Exp. 48.453
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
I
INTRODUCCIÓN
Conoció por distribución este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, del presente Juicio, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA A PLAZOS, incoara la ciudadana YARMILA CARMEN VALBUENA URDANETA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 7.931.770, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por los Abogados en ejercicio ABRAHAN SUAREZ MEDINA y ELIZABETH COROMOTO TORRES, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado con los números 29.070 y 18.818 respectivamente, en contra de la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 10.426.069, del mismo domicilio, representada judicialmente por los Abogados en ejercicio ROBERTO DEVIS SANCHEZ, JUAN PABLO DEVIS y NORA BRACHO MONZANT, inscritos en el Inpreabogado con los números 25.591, 195.745 y 26.643 respectivamente, para que convengan en el Cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha diez (10) de mayo de 2013, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar construida sobre un terreno propio, tipo town-house, N° 83-A-16 ubicada en el parcelamiento amparo, calle 83-A, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya área de construcción aproximada es de ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts.²), propiedad de la parte demandada según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 23 de noviembre de 2010, con el N° 2010.981, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 480.21.5.12.94, correspondiente al libro de folio real del año 2010, fundamentándose conforme a lo establecido en los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
II
ANTECEDENTES
A esta demanda se le dio entrada en fecha veinte (20) de noviembre de 2013, admitiéndose la misma cuanto ha lugar en derecho y ordenándose la citación personal de la parte demandada.
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2013, la parte actora otorgó poder apud acta a los Abogados en ejercicio ABRAHAN SUAREZ MEDINA y ELIZABETH COROMOTO TORRES, antes identificados. Seguidamente y en igual fecha, la representación judicial de la parte actora presentó diligencia suministrando la dirección del demandado de autos y consignando los emolumentos de citación necesarios para llevar a efecto la citación personal de la parte demandada, dejando constancia el Alguacil de tal actuación mediante exposición posterior en la misma fecha.
En fecha veintinueve (29) de noviembre de 2013, el Tribunal libró la boleta y recaudos de citación respectivos.
En fecha veintiuno (21) de febrero de 2014, el Alguacil natural de este Tribunal expuso lo concerniente a la práctica de la citación personal de la parte demandada, alegando la infructuosidad de la misma y devolviendo a tales efectos la boleta y recaudos de citación pertinentes.
En fecha diez (10) de marzo de 2014, el Tribunal proveyó el pedimento requerido por la representación judicial de la parte actora mediante actuación anterior, y libró los carteles de citación pertinentes, ordenado su publicación en los periódicos “versión final” y “panorama” de esta localidad.
En fecha veintinueve (29) de abril de 2014 la representación judicial de la parte actora presentó diligencia consignando los ejemplares de prensa contentivos de la publicación de los carteles de citación de la parte demandada, siendo desglosados y agregados los mismos a las actas procesales mediante auto de fecha treinta (30) de abril del mismo año.
En fecha veintiséis (26) de junio de 2014, la Secretaria natural de este Tribunal expuso lo concerniente al agotamiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil referentes al cumplimiento de la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha veintitrés (23) de septiembre de 2014, el Tribunal previa solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, designó como defensora ad litem de la parte demandada a la Abogada en ejercicio MIRIAM PARDO CAMARGO, inscrita en el Inpreabogado con el número 49.336, acordándose su notificación mediante boleta.
En fecha trece (13) de octubre de 2014, la defensora ad litem designada presentó diligencia aceptando el cargo recaído en su persona y prestando el juramento de ley correspondiente.
En fecha diecisiete (17) de octubre de 2014, el Tribunal, previa solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, ordenó la citación personal de la defensora ad litem designada.
En fecha once (11) de febrero de 2015, el Alguacil natural de este Tribunal expuso lo concerniente al agotamiento de la citación personal de la defensora ad litem designada.
En fecha veinticinco (25) de febrero de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito reformando su demanda conforme a lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, alegando lo siguiente:
Que su representada celebró en fecha diez (10) de mayo de 2013 y mediante documento privado, un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 10.426.069, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien en su condición de promitente vendedora se comprometió a enajenar a posterior un inmueble propiedad de la demandada de autos, constituido por una casa de habitación familiar construida sobre un terreno propio, tipo town-house, distinguida con el N° 83-A-16, ubicada en el sector Amparo, calle 83-A, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya parcela de terreno consta de setenta y nueve metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (79,90 Mts.²), y su área de construcción constante de ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts.²), indicando una serie de dependencias contentivas dentro de la vivienda en cuestión, todo conforme documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2010, con el N° 2010.981, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el N° 480.21.5.12.94, correspondiente al libro de folio real del año 2010.
Continua indicando que en el contrato en cuestión la promitente vendedora se comprometió a transferir la propiedad del inmueble antes indicado libre de gravamen alguno y solvente de impuestos, previendo que sobre el mismo al momento de la firma del documento pesaba una garantía hipotecaria de primer grado a favor de la entidad financiera Banco Bicentenario, Banco Universal C.A. Expuesto lo anterior, manifiesta que en el referido contrato se estableció, específicamente en la cláusula tercera del mismo, un precio total del inmueble, cuyo monto asciende a la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), y que, según su cláusula cuarta la promitente vendedora declaró haber recibido de manos de la promitente compradora, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en calidad de arras en garantía, resaltando que, conforme a la existencia de un decreto presidencial con fuerza de ley y con carácter de orden público las arras no pueden superar el diez por ciento del valor total del inmueble; arras que, conforme a lo alegado por la accionante, quedarían en el entendido de ser devueltas por la promitente vendedora a la promitente compradora en el momento de la firma del documento de venta definitiva del inmueble, o a su elección, ser imputados al precio de la futura venta convenida, dejándose establecido en dicha cláusula que la promitente compradora con anterioridad a la celebración del documento entregó como parte integrante del monto de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) antes indicado, la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 64.400,00), mediante cheque de gerencia N° 92238427 perteneciente a una cuenta de la entidad financiera Banco Mercantil, recibido por la Sociedad Mercantil GRUPO ALIANZA MARACAIBO, C.A. (CENTURY 21 Alianza Maracaibo), con el fin de suspender la oferta pública de venta del inmueble objeto de la contratación hoy dilucidada.
Alude que, para la cancelación definitiva del monto restante sobre la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) antes mencionada, su representada consignó dos (2) cheques de gerencia, el primero de ellos signado con el N° 53043839 girado en contra de una cuenta corriente perteneciente a la entidad financiera Banco Mercantil por la cantidad e SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 635.000,00); y el segundo de ellos, signado con el N° 61666625 de la misma entidad financiera, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), estableciéndose que, en caso de que la promitente vendedora decidiera imputar los montos recibidos en calidad de arras como parte del precio de venta definitivo establecido en el contrato, quedaría una cantidad remanente por cancelar en manos del promitente comprador, cuyo monto asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos en el acto de protocolización del documento de compra-venta definitivo. Por su parte, alega que, la promitente vendedora en la cláusula quinta se comprometió dentro del plazo de vigencia del contrato en obtener todas las solvencias municipales del inmueble todo en aras de finiquitar el otorgamiento del documento de venta definitiva. Por su parte, la promitente compradora se comprometió en la cláusula mencionada a obtener el dinero total del precio de venta del inmueble en el plazo establecido, mediante la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario.
Indica que, conforme a la cláusula décima del referido contrato, se estableció como cláusula penal el monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), imputable a la parte que no cumpliese con su obligación respectiva en el contrato. Finalmente indica que, como quiera que su representada realizó pagos que en su unión exceden del diez por ciento del precio definitivo de venta establecido en el contrato, mal puede calificarse la convención celebrada como un contrato de opción a compra venta, sino mas bien, un contrato de venta a plazos, tomando en cuenta que sólo quedaría por cancelarse un monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), haciendo notar que su representada canceló al Banco Bicentenario como beneficiario de la garantía hipotecaria que pesa sobre el inmueble, parte de la deuda derivada del gravamen mencionado, cuestión que, indica, constituye una obligación de la demandada de autos y no suya.
Ahora bien, arguye que una vez cancelados los montos antes mencionados, su representado exigió a la promitente vendedora la entrega de los recaudos y requisitos pertinentes, (establecidos en la cláusula octava del contrato), a fin de proceder a la tramitación del crédito hipotecario y posteriormente finiquitar la protocolización del documento de venta definitivo, del cual alude haber recibido sólo respuestas evasivas de la promitente vendedora al extremo de nunca haber recibido los referidos recaudos. Por ello, ambas partes acordaron modificar la vigencia del referido contrato en fecha veinte (20) de agosto de 2013, estableciéndose como nueva vigencia del mismo desde el día diez (10) de mayo de 2013 hasta el día treinta y uno (31) de agosto de 2013 sin prorroga; sin embargo, una vez vencido el lapso, ambas partes acordaron suscribir un nuevo contrato de opción de compra venta por el término de noventa (90) días mas más treinta (30) días de prórroga, a los fines que la promitente compradora, pudiera solicitar y tramitar el crédito hipotecario pertinente, para el pago parcial del precio de venta del inmueble.
Finalmente indica que finalizado el lapso de tiempo mencionado, la promitente vendedora no cumplió con su obligación contractual, demandando por ello y a tales efectos el cumplimiento de contrato de venta a plazos indicado conforme a lo establecido en los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
En fecha cinco (5) de marzo de 2015, fue admitida la reforma de la demanda presentada cuanto ha lugar en derecho.
En fecha diecinueve (19) de marzo de 2015, la parte demandada otorgó poder apud acta a los Abogados en ejercicio ROBERTO DEVIS SANCHEZ, JUAN PABLO DEVIS y NORA BRACHO MONZANT, inscritos en el Inpreabogado con los número 25.591, 195.745 y 26.643 respectivamente.
En fecha ocho (8) de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito oponiendo cuestiones previas en el expediente.
En fecha quince (15) de abril de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito formulando rechazo y contradicción a las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha veintitrés (23) de abril de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito promoviendo documentales en la incidencia probatoria relativa a la interposición de las cuestiones previas antes mencionada.
En fecha diecinueve (19) de mayo de 2015, el Tribunal dictó resolución declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha veintiséis (26) de mayo de 2015, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito dando formal contestación a la demanda incoada en contra de su representado admitiendo los siguientes hechos:
Que es cierto que su representada y la demandante de autos celebraron contrato de opción de compra venta de forma privada en fecha diez (10) de mayo de 2013, estableciéndose en la cláusula tercera del mismo un precio total de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.150.000,00).
Que es cierto que conforme a lo establecido en la cláusula cuarte del precitado contrato la promitente vendedora recibió de manos de la promitente compradora la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en calidad de arras, pagaderos conforme a lo alegado por la actora en su escrito libelar.
Que es cierto que con el monto pagado antes mencionado, como arras quedaba pendiente la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
Que es cierto que en la cláusula décima del referido contrato se estableció como cláusula penal, el monto de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), imputable a quien no cumpliere con su obligación pactada en el contrato.
Por su parte, niega rechaza y formula contradicción sobre los siguientes hechos:
Niega, rechaza y contradice el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora referente a la celebración de un contrato privado con su persona y la demandada de autos, por cuanto alega que, su representada en ningún momento suscribió contrato privado alguno con el representante judicial de la accionante.
Niega, rechaza y contradice el hecho relativo a la obligación de su mandataria de entregar el inmueble objeto del contrato libre de gravámenes, prohibiciones y solvente de impuestos, conforme a lo establecido en la cláusula primera del contrato suscrito; por haber sufrido dicha cláusula una modificación posterior, cuando ambas partes presuntamente acuerdan con el propio banco acreedor que la cantidad adeudada, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), sería destinado al pago total de la garantía hipotecaria existente sobre el inmueble, alegando el incumplimiento por parte de la demandante de autos con referencia a la cancelación de tal monto dinerario.
Seguidamente indica que son falsos los hechos alegados por la demandante de autos relativos a la presunta negativa de su mandataria de suscribir el documento definitivo de venta y de entregar los recaudos pertinentes para el otorgamiento del documento en cuestión. Igualmente indica que lo relativo a la solvencias municipales sobre el inmueble objeto de la negociación únicamente recaen sobre la demandante de autos, por cuanto ella presuntamente habita el inmueble conforme documento privado suscrito en fecha 20 de septiembre de 2013, en el cual se le estableció la prenombrada carga a la demandante de autos en su condición de promitente compradora, requiriendo finalmente la desestimación de la demanda incoada en contra de su representada.
En fecha quince (15) de junio de 2015, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas en el expediente. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas igualmente.
En fecha veintidós (22) de junio de 2015, son agregados los escritos de prueba presentados.
En fecha dos (2) de julio de 2015, el Tribunal admite las pruebas cuanto ha lugar en derecho.
Ahora bien, establecida la relación procesal sobre la base de las respectivas alegaciones de las partes, corresponde a cada una de ellas la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho, a excepción de la existencia propiamente del contrato privado de opción de compra venta suscrito y sus posteriores modificaciones, con las obligaciones que éste involucra para las partes contratantes, por haber quedado éste expresamente reconocido por la demandada de autos.
Establecido lo anterior, puede apreciarse que el objeto de la pretensión deducida se encuentra circunscrito en primera fase a la calificación jurídica de la contratación suscrita entre ambas partes y a la demostración del presunto incumplimiento contractual de la demandada de autos en perjuicio de la accionante, respecto a las obligaciones asumidas recíprocamente en el contrato antes mencionado.
Tales circunstancias, resultan de imprescindible demostración en el juicio de autos, de acuerdo a los principios que rigen la distribución de la carga de la prueba, que permita al operador de justicia proferir una decisión positiva y precisa con vista de las pruebas de los hechos debatidos, partiendo del aforismo procesal que refiere a que el juez no le es dado pronunciarse sobre el mérito de la causa con base a las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni tampoco con base a su simple y propio entender, sino que está obligado a hacerlo conforme a los hechos acreditados formalmente durante el iter procesal, tal como lo señala el Código de Procedimiento Civil en el Capitulo X de la carga y apreciación de la prueba específicamente el artículo 506, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Durante el lapso para la promoción y evacuación de pruebas en el presente proceso, ambas partes promovieron pruebas en el expediente, pasando éste Tribunal al examen y análisis de las mismas a tenor de lo antes explanado.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En relación a la primera promoción, la parte actora invoca el mérito favorable que se desprenda de las actas procesales; al respecto discurre esta Juzgadora que tal invocación no constituye un medio de prueba propiamente, sino mas bien la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, aclarando éste Tribunal que los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues aun sin invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, siendo capaces de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso. Así se declara.-
Establecido lo anterior, del acerbo probatorio producido por la parte actora se evidencias las siguientes documentales:
- Contrato de depósito unilateral en garantía suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, plenamente identificada en actas, y el ciudadano EDWIN FERREIRA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 11.853.257, en su condición de Director de la Sociedad Mercantil GRUPO ALIANZA MARACAIBO, C.A., (CENTURY 21 ALIANZA MARACAIBO).
Al respecto, prevé esta Juzgadora que la prueba en cuestión constituye una documental privada suscrita por un tercero ajeno al presente Juicio, que conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debió haber sido ratificada mediante la prueba testimonial, constatando esta Juzgadora la omisión del demandante de autos con respecto a la ratificación mencionada en contravención a lo establecido en la norma indicada, por ello, esta Jurisdiscente desestima la aludida prueba y se abstiene de emitir valoración alguna sobre la misma en atención a las motivaciones previamente explanadas. Así se declara.-
- Documento privado suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día diez (10) de mayo de 2013.
- Documento privado sucrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día veinte (20) de agosto de 2013.
- Copia fotostática simple de un documento privado suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día veinte (20) de septiembre de 2013.
- Copia fotostática simple de un contrato privado de préstamo a interés suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición deudora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de acreedora, ambas antes identificadas, fechado con el día veinte (20) de septiembre de 2013.
Al respecto, prevé esta Jurisdiscente que las documentales antes suscritas deben ser valoradas como documentos privados reconocidos a tenor de lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil los cuales disponen:
“Artículo 1.363 El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.
Artículo 429: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. el cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.”
Transcritas como se encuentran las normas de valoración pertinentes a las documentales mencionadas, prevé esta Juzgadora que las mismas evidencian en primer término la existencia de un contrato privado de opción de compra venta celebrado entre las partes el día diez (10) de mayo de 2013, sobre un bien inmueble constituido por una casa habitación construida sobre terreno propio, tipo townhouse, distinguida con el N° 83-A-16, ubicada en el parcelamiento “Amparo” por la calle 83-A, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya superficie aproximada es de SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECIMETROS CUADRADOS (79,90 Mts.²) (Parcela), y un área de construcción de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 Mts.²), distribuidos en dos plantas con una serie de dependencias, alinderado por el Noreste: con propiedad que es o fue de Francia Brito midiendo nueve metros con noventa y nueve centímetros (9,99 Mts.); Sureste: con vía pública (avenida 59-1 y midiendo siete metros con noventa y nueve centímetros (7,99 Mts.); Suroeste: con pared común, propiedad de Arnoldo Gutiérrez y midiendo diez metros (10 Mts.); y Noroeste: con vía pública (Avenida 59-2), propiedad de la hoy demandada, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 23 de noviembre de 2010, con el N° 2010.981, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 480.21.5.12.94 correspondiente al libro de folio real del año 2010, estableciéndose en el contrato en cuestión un precio de venta fijo para la venta futura por la cantidad de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), y el establecimiento de unas arras en garantía por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) en el entendido que dicha cantidad sería devuelta por la promitente vendedora hoy demandada a la promitente compradora hoy demandante al momento de la firma del documento definitivo de compra venta o imputada al precio de venta convenido antes mencionado, del cual se alude la existencia de una obligación de pago sobre la diferencia imputable para la fecha de protocolización del inmueble por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).
En anuencia de lo anterior, se estableció de forma clara y precisa el cumplimiento de la obligación de cancelar las mencionadas arras por parte de la promitente compradora hoy demandante mediante la previa entrega a la firma del contrato de un cheque por la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 64.000,00) signado con el N° 92238427 girado en contra de una cuenta corriente de la entidad financiera Banco Mercantil, y el restante, cuyo monto ascendía a la cantidad de SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 735.600,00) mediante la entrega de dos (2) cheques, signados con los números 53043839 y 61666625 girados en contra de dos cuentas corrientes de la entidad financiera Banco Mercantil por la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 635.600) y CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) respectivamente.
Asimismo, y conforme al precitado contrato se estableció la obligación de la promitente vendedora, hoy demandada, referida a la cancelación y liberación del gravamen hipotecario existente a favor de la entidad financiera Banco Bicentenario sobre el inmueble objeto de la negociación antes identificado. Igualmente, y conforme a la cláusula quinta, se estableció la obligación de la promitente compradora hoy demandada de obtener las solvencias municipales del inmueble para que así, pudiera la hoy demandante otorgar el documento respectivo de compra venta conforme a las previsiones de la Ley del Registro Público vigente; asimismo, se estableció la duración y vigencia del mismo por un lapso de cuarenta y cinco (45) días calendarios consecutivos contados a partir del día tres (3) de junio de 2013.
Con respecto al contrato privado suscrito entre las partes en fecha veinte (20) de agosto de 2013, se evidencia la voluntad de las partes de reproducir en su totalidad el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha diez (10) de mayo de 2013, con la excepción de su cláusula séptima referente a la vigencia del mismo, en vista del retraso en la entrega por parte del Banco Acreedor Hipotecario del documento borrador de liberación de hipoteca, estableciéndose la nueva duración desde el día diez (10) de mayo hasta el día treinta y uno (31) de agosto de 2013.
En lo que respecta al tercer contrato privado suscrito entre las partes en fecha veinte (20) de septiembre de 2013, se establecieron ampliaciones sobre los contratos previamente suscritos en lo referente a la tenencia del inmueble objeto de la opción de compra venta, declarándose la posesión del mismo por parte de la promitente compradora, y pactándose la obligación de cancelación de los gastos ocasionados con ocasión a servicios públicos y privados por consumos realizados durante la tenencia.
Finalmente, y en lo que respecta al cuarto contrato privado suscrito entre las partes en fecha veinte (20) de septiembre de 2013, que tuvo por objeto el préstamo a interés de ciertas cantidades de dinero por parte de la demandada de autos, en beneficio de la demandante, esta Juzgadora se abstiene de valorar la documental en cuestión por no constituir ni derivar elementos de convicción o probatorios tendientes a demostrar la certeza o falsedad de los hechos controvertidos en la presente causa. Así se declara.-
En efecto, esta Juzgadora prevé que las documentales en cuestión constituyen documentos privados reconocidos por la demandada de autos, en función de no haber sido objeto de impugnación alguna mediante los mecanismos procesales pertinentes, a saber, el desconocimiento puro y simple o tacha incidental de los mismos, otorgándole quien Juzga en función de lo antes mencionado, pleno valor probatorio a las mismas (con excepción de la documental desechada), todo conforme a lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil antes transcritos, en el sentido de que la parte actora plenamente logró demostrar la existencia de la negociación jurídica tutelada y sus elementos, necesarios para la determinación del mismo como contrato de venta a plazos y no preparatorio de compra venta tal y como se deriva del planteamiento de su pretensión. Así se valora.-
- Copia fotostática simple de un documento público auténtico protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha veintidós (22) de noviembre de 2010, con el N° 2010.981, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 480.21.5.12.94, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010.
Del mismo se evidencia la propiedad del inmueble objeto del contrato suscrito entre las partes, a favor de la demandada de autos, ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, antes identificada. Aunado a lo anterior, se demuestra la existencia de una garantía real (Hipoteca de Primer Grado), sobre el inmueble en cuestión, cuyo beneficiario es la entidad financiera Banco Bicentenario. En efecto, prevé esta Juzgadora que la documental en cuestión se encuentra constituida por una copia fotostática simple de un documento público auténtico a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil antes transcrito y 1.357 del Código Civil el cual dispone:
“Artículo 1.357 Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”
Por lo que, esta Juzgadora constatando que la documental antes mencionada no fue objeto de impugnación alguna por la demandada de autos mediante el mecanismo procesal pertinente, a saber, la tacha de falsedad de instrumento público, le otorga pleno valor probatorio a la referida documental en el sentido de que la misma comprueba la existencia de una garantía real hipotecaria a favor de la entidad financiera Banco Bicentenario sobre el inmueble objeto del contrato hoy litigado. Así se valora.-
Como segunda promoción, solicita la práctica de una inspección judicial a fin de que el Tribunal dejara constancia una vez ubicado en las oficinas del Banco Bicentenario de los siguientes hechos y circunstancias:
1- Si la demandada ha cancelado las cuotas mensuales, correspondientes al préstamo hipotecario que contrajo sobre el inmueble objeto de la negociación
2- Determinar el monto cancelado para la fecha de evacuación de la inspección.
3- Determinar si la parte actora ha cancelado o abonado cantidades de dinero al mencionado préstamo y su monto.
4- Determinar el motivo por el cual la actora se ha visto impedida de seguir cancelando el monto restante por concepto de garantía hipotecaria sobre el inmueble.
Ahora bien, una vez admitida la inspección requerida, este Tribunal procedió a trasladarse y constituirse el día veintiuno (21) de julio de 2015, a las once minutos de la mañana (11:00 a.m.) aproximadamente, en las oficinas del Banco Bicentenario ubicadas en la calle 67 con avenida 15 “Delicias” de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dejando constancia éste Órgano Jurisdiccional de lo siguiente:
En cuanto al particular primero y segundo, de una revisión del sistema se pudo constatar que la ciudadana ERIKA CHACIN antes identificada, realizó el pago de cuatro (4) cuotas correspondientes al crédito hipotecario N° 336000034975, por la cantidad de cinco mil doscientos treinta y ocho bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 5.238,43), correspondientes cada una. En referencia al particular tercero se dejó constancia que el día quince (15) de agosto de 2014 se realizó un pago por la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil doscientos sesenta y nueve bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 144.269,45); y con referencia al particular cuarto, se dejó constancia de estar activa la cuenta en cuestión.
Al respecto, y en orden a lo consagrado en el artículo 1.430 del Código Civil los Jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba, y es precisamente en esta sentencia definitiva, la oportunidad para apreciarla, sin confundirla con la valoración que se le da a otros medios probatorios, pero si adminiculándola a otros hechos, circunstancias, y pruebas producidas en los actos, pues se trata de una prueba de inmediación, directa, personal y formal con relación a los hechos inspeccionados, observándose entre los requisitos para su eficacia probatoria los siguientes: 1) La conducencia de este medio probatorio con relación con el hecho u hechos inspeccionados; 2) Pertinencia de lo inspeccionado; 3) Que las conclusiones sean lógicas y razonables; 4) Que no exista prueba que la desvirtúe, 5) Que el acta se elabore de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, con claridad y precisión y 6) Que el hecho inspeccionado no sea jurídicamente imposible.
En este orden de ideas el Tribunal observa que la inspección judicial practicada guarda estrecha relación con los hechos narrados en el escrito libelar y con otros medios probatorios que obran en los autos por lo que el Tribunal la estima como una prueba con eficacia jurídica probatoria a favor de la causa que representa la parte promovente, en referencia a la determinación del hecho alegado en su escrito de demanda relativo a la falta de pago del crédito hipotecario asumido por la demandada de autos con la entidad financiera Banco Bicentenario con referencia a la adquisición del bien inmueble objeto del presente litigio, toda vez, que el funcionario público que la practicó otorgó fe pública entre las partes y respecto de terceros, sobre los hechos jurídicos constatados. En anuencia de lo antes expuesto, es de aclarar que mediante sentencia de la Sala de Casación Civil Accidental de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 14 de octubre de 1.993, se estableció en cuanto a la eficacia de la inspección judicial, que no es posible confundirla con el valor probatorio de los instrumentos públicos, estos últimos valorados conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.361 del Código Civil, debiendo ser valorada tal y como fuere anteriormente dispuesto según lo regulado en los artículos 1.428 y 1.430 del Código Civil. En consecuencia, ésta Juzgadora le otorga valor probatorio en el sentido de que la prueba en cuestión arroja suficientes indicios, que aunados a otros medios probatorios estimados en la presente decisión, suponen la existencia del incumplimiento contractual por parte de la demandada de autos. Así se establece.
- Como tercera promoción consigna copia certificada de un depósito bancario signado con el número de referencia 113600155 por la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil doscientos sesenta y nueve Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 144.269,45), en la cuenta bancaria número 01750154270070309523.
Del mismo se refleja depositada la cantidad de ciento cuarenta y cuatro mil doscientos sesenta y nueve Bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs. 144.269,45), en la cuenta corriente número 01750154270070309523, perteneciente a la entidad financiera Banco Bicentenario Banco Universal, cuyo titular refleja a la ciudadana ERIKA CHACIN LEON; al respecto, esta Juzgadora establece que tal prueba constituye un instrumento privado asimilable a los documentos-tarjas, conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual, que no fue objeto de impugnación por la parte contraria a través de mediante los mecanismos procesales pertinentes, razón por la que hace plena prueba en el sentido de que la parte actora logró demostrar la realización de un pago parcial sobre la obligación de pago derivada del establecimiento del precio definitivo de venta del inmueble, la cual, como fue anteriormente escalecido ascendía para la fecha de suscripción del contrato al monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00). Así se valora.-
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA
En relación a la primera promoción, ratifica todos los medios probatorios consignados junto a su escrito de oposición de cuestiones previas, constituida por las siguientes documentales:
- Copia fotostática simple de un documento privado suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día diez (10) de mayo de 2013.
- Documento privado suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día veinte (20) de agosto de 2013.
- Documento privado suscrito entre la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, en su condición de promitente compradora y la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, en su condición de promitente vendedora, ambas antes identificadas, fechado con el día veinte (20) de septiembre de 2013.
En relación a las documentales antes mencionadas, esta Juzgadora prevé que las mismas ya fueron objeto de valoración en el presente capitulo, específicamente al momento de ser valoradas las pruebas promovidas por la parte demandante, por ello, esta Juzgadora se abstiene de emitir valoración alguna sobre las mismas nuevamente. Así se declara.-
En relación a su segunda promoción, solicitó prueba de informes dirigida a la entidad financiera BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL C.A, a fin de que informare sobre tres particulares, el primero dirigido a determinar si la ciudadana YARMILA DEL CARMEN VALBUENA URDANETA, antes identificada, realizó algún compromiso de pago con su entidad financiera en relación a la cancelación del préstamo hipotecario adquirido por su representada judicial, con ocasión a la adquisición del inmueble objeto del presente litigio; el segundo, dependiendo sobre la certeza del primer particular, a fin de que informare si la prenombrada demandante canceló la totalidad del préstamo hipotecario N° 330000034975 a través de la cuenta corriente N° 0175-0154-27-0070309523, cuyo titular es su representada judicial; y el tercero a fin de que informare si el préstamo con hipoteca de primer grado signado con el N° 330000034975, se encuentra bloqueado por dicha institución bancaria, a los efectos de permitir abonos o amortizaciones sobre la deuda pendiente.
Al respecto, esta Juzgadora considera pertinente traer a colación lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.
Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el Juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.”
Transcrita la norma procesal anterior, prevé esta Juzgadora que la norma comentada prevé dos medios o maneras para hacer valer en la causa determinados hechos, no constituyendo por tales razones un medio de prueba distinto de la prueba documental, sino mas bien, un mecanismo para aportar éste a los autos. En tal sentido, la entidad financiera cuyos informes fueron requeridos contestó mediante comunicación fechada el día veintitrés (23) de diciembre de 2015, signada con las siglas OCJ-GAAJA-GAJ-6751-2015 lo siguiente:
“En virtud de lo anterior, Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., en aras de dar cumplimiento a esta solicitud, remite saldo proyectado al 30/12/2015, donde se evidencia que la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, antes mencionada, mantiene vigente obligación pendiente de pago, con esta Institución Financiera, por un crédito aprobado, para la adquisición de vivienda principal”
Ahora bien, de los hechos aportados por la precitada entidad financiera, puede verificarse de una lectura del estado de cuenta adjuntado a la comunicación en anuencia a los hechos esbozados en la misma, la existencia de un crédito hipotecario a favor de la entidad financiera adquirido por la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, y el cual recae sobre un inmueble de su propiedad cuya identificación omiten. Dicha situación obliga notoriamente a esta Juzgadora en aras de brindar una correcta valoración de los hechos apreciables de la prueba bajo análisis, a citar la disposición procesal contenida en el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone:
“Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.”
Expuesto lo anterior, la regla tradicional en cuanto a la valoración de la prueba de indicios es que los jueces son soberanos en la apreciación de esta prueba, puesto que la Ley ha dejado a la prudencia del Juzgador ponderar la gravedad, precisión y concordancia de los indicios que resultan de los autos, sin que pueda la Casación censurar las razones de hecho en que se funden los Jueces de instancia para estimar o rechazar tales indicios (ver sent. Sala Constitucional de fecha 29-01-2003, Juicio T.C. Helicoidal, S.A.); en tal sentido de una apreciación en conjunto de todos los medios previamente valorados en consonancia al presente medio probatorio, considera esta Juzgadora la existencia de suficientes indicios que presumen el incumplimiento de la demandada de autos con respecto a su contraprestación contractual dirigida a la cancelación de la garantía hipotecaria existente sobre el inmueble objeto de la negociación, cuestión que naturalmente impidió en su momento el otorgamiento del documento definitivo de venta por la existencia del precitado gravamen hipotecario. Así se valora.-
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, debe este Tribunal inicialmente pronunciarse sobre la calificación jurídica y real del contrato objeto del presente litigio, y verificar realmente si el mismo puede estimarse como un contrato de venta a plazos, acogiendo quien Juzga el criterio jurisprudencial reiterado por el máximo tribunal de la república (aplicable al presente caso dada la fecha de interposición de la reforma de la demanda), según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta el contrato en cuetión, conforme se colige según sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
Ahora bien, si bien es cierto, el criterio reseñado fue abandonado en una oportunidad mediante sentencias posteriores dictadas por la máxima jurisdicción civil, en las que se estableció lo contrario, sin embargo, vale decir que actualmente, la Sala luego de haber realizado un análisis profundo y documentado sobre los casos, estimó pertinente retomar el criterio antes narrado, y por vía de consecuencia establecer que el mismo (contrato de opción de compra venta) debe equipararse a la venta pura y simple, si el mismo reúne determinadas situaciones establecidas entre los contratantes, aunados a la indicación de los requisitos de venta tales como el objeto y el precio.
Al respecto, mediante jurisprudencia actualizada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:
“Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.”
Ahora bien, de una revisión del contrato suscrito y sus modificaciones, se establecieron las siguientes cláusulas:
“SEGUNDA:…Con el carácter anteriormente expuesto “LA PROMITENTE VENDEDORA” suscribe el presente Contrato, con la finalidad de preparar y realizar todos los actos tendientes a la celebración a futuro de la transferencia de propiedad del bien inmueble identificado en la cláusula anterior, dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en el presente documento a favor de “LA PROMITENTE COMPRADORA”, e igualmente “LA PROMITENTE COMPRADORA” manifiesta que es su deseo adquirir a futuro de “LA PROMITENTE VENDEDORA” el bien inmueble objeto del presente contrato, dentro del plazo y bajo las condiciones estipuladas en el mismo para lo cual realizará un conjunto de acciones…TERCERA:…El precio de venta fijo pactado es de UN MILLON CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.150.000,00).- CUARTA: De las Arras en Garantía: “LA PROMITENTE VENDEDORA” declara que recibe de manos de “LA PROMITENTE COMPRADORA” la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 800.000,00) en calidad de “ARRAS EN GARANTÍA” y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, en el entendido de que esta cantidad será devuelta por “LA PROMITENTE VENDEDORA” y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, en el entendido de que esta cantidad será devuelta por “LA PROMITENTE VENDEDORA” a “LA PROMITENTE COMPRADORA” en el momento de la firma del documento definitivo de compraventa o a su elección podrá ser imputado al precio de futura venta convenido…En el caso que “LA PROMITENTE VENDEDORA” decida imputar como parte del precio de venta los montos recibidos en calidad de Arras en Garantía, quedará una cantidad remanente de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) se pagará “LA PROMITENTE COMPRADORA” en el acto de protocolización del documento de compraventa definitivo por ante el Registro Inmobiliario respectivo…”
(Negrillas del Tribunal)
Analizado lo anterior, observa quien Juzga, que en el presente caso las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta a plazos, al darse dos de los elementos esenciales: objeto y precio, del cual se dio un anticipo por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), en virtud de establecerse expresamente en dicho contrato, que tal anticipo identificado como arras, sería facultativamente “imputado del precio definitivo de venta”, verificándose realmente por tal circunstancia, el pago de una inicial del precio definitivo de venta, y no el pago de una garantía en caso de incumplimiento. Aunado a ello, se evidencia igualmente la realización por parte de la demandante de autos, de un segundo pago mediante depósito realizado en la cuenta corriente de la demandada de autos, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 144.269,45), destinados conforme se evidencia de los alegatos plasmados para la cancelación gravamen hipotecario existente sobre el inmueble, quedando en consecuencia un saldo deudor restante por la cantidad de DOSCIENTOS CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 205.730,55).
En sintonía de lo antes explanado, considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista Arístides Rengel Romberg, que en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, establece:
“…la carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronuntiatio que haga superflua la demostración de la pretensión contraria; pero que ese comportamiento resulta intrascendente para el juez en la etapa subsiguiente, cuando la fase instructoria se ha agotado negativamente, porque en la etapa de valoración y de decisión de la controversia, aquel comportamiento de la parte no puede modificar la regla de juicio que dirige al juez para determinar el contenido de la Sentencia ante la falta de la prueba, por lo que si el demandado no triunfa en la prueba, ni tampoco el actor ha probado nada, la demanda de éste debe ser rechazada como no demostrada…”
Igualmente y en sintonía con la doctrina parcialmente transcrita, el artículo 1.354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” (Subrayado nuestro).
De igual manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que resulta conteste con el artículo 1.354 del Código Civil antes citado, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” (Subrayado nuestro).
Asimismo, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintiséis (26) de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:
“…en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte…”
Establecido lo anterior, prevé esta Juzgadora que la parte demandante cumplió con su carga procesal de demostrar la existencia del cumplimiento de la obligación reclamada, es decir, trajo al proceso los medios de prueba conducentes que comprobaran la existencia de las obligaciones contraídas contractualmente en detrimento de la parte demandada, quien no alcanzó a desvirtuar con su actividad probatoria sus respectivas negaciones de hecho. En función de ello, y dada la existencia real de un contrato de venta a plazos en la presente causa, esta Sentenciadora declara procedente en derecho la presente demanda, tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.-
V
DECISIÓN
Por los hechos y fundamentos de derecho antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Venta a Plazos incoara la ciudadana YARMILA CARMEN VALBUENA URDANETA, en contra de la ciudadana ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, todos identificados en la parte narrativa del presente fallo, en consecuencia:
1) Se ordena a la parte demandada, ERIKA BEATRIZ CHACIN LEON, otorgar documento definitivo de venta con la ciudadana YARMILA CARMEN VALBUENA URDANETA, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación familiar construida sobre un terreno propio, tipo town-house, distinguida con el N° 83-A-16, ubicada en el sector Amparo, calle 83-A, en Jurisdicción de la Parroquia Raúl Leoni del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuya parcela de terreno consta de setenta y nueve metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (79,90 Mts.²), y su área de construcción constante de ciento cincuenta metros cuadrados (150 Mts.²), indicando una serie de dependencias contentivas dentro de la vivienda en cuestión, propiedad de la parte perdidosa conforme documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2010, con el N° 2010.981, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el N° 480.21.5.12.94, correspondiente al libro de folio real del año 2010, previa cancelación de la cantidad de DOSCIENTOS CINCO MIL SETECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 205.730,55), parte de la actora de autos en el lapso de cumplimiento voluntario, a la parte demandada. De igual forma, se le hace saber a la parte perdidosa que en caso de no dar cumplimiento voluntario a lo establecido en el presente dispositivo debe tomarse esta decisión como documento traslativo de propiedad y ser remitido a la oficina de registro correspondiente a los efectos de su protocolización.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente en el presente proceso, se condena en costas procesales a la parte demandada.
Se hace constar que los Abogados en ejercicio ABRAHAN SUAREZ MEDINA y ELIZABETH COROMOTO TORRES, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante; y que los Abogados en ejercicio ROBERTO DEVIS SANCHEZ, JUAN PABLO DEVIS y NORA BRACHO MONZANT, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de abril de 2016.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
La Jueza
Adriana Marcano Montero
La Secretaria
Abog. Anny Díaz Gutiérrez
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia definitiva, bajo el número 129-2016.-
La Secretaria
Abog. Anny Díaz Gutiérrez
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