TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
RESUELVE:
Expediente No. 3193

Conoce este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la presente causa, en virtud de distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de marzo de 2015; de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 16.989.878, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia; contra los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédula de identidad número 7.769.552 y 20.439.776 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACION DE LAS ACTAS

El día veintitrés (23) de octubre de 2014, el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda, ordenando la citación de los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, a fin de comparecer a dar contestación a la demanda incoada en su contra, a partir de la constancia en actas de la citación del último de los demandados.

Cumplidas las formalidades de la citación de los demandados, la parte demandada en fecha veinte (20) de noviembre de 2014, contesta la demanda. Una vez verificados los
lapsos procesales, en fecha diecisiete (17) de diciembre de 2012, el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

Luego se interpuso recurso de apelación, por lo que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió su fallo el día seis (6) de de marzo de 2015, a través del cual declaró la reposición de la causa al estado en que se encontraba para el momento en que fue interpuesto el fraude procesal, esto es, la contestación de la demanda, quedando nulas todas las actuaciones subsiguientes, a los fines que se abra la incidencia del fraude procesal.

Sucesivamente se remitió el expediente al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual mediante auto de fecha treinta (30) de marzo de 2015, ordenó la remisión del expediente a la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia.

Por consiguiente este Tribunal mediante auto de fecha siete (7) de abril de 2015, recibió y le dio entrada al expediente, ordenando la sustanciación del fraude procesal denunciado, así como la sustanciación del juicio principal, previa notificación de las partes.

En fecha veintidós (22) de febrero de 2016, el Alguacil del Tribunal expone que notificó a la parte demandante. Mediante diligencia de fecha veintinueve (29) de febrero de 2016, los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, se dan por notificados, confiriendo a su vez el ciudadano JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, poder apud acta al abogado HENDER PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 52.715. En fecha primero (1) de marzo de 2016, la parte demandada consigna escrito.

En fecha diez (10) de marzo de 2016, la parte demandada, consigna escrito de pruebas con ocasión al fraude procesal, el cual es agregado y admitido mediante auto de misma fecha, prorrogándose el referido lapso por ocho días de despacho mas. En fecha diez (10) de marzo de 2016, la parte demandada, consigna escrito de pruebas con ocasión al juicio principal, el cual es agregado y admitido mediante auto de fecha once (11) de marzo de 2016.

En fecha once (11) de marzo de 2016, se libró oficio No. 116-20016. En fecha diecisiete (17) de marzo de 2016, el Alguacil del Tribunal expone que consignó el oficio respectivo. Mediante auto de fecha diecisiete (17) de marzo de 2016, se recibió oficio No. 195-2016-027 de fecha dieciséis (16) de marzo de 2016.

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dictar sentencia en el presente juicio, esta Jurisdicente lo hace previa las consideraciones siguientes:
III
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La Parte Actora: Expone la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ, en el escrito de demanda, lo siguiente:
 Que en fecha veintiséis (26) de agosto de 2013, celebró un contrato de compra-venta sobre una parcela de terreno propio y casa de habitación, propiedad de los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, antes identificados, por un inmueble de su única y exclusiva propiedad, ubicada en el Barrio Rey de Reyes, Avenida 75, entre Calles 96B y 96, Casa No. 96B-48, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constituida por una vivienda la cual se encuentra edificada en una parcela de terreno propio que mide DOSCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (217,65 Mts).
 Que el precio de la venta pactada fue la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,00), pero para el momento de la firma del documento de opción de compra venta el ciudadano GERMAN ANTONIO VERA, antes identificado, le plantea a su representada que había aumentado el precio de la venta del inmueble a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 335.000,00), en garantía de lo que pautaron ambas partes, pero esto no se llevó a efecto, ya que los vendedores no se retractaron con esta negociación y la compradora antes citada, entrega a los vendedores la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) en calidad de arras, suma esta que se imputara al precio acordado en la venta, y el restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) será cancelado por la compradora al momento de otorgarse el documento definitivo de la compra-venta de dicho inmueble y su terreno propio.
 Que en vista que el ciudadano GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA, antes identificado, hacia caso omiso de los cuatro (4) años transcurridos, desde que se realizó la negociación, dicho ciudadano en ningún momento se retracta de la negociación efectuada, y siendo que el mismo no le daba razón alguna de dicha negociación, se vio en la obligación de citarlo por medio de la Intendencia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de agosto de 2014, presentándose dicho ciudadano, donde no se llegó a acuerdo alguno.
 Que hasta la presente fecha han resultado infructuosas las gestiones amigables realizadas por ella, para lograr que los referidos ciudadanos, antes identificados, le hagan la venta definitiva del inmueble vendido, negándose ellos en múltiples ocasiones intentadas a cumplir con la tradición y el saneamiento de ley.
 Que conforme a los artículos 1.141, 1.133, 1.134, 1.135, 1.363, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA y el resarcimiento de DAÑOS Y PERJUICIOS causados, para que los demandados convengan o en su defecto, sean condenados a: PRIMERO:
la realización de la venta del inmueble objeto de la presente controversia por Ley de Política Habitacional, tal y como se desprende del documento de opción de compra-venta firmado por los demandados en señal de aceptación. SEGUNDO: A que los demandados le cancelen la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. TERCERO: A que los demandados sino realizaban la venta definitiva del inmueble le devuelven la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), dada en arras. CUARTO: A que los demandados le cancelen los intereses correspondientes que se han producido y se producirán en el transcurso del procedimiento, sobre todas las cantidades señaladas y exigibles, y la corrección monetaria o indexación.

La Parte demandada: Exponen los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS en el escrito de contestación, lo siguiente:

 Que nunca se ha firmado un contrato de compra venta el día diecinueve (19) de marzo del 2001 como lo establece la demandante, la cual no anexo dicho documento.
 Que el inmueble no se corresponde con las mejoras o bienhechurías que la difunta esposa HILDA JOSEFINA ARTIGAS de VERA, solicitó al ciudadano ANGEL LEVI RINCON SANCHEZ, declarara sobre la construcción realizada, la cual consta en documento notariado ante la Notaria Quinta de Maracaibo, el diecinueve (19) de marzo de 2001, quedando anotado bajo el No. 7, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones, y registrado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quedando inscrito el día veinticinco (25) de julio de 2012, anotado bajo el No. 12, Folio 40, Tomo 28.
 Que en ningún momento le planteó a la demandante el aumento del precio del inmueble.
 Que se firmó con la demandada un contrato de Opción de Compra Venta con fecha 26 de agosto del 2013, cuyo notariado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, cuyo precio se estableció de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 335.000,00) y en su tercera cláusula se estableció que la demandante le entrega a ellos la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00) en calidad de arras que se le imputara el precio acordado en la venta.
 Que la demandante (promitente compradora) no hizo todo lo posible para cumplir con las debilidades que el Banco Industrial le notificó el 27 de septiembre de 2013, devolviéndole el expediente de crédito hipotecario; cuya documentación fue anexada por la demandante en la presente demanda a pesar de haberle entregado estos toda la documentación exigida por el Banco Industrial referente al inmueble de su propiedad, quedando de su parte la obligación de devolverle la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 13.500.00), de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción a Compra Venta y no fue a buscarlo.
 Que contradicen lo manifestado por demandante, en el sentido que le hayan ocasionado daño cuantioso e irreparable, por cuanto según ella tuvo que hacer muchos gastos en dinero. Ratifican una vez más, que el día veintiséis (26) de agosto de 2013, le hicieron entrega de toda la documentación del inmueble del cual se hizo el Contrato de Opción a Compra Venta.
 Que la demandante no tiene derecho a solicitar el cumplimiento de Contrato de la Venta, ya que dicho contrato no existe y ellos no firmamos tal mencionado contrato de Compra Venta, sino que firmaron un Contrato de Opción de Compra Venta firmada el veintiséis (26) de agosto de 2013, que la demandante (promitente compradora) no cumplió.

 Que la demandante no tiene derecho a reclamar la entrega de la venta y reclamo del pago de los daños y perjuicios causados según la demandante, la cual estima la misma en TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 350.000.00).
 Que solicitan se declare SIN LUGAR la demanda que la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ ha intentado por el INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA SUSCRITO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS, en su contra, y que no sean condenados a lo solicitado por la demanda en los particulares: PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO, en el Petitum y se condene en costas procesales a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil Vigente.
 Que están dispuestos a devolverle en tres (3) partes a la demandante los TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS 13.500.00), sin interés alguno de los QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000.00) dados en arras en el Contrato de Opción de Compra Venta firmado el veintiséis (26) de agosto de 2013, ya que la Compra Venta no se perfeccionó de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta por causas imputables a la demandante (promitente compradora).
 Que solicitan la aplicación del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto lo alegado contradictoriamente por la demandante que intenta una demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, de un contrato que no firmaron, el cual no existe en la solicitud de la demanda y no fue anexado. Así como también solicitan la aplicación del artículo 17 ejusdem para que sea sancionada la demandante y su abogada asistente por estar incursa en fraude procesal y en cuanto a la abogada por su actuación contraria a su ética profesional al permitirlo.

III
PUNTOS PREVIOS

Primeramente, considera oportuno establecer esta Juzgadora que se está en presencia de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, ya que la negociación jurídica cuyo cumplimiento se peticiona, está definida por obligaciones efectuadas tanto por la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ, como por los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, fundadas en una promesa de venta, ya que ambas partes señalaron que fueron entregadas ciertas cantidades de dinero en calidad de arras, las cuales se imputarían al precio definitivo de la venta, precio el cual sería pagado en su totalidad una vez firmado el documento definitivo de la compra venta; elementos estos que definen al contrato de opción de compra venta.

Por otra parte, se observa que la parte actora, esto es, la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, a los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, lo cual dicha expectativa de derecho en caso de declararse procedente podría a conllevar la desposesión material del inmueble objeto del litigio.

En este sentido, el artículo 1 y 5 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señala:

Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado del Tribunal)

Artículo 5.- “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

De lo antes señalado, se observa que la norma especial que regula la materia establece que en aquellos casos cuando la pretensión conlleve como consecuencia de su procedencia a una decisión judicial que interrumpa o haga cesar la posesión legítima que ejerciere el demandado, cuya práctica material comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, se debe cumplir como requisito sine qua non para la admisión de la demanda, el agotamiento del procedimiento previo a la instancia judicial.

En el caso de autos, se observa que la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ, parte actora, quien no tiene la posesión del inmueble objeto del litigio, solicita el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO celebrado entre ésta y los demandados de autos, contrato el cual contiene como finalidad la adquisición de un inmueble destinado a vivienda a través del mercado secundario, siendo por tanto sujeto de protección dicha relación jurídica controvertida conforme lo preceptúa el artículo 1 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

En virtud de ello, y siendo que la decisión judicial que pudiera dictarse en la presente causa, en caso de resultar procedente la pretensión ejercida por la actora de autos, puede conllevar a la interrupción o cesación de la posesión legítima que ejerciere los demandados, cuya práctica material comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, y visto que no se dio fiel cumplimiento al requisito establecido en el artículo 5 ejusdem, referido al agotamiento del procedimiento previo a la instancia judicial, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, le
resulta forzoso declarar INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ en contra de los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, al existir normas que prohíben su admisión, al no agotarse el procedimiento administrativo previo a la instancia judicial, que habilite la misma. Así se decide.-

Como consecuencia de lo anterior, este Órgano Jurisdiccional considera inoficioso hacer pronunciamiento con respecto al fraude procesal denunciando en actas. Así se determina.-
IV
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLE LA DEMANDA de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana MIREYA AURORA ULLOA GONZALEZ en contra de los ciudadanos GERMAN ANTONIO VERA CEPEDA y JUAN ALBERTO VERA ARTIGAS, todos plenamente identificados.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por resultar vencida en la presente causa y por los gastos en que la parte demandada incurrió para ejercer su debida defensa, todo conforme al criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha treinta (30) de enero de 2012, expediente No. AA20-C-2011-000438.
Publíquese y regístrese.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; en Maracaibo, al primer (1°)
día del mes de abril del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 157° de la Federación.-
LA JUEZA,

Abog. AURIVETH MELÉNDEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. VALERIA VALENCIA

En la misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.) se publicó la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en el expediente No. 3193.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABOG. VALERIA VALENCIA