TSJ Regiones - Decisión

Exp. 2762-2015
Sentencia No. 147-2016

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 11.874.518 domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADA: MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 17.669.532, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Treinta (30) de Julio de 2015, admitida en fecha Once (11) de Agosto de 2015, presentada por los ciudadanos LUIS SEGUNDO MACHADO BRICEÑO y MAYERLIN DEL CARMEN VILLALOBOS MORENO, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 163.610 y 115.149 procediendo con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, ya identificada, en contra de la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, plenamente identificada en actas.
Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Que en fecha Quince (15) de Abril de 2008, su representada ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS celebró con la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO plenamente identificada, un contrato de Opción de Compra Venta, por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, el cual quedo inserto bajo el N° 3, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar y la parcela de terreno donde se encuentra construida, distinguida con el N° 203B-16 de la nomenclatura Municipal y con el N° 76, ubicada en la Av. 47B entre calle 203B y 203C y en la manzana N° 3, en el Desarrollo Habitacional “Soler, lote 3”, jurisdicción de la Parroquia los Cortijos, del Municipio San Francisco del Estado Zulia (linderos y medidas descritos en el documento de opción de compra). Señala la demandante que el inmueble objeto de ésta negociación le pertenece según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 08 de enero de 2008 e inserto bajo el N° 93, Tomo 1 de los libros respectivos llevados por esa notaria, siendo protocolizado posteriormente por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2008, quedando inserto bajo el N° 6, Tomo 8, Protocolo Primero, Segundo Trimestre. El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender a LA PROMITENTE COMPRADORA es por la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 86.200), suma esta que seria cancelada de la siguiente manera: La cantidad de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.200,oo), en el mismo acto y la diferencia de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000.oo), en la oportunidad en que se protocolice el documento definitivo de compra venta del inmueble. La duración del contrato de opción de compra se fijó en noventa (90) días continuos más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento de la opción. Expresa la parte actora que la venta no se llevó a cabo por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, la cual estaba habitando el inmueble en todo el lapso de tiempo que duro la opción de compra de acuerdo a lo convenido en la cláusula sexta. Sin embargo de mutuo acuerdo pactaron un nuevo documento de opción de compra venta, el cual se registro por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de octubre de 2008, quedando registrado bajo el N° 38, Tomo 10, Protocolo 1, Cuarto Trimestre, en el cual se modificó la cláusula segunda estableciéndose el precio de venta del inmueble en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 150.000,00), de los cuales la Promitente Compradora canceló la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,oo) como adelanto en calidad de arras y como garantía a la opción de compra venta, así mismo se modificó la cláusula tercera, en garantía de lo pactado LA PROMITENTE COMPRADORA entregaría a LA PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) en calidad de arras, suma ésta que se imputaría al precio acordado de la venta y el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,oo), serían cancelados por LA PROMITENTE COMPRADORA en un lapso de noventa (90) días continuos, término en que se firmaría el documento definitivo de compra venta. La duración del contrato se fijó en noventa (90) días continuos con una prorroga de quince (15) días continuos, contados a partir de la fecha del registro del documento. Así mismo se estipuló que en caso de vencerse el plazo acordado en la opción de compra y no se llegara a celebrar la venta, por culpa o razón imputable a LA PROMITENTE COMPRADORA, ésta perdería el derecho de adquisición del inmueble opcionado, así como el cien por ciento (100%) del dinero entregado como garantía; igualmente sino cancelaba el resto de la cantidad establecida como restante, debería desalojar el inmueble inmediatamente el día subsiguiente posterior a la fecha de vencimiento del contrato de Opción de Compra, sin previo aviso y voluntariamente. Señalan los apoderados judiciales de la demandante que estos contratos fueron suscritos en el año 2008, razón por lo cual el contenido de algunas cláusulas, no corresponden del todo con la normativa vigente y posterior a los mismos. Sin embargo, cumpliendo con los novísimos instrumentos jurídicos como lo es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, se vieron en la necesidad de acudir a solicitar por ante la Oficina Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda Región Zulia, la apertura del procedimiento administrativo en contra de la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, el cual fue tramitado y agotado. Manifiesta la parte actora que no existe duda de que el presente contrato constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de compra venta y no de opción de venta como erradamente lo denominaran las partes, donde se entrelazaran las voluntades con el consentimiento legitimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato de conformidad con el artículo 1527 del Código Civil, parte del precio de venta. Tal como lo establece el artículo 1527 del Código Civil, la obligación principal del comprador es pagar el precio, lo cual hizo cancelando LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.35.000,oo), de acuerdo al contrato y la del vendedor transferir la propiedad al comprador del bien vendido, lo cual no solo lo hizo con una simple manifestación de voluntad, sino que LA PROMITENTE VENDEDORA en un acto de buena fe y por estar habitando el inmueble LA PROMITENTE COMPRADORA, lo entrego de forma material, por lo tanto la operación de compra venta a sus criterios no quedo consumada con la recepción por parte de LA PROMITENTE VENDEDORA, de parte del precio de la venta y la entrega material del inmueble. Manifiestan los apoderados judiciales de la demandante que a quien le corresponde cumplir lo contemplado en la Cláusula Tercera, referente a la obligación de pagar el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,oo), en un lapso de noventa (90) días continuos, es a LA PROMITENTE COMPRADORA, quien debe cancelar el precio según lo estipulado en el contrato, es lógico pensar que habiendo pagado parte del precio LA PROMITENTE COMPRADORA, cumpla con los demás términos del contrato y según sus criterios se trata de una compra venta inmobiliaria donde la vendedora dentro de los términos del contrato recibió una parte correspondiente al veintitrés coma treinta y tres por ciento (23,33%), del valor total del inmueble, dejando el inmueble en manos de la compradora, quien no ha dado cumplimiento a su obligación de cancelar el saldo restante dentro del plazo estipulado, el cual ya venció, por lo tanto se puede considerar a la compradora en mora de cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada en el contrato. Señala la parte actora que la demandada no cumplió con las cláusulas contractuales acordadas, siendo infructuosas las gestiones extrajudiciales realizadas y por todas las circunstancias de hecho y fundamentos de derecho, es por lo que formalmente demandan en nombre de su representada a la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDÓN PINTO, en su carácter de compradora del inmueble anteriormente identificado, a los fines de que convenga en los hechos contenidos en el libelo de la demanda y en el petitorio y en su defecto a ello sea condenada por éste Tribunal en los siguientes términos. PRIMERO: Que se le haga la entrega material del inmueble según contratos celebrados en fechas quince (15) de abril de 2008 y veintisiete (27) de octubre de 2008, libre de personas y bienes. SEGUNDO: El cumplimiento de las obligaciones de la cláusula penal, según la normativa vigente, específicamente la Resolución N° 11 dictada por el Ministerio de Vivienda y Hábitat en fecha cinco (05) de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. TERCERO: Se le suspenda el derecho de adquisición del inmueble opcionado. CUARTO: Se ordene a la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO a hacer entrega de todas las solvencias de los servicios públicos del inmueble objeto de litigio. Todos estos hechos consumados constituyen la acción del cumplimiento del contrato previsto y sancionado en el Código Civil Venezolano en los artículos 1.133, 1.134, 1.160, 1.167, 1.211, 1.257, 1.264, 1.488, 1.527 y 1.528 cometidos en contra de su representada por la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, configurándose de esa manera la acción de cumplimiento de contrato, razón por la cual demandan como real y efectivamente demandan en nombre de su representada a la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, para que convenga en hacer entrega inmediata de la casa objeto del contrato aludido o en caso contrario, sea condenada u obligada por éste Tribunal a hacer la entrega respectiva de conformidad con la ley.

CONTESTACION A LA DEMANDA

Por cuanto no fue posible la citación personal de la demandada, en fecha Seis (06) de noviembre de 2015, se ordeno la misma a través de Carteles, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y habiéndose practicado la citación, ocurre ante éste Tribunal, en fecha veinticuatro (24) de Mayo de 2016, la demandada ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDÓN PINTO, asistida por la abogada en ejercicio y de éste domicilio ANA MARIA POSADA GARCÍA y procedieron a todo evento a dar contestación a la demanda en los siguientes términos. Admitió como cierto el hecho de que suscribieron un contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha quince (15) de abril del año 2008, el cual quedo anotado bajo el N° 3, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, éste a su vez contiene el mismo texto del contrato y tenia una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha en que la Promitente Vendedora ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, entregara a la promitente compradora los documentos acordados según la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra Venta autenticado, a partir de la fecha, más una prorroga de Treinta (30) días continuos a partir de la fecha de su autenticación, cabe destacar que algunos de los documentos ya se encontraban vencidos para la fecha en que fueron entregados, tal como lo demostraran en su oportunidad con constancia de entrega de los documentos que fueron entregados por parte de la promitente vendedora y donde consta la certificación de gravamen ya vencida para los efectos de trámites bancarios, incluyendo la firma del mismo contrato en cuestión, en virtud de que uno de los requisitos de todas las entidades bancarias es que tanto el contrato de opción de compra venta y la certificación de gravamen no pase de siete (7) o diez (10) días de haber sido firmados y expedidos, respectivamente, es por ello que mi representada la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO quedo a la espera de la actualización de los mencionados documentos. Señala la apoderada judicial de la demandada, que de mutuo acuerdo para la fecha veintisiete (27) de octubre del 2008, se firmo un nuevo contrato de opción de compra venta, por ante la Oficina de Registro Público de San Francisco del Estado Zulia, quedando registrado bajo el N° 38, Tomo 10, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, dando por reproducido el mencionado documento en virtud de haber sido consignado con el libelo de la demanda, donde se evidencia que el documento de propiedad de la vivienda fue registrado en fecha veintidós (22) de Abril, del Dos Mil Ocho (2008), documento que da por reproducido, lo que hace evidente que al momento de firmar el anterior contrato de Opción de Compra Venta no describe los documentos necesarios para la solicitud del préstamo, los mismos no fueron suministrados por la promitente Vendedora, aun y cuando era de su conocimiento que seria a través de un préstamo hipotecario que su representada obtendría la cantidad de dinero necesaria para la cancelación del precio pactado por el inmueble. Siendo por causas imputables a la Promitente Vendedora que la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, no se pudiera tramitar dentro del lapso establecido y hasta la tramitación del crédito con el que la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO pueda adquirir, siendo que su representada a tratado por todos los medios y en múltiples ocasiones tener comunicación con la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS o alguno de sus representantes legales, siendo infructuosas todas las diligencias para ello. Expresa la demandada que de la lectura que se hace de los contratos de opción de compra venta del inmueble, sobre todo en el segundo otorgado por ante el registro inmobiliario, contiene prácticamente todas las obligaciones para la Promitente Compradora y casi ninguna obligación para la Promitente Vendedora, además de lo estipulado en los mismos sobre la perdida del Cien por Ciento (100%) de las cantidades de dinero dada en arras. Alega la apoderada judicial de la demandada que la parte actora solicita el cumplimiento del contrato y visto que fue por negligencia y falta de cumplimiento en la entrega de la documentación necesaria para tramitar la cantidad de dinero para el pago del precio estipulado de la Promitente Vendedora la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, que no se llegara a dar la compra venta del inmueble descrito en el libelo de la demanda, insiste en nombre de su representada la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, la intención de adquirir el inmueble que habita, llegando a un acuerdo del mismo, tomando en consideración y a su favor las mejoras que se le han efectuado al inmueble.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

En fechas dieciséis (16) de Junio y Veintinueve (29) de Junio de 2016, las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMANDANTE

A.- Ratificó el contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, de fecha Quince (15) de Abril de 2008. El documento referido es valorado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
B.- Ratificó el contrato de opción de compra venta, el cual se registro por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintisiete (27) de octubre de Dos Mil Ocho (2008). El documento referido es apreciado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
C.- Ratificó el documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia. El documento referido es valorado por éste Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

PARTE DEMANDADA

A.- Promovió original del recibo 0700 de la empresa de bienes raíces Cetinca Sur C.A. a nombre de la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO.
B.- Promovió original de la factura N° 000255 del ciudadano JOSE SOLANO, a nombre de la ciudadana MAIKELIS RONDON por Bolívares DOSCIENTOS VEINTE MIL EXACTOS. (Bs. 220.000,oo), mediante el cual describe que es el pago por la fabricación de portones peatonal y de estacionamiento.
C.- Fotos de la vivienda donde se puede apreciar el antes y el después, para demostrar que siempre se ha tratado de mejorar la vivienda., incluso antes de habitarla se le hicieron los primeros arreglos por cuanto no estaba habitable.
D.- Carta original del Abogado Alfredo Balza, dirigida a la ciudadana Maikelis Rondon, de fecha 14 de mayo del 2008, donde se deja constancia de los documentos que le entregaron a su representada para tramitar el restante pago del monto pactado en el contrato de opción de compra venta.
E.- Promovió como prueba de informes le fuere solicitado al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, copia certificada del expediente N° 44.204, que en fecha Diecinueve (19) de marzo del 2009 el ciudadano NERIO JOSE RAMOS VARGAS, apoderado judicial de la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, presento demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, correspondiéndole conocer a ese juzgado, contra su representada la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO.
F.- Promovió los siguientes testigos: JOSE SOLANO, titular de la cédula de identidad N° V- 9.788.759; quien reconocerá la factura N° 000255 del ciudadano JOSE SOLANO a nombre de la ciudadana MAIKELIS RONDON, por Bolívares Doscientos Mil (Bs. 220.000) y ciudadana LILIANA MEDINA, titular de la cédula de identidad N° V- 17.738.284. Considera ésta Jurisdicente que dichas pruebas, no pueden ser valoradas por cuanto fueron promovidas de manera extemporánea. Así se decide.-

PUNTO PREVIO
PARTE DEMANDADA

Manifiesta la apoderada judicial de la parte demandada que en fecha Diecinueve (19) de marzo del año Dos Mil Nueve (2009), el ciudadano NERIO JOSE RAMOS VARGAS, apoderado judicial de la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, presento demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra, correspondiéndole conocer al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, contra su representada y los hechos alegados son exactamente los mismos que los alegados en esta oportunidad, igualmente demandando: 1.- La entrega inmediata del inmueble en cuestión. 2.- Las obligaciones de la cláusula penal contenida en el contrato, por lo tanto el pago a favor de la demandante de las cantidades dadas en arras, y 3.- La suspensión del derecho de adquisición del inmueble, es decir, las mismas pretensiones que aquí demandan. Siendo admitida en fecha Veintisiete (27) de marzo del año Dos Mil Nueve (2009), ordenando el Tribunal en el auto de admisión que la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, fuere citada dentro de los Treinta (30) días siguientes a la fecha del auto de admisión, para lo cual fue citada el día Veintiocho (28) de abril del año (2009), lo que configura la falta de impulso de la parte demandante. Señala así mismo que la Constitución Nacional en su artículo 49 establece que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y en consecuencia: 7.- Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Esta consagración de un aspecto de cosa juzgada en las reglas fundamentales de la República no puede ser interpuesta aisladamente, pues otras reglas de la misma jerarquía consagran medios para dejar sin efecto decisiones judiciales que han alcanzado aparente firmeza. Por lo antes expuesto acuden ante esta competente autoridad, a los fines de pedir como en efecto lo hacen se admita el punto previo alegado y en la definitiva sea declarado con lugar, con todos los pronunciamientos de Ley. Además de que la acción demandada no es la correcta, por cuanto la misma no resolverá los contratos acordados por las partes.

CONSIDERACIONES DE LA PARTE ACTORA EN RELACION AL PUNTO PREVIO PLANTEADO

La apoderada judicial de la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, contradice, rechaza y se opone al punto previo alegado por la demandada, considerando que el mismo fue utilizado como táctica dilatoria, con el único fin de que su cliente disfrute del inmueble, el cual se ha mantenido en posesión de la demandada por más de ocho (8) años, tiempo suficiente, en el que ha privado a su patrocinada de su disfrute, aun cuando ha intentado, por todos los medios conciliatorios inclusive por ante la Oficina contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, recuperar el mismo. Señala la apoderada judicial de la parte actora, que no es congruente que la demandada pretenda se declare con lugar la aplicación del denominado principio non bis in ídem, consagrado en el numeral 7 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que con la simple lectura del referido expediente, por cumplimiento de contrato signado con el numero 44204, del cual conoció el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, aludido por la demandada, se determina que en el mismo fue declarado la NULIDAD, reponiendo la causa al estado de declarar inadmisible la demanda y por ende la nulidad de todas las actuaciones, por lo que mal puede hablarse de un doble juzgamiento. Tal y como se evidencia de Copia Certificada del expediente, con atención especial en los folios 45 al 52. Por lo cual pide al Tribunal que continué su curso este proceso.
En este sentido y en acatamiento al alegato planteado a resolverse como punto previo este Tribunal destaca que la cosa juzgada, es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta. Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture señala en su libro "Fundamentos de Derecho Procesal”, tercera edición, pág. 402, lo siguiente:
“Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia. Esa medida se resume en tres posibilidades (...omissis...) la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.
La cosa juzgada es inimpugnable, en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia: non bis in ídem. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.También es inmutable o inmodificable. (...omissis....) esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo, modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que, en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada. La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzada. La coerción es una consecuencia de las sentencias de condena pasadas en cosa juzgada. Pero esa consecuencia no significa que toda sentencia de condena se ejecute, sino que toda sentencia de condena es susceptible de ejecución si el acreedor la pide”.
La cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas, a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.
Considera esta Jurisdicente que en el caso bajo análisis no se configura la cosa juzgada, ya que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró la NULIDAD del auto de fecha 27 de marzo de (2009), mediante el cual admitió la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA incoada por NERIO RAMOS en su carácter de apoderado general de la ciudadana MARYELI PELEY, contra la ciudadana MAIKELIS RONDON. En tal sentido REPUSO LA CAUSA al estado de declarar INADMISIBLE LA DEMANDA, en consecuencia declaró la NULIDAD de todas las actuaciones que rielan en el expediente y dicha decisión realizó un pronunciamiento solo en relación a los requisitos de admisibilidad de la demanda, más no entró a analizar el fondo del asunto principal, por lo tanto considera esta sentenciadora que en el presente caso no se configuró la cosa juzgada y en consecuencia el punto previo solicitado por la apoderada judicial de la demandada, no debe prosperar en derecho y así se establece.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se inició el presente juicio signado en el expediente 2762-15 por libelo de demanda presentado el día Treinta (30) de Julio de 2015, siendo admitido en fecha 11 de Agosto del mismo año, donde los ciudadanos LUIS SEGUNDO MACHADO BRICEÑO y MAYERLIN DEL CARMEN VILLALOBOS BRICEÑO, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 163.610 y 115.149, procediendo con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, ya identificados.
Ahora bien, tramitada convenientemente la Litis y no observando ésta Juzgadora causal alguna que traiga consigo la nulidad de las actuaciones, se procede a dirimir la presente controversia con base a la siguiente motivación.
Es menester señalar que la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, celebró un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, plenamente identificadas, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda unifamiliar y la parcela de terreno donde se encuentra construida, distinguida con el Nº 203B-16 de la nomenclatura municipal y con el N° 76, ubicada en la Av. 47B entre calle 203B y 203C y en la manzana N° 3, en el Desarrollo Habitacional “Soler”, lote 3”, en jurisdicción de la Parroquia Los Cortijos del Municipio San Francisco del Estado Zulia, el cual adquirió conforme documento autenticado por ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el día ocho (8) de enero de 2008, e inserto bajo el N° 93, Tomo 1 de los libros respectivos llevados por esa Notaria. Posteriormente fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de abril de 2008, quedando registrado bajo el N° 6ª, Tomo 8, Protocolo 1, Segundo Trimestre, cuyas medidas y linderos están descritos en el documento de Opción de Compra.
Igualmente señala la parte actora, que en dicho contrato se estableció el precio de venta del inmueble en la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 86.200), y se convino en fijar el precio de la Opción de Compra en la cantidad de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 21.200), que fueron entregados a la Promitente Vendedora por la Promitente Compradora en el mismo acto y la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000) en la oportunidad en que se protocolice el documento definitivo. Así mismo alegan los apoderados judiciales de la demandante, que en dicho contrato de Opción de Compra Venta, quedo establecido entre las partes, que el tiempo de duración de la opción sería de noventa (90) días continuos, más una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la fecha de vencimiento de la opción. En la oportunidad de la contestación de la demanda, la apoderada judicial de la demandada admitió como cierto que la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, suscribió un Contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaria Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha quince (15) de abril de 2008, el cual quedo anotado bajo el N° 3, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, el mismo tenia una duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha en que la Promitente Vendedora entregara a la Promitente Compradora los documentos acordados, más una prorroga de treinta (30) días continuos a partir de la fecha de su autenticación. Expone la demandada, que la demandante de la presente acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, afirma en su libelo, que en el contrato de opción de compra venta, se estableció el precio de venta del inmueble en la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 86.200,oo) y se convino en fijar el precio de la opción de compra en la cantidad de VEINTIUN MIL DOSCIENTOS (Bs. 21.200,oo), que fueron entregados a la Promitente Vendedora por la Promitente Compradora en el mismo acto, como se evidencia en la cláusula SEGUNDA del contrato en un plazo máximo de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del documento, que sería el tiempo para que la Promitente Compradora cancelara la totalidad del precio. Así mismo señala que algunos de los documentos ya se encontraban vencidos para la fecha en que fueron entregados, tal es el caso de la Certificación de Gravamen estaba ya vencida para los efectos de trámites bancarios, incluyendo la firma del mismo contrato en cuestión, en virtud de que uno de los requisitos de todas las entidades bancarias es que tanto el contrato de opción de compra venta y la certificación de gravamen no pasen de siete (7) o diez (10) días de haber sido firmados y expedidos. Es por ello que de mutuo acuerdo para el día veintisiete (27) de octubre de 2008, firmaron un nuevo contrato de opción de compra venta, quedando registrado bajo el N° 38, Tomo 10, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, en el cual se modificó el precio del inmueble, en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILBOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), de los cuales LA PROMITENTE COMPRADORA canceló la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000.,oo), como adelanto en calidad de arras y como garantía a la opción de compra venta; así mismo entregaría a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo), el día jueves Veintitrés (23) de Octubre de (2008), suma esta que se imputaría al precio acordado de la venta y el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,oo) serían cancelados en un lapso de noventa (90) días continuos, termino en que se firmaría el documento definitivo de compra venta y donde se evidencia que el documento de propiedad de la vivienda fue registrado en fecha veintidós (22) de abril del año Dos Mil Ocho (2008), lo que hace evidente que al momento de firmar el anterior contrato de opción de compra venta el documento de la vivienda en cuestión no se encontraba debidamente registrado, lo que configura y demuestra que la documentación no estaba al día.
Ahora bien, analizados los hechos antes referidos, pasa éste Tribunal a emitir su pronunciamiento en éste fallo, en tal sentido, constituye principio fundamental en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de ésta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones, lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidos en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.
En la presente causa es evidente que las partes suscribieron un primer contrato de opción de compra venta, el cual riela al folio Ciento Cuarenta y Seis (146), de fecha quince (15) de abril del 2008 y un segundo contrato en fecha veintisiete (27) de octubre del mismo año que riela al folio Ciento Cincuenta y Cuatro (154). Dicha prueba es apreciada por éste Tribunal a tenor de lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Siendo que las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada fueron presentadas fuera del lapso establecido en la Ley adjetiva, por tal motivo considera quien decide que la parte demandada nada pudo probar a su favor con el objeto de desvirtuar lo alegado por la demandante ya que presentó sus pruebas fuera del lapso reglamentario establecido en el articulo 889 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se hace forzoso para este Tribunal declarar Con lugar la demanda. Así se establece.

DECISION

Por los fundamentos antes expuestos, éste TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentó la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, contra la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO antes identificados y en consecuencia:
1.-) Se ORDENA a la ciudadana MAIKELIS ANDREINA RONDON PINTO, la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta a la ciudadana MARYELI COROMOTO PELEY RAMOS, ambas identificadas en actas, libre de personas y bienes y totalmente solvente en el pago de todos los servicios públicos.-
2.-) En cumplimiento a la cláusula penal queda a favor de la parte actora la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (35.000,oo) recibidos en calidad de arras al momento de la firma del contrato de opción a compra.-
3.-) Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en juicio.
Obraron como apoderados judiciales de la parte actora los abogados en ejercicio LUIS SEGUNDO MACHADO BRICEÑO y MAYERLIN DEL CARMEN VILLALOBOS MORENO, y como Apoderada Judicial de la parte demandada la abogada en ejercicio ANA MARIA POSADA GARCIA, antes identificados.
Publíquese. Regístrese y Notifíquese.
Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo al primer (01) día del mes de Agosto del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° y 157° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZA,

Abog. MARIA IDELMA GUTIERREZ V.

EL SECRETARIO,

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.-
En la misma fecha, siendo las doce y diez (12:10 p.m.), minutos de la mañana se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA.-