TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 2704-2013
MOTIVO: DESALOJO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Se recibe la presente causa del Órgano Distribuidor el 27 de enero del 2015; admitida por este Tribunal el 30 de enero del 2015, que incoa CRISTINA CAROLINA RAMÍREZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.805.667, de este domicilio, representada por los abogados DAVID CASAS GONZÁLEZ y CARMEN MORENO DE CASAS, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nº 57.660 y 40.819 respectivamente, de este domicilio, en contra de LISSETH CHIQUINQUIRÁ MONTIEL BERMÚDEZ y JOSÉ RAFAEL ABREU RUIZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nº 12.494.249 y 5.819.279 respectivamente, de este domicilio, representados por los abogados JAIME FERNÁNDEZ, YELITZA MORONTA y CARLOS RODRÍGUEZ (Únicamente en representación para el segundo), venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 33.705, 77.162 y 85.288 respectivamente, por DESALOJO, donde alega el accionante que es la propietaria del inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el No.6, situado en el sexto piso del edificio La Fuente, ubicado en la avenida 3E, entre calles 70 y 69, en jurisdicción de la hoy parroquia Olegario Villalobos, antes municipio Coquivacoa, de esta ciudad y hoy municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene una superficie aproximada de 175 mts2, y consta de recibo de entrada, sala, comedor, cocina, lavadero, cuarto de servicio con baño propio, un baño auxiliar, un estudio, tres habitaciones de las cuales una tiene baño y vestier propio, sala sanitaria que sirve a las otras dos habitaciones, dos espacios para manejadora de aire acondicionado integral, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con la fachada Norte del edificio y circulación vertical del edificio; SUR: con la fachada Sur del edificio; ESTE: con la fachada Este del edificio; y OESTE: con la fachada Oeste del edificio. Así mismo alego que ésta propiedad fue adquirida por su mandante, conforme documento otorgado por ante el Registro Público del Primer Circuito de Maracaibo, en fecha 13 de octubre de 2011, inscrito bajo el No.2011.2368, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No.479.21.5.2.3061y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el cual consignó original marcado con la letra “B”, y consta en actas. Alego igualmente que la ciudadana MINERVA JOSEFINA ROJAS DE RAMIREZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.7.699.447, progenitora de mi mandante, y de su mismo domicilio, arrendó el apartamento No.6 del edificio La Fuente, antes identificado, a la ciudadana LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.12.494.249, oficinista, también domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, conforme documento otorgado en fecha 04 de mayo de 2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el No.59, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, contrato este que acompañó anexo al libelo en original marcado con la letra “C”. El término de duración de este contrato se estableció por un (1) solo período de seis (6) meses, prorrogable por un solo período igual de seis (6) meses, si antes del vencimiento de ese período o de la prorroga, no se notificase por escrito la voluntad de no continuar con este contrato, e igualmente fue convenido entre las partes que cualquier notificación a la arrendataria podría hacerse bien personalmente, bien en su sitio de trabajo, bien en el lugar que se le encontrase, bien judicialmente o bien en la persona que se hallare en el inmueble arrendado, tal y como consta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de actas. El canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500,oo) mensuales, para ser pagado por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y depositado en el Banco Mercantil cuenta No.0105-0067-22-1067-363637, a nombre de la ciudadana MINERVA JOSEFINA ROJAS DE RAMIREZ.
El monto de este canon de arrendamiento incluía las cuotas de condominio en su término original de seis (6) meses, y en caso de que se hubiese prorrogado contractualmente o que se hubiese producido la prorroga legal, la arrendataria debía pagar adicional a los Bs.4.500,oo del canon mensual, las cantidades necesarias para el pago de las cuotas ordinarias de condominio, pagos estos últimos que nunca efectuó, por cuanto los pagos que realizó siempre los hizo por la misma cantidad invariable de Bs.4.500 mensuales, incumpliendo de esta manera con el incremento en el canon de arrendamiento que contractualmente fue pactado, tal y como consta en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de actas, y ello, igualmente hace procedente el desalojo. Igualmente alegó el actor que desde que se inició este contrato de arrendamiento, la arrendataria ha incumplido en forma permanente con su obligación de pago, en orden a que los pagos siempre fueron impuntuales y con marcado retraso, y producto de ello, en fecha 13 de octubre de 2010, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, notificó judicialmente a la ciudadana LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, antes identificada, sobre la decisión de MINERVA JOSEFINA ROJAS DE RAMIREZ, relativa a no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que por tal motivo, el día 05 de noviembre de 2010, debía entregar el inmueble arrendado, y del mismo modo se le notificó, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para aquella época), que no tenía derecho a hacer uso de la prorroga legal por el incumplimiento a sus obligaciones legales y contractuales. Anexa al libelo primigenio, se encuentra inserto del original de la referida notificación judicial encartada con el No.689, en un constante de veintiún (21) folios útiles, marcada con la letra “D”.
No obstante las múltiples requisiciones tendentes a la entrega del inmueble arrendado, derivadas del incumplimiento a las obligaciones que asumió LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, dicha ciudadana por voluntad unilateral de ella como arrendataria, y a pesar de la notificación judicial supra citada, continuó depositando el canon de arrendamiento en la cuenta bancaria de la anterior arrendadora, pero siempre persistió la impuntualidad de los pagos, e incluso dejaba de cancelar algunas mensualidades y luego las depositaba en otros meses, para crear la falsa certeza de su solvencia y que estaba depositando en forma tempestiva, pretendiendo así ocasionar un desorden contable- administrativo, Obviando la voluntad de la anterior arrendadora contenida en la notificación judicial citada, la arrendataria LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ continuó ocupando el inmueble y pagando los cánones a su libre albedrío a través de los depósitos bancarios vía transferencias que le efectuó a MINERVA ROJAS DE RAMIREZ y por ello, y a pesar que se notificó judicialmente la voluntad de no continuar con ese contrato, tal convención de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, porque además de haber hecho caso omiso a esa notificación, se venció tanto el término primigenio como su única prorroga, y continuó pagando en forma siempre impuntual y haciendo uso del inmueble hasta la actualidad. Así mismo alega el actor que adquirió este apartamento arrendado en fecha 13 de octubre de 2011, y para esa fecha no había nacido el derecho a la preferencia ofertiva para la arrendataria, dado que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 04 de mayo de 2010, tal y como lo consagraba la legislación vigente para esa fecha, esto es, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42 y por ello, conforme al artículo 20 ejusdem, se subrogó desde aquella época en la condición de propietaria- arrendadora y así solicito se aprecie y declare.
La compra-venta de esta propiedad a nombre de mi poderdante, se le notificó - en principio- verbalmente a la ciudadana LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, -y posteriormente-, se le notificó a través de telegramas certificados que se le enviaron a dicha ciudadana al inmueble arrendado a través de IPOSTEL, a objeto de formalmente indicarle que CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, es la actual propietaria del apartamento 6 del edificio La Fuente, informándosele igualmente en esos telegramas, que en virtud de ser CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS la actual propietaria, y que la cuenta bancaria señalada en el contrato de arrendamiento para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento era de la anterior arrendadora, le efectuase el pago mediante depósitos bancarios en su cuenta corriente No.01050280271280042834 del Banco Mercantil o en el Escritorio Jurídico Baralt Luzardo & Asociados, en el inmueble No.3G-57, ubicado en la calle 74, entre avenidas 3G y 3H, sector La Lago, en Maracaibo, estado Zulia. Anexos al libelo primigenio se encuentran marcados con las letras “E y F”, formatos con sellos originales en tinta húmeda de Ipostel, relativos a la consignación de los telegramas Nos.8316 y 8317, en la oficina de Ipostel en la avenida Bella Vista de Maracaibo, con fecha 26 de Marzo de 2012, remitidos por mi poderdante a la arrendataria en el apartamento arrendado, en los cuales constan las afirmaciones de hecho antes señaladas y los opongo a la arrendataria en todo su contenido y valor probatorio, notificación esta válidamente efectuada a tenor de lo normado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de actas, en armonía con lo normado en el artículo 1.383 del Código Civil y así solicito se aprecie y declare.
A los fines legales y demostrativos de la remisión y entrega efectiva de estos telegramas, por parte de IPOSTEL a la arrendataria en el inmueble arrendado, están anexos al libelo original marcados con las letras “G y H”, notificaciones remitidas por IPOSTEL a mi mandante, en las cuales le informan que entregaron en fecha 29 de marzo de 2012, telegramas 8316 y 8317 para LISSETH MONTIEL BERMUDEZ, en el apartamento arrendado, y los opongo a la arrendataria en todo su contenido y valor probatorio, notificación esta válidamente efectuada a tenor de lo normado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de actas, en armonía con lo normado en el artículo 1.383 del Código Civil y así solicito se aprecie y declare. Del mismo modo, se le requirió a través de esos mismos medios- telegramas- el pago de los cánones adeudados para ese momento (marzo de 2012), correspondientes a los meses de Enero de 2012 y Febrero de 2012, discurriendo el tiempo sin que pagase a CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS esos cánones, ni los que se han seguido venciendo hasta la actualidad, por lo que actualmente adeuda a mi mandante todos los cánones de arrendamiento correspondientes al año dos mil doce (enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012), así como el canon de arrendamiento de todos los meses del año dos mil trece (enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril y mayo del año dos mil catorce en curso, por cuanto es exigible contractualmente dentro de los cinco (5) primeros días del mes y a la presente fecha ese lapso ya venció. Huelga destacar que por información que suministró la ciudadana MINERVA ROJAS DE RAMIREZ, a su hija CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, la ciudadana LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, le canceló a la primera nombrada, el pago del canon de arrendamiento de Bs.4.500,oo, de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre todos del 2011, mediante depósitos y transferencias bancarias a la cuenta No.1067363637 del Banco Mercantil, desde la cuenta No. 000044312121 también del Banco Mercantil así:
a) El 22-09-2011 depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No.000044312121, el mes de agosto de 2011.
b) El 27-10-2011depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No.000044312121, el mes de septiembre de 2011.
c) En el mes de noviembre de 2011 no realizó depósito ni transferencia alguna.
d) El 05-12-2011depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No.000044312121el mes de octubre de 2011.
e) El 13-01-12, depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No.000044312121, el mes de noviembre de 2011.
f) En el mes de febrero de 2012 no realizó depósito ni transferencia
g) El 02-03-12, depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No.000044312121, el mes de diciembre de 2011.
h) En los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012 no realizó depósitos ni transferencias algunas.
Igualmente alego el actor a los fines de evitar cualquier duda o confusión sobre la impuntualidad y morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento de parte de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, que en conocimiento como se encontraba dicha ciudadana sobre el hecho relativo a que CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS era la nueva propietaria y actual arrendadora, y que era ella a quien debía efectuarle el pago de los cánones de arrendamiento, que una vez que fue notificada formalmente y en forma autentica LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ a través de los telegramas que se le enviaron al apartamento arrendado a través de IPOSTEL en el mes de marzo de 2012, debió a partir de esa fecha pagar a CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, bien en la cuenta corriente que se le señaló a ese fin, bien en el despacho de abogados que se le indicó, y sin embargo LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ hizo caso omiso, desconociendo abierta y grotescamente que la actual propietaria y arrendadora es CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, por cuanto a partir de la notificación dicha, nunca le ha pagado canon de arrendamiento alguno y antes bien, conforme información que suministró MINERVA ROJAS a CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, la arrendataria le ha efectuado a MINERVA ROJAS DE RAMIREZ otros depósitos bancarios en la cuenta corriente No.1067363637 con transferencias desde la cuenta No.000044312121, ambas del Banco Mercantil, a la orden de MINERVA ROJAS DE RAMIREZ así:
1) El 05 de septiembre de 2012, depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No. 000044312121, la cantidad de Bs.4.500,oo. Respecto a este depósito la arrendataria malintencionadamente y para aparentar su solvencia a esa fecha, señaló que ese depósito correspondía a “pago de alquiler pendiente”. Dado que ese pago lo efectuó a la anterior arrendadora, el mismo no surte efecto liberatorio de su obligación frente a mi mandante, ya que lo pagó a una tercera persona distinta a mi poderdante, pues ya estaba en conocimiento que CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, era la propietaria- arrendadora, no solo a través de los telegramas que se le enviaron a través de Ipostel en el mes de Marzo de 2012, sino porque ya había sido citada para el procedimiento administrativo para su desalojo que cursaba ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Sin embargo y a todo evento, en todo caso, ese pago correspondería es al mes de Enero de 2012, pero lo efectuó a tercera no legitimada para recibirlo y por ende, lo adeuda a mi mandante.
2) El 12 de octubre de 2012, depositó en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No. 000044312121, la cantidad de Bs.4.500,oo. Respecto a este depósito la arrendataria malintencionadamente y para aparentar su solvencia a esa fecha, señaló que ese depósito correspondía a “alquiler de octubre”. Dado que ese pago lo efectuó a la anterior arrendadora, el mismo no surte efecto liberatorio de su obligación frente a mi mandante, ya que lo pagó a una tercera persona distinta a mi poderdante, pues ya estaba en conocimiento que CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, era la propietaria- arrendadora, no solo a través de los telegramas que se le enviaron a través de Ipostel en el mes de Marzo de 2012, sino porque ya había sido citada para el procedimiento administrativo para su desalojo que cursaba ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, e incluso, para la fecha en que realizó esa transferencia, esa Superintendencia ya había autorizado a CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS a accionar el desalojo vía judicial, no solo por falta de pago injustificado de mas de cuatro mensualidades, sino por su necesidad de utilizar el inmueble arrendado, tal y como consta en la Resolución administrativa fechada 03 de octubre de 2012. Sin embargo y a todo evento, en todo caso, ese pago correspondería es al mes de Febrero de 2012, pero lo efectuó a tercera no legitimada para recibirlo y por ende, lo adeuda a mi mandante.

Respecto a estos pagos que efectuó alego LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ a la anterior arrendataria, con conocimiento cierto y fehaciente relativo a que CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, era la nueva propietaria y por ende su arrendadora, conocimiento que tuvo no solo por las notificaciones verbales a ella efectuadas, sino también por los telegramas que se le enviaron a través de IPOSTEL y en ocasión al procedimiento administrativo por ante la Superintendencia de Arrendamientos a los fines del ejercicio de la presente acción de desalojo, le evidencian al órgano jurisdiccional decisor que, LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, efectuó unos pagos indebidos a MINERVA ROJAS DE RAMIREZ, ya que la propietaria y actual arrendadora es CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, y por ende, al efectuar la arrendataria esos pagos a tercera no legitimada por ley para recibirlos, configura y acredita aún mas la insolvencia de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ en el pago de los cánones de arrendamiento y hacen procedente la acción de desalojo hoy incoada, y para el supuesto siempre negado y rechazado caso en que se considere que tales pagos son válidos, a pesar de haberlos depositado a favor de la anterior arrendadora, en todo caso y a pesar de las fechas posteriores en que se realizaron, se considere que corresponden es a los cánones de Enero 2012 y Febrero 2012, ya que LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, venia pagando con marcado retraso e incluso en algunos meses del año 2011 no depositó pago alguno, y solo estaba solvente antes de esas transferencias que realizó en el año 2012, hasta el mes de diciembre de 2011. producto del retraso permanente y falta de depósitos bancarios en algunos meses, el pago que efectuó la arrendataria el día 02 de marzo de 2012,en la cuenta No. 1067363637 con transferencia desde la cuenta No. 000044312121, y que allí señaló como “abono a su cta.”, ambas del Banco Mercantil a la orden de MINERVA ROJAS DE RAMIREZ, corresponde al canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2011, y ello así se colige, al analizar los depósitos vía transferencia que se detallaron ut supra en los incisos marcados “a, b, c, d, e, f y g”, tal y como se desprende de los estados de la cuenta No.1067363637 del Banco Mercantil, que se adjuntaron al libelo original en anexos marcados con la letra “I” en un constante de dieciséis (16) folios útiles.
Además de tramitarse el procedimiento administrativo para el desalojo ante la Superintendencia de Arrendamientos, en ocasión a la falta injustificada en el pago de más de cuatro cánones de arrendamiento, se tramitó el desalojo con base en la necesidad de CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, de utilizar el apartamento arrendado, motivación esa que igualmente conoce la arrendataria, porque tal y como consta en los telegramas antes referidos, mi mandante le comunicó a LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, tal necesidad, y además de encontrarse esta última insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento citados, ha hecho caso omiso a esta necesidad de mi poderdante. Así mismo alegó la parte actora La necesidad de CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS, de utilizar el apartamento arrendado deviene del hecho cierto que, tiene pactado contraer nupcias con su novio JOSE MIGUEL FERNANDEZ ARAUJO, quien es licenciado en ciencias políticas venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No18.919.957, de este mismo domicilio, ya que allí establecerán su domicilio conyugal, y a estos fines se han otorgado en forma recíproca la manifestación de esponsales, tal y como está previsto en el artículo 41 del Código Civil Venezolano. Anexé al libelo primigenio instrumental original relativo a esponsales, marcado con la letra “J”, otorgado en fecha 21 de enero de 2013, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el No.92, Tomo 05 de los libros de autenticaciones.
Respecto a esta necesidad de mi poderdante de utilizar el inmueble arrendado, resulta evidente que siendo ella la propietaria y que tiene pactado contraer matrimonio, su necesidad está más que justificada, y ello aunado a la insolvencia injustificada en el pago del canon de arrendamiento por parte de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, respecto al pago de todos los cánones de arrendamiento de los años 2012 y 2013, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, resulta procedente su pretensión de desalojo por estas dos motivaciones, y así solicito se aprecie y declare. En forma extrajudicial su mandante personalmente y por intermedio de sus hoy apoderados judiciales, y de terceras personas, trató de gestionar el cobro de los cánones de arrendamiento ante la arrendataria, así como la entrega del apartamento por su necesidad de utilizarlo, resultando infructuosas todas las gestiones atinentes a este fin, al extremo que, a través del intercomunicador ubicado en la planta baja al nivel de la garita de vigilancia del edificio, se recibían de parte de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, improperios, y palabras obscenas y amenazantes, incluso amenazas de agresión física, y ello impidió la posibilidad de gestionar un arreglo extrajudicial. Incluso llegó al extremo LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, a través de su celular móvil, de enviar en fecha 16 de septiembre de 2011, a MINERVA ROJAS DE RAMIREZ, a su celular móvil, mensajes escritos, ofendiéndola, vejándola y tildándola de “loca”, “vieja desgraciada”, “maldita”, “basura”, “chusma igualada”, “desgraciada perra”, “brujita”, “loca enferma”, y otros mas, lo cual traduce una conducta desacorde y violenta de la arrendataria respecto a la madre de mi mandante y anterior arrendadora. Para evidenciar estas tropelías que vía mensajes telefónicos efectuó LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, a MINERVA ROJAS DE RAMIREZ, anexo marcada con la letra “K”, copia de cuatro (4) mensajes de texto enviados vía teléfono móvil, todos con alto contenido de violencia, palabras obscenas y vulgares, y total falta de respeto, en contravención con las normas para la convivencia en sociedad. Ante tales hechos su mandante decidió ejercer las acciones legales correspondientes para el desalojo definitivo de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, y a ese fin, efectuó el procedimiento administrativo por ante la Superintendencia de Arrendamientos en esta ciudad de Maracaibo, en el cual cumplidos los trámites pertinentes, y en orden a que no hubo conciliación alguna con la arrendataria, la referida Superintendencia en fecha 03 de octubre de 2012, dictó resolución habilitando la vía judicial de conformidad con lo normado en el artículo 9 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con fundamento en la necesidad de CRISTINA CAROLINA RAMIREZ ROJAS de ocupar el inmueble y la insolvencia de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, en el pago de mas de cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, tal y como se desprende de copia certificada de dicha providencia administrativa, la cual se adjunto al libelo original marcada con la letra “L”.También es pertinente destacar que el inmueble arrendado presenta notable deterioro en todas sus dependencias, especialmente en la pintura de las paredes y techos, así como en sus pisos, y en casi todas sus puertas, por falta de mantenimiento y aseo de la arrendataria, por lo que en nombre de mi mandante me reservo el derecho a ejercer por separado acción autónoma por daños y perjuicios, sin embargo, tal deterioro igualmente hace procedente la acción de desalojo, ya que se evitará la continuidad e incremento de los daños al inmueble arrendado. Igualmente señalo el demandante que el ciudadano JOSE RAFAEL ABREU RUIZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.5.819.279, de este domicilio, es el fiador solidario y principal pagador y responsable de las obligaciones que asumió en el contrato de actas LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, tal y como consta en la cláusula vigésima del contrato de actas, fianza esta que se extiende hasta el momento en que el inmueble sea entregado a satisfacción a la arrendadora, solvente tanto en los cánones de arrendamiento, como en los servicios públicos, y por ello, puede ser demandado, como en efecto se demanda conjuntamente con la arrendataria, por encontrarse ambos sujetos a una obligación derivada del mismo titulo, esto es, del contrato de arrendamiento de actas que los vincula con la actora.
Adicionalmente, ha incumplido la arrendataria con su obligación de pagar las cantidades dinerarias por concepto de cuotas de condominio ordinarias del inmueble sub litis, las cuales producto de la insolvencia en su pago por la arrendataria, han sido pagadas hasta la presente fecha en principio por la anterior propietaria del inmueble y últimamente por mi mandante en su condición de actual propietaria, con el objeto de evitar ser ejecutadas por el condominio del edificio de actas, con base a la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual igualmente es causal de resolución del contrato de actas, reservándome en nombre de mi mandante el ejercicio de la acción de cobro de bolívares y daños y perjuicios a través de acción autónoma, en contra de la arrendataria de actas y su fiador. infructuosas como fueron las gestiones extrajudiciales tendentes a una solución amistosa al conflicto narrado y habilitada como fue la vía judicial en sede administrativa, es procedente la acción de desalojo para la entrega definitiva del inmueble como acción principal, producto de la insolvencia injustificada en el pago de los cánones de arrendamiento ut retro determinados y por la necesidad de la actora de utilizar el inmueble arrendado y por vía de consecuencia, como acción secundaria o subsidiaria, es procedente solicitar el cobro de bolívares por los cánones de arrendamiento insolutos, en contra de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ y su fiador JOSE RAFAEL ABREU RUIZ, no solo por los cánones adeudados, sino por los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, con su respectiva indexación tomando base en la devaluación constante y permanente de la moneda nacional y la disminución del poder adquisitivo, tomándose a ese fin los índices del IPC establecidos por el Banco Central de Venezuela y así solicito se aprecie y declare. Por otra parte es pertinente destacar que el inmueble de actas es utilizado por la arrendadora y su grupo familiar, entre los cuales se encuentran JOSE RAFAEL ABREU RUIZ, quien además de fiador es la pareja conocida presuntamente como cónyuge de LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ y los hijos comunes de ambos, y por ello, es en esa condición de familia que allí conviven, ya que ningún otro derecho le asiste a dicho ciudadano, ni a ningún otro familiar de la arrendataria sobre el inmueble de actas, por ser el contrato de actas un contrato celebrado intuite personae con LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ como arrendataria, por ello, el procedimiento administrativo que habilitó la vía judicial para el ejercicio de esta acción es válido sin necesidad de haber sido citado en ese procedimiento dicho ciudadano ni ningún otro familiar de la arrendataria, porque la Ley contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal y como está previsto no prevé la necesidad de instaurar ese procedimiento administrativo en contra de los familiares de la arrendataria, ya que ellos allí viven es en condición de familia de dicha arrendataria y ningún derecho les asiste sobre el inmueble de actas, porque –repito- el contrato fue celebrado con LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ como arrendataria y JOSE RAFAEL ABREU RUIZ como fiador, siendo ellos dos los únicos legitimados pasivos para este proceso, ella como arrendataria y él como fiador.
En segundo lugar alega la parte demandada Cuestiones previas de conformidad con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso la cuestión previa prevista en el articulo 346 numeral sexto relativo al defecto de forma de la demandada por no llenar los requisitos del articulo 340 numeral 4 ejusdem, alega los demandados que la parte actora, no indica, ni precisa en el libelo de demanda el día, mes y ano que se inicio el contrato de arrendamiento, así como tampoco indica o precisa el día mes y año, que se cumplió el primer periodo de seis (06) meses, igualmente no establece, ni precisa cuando comenzó y termino la prorroga legal, la parte actora solo se limita a indicar que el termino de duración de este contrato se estableció por un solo periodo de seis (6) meses prorrogables por un solo periodo igual de seis meses, este defecto de forma debe ser subsanado pro la parte actora en virtud en virtud que todo el libelo de demanda debe ser autosuficiente y a negar lo antes expresado se le estaría causando una indefensión, en consecuencia , esta cuestión previa debe se declarada con lugar ordenando a la parte actora a establecer el día, mes y año, que se inicio la relación arrendaticia y sus prorroga.
SEGUNDO: En efecto la parte actora reclama ago de la cuotas ordinarias de condominio sin indicar, ni precisar los meses adeudados ni mucho menos el monto de las cuotas mensuales ordinarias, así como tampoco indica el monto total que adeuda.
TERCERO: Es cierto que celebraron contrato de arrendamiento con la arrendadora primitiva MINERVA JOSEFINA ROJAS DE RAMIREZ según contrato d arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 4 de Mayo de 2010 bajo el N° 59, tomo 70, así mismo se convino un canon mensual de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) para ser pagados por adelantado dentro de los cinco (05) días de cada mes y depositados en el banco mercantil cuenta N° 0105-0067-22-167-363637. Asi mismo se convino que las cuotas ordinarias de condominio las pagarías los arrendatarios, en caso de sufrir prorroga legal el contrato, es decir el pago de las cuotas ordinarias de condominio, los primeros seis (06) mese eran a cargo de la arrendadora.
CUARTO: La parte demandada negó, rechazo y contradijo en cada una de sus partes, la inusual y rebuscada demanda por no ser cierto los hechos narrados ni el derecho invocado.
QUINTO: Alego que no es cierto, que la parte demandada , hayan sido notificados de la compra-venta del inmueble arrendado a tal efecto impugno los telegramas Nº 8316 Y 8317 DE FECHA 26 de Marzo de 2012, así como también impugnó el recibo el recibo de Ipostel, de fecha 11 de abril de 2012que riela en los folios 62 y 63, en virtud que dichos supuestos telegramas jamás fueron recibidos, así mismo impugno y lo desconoció por emanar de un tercero el supuesto documento de celebración de esponsales , autenticado ante la Notaria Publica Octava de Maracaibo, en fecha 21 de Enero de 2013, bajo el N° 92, tomo 5, otorgado por el ciudadano: JOSE MIGUEL FERNANDEZ ARAUJO, por ultimo impugnó y desconoció los mensajes de texto que riela en los folios 84.
SEXTO. Alega la parte demandada que la actora reclama el pago de los cánones de arrendamientos de los años Enero a Diciembre de 2012, de enero a diciembre 2013 y enero a diciembre 2014, es decir que según la arrendadora pago hasta el mes de diciembre de 2011.
SEPTIMO: acompañó en dos (2) folios útiles notas de debito de fecha 02 de Marzo de 2012 y 05 de Septiembre de 2012, correspondientes a los cánones de arrendamiento de enero y febrero de 2012.
OCTAVO: Intervención de terceros: de conformidad con el articulo 370 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 111 de la Ley especial.
NOVENA: DE conformidad con el artículo 1980 del Código Civil alegó a favor de los demandados la prescripción de cánones de arrendamiento cuando estos cumplan o se venzan por tres años. DECIMO: Impugno por exagerada la cuantía con la cual fue estimada la demanda. UNDECIMO Solicitó al Tribunal se acogiera al principio a la teoría de exhaustividad, es decir resuelva punto por punto lo opuesto en la contestación de la demanda.
En la etapa probatoria las partes lo hicieron de la siguiente forma:

PRUEBAS
PRUEBA DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- Invocó el valor probatorio del contrato de arrendamiento. Este medio probatorio al emanar de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

2. Invoco la notificación judicial efectuada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual notificó judicialmente a la ciudadana LISSETH CHIQUINQUIRA MONTIEL BERMUDEZ, antes identificada, sobre la decisión de MINERVA JOSEFINA ROJAS DE RAMIREZ, relativa a no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que por tal motivo, el día 05 de noviembre de 2010, debía entregar el inmueble arrendado”. Este medio probatorio al emanar de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

3. Invoco el valor probatorio de las instrumentales anexas al libelo marcados “E y F”, relativos a formatos (tarjas) con sellos originales en tinta húmeda de Ipostel, relativos a la consignación de los telegramas Nos.8316 y 8317, en la oficina de Ipostel en la avenida Bella Vista de Maracaibo, con fecha 26 de Marzo de 2012. Con relación a esta probanza, por un documento público administrativo, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

4. Invoco el valor probatorio de las instrumentales anexas al libelo marcadas con las letras “G y H”, relativos a formatos (tarjas) con sellos originales en tinta húmeda de Ipostel, de notificaciones de remisión y entrega de los telegramas a la arrendataria en el inmueble arrendado. Con relación a esta probanza, por un documento público administrativo, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

5. Promovió prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Con relación a esta probanza, el referido ente informo que efectivamente los telegramas fueron tramitados su entrega, y en el inmueble objeto de este litigio, por lo que se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

6. Promovió de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Este medio probatorio al emanar de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

7. Invoco el valor probatorio de las instrumentales, en constante de dieciséis (16) folios útiles, relativos a los movimientos bancarios-estados de la cuenta No.1067363637 del Banco Mercantil. Este medio probatorio se trata de documentos administrativos emanados de institución privada y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

8. Promovió constante de dieciséis (16) folios útiles, movimientos bancarios-estados de la cuenta No.1067363637 del Banco Mercantil, en armonía con la resolución administrativa de actas de la Superintendencia de Arrendamientos de Viviendas-Zulia , y los telegramas y notificaciones de IPOSTEL insertos en actas con las letras “E, F, G y H.” Con relación a esta probanza, los mismos fueron efectuados a una tercera persona, la antigua arrendadora, los cuales no libera a los demandados de su obligación, en tal sentido se desechan los mismo. Así se valora.

9. Promovió prueba de informes, al BANCO MERCANTIL y a la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN. Este medio probatorio al emanar de una entidad privada y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

10. Promovió la manifestación de esponsales, instrumental original relativa a esponsales, otorgado en fecha 21 de enero de 2013, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el No.92, Tomo 05 de los libros de autenticaciones. Este medio probatorio al emanar de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

11. Promovió Inspección Judicial para ser evacuada en el apartamento arrendado. No se hace juicio de valor sobre este medio probatorio ya que el mismo se encontraba cerrado al momento del traslado del tribunal. Así se decide.

12. Promovió de conformidad con lo normado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, prueba de exhibición de todos y cada uno de los depósitos bancarios. En cuanto a este medio de pruebas el mismo no fue evacuado por falta de impulso procesal de la parte actora, en consecuencia se desecha la misma.

13. Invoco el valor probatorio de la resolución de la Superintendencia de fecha tres de octubre de dos mil doce (03-10-2012), marcada con la letra “L”. Este medio probatorio al emanar de una autoridad publica que le revierte tal carácter y no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

14. Promuevo prueba de informes, y en tal sentido, solicito se oficie a la Junta de Condominio del edificio La Fuente. Este medio probatorio, se trata documento administrativo emanado de tercero y ratificado mediante informe, al no haber sido impugnada en forma y tiempo legal correspondiente por la parte demandada, se le da todo valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

15. invoco el valor probatorio de las instrumentales marcado con las letras “M y N”, relativo a las actuaciones judiciales explicitadas en la narrativa del libelo. Con relación a estas pruebas, las mismas se tratan de copias simples de sentencias, que no tienen relación con el presente juicio, en tal sentido se desecha las mismas.

16. Promuevo la testimonial jurada de los ciudadanos NANCY FEREIRA DE BARRIOS, JUAN CARLOS RANGEL FANEITE, ANGELA LISBETH SOTO DE GONZALEZ, EDIXON ALBERTO MENDEZ MAVAREZ, todos venezolanos, mayores de edad y domiciliados en Maracaibo, estado Zulia. Con relación a este legajo probatorio, las mismos no fueron presentados por la parte actora promovente, en la oportunidad de la Audiencia Oral, por lo que se declaran desierto los mismos. Así se valora

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Con relación al legajo de pruebas promovidas por la parte demandada, las mismas no fueron admitidas por este Tribunal, las cuales fueron apeladas y oída en un solo efecto, sin impulsar los emolumentos respectivos por la parte demandada. Haciendo valer en la Audiencia los demandados que dicha apelación la hará valer en la Instancia Superior.
DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tenga la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa y observa los alegatos de las partes:
Verificadas como han sido las actas procesales, observa esta Jurisdicente que la actora fundamenta su petitorio en: La causal 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde enero a diciembre del 2012, de enero, a diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril, mayo 2014, con un canon fijado de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 4.500,oo) para un total de CIENTO TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 130.500,oo), se observa que se ha demostrado como quedo la relación arrendaticia en el contrato de arrendamiento antes valorado. Así mismo, valorada como ha sido la notificación judicial, se constata que la misma fue practicada en el inmueble objeto de esta controversia y de la relación arrendataria, aunado al hecho que en el contrato de arrendamiento anteriormente valorado en la cláusula segunda, establece que: cualquier notificación podrá hacerse en la persona que se hallare en el inmueble arrendado. Así decide.-
Con respecto al petitorio relativo al ordinal 1 del artículo 91 ejusdem, les correspondía a los demandados demostrar el pago de dichos cánones de arrendamientos, por cuanto promovidos como fueron los estados de cuenta bancarios y ratificados mediante la prueba de informe de sudaban, se evidencia de las actas procesales que no existe demostración alguna de dichos pagos, en consecuencia se declara procedente este pedimento. Así se decide.
Con respecto a la impugnación hecha por los demandados, según el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desecha, por cuanto el procedimiento respectivo es las disposiciones sobre la tacha. Así se decide.-
Con relación a la causal Nº 2, del referido artículo 91 ejusdem, se evidencia que la necesidad de ocupar el inmueble no quedo demostrada con solo el hecho esponsalicio, en tal sentido se declara improcedente de esta causal. Sin embargo, a pesar de no haberse demostrado la referida, este tribunal por haberse declarado procedente la causal del ordinal 1 del mencionado artículo, el cual conlleva a la entrega definitiva de inmueble objeto del litigio, declara con lugar la presente demanda. Así se decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos precedentes este TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara:
1) CON LUGAR la demanda incoada por CRISTINA CAROLINA RAMÍREZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.805.667, de este domicilio, representada por los abogados DAVID CASAS GONZÁLEZ y CARMEN MORENO DE CASAS, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nº 57.660 y 40.819 respectivamente, de este domicilio, en contra de LISSETH CHIQUINQUIRÁ MONTIEL BERMÚDEZ y JOSÉ RAFAEL ABREU RUIZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nº 12.494.249 y 5.819.279 respectivamente, de este domicilio, representados por los abogados JAIME FERNÁNDEZ, YELITZA MORONTA y CARLOS RODRÍGUEZ (Únicamente en representación para el segundo), venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado Nros. 33.705, 77.162 y 85.288 respectivamente, por DESALOJO. En consecuencia se ordena a la parte demandada dar cumplimiento al pago de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 130.500,oo) por concepto de cánones de arrendamiento solicitados; más los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado; así como la entrega del inmueble del presente litigio.
2) INDEXACIÓN: Visto que la demandante lo solicitó en el escrito de demanda y considerando que la presente demanda fue admitida el 4 de febrero del 2013, y que resulta un hecho notorio la desvalorización de la divisa nacional como efecto de los índices inflacionarios acaecidos en nuestro país, con lo cual las expectativas económicas de la parte actora no quedaran satisfechas, se acuerda la indexación monetaria o judicial a través de una experticia complementaria del fallo a tenor de lo dispuesto en el articulo 249 del Código de Procedimiento, para lo cual se debe oficiar al Banco Central de Venezuela para que el experto designado realice los cálculos respectivos en base al monto condenado a pagar en la presente sentencia.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en el presente juicio.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL UNDÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. En Maracaibo a los 30 días del mes de septiembre del 2015. Años. 205º de la Independencia y 156º.de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. de la tarde se registró y publicó el presente fallo.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA