TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 3206/evf
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205° y 156°
Demandante: ciudadana FRANCYS ARELIS SOTO SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 16.608.251, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia, representada en audiencia por sus Apoderados Judiciales los Profesionales del Derecho MARIA FERNANDA ORTEGA y VICTOR ORTEGA, inscritos en el inpreabogado N° 224.386 y 238.223, respectivamente y de este domicilio.
Demandado: ciudadano JACOBO ENRIQUE VILCHEZ ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.609.610, domiciliado en Maracaibo, estado Zulia, representado en audiencia por su Apoderado Judicial el Profesional del Derecho GONZALO GONZALEZ, inscrito en el inpreabogado N° 14.658, y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA

De conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, pasa este sentenciador a dictar su fallo en los siguientes términos:

El día 07 de abril de 2014, corresponde el conocimiento de la presente causa a este Tribunal mediante recibo de distribución EA-MU-55914-2014; la cual fue admitida mediante auto de fecha 15 de abril de 2014, y se encuentra circunscrita al hecho de la celebración de un Contrato de Opción a Compra-Venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo estado Zulia, en fecha 26 de noviembre de 2013, bajo el N° 09, tomo 158; entre el ciudadano JACOBO ENRIQUE VILCHEZ ACOSTA en su carácter de promitente vendedor, y la ciudadana FRANCYS ARELIS SOTO SANCHEZ, en su carácter de promitente compradora de un inmueble constituido por una casa de habitación, signada con el N° 94I-136, ubicada en la avenida 114E, vía interna de la macro-parcela N° 7, en el Desarrollo Habitacional “Ana María Campos” en jurisdicción de la parroquia “Francisco Eugenio Bustamante” del Municipio Maracaibo estado Zulia; por un precio establecido en la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,oo), estableciéndose una vigencia contractual de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, esto es, desde el día 26 de noviembre de 2013; a cuyo vencimiento, cualquiera de las partes debía manifestar a la otra parte su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, y que en caso de que el plazo culmine sin la referida manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.

Ahora bien, manifiesta la parte actora que, estando dentro de la prórroga de los últimos treinta (30) días, específicamente el día 26 de marzo de 2014, la entidad financiera Banco Mercantil c.a, le niega el crédito hipotecario solicitado para pagar el precio total por la venta del inmueble, y que el día siguiente (27/03/2014) el ciudadano JACOBO ENRIQUE VILCHEZ ACOSTA, le comunica verbalmente su decisión de no vender el inmueble.

A su vez, la parte demandada, alega que no existe incumplimiento de su parte, por cuanto de los propios alegatos de la actora se desprende que no pudo obtener del banco la aprobación del crédito necesario para adquirir el inmueble objeto de la negociación.

Llegada la oportunidad correspondiente, se celebró la audiencia oral, en la que cada una de las partes explanó sus respectivos alegatos, e invocaron el valor probatorio de las pruebas que aportaron.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

Pruebas de la parte demandante:

MÉRITO FAVORABLE DE LAS ACTAS:
Con respecto a esta promoción, este sentenciador señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios éstos que a pesar de no ser invocados por las partes, en cualquier juicio deben ser aplicados de oficio por el Juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio; es así como en todo caso, el mérito que se desprende de las actas procesales, de la valoración de las pruebas entre sí, arrojan valor probatorio en beneficio de la parte favorecida en esta causa. Esta valoración se encuentra sustentada por jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14-12-2004 con Ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo. Sentencia Nro. 1633. ASI SE DECLARA.-

DOCUMENTALES:

1) Documento de propiedad protocolizado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, inscrito bajo el N° 2013.870, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.6966, correspondiente al folio real del año 2013. (folios 86 al 90)

2) Contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 26 de noviembre de 2013 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nro. 09, Tomo 158 de los libros correspondientes, en el cual el ciudadano JACOBO VILCHEZ ACOSTA, le da en opción a compra venta a la ciudadana FRANCYS SOTO SANCHEZ, el inmueble objeto de la presente controversia (folios 08 al 14).

3) Contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 22 de agosto de 2013 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nro. 04, Tomo 85 de los libros correspondientes, en el cual el ciudadano JACOBO VILCHEZ ACOSTA, le da en opción a compra venta a la ciudadana FRANCYS SOTO SANCHEZ, el inmueble objeto de la presente controversia (folios 58 al 64).

Este Juzgador estima dichos documentos en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de un documento autenticado que no fue impugnado por la contraparte, y cuyo contenido es útil para dirimir la presente controversia. ASÍ SE VALORA.-

4) Planilla Nro. 27112000299, de fecha 20/12/2012, emitida por la Oficina de Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), por medio de la cual consta el pago del impuesto de propiedad inmobiliaria del inmueble Urb. Ana María Campos, Av. 114E, Nro.94I-136, MACROPARCELA 7 (folio 71).

5) Planilla Nro. 27113000406, de fecha 04/01/2013, emitida por la Oficina de Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), por medio de la cual consta el pago del impuesto de propiedad inmobiliaria del inmueble Urb. Ana María Campos, Av. 114E, Nro.94I-136, MACROPARCELA 7 (folio 72).

6) Planilla Nro. 31613000096, de fecha 23/04/2013, emitida por la Oficina de Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), por medio de la cual consta el pago del impuesto de propiedad inmobiliaria del inmueble Urb. Ana María Campos, Av. 114E, Nro.94I-136, MACROPARCELA 7 (folio 73).

7) Planilla Nro. 26313010387, de fecha 13/08/2013, emitida por la Oficina de Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), por medio de la cual consta el pago del impuesto de propiedad inmobiliaria del inmueble Urb. Ana María Campos, Av. 114E, Nro.94I-136, MACROPARCELA 7 (folio 74)

8) Planilla Nro. 26313011788, de fecha 10/10/2013, emitida por la Oficina de Servicio Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), por medio de la cual consta el pago del impuesto de propiedad inmobiliaria del inmueble Urb. Ana María Campos, Av. 114E, Nro.94I-136, MACROPARCELA 7 (folio 75).

9) Factura Nro. 595370, de fecha 16/11/2012, emitida por la Dirección de Servicios Municipales (IMAU, SAGAS y SEDEMAT RESIDENCIAL), por medio de la cual consta el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble P.O05E01 AV.114E 94I-136 Urb. Ana María Campos, del año 2009 (folio 76).

10) Factura Nro. 595371, de fecha 16/11/2012, emitida por la Dirección de Servicios Municipales (IMAU, SAGAS y SEDEMAT RESIDENCIAL), por medio de la cual consta el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble P.O05E01 AV.114E 94I-136 Urb. Ana María Campos, del año 2010 (folio 77).

11) Factura Nro. 595372, de fecha 16/11/2012, emitida por la Dirección de Servicios Municipales (IMAU, SAGAS y SEDEMAT RESIDENCIAL), por medio de la cual consta el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble P.O05E01 AV.114E 94I-136 Urb. Ana María Campos, del año 2011 (folio 78).

12) Factura Nro. 595373, de fecha 16/11/2012, emitida por la Dirección de Servicios Municipales (IMAU, SAGAS y SEDEMAT RESIDENCIAL), por medio de la cual consta el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble P.O05E01 AV.114E 94I-136 Urb. Ana María Campos, del año 2012 (folio 79).

13) Factura Nro. 612165, de fecha 04/01/2013, emitida por la Dirección de Servicios Municipales (IMAU, SAGAS y SEDEMAT RESIDENCIAL), por medio de la cual consta el pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble P.O05E01 AV.114E 94I-136 Urb. Ana María Campos, del año 2013 (folio 80).

14) Comprobante Nro. 16515406, de fecha 11/01/2013, emitida por HIDROLAGO, por medio de la cual se evidencia el pago de Servicio de Agua de la póliza 37272, del inmueble Avenida 114e #94i-13, del período comprendido desde enero 2006 a diciembre 2012. (folios 68 y 70)

15) Comprobante Nro. 16632262, de fecha 22/04/2013, emitida por HIDROLAGO, por medio de la cual se evidencia el pago de Servicio de Agua de la póliza 37272, del inmueble Avenida 114e #94i-13, del período comprendido desde enero 2013 a marzo 2013.(folio 67)

16) Comprobante Nro. 16766724, de fecha 14/08/2013, emitida por HIDROLAGO, por medio de la cual se evidencia el pago de Servicio de Agua de la póliza 37272, del inmueble Avenida 114e #94i-13, del período comprendido de abril 2013 a julio 2013. (folio 66)

17) Comprobante Nro. 17026486, de fecha 31/03/2014, emitida por HIDROLAGO, por medio de la cual se evidencia el pago de Servicio de Agua de la póliza 37272, del inmueble Avenida 114e #94i-13, del período comprendido de agosto 2013 a febrero 2014. (folio 65)

Con relación a este tipo de pruebas, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. 0209 del expediente No. 01-0885 publicada el día 16 de Mayo de 2003 estableció lo siguiente:

Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario(…)

De lo anterior se desprende que la legitimidad, la autenticidad y la veracidad de la cual gozan los documentos públicos administrativos, pueden ser desvirtuadas en caso de ser promovida la prueba idónea por la parte que pretende su impugnación, y planteado esto, siendo que de la información otorgada por los organismos de los cuales provienen dichas documentales, se pueden constatar datos de relevancia para el esclarecimiento de algunos puntos de la presente controversia, y siendo que no fueron impugnados, pasa este Tribunal a darle todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

18) Documental cuyo encabezado reza: “HIDROLAGO. Estado de Endeudamiento. Relación hasta el 09-01-2013”, en el cual aparece señalada la póliza 37272, cliente 263875. (folios 84 y 85)

Dicho instrumento es una simple impresión computarizada, que no está suscrito por ninguna persona, ni sellado por ningún organismo, no siendo certero en cuanto a su origen ni a la veracidad de su contenido, y por tanto, no aporta elementos para el esclarecimiento de la presente causa; motivo el cual, este Tribunal lo desecha en todo su valor probatorio. ASI SE DECIDE.-

19) Factura Nro. 0504, de fecha 30 de abril de 2013, expedida por Enrique Araujo Ortega, en la cual aparece como cliente Francys Soto, V-16.608.251, por concepto de honorarios profesionales por trámites correspondientes al inmueble ubicado en la Urb. Ana Maria Campos Nro. 94I-136.

20) Factura 000179, de fecha 22 de noviembre de 2013, expedida por el Lcdo. Hilber José González Contreras. Contador público, a Francys Soto Sánchez, por concepto de honorarios profesionales por trámites correspondientes al inmueble ubicado en la Urb. Ana Maria Campos Nro. 94I-136.

Estos documentos emanan de un tercero que no es parte en el juicio; por tanto, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debían ser ratificados mediante la prueba testimonial, y siendo que no fueron ratificados en la manera enunciada, este Tribunal lo desecha en todo su valor probatorio. ASI SE DECIDE.-

TESTIMONIALES:
En la fase de promoción de pruebas, fueron promovidas por la parte actora, las testimoniales de los ciudadanos HILBER GONZÁLEZ, ENGLIS ARAUJO, YANETH OROZCO, CLAUDIA GAMBOA y TANIA MARÍN, todos identificados en las actas del expediente; sin embargo, llegada la oportunidad para su evacuación en la audiencia oral, ninguno de ellos hizo acto de presencia, y por tanto, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

Pruebas de la parte demandada:
Documentales:
1) Contrato de opción a compra-venta, celebrado en fecha 26 de noviembre de 2013 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, quedando anotado bajo el Nro. 09, Tomo 158 de los libros correspondientes, en el cual el ciudadano JACOBO VILCHEZ ACOSTA, le da en opción a compra venta a la ciudadana FRANCYS SOTO SANCHEZ, el inmueble objeto de la presente controversia (folios 08 al 14).
Este Juzgador estima dicho documento en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, tal como fue expresado en la valoración de pruebas de la parte demandante. ASÍ SE VALORA.-

MOTIVACIÓN

Ahora bien, llegada la oportunidad legal para dictar el extenso de la sentencia definitiva, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuáles son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que: “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”

En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin ésta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.

Para comprobar sus respectivas afirmaciones la parte actora consignó a las actas el contrato de opción a compra-venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el N° 09, tomo 158; el contrato de opción a compra-venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el N° 04, tomo 85; El documento de propiedad protocolizado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo estado Zulia, inscrito bajo el N° 2013.870, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 481.21.5.13.6966, correspondiente al folio real del año 2013; y copia simple del cheque N° 79600020, los cuales fueron valorados por este Tribunal en todo su contenido, y a su vez, la parte demandada promovió el mencionado contrato de opción a compra-venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el N° 09, tomo 158.

Como punto de partida, desea este jurisdicente dejar claro que es un hecho aceptado por las partes, y por lo tanto, no debatido, la celebración del contrato de opción a compra-venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, anotado bajo el N° 09, tomo 158, en fecha 26 de noviembre de 2013, así como la circunstancia de que el demandado, le comunicó de manera verbal a la demandante su decisión de no vender el inmueble objeto de la negociación; y por lo tanto, corresponde entonces a este Tribunal, analizar el cumplimiento o no de las obligaciones contraídas por las partes en el referido contrato, esto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Según la cláusula CUARTA, el contrato bajo estudio, tendría una duración de noventa (90) días continuos, mas una prorroga de treinta (30) días continuos, a partir del 26 de noviembre de 2013, por lo que de un simple cómputo se aprecia que la finalización del mismo se verificó el día 26 de marzo de 2014.
Hace éste Tribunal cuadros referenciales, a los fines de ilustrar el transcurso del lapso de vigencia del contrato:

En tal sentido, tenemos que, la cláusula SÉPTIMA del contrato establece que una vez vencido el plazo antes señalado, una parte deberá manifestar a la otra su interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, y que en caso de que tal lapso culmine sin dicha manifestación, se entenderá que ambas partes convinieron en mantener la opción a compraventa por un tiempo igual al inicial.
Ahora bien, en primer lugar, no existe constancia en actas que luego de la negativa de la entidad financiera seleccionada por la actora, la promitente compradora realizare el pago por medio de otra vía dentro del plazo acordado en el contrato, y como quiera que antes del vencimiento del lapso de tiempo al cual hace referencia la cláusula CUARTA, existió la voluntad expresa por parte del demandado, reconocida en actas por la demandante, de rescindir el contrato y no prorrogarlo por un tiempo igual, mediante notificación verbal por parte del promitente vendedor, ya que la naturalaza de la exigencia de la notificación escrita, es precisamente demostrar de manera fehaciente el cumplimiento de la misma, esto queda de lado, cuando de la propia manifestación de las partes de desprende y comprueba que la notificación existió, y por ende, la opción a compra expiró el día 26-03-2014, por lo que mal puede la ciudadana FRANCYS ARELIS SOTO SÁNCHEZ, reclamar el cumplimiento de una obligaciones sobre la base de un contrato que expiró por vencimiento del plazo otorgado para el perfeccionamiento de la compraventa, por no haberse pagado el precio total del inmueble en tiempo oportuno, razón por la cual debe forzosamente este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda formulada. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVO
Así pues, este TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA intentó la ciudadana FRANCYS ARELIS SOTO SANCHEZ contra el ciudadano JACOBO ENRIQUE VILCHEZ ACOSTA, ambos debidamente identificados en actas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Maracaibo, 25 de septiembre de 2015.- Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. EULOGIO PAREDES TARAZONA
LA SECRETARIA,

Abog. ELIBETH VILCHEZ FERRER

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, siendo las 02:00 pm, se dictó y publicó el fallo que antecede que constituye el extenso del fallo dictado en audiencia oral y pública el día 30 de julio de 2015, quedando registrada bajo el Nº 133-2015.

LA SECRETARIA,