TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXP. 3992-14
Cursa por ante este Tribunal, demanda que interpuso la ciudadana LILIBETH DEL ROSARIO MARCANO QUIROZ, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.446.846, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada judicialmente por los abogados en ejercicio OVELIO DE JESUS SALOM y YOBANIS MANZANILLO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 199.319 y 50.218, respectivamente, y de este domicilio, según consta de Poder Judicial General, autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, en fecha 25 de septiembre de 2.014, bajo el No. 75, Tomo 174 de los libros de autenticaciones, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL a través del PROCEDIMIENTO ORAL, a la ciudadana DEXSY BEATRIZ DÍAZ LEAL, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cedula de Identidad No. V- 7.814.156, y de igual domicilio, asistida por MIRIAM PARDO CAMARGO, defensora ad-litem, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el No. 49.336.
Cumplidas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son la Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo a la fijación por parte del Tribunal de la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, esto por remisión del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, en virtud de la especialidad de la materia tratada en el juicio, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre los hechos litigiosos, en fecha 13 de agosto de 2015, y al momento de dictar el dispositivo se declaró CON LUGAR la pretensión de Desalojo hecha valer en la demanda por la actora bajo las formas procesales establecidas, ordenándose el pago de la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000, oo), contentiva de mensualidades correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2014, además a la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, por este motivo, procede este Tribunal de mérito a dictar dentro de los diez (10) días siguientes el fallo en extenso de la Decisión para ser agregada por Secretaría a los autos, de conformidad con el artículo 877 de la ley adjetiva.
En consecuencia se procede a dictar el fallo en extenso bajo las siguientes consideraciones:
Narra la parte actora en su demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, que en fecha de 19 de mayo de 2014, celebró la compra de un inmueble, constituido por tres locales comerciales, ubicado en la Parcela 6, Manzana C, Zona 3, de la Urbanización San Miguel, signada con el No. 96G-66, de la avenida 58, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento de venta cursante a los folios 10 al 16, pero manifiesta la actora que dichos locales comerciales que conforman el inmueble estaban arrendados a diferentes propietarios, y especialmente el Local Comercial signado con el No. 2 arrendado a la ciudadana DEXSY BEATRIZ DIAZ LEAL, ya identificada, a quien la anterior propietaria ciudadana MILANYELA COROMOTO PIRELA MORONTA, se lo ofreció en venta dicho Local en carta dirigida de fecha 2 de agosto de 2013, y quien contestó diciendo que no estaba interesada, según comunicación cursante a los autos en folio 17.
Sigue narrando la parte actora, que el Local Comercial signado con el No. 2 fue arrendado por la anterior propietaria MILANYELA PIRELA, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 02 de noviembre de 2010, bajo el No. 48, Tomo 93, cursante a los folios 18 al 22.
Asimismo, alega que una vez adquirido el inmueble por la accionante, la arrendataria DEXSY DIAZ LEAL, no ha pagado ningún canon de arrendamiento, mostrándose contumaz al cumplimiento de esta obligación, desde el día 19 de mayo de 2014, motivo por el cual demanda el Desalojo del mencionado inmueble de conformidad con el Artículo 40 Literal A, del vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y exige por tal motivo, el pago de la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000,00), por concepto de cánones vencidos correspondientes a seis (06) mensualidades, contadas a partir del 19 de mayo de 2014, así como las que se generen durante el presente procedimiento.
En fecha 8 de octubre de 2.014, siendo recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, según número de distribución TM-MO-2376-2014, este Tribunal le dio entrada a la causa en fecha 14 de octubre de 2014 por no ser contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbres
Trabada la litis por efectos de la citación de la parte accionada, la defensora MIRIAM PARDO CAMARGO, en su carácter de Defensora Ad-Litem, presentó escrito de Contestación genérica para contradecir los hechos libelados, expresando que niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus términos los hechos y objeta el derecho alegado en el Libelo de demanda, con lo cual asume la parte actora la carga probatoria de sus afirmaciones, haciendo énfasis en los siguientes puntos:
• Que a pesar de haber adquirido la demandante el inmueble litigioso el día 19 de mayo de 2014, no se le dio a la accionada para el momento de la venta el derecho de preferencia ofertiva; además niega la Defensora Ad-Litem que su representada desestimó la compra de dicho inmueble, y por lo tanto no se le ha otorgado el derecho que tiene a la Prórroga Legal, derecho que reclama en ese momento.
• Niega expresamente por no ser cierto que la demandada deba a la actora seis cánones de arrendamiento y que adeude la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (BS. 12.000, oo), por tal concepto y los que supuestamente se generen hasta que concluya el juicio, así como que deba pagar los costos y costas del proceso.
En fecha 15 de junio de 2015, una vez verificado el acto de contestación de la demanda, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la Audiencia Preliminar para el quinto día de despacho a la hora señalada.
En fecha 25 de junio de 2.015, se celebró la Audiencia Preliminar, de conformidad con el artículo 868 parágrafo segundo y siguientes del Código de Procedimiento Civil, dejando las partes manifestada su contradicción en cuanto a los hechos y circunstancias narradas por cada una de sus intervenciones y por lo cual en fecha 30 de junio de 2015, este Tribunal fijó los límites de la controversia dejando expresado que el actor debe probar la certeza de sus afirmaciones esgrimidas en el libelo, y por parte de la accionada deberá hacer valer sus defensas para destruir la pretensión libelada, a través de los medios de prueba que considere pertinentes y admisibles en Derecho, lo cual el Tribunal en misma fecha aperturó lapso probatorio de cinco (5) días de despacho a los fines de que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.
El día 01 de julio de 2015 la defensora ad-litem de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, dejando sentado que:
1. Invoca el principio de la comunidad de la prueba
2. Solicita que las pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la definitiva en su justo valor probatorio.
El día 02 de julio de 2015 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, expresando que:
1. Promueve y ratifica la copia certificada del documento poder que fue otorgado por la ciudadana LILIBETH DEL ROSARIO MARCANO QUIROZ.
2. Promueve y ratifica la copia certificada del Documento de Propiedad sobre el inmueble litigioso, cursante en actas en los folios 10 al 16.
3. Promueve y ratifica original de carta de notificación de fecha 2 de agosto de 2013, con lo cual pretende probar el ofrecimiento de venta del inmueble objeto de la presente litis que le hiciera la propietaria del inmueble MILANYELA COROMOTO PIRELA MORONTA a la parte actora, y manifiesta, igualmente, la demandante que al no haber sido impugnada ni contrariada por la accionada en la forma y tiempo establecido por ley, se le debe dar a ese instrumento todo valor probatorio al momento de su valoración.
4. Promueve y ratifica copia certificada del contrato de arrendamiento cursante a los folios 18 al 22.
Así las cosas, el Juez a través de los medios de pruebas promovidos en la presente causa, fija los hechos y resuelve conforme a la sana crítica, para lo cual tiene la libertad de apreciarlos de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencias que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba, debiendo apoyarse en aquellos medios que admite o toma en cuenta para la decisión de la causa, sin que deba profundizar en ellos, como se exige dentro del procedimiento escrito, ni menos aún confrontarlos con otras pruebas recibidas, que a su juicio resulten intranscendentes.
I
Cabe destacar que la ciudadana LILIBETH DEL ROSARIO MARCANO QUIROZ, actúa en el presente juicio de Desalojo en su carácter de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, en virtud de que operó la enajenación del inmueble arrendado por parte de la anterior propietaria ciudadana MILANYELA PIRELA MORONTA, tal como se evidencia en Documento de Venta, de fecha 19 de mayo de 2014, cursante a los folios 10 al 16, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia y por lo tanto la adquirente ciudadana LILIBETH MARCANO se subroga en la arrendadora tanto en los deberes como en los derechos frente a la arrendataria de autos, tal como lo dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento de haber operado la venta y la subrogación arrendaticia, en el sentido de haber asumido la compradora el carácter de arrendadora, frente a la arrendataria, como lo tiene establecido el Alto Tribunal de Justicia en su Sala Constitucional, en fallo N° 1753 de fecha 9 de octubre de 2006 con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López que expresa:
“dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico”.
II
Con respecto a la Comunicación o Carta contentiva de una oferta de venta del inmueble arrendado, cursante al folio 17 del expediente, promovida por la parte actora, la cual fue suscrita por la anterior propietaria ciudadana MILANYELA COROMOTO PIRELA MORONTA, no se cumplió con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil vigente para su ratificación en juicio, que dispone:
“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”
Ahora bien, según se evidencia de las actas, la parte actora no promovió la Testimonial de MILANYELA PIRELA, para que reconozca en su contenido y firma lo expresado en dicha comunicación, ya que los documentos privados emanados de terceros no intervinientes en el proceso no pueden ser opuestos en el juicio por una parte a la otra, sino que la forma idónea para hacerlos valer es que los terceros firmantes en dichos documentos privados, sean llamados a declarar como testigos para reconocer el instrumento a través de la Prueba testifical, lo cual no sucedió en el caso bajo análisis, independientemente del vicio legal de que adolece el medio por inobservancia del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que operó la subrogación arrendaticia, que no permite el cumplimiento de la oferta de venta sino a través de documento auténtico, motivo por el cual se desecha el instrumento analizado, de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento del otorgamiento de la mencionada Carta o Comunicación, además, la ley que regula la materia arrendaticia es tan rigurosa que no solo exige la notificación sino que esta debe constar mediante documento auténtico, obviamente para garantizar el efectivo ejercicio del derecho de preferencia ofertiva y para evitar prácticas infamantes e ilegales, como así lo dispone el artículo 44 (LAI), es por ello que no cumpliéndose los extremos de ley, es decir la Carta o Comunicación no fue autenticada mediante los funcionarios competentes para dar fe pública, por esto no goza de valor probatorio. ASI SE DECIDE.

III
Ahora bien, los antecedentes analizados en cuanto al fondo de la Litis, llevan al Juez de Mérito a determinar suficientemente acreditada y probada la pretensión hecha valer en el proceso por la actora, en virtud de las violaciones contractuales que se le imputan a la accionada de autos, en su condición de arrendataria, en cuanto al pago arrendaticio, al no presentar la parte demandada los recibos o documentos que acrediten el pago arrendaticio y en consecuencia su estatus de solvencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” (subrayado del Tribunal)
La norma ante referida, consagran el aforismo reus in excipindeo fit actor, que equivale al principio según el cual, corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor, y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.
Es así, de acuerdo a sentencia número RC.000604 de la Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos emanan de la propia demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es decir, es a la demandada, la arrendataria, a quien corresponde probar que pagó los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado la arrendadora con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda por Desalojo de Local Comercial.
Por lo tanto, era en definitiva a la arrendataria a quien correspondía demostrar que pagó los cánones de arrendamiento reclamados, ya que la carga de la prueba la tiene la arrendataria en cuanto a su solvencia. Por este motivo es a la demandada a quien correspondía demostrar que pagó los cánones arrendaticios. ASÍ SE DECIDE.
IV
Por otra parte, se precisa igualmente que lo expuesto por la demandada en su contestación, en lo concerniente a la Preferencia Ofertiva para la adquisición del inmueble litigioso, debe concretarse a través de una pretensión Reconvencional basada en una afirmación que se resuelve en la alegación de que entre las partes existe una determinada relación jurídica o estado jurídico que se dice violado (derecho subjetivo), pero además debe contener una petición a través de la cual se solicite al Juez que dicte una resolución en la que le reconozca la consecuencia jurídica que le concede la Ley, en relación a los hechos planteados. Estas exigencias no las cumplió la accionada en su escrito de contestación a la demanda, tomando en cuenta que en la misma solo se dice que se tiene derecho a una Preferencia Ofertiva, sin haber cumplido con las exigencias de la ley procesal, que le permitan esperar del Juez una decisión en la cual se acoja o se rechace dicho pedimento, es decir, que las expresiones vagas y generales a las que se refiere la accionada, no pueden esperar un pronunciamiento del Juez sobre este eventual derecho, en forma expresa, positiva y precisa, al adolecer su planteamiento, de una infracción en la forma de plantear sus hechos y pedimentos.
Desde otro ángulo, se debe determinar que por aplicación del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es preciso para que opere el Derecho de preferencia ofertiva que el arrendatario se encuentre solvente frente al arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, exigencia que no se cumple en el caso de autos, pues como quedó referido anteriormente, la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia inquilinaria, y bajo tal circunstancia no le asiste ni siquiera el derecho a pedir la Preferencia Ofertiva. ASI SE DECIDE.-
DECISIÓN
Por todas las razones antes expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo, seguida por la ciudadana LILIBETH DEL ROSARIO MARCANO QUIROZ, en contra de la ciudadana DEXSY BEATRIZ DIAZ LEAL, ordenándose el pago de la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000, oo), contentiva de las mensualidades correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2014 así como los que se han generado durante la pendencia del proceso y los que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble litigioso, así como solvente con todos los pagos de servicios públicos, debiendo hacer entrega de los recibos correspondientes.
SEGUNDO: Se ORDENA a la accionada la entrega del inmueble arrendado a la demandante de autos, de acuerdo a las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en Costas y Costos procesales a la parte accionada, al resultar totalmente vencida en la presente causa, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sede del TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los treinta (30) días del mes de septiembre de 2015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR:

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA.
EL SECRETARIO

MGS. ALANDE BARBOZA CASTIILLO.

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos (3:25 p.m.) de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en Nº 085-2015.

El Secretario