República Bolivariana de Venezuela Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta Porlamar, 12 de Agosto del 2016 206º y 157º I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: PARTE ACTORA: MARIFLOR GUERRA DE CAZORLA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.393.045, de este domicilio.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ISRAEL FERNANDO ESCOBAR MILLA y HEMILY M. RIVAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-13.192.382 y V-24.107.412, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 112.446 y 237.400, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 06 de Noviembre del año 2003, bajo el N° 28, tomo 35-A, Rif-Nro.-J-31073216-7, representada por su Director Gerente JORGE LUIS SANTOS CARBO, de nacionalidad ecuatoriana, titular de la cédula de identidad N° E-82.010.157, de este domicilio.- ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: FREDDY GARCIA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.376.581, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 115.820, de este domicilio.- MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) DE LA AUDIENCIA ORAL Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, del articulo 40 literal G, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por la ciudadana MARIFLOR GUERRA DE CAZORLA, contra la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A., por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos: II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.- Alegatos de la parte demandante: Aduce la demandante que es arrendadora-propietaria de un inmueble constituido por un (01) lote de terreno tapiado, un galpón y demás bienhechurías sobre el construidas, con área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts2), ubicado en la Calle El Calvario, al lado de la casa N° 26, Urbanización San Judas Tadeo de la Población de Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, y que su causante María Natividad Guerra Reyes, inició una relación arrendaticia el 1° de junio de 2004, con la Empresa MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A., para uso comercial, siendo el último contrato de arrendamiento firmado de forma privada, en fecha 03 de junio de 2011, con vencimiento el día 03 de junio de 2012, celebrado a tiempo determinado, por lo tanto le correspondía un lapso de prorroga legal de dos (2) años la cual fenecía del día 03 de junio de 2014. Que en fecha 10 de abril de 2014 se le notificó de manera oportuna el deber en que estaba de entregar el referido inmueble. Que la actora celebró el contrato de arrendamiento con una persona jurídica y no con una persona natural, y no hay prueba en autos que la misma se estaba subrogando a otra; es por lo que procede a demandar el desalojo de la demandada Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A, en su carácter de arrendataria, de conformidad al artículo 40 literal “G” del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil y el pago de costas del presente procedimiento. Alegatos de la parte demandada: En fecha 15 de Marzo de 2016, el ciudadano JORGE LUIS SANTOS CARBO, en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A, parte demandada, asistido por el Abogado FREDDY GARCIA, consignó escrito de contestación a la demanda, alegando que el nacimiento de la relación arrendaticia inició el 1° de junio de 2001, con la firma del contrato con la difunta propietaria ciudadana María Natividad Guerra Reyes madre de la parte actuante, en ese entonces con su antigua compañía EBANISTERIA SERVI JOSA, C.A. hasta que se hizo un nuevo contrato con la actual compañía MUEBLERIA Y EBANISTERIA CARBO, C.A., el cual fue renovado anualmente hasta efectuarse el último contrato el día 03 de junio de 2011, siempre siendo el ciudadano Jorge Luis Santos Carbo el Representante de las Compañías, por lo que alega que la relación arrendaticia data de mas de diez (10) años. Expresa igualmente que la actora utilizó la fecha del último contrato para establecer como vencimiento de la prorroga legal el día 03 de junio de 2014, no efectuando ningún mecanismo judicial hasta el día 22 de enero de 2015 cuando interpone la presente acción, y desde que se introdujo el libelo, consignaron la reforma del libelo y efectuaron la citación de la demanda transcurrieron un (1) año, diez (10) meses y trece (13) días, por lo cual se presume renovado el contrato por falta de intención de desalojar a su defendido DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS: Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes: - Que el contrato de arrendamiento y su prórroga legal hayan vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, por consiguiente estamos frente a un contrato a tiempo determinado, - Que la relación arrendaticia no ha vencido para la demandada pues data de mas de diez (10) años, por lo tanto estamos frente a u contrato a tiempo indeterminado. III.-FUNDAMENTOS DE HECHOS Y DE DERECHO.- El Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, es claro al señalar la acción de desalojo, por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes. Y el artículo 1.167 del Código Civil dispone: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Cabe señalar que el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, consagrado en el artículo 3, de la ley supra citada que establece: “…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”. De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada con lugar, pues al vencimiento de la prórroga legal, la actora - arrendadora, intentó la acción de desalojo, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, por vencimiento del término del mismo y su prórroga legal, en efecto, si la arrendadora intentó la referida acción de desalojo por vencimiento del término, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307). En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa: Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en este sentido expresa, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella deberá probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. - Tiene su origen esta norma, en el artículo 1.354 del Código Civil, al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa: - “De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. - - “Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.” - DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN: A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales: 1) Marcado “A”. Copia simple de Expediente N° 2014-2516de Declaración Única y Universal Heredera, emanado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de Octubre de 2014 donde se declara a la ciudadana MARIFLOR GUERRA de CAZORLA, como única y universal heredera de la de cujus MARÍA NATIVIDAD GUERRA REYES (fs. 49 al 64); que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de los dichos de la solicitante, el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere que la demandante era hija de la de cujus, que fue quien suscribió el contrato de arrendamiento con la demandada. Y así se estable. 2) Marcado “B”. Copia simple del contrato de arrendamiento privado celebrado en fecha 03 de Junio de 2011 con vencimiento el día 03 de Junio de 2012, suscrito entre la ciudadana MARÍA NATIVIDAD GUERRA REYES y la Sociedad Mercantil LA MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A., representada por el ciudadano JORGE LUIS SANTOS CARBO, (fs. 65 al 70). Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre la ciudadana MARÍA NATIVIDAD GUERRA REYES como arrendadora y la Sociedad Mercantil LA MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A., como arrendataria, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide. 3) Marcado ”C” Copias fotostáticas simples contentivas de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento del inmueble arrendado, correspondientes a los meses de Enero a Abril del año 2013 (fs. 71 al 72). Estas documentales nada arrojan al contradictorio del presente juicio por lo que este Juzgador la desecha. 4) Marcado “D”. Notificación Judicial, en fecha 10 de Abril de 2014, emanado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, (fs. 73 al 78), el mismo es un documento, que ha sido otorgado ante un funcionario público para dar fe de lo dicho de la solicitante, el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de ella se desprende, la intención de la arrendadora de no renovar la relación arrendaticia que une a las partes. Y así se establece. B- En el lapso de promoción de pruebas la parte demandante promovió: 6- Ratificó el mérito favorable de autos: En atención al principio de la comunidad de la prueba este Juzgador advierte, que la prueba una vez evacuada no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso, se hace común a ambas partes y el Juez las valorara o apreciara a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no la parte que las trajo al proceso, en consecuencia no constituye un medio de prueba valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, y así se decide. C- En el lapso de oposición correspondiente la parte demandante se opuso a todas las pruebas presentadas por la parte demandada. Pruebas de la parte demandada: A- Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada no promovió documentales, ni testimoniales. B- En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió: 1) Un total de ciento setenta y siete (177) folios Documentales consistentes en Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil LA MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A., Copia Certificada de Expediente N° 2013-479 contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada a favor de la ciudadana Maria Guerra, Copias Certificadas de los Contratos firmados entre la difunta propietaria y la hoy demandada y recibos de pagos recibidos por la actora-arrendadora actual (fs. 116 al 291). Este Tribunal no les da valor probatorio por ser extemporáneamente por tardías, por cuanto las mismas, no fueron consignadas junto con la contestación de la demanda, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 2) Se promovieron las testimoniales de los ciudadanos YERARDA ROSARIO YNDRIAGO LUNA, JOSÉ MANUEL ANTONIO GONZÁLEZ y JESÚS RAMÓN GUERRA FRNACO, (fs. 114). Este Tribunal no le da valor probatorio por ser extemporáneamente por tardía, por cuanto las mismas, no fueron consignadas junto con la contestación de la demanda, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. 3) La parte promovió la Prueba de Posiciones Juradas a la ciudadana MARIFLOR GUERRA de CAZORLA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.393.045 y absolvió recíprocamente el representante legal de la demandada en la audiencia oral celebrada. Del análisis de la prueba de posiciones juradas no emergió confesión alguna, por lo que la misma es desechada. Y asi se decide. Luego del minucioso análisis del escrito de reforma de la demanda, de la contestación y de las pruebas aportadas al proceso, en relación con las premisas fundamentales que trabaron la litis, esto es, el alegato central de la parte actora de que la relación arrendaticia llegó a su fin tras el vencimiento de la prórroga legal de dos (02) años que el arrendatario habría disfrutado en razón de que se extendió ocho (08) años; y por otra parte el alegato del demandado quien sostiene que la relación arrendaticia data de más de diez (10) años. Ello presupone para este Juzgador establecer básicamente cuál es la naturaleza de la relación locativa, es decir, si es a tiempo determinado –como lo afirma la parte actora- o a tiempo indeterminado, como lo sugiere el accionado. En este orden de ideas y en atención a la carga de alegación de cada una de las partes se pudo constatar que la parte demandada trajo a los autos un conjunto de pruebas con el propósito de demostrar que la relación arrendaticia es anterior al año 2003 y que por tanto a su cliente le correspondían tres (03) años de prórroga y no dos (02) años, en cuyo caso la notificación judicial practicada por la parte actora habría sido extemporánea por anticipada y consecuencialmente la relación arrendaticia habría trasmutado a una relación a tiempo indeterminado. Trajo así mismo el demandado prueba documental de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Maneiro de esta misma Circunscripción Judicial, promovida extemporáneamente si bien nada hubiese arrojado al contradictorio del presente juicio. Del análisis de la prueba de posiciones juradas no emergió confesión alguna, por lo que la misma es desechada. En este punto es preciso poner de relieve la imposibilidad de este Juzgado de concederle valor a las pruebas mencionadas. En el caso del contrato firmado en el año 2001 por la causante de la hoy demandante MARYFLOR GUERRA con la sociedad de comercio SERVIJOSA C.A., porque se trata de una prueba documental que no fue promovida en la oportunidad que señala la Ley, es decir, en la contestación de la demanda. No se trata tampoco de una prueba sobrevenida, dada la antigüedad de su existencia. Pero aún en el caso de que pudiese valorarla, el Juzgador observa que el instrumento en cuestión fue suscrito con una persona jurídica distinta a la demandada de autos que es la sociedad mercantil MUEBLERIA Y EBANISTERIA CARBO C.A., por tanto sin relevancia en este asunto como consecuencia de ello, resulta concluyente para quien decide que la relación arrendaticia que vinculó a las partes enfrentadas en este proceso principió en junio de 2003 y venció con el contrato suscrito en 2012, es decir, que se prolongó por un lapso inferior a diez (10) años; y por tratarse de una convención locativa a tiempo determinado como se desprende de autos, la prórroga legal correspondiente de dos (02) años venció en junio de 2014. Ahora bien, observa el Tribunal que la arrendadora demandante notificó judicialmente al arrendatario- demandado con la debida antelación, que estaba en el uso y disfrute del lapso de prórroga legal y que al vencer el mismo el contrato no sería renovado, prueba que fue aportada a los autos en su oportunidad legal y que determina, sin lugar a dudas, que estamos en presencia de un contrato determinado y de plazo vencido que apareja la obligación del arrendatario de entregar el inmueble a su legítimo propietario, sin que su permanencia ilegal en el inmueble pueda interpretarse en modo alguno como la reconducción tácita de la relación jurídica, y así se decide expresamente. IV.-DISPOSITIVA.- En fuerza de las consideraciones anteriores, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada la ciudadana MARIFLOR GUERRA DE CAZORLA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.393.045, de este domicilio en contra de la Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial en fecha 06 de Noviembre del año 2003, bajo el N° 28, tomo 35-A, Rif-Nro.-J-31073216-7, representada por su Director Gerente JORGE LUIS SANTOS CARBO, de nacionalidad ecuatoriana, titular de la cédula de identidad N° E-82.010.157, de este domicilio. SEGUNDO: Se condena a la demandada Sociedad Mercantil MUEBLERÍA Y EBANISTERÍA CARBO, C.A, a la desocupación y entrega inmediata del inmueble constituido por un (01) lote de terreno tapiado, un galpón y demás bienhechurías sobre el construidas, con área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts2), ubicado en la Calle El Calvario, al lado de la casa N° 26, Urbanización San Judas Tadeo de la Población de Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa. PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta.- Porlamar, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.- EL JUEZ Dr. ALBERTO RAUSSEO VALDERRAMA LA SECRETARIA Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ En esta misma fecha, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 3:20 p.m., se público la anterior decisión.- CONSTE: LA SECRETARIA, Abg. WINIFRED FRENDIN GONZALEZ ARV-wfg EXP N° 2.135-15 Sentencia Definitiva.