TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: No. 12.855
DEMANDANTE: ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.938.995, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL: LUCIA RODRIGUEZ RONDON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.702.
DEMANDADO: RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.522.622, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO CIRILO DIAZ DORTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.624.
JUICIO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
FECHA DE ENTRADA: 9 de octubre de 2015.

Por virtud de la distribución de Ley corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA del recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO CIRILO DIAZ DORTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.624, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.522.622, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio de DESALOJO incoado por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.938.995, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente, antes identificado; decisión ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y en consecuencia ordenó al accionado hacer entrega al accionante del inmueble ubicado en el edificio Residencia Los Claveles, avenida 10, entre calles 80 y 81, Nº 80-29, piso 2, apartamento 2-B, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y condenó en costas al demandado de autos.

Apelada dicha resolución y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Juzgado ad-quem procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, proferida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 2 de abril de 2009, así como también, en virtud de lo establecido en la decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, expediente Nº AA20-C-C-2009-000673, ello, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se Declara.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda y en consecuencia ordenó al accionado hacer entrega al accionante del inmueble ubicado en el edificio Residencia Los Claveles, avenida 10, entre calles 80 y 81, Nº 80-29, piso 2, apartamento 2-B, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y condenó en costas al demandado de autos; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“(…) En cuanto al alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada, de que no se dejó transcurrir el lapso de 90 días establecido en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se observa que durante el recorrido histórico de la presente causa quedó plenamente demostrado y reconocido por las partes el cumplimiento de dicha notificación, cuando manifiesta en su escrito de contestación que pasado el 14 de febrero de 2011, su arrendador le manifestó su interés de disponer del inmueble arrendado y que el arrendatario por su parte le notificó su intención de acogerse a la prórroga legal, desde el 13 de marzo de 2011, hasta el 13 de marzo de 2012; esto es, con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato, estando así cubierto el requisito establecido en el parágrafo único del artículo 90 de la ley especia que rige la materia; y en ese sentido no es procedente el alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada (…).
CONCLUSIONES
(…) concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante probó el fundamento de la demanda y sus derechos en el litigio, sobre el inmueble (…).
Por su parte, la demandada de autos, no logró imponer los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia del desalojo exigido por su contraparte (…).
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos (…) este JUZGADO (…) declara CON LUGAR la demanda (…) y en consecuencia:
PRIMERO: Se ordena a la parte demandada (…) a hacer entrega a la parte demandante (…) el inmueble ubicado en la “Residencia Los Claveles” avenida 10, entre calles 80 y 81, Nº 80-29, piso 2, apt. 2-B, Parroquia Olegario Villalobos, del Municipio Maracaibo, estado Zulia.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio (…)”.
(…Omissis…)

TERCERO
DE LA AUDIENCIA ORAL EN SEGUNDA INSTANCIA

De conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, esta Superioridad, mediante auto de fecha 9 de octubre de 2015, fijó la audiencia oral para el tercer (3°) día de despacho siguiente, a las diez de la mañana (10:00a.m), así, llegada la oportunidad correspondiente para la celebración de la misma, en fecha 15 de octubre de 2015, se dejó constancia de la comparecencia del abogado FRANCISCO CIRILO DIAZ DORTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.624, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, así como también, del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, parte demandante, y de la abogada LUCIA RODRIGUEZ RONDON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.702, apoderada judicial del actor.

En la singularizada audiencia, la representación judicial de la parte accionada argumentó que inmueble arrendado actualmente lo posee el demandado de autos; que la entrega de dicho inmueble fue solicitada por el arrendador; que, por virtud de ello, hizo uso de la prórroga legal; que, agotada como fue la aludida prórroga, el propietario siguió comportándose como arrendador y su representado siguió comportándose como arrendatario; que consignó los recibos de pago de los cánones de arrendamiento; que, desde que se extinguió la prórroga legal, hasta la fecha en la que se instauró el procedimiento administrativo por ante Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), transcurrió un año y medio sin que el arrendador insistiera en la entrega del inmueble; que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia in comento es verbal por tiempo indeterminado; que el arrendador debió otorgar al arrendatario los noventa días a los cuales hace referencia el parágrafo único del artículo 91 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; que en autos no se constata que se hayan otorgado dichos noventa días; que el referido procedimiento administrativo se inició sin el cumplimiento de la exigencia contenía en el citado parágrafo único; y que por tales motivos el Juzgado a-quo incurrió en errores in iudicando, en el vicio de inmotivación al no valorar las pruebas de la parte demandada y específicamente los recibos de pago consignados y en el vicio de falso supuesto por cuanto el Tribunal de la causa estableció que en el caso en concreto se efectuó la notificación contenida en el indicado parágrafo único, lo cual no ocurrió así.

Por su parte, la representante judicial de la parte accionante insistió en que, en numerosas oportunidades, de forma amistosa y por escrito, se le participó al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL que debía desocupar el inmueble de conformidad con la Ley; que se cumplió con el procedimiento administrativo previo a las demandas, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el cual se dejó constancia de un nuevo lapso que se le otorgó al arrendatario para ubicar otro inmueble y mudarse; que, al ser infructuoso todo ello, acudió a la vía judicial alegando la necesidad del propietario de ocupar el inmueble en razón de que su núcleo familiar crecía; que la parte demanda alegó una cuestión previa que fue declarada sin lugar mediante sentencia dictada por el Tribunal a-quo y confirmada en segunda instancia mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta circunscripción judicial; hizo referencia a los hechos que acredita -de acuerdo con su criterio- la prueba testimonial promovida; adiciona que a través de la inspección judicial evacuada se prueba el hacinamiento en el que vive el actor con sus hijos y esposa; y que el arrendatario siguió pagando el canon de arrendamiento pero eso no significa una aceptación tácita del arrendador puesto que hubo notificaciones tendentes a comunicarle su voluntad de ponerle fin a la relación arrendaticia

Posteriormente, se le concedió a las partes el lapso oportuno para que efectuaran su réplica, en efecto, el apoderado judicial de la parte demandada expresó que la cuestión previa por él interpuesta obedeció a que la parte demandante, en el libelo, hizo referencia a una norma que no existe; que, en ningún momento, se va a constatar que el arrendatario haya recibido documento alguno donde se le notificara que debía entregar el inmueble vencida como fuere la prórroga legal; y que no hay constancia en autos de que se le haya otorgado al referido arrendatario los noventa días establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por su parte, la apoderada judicial del accionante aseguró que consta en el expediente una comunicación enviada por el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, mediante la cual se acoge a la prórroga legal, lo cual no hizo, acudiendo, por tal motivo, a la vía administrativa y ahora a la judicial; y, en cuanto a los recibos de pago, afirma que no se está demandando el desalojo por falta de pago sino por la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso sub facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, mediante la cual el Juzgado de la causa declaró con lugar la demanda y en consecuencia ordenó al accionado hacer entrega al accionante del inmueble ubicado en el edificio Residencia Los Claveles, avenida 10, entre calles 80 y 81, Nº 80-29, piso 2, apartamento 2-B, parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, y condenó en costas al demandado de autos.

Asimismo, verificados como fueron los argumentos expuestos por las partes contendientes en la audiencia oral celebrada en esta segunda instancia, y siendo la parte demandada-recurrente la única en ejercer recurso de apelación contra el fallo definitivo, de fecha 13 de mayo de 2015, se determina que la referida apelación deviene de la disconformidad que presenta la parte accionada respecto de la declaratoria con lugar la demanda propuesta; razón por la cual esta Juzgadora ad-quem analizará íntegramente la decisión recurrida para determinar lo ajustado a derecho en el caso de marras.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por esta Jurisdicente de Alzada, se procede a analizar y valorar los respectivos medios de pruebas aportados por las partes a objeto de examinar la procedencia o no de la demanda interpuesta:

Pruebas de la parte demandante:

Junto al escrito libelar, promovió:

• Testimonial de los ciudadanos KARINA CECILIA CEPEDA MARQUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 10.444.528; PUBLIO SANTIAGO, titular de la cédula de identidad Nº 13.129.611; ELIZABETH RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 12.54.996; y ALEXANDER MOLINA LUNA, titular de la cédula de identidad Nº 10.684.88.
En fecha 5 de mayo de 2015, oportunidad fijada para la celebración de la audiencia oral y pública por ante el órgano jurisdiccional a-quo, compareció la ciudadana KARINA CECILIA CEPEDA MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.444.528, quien, al interrogatorio formulado por la representación judicial de la parte demandante, contestó lo siguiente:
• A la pregunta ¿Diga la testigo cual es la función que realiza en la empresa MORALCA, que es la empresa administradora del arrendamiento del apartamento?, este órgano jurisdiccional debe indicar que la respuesta de la testigo no se escuchó, es decir, de la reproducción del CD contentivo de la audiencia no se pudo apreciar con claridad la respuesta a esta pregunta.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si conoce al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO como propietario del inmueble ubicado en Residencias Los Claveles?, contestó que lo conoce.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL es la persona que está ocupando actualmente el inmueble objeto del contrato de arrendamiento?, contestó que es el inquilino que ocupa el inmueble.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del tipo de contrato de arrendamiento que se celebró?, contestó que cuando se firmó el contrato, no estaba presente, sin embargo, cuando llegó, pudo leerlo y conoce al arrendador y al arrendatario.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, al momento de terminar el contrato, le indicó al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, que no tenía intención de renovar el contrato?, contestó que él le dijo que no tenía intención de renovar.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que se le otorgó la prorroga legal?, contestó que se le dio la prorroga.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si eventualmente conversaba con el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL sobre el contrato de arrendamiento?, contestó que sí, cuando iba a cancelar conversaba sobre la finalidad del contrato.
• A la pregunta ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de lo que él le manifestó en cuanto a la prorroga legal?, contestó que no tenía a donde ir si se retiraba del apartamento y que sus ingresos no eran suficiente en relación a los alquileres, a los cánones de arrendamiento que colocan ahora.
Posteriormente, la representación judicial de la parte demandada procedió a repreguntar a la testigo:
• A la repregunta ¿Diga la testigo si ha dejado constancia escrita de las reiteradas oportunidades en las que, a su decir, ha sido informado el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL de la intención del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO de no continuar con el contrato de arrendamiento celebrado?, contestó que le presentó una carta en una oportunidad y él la firmo.
• A la repregunta ¿Diga la testigo en qué oportunidad u oportunidades se procedía a informar, si lo hizo verbalmente, al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, de la intención del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, de no continuar con el contrato de arrendamiento celebrado?, contesto que cada vez que iba a pagar el canon de arrendamiento, una vez al mes.
• A la repregunta ¿Diga la testigo si el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL actualmente se encuentra ocupando el inmueble propiedad del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO?, contestó que, por lo que tiene entendido, si lo ocupa actualmente.
• A la repregunta ¿Diga la testigo, si por el conocimiento que dice tener, el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL continúa pagando los cánones de arrendamiento hasta la fecha?, contestó que si continúa pagando los cánones de arrendamientos mensuales.
• A la repregunta ¿Diga la testigo si el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL efectuó el pago correspondiente al mes de abril del año 2015?, contestó que si lo cancelo.
Sobre la prueba testimonial es menester destacar que los Jueces deben apreciar si las declaraciones de los testigos concuerdan entre sí y asimismo si concuerdan con las demás pruebas, aunado a la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias. Así, en el ejercicio de la libertad que poseen los Jueces en el examen de la prueba testimonial, debe puntualizarse que la declaración in comento no le merece fe ni confianza a esta Juzgadora puesto que no resulta lo suficientemente sólida, consistente y contundente para generar, en la convicción de esta Sentenciadora, que sus dichos son veraces. En conclusión, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desestima por cuanto lo declarado por la referida testigo no le merece fe y confianza a esta Jurisdicente. Y así se estima.
Se deja constancia que la testimonial de los ciudadanos PUBLIO SANTIAGO, ELIZABETH RODRIGUEZ y ALEXANDER MOLINA LUNA no se evacuó por cuanto llegada la oportunidad para que rindieran su declaración no se presentaron. De allí que la prueba bajo estudio no aproveche ni perjudique a las partes contendientes. Y así se valora.
• Original de documento poder otorgado por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, a la abogada LUCIA RODRIGUEZ RONDON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.702, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de julio de 2013, bajo el Nº 43, tomo 70.
El singularizado instrumento constituye original de documento privado, el cual no fue tachado ni desconocido por la contraparte, por lo tanto, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y así se aprecia.
• Copias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente administrativo Nº MC-00840-13, el cual versa sobre el procedimiento previo a las demandas interpuesto por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), cuyo objeto es el inmueble ubicado en el edificio Residencia Los Claveles, avenida 10, entre calles 80 y 81, Nº 80-29, piso 2, apartamento B-2, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. Las aludidas actuaciones constan de las siguientes documentales:
• Solicitud realizada por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, dirigida a la precitada Superintendencia, a los fines de iniciar el procedimiento previo a las demandas.
El mencionado documento constituye un documento privado de fecha cierta, el cual no fue tachado ni desconocido por la contraparte, debiéndose apreciar en toda su eficacia probatoria de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de octubre de 2006, bajo el Nº 21, tomo 4, protocolo 1°, del cual se observa que el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO le compró, al ciudadano FREDDY ANTONIO MEDINA, el inmueble sub litis.
La precitada prueba constituye un instrumento público, el cual, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, hace plena prueba entre las partes así como respecto de los terceros, por lo que, al no haber sido tachado por la contraparte, se aprecia plenamente de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se establece.
• Contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO (arrendador) y RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL (arrendatario), sobre el inmueble objeto de litigio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 12 de marzo de 2009, bajo el Nº 57, tomo 55.
El antedicho medio de prueba constituye un documento privado, el cual no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, por el contrario, fue reconocido como cierto por la parte accionada, motivo por el cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud de lo normado en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se considera.
• Partidas de nacimiento Nos. 1170 y 91, de los hijos del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, expedidas por la Oficina Parroquial de Registro Civil Olegario Villalobos y por la Unidad Hospitalaria de Registro Civil de Nacimientos del Centro Médico Paraíso.
Los aludidos documentos constituyen instrumentos públicos, los cuales, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, hacen plena prueba entre las partes así como respecto de los terceros, por lo que se aprecian plenamente de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y así se estima.
• Notificación, de fecha 15 de marzo de 2012, emanada de la sociedad mercantil MORALCA, dirigida al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, de la que se aprecia lo siguiente: “En referencia al vencimiento de su periodo de prorroga legal de un año (1), la cual finalizo el pasado 12 de Marzo de 2012, se le reitera que el contrato de arrendamiento ha expirado y que se mantiene la voluntad por parte del arrendador de no reconducción del mismo (…) por lo tanto se le exhorta a la entrega inmediata del inmueble (…)”.
• Notificación, de fecha 17 de marzo de 2012, emanada de la sociedad mercantil MORALCA, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, de la que se aprecia lo siguiente: “(…) Sirva el presente para notificarle que hemos entregado una notificación de vencimiento de contrato y prorroga legal al Sr. RUPERTO AMABLE RINCON y se ha negado a firmarla como recibido”.
Las referidas pruebas constituyen documentos privados emanados de un tercero ajeno a la litis (sociedad mercantil MORALCA), los cuales deben ser ratificados en juicio para su validez, de manera que, al no evidenciándose en autos dicha ratificación, deben desecharse las pruebas bajo estudio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Notificación, de fecha 14 de febrero de 2011, emanada del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, de la que se aprecia lo siguiente: “El motivo de esta carta es para informarle que desde el 13 de Marzo de 2009 estoy Arrendado en un Inmueble de su propiedad (…) en vista de su interés que yo lo desocupe, me acojo a su prorroga legal (…) que abarcaria desde el 13 de Marzo de 2011 hasta el 13 de Marzo de 2012 (…)”.
El medio de prueba in comento recoge un hecho aceptado y admitido por las partes contendientes; de allí que se valore en todo su contenido y fuerza probatoria de conformidad con lo establecido en los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Estado de cuenta, emanado de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, de la cuenta contrato Nº 100001369177; y consulta historia de consumo, emanada de ENELVEN, C.A. Energía Eléctrica de Venezuela, de la cuenta contrato Nº 100001369177.
Las singularizadas documentales constituyen medios de prueba impertinentes en razón de que no guardan relación con los hechos controvertidos, en efecto, al versar la presente demanda sobre un juicio de desalojo, basado en la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, los indicados instrumentos no coadyuvan al esclarecimiento o comprobación de la causal alegada, por lo que no aprovechan ni perjudican a las partes contendientes, debiéndose desestimar. Y así se establece.
• Documento poder otorgado por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, a la abogada LUCIA RODRIGUEZ RONDON, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.702.
El referido poder ya fue objeto de valoración por parte de quien hoy decide, por ende, se dan por reproducidas las apreciaciones previamente efectuadas sobre este respecto. Y así se estima.
• Cédula de identidad del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO.
El precitado instrumento constituye un documento público, el cual, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, hace plena prueba entre las partes así como respecto de los terceros, por lo que se aprecia plenamente de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Registro de Vivienda Principal emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
• Acta de inicio del procedimiento previo a las demandas, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de fecha 12 de septiembre de 2013, correspondiente al expediente Nº MC-00840-13.
• Oficio Nº SUNAVI-00525-09-13, de fecha 12 de septiembre de 2013, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante la cual se le notifica, a la ciudadana ANA MARIA SOLORZANO, que ha sido designada, como funcionaria instructora, del expediente Nº MC-00840-13.
• Avocamiento, de fecha 12 de septiembre de 2013, realizado por la ciudadana ANA MARIA SOLORZANO.
• Notificación, de fecha 12 de septiembre de 213, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, del inicio del procedimiento previo a las demandas.
• Exposición del alguacil de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante la cual manifiesta que notificó al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL.
• Acta de audiencia conciliatoria, celebrada en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), de fecha 6 de noviembre de 2013.
• Decisión No. 00487, de fecha 6 de noviembre de 2013, conforme a la cual se instó al solicitante a no ejercer ninguna acción arbitraria y al margen de la Ley para conseguir el desalojo del inmueble arrendado al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL y asimismo se estableció que, en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas en la audiencia conciliatoria, se habilita la vía judicial a los fines de que las partes diriman su conflicto por ante los Tribunales de la República.
• Notificación, de fecha 6 de noviembre de 213, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, de la decisión No. 00487.
• Exposición del alguacil de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), mediante la cual manifiesta que notificó al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL.
Los instrumentos bajo estudio constituyen documentos administrativos, los cuales gozan de una presunción de legalidad, legitimidad y veracidad, pudiendo ser desvirtuados con otro medio de prueba y dado que en el caso de autos ello no se verificó se valoran en toda su fuerza probatoria de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Y así se considera.
• Diligencia mediante la cual el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, por intermedio de su apoderada, le solicita, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), copia certificada del expediente Nº MC-00840-13.
La mencionada prueba constituye un documento privado de fecha cierta, el cual no fue tachado ni desconocido por la contraparte, por lo tanto, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia en todo su valor probatorio. Y así se aprecia.
• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO (arrendador) y RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL (arrendatario), sobre el inmueble sub examine.
• Original de Registro de Vivienda Principal emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
Las referidas documentales ya fueron objeto de examen por parte de esta Jurisdicente, razón por la cual se dan por reproducidas las apreciaciones vertidas en los parágrafos precedentes sobre este respecto. Y así se valora.

En el lapso probatorio, promovió:

• Invocó el merito favorable de las actas procesales.
La invocación en cuestión no es un medio de prueba susceptible de ser promovido como tal, no obstante, en atención a los principios que regulan la actividad probatoria de las partes en juicio y específicamente en observancia de los principios de comunidad de la prueba y de adquisición procesal, se examinarán todas cuantas pruebas consten en autos. Y así se considera.
• Comunicación mediante la cual el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO le informa al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL que no continuaría con el contrato de arrendamiento.
Esta Jurisdicente se encuentra en la imposibilidad de determinar a cuál comunicación se refiere la parte promovente, por cuanto no señaló mayor indicación sobre la misma, a los fines de individualizar la prueba bajo estudio, por lo que es forzoso desestimar la probanza en cuestión. Y así se declara.
• Comunicación mediante la cual el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL le informa al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO que se acogería a la prórroga legal para entregar el apartamento.
• Actuaciones administrativas acaecidas en el procedimiento administrativo cumplido.
• Registro de vivienda principal emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
• Prueba testimonial de la ciudadana KARINA CECILIA CEPEDA MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.444.528.
Los referidos medios de prueba, los cuales se produjeron junto con la demanda, como lo ordena el artículo 100 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya fueron objeto de apreciación por parte de quien hoy decide, razón por la cual se dan por reproducidas las valoraciones vertidas en los parágrafos precedentes sobre este respecto. Y así se establece.
• Partida de nacimiento Nº 245, de un hijo del ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, emanada de la Unidad de Registro Civil del Centro Médico Paraíso del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
El citado documento constituye un instrumento público, el cual, por haber sido otorgado por un funcionario público competente con todas solemnidades y formalidades que requiere la Ley, hace plena prueba entre las partes así como respecto de los terceros, por lo que se aprecia plenamente de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; ante lo cual se resalta que no fue acompañada al libelo puesto que el hecho que se pretende demostrar con el mismo sobrevino con posterioridad a la interposición de la demanda. Y así se declara.
• Inspección judicial en el inmueble -según el dicho del promovente- propiedad de la ciudadana MERCEDES CANTILLO DE PAUTT, titular de la cédula de identidad Nº E-81.241.212, madre del actor, ubicado en Las Lomas, avenida 74 A, conjunto residencial Las Tunas, torre 8, apartamento 2C.
El día 14 de noviembre de 2014, el Tribunal de la causa se trasladó al referido inmueble, dejando constancia de lo siguiente: “Al llegar al sitio, se notificó de la inspección judicial al ciudadano Armando Pautt Cantillo (…) y se pasó a dejar constancia de los siguientes hechos: se verificó la existencia de una habitación en el apartamento donde se encuentra una cama con colchón tamaño matrimonial, junto a un colchón ubicado en el suelo, del lado izquierdo de la cama; así como un corral de bebé ubicado junto a la pared frente a la cama. Del lado derecho de la habitación existe un closet de puertas de madera que posee en su interior prendas de vestir de dama y de caballero, así como zapatos y otros objetos personales variados.- También se observó junto al closet un triciclo de plástico y otros objetos para uso infantil.- Luego se verificó otra habitación donde se encuentra una cama tamaño frente a la cual existen numerosos enseres domésticos junto a la pared.- Del lado derecho de la cama se encuentra un closet de puertas de madera en el que se observa ropa de dama, libros, carpetas y objetos variados. Se observó un baño completo con objetos varios de aseo personal. Dichas habitaciones se encuentran dentro de un apartamento que posee además, otra habitación, un sala comedor y una cocina”.
Estima este Tribunal de Alzada que por tratarse de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, se le confiere fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido enervado sus efectos probatorios por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente, se le otorga pleno valor probatorio a los hechos constatados en consonancia con lo consagrado en el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y así se aprecia.
• Prueba de informes en las oficinas de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, a los fines de que informe el consumo de electricidad del inmueble desde el mes de septiembre de 2009 hasta el mes de junio de 2013.
A tal efecto, el Tribunal de la causa libró oficio No. 706-2014, de fecha 10 de noviembre de 2014, cuya respuesta se recibió, en fecha 5 de diciembre de 2014, según oficio No. CJ-AL-ZUL-082/2014, de fecha 24 de noviembre de 2014. Así, se observa que dicho organismo informó sobre el consumo de electricidad del inmueble desde el mes de septiembre de 2009 hasta el mes de junio de 2013. En definitiva, y auque la prueba en cuestión se realizó en sintonía con lo dispuesto en el artículo 433 del Código Adjetivo Civil, la misma resulta impertinente ya que no guarda relación con los hechos controvertidos, en efecto, al versar la presente demanda sobre un juicio de desalojo, basado en la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, la aludida prueba no coadyuva al esclarecimiento o comprobación de la causal alegada, por lo que no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes, debiéndose desestimar. Y así se estima.

Pruebas de la parte demandada:

Junto al escrito de contestación, promovió:

• Copia simple de notificación, de fecha 14 de febrero de 2011, emanada del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO.
El singularizado medio de prueba ya fue objeto de valoración por parte de quien hoy decide, razón por la cual se dan por reproducidas las apreciaciones vertidas en líneas pretéritas sobre este respecto. Y así se valora.
• Originales de facturas Nos. 0502, 0496, 0482, 0471, 0466, 0457, 0452, 0441, 0432, 0427, 0418, 0406, 0395, 0382, 0367, 0359, 0347, 0337, 0325, 0311, 0295, 0279, 0264, 0251, 0240, 0228, 0217, 0214, recibo sin fecha ni número, 0202, 0194, 0184, 0177, 0165, 0154, 0144, 0139, 0135, 0130, 0124, 0110, 009, 0095, 0089, 0086, 0076, recibo de caja 6991, 0063, 0052, 0036, 000052, 0018, 0007, 0904, 18203, 18156, 18100, 18033, 17984, 17923 y 17832, emanadas de terceros ajenos a la litis (MORALCA, CENTURY 21, CORPORACIÓN CFM, C.A. y NEMOSA, C.A.).
Las precitadas documentales constituyen documentos privados emanados de un tercero ajeno a la litis, el cual debe ser ratificado en juicio para su validez, por lo que, evidenciándose de autos que dicha ratificación no se llevó a cabo en la presente causa, se desechan las pruebas bajo estudio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En el lapso probatorio, promovió:

• Ratifica la notificación, de fecha 14 de febrero de 2011, emanada del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, dirigida al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO.
• Ratifica los recibos de pago antes indicados.
Las referidas pruebas ya fueron objeto de examen por parte de esta Jurisdicente, razón por la cual se dan por reproducidas las apreciaciones vertidas en los parágrafos precedentes sobre este respecto.Y así se considera.
• Recibo de pago emanado de la Corporación Eléctrica Nacional; nota de consumo emanada de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista; solicitud emanada del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL; documento denominado requerimientos emanado de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista; y documento de arrendamiento.
Las singularizadas documentales debieron ser aportadas junto con la contestación de la demanda, en sintonía con el único aparte del artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de manera que, al no ser ello así, se desestiman en toda su fueraza probatoria. Y así se valora.
• Prueba de informes en las oficinas de CORPOELEC, Empresa Eléctrica Socialista, a los fines de que informe la dirección en la ciudad de Maracaibo donde realiza la prestación del servicio eléctrico asociado a la cuenta Nº 100001369177.4; el saldo en mora a la fecha de emisión de los informes requeridos; y si en el periodo comprendido entre el mes de agosto de 2013 y el mes de octubre de 2014, ambos meses inclusive, se han efectuado reclamos por ante las Unidades de Atención al Ciudadano.
A tal efecto, el Tribunal de la causa libró oficio No. 706-2014, de fecha 10 de noviembre de 2014, cuya respuesta se recibió, en fecha 5 de diciembre de 2014, según oficio No. CJ-AL-ZUL-082/2014, de fecha 24 de noviembre de 2014. Así se observa que el mencionado organismo informó, en relación al primer particular, lo siguiente: sector Las Veritas, avenida 10, edificio Los Claveles 80-29, cerca de Auto Carrocería G. L.; en relación al segundo particular, lo siguiente: actualmente el usuario titular de la citada cuenta contrato posee saldo de mora en cero bolívares; y en relación al tercer particular, lo siguiente: el usuario posee un reclamo por alto consumo registrado en fecha 08-04-14.
En definitiva, no obstante que la prueba en cuestión se efectuó en sintonía con lo dispuesto en el artículo 433 del Código Adjetivo Civil, la misma deviene en impertinente en razón de que no guardan relación con los hechos controvertidos, en efecto, al versar la presente demanda sobre un juicio de desalojo, basado en la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, la prueba bajo estudio no coadyuvan al esclarecimiento o comprobación de la causal alegada, por lo que no aprovecha ni perjudica a las partes contendientes, debiéndose desestimar. Y así se estima.
• Prueba de informes en la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que informe si el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO dispone de inmuebles registrados a su nombre, como titular de la propiedad, en el sistema automatizado y computarizado que lleva el Servicio Autónomo de Registros y Notarias; y, en caso de que la búsqueda solicitada sea positiva, indique el número de inmuebles de los cuales es propietario el precitado ciudadano y la dirección donde se encuentran dichos inmuebles.
A tal efecto, el Tribunal de la causa libró oficio No. 707-2014, de fecha 10 de noviembre de 2014, cuya respuesta se recibió, en fecha 6 de abril de 2015, según oficio No. 479-88-2015, de fecha 25 de marzo de 2015. Así, se observa que dicho organismo informó que, hasta la presente fecha, el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO es propietario de un apartamento identificado con el Nº 2-B, ubicado en la planta segunda del edificio Residencia Los Claveles, situado en la avenida 10 (antes las queseras), entre las calles 80 y 81, señalado con el Nº 80-29, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante esa Oficia de Registro, en fecha 9 de octubre de 2006, bajo el Nº 21, protocolo 1°, tomo 4°. En definitiva, la prueba en cuestión se precia en toda su fuerza probatoria a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código Adjetivo Civil. Y así se aprecia.

Conclusiones:

Analizadas las pruebas aportadas en la presente causa, en aplicación del principio de exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en observancia de lo dispuesto en los artículos 12 y 506 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, éste Tribunal ad-quem, antes de descender a proferir las respectivas conclusiones del caso en concreto, pasa a analizar los vicios delatados por la parte accionada en la audiencia oral y pública realizada por ante este segundo grado de la jurisdicción.

De allí que, en lo que respecta a los vicios in iudicando y falso supuesto alegados por el demandado, debe destacarse que los mismos solo son susceptibles de ser acusados y más aún censurados en casación, más no en apelación, es decir, dichos vicios sólo tienen como destinatarios exclusivos a los Magistrados de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, por lo que los Jueces del mérito no pueden incurrir en ellos, por el contrario, la sentencia definitiva dictada en la presente causa sólo puede ser redargüida por incumplir los requisito establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y por adolecer de los vicios indicados en el artículo 244 Código de Procedimiento Civil; deviniendo en improcedentes los singularizados vicios. Por otra parte, en lo atinente al vicio de inmotivación, por no valorar -según su dicho- las pruebas de la parte demandada y específicamente los recibos de pago consignados, debe resaltarse que, de la revisión exhaustiva efectuada sobre el fallo recurrido, se constata que si se efectuó el examen correspondiente sobre los medios de prueba aportados por la parte demandada a los fines de su valoración y apreciación; en cuya virtud debe declararse improcedente el precitado vicio. Y así se valora.

Precisado lo arriba expuesto, se desciende al mérito de la controversia y así se obtiene que el juicio sub iudice se contrae a DEMANDA DE DESALOJO interpuesta por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, con fundamento en el ordinal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, producto de la necesidad justificada que posee el propietario de ocupar el inmueble objeto de litigio.

En efecto, en el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte accionante alega que, en fecha 12 de marzo de 2009, su representado, ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, dio en alquiler, mediante contrato de arrendamiento por tiempo determinado, al demandado de autos, ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, un apartamento de su propiedad ubicado en el edifico Residencia Los Claveles, avenida 10 (antes las queseras), entre calles 80 y 81, Nº 80-29, planta segunda, apartamento B-2, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, equipado de la siguiente forma: gabinetes de cocina inferior y superior en formica y madera, con su respectiva cocina, campana y lavaplatos con su grifería completa, tres aires acondicionados de ventana, dos de ellos de 12.000 BTU, marcas Panasonic y Admiral y otro de 18.000 BTU marca Samsung, dos ventiladores de techo de lujo, con lámparas incluidas, una puerta Multilock instalada en la entrada principal y tres piezas sanitarias completas; lo cual se describe -de acuerdo con sus afirmaciones- para que ello funja de inventario al momento de devolver el inmueble.

Igualmente, aduce que, una vez vencido el contrato de arrendamiento en su primera prórroga legal, su representado le notificó en varias oportunidades al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL que por causas de extrema necesidad familiar requería utilizar el apartamento, por lo cual no podía renovar el alquiler de dicho inmueble, ya que la casa donde habitaba no le pertenecía y debía entregarla a su dueño, ante lo cual indicó que vivía actualmente -según su dicho- en situación de arrimo en la casa de un familiar, por tal motivo, para darle una mejor condición de vida a sus menores hijos y familia, requería habitar su propiedad y a tal efecto le concedió un plazo para que buscara otro sitio para mudarse.

Asimismo, señala que la administración del arrendamiento del inmueble corresponde a la sociedad mercantil NEMOSA, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 1983, bajo el Nº 46, tomo 54-A, la cual es la encargada de realizar las notificaciones pertinentes y el cobro de los cánones de arrendamiento. Agrega que, en reiteradas oportunidades, se le informó por escrito al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL la situación sub examine pero él se negaba a recibir y firmar las cartas donde se le explicaba que no se le renovaría nuevamente el contrato. Reitera que, en varias ocasiones, su poderdante, de manera personal, telefónica y a través de comunicaciones enviadas por la sociedad mercantil administradora, le planteó la situación al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL pero éste no se mostraba receptivo, por el contrario, se molestaba y contrató los servicios de un abogado, señalándole -de acuerdo con sus afirmaciones- que se acogería a la nueva Ley y que nadie podría sacarlo de allí, enviándole una comunicación suscrita por él a su representado, donde le manifiesta que la prórroga legal comenzaría a correr a partir del día 13 de marzo de 2011 hasta el día 13 de marzo de 2012 y a la fecha de hoy el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL continúa en posesión del inmueble in comento sin animo de desocuparlo. En tal orden, afirma que su poderdante, preocupado por ello, se trasladó a CORPOELEC, para solicitar la solvencia del pago de los servicios y el estado de cuenta, observando que, en los últimos 21 meses de facturación, el consumo en kilovatios es de cero y el monto facturado, desde el mes de octubre de 2011, no supera los tres bolívares (Bs. 3,oo), lo que le hace presumir que el arrendatario no esta utilizando el apartamento o que existe una conexión ilegal del servicio eléctrico.

En la misma líneas argumentativa, aduce que, producto de lo anterior, acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), región Zulia, con la finalidad de iniciar el procedimiento administrativo, contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, solicitando, ante ese organismo, la restitución de la posesión del inmueble libre de bienes y personas, de conformidad con el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procedimiento éste en el que no hubo acuerdo alguno.

Finalmente, alega que, de conformidad con los artículos 4, 5 y 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con el artículo 49 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, habiendo agotado la vía administrativa, demanda por desalojo, al ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, basado en la necesidad de vivienda, en cuya virtud solicita que le sea restituida a su representado la posesión del inmueble de su propiedad. Por otra parte, promovió testimoniales de los ciudadanos KARINA CECLIA CEPEDA MARQUEZ, PUBLIO SANTIAGO, ELIZABETH RODRIGUEZ y ALEXANDER MOLINA LUNA, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.444.528, 13.129.611, 12.54.996 y 10.684.88, respectivamente, y estimó la demanda en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) equivalente a 186,9 unidades tributarias.

Por su parte, el demandado, en su escrito de contestación, afirmó que, en fecha 12 de marzo de 2009, recibió, en calidad de arrendatario, el inmueble propiedad del actor, debidamente identificado en líneas pretéritas, en tal sentido, adujo que, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado, se estipuló que la duración del mismo sería de 6 meses contados a partir del día 13 de marzo de 2009 hasta el día 12 de septiembre de 2009 y que quedaría prorrogado automáticamente por 6 meses más salvo que alguna de las partes contratantes avisare, por escrito o por cualquier otro medio autentico, a la otra, con 1 mes de anticipación por lo menos antes de vencer el plazo inicial, su deseo de no prorrogarlo.

Además, puntualizó que, el día 14 de febrero de 2011, y dado que el arrendador le hizo llegar su interés en disponer del inmueble, procedió a notificar, vía documento privado, al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, su intención de acogerse a la prórroga legal, dispuesta en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha, razón por la cual tomó 1 año de prórroga que transcurrió desde el día 13 de marzo de 2011 hasta el día 13 de marzo de 2012, ambos días inclusive, prórroga legal ésta reconocida tácitamente -según su dicho- por el demandante en su escrito libelar cuando asevera que el contrato de arrendamiento se venció “en su primera prórroga legal”.

A este tenor, arguyó que, el día 14 de marzo de 2012, vencida la prorroga legal, quedó en posesión del inmueble y a tal efecto se dirigió al arrendador para aclarar la situación, confirmándole éste que él seguiría en posesión del inmueble, pagando el mismo canon de arrendamiento. Igualmente, afirmó que el contrato de arrendamiento celebrado alcanzó el término de su tercera prórroga el día 13 de marzo de 2011 y que el día 13 de marzo de 2012 se agotó la prórroga legal en cuestión. De allí que, dado que siguió en posesión del inmueble, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, lo cual siguió recibiendo el arrendador, a través de la sociedad mercantil NEMOSA, C.A., se encuentra liberado de su obligación según se desprende recibos de pago consignados; razón por la cual asegura que entre el arrendador y el arrendatario se celebró verbalmente un nuevo contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado regido por la normativa legal aplicable desde el día 14 de marzo de 2012 hasta la fecha.

Por otra parte, niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado celebrado se encuentre vigente, ya que, una vez alcanzado el término de dicho contrato y agotada como fuere la prórroga legal, él continuó en posesión del apartamento, cumpliendo con sus obligaciones de arrendatario, celebrándose así un nuevo contrato de arrendamiento verbalmente. Asimismo, niega, rechaza y contradice que se le haya notificado, verbalmente o por escrito, la determinación del arrendador de no continuar la relación arrendaticia. Además, niega, rechaza y contradice que el inmueble sub litis se encuentre desocupado y que la acometida eléctrica del apartamento sea ilegal. En el mismo orden, niega, rechaza y contradice que él le deba al arrendador la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) toda vez que de los recibos de pago anexos nada se adeuda.

Finalmente, niega, rechaza y contradice que el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO se encuentre incurso en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, puesto que ese instrumento normativo dispone de no más de 20 artículos, es decir, no contempla un artículo 91, por lo cual alegó la cuestión previa 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que desconoce cuáles son las causas que alega el actor para solicitar el presente desalojo; cuestión previa que fue declarada sin lugar tanto por el Tribunal a-quo como por el Juzgado ad-quem que conoció en apelación. Como corolario, peticiona la declaratoria sin lugar la demanda propuesta.

Ahora bien, establecido lo precedente, pasa este órgano jurisdiccional a analizar la controversia planteada y en este sentido es menester acotar, de acuerdo con la nueva legislación imperante, que el juicio de desalojo consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento y tiene su fundamento legal en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 extraordinaria, de fecha 12 de noviembre de 2011, el cual reza de la siguiente manera:

Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. (Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior).

A este tenor, dispone el Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.585: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.

Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

A mayor abundamiento, se resalta que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble, por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener, en contraprestación, un precio (canon, pensión o alquiler) previamente estipulado. De acuerdo con lo expuesto, los elementos esenciales del tipo contractual sub iudice son: a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; b) Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no implica que haya de ser por un término determinado; y c) Un precio.

En cuanto a las obligaciones del arrendador, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, éste debe entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir al fin para el cual se la ha arrendado; y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, no obstante, nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad de las partes, puedan aumentar o disminuir dichas obligaciones. Por su parte, en cuanto a las obligaciones del arrendatario, de acuerdo con la Ley, las mismas consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de estipulación para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, y además en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Por otra parte, en lo que concierne a la causal alegada en el caso sub facti especie, esto es, el estado de necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble de su propiedad, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Vol. I, (2da ed.), Universidad Católica Andrés Bello, (Caracas 2003), pp. 194 y 195, ha señalado:

(…Omissis…)
“(...) En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual (…)”.
(…Omissis…)

En conclusión, observándose el criterio antes transcrito, para constatar la procedencia de la pretensión interpuesta, es decir, para que el Juez pueda ordenar el desalojo en beneficio del demandante, se deben cumplir con determinados requisitos o presupuestos de procedencia: 1) demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado o indeterminado; 2) demostrar la cualidad de propietario de la vivienda arrendada; y 3) demostrar la necesidad justificada de ocupar el inmueble. Todo mediante prueba contundente.

Una vez ello, y en la oportunidad de descender al mérito de la controversia in comento, este Tribunal de segunda instancia considera relevante destacar que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, en cuya virtud se ha establecido, a través de diversos programas y cuerpos legales, la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso que implique la desocupación de una vivienda se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado.

Con relación a ello, se observa que, en el caso de marras, previo a la interposición de la demanda sub examine, se dio cumplimiento a lo previsto en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO interpuso el procedimiento administrativo establecido en dicho cuerpo normativo contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, como consta del expediente Nº MC-00840-13, así, se resalta que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), Región Zulia, en virtud de haber sido infructuosas las gestiones realizadas en la audiencia conciliatoria celebrada, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes dirimieren su conflicto por ante los Tribunales de la República. Y así se estima.

En definitiva, cumplido como fue dicho presupuesto legal (cumplimiento del procedimiento administrativo), se procede a verificar la existencia de los aludidos requisitos o presupuestos de procedencia, en efecto, se aprecia, de las pruebas aportadas al proceso, que existe plena prueba de la relación contractual que vincula a las partes contendientes, lo que se acredita en actas con el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO (arrendador) y el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL (arrendatario), autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 12 de marzo de 2009, bajo el Nº 57, tomo 55, cuyo objeto es el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº B-2, ubicado en la planta segunda del edificio Residencia Los Claveles, situado en la avenida 10 (antes las queseras), entre las calles 80 y 81, señalado con el Nº 80-29, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia; cumpliéndose así con el primer presupuesto indicado. Ahora bien, sin perjuicio de lo anterior, y visto que constituye un elemento controvertido en razón de los planteamientos efectuados por la parte accionada, debe resaltarse que, bajo la óptica de quien hoy decide, el único contrato de arrendamiento celebrado en la presente causa es el referenciado ut supra, careciendo de asidero jurídico alguno el argumento esgrimido por el demandado según el cual se celebró un nuevo contrato de arrendamiento verbal. Del mismo modo, y en lo que respecta a la naturaleza temporal (determinado o indeterminado) del citado contrato, debe dejarse sentado que ello es irrelevante a la luz de la nueva legislación que, en materia de arrendamiento de vivienda, rige la materia, por lo tanto, al igual que el anterior planteamiento, se establece que el mismo carece de asidero jurídico alguno. Y así se declara.

Igualmente, en cuanto a la comprobación de la titularidad del derecho que se reclama, se constata, de las pruebas aportadas al proceso, que existe plena prueba de ello, lo cual se acredita con el documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 9 de octubre de 2006, bajo el Nº 21, tomo 4, protocolo 1°, del cual se evidencia que el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO le compró al ciudadano FREDDY ANTONIO MEDINA el inmueble sub litis; cumpliéndose así con el segundo presupuesto indicado. Y así se establece.

Por último, respecto a la necesidad de ocupar el inmueble, es menester indicar que el concepto necesidad es definido por la Real Academia Española como “aquello a lo cual es imposible sustraerse, faltar o resistir”, así pues, se trata de una situación en la que una persona requiere algo imperativamente y sin excepción. A tal efecto, se evidencia, de la prueba de inspección judicial, promovida por la parte accionante, tendente a la demostración de este requisito, lo siguiente:

(…Omissis…)
“Al llegar al sitio, se notificó de la inspección judicial al ciudadano Armando Pautt Cantillo (…) y se pasó a dejar constancia de los siguientes hechos: se verificó la existencia de una habitación en el apartamento donde se encuentra una cama con colchón tamaño matrimonial, junto a un colchón ubicado en el suelo, del lado izquierdo de la cama; así como un corral de bebé ubicado junto a la pared frente a la cama. Del lado derecho de la habitación existe un closet de puertas de madera que posee en su interior prendas de vestir de dama y de caballero, así como zapatos y otros objetos personales variados.- También se observó junto al closet un triciclo de plástico y otros objetos para uso infantil.- Luego se verificó otra habitación donde se encuentra una cama tamaño frente a la cual existen numerosos enseres domésticos junto a la pared.- Del lado derecho de la cama se encuentra un closet de puertas de madera en el que se observa ropa de dama, libros, carpetas y objetos variados. Se observó un baño completo con objetos varios de aseo personal. Dichas habitaciones se encuentran dentro de un apartamento que posee además, otra habitación, un sala comedor y una cocina”.
(…Omissis…)

Derivado de lo cual debe puntualizarse que la prueba promovida con tal fin debe ser contundente y en tal orden, examinada como fue dicha inspección judicial, esta Juzgadora ad-quem no puede extraer elemento de convicción alguno del que se desprenda que el demandante vive en dicho inmueble con su esposa e hijos, puesto que sólo se dejó constancia de que el actor se encontraba allí al momento de practicar la inspección y de los enseres y muebles que allí se encontraban, sin especificarse que la parte accionante vive en el mismo junto con su núcleo familiar, motivo por el cual la prueba sub iudice no es concluyente a los efectos de demostrar la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, máxime, que el Registro de Vivienda Principal ni prueba documental alguna, promovidos por la parte demandante, demuestran, con la contundencia que exige la Ley, la necesidad alegada; de allí que no se pruebe el tercer presupuesto indicado. Y así se considera.

En otra perspectiva, debe analizarse el cumplimiento del requisito contenido en el parágrafo único del artículo 91 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relativo a la notificación que debe practicar el arrendador al arrendatario con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato, cuando la demanda de desalojo se fundamente en la causal segunda del referido artículo, requisito éste de alta y profunda importancia puesto que el incumplimiento del mismo produce la consecuencia forzosa de restituir al arrendatario en el inmueble, ello, por disposición expresa de la Ley.

En efecto, en la audiencia oral y pública celebrada tanto en el primer grado de la jurisdicción como en esta doble instancia, el demandado alegó que el demandante no le concedió los noventa días a los cuales hace referencia el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En tal sentido, de la revisión de las actas del expediente, se constata que la parte arrendadora-accionante incumplió el precitado requisito, es decir, no practicó la notificación exigida en el parágrafo único del artículo 91 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los términos allí previstos, ya que, del plexo probatorio que riela en autos, no se observa la existencia de medio de prueba alguno contundente y eficaz que demuestre, en la forma descrita en el parágrafo bajo estudio, la realización de la notificación en cuestión. Y así se aprecia.

Adicionalmente, en relación al criterio sustentado en el fallo recurrido sobre este particular, esta arbitrium iudiciis discrepa del mismo puesto que la comunicación, de fecha 14 de febrero de 2011, mediante la cual el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL le notifica al ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO que se acogería a su prorroga legal, de ninguna manera prueba que el demandante haya efectuado la notificación sub iudice en los términos previstos en el citado parágrafo único, lo cual debe constar en el expediente de forma fehaciente, a los fines de establecer con certeza que la parte arrendataria, en la oportunidad correspondiente, tuvo conocimiento de la intención y el ánimo de la parte arrendadora de finalizar la relación arrendaticia, por virtud de la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble, notificación ésta de la que debe extraerse, sin duda alguna, la voluntad del arrendador de que el arrendatario le entregase el inmueble; lo que no se acreditó en el caso sub facti especie. Y así se estima.

Finalmente, tomando base en los parágrafos precedentes, es irremediable declarar sin lugar la demanda de DESALOJO propuesta por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL. Y así se establece.

En aquiescencia a los fundamentos de hecho y de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del presente caso, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y de las pruebas incorporadas a las actas, y determinado como fue la declaratoria sin lugar de la demanda instaurada, ante la falta de comprobación del tercer presupuesto de procedencia (la necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble), aunado al incumplimiento de la notificación exigida en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, resulta forzoso, para esta oficio jurisdiccional, REVOCAR la sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y, en derivación, es menester declarar CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-recurrente y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de DESALOJO, incoado por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado FRANCISCO CIRILO DIAZ DORTA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, contra sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva, de fecha 13 de mayo de 2015, dictada por el TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en consecuencia,

TERCERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano ARMANDO JOSE PAUTT CANTILLO, contra el ciudadano RUPERTO AMABLE RINCON VILLASMIL, todo ello de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo de Alzada.

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en esta instancia, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los quince (15) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

DRA. GLORIMAR SOTO ROMERO.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS.

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), hora de despacho, se publicó el presente fallo, bajo el No. S2-116-15, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

ABOG. MARÍA ALEJANDRA CÁRDENAS.

GSR/mac/s5