TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

INTRODUCCIÓN

EXPEDIENTE: 3451

DEMANDANTE: YARET CHIQUINQUIRÁ PERNIA MORILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.445.147, domiciliada en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADO: JOSÉ LUÍS MIRANDA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.154.325, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.
Conoce en virtud de la distribución de la presente demanda este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, según recibo de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo, Estado Zulia, signado con el N° TM-MO-7236-2015, de fecha 16/09/2015.
En fecha 17 de septiembre de 2015, el Tribunal dictó auto por medio del cual instó a la parte demandante a indicar la normativa y las causales legales de la demanda.
En fecha 29 de septiembre de 2015, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de reforma de demanda, en los siguientes términos:
• Que celebró contrato con el ciudadano José Luís Miranda Silva, un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 08 de abril de 2005, bajo el N° 14, Tomo 61 de los libros de autenticaciones, le dio en calidad de arrendamiento un inmueble de su única y exclusiva propiedad ubicado en la calle 44, Casa Quinta # 3A-62, denominada Quinta La Casona, sector Altos de Jalisco del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
• Que el canon de arrendamiento se estipuló en Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), siendo modificado posteriormente en la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00).
• Que la falta de pago de dos mensualidades por concepto de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, a demandar la resolución del contrato y la cancelación de los cánones de arrendamiento.
• Que en fecha 08 de mayo de 2013 se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento privado el arrendador demandante y el arrendatario demandado, el cual cambia en cuanto a las cláusulas segunda y décima cuarta y en cuanto a las restantes cláusulas no sufren variación alguna, en la cláusula segunda del contrato dice que el canon de arrendamiento será de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00) pagaderos los 8 de cada mes.
• Que queda demostrado que el arrendatario demandado no ha cumplido como un buen padre de familia que nace desde el momento en que se celebra el primer contrato de arrendamiento que a través del tiempo éste convenio se fue renovando con la hechura de contratos que se acompañaron como documentos fundantes de esta Litis controversia, cuya figura se convierte por voluntad de las partes en indeterminado.
• Que se acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del estado Zulia, para que este organismo oficial previo procedimiento administrativo dicte la providencia administrativa para habilitar la vía judicial.
• Que por las razones explanadas en el escrito de demanda viene a demandar al ciudadano JOSÉ LUÍS MIRANDA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.154.325, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, a fin de que se le siga el procedimiento de desalojo de la vivienda propiedad de la parte demandante.
• Que solicita la citación del ciudadano JOSÉ LUÍS MIRANDA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.154.325 en la Quinta La Casona, sector Altos de Jalisco, del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Verifica este Tribunal que la parte actora acompaño con su escrito de demanda las siguientes pruebas:
1. Documento poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, autenticado en fecha 29 de enero de 2015, anotado bajo el N° 91, Tomo 05.
2. Carta de fecha 20 de enero de 2015.
3. Copia certificada del Expediente N° 1159, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas.

En fecha 30 de septiembre de 2015, el Tribunal dictó auto por medio del cual se fijó la audiencia de mediación en la presente causa.
En fecha 01 de octubre de 2015, el profesional del derecho JULIO CESAR MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.566, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó diligencia por medio del cual señaló la dirección de la parte demandada.
En fecha 29 de octubre de 2015, el alguacil de este Tribunal expuso que la parte demandada le recibió los recaudos respectivos y se negó a firmar el recibo respectivo.
En fecha 02 de noviembre de 2015, el profesional del derecho JULIO CESAR MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.566, presentó el perfeccionamiento de la citación.
Con fecha 06 de noviembre de 2015, el ciudadano JOSÉ LUÍS MIRANDA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.154.325, asistido por el profesional del derecho GIOVANNY TRONCOSO ORTIZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 183.583, presentó escrito mediante el cual se da por citado en la presente causa.
En fecha 23 de noviembre de 2015, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de mediación en la presente causa.
Con fecha 10 de diciembre de 2015, la profesional del derecho LORENEY GOTOPO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 198.774, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
• Ratificó el valor de todos los documentos acompañados en el libelo de la demanda.
• Alego la confesión ficta de la parte demandada.
En fecha 15 de enero de 2016, el Tribunal apertura el lapso de promoción de pruebas y fijó los hechos y límites de la controversia.
En fecha 19 de enero de 2016, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado del auto de fecha 15 de enero de 2016.
En fecha 25 de enero de 2016, el alguacil de este Tribunal expuso haber notificado a la parte demandada y demandante.
En fecha 27 de enero de 2016, el Tribunal dictó auto por medio del cual corrigió el auto de fecha 15 de enero de 2016 y dictaminó que el lapso de promoción de pruebas es de 08 días.
En fecha 01 de febrero de 2016, el profesional del derecho JULIO CESAR MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 13.566, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito.
En fecha 01 de febrero de 2016, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presento escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
• Ratificó todos y cada una de las documentales consignadas junto con el libelo de la demanda.
• Promovió la confesión ficta de la parte demandada.
En fecha 03 de febrero de 2016, el Tribunal dictó auto por medio del cual oficio a la Defensa Pública para que le sea asignado un Defensor Público a la parte demandada.
En fecha 26 de febrero de 2016 el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, presentó diligencia por medio de la cual sustituye el poder que le fuere otorgado.
Con fecha 06 de abril de 2016, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, SOLICITÓ QUE SE OFICIE NUEVAMENTE A LA coordinación de Defensa Pública para responder el oficio 067-2016.
Con fecha 20 de abril de 2016, el profesional del derecho MARCOS ALEJANDRO GARCÍA VÁSQUEZ, inscrito en el INREABOGADO bajo el número 179.258, actuando con el carácter de Defensor Público Provisorio Segundo con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, presentó escrito mediante el cual acepta la defensa de la parte demandada.
En fecha 16 de mayo de 2016, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó diligencia por medio de la cual solicitó los recaudos de citación del defensor designado.
En fecha 13 de junio de 2016, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, presentó diligencia por medio de la cual consignó las copias fotostáticas correspondientes.
En fecha 16 de junio de 2016, el alguacil de este Tribunal expuso haber notificado al Defensor Publico.
En fecha 21 de junio de 2016, el profesional del derecho MARCOS ALEJANDRO GARCÍA VÁSQUEZ, inscrito en el INREABOGADO bajo el número 179.258, actuando con el carácter de Defensor Público Provisorio Segundo con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
1. Invocó el merito favorables de las actas procesales.
2. Invocó el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1 y 5, 6° de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 27 de junio de 2016, el profesional del derecho RODOLFO HAYDE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 30.883, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
• Ratificó el valor probatorio de los documentos públicos acompañados con el libelo de la demanda, especialmente el expediente 1159 de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas.
• Alega la confesión ficta de la parte demandada.

En fecha 01 de julio de 2016, el Tribunal dictó auto por medio del cual admitió las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 20 de julio de 2016, el Tribunal dictó auto por medio del cual fijó la audiencia oral en la presente causa.

En fecha 27 de julio se celebró la audiencia oral en la presente causa.

MOTIVA
El caso que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional, es la demanda de desalojo presentada por la ciudadana YARETH CHIQUINQUIRÁ PERNIA MORILLO contra el ciudadano JOSÉ LUÍS MIRANDA SILVA, tal como lo afirma la parte actora en su libelo, le arrendó dicho inmueble mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 08 de abril de 2005, bajo el N° 14, Tomo 61 de los libros respectivos.
Luego de haber examinado en forma exhaustiva las actas procesales del presente expediente y, vista la exposición de la parte demandante, este Jurisdicente, observa que el punto álgido o medular del presente litigio, consiste en dilucidar si la parte demandada dio cumplimiento o no a las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, sobre el cual se fundamenta la presente demanda de desalojo, sabido que, del contenido del Artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el cual establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. De esta manera, surge una de las obligaciones principales del arrendatario, en atención a lo dispuesto en el Artículo 1.592 del Código Civil, según el cual: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: ...2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

En este sentido, el primer elemento a analizar de la presente demanda de desalojo es el incumplimiento del contrato de arrendamiento, con respecto a la forma convenida para el pago del canon de arrendamiento, la parte demandante alega que el pago fue hecho fuera del termino establecido en el contrato, es decir, el día ocho (08) de cada mes. Asimismo, alega la parte demandante, que el demandado destino el inmueble a fines distintos a los pactados en el contrato. Por otro lado, manifiesta la parte actora que durante la vigencia de la relación arrendaticia el inmueble ha sufrido deterioro en su estructura interna y externa, superiores o mayores a las que puedan originarse por el uso normal y debido del bien.
Sin embargo, observa este Tribunal que con respecto al alegato fundado en el ordinal 4º del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, manifestando que el demandado ocasionó al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, constata este Juzgador que no fueron traídos los medios probatorios conducentes a comprobar dicho alegato, por lo cual lo procedente es declarar sin lugar tal pretensión. Así se decide.

El segundo punto a analizar, es la determinación de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.
La novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su Artículo 91, establece:
Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…sig…)
2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, oalguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…sig…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial.
Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.

La prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a su determinación, en el caso concreto la parte actora promovió, copia certificada del documento de propiedad del inmueble, objeto del litigio, y del contrato de arrendamiento y su posteriores prorrogas, los cual se aprecian en todo su valor probatorio conforme a los alcances del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documentos que comprueban por una parte la cualidad de propietario del demandante y por la otra la celebración del contrato de arrendamiento en los términos que en ellos se establecen; igualmente promovió comunicación enviada al demandado manifestando su intención de no prorrogar el contraído debido a la necesidad de disponer del inmueble, observa este Tribunal que se desprende de las copias certificadas del expediente administrativo MC-01159/03-15, el cual es apreciado en todo su valor probatorio conforme a los alcances de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil, en lo que respecta al cumplimiento del procedimiento previo a la demanda y las declaraciones que realizaron las partes, ante un funcionario competente recogidas en las actas del mismo expediente, muy especialmente la convalidación de todos y cada uno de los términos del acto conciliatorio que se llevo a cabo ante esa sede administrativa, así como la manifestación de la necesidad justificada de disponer del inmueble para la constitución del domicilio conyugal de la hija de la parte demandante y en el cual también consta el acta de nacimiento de la hija, la cual es valorada por este Tribunal conforme a los alcances del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la filiación que de ella se desprende, por lo que, en el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica.

Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido; se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento; el Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto; esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir, infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento; esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica; gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde. (Devis Echandía, Hernando, Estr. Compendio de Derecho Procesal, T.II. Pág.99 y ss).
Es por ello que resulta imposible para este Jurisdicente, obviar que la situación actual del propietario para disponer del inmueble en la persona de unos de sus parientes consanguíneos, está en concordancia con el uso que el mismo haría como propietario y tal situación constituye una especial circunstancia que lo obliga de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir la situación actual de su hija, una necesidad, no solo en el orden económico, sino también en el orden social y familiar, ya que de otra forma resultaría afectado el pleno ejercicio de su derecho de propiedad, en el uso, goce y disfrute del inmueble, siendo que dicha necesidad fue alegada tanto en vía administrativa como en la judicial.
Así, es importante destacar que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión. En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Es por ello, que en vista que la parte demandante en sede judicial no logró desvirtuar los alegatos de la parte demandante, al no haber contestado la demanda, y observando que en su escrito de prueba solo se limitó a invocar el mérito favorable que arrojan las actas procesales, basados en el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar sus pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de mérito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, todo ello se traduce en la existencia del estado de necesidad de ocupación del inmueble arrendado por parte del propietario, tal y como se dejará expreso en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVO
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 4° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” .- SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de desalojo con fundamento en el artículo 91 numeral 2° de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, referido a “la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado” En consecuencia se le ordena a la parte demandada ciudadano JOSÉ LUIS MIRANDA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-22.154.325.-, hacer entrega a la parte demandante ciudadana YARETH CHIQUINQUIRÁ PERNÍA MORILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.445.147y de este domicilio, del inmueble ubicado en la calle 44 (Santa Elena), tipo Casa Quinta No. 3A-62, denominado “Quinta La Casona”, Sector Altos de Jalisco, Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Maracaibo, libre de personas y bienes propios TERCERO: De conformidad con el Artículo 121 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, téngase la presente como fallo completo.- PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, al primer (01) día del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). - Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación. -
EL JUEZ,

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA

EL SECRETARIO,

Abog. LEONARDO ESPINA

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las 2:30 PM, se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrado bajo el N° 68-2016.
EL SECRETARIO,

Abog. LEONARDO ESPINA