas procesales, especialmente el de los documentos acompañados junto al escrito libelar. Primeramente, esclarece esta Juzgadora Superior que la precitada invocación no constituye un medio de prueba propiamente dicho susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio, y, específicamente, en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Del mismo modo, esclarece esta Superioridad que las pruebas ut retro señaladas ya fueron valoradas, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECLARA. • Instrumento privado en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque signado con el N° 20000181, emitido a favor de la ciudadana MAIRET FERRER, por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), girado contra de la cuenta del Banco Corp Banca, C.A., N° 0102 0331 05 0014412888 perteneciente a la sociedad mercantil KLEANCOLOR DE VENEZUELA, C.A., encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por l aludida institución financiera. • Instrumento privado en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque emitido a favor de la ciudadana MAIRET FERRER, girado por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), contra una cuenta del Banco Banesco, cuyo número no resulta apreciable a la vista, siendo el titular el ciudadano JORGE BARRIOS MORALES, encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la referida institución financiera. • Instrumento privado en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque emitido a favor de la ciudadana MAIRET FERRER, por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), girado contra una cuenta del Banco Occidental de Descuento N° 0116 0144 86 0008502420, cuya titularidad no se aprecia del contenido del cheque, encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la institución financiera. • Instrumento privado en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque emitido a favor de la ciudadana MAIRET FERRER, por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), girado contra una cuenta del Banco Occidental de Descuento N° 0116 0144 84 0015687600, cuya titularidad no se aprecia del contenido del cheque, encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la institución financiera. Las copias simples que anteceden se desechan del debate probatorio por cuanto emanan de un tercero ajeno a la relación procesal, en ese sentido, requerían de su ratificación por parte de la institución bancaria que las emitió a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; o en su defecto, la incorporación al proceso de dicha información debía hacerse mediante la prueba de informes dirigida a las entidades bancarias respectivas. Y ASÍ SE DECIDE. • Original de ejemplar del Diario Panorama de fecha 17 de marzo de 2013, en cuyo contenido, página 10 de la Sección de Actualidad, consta la solicitud efectuada por la demandante de autos a los demandados, respecto de las solvencias y demás requerimientos exigidos para la presentación y procesamiento del documento de compraventa. Esta Sentenciadora Superior desestima el ejemplar del Diario Panorama in examine, en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, no se desprende del mismo la identificación del inmueble respecto del cual la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., solicitó las solvencias y demás requerimientos exigidos para la protocolización del documento de compraventa, lo que era ineludible a juicio de quien aquí decide para asentar con total certeza, que se corresponde con los hechos controvertidos. Y ASÍ SE ESTABLECE. • En copia simple, dos impresiones obtenidas de la página web: www.saren.gob.ve, del que se verifica los requisitos que deben presentarse para protocolizar la venta de un inmueble. Precisa esta Superioridad que el sitio web in comento ha sido diseñado como un medio auxiliar de divulgación de información, es decir, que tiene una finalidad netamente informativa, en derivación, considera esta Juzgadora Superior que no son dichas impresiones el medio conducente para demostrar los requisitos que deben presentarse para protocolizar la venta de un inmueble, por ende, se desestiman en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. • Prueba de informe dirigida a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, a fin de dejar constancia si los cheques Nos. 2000181, 35000045, 33000008, 80000014 y 76000015 fueron cobrados por la ciudadana MAIRET FERRER o depositados en las cuentas Nos. 01050177617177002022 y 0116-0101-49-0187492573. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 30 de junio de 2014, oficio N° 693-2014, dirigido a la Superintendencia de Bancos, requiriendo la información supra señalada, recibiéndose repuesta el día 3 de octubre de 2014, en la que se precisó que los cheques Nos. 2000181, 35000045, 80000014 y 76000015, fueron librados a favor de la ciudadana MARIET FERRER, y depositado el primero, en la cuenta N° 01050177617177002022, el segundo en la cuenta N° 0116-0101-49-0187492573, y el tercero y cuarto en la cuenta N° 0116-0127-82-0009059989, mediante planillas de depósitos Nos. 331864649 y 331864648, respectivamente. Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informe dirigida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, a objeto de dejar constancia si el cheque N° 28762889, fue cobrado por la ciudadana MAIRET FERRER o depositado en la cuenta N° 0105-0177-617177002022 del Banco Mercantil cuya titular es la referida ciudadana. Se verifica del expediente que el Tribunal de la causa libró el día 30 de junio de 2014, oficio N° 694-2014, dirigido a la Superintendencia de Bancos, requiriendo la información supra señalada. Sin embargo, se evidencia de autos que mediante diligencia de fecha 1 de diciembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, renunció a la evacuación de esta prueba, consecuencialmente, se desestima en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de informe dirigida al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a objeto de dejar constancia si cualquier usuario puede obtener en dicha oficia de registro, los requisitos ineludibles para la protocolización de la venta de un inmueble. Se obtiene de las actas procesales que el Tribunal de Primera Instancia libró en fecha 30 de junio de 2014, oficio N° 695-2014, dirigido al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, requiriendo la información supra señalada, recibiéndose repuesta el día 16 de septiembre de 2014, en la que se indicó que cualquier usuario puede obtener información concerniente a los requisitos exigidos para la tramitación de cualquier tipo de documento. De igual manera, informó que según Gaceta Oficial N° 40332, publicada en circular de fecha 13 de enero de 2014, el Ministerio de Relaciones Interiores, Justicia y Paz publicó todos los requisitos necesarios para la tramitación de un documento de compra-venta, siendo éstos los siguientes: Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolago, Ficha Catastral, Registro de Información Fiscal, Cédula de Identidad Vigente, Transacciones Inmobiliarias, además de los requisitos adicionales que puedan surgir de la redacción del documento, entre ellos, la forma 33 o la Constancia de Solvencia del Seguro Social si fuera el caso de una empresa, entre otros. Por consiguiente, consignado como fue el informe solicitado, el cual no fue impugnado ni tachado de falso por la parte no promovente, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Sentenciadora Superior, con fundamento en lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. • Prueba de inspección judicial en la computadora portátil o teléfonos de la ciudadana LORENA PARRA TERÁN, o en cualquiera de las computadoras del Tribunal de la casa para dejar constancia si en la dirección web: http://www.saren.gob.ve/modules/mod_recaudotramites/ perteneciente al SAREN, existe información sobre los trámites en los actos de venta de inmuebles. Se desprende de actas que en fecha 12 de agosto de 2014, se llevó a efecto la inspección judicial requerida por la parte actora, en la Sala del despacho de la Jueza del Tribunal de la causa, en ese sentido, la Jueza asistida por el ciudadano RUBÉN MANRÍQUE JIMÉNEZ, titular de la cédula de identidad N° 14.895.838, en su condición de practico designado y juramentado a tal efecto, procedió a dejar constancia de lo siguiente: a) El Tribunal accedió a la página oficial del portal del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, la cual es, www.saren.gob.ve, posteriormente accedió al link llamado “Requisitos de Trámites en General”, luego accedió a la sección denominada “Registro Público” y luego a la opción “Venta”, donde se pudo visualizar la lista de requisitos necesarios para la protocolización de un documento de venta, quedando igualmente demostrado que se puede acceder de varias maneras a dicha información; y b) El experto designado, en relación a la firma electrónica de la página web antes mencionada, manifestó que su origen es del Gobierno Bolivariano, toda vez que presenta la extensión “gob.ve”. En este sentido, colige esta Juzgadora Superior que la prueba conducente para demostrar los requisitos necesarios para la protocolización de un documento de venta, es la prueba informativa dirigida al Registro Inmobiliario de que se trate o al SAREN, o en su defecto, o la prueba pericial para que sean expertos del área informática los que determinen, con total certeza, la dirección electrónica y demás datos de relevancia para el proceso. Por consiguiente, la prueba idónea y conducente en criterio de quien aquí decide, para demostrar la autenticidad de la información contenida en la página web: http://www.saren.gob.ve/modules/mod_recaudotramites/ perteneciente al SAREN, es la experticia y no la inspección judicial, consecuencialmente, se desestima la prueba in examine de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE. • Testimoniales de los ciudadanos LUIS ENRIQUE MELEÁN HERNÁNDEZ, YERALDIN CAROLINA NUCETTE MALPICA, LORENA DE LOS ANGELES PAZ LUGO, NANCY BEATRÍZ LEAL BOHORQUEZ y GILBERTO EMIRO FERRER FUENMAYOR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.863.284, 18.286.496, 13.301.331, 9.717.248 y 7.708.471, respectivamente, y de este domicilio. A los efectos de la evacuación de la testimonial de los indicados ciudadanos, se comisionó al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Al efecto, manifestó el ciudadano LUIS ENRIQUE MELEÁN HERNÁNDEZ, conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, desde hace aproximadamente siete u ocho años, y que la relación con ésta se debe a que tiene una empresa de servicio de aires acondicionados, por lo que, le hace servicio y reparaciones en un local que tiene dicha ciudadana en el Centro Comercial Galerías, en un local que tiene en el Centro Comercial Riviera Mall en Delicias Norte y en su casa de habitación. Igualmente afirmó, que tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre de 2012, se celebró una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall, entre la empresa REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y los hermanos FERRER MÉNDEZ, ya que aproximadamente en el mes de marzo del año 2013, estuvo en casa de la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, haciéndole mantenimiento a los equipos de aire acondicionado, y la notó preocupada, motivo por el cual le preguntó qué le pasaba, a lo que le respondió –según su aseveración- que tenía un problema, que había comprado un local comercial en el Centro Comercial Galerías, donde se encuentra Maniquette y para esa fecha no le habían entregado las solvencias necesarias del local para poder concretar la negociación. Finalmente, al serle preguntado si tenía conocimiento si las solvencias habían sido entregados por los vendedores, este respondió que en el mes de mayo de ese mismo año 2013, estuvo en el local de Delicias Norte y le preguntó a la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, si había solventado el problema y le respondió que no, que el vendedor nunca le entregó las solvencias y que no había podido culminar la compra del local. Aseguró la testigo YERALDIN CAROLINA NUCETTE MALPICA, que conoce a la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, desde hace aproximadamente cinco años, ya que es cliente de la sociedad de comercio REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., ubicada en el Centro Comercial Galerias Mall. Igualmente señaló que tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre del año 2012, se celebró una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del mencionado Centro Comercial, entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y los hermanos FERRER MÉNDEZ, porque a mediados del mes de febrero del año 2013, visitando la tienda, la señora JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, le comentó que había firmado un documento para la compra del aludido local comercial, que había dado una parte, no recuerda específicamente la cantidad, y había realizado pagos parciales que eran abonados al precio total de la venta, y que estaba preocupada porque los hermanos FERRER MÉNDEZ no le habían entregado las solvencias correspondientes para introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. Adicionó, que a principios del mes de marzo estaba viendo una mercancía nueva que había llegado en la tienda in comento, y le estaba atendiendo una vendedora, momento en el cual llegó la ciudadana MAIRET FERRER solicitando a la ciudadana JEANETTE GONZÁLEZ, luego de lo cual pudo observar que ésta última le entregó un cheque a la ciudadana MAIRET FERRER, y escuchó cuando la ciudadana JEANETTE GONZÁLEZ le recordó a la precitada ciudadana que debían entregarle las solvencias para introducir el documento definitivo ante el Registro Inmobiliario. Aseguró la testigo, que las solvencias solicitadas fueron: Solvencia Municipal, solvencia de Hidrolago, la planilla del 0.5% que se le cancela al SENIAT y otras que recuerda. Manifestó, que la ciudadana MAIRET FERRER le indicó a la ciudadana JEANNETTE GONZÁLEZ que las solvencias estaban siendo tramitadas. Finalmente al serle preguntado si tenía conocimiento si las solvencias habían sido entregadas a la ciudadana JEANETTE GONZÁLEZ por los vendedores antes del 18 de marzo de 2013, esta respondió que no, ya que en el mes de abril estuvo de nuevo en la tienda y la mencionada ciudadana le comentó que no había podido firmar el documento de compra del local 70-E, porque los hermanos Ferrer Méndez no le habían entregado las solvencias correspondientes para introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. Aseveró la testigo LORENA DE LOS ANGELES PAZ LUGO, que conoce a la ciudadana JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL, desde hace aproximadamente siete años, ya que la atendía en la asesoría y venta de productos de cosmetología capilar para la tienda REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A.; que tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre del año 2012, se realizó una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall, entre la empresa REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y los hermanos FERRER MÉNDEZ, porque en una oportunidad de visita a la tienda, la ciudadana JEANNETTE GONZÁLEZ se lo comentó. Refirió la testigo, que en el mes de febrero del año 2013, regresó a la tienda y la mencionada ciudadana le indicó que la venta no se había efectuado ya que le hacían falta algunas solvencias que no le había entregado la ciudadana MAIRET FERRER. Dentro de este marco, esta suscrita jurisdiccional desestima las testimoniales bajo estudio en aplicación del artículo 1.387 del Código Civil, que establece que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares. Máxime que, las deposiciones de los ciudadanos LUIS ENRIQUE MELEÁN HERNÁNDEZ, YERALDIN CAROLINA NUCETTE MALPICA y LORENA DE LOS ANGELES PAZ LUGO, en relación a la falta de entrega de las solvencias y recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, por parte de los accionados, resultan altamente referenciales, lo cual les resta total credibilidad a juicio de esta Superioridad. Y ASÍ SE DECLARA. De la misma manera, aprecia esta operadora de justicia que la declaración de los testigos NANCY BEATRÍZ LEAL BOHORQUEZ y GILBERTO EMIRO FERRER FUNAMYOR, no fueron evacuadas, siendo declarado desierto el acto correspondiente por el Tribunal comisionado, por lo tanto esta Superioridad la desestima de conformidad con lo estatuido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Pruebas promovidas por los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ Promovieron en la etapa probatoria: • En base al principio de comunidad de la prueba promovieron: a) Contrato suscrito entre la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. y los ciudadanos RICHARD, MARY Y MAIRET FERRER MÉNDEZ, autenticado en fecha 19 de septiembre de 2012, ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones. b) Documentos acompañados junto al libelo signados con las letras C, D, E, F, G, H, I. c) Documento de compra-venta suscrito entre los ciudadanos MICHELE COLETTA LECCESE (vendedor) y CIRA ELENA MÉNDEZ QUINTERO DE FERRER (compradora), protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1998, registrado bajo el N° 47, del Protocolo 1°, Tomo 10°. • Promovió original de ejemplar del Diario Panorama de fecha 17 de marzo de 2013, en cuyo contenido, página 10 de la Sección de Actualidad, consta la solicitud efectuada por la demandante de autos a los demandados, respecto de las solvencias y demás requerimientos exigidos para la presentación y procesamiento del documento de compraventa. Determina esta Superioridad que las pruebas ut retro señaladas ya fueron valoradas, motivo por el cual, se reproduce el valor probatorio que les fue otorgado. Y ASÍ SE DECLARA. Conclusiones La presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato incoado por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., contra los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, con fundamento en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106, producto de haber incumplido, según la actora, los demandados, la obligación de entregar las solvencias y demás requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de juicio. A lo que adicionó la accionante, que corresponde a los actores, otorgarle el documento definitivo de compra-venta, en virtud de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, que estima como una venta y no así como una opción a compra, por estar presente en el mencionado documento, los elementos de consentimiento, precio y objeto, y en virtud de haber pagado el cuarenta y cinco por ciento (45%) del precio de venta. Por su parte, los demandados reconvinieron por resolución del contrato supra señalado, alegando que la sociedad mercantil demandante incumplió la obligación de pagar el monto fijado como precio de venta, en las oportunidades pactadas a tales efectos. Aunadamente, solicitaron quedara en su beneficio, el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en calidad de arras. Así pues, resulta necesario traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual se establece lo siguiente: (…Omissis…) “El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. (…Omissis…) El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”. (...Omissis...) Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento de los contratos, lo siguiente: Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención. (Negrillas de este Tribunal Superior) En este sentido, puntualiza esta Juzgadora Superior que la obligación es un vínculo jurídico en virtud del cual, una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a ejecutar en su beneficio una determinada prestación de dar, hacer o no hacer, valorable en dinero; la cual, en caso de no ser cumplida por el deudor, comprometería a éste a responder con su patrimonio. (Luyando, 1989). Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta o ante un contrato de venta definitivo, ya que es un hecho controvertido entre las partes la naturaleza jurídica del mismo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Negrillas de esta Juzgadora Superior) Ahora bien, se obtiene del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106, el cruce de consentimiento otorgado por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., representada en ese acto por los ciudadanos JEANETTE ROSSANA GONZÁLEZ VILLASMIL y JORGE BARRIOS MORALES y los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, quienes se obligaron, recíprocamente, a comprar y vender, el inmueble sub iudice. Del mismo modo, se verifica del instrumento fundante de la pretensión, específicamente de la cláusula segunda, el objeto del mismo, esto es, un local comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, conocida cono avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63, en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. Desprendiéndose de la cláusula tercera del referido contrato, el precio de venta del local objeto de juicio, fijado de una manera variable, atendiendo al plazo en que éste fuese sufragado por la accionante, es decir, de concretarse la venta en un lapso menor a los noventa (90) días siguientes a la fecha cierta del contrato bajo estudio, el precio sería de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), y en el caso de concretarse la venta en un término de ciento ochenta (180) días posteriores a la fecha cierta del contrato, el precio sería UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Producto de lo anteriormente expuesto, colige esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compra-venta. Y ASÍ SE DECLARA. Determinado lo anterior, desciende esta Sentenciadora Superior a analizar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración. Se estableció en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106, lo siguiente: “TERCERA: LOS PROMITENTES VENDEDORES ofrecen en venta a LA OPCIONANTE COMPRADORA, el determinado inmueble, por un termino de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la fecha cierta de este documento, por la cantidad de Un Millón de Bolívares Fuertes (Bs.F.1.000.000,oo); de concretarse la venta en un término menor a los noventa (90) días el precio será por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.900.000,oo) CUARTA: De la cantidad indicada, LA OPCIONANTE COMPRADORA, hace entrega en este acto, en calidad de arras, a LOS PROMITENTES VENDEDORES la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.l50.000.oo) a través de cheque perteneciente a la cuenta 0116-0144-86-0008502420 del Banco Occidental de Descuento, agencia Galerias Mall - Mcbo, distinguido con el numero 58000064; el mismo es librado en fecha 17 de Septiembre de 2.012, por LA OPCIONANTE COMPRADORA. QUINTA: De materializarse la compra venta del inmueble indicado; la cantidad dada en arras y señalada en la cláusula anterior será imputada al precio de las mismas y el saldo de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes, (Bs.F.850.000.oo) transcurridos los primeros 90 días o la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.750.000.oo) en caso de concretarse la negociación antes de transcurrir los primeros 90 días continuos, este monto será cancelado a LOS PROMITENTES VENDEDORES, mediante cinco (05) pagos parciales de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.50.000.oo) el primero de estos pagos parciales será a Treinta (30) días, el segundo a sesenta (60) días, el tercero a noventa (90) días, el cuarto a ciento veinte (120) días, el quinto a ciento cincuenta (150) días continuos de la fecha de autenticación del presente contrato y un pago único por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.600.000,oo) a ciento ochenta días (180) contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento o en caso de concretarse antes de los noventa (90) continuos mediante dos (02) pagos parciales de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.50.000.oo) el primero a Treinta (30) días, el segundo a sesenta (60) días y un pago único por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.650.000,oo) a los noventa (90) días. Todas las fechas establecidas en esta cláusula serán computadas en días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato de opción a compra. SEXTA: A los fines del traspaso efectivo del Inmueble LOS PROMITENTES VENDEDORES darán cumplimiento a todas y cada una de las exigencias formuladas por el Registro Inmobiliario correspondiente y serán de cuenta de LA OPCIONANTE COMPRADORA, los gastos inherentes a la documentación necesaria para tales propósitos. SEPTIMA: Ambas partes establecemos por concepto de cláusula penal el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras. Es decir que si por causas imputables a LA OPCIONANTE COMPRADORA no se realizare la negociación de compra venta, LOS PROMITENTES VENDEDORES se reservaran e ingresaran a su patrimonio el treinta por ciento (30%) de las arras señaladas, que se traducen en Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F.50.000,oo), y si lo fuere por causas imputables a estos ultimo, reintegraran la totalidad de las arras recibidas mas una cantidad adicional, equivalente al treinta por ciento (30%) de las mismas. El termino para hacer efectiva esta entrega es de treinta (30) días continuos, contados a partir de la ultima fecha aquí prevista, concretamente la fijada para el otorgamiento del documento respectivo de compra venta o el de la resolución de la opción de compra.” Se desprende de la cláusula tercera del contrato, que el precio del inmueble, como se estableció en líneas pretéritas, sería de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.900.000,oo), de concretarse la venta en un término menor a noventa (90) días, contado a partir de la fecha cierta de dicho instrumento, o de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), de concretarse la venta en un término de ciento ochenta (180) días continuos, contado a partir de la fecha cierta del referido documento. Del mismo modo, se obtiene de la cláusula cuarta que la demandante-reconviniente entregó a los demandados-reconvenidos, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), en calidad de arras, mediante cheque N° 58000064, girado contra la cuenta N° 0116-0144-86-0008502420 del Banco Occidental de Descuento; monto que sería imputado al precio final de venta en caso de concretarse la misma. Dentro de este marco, se verifica del expediente que éste no constituye un hecho controvertido, ya que los demandados reconocieron dicho pago. Ahora bien, la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., manifestó en su escrito libelar, que pagó el precio de venta, equivalente a UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), de la siguiente manera: 1. CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) entregado a los promitentes vendedores por concepto de arras e imputable al precio definitivo de venta, al momento de otorgarse el contrato en fecha 19 de septiembre 2012, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo. 2. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 1 de noviembre de 2012, mediante cheque N° 20000181 de la entidad financiera Corp Banca. 3. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 20 de noviembre de 2012, mediante cheque N° 28762889, girado contra el Banco Banesco, Banco Universal. 4. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 4 de enero de 2013, conforme cheque N° 35000045, girado en contra del Banco Occidental de Descuento. 5. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) en fecha 24 de enero de 2013, mediante cheque N° 33000008, girado contra el Banco Occidental de Descuento. 6. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2013, mediante cheque N° 80000014, depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 del Banco Occidental de Descuento, perteneciente a la ciudadana MAIRET FERRER. 7. CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2013, mediante cheque N° 7600015, depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 del Banco Occidental de Descuento, perteneciente a la ciudadana MAIRET FERRER. Así, al haber afirmado la accionante que el precio de venta, en el caso de marras, es de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), se entiende que el mismo debió ser pagado en el término de ciento ochenta (180) días continuos, contado a partir de la fecha cierta del contrato bajo estudio. Sin embargo, procede esta Superioridad a indicar las fechas en las cuales debían realizarse los cinco pagos parciales de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) posteriores a la autenticación del contrato in examine, esto es, al día 19 de septiembre de 2012, conforme a lo estipulado en la cláusula quinta del contrato, para ser considerados válidos: 1. El primer pago debió efectuarse en fecha 19 de octubre 2012. 2. El segundo pago debió realizarse el día 18 de noviembre de 2012. 3. El tercer pago debió efectuarse en fecha 18 de diciembre de 2012. 4. El cuarto pago debió realizarse el día 17 de enero de 2013. 5. El quinto pago debió efectuarse en fecha 16 de febrero de 2013. De la misma manera, el remanente del monto acordado como precio del inmueble, esto es, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) debía cancelarse, conforme a lo contractualmente pactado, a los ciento ochenta (180) días posteriores al 19 de septiembre de 2012, es decir, en fecha 18 de marzo de 2013. Dentro de este marco, los demandados alegaron la extemporaneidad de los pagos realizados por la actora, y por ende, la invalidez de los mismos. Por su parte, la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., afirmó en el escrito libelar, que con ocasión a los primeros cuatro (4) pagos efectuados por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) cada uno, la co-demandada MAIRET FERRER, otorgó, en fechas 1 de noviembre de 2012, 20 de noviembre de 2012, 4 de enero de 2013 y 24 de enero de 2013, recibos debidamente vinculados a la operación descrita, los cuales, promovió conjuntamente, pero fueron desconocidos en contenido y firma por la aludida ciudadana; no obstante, la demandante insistió en la validez de los mismo y promovió prueba de cotejo a los efectos de demostrar su autenticidad. Practicada la mencionada prueba por los expertos HENOCH QUINTERO, DUILIA DE OQUENDO y LUISA MARÍA GONZÁLEZ, identificados en actas, se concluyó que las firmas desconocidas por la co-demandada MAIRET FERRER, contenidas en los preindicados recibos de pago, resultaron ser fidedignas y ciertamente producidas por dicha ciudadana. En el mismo tenor, afirmó la accionante que la co-demandada MAIRET FERRER se sirvió de los pagos realizados, supra señalados, ya que los depositó en sus cuentas personales del Banco Occidental de Descuento y del Banco Mercantil. Y para demostrar tal aseveración, promovió prueba de informe dirigida a la institución financiera Banco Occidental de Descuento. De esta manera, de las resultas de la prueba de informe emitida por la entidad bancaria, Banco Occidental de Descuento, se obtuvo que los cheques Nos. 2000181 y 35000045 (en virtud de los cuales se realizó el pago de dos (2) cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cada una, y se emitieron los recibos de pago in comento), fueron librados a favor de la ciudadana MARIET FERRER, y depositado el primero, en la cuenta N° 01050177617177002022 de Banesco, Banco Universal, y el segundo en la cuenta N° 0116-0101-49-0187492573. Respecto del cheque N° 33000008, se remitió copia simple de planilla de depósito N° 313803696, que demuestra que la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), fue depositada en la cuenta N° 0116-0101-490187492573, cuya titular es la aludida ciudadana. En lo concerniente a la prueba de informe promovida por la actora, dirigida a la entidad financiera Banesco, Banco Universal, a objeto de dejar constancia que el cheque N° 28762889, fue cobrado por la ciudadana MAIRET FERRER o depositado en la cuenta N° 0105-0177-617177002022 del Banco Mercantil, cuya titular es la referida ciudadana, se precisó, en la oportunidad correspondiente, que dicha prueba fue desistida por el apoderado judicial de la demandante, el día 1 de diciembre de 2014, motivo por el cual se desestimó en aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, determina esta Juzgadora Superior que logró demostrar la accionante, con las pruebas aportadas al proceso, el pago de las cuatro primeras cuotas de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) cada una, los cuales, si bien resultan intempestivos en virtud de lo establecido convencionalmente en la cláusula quinta del contrato, fueron aceptados y convalidados por la co-demandada MAIRET FERRER, al haber emitido a favor de la actora, en señal de conformidad, los cuatro recibos de pago anteriormente singularizados. Y ASÍ SE COONSIDERA. En lo que concierne a la quinta y sexta cuota de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) cada una, determina esta Superioridad, que si bien es cierto que se acreditó en actas dichos pagos, mediante planillas de depósitos bancarios signadas con los Nos. 331864648 y 331864649, ambas de fecha 15 de marzo de 2013, conforme a las cuales se depositó en la cuenta N° 0116-0127-82-0009059989, cuya titular es la ciudadana MAIRET FERRER, los cheques Nos. 80000014 y 76000015, respectivamente, emitidos por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), cada uno, ratificadas en juicio mediante la prueba de informe emitida por el Banco Occidental de Descuento, no es menos cierto que tales pagos fueron efectuados vencido el plazo máximo establecido en la cláusula quinta del contrato, para el otorgamiento del documento definitivo de venta del local comercial sub iudice, incumpliendo con ello la demandante, la obligación establecida convencionalmente en la mencionada cláusula, máxime que no demostró, en relación a tales pagos extemporáneos, que hayan sido aceptados o convalidados por los demandantes, ya que no existen en actas, medio probatorio tendente a acreditar tal aspecto. Y ASÍ SE DECLARA. Consecuencialmente, no puede obviar esta Arbitrium Iudiciis en aplicación del principio de autonomía de voluntad de las partes, lo pactado convencionalmente por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., y los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, en el instrumento de fecha 19 de septiembre de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 14, tomo 106. Derivado de lo cual, se hace necesario traer a colación, lo dispuesto al respecto por el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, Serie Estudios, págs. 20 y 21: “Por autonomía de la voluntad se entiende, pues, el poder que el artículo 1159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la de la ley, los contratos que aquellas celebran; y lo hace según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto los tipos de contrato que prevé el Código Civil, ni en cuanto a las normas específicas que éste trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan sólo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. 21. Sus consecuencias. Consecuencias de este principio son: a) La partes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurran. El código sólo ha reglamentado aquellos contratos más usuales. Al lado de ellos existe una infinidad de contratos posibles no reglamentados, que son los llamados contratos innominados (Art. 1140 C.C.) b) Las partes pueden derogar en sus convenciones las reglas, aun orgánicas, de los contratos previstos en el Código Civil y aun las reglas del mismo sobre las obligaciones en general. Así, pueden establecer que la transmisión de propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art. 1161 C.C.), sino que la transmisión de la propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado plazo; igualmente pueden establecer una cantidad fija de dinero como indemnización para el caso de incumplimiento de la obligación, en lugar de aplicar la regla del artículo 1273 del Código Civil para la evaluación de los daños y perjuicios (Arts. 1257 y ss.); o pueden alterar la regla de Art. 1344 C.C. según la cual el deudor de un cuerpo cierto que perece o se deteriora por caso fortuito o fuerza mayor, queda liberado si la pérdida o deterioro ocurre antes de estar en mora tal deudor, y disponer, por el contrario, que, a pesar del caso fortuito, él continuará obligado, etc. c) Las partes pueden igualmente modificar la estructura del contrato, por ej.: estableciendo una formalidad (documento privado) para la prórroga de un contrato de arrendamiento que en el Código Civil está previsto como un contrato consensual.” (Negrillas de este Tribunal de Alzada) Aunadamente, resulta impretermitible citar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas de este Tribunal de Alzada) En este tenor, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991: “El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación (…). (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569). (Destacado de la Sala).” (Negrillas de este Tribunal Superior ) Por consiguiente, al verificarse del contrato fundante de la pretensión, que las partes de común acuerdo pactaron como fecha máxima para pagar el monto total del precio de venta, el día 16 de febrero de 2013, fecha que resulta del cómputo de ciento ochenta días (180) continuos contados a partir del día de autenticación del indicado documento, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, y, que la actora no promovió medio de prueba alguno a los efectos de demostrar que pagó cabalmente el precio de venta, o el hecho extintivo de la obligación, resulta forzoso para esta Arbitrium Iudiciis traer a colación lo dispuesto en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba: Establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 506:“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. (Negrillas de este Tribunal Superior) Dispone el Código Civil, en el mismo tenor: Artículo 1.354:“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Al respecto, asentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, expediente N° 06-0031, lo siguiente: (…Omissis…) “Como se evidencia del contenido del artículo 506 del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos en la ley”. (…Omissis…) En la misma perspectiva, el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra “OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN”, Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas, 2008, pág. 31 y 75, estableció: (…Omissis…) “Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda, Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a probar, que es, ante todo, la percepción del juez”. (…Omissis…) Por consiguiente, colige esta Juzgadora Superior que incumplió la demandante, la obligación de demostrar en juicio, que pagó el precio de venta del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, entre avenidas 62 y 63 en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia, dentro del lapso convenido a tales efectos, ya que como se estableció con anterioridad, la quinta y sexta cuota de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) cada una, fueron sufragadas vencido el contrato bajo estudio. Y ASÍ SE DECLARA. Adicionalmente, puntualiza esta suscrita jurisdiccional, luego de un análisis exhaustivo a las actas procesales, que no existe en autos, medio de prueba alguno que demuestre que la demandante, sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., pagó la última cuota pactada, lo cual le correspondía hacer, dentro del lapso de ochenta días (180) continuos contados a partir del día de autenticación del contrato objeto de juicio, en virtud de lo dispuesto en las clausulas tercera y quinta de dicho instrumento. Tampoco existe prueba en el expediente, que conlleven a afirmar el hecho extintivo de la obligación para la demandante. Y ASÍ SE DECIDE. De manera que, ante la falta de pago oportuna del precio de venta por parte de la actora, no nació para los accionados, ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, la obligación de otorgar todos los recaudos ineludibles para la protocolización del documento definitivo de venta, ya que la misma solo era procedente en caso de cumplir, primeramente, la demandante, el pago de precio pactado por el local comercial sub litis. Y ASÍ SE ESTABLECE. Consecuencialmente, resulta acertado en derecho para esta Superioridad, declarar improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en contra de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ. Asimismo, se declara con lugar la pretensión de resolución de contrato incoada por los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., producto del incumplimiento de las clausulas tercera y quinta, por parte de la aludida sociedad de comercio. Y ASÍ SE DECLARA. Por consiguiente, con fundamento en la cláusula séptima del contrato bajo estudio, queda en beneficio de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo), equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, por cuanto el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble sub iudice no se produjo, por causas imputables a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A. (falta de pago oportuna del precio del inmueble), en consecuencia, corresponde a los demandados, reintegrar a la accionante, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00). Y ASÍ SE ESTABLECE. En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios jurisprudenciales ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora Superior, REVOCAR la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 30 de octubre de 2015, consecuencialmente, se declara CON LUGAR el recurso de apelación incoado por los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, por intermedio de su apoderado judicial EVANÁN BERMÚDEZ MARÍN, y en el mismo sentido, se declara sin lugar la demandada de cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en contra de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los co-demandados RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ, por intermedio de su apoderado judicial EVANÁN BERMÚDEZ MARÍN, contra sentencia de fecha 30 de octubre de 2015, dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 30 de octubre de 2015, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en tal sentido, se declara: TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., en contra de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo. CUARTO: CON LUGAR la reconvención de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., consecuencia de lo cual, queda en beneficio de los ciudadanos RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,oo), equivalente al treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, por cuanto el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble sub iudice no se produjo, por causas imputables a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., por lo que, corresponde a los demandados, reintegrar a la accionante, la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), todo ello con fundamento en la cláusula séptima del contrato autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2012, anotado bajo el N° 14, tomo 106. Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, en aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaria copia certificada y déjese en este Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia 157° de la Federación. LA JUEZA, DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.) hora de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias, quedando anotada bajo el No. S2-090-16. LA SECRETARIA, ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS GS/Mc/s1