REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA I INTRODUCCIÓN Aprehende este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la remisión efectuada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la decisión dictada en fecha 26 de marzo de 2013, en la cual fue declarada Con Lugar la acción de Amparo Constitucional interpuesta por la representación judicial de la ciudadana Dubravka Becerra, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 14.458.036, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de agosto de 2010, todo con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 21 de julio de 2010, por el abogado Iván Carruyo Márquez, titular de la cédula de identidad número V.- 3.278.684, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 7446, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 21 de junio de 1979, bajo el N° 86, Tomo 12-A, modificado el documento constitutivo estatutario en Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 5 de enero de 1993, inscrita en la mencionada Oficina de Registro, el 17 de febrero de 1993, bajo el N° 48, Tomo 23-A, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2010, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana Dubravka Becerra, en contra de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., antes identificados. II NARRATIVA Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 12 de junio de 2013, estableciéndose que el término para dictar sentencia es de diez (10) días. Consta en actas que en fecha 26 de marzo de 2013, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia resolviendo la acción de amparo interpuesta la ciudadana Dubravka Becerra, en los siguientes términos: “La negativa de admisión de la reconvención es inapelable a tenor de lo establecido en el único aparte del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, el juez de la alzada no podía pronunciarse sobre el fondo de la reconvención propuesta contra los ciudadanos Julijana Zibert de Becerra y Zacarías Becerra Vivas, toda vez que había sido inadmitida por el Juzgado que conoció de la causa en primer grado. Con tal proceder el órgano jurisdiccional que emitió la decisión accionada en amparo subvirtió el procedimiento legalmente e infringió el orden público. (…) En virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala declara con lugar la acción de amparo interpuesta contra contra (sic) la decisión que dictó, el 13 de agosto de 2010, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual se anula. En consecuencia, a fin de restablecer la situación jurídica infringida, repone la causa al estado de que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, resuelva sobre la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia que emitió, el 2 de julio de 2010, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sujeción a lo expuesto en el presente fallo, y revoca la medida cautelar dictada por esta Sala el 26 de noviembre de 2010. Así se decide.” Consta en actas que en fecha 13 de agosto de 2010, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dictó sentencia mediante la cual revocó la decisión dictada en primera instancia, en fecha 02 de julio de 2010, declarando inadmisible la demanda, y con lugar la reconvención propuesta por la demandada en contra de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Consta en actas que en fecha 29 de julio de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, antes identificado como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., presentó escrito ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. De la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 02 de julio de 2010, la cual es objeto del presente recurso de apelación, se lee lo siguiente: “Se infiere en primer lugar que la acción reconvencional se ejerce en contra de la actual propietaria del inmueble arrendado, conjuntamente contra los ciudadanos ZACARIAS EUDENIO BESERRA (sic) VIVAS y JULIANA (SIC) ZIBERT DE BECERRA. Sin embargo, el Tribunal a través de auto de fecha 12 de enero de 2010, negó la admisión de la Reconvención, en contra de aquellos sujetos por no integrar el proceso, quedando limitada con respecto a la parte actora. (…) PUNTO PREVIO DE LA CUESTIÓN PREVIA DE DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE DEMANDA Alega la parte demandada en su escrito de contestación, el defecto de forma incurrido por la actora en su Libelo de Demanda, al no haberla estructurado conforme a los requisitos de forma, establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en su Ordinal 7, relativo a la falta de especificación de los daños y sus causas. En este sentido, fundamenta esta defensa en el hecho de que si bien la parte demandante cuantifica los daños causados al inmueble arrendado en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (SIC) (Bs. 100.000,00), no existen las exposiciones indispensables para que su persona conozca la pretensión resarcitoria en todos sus aspectos, ni la causa de los mismos. Por su parte la accionada refiere en su escrito de contestación a la Reconvención y Defensas de Fondo, que estableció de forma clara la relación de causalidad entre los daños y perjuicios reclamados y que su origen es de carácter contractual. (…). De manera que al observarse en el caso bajo examen, que la accionante hizo una exposición concreta de los daños sufridos en el inmueble arrendado, así como las causas que lo generaron, concluye el Juzgador que se dio cumplimiento a al exigencia legal, a través de una completa explicación de los supuestos daños causados al inmueble, por lo tanto no cabe admitir en este Capítulo Previo a la sentencia de mérito, los argumentos planteados por la accionada para fundamentar la Cuestión Previa en estudio. Además, conforme a los términos en que fue planteada la relación de los daños y sus causas, puede perfectamente la demandada ejercer su derecho de defensa, para rebatir la ocurrencia de los mismos, cosa que por lo demás, hizo en su escrito de contestación a la demanda, al haber adoptado una postura de absoluto rechazo a cada uno de los daños descritos, al punto de haber ofrecido razonamientos particulares e individuales sobre cada uno de ellos. En consecuencia se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer en el proceso. ASI SE DECIDE. DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA En lo relativo a esta defensa se manifiesta, que la demanda debió ser declarada inadmisible, en virtud de que la accionante no cumplió con las exigencias establecidas en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, al no haber acompañado el Contrato de Cesión de los derechos arrendaticios de la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, a favor de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT. (…) Finalmente, la defensa hecha valer por la parte demandada relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, por no haber presentado la accionante (ex Art. 434 C.P.C.), un documento calificado como “fundamental”, no puede como ya se ha dejado establecido, ser considerado como un asunto o materia vedada por el Legislador para negar la tutela jurisdiccional, en virtud, de que el espíritu y propósito del artículo 434 ejusdem, es el de que actor, presente con la demanda aquellos documentos en los cuales la fundamenta, y la única sanción impuesta por el legislador, es la de no admitir la prueba en otra etapa del proceso, por tanto, no es admisible la tesis de la accionada, de tildar como “inadmisible” la demanda por falta de presentación de un documento, cuya calificación y naturaleza será determinada por el Juez, al momento de entrar a conocer el mérito de la controversia. Por todo lo anterior, en este estado del Fallo entiende el Juzgador, que no puede entrar a examinar y determinar los efectos que la omisión denunciada acarrea a la parte actora. En consecuencia, con vista a los razonamientos antes expuestos, se Declara SIN LUGAR la Cuestión Previa examinada. ASI SE DECIDE. PUNTO PREVIO SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD O INTERÉS DE LAS PARTES Se observa del escrito de contestación a la demanda, que la parte accionada invoca la falta de cualidad o interés tanto activa como pasiva, basándose en el hecho de que suscribió el Contrato de Arrendamiento objeto de resolución, con la ciudadana JULIJANA ZIBERT, y al no existir en actas el Contrato de Cesión del cual se derive la subrogación de los derechos arrendaticios, a favor de la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, no puede por tanto, esta última hacer valer una pretensión de Resolución de Contrato. Aunado a lo anterior refiere también la parte demandada, que en virtud de la Cláusula Octava, la falta de notificación de daños y perjuicios, más no la Resolución del Contrato. (…). De acta se observa que la ciudadana DRUVAVKA (sic) BECERRA ZIBERT, se atribuye el carácter de propietaria Arrendadora del inmueble objeto de resolución, en virtud de documento protocolizado que presenta con su demanda, a través del cual infiere que sustituyó de pleno derecho a la Arrendadora originaria dentro de la relación arrendaticia que le une con la accionada, por tanto, se encuentra legitimada para hacer valer los derechos que se deriven del aludido contrato. En el mismo sentido, la accionada Sociedad Mercantil REPROZULIA C.A., se declara arrendataria del inmueble objeto de resolución, lo cual quedó corroborado en actas a través del contrato de arrendamiento producido por las partes. Por los razonamientos antes expuestas, es por lo que concluye este Sentenciador, en Punto Previo, que la defensa de Falta de Cualidad o Interés tanto activa como pasiva, hecha valer por la parte demandada se declara IMPROCEDENTE, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASI SE DECIDE. Destaca el Sentenciador, que también la parte accionada alega en su invoca contestación la indebida acumulación de, que los daños en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no dan lugar a la Resolución, sino a la reclamación por daños y perjuicios. En torno a este alegato se debe destacar, que conforme a lo establecido en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, la falta de notificación de forma inmediata y por escrito, sobre cualquier hecho, circunstancia o perturbación que perjudique al inmueble, daría derecho a la Arrendadora a reclamar los daños y perjuicios. Sin embargo, ello no obsta, para que pueda la accionante postular la acción de Resolución de Contrato, conforme al supuesto del artículo 1167 de Código Civil, en aquellos casos en que hubiere lugar a ello y así lo estipula la norma en forma clara y precisa. Por lo tanto, bien podía la accionante conforme a la norma reclamar en vía judicial la Resolución del Contrato, con los daños y Perjuicios causados al inmueble, es decir, como subsidiaria de la primera. (…) MOTIVACIONES PARA DECIDIR LA PRETENCION (sic) PRINCIPAL (…) En cuanto a la estimación de la demanda, se destaca de actas la impugnación realizada por la parte demandada en su contestación, al estimarla exagerada, tal como lo prevé el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Este rechazo representa un asunto a resolver por el Juez en esta sentencia de mérito, como lo tiene decidido la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00166 del 24 de febrero de 2010, por lo cual el Juzgador visto el informe rendido por los Expertos durante el proceso, fija la suma a indemnizar por la demandada en concepto de daños, en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON 00/100 (39.772,00), todo ello por falta de mantenimiento al inmueble arrendado y por daños ocasionados a los frisos y estructura de techos y paredes, lo cual se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE. Por otra parte se observa, que además de los daños demandados se solicita en base a ellos la Resolución del Contrato de Arrendamiento, lo cual es posible conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, es decir, peticionar la Resolución junto con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En tal sentido, existiendo la condena en concepto de daños a cargo de la Empresa demandada, hace procedente en derecho la solicitud de Resolución del Contrato de arrendamiento que mantienen las partes, por lo tanto, se acuerda la entrega del inmueble a favor de la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT. ASÍ SE DECIDE. (…) MOTIVACIONES PARA DECIDIR LA RECONVENCION En este sentido, luego de un largo debate entre las partes y habiéndose delimitado las probanzas y el alcance que de ellas emergen, debe el Juzgador determinar conforme al material probatorio, si la empresa demandada reconviniente tuvo conocimiento con antelación al proceso, sobre el acto de enajenación del inmueble litigioso, entre la arrendadora originaria JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y la demandante DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, para establecer si la pretensión reconvencional de Retracto Legal, se ejerció en tiempo hábil o por el contrarió (sic) operó su caducidad, como lo infiere la parte actora en su escrito de contestación a la Reconvención. (…) En virtud de los resultados anteriores, es a partir del 21 de octubre de 2009, que comenzó a correr el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el Retracto Legal, al que se contrae el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debió a más tardar el día 30 de noviembre de 2009, ejercer su derecho para retraer el inmueble, cosa que no hizo, sino que por el contrario al momento de dar contestación a la demanda de Resolución de Contrato, ejerció su derecho de acción por vía reconvencional. Partiendo de los supuestos esgrimidos, este Sentenciador declara la Caducidad de la acción Reconvencional propuesta por la demandada y en consecuencia SIN LUGAR dicha pretensión, como expresamente se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.” Consta en actas que en fecha 26 de noviembre de 2009, el Tribunal de la causa admitió escrito libelar suscrito por el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 10.434.273, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 68.550, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando como apoderado judicial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Consta en actas que en fecha 01 de diciembre de 2009, el Juzgado de la causa admitió escrito de reforma del libelo de la demanda, suscrito por el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, antes identificado como apoderado judicial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, en los siguientes términos: “Según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de Septiembre de 2006, bajo el N° 13, Tomo 45, Protocolo 1°, de los libros respectivos, mi representada adquirió un inmueble ubicado en la Avenida 2 (El Milagro), entre las calles 76 y 77, Edificio IMATACA, Tercer Piso, signado con el Número 3A, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, (…) Dicho inmueble fue adquirido por mi representada de sus legítimos padres, una vez cumplidos todos los requisitos legales, incluida la oferta de venta a la Sociedad Mercantil “REPROZULIA, C.A.”, (…), quien para la fecha de adquisición y hasta la presente es arrendataria del ya identificado inmueble, (…) Subrogándose, de este modo y de conformidad con la Ley, en todas y cada una de las cláusulas del Contrato de Arrendamiento que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 09 de Agosto de 2002, quedando anotado bajo el N° 40, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones, el cual acompañamos, constante de seis (6) folios útiles, a la presente demanda y marcado con la letra “D”. Ahora bien ciudadano Juez, según lo establecido en la cláusula Octava del referido contrato: “…LA ARRENDADORA tendrá siempre derechos de inspeccionar el inmueble cuando lo creyere conveniente, en horas hábiles del día, par afines de su mantenimiento y conservación, (…)”. De esta forma, LA ARRENDATARIA fue notificada en varias oportunidades de la necesidad que tenía LA ARRENDADORA de inspeccionar el inmueble arrendado, tal como consta de la última notificación que le fuera enviada, de fecha 30 de Septiembre de 2009, la cual acompañamos marcada con la letra “E”, debidamente recibida por la ciudadana Omaira de Velazco, (…), quien es Director General de la mencionada empresa, obteniendo siempre dilaciones y excusas que impidieron la efectiva inspección del mismo. Por lo que, en uso de sus derechos, el día Veintiuno (21) de Octubre de 2009, siendo las 11: 35 am., se constituyó por solicitud de LA ARRENDADORA, en la dirección del inmueble arrendado, el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en las personas del Juez y su Secretaria, a los fines de realizar senda Inspección Judicial que evidenciara de manera irrefutable el estado de conservación del inmueble, la cual se realizó con la autorización libre y voluntaria del representante de LA ARRENDATARIA, quien se identificó como ALEJANDRO NÉSTOR TAGLIERO, (…), corroborándose el franco deterioro que presenta el inmueble y alertando sobre el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA, de las obligaciones que le impone el contrato y la Ley, (…) (…) La resulta de la inspección, arrojó que existen serios deterioros en el apartamento que van más allá del desgaste normal por el uso y el paso del tiempo, constatando que existe deterioro en el estado de la pintura, de las ventanas y puertas del área del balcón, las cuales no ruedan bien y cuyas cerraduras se encuentran oxidadas, existen manchas de moho en los techos de algunas áreas, rotura de los vidrios de la puerta de acceso a las áreas privadas, puertas rotas, partes del rodapié desprendidas y otros desperfectos producto de la negligencia de “LA ARRENDATARIA”, evidenciando una franca violación a las disposiciones contractuales y legales. (…) (…) Lo cierto es que “LA ARRENDATARIA”, nunca notificó a “LA ARRENDADORA”, por ninguno de los medios de notificación previstos en la cláusula SEGUNDA del contrato o por cualquier otro, de los daños ocurridos en el inmueble como consecuencia de las inundaciones que provocaron las graves filtraciones evidenciadas en la Inspección Judicial, tal como está obligada por la arriba cláusula NOVENA del Contrato de Arrendamiento y como se lo impone el artículo 1.596 del vigente Código Civil venezolano, (…) En los anteriores elementos de hecho y en las mencionadas disposiciones contractuales y legales arriba señaladas, así como en el artículo 1.167 del mencionado Código Civil (…), fundamentamos la presente demanda y demandamos como en efecto lo hacemos, a la Sociedad Mercantil “REPROZULIA, C.A.”, (…), por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con el procedimiento breve establecido en la ley y en virtud de lo cual pedimos a este Digno Tribunal lo siguiente: 1.- Que decrete la RESOLUCIÓN del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil “REPROZULIA, C.A.”, ya identificada y mi representada DUBRAVKA BECERRA ZIBERT antes identificada, (…) 2.- Que se ordene la desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado, (…) 3.- Que se condene a la parte demandada al pago de la pertinente indemnización por Daños y Perjuicios causados en contra de mi representada, los cuales se encuentran estipulados en la cláusula OCTAVA del contrato y en los ya reseñados artículos del Código Civil, los cuales estimamos en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).” Consta en actas que en fecha 11 de enero de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: “En nombre de mi mandante REPROZULIA opongo a la parte actora DUBRAVKA BECERRA ZIBERT la cuestión previa de defecto de forma contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la actora no cumplió con el requisito señalado en el Ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, (…) Ciudadano Juez, como podrá observar, la parte actora aduce que dichos daños y perjuicios materiales acaecidos en el apartamento arrendado a mi mandante, tiene que ser resarcido por la arrendataria en el orden de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) por no haber, según su entender, participado a la arrendadora de dichos daños, como lo señala la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento; pero de la lectura del libelo y su reforma, no se observa de los daños y perjuicios reclamados se encuentren especificados, es decir, no existen en el libelo las exposiciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria de la actora en todos sus aspectos, y mucho menos la actora señala el origen y las causas de esos daños y perjuicios y sus causas no están referidos a la cuantificación de los mismos (daños) toda vez que conforme al Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una Experticia Complementaria del fallo, en caso de que los daños y perjuicios materiales no pudieran ser estimados por el Juzgador. (…) (…) Ciudadano Juez, opongo la falta de cualidad e interés de la parte actora DUBRAVKA BECERRA ZIBERT en su condición arrendadora para intentar el presente juicio de Resolución de Contrato en contra de mi mandante REPROZULIA, y la falta de cualidad e interés de mi representada REPROZULIA para sostener el presente juicio de Resolución de Contrato incoado por la parte actora DUBRAVKA BECERRA ZIBERT en su condición de arrendadora. (…) Visto lo expuesto, es preciso advertir al Juzgador de esta instancia, que no se observa de los documentos acompañados con el libelo de demanda y su reforma, que la parte actora haya acompañado el original del contrato de Cesión del Contrato de Arrendamiento que necesariamente tenía que realizar LA ARRENDADORA suscribiente del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 9 de agosto de 2002, bajo el N° 40, Tomo 99, con la actual propietaria DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, parte actora en este juicio, en virtud de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que por este juicio la actora solicita la resolución; negociación de compraventa que consta del documento registro en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, (…), ya que como se aprecia del contrato de arrendamiento que corre en actas acompañado por la parte actora, mi mandante REPROZULIA en su condición de Arrendataria celebró el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida El Milagro con la Avenida 5 de Julio, Edificio IMATACA, (…), con la propietaria JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, (…) Como bien podrá observar el Juzgador de esta instancia de la transcrita Cláusula OCTAVA del contrato de arrendamiento, se desprende que la arrendataria REPROZULIA se obliga a notificar de inmediato y por escrito a la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA cualquier hecho, circunstancia o perturbación que pudiera perjudicar directa o indirectamente al inmueble objeto de este contrato y de sus servicios; igualmente se observa del texto de dicha cláusula que la omisión de esta notificación por parte de la arrendataria REPROZULIA dará derecho a LA ARRENDADORA a reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la negligencia de la arrendataria REPROZULIA; empero, no se observa del texto de dicha cláusula que la omisión por parte de la arrendataria REPROZULIA de notificar de inmediato y por escrito a LA ARRENDADORA de cualquier hecho, circunstancia o perturbación que pudiera perjudicar directa o indirectamente el inmueble arrendado, dé derecho a LA ARRENDADORA a solicitar en sede judicial la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre mi mandante y la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, como en efecto se demandó ante este Tribunal, (…), ya que la única sanción que establece la referida Cláusula OCTAVA en el supuesto caso de que la arrendataria REPROZULIA haya omitido por negligencia, imprudencia o impericia la notificación a la cual está obligada por dicha cláusula OCTAVA (…), es darle derecho a LA ARRENDADORA a reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la supuesta negligencia de LA ARRENDATARIA; por ello insisto que no establece dicha cláusula OCTAVA que esa omisión de notificar a LA ARRENDADORA sea causal de resolución del presente contrato de arrendamiento. (…) Ciudadano Juez, opongo a la parte actora la defensa perentoria de fondo contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, traducida en la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. En efecto, la presente demanda de resolución de contrato y su reforma ha debido ser en prima facie inadmitida por el Juzgador, por cuanto la actora no cumplió en ella los requisitos exigidos en el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, (…) (…) Ciudadano Juez, en este acto procesal de contestación al fondo de la demanda, a todo evento y en nombre y representación de la parte demandada REPROZULIA, C.A., IMPUGNO como en efecto lo hago en toda forma de derecho la Inspección Judicial Extralitem o preconstituida evacuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, (…) (…) Ciudadano Juez, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO en toda forma de derecho la temeraria demanda de resolución de contrato incoada por la actora DUBRAVKA BECERRA ZIBERT en contra de mi mandante REPROZULIA, C.A., por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho invocado por la parte actora en el libelo de la demanda (…). Ciudadano Juez, DESCONOZCO en su contenido y firma, en toda forma de derecho la supuesta notificación de fecha 30 de septiembre de 2009, que acompañó la actora marcada con la letra “E” con su libelo de demanda, por cuanto la firma que aparece al pie del mismo no emana de mi mandante. Asimismo, es falso e incierto lo aducido por la parte actora que en uso de sus derechos el día 21 de octubre de 2009, siendo las 11:35 a.m., se constituyó por solicitud de la arrendadora, en la dirección del inmueble arrendado, el Tribunal Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de realizar senda Inspección Judicial que evidenciara de manera irrefutable el estado de conservación del inmueble, aduciendo que se realizó con la autorización libre y voluntaria del representante de la arrendataria ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO; (…) Ciudadano Juez, de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo en toda forma de derecho el valor de la demanda que se infiere del libelo de demanda y en su forma en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), lo que equivale a 1.818,18 Unidades Tributarias, por ser dicha estimación exagerada y por cuanto mi mandante REPROZULIA, C.A. no es responsable ni directa ni indirectamente de los daños y perjuicios materiales estimados ilegal y arbitrariamente por la actora, (…) Ciudadano Juez, a objeto de desvirtuar los hechos falsamente alegados por la parte actora, me permito informar al Tribunal que mi mandante REPROZULIA, C.A., ejerció su condición de arrendataria por un espacio de tiempo de siete años y medio, y durante el transcurso de ese tiempo, entre mi mandante y la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA nunca hubo un atraso en los pagos de los cánones de arrendamiento, como tampoco nunca existió desacuerdo alguno entre mi mandante y la arrendadora. Sin embargo, los problemas comenzaron en los primeros meses del año 2009, cuando la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA comenzó a hostigar y fustigar sin razón alguna a los representantes legales de la arrendataria, con el objeto de que le desocupara el inmueble arrendado, por cuanto la arrendadora tenía el temor de que el actual gobierno nacional dictase alguna providencia administrativa donde se le adjudicara a los arrendatarios la propiedad del inmueble (…) Por otra parte, es preciso señalar que mi mandante REPROZULIA, C.A., en la persona de su representante legal ALEJANDRO NESTOR TAGLIERO, en fecha 1° de junio de 2009, en vista de la imposibilidad de obtener contestación a las cartas dirigidas a la arrendadora JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, así como a las llamadas por vía telefónica (…), en procura de conversar con ella para participarle las filtraciones e inundaciones del Apartamento arrendado, decidió enviar carta o correspondencia a la Junta Directiva del Condominio del Edificio IMATACA, (…) (…) Por consiguiente, en base a los hechos anteriormente narrados y del derecho invocado, y en acatamiento de instrucciones precisas de mi conferente REPROZULIA, C.A., es por lo que acudo ante su digno Magisterio para RECONVENIR con en (sic) efecto reconvengo por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a la ciudadana DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, ya identificada, quien funge ahora como propietaria del inmueble arrendado, a la ciudadana JULIJANA ZIBERT DE BECERRA, quien es la arrendadora de mi mandante REPROZULIA, C.A., y a su cónyuge ZACARIAS EUGENIO BECERRA VIVAS, ya identificados, anteriores propietarios del inmueble arrendado, a fin de que convengan en esta demanda, o en su defecto a ello sean expresamente condenados por este Tribunal en lo siguiente: A) Convengan los demandados que se SUBROGUE a mi mandante REPROZULIA, C.A., por el precio de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. F. 78.000,00), y en las mismas condiciones estipuladas en el mencionado documento (…) B) Convengan los demandados que la transmisión de propiedad o venta del inmueble arrendado constituido por el APARATAMENTO A-3 del Edificio IMATACA, (…), ES NULA Y NO OPONIBLE a mi mandante REPROZULIA, C.A., todo a objeto de que el identificado inmueble arrendado sea vendido a mi mandante REPROZULIA, C.A., (…) C) Convengan los codemandados JULIJANA ZIBERT DE BECERRA y ZACARIAS EUGENIO BECERRA VIVAS, o a ello sean condenados por el Tribunal, en otorgar a mi mandante REPROZULIA, C.A., el documento protocolizado de compra-venta respectiva en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en cuyo acto les pagará mi mandante el precio respectivo de SETENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.F. 78.000,00), (…)” Consta en actas que en fecha 14 de enero de 2010, el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, actuando como apoderado judicial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, presentó escrito a través del cual se pronunció sobre las cuestiones previas y la reconvención de la siguiente manera: “Es temerario, poco inteligente y malintencionado, el escrito procesal promovido por la parte demandada al invocar una tercería a todas luces improcedente, incumpliendo los requisitos del artículo 370, ordinal 4to. Del Código de Procedimiento Civil, con la única finalidad de crear demoras y dilaciones en el proceso, especialmente cuando le consta y así se desprende de la alegada buena relación que los unía a su arrendadora, que uno de los citados, a quien además, pide se notifique en un domicilio foráneo, con todas las implicaciones procesales del caso, ha fallecido a finales del año 2007, siendo que la parte demandada conocía fehacientemente de la muerte del ciudadano Profesor Zacarías Eugenio Becerra, (…) 1.- Con respecto a la Cuestión Previa de Defecto de Forma señalada en el escrito promovido por la parte demandada-reconviniente, contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto según la demandada, no se cumple el requisito señalado en el ordinal 7mo. Del artículo 340 ejusdem, respecto de la especificación de los daños y sus causas en caso de reclamar la indemnización por daños y perjuicios, procedemos a subsanar de la siguiente manera: Riela en el expediente, sendo escrito procesal contentivo del libelo de la demanda y su reforma, en el cual se hace la especificación de los daños y sus causas, estableciendo claramente la relación de causalidad de los daños y perjuicios reclamados, en cuanto estos tienen en principio, un origen contractual por cuanto la alegada violación de la cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento vigente entre las partes y en el perjuicio del grave deterioro del inmueble arrendado por causa de la negligencia de La Arrendataria. (…) Así las cosas, se desprende de la revisión del escrito libelar y de su reforma que en el punto denominado “…LOS HECHOS…”, se promueve y produce en original en todos sus efectos probatorios, senda Inspección Judicial (…), donde se constata la existencia de los deterioros en el apartamento objeto de la resolución; enumerados y descritos uno por uno y con detalle, (…) 3. Acerca de la cuestión previa promovida por la parte demandada, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 de nuestro Código de Procedimiento Civil. (…) Ahora bien, en el presente caso la parte demandada propone la presente cuestión previa alegando que en mi carácter de representante legal de la parte actora, no se acompañaron los documentos esenciales de la acción, como es el documento de cesión de derechos arrendaticios; esto resultaría absolutamente innecesario, por cuanto se perfeccionó desde el primer momento en que la arrendataria ya en conocimiento de la venta realizada y habiéndosele ofertado antes el inmueble arrendado en cumplimiento de la Ley, esta (sic) depositó en la cuenta bancaria de la actual propietaria y demandante del presente proceso; en este acto, estando en la oportunidad procesal contraída en el artículo 351 ejusdem, téngase los alegatos antes expuestos, como contradicción de las mismas. (…) De la impugnación de la prueba de Inspección. Resulta a todas luces improcedente la impugnación que, de manera estrafalaria y repetitiva, pretende la parte demandada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de Octubre de 2009. Si bien es cierto que se observa una distancia relativa entre la fecha de la solicitud y la evacuación de la prueba, esta obedece a lo ya alegado en el libelo de la demanda y su reforma, a la negativa reiterada de la parte demandada al acceso de La Arrendadora al inmueble de marras, siendo este procedimiento una herramienta jurídica correspondiente a la Jurisdicción voluntaria, se hacía imposible la evacuación efectiva de la prueba, ante las excusas y dilaciones interpuestas por la demandada, (…) (…) Niego rechazo y contradigo la reconvención interpuesta por la parte demandada-reconviniente en contra de los ciudadanos Zacarías Eugenio Becerra (difunto) y Julijana Zíbert de Becerra, (…), por cuanto no tienen interés en este proceso, no son parte del mismo en tanto no es común a ellos la causa pendiente, en tal sentido, la tercería propuesta por la parte demandada-reconviniente, no fue solicitada cumpliendo con los requisitos esenciales para su tramitación previstos en la ley, y así debe ser desechada por este Tribunal. Niego, rechazo y contradigo el alegato de la parte demandada-reconviniente, de que la ciudadana Julijana Becerra Zíbert, ya identificada, sea la Arrendadora del inmueble (…), por cuanto la mencionada ciudadana dejó de serlo al enajenar o vender el inmueble arrendado mediante documento público, (…) Niego, rechazo y contradigo por cuanto es falso que los cánones de arrendamiento sean depositados en cuenta corriente del Banco Mercantil N° 6094074, a nombre de Julijana Zíbert de Becerra, según lo alega la parte demandada-reconviniente, por cuanto los cánones de arrendamiento son depositados desde el año 2007 en la cuenta corriente N° 01050145890145069613, cuenta de Ahorros del Banco Mercantil, cuenta que pertenece a mi representada desde el año 2004, y así lo probaremos con prueba de informes solicitada al Tribunal y dirigida al Banco Mercantil, a los fines legales respectivos. (…) Niego, rechazo y contradigo el alegato de la parte demandada-reconviniente, de que en la venta que se le hiciera a mi representada DUBRAVKA BECERRA ZÍBERT, del inmueble arrendado a la demandada-reconviniente, se omitiera la debida notificación a la arrendataria para que ejerciera el derecho preferente o la Preferencia Ofertiva de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto este alegato es falso, en tanto que la oferta se le hizo, en las mismas condiciones y precio en el que fuera vendido el inmueble, tal como consta de Carta de Oferta de Venta, de fecha 22 de Noviembre de 2005, debidamente recibida por el representante legal de la Arrendataria, Alejandro Tagliero, (…)” Consta en actas que en fecha 18 de enero de 2010, el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, actuando como apoderado judicial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, presentó escrito de promoción de pruebas. Consta en actas, que en la misma fecha anterior, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., presentó escrito de promoción de pruebas. Consta en actas que en fecha 19 de enero de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., presentó escrito de promoción de pruebas. Consta en actas que en fecha 20 de enero de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., presentó escrito a través del cual desconoció en su contenido y firma el documento acompañado por la parte actora reconvenida a la contestación a la reconvención, constituido por la carta de oferta de venta de fecha 22 de noviembre de 2005. En fecha 26 de enero de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 27 de enero de 2010, el abogado Eduardo Luís Fuenmayor Fernández, actuando como apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 28 de enero de 2010, el abogado Eduardo Luís Fuenmayor Fernández, actuando como apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. Consta en actas que en fecha 02 de febrero de 2010, el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito a través del cual desconoció en su contenido y firma el instrumento de fecha 30 de septiembre de 2009, acompañado por la parte actora con su escrito de promoción de pruebas. III PUNTOS PREVIOS III.I DE LA FALTA DE CUALIDAD De acuerdo con las excepciones opuestas por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se pronuncia esta Sentenciadora como punto previo en los siguientes términos: El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado a oponer en el acto de contestación a la demanda las excepciones perentorias que considere conveniente alegar, así como también la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, el cual establece textualmente lo siguiente: “Artículo 361.- En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (…)”. En el presente caso la representación judicial de la parte demandada, opuso la falta de cualidad e interés de la parte actora, ciudadana Dubravka Becerra Zibert, así como la falta de cualidad de su representada, la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A. Respecto de la falta de cualidad de la parte actora, alega la demandada que la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, no acompañó con su demanda el contrato de cesión del contrato de arrendamiento que necesariamente tenía que realizar la arrendadora, ciudadana Julijana Zibert de Becerra, con quien suscribió el contrato de arrendamiento de fecha 09 de agosto de 2002, con la actual propietaria, ciudadana Dubravka Becerra Zibert, y siendo que conforme a lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, precluyó la oportunidad para su presentación. Ahora bien, en el presente caso, tal y como lo señaló la parte actora en su escrito de reforma libelar, en fecha 28 de septiembre de 2006, adquirió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, establece: “Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.” La norma antes transcrita establece el efecto que se produce para el caso en el cual, posterior a la celebración de un contrato de arrendamiento, el propietario arrendador traslade, mediante cualquier causa, la propiedad del inmueble a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. El efecto se traduce en la obligación para el nuevo propietario, de respetar las estipulaciones contractuales y ejercer las acciones referidas a la terminación de la relación arrendaticia con sujeción a lo establecido en la Ley Especial. En este sentido y a los fines de analizar la condición del propietario adquiriente, se permite esta Sentenciadora transcribir los comentarios del autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, caracas 2006, pág. 73, por medio del cual señala: “3.11.2 Traslación Inmobiliaria y subrogación La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI; y la venta del inmueble arrendado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la ley, produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador. Esta transmisión hace que el arrendatario ahora lo sea del comprador, es decir, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió dicho, inmueble, dentro de las limitaciones y excepciones legales. Sin embargo, no sólo la enajenación produce la subrogación, así entendida, sino también cualquier otro acto que permita la traslación o transmisión de la propiedad del inmueble arrendado a otra persona, el adquiriente está obligado a respectar la relación arrendaticia en los términos convenidos. Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no lo hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero sí la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quién se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso.” De manera que una vez que el arrendador vende el inmueble arrendado, y le transfiere la propiedad del inmueble al comprador, debe entenderse que se produce un reemplazo en la persona del arrendador dentro de la relación arrendaticia, y lo que la Ley Especial por medio del artículo 20 regula es la obligación que tiene el nuevo arrendador propietario de respetar las estipulaciones contractuales que rigen tal relación. No siendo necesario entonces la realización de una cesión del contrato de arrendamiento una vez que ocurre la venta del inmueble arrendado, como tampoco es necesaria la aceptación del arrendatario, distinto es el caso de la oferta de venta que debe realizarle el arrendador al momento de vender el inmueble arrendado, en virtud del derecho preferente que tiene el arrendatario en el supuesto de que cumpla con los requisitos establecidos en la ley, sin embargo, una vez que ocurre la venta, no es necesaria la aceptación del arrendatario ni la cesión antes referida, pues por efecto de ley esa subrogación se produce una vez que se perfecciona la transmisión de la propiedad. Sobre esta subrogación la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 10 de mayo de 2010, señaló lo siguiente: “De la revisión de las actas del expediente, observa esta Sala que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el fallo accionado pronunciado el 30 de julio de 2008, estableció que: “(…) con respecto a lo alegado por la parte demandada sobre la no notificación de la subrogación del inmueble, considera acertado esta Juzgadora el criterio jurisprudencial citado por el a quo a este respecto, el cual señala: ‘Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.’ (…) Aprecia esta Sala, que el pronunciamiento de la recurrida en amparo se centró en la subrogación personal que por efecto de la ley se produce en la relación jurídica originada por la transmisión de la propiedad del inmueble, la solvencia del arrendatario y las consignaciones efectuadas con ocasión al contrato de arrendamiento. Sin embargo, los alegatos efectuados por la ciudadana BERENICE BERNAL en el escrito de contestación de la demanda, atinentes a la falta de notificación de la venta del inmueble y a la demanda interpuesta tres meses después de haberse dado en venta el inmueble, no fueron objeto de pronunciamiento en el fallo proferido, los cuales debían ser decididos conforme a la naturaleza de la pretensión deducida en juicio, máxime cuando el thema decidendum estaba circunscrito al cuestionamiento de la persona a quien el arrendatario correspondía pagar el canon de arrendamiento como consecuencia de la enajenación del objeto material del contrato, incurriendo el juzgador en el vicio denominado incongruencia omisiva.” Luego del anterior análisis, es claro que en el presente caso no puede considerarse procedente la falta de cualidad activa, alegada por la parte actora toda vez que no es necesaria la cesión del contrato de arrendamiento entre el arrendador y el nuevo propietario, pues tal y como lo ha señalado la Sala Constitucional, la subrogación se produce por efecto de la ley una vez que se transfiere la propiedad del inmueble arrendado; por tanto debe declararse Sin Lugar la falta de cualidad de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Así se decide.- En lo que respecta a la falta de cualidad pasiva, observa esta Sentenciadora del escrito de contestación a la demanda, que la demandada fundamenta su falta de cualidad de acuerdo con lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, por medio de la cual se estableció el derecho para la arrendadora de demandar los daños y perjuicios ante la falta de notificación de las circunstancias que pudieran perjudicial el inmueble, alegando que en la misma no se estableció la posibilidad de demandar la resolución del contrato. Tal como fue señalado por el Juzgador a quo en la sentencia definitiva, al haber reconocido la empresa demandada, su condición de arrendataria dentro del proceso, también se encuentra legitimada para sostener el juicio, tanto más cuando ha señalado en forma expresa que en fecha 09 de agosto de 2002, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Julijana Zibert de Becerra. Debe señalar esta Sentenciadora, que la celebración de cualquier contrato implica también la posibilidad de demandar su cumplimiento o resolución, con independencia de las estipulaciones a las cuales se hayan sometido ambas partes, pues así lo permite el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales, salvo que hayan convenido en el contrato una indemnización especial. Como se observa las partes pueden convenir dentro del contrato, en el modo en el que pudieran ser resarcidos daños y perjuicios, y exigirlos de manera conjunta con la demanda de cumplimiento o resolución acorde con la pretensión, tal como permite el artículo 1.167 antes transcrito. De esta manera, no puede considerarse procedente la falta de cualidad pasiva, pues la resolución del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, constituye la pretensión de la parte actora sometida al conocimiento del Órgano Jurisdiccional, motivo por el cual debe ser declarada Sin Lugar la Falta de Cualidad de La Sociedad Mercantil Reprozulia C.A. Así se decide.- III.II CUESTIONES PREVIAS Dentro del escrito de contestación a la demanda, la Sociedad Mercantil demandada opuso además las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: 1º La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. 2º La legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. 4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado. 5º La falta de caución o fianza para proceder al juicio. 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. 7º La existencia de una condición o plazo pendientes. 8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. 9º La cosa juzgada. 10. La caducidad de la acción establecida en la Ley. 11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se índica en los artículos siguientes. (Resaltado del Tribunal). Para la Sociedad Mercantil demandada existe en el presente caso la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta toda vez que la actora no acompañó con la demanda el contrato de cesión de los derechos arrendaticios que le asistían a la arrendadora Julijana Zibert de Becerra, y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, debía acompañar junto al escrito libelar. El referido artículo, dispone: “Artículo 434.- Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.” Ahora bien, el fundamento por el cual la parte demandada opuso la presente cuestión previa, constituye el mismo fundamento por el cual alegó la falta de cualidad de la parte actora, y siendo que de acuerdo al análisis antes realizado se evidenció que no es necesaria la realización de un contrato de cesión de derechos arrendaticios toda vez que con la traslación de propiedad ocurre una subrogación en la persona del arrendador. En todo caso, la norma antes transcrita establece únicamente la presentación de los documentos fundamentales junto al escrito libelar, señalando la preclusión en cuanto a la oportunidad para su presentación, y con la excepción de señalar la oficina o lugar donde se encuentren si no fuere posible su consignación, más no establece una prohibición de admitir la presente demanda, a lo cual alude la presente cuestión previa. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en relación a la oposición de ésta cuestión previa, a través de la sentencia dictada en fecha 10 de julio de 2008, expediente Nº 2007-000553, señaló: “Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohibe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser tomados en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber: “…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11 ° del Código de Procedimiento Civil . 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….”. De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público.” (Negrillas del Tribunal). De la interpretación de la sentencia antes transcrita, se evidencia que es necesario para la declaratoria de inadmisibilidad de la acción, que exista en la ley bien sea en forma expresa o que se pueda inferir, la prohibición de admitir la demanda, o cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, es decir, el ejercicio del demandante está limitado al cumplimiento de alegar o encuadrar su pretensión dentro de determinadas causales de procedencia, sin lo cual, indefectiblemente su demanda es inadmisible. Bajo esos supuestos, es claro que en el presente caso no puede considerarse procedente la cuestión previa opuesta, toda vez que no existe la prohibición de la ley de admitir la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por el contrario el Código Sustantivo, por medio del artículo 1.167, establece la posibilidad de su interposición, como tampoco existen causales determinadas para su admisión ya que la procedencia o no de los motivos que fundamentan la resolución demandada es cuestión que atañe al fondo del asunto. En consecuencia, debe declararse Sin Lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues se insiste, el artículo 434 ejusdem, regula la presentación de los documentos fundamentales de la demanda, más no establece la prohibición de admitir la presente demanda. Así se decide.- En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 340 ejusdem, particularmente en el ordinal 7° de éste artículo, se pronuncia esta Sentenciadora en el siguiente sentido: Establece el artículo 340 del Código Adjetivo, lo siguiente: “Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar: 1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda. 2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene. 3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro. 4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. 5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. 6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas. 8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder. 9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.” En el presente caso la parte demandada señala que la actora no especificó en su escrito libelar ni en su reforma de demanda, los daños y sus causas, que permitiera una mejor formación del contradictorio, lo cual afectó su derecho a la defensa, ya que los mismos fueron estimados en forma global. Al respecto, la parte actora en el escrito a través del cual contestó la reconvención, subsanó la presente cuestión previa, señalando que tanto en el escrito libelar como en su reforma, fueron especificados los daños y sus causas, y que los mismos tienen un origen contractual al haberse alegado la violación de la cláusula novena del contrato de arrendamiento. Señala de igual forma la parte actora, que en el escrito libelar y su reforma, fueron señalados los resultados de la inspección judicial realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, por medio de la cual constan los deterioros en el apartamento objeto de la resolución, enumerados y descritos en detalle. De la revisión que esta Sentenciadora efectuó de la reforma de la demanda, se evidencia que la actora indicó: “La resulta de la inspección, arrojó que existen serios deterioros en el apartamento que van más allá del desgaste normal por el uso y el paso del tiempo, constatando que existe deterioro en el estado de la pintura, de las ventanas y puertas del área del balcón, las cuales no ruedan bien y cuyas cerraduras se encuentran oxidadas, existen manchas de moho en los techos de algunas áreas, rotura de los vidrios de la puerta de acceso a las áreas privadas, puertas rotas, partes del rodapié desprendidas y otros desperfectos producto de la negligencia de “LA ARRENDATARIA”, evidenciando una franca violación a las disposiciones contractuales y legales. (…). Este Juzgado deja constancia que en las siguientes áreas del apartamento se perciben filtraciones: Baño contiguo a la sala principal, baño ubicado en la habitación principal, en su techo y en el área del techo de la entrada de esa misma habitación, en el techo del baño auxiliar;...” De manera que de acuerdo con lo señalado en la reforma del libelo, existe para esta Sentenciadora, la determinación de los daños que la parte actora alega que le fueron ocasionados al inmueble arrendado, así como sus causas al haberse indicado que los mismos obedecen a filtraciones y a la negligencia de la arrendataria, entre otros aspectos que deben ser demostrados y analizados en el fondo del litigio, pero en principio, los hechos narrados por la actora en cuanto a la determinación de los daños son suficientes para que la demandada ejerza su defensa, por lo que la cuestión previa bajo análisis debe ser declarada Sin Lugar. Así se decide.- IV EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA En el presente caso la parte actora, ciudadana Dubravka Becerra Zibert, alega que en fecha 28 de septiembre de 2006, adquirió un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 el milagro, edificio Imataca, en la jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, y que de esa forma se subrogó en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 09 de agosto de 2002. Demanda entonces la actora, a la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., en su condición de arrendataria del mencionado inmueble, por resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios, alegando que se le causaron daños al inmueble producto de la negligencia de la arrendataria y al incumplimiento de las cláusulas contractuales que establecen el deber de notificación de las circunstancias que pudieran afectar el inmueble. Por su parte la Sociedad Mercantil demandada luego de oponer defensas de fondo, como la falta de cualidad activa y pasiva, así como las cuestiones previas anteriormente resueltas, negó y contradijo los hechos alegados por la actora, por ser incierto que haya impedido la efectiva inspección el inmueble, como tampoco es cierto que el representante legal de la empresa, ciudadano Alejandro Néstor Tagliero, autorizó la realización de la inspección realizada por el Juzgado de Municipio. De igual forma impugnó el monto del valor de la demanda en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), por considerarla exagerada, señalando que no es responsable ni directa ni indirectamente de los daños materiales estimados ilegalmente por la actora. Señaló que durante siete años y medio nunca hubo retraso en el pago de los cánones de arrendamiento, ni desacuerdo alguno con la arrendadora ciudadana Julijana Zibert de Becerra, hasta que en los primeros meses del año 2009, la mencionada arrendadora intentó la desocupación del inmueble por temor a las providencias administrativas y que pudiera adjudicarse la propiedad del inmueble arrendado. Manifestó la demandada que en fecha 1 de junio de 2009, por medio de su representante legal Alejandro Néstor Tagliero, envió una comunicación a la Junta Directiva del edificio Imataca a los fines de participar las filtraciones e inundaciones del apartamento arrendado, ya que no había sido posible la comunicación directa con la arrendadora. En el presente caso, la demandada reconvino a la actora, ciudadana Dubravka Becerra Zibert, en su condición de actual propietaria del inmueble arrendado, y a los ciudadanos Zacarías Eugenio Becerra Vivas y Julijana Zibert de Becerra, en su condición de antiguos propietarios, por Retracto Legal Arrendaticio, a los fines de subrogarse en la venta del inmueble en las mismas condiciones del contrato de compra venta y por la cantidad de Setenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 78.000,00). V ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA A continuación pasa esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración de los medios de pruebas promovidos por ambas partes en la presente causa. Pruebas de la parte actora reconvenida: Pruebas acompañadas al escrito libelar: • Original de poder autenticado en fecha 17 de diciembre de 2008, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, contentivo del poder otorgado por la ciudadana Dubravka Becerra Zibert al abogado Eduardo Luís Fuenmayor Fernández. Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, siendo apreciado por cuanto a través del mismo constan las facultades con las cuales actúa el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio. • Copias certificadas del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., de las actas de asambleas extraordinarias celebradas en fechas 05 de enero de 1993 y 19 de agosto de 2006, así como la copia simple del rif de la mencionada empresa. Las anteriores copias certificadas son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de tratarse de documentos que han sido protocolizados ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, siendo apreciada en cuanto a la identificación y constitución de la empresa demandada, así como sus representantes legales por quienes estuvo representada dentro de la relación arrendaticia. • Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 09 de agosto de 2002, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Julijana Zibert de Becerra y la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A. El instrumento especificado ut supra, es de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue rebatido por la demandada, por el contrario fue expresamente reconocido en la contestación de la demanda, siendo apreciado además como el documento fundamental de la presente demanda y donde constan las estipulaciones a las cuales se sometieron ambas partes, todo lo cual será analizado en la parte motiva del presente fallo. • Original de comunicación de fecha 30 de septiembre de 2009, suscrita por el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, en representación de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, dirigida a la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., contentiva de la notificación de inspección del inmueble arrendado para el día 01 de octubre de 2009. Respecto del presente medio de prueba, observa esta Sentenciadora que el mismo fue desconocido por la contraparte en el escrito de contestación a la demanda, por lo que al no haber sido promovida la prueba de cotejo por la parte actora interesada a los fines de demostrar la autenticidad de la firma del representante de la demandada, debe ser desechado del presente proceso. • Original de expediente contentivo de solicitud de inspección judicial efectuada por el abogado Eduardo Fuenmayor Fernández, en representación de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, en fecha 24 de abril de 2009 y realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, acompañada de copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de agosto de 2002, y del contrato de compra venta protocolizado en fecha 28 de septiembre de 2006. Respecto de los documentos acompañados a la solicitud de inspección judicial, tal como el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, fue anteriormente valorado; respecto del contrato de compra venta protocolizado en fecha 28 de septiembre de 2006, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, y apreciado por cuanto del mismo se evidencia el carácter de propietaria del inmueble arrendado con el cual actúa la actora dentro del presente juicio, lo cual condujo a declarar sin lugar su falta de cualidad en el punto previo antes desarrollado. Ahora bien, en cuanto a la presente inspección extra litem, observa esta Sentenciadora del escrito de contestación a la demanda, que la misma fue impugnada por la parte demandada, al señalar que la inspección fue realizada 6 meses posteriores a la fecha de su solicitud, por lo que no fue probada la urgencia en la realización de la misma. La inspección extralitem es una prueba legal, que no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, por lo que es jurisprudencia pacífica y reiterada que, la inspección judicial evacuada extra litem no requiere ser ratificada en futuro juicio para que surta su valor probatorio, por la inmediación que se da cuando el juez aprecia de visu las circunstancias de una situación de hecho, y cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el artículo 1.430 del Código Civil en concordancia con la disposición contenida en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues que, este tribunal aprecia en todo su valor probatorio la presente inspección, pues aún cuando fue impugnada por la contraparte señalando el período de tiempo transcurrido entre la solicitud y su realización, y alegando que el solicitante debe demostrar la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, debía en todo caso promover puebas dirigidas a desvirtuar éstos elementos, es decir debía la parte demandada que impugna la presente inspección extralitem, demostrar la modificación o desaparición de los hechos objeto de la inspección. A los fines de aclarar lo anterior, se permite esta Sentenciadora transcribir el análisis realizado por el Autor Humberto E. T. Bello Tabares, en su obra Tratado de Derecho Probatorio, Tomo II, pág. 973, por medio del cual comenta: “En todo caso, pensamos que lo señalado solo se refiere a la demostración de la desaparición o modificación de los hechos inspeccionados antes del proceso, lo que no quiere decir que para la validez de la misma, el proponente deba ratificarla en el proceso mediante la realización de una nueva inspección para demostrar que los hechos han desaparecido o se han modificado, ni se requiere que el funcionario que la haya realizado deba acudir al proceso a ratificarla, pues si los hechos no han desaparecido o no se han modificado, vale decir, que están iguales que para el momento de realizarse la diligencia probatoria, será el no proponente quien deba alegar y demostrar tal circunstancia, pudiendo proponer otra inspección judicial en los términos señalados el párrafo anterior; este criterio de la no necesidad de ratificación en el proceso, ha sido sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalándose que basta que la parte solicitante de la inspección extrajudicial alegue y demuestre o fundamente el temor que tema y el perjuicio que los hechos desaparezcan, los cuales serán analizados por el juzgador, satisfechos los cuales conllevarán a la práctica de la diligencia, entendiéndose la misma como promovida y evacuada válidamente, no requiriendo ratificación al haber el funcionario analizado y apreciado por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.” • Copia de cédula de identidad de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Valorada de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copia de un documento público, que es apreciado en cuanto a la identificación de la parte actora. Pruebas acompañadas al escrito de contestación de la reconvención: • Original de constancia emitida por el Banco Mercantil de fecha 12 de enero de 2010, acompañada de copias de la libreta de la cuenta de ahorro perteneciente a la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, las cuales se encuentran selladas y firmadas por la mencionada entidad bancaria. El presente medio de prueba se trata de una información contenida en una entidad bancaria, por lo que su valoración será realizada conforme a la información suministrada por el Banco Mercantil, por medio de la prueba de informes promovida por la actora. • Original de notificación de fecha 22 de noviembre de 2005, suscrita por la ciudadana Julijana Zibert de Becerra, y firmada por el ciudadano Alejandro Tagliero, por medio de la cual se ofrece en venta el inmueble arrendado por la cantidad de Setenta y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 78.000.000,00). El presente medio de prueba fue desconocido por la parte demandada en fecha 20 de enero de 2010, por lo que al no haber sido promovida la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de la firma del representante legal de la empresa demandada, el mismo carece de valor probatorio y por lo tanto es desechado del presente proceso. • Original de constancia emitida por los representantes de la Junta de Condominio del edificio Imataca, por medio de la cual se excepcionan de responsabilidad en los daños sufridos en la infraestructura del apartamento propiedad de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Al respecto observa esta Sentenciadora que la parte actora promovió la prueba testimonial para su ratificación conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el pronunciamiento en torno a su valoración será realizado una vez verificadas las testimoniales promovidas. • Estado de cuenta de cancelación de impuestos del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de la Alcaldía de Maracaibo, de fecha 14 de enero de 2010, por medio del cual constan los períodos de servicios cancelados en fecha 13 de julio de 2009. La valoración del presente medio de prueba será adminiculada con la prueba de informes dirigida al Samat, que fuere promovida por la parte actora. Pruebas promovidas en el lapso de promoción: • Invocó el mérito favorable de las actas procesales Al respecto considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso, principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba, y así será observado por esta Sentenciadora. • Promovió el valor probatorio del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 28 de septiembre de 2006. El presente medio de prueba ya fue objeto de valoración. • Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de agosto de 2002. De igual forma fue objeto de valoración y apreciación como el documento fundamental de la presente demanda. • Estatutos sociales y actas de asambleas de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A. Anteriormente valorados. • Notificación de fecha 30 de septiembre de 2009, acompañada al escrito libelar, marcada con la letra “E” El presente medio de prueba fue desechado del presente proceso en virtud de los fundamentos antes expuestos. • Inspección Judicial signada con el N° 3467, efectuada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Anteriormente fue objeto de valoración. • Constancia emanada del Banco Mercantil en fecha 12 de enero de 2010, así como las copias de la libreta de ahorros de la parte actora; Carta de oferta de venta de fecha 22 de noviembre de 2005 y Carta emanada de la Junta de Condominio del edificio Imataca de fecha 12 de enero de 2010. Respecto de los presentes medios de pruebas, ya fue realizado un pronunciamiento en torno a su valoración. • Promovió la prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, a los fines de que informe sobre la titularidad de la actora en la cuenta bancaria señalada, con el objeto de demostrar los hechos alegados en la reforma de la demanda y el escrito de contestación a la reconvención, sobre los depósitos realizados por la demandada en la cuenta de la actora. La presente prueba es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto consta en actas, al folio doscientos veintiséis (226) de la pieza principal número dos (02), que en fecha 25 de enero de 2010, la consultoría jurídica del Banco Mercantil, informó al Tribunal de la causa que la cuenta señalada por la actora, se encuentra a nombre de la ciudadana Julijana Zibert de Becerra como primer titular, y la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, figura como segunda titular, motivo por el cual, al tratarse de una cuenta cuya titularidad es compartida más no exclusiva de la actora, tal y como fue señalado por el Tribunal de la causa, no es posible demostrar, a través de este medio de prueba, que la demandada tenía conocimiento de la venta efectuada y depositaba los cánones de arrendamiento en la cuenta de la nueva propietaria, pues la titular principal de la cuenta cuya información fue solicitada, se trata de la persona que suscribió el contrato de arrendamiento con el carácter de arrendadora, por lo cual no puede ser apreciada en el sentido por el cual fue promovida. • Promovió la prueba de informes dirigida al samat a los fines de dejar constancia sobre el pago de los servicios públicos como aseo urbano, gas e impuestos municipales y comprobar el estado de morosidad de la Sociedad Mercantil demandada. La presente prueba de informes es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que consta en actas al folio cincuenta y siete (57) de la pieza principal número tres (03), que en fecha 03 de marzo de 2010, la Intendencia Municipal Tributaria Samat, informó al Tribunal de la causa que de la revisión del estado de cuenta se reflejó que existe factura N° 24169, a nombre del ciudadano Becerra Zacarías correspondiente al pago del servicio de aseo urbano del mes de febrero a diciembre de 2009, y del servicio de gas del mes de abril de 2009, realizados por el inmueble ubicado en el edificio Imataca apartamento 3A del sector El Milagro, siendo que además fue promovida para corroborar la información contenida en el estado de cuenta de fecha 14 de enero de 2010, inserto al folio diecinueve (19) de la pieza principal número dos (2), tratándose además de una información suministrada por un órgano público administrativo, que de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos posee pleno valor probatorio; observa entonces esta sentenciadora que no fue señalado ningún estado de morosidad con respecto a los servicios municipales, por el contrario fue ratificada la cancelación efectuada en fecha 13 de julio de 2009, y así es apreciado por esta Sentenciadora. • Promovió prueba de inspección judicial a los fines de que el Tribunal de la causa se traslade al inmueble objeto de la presente demanda, y deje constancia de los hechos que conviene verificar para esclarecer la decisión así como los daños ocurridos en el inmueble. Valora esta Sentenciadora la presente prueba mediante las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.430 del Código Civil, por cuanto consta en actas al folio ciento noventa y nueve (199) de la pieza principal número dos (02), que en fecha 25 de enero de 2009, el Juzgado de la causa se trasladó al inmueble objeto de la presente demanda y dejó constancia del estado en el que se encontraba el inmueble, siendo apreciadas las observaciones realizadas por el Tribunal de la causa, las cuales serán analizadas en la parte motiva del presente fallo. • Promovió prueba de experticia a los fines de que el Tribunal de la causa nombre expertos que rindan dictamen sobre el estado físico y conservación del inmueble objeto del litigio. Respecto de la anterior prueba, fue cumplido el trámite establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que es valorada de acuerdo a las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 507 ejusdem, la cual consta en actas al folio dos (02) de la pieza principal número tres (03) del presente expediente, cuyas conclusiones de los expertos son apreciadas por esta Sentenciadora al haberse señalado que existe un deterioro en el inmueble cuyos daños fueron determinados y estimados por los expertos, todo lo cual será analizado en la parte motiva del presente fallo. • Promovió la testimonial de las ciudadanas Nelly Medina y Edicta Viloria, a los fines de ratificar la carta de fecha 12 de enero de 2010, emanada por las mencionadas ciudadanas en representación de la Junta de Condominio del Edificio Imataca. Al respecto observa esta Sentenciadora de acuerdo al folio ciento noventa (190) de la pieza principal número dos (2), que en fecha 21 de enero de 2010, compareció al acto fijado para su declaración, la ciudadana Nelly Josefina Medina Rincón, la cual reconoció la emisión de la carta, sin embargo no ocurrió lo mismo respecto de la ciudadana Edicta Viloria, quien al haber comparecido en fecha 27 de enero de 2010, no declaró en virtud de la oposición efectuada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente sobre la diferencia entre el número de cédula presentado por la testigo promovida y el número que fue señalado en el escrito de promoción, y siendo que tampoco declaró en fecha 28 de enero de 2010, según consta al folio doscientos doce (212), no puede considerarse que la carta inserta al folio dieciocho (18) de la pieza principal número dos (2), por tercero ajenos al presente litigio, ha sido reconocida y por lo tanto debe ser desechada, tanto más cuando no consta en el mencionado documento que el mismo haya sido suscrito en fecha 12 de enero de 2010. • Original de notificación de fecha 23 de enero de 2008, suscrita por el representante legal de la arrendataria, Eduardo Fuenmayor Fernández, dirigida al ciudadano Néstor Tagliero, notificando la voluntad de la arrendataria de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la cual corre inserta al folio doscientos veinte (220) de la pieza principal número dos (02). Respecto del presente medio de prueba, suscrito por el representante legal de la arrendataria, Eduardo Fuenmayor Fernández, tal como fue señalado por el Juzgador a quo, no fue indicado en forma expresa que el mencionado ciudadano suscribía tal comunicación en nombre de la actora, aunque consta en las actas procesales del presente expediente tal representación, y que la mayoría de las comunicaciones fueron suscritas por el referido abogado, por lo que pudiera ser objeto de valoración, observa esta Jurisdicente que la presente comunicación se encuentra firmada por el ciudadano Lisandro Tagliero, quien de acuerdo con el poder inserto en actas al folio ciento veinticuatro (124) de la pieza principal número uno (1) del presente expediente, es apoderado especial de la Sociedad Mercantil demandada, sin embargo, la misma contiene un sello de recibido sin aceptación de su contenido, por lo que tal medio de prueba a juicio de quien decide no puede ser objeto de valoración y apreciación. • Original de comunicación de fecha 30 de septiembre de 2009, suscrita por el ciudadano Eduardo Fuenmayor Fernández, en su condición de apoderado especial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, dirigida a la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., contentiva de la oferta de venta del inmueble arrendado por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00), otorgándole un plazo de quince (15) días para manifestar su aceptación. • Original de comunicación de fecha 30 de septiembre de 2009, suscrita por el ciudadano Eduardo Fuenmayor Fernández, en su condición de apoderado especial de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, dirigida a la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., por medio de la cual la arrendataria le comunica a la arrendadora que a partir del 01 de septiembre de 2009, comenzó a contarse el último año de la prórroga legal. Respecto de los anteriores medios de pruebas, ambos de fecha 30 de septiembre de 2009, observa esta Sentenciadora que fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada en fecha 02 de febrero de 2009, por lo que al no haberse demostrado la autenticidad de los mismos, deben ser desechados del presente proceso. Pruebas de la parte demandada reconviniente: Pruebas acompañadas al escrito de contestación: • Original de poder autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 14 de diciembre de 2009, contentivo del poder que el ciudadano Lisandro Alberto Tagliero, en su condición de apoderado especial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., otorgó a los ciudadanos Iván Carruyo Márquez, Nelly Sierralta de Carruyo, María Andreina Carruyo Sierraalta y Ana Karina Carruyo Sierralta, el cual consta al folio ciento veinticuatro (124) de la pieza principal número uno (1) del presente expediente. Valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, al tratarse de un documento autenticado, siendo apreciado por cuanto a través del mismo constan las facultades de representación con las cuales actúan los representantes judiciales de la parte demandada dentro del presente juicio. • Original de comunicación suscrita por el ciudadano Alejandro Tagliero y dirigida al condominio del edificio Imataca, de fecha 01 de junio de 2009, por medio de la cual le informa de la existencia de una gotera en el baño principal. Respecto del presente medio de prueba, el cual fue promovido en el lapso de promoción, oportunidad en la cual el representante judicial de la demandada reconviniente, señaló que la comunicación estaba dirigida a la ciudadana Nelly Medina, en su condición de administradora de la Junta directiva del Condominio del Edificio Imataca, señalando además que se encuentra firmada por el cónyuge de la mencionada ciudadana, Nerio Ortigoza, no consta dentro del presente expediente que la demandada haya promovido la testimonial de ninguno de los mencionados ciudadanos a objeto de valorar el presente medio de prueba, toda vez que se trata de un documento firmado por un tercero ajeno al presente proceso, por lo que al no haber cumplido con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo debe ser desechado del presente proceso. • Copias certificadas de Acta de Asamblea extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., de fecha 30 de agosto de 2004, protocolizada en fecha 25 de mayo de 2005, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, inserta en actas a partir del folio ciento veintiocho (128) de la pieza principal número uno (1) del presente expediente. El presente medio es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, al constituir copia certificada de documento público, la cual es apreciada en cuanto al nombramiento de la junta directiva y por lo tanto las personas que figuran como representantes legales de la Sociedad Mercantil demandada. • Copia simple de presupuesto mensual de los meses de septiembre y octubre, acompañado de nota adicional del condominio del edificio Imataca, dirigida a los propietarios del mismo, por medio de la cual se señala la fijación de la cuota ordinaria para el mes de octubre a causa de los daños en las tuberías principales del edificio. De igual forma observa esta Sentenciadora que, de acuerdo con lo señalado por la demandada en el escrito de promoción, el presente medio se trata de una nota dirigida por la ciudadana Nelly Medina en su condición de la Junta Administradora del Condominio del Edificio Imataca, y si bien la aludida nota posee sello y firma, a los efectos de tener valor probatorio dentro del presente juicio, era necesario promover la testimonial de la persona que firmó el mismo, por lo que al no haber sido promovida la testimonial de la ciudadana Nelly Medina, no puede atribuírsele valor probatorio y por lo tanto es desechado del presente juicio. • Original de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Julijana Zibert de Becerra y la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., autenticado en fecha 09 de agosto de 2002, ante la Notaría Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, inserto a partir del folio ciento treinta y ocho de la pieza principal número uno (1) del presente expediente. El presente documento que de igual forma fuere consignado por la actora en copia certificada, fue objeto de valoración conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y apreciado como el documento fundamental de la presente demanda, y por medio del cual se apoya de igual forma la parte demandada reconviniente para debatir las estipulaciones contractuales a las cuales se sometieron ambas partes. • Copia certificada expedida en fecha 21 de septiembre de 2009, por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, presentada en copia simple, del documento protocolizado en fecha 28 de septiembre de 2006, contentivo del documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos Julijana Zibert de Becerra y Zacarías Eugenio Becerra Vivas, y la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, del inmueble arrendado, objeto del presente juicio De igual forma, el presente documento fue objeto de valoración, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, en el cual consta la venta del inmueble arrendado y el carácter con el cual actúa la parte actora dentro del presente juicio. Pruebas promovidas en el lapso de promoción: • Promovió el mérito jurídico de los autos en cuanto a la procedencia de los alegatos contenidos en el escrito de contestación a la demanda, e invocó el valor probatorio de las actas procesales. Respecto de la procedencia de los alegatos expuestos en el escrito de contestación y reconvención, constituyen defensas de fondo y alegatos a considerar en cuanto al fondo del asunto, más no constituyen medios de prueba objeto de valoración, como tampoco lo constituye el principio de comunidad de la prueba y el valor probatorio de las actas procesales, pues tal y como fue señalado anteriormente, se trata de la solicitud de aplicación del referido principio, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso, y así es observado por esta Sentenciadora. • Promovió la comunicación suscrita por el ciudadano Alejandro Tagliero de fecha 1° de junio de 2009, a la ciudadana Nelly Medina, en su condición de administradora de la Junta de Condominio del Edificio Imataca. • Acta de asamblea extraordinaria de accionistas de Reprozulia, celebrada en fecha 30 de agosto de 2004. • Correspondencia del mes de octubre de 2009, acompañada de nota adicional dirigida por la ciudadana Nelly Medina en su condición de Presidenta de la Junta Administradora del Condominio del Edificio Imataca. • Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 09 de agosto de 2001, suscrito entre la ciudadana Julijana Zibert de Becerra y la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A. • Documento de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 28 de septiembre de 2006, contentivo del documento de compra venta celebrado entre los ciudadanos Julijana Zibert de Becerra y Zacarías Eugenio Becerra Vivas, y la ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Respecto de los anteriores medios de prueba, los cuales fueron acompañados al escrito de contestación a la demanda y reconvención, ya fueron objeto de valoración y apreciación. • Promovió comprobantes de transacción aprobados por el Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A., realizados por el ciudadano Lisandro Tagliero a la cuenta del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana Julijana de Becerra, de fechas 08 de diciembre de 2009, 24 de noviembre de 2009, 14 de octubre de 2009, 30 de septiembre de 2009, 17 de agosto de 2009, 17 de julio de 2009, 10 de junio de 2009, 13 de mayo de 2009, 16 de abril de 2009, 11 de marzo de 2009, 11 de febrero de 2009, 16 de enero de 2009, 11 de diciembre de 2008, 10 de noviembre de 2008, 20 de octubre de 2008, 25 de septiembre de 2008, 19 de agosto de 2008, 11 de julio de 2008, 18 de junio de 2008, 23 de mayo de 2008, 08 de abril de 2008, 13 de marzo de 2008, 12 de febrero de 2008, 14 de enero de 2008, 10 de diciembre de 2007, 16 de agosto de 2007, 23 de julio de 2007, 20 de junio de 2007, 23 de mayo de 2007, 25 de abril de 2007, 21 de marzo de 2007, 15 de febrero de 2007, 17 de enero de 2007, 06 de diciembre de 2006, 15 de noviembre de 2006, así como el comprobante de depósito bancario de fecha 13 de octubre de 2006, depositado en la cuenta del Banco Mercantil del ciudadano Zacarías Becerra por el ciudadano Alejandro Tagliero, entre otros recibos. Los presentes medios de prueba se trata de documentos electrónicos que en virtud de no contener el correspondiente certificado electrónico, es necesaria la promoción de un medio de prueba complementario para que adquiera valor probatorio, en este sentido al tratarse de una información contenida en una institución bancaria, la parte demandada promovió la prueba de informes dirigida al Banco Occidental de Descuento, y siendo que consta en actas al folio ochenta y uno (81) de la pieza principal número tres (03) del presente expediente, que en fecha 27 de abril de 2010, la mencionada entidad bancaria respondió el oficio enviado por el Tribunal de la causa, informando que conforme a sus registros el ciudadano Lisandro Tagliero realizaba transferencias bancarias vía Internet desde su cuenta corriente N° 011600103180006094074 con destino a la cuenta N° 10550145890145069613 perteneciente a la ciudadana Julijana de Becerra, anexando copias fotostáticas de los prints de pantalla donde se observan las referidas transferencias, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a los comprobantes de transacción, así como a la prueba de informes conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, siendo además apreciados como respaldo de los alegatos expuestos por la demandada en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento realizados por el representante de la empresa demandada en la cuenta de la ciudadana Julijana de Becerra, durante el período indicado por la entidad bancaria. • Prueba de informes dirigida al Banco Mercantil, Banco Universal a los fines de que informe sobre los hechos litigiosos que aparecen en los archivos, remitiendo copias certificadas de tales actuaciones. Consta en actas al folio doscientos veintiocho (228) que en fecha 26 de enero de 2010, la referida Entidad Bancaria, informó al Tribunal de la causa que la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, figura en sus registros como segundo titular de la cuenta de ahorro en la que comparte titularidad con la ciudadana Julijana Zibert de Becerra, anexando los movimientos de la cuenta respectiva desde el 15 de octubre de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009, por lo que es valorada y apreciada conforme a las reglas de la sana crítica contenidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, al haberse demostrado los alegatos expuestos por la demandada sobre la titularidad de la cuenta bancaria. • Promovió la factura N° 00024169 emanada del Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) de fecha 13 de julio de 2009. En cuanto al presente medio probatorio, observa esta Sentenciadora que el mismo fue promovido por la parte actora, y siendo que la demandada lo presenta en copia simple con firma y sello, le otorga valor probatorio esta Sentenciadora conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de tratarse de un documento público administrativo, que además fue ratificado por medio de la prueba de informes dirigida al organismo antes mencionado, tal y como fue anteriormente señalado, por medio de la información suministrada en fecha 03 de marzo de 2010, al haber sido ratificado el medio de prueba objeto de valoración, de donde se evidencia el pago de los servicios municipales • Promovió la prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), a los fines de ratificar la factura de fecha 13 de julio de 2009. El presente medio de prueba fue anteriormente valorado. • Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Nicolás Adrián Fernández, Aaron Eliezer Bahar Luzardo, Eduardo Guanipa Morillo, Lissete de Jesús Torre Ensuncho, Esilda María Ensuncho Giraldo y Alejandro Campos. La presente prueba es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y apreciada al versar sobre los hechos debatidos en el presente proceso como lo son los daños ocurridos en el inmueble arrendado, por cuanto consta en actas a los folios ciento noventa y cuatro (194), ciento noventa y seis (196), doscientos seis (206), de la pieza principal número dos (02), que los ciudadanos Nicolás Adrián Fernández, Aaron Eliezer Bahar Luzardo, Eduardo Guanipa Morillo y Lissete de Jesús Torre Ensuncho, comparecieron al acto fijado para su declaración, a excepción de los ciudadanos Esilda María Ensuncho Giraldo y Alejandro Campos. • Promovió 6 estados de cuenta correspondientes a los meses de diciembre, noviembre, octubre, septiembre, agosto y julio de 2009, de la cuenta corriente N° 01160103180006094074 del Banco Occidental de Descuento del ciudadano Lisandro Tagliero, en su condición de director Ejecutivo de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., a favor de la ciudadana Julijana de Becerra. De acuerdo con la información suministrada por la referida entidad bancaria, en fecha 27 de abril de 2010, tal como consta al folio ochenta y uno (81), el Banco Occidental de Descuento, remitió copias de los estados de cuenta, los cuales coinciden con los estados de cuenta bajo análisis, por lo que los mismos son valorados y apreciados por este Tribunal Superior, al igual que la mencionada prueba de informes, tal como fue señalado anteriormente, conforme a la sana crítica contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales se evidencian los estados de cuenta correspondientes al mes de diciembre de 2007 y a los años 2008 y 2009, de la cuenta del ciudadano. • Promovió tres depósitos bancarios del Banco Mercantil, el primero de fecha 15 de enero de 2010, realizado por el ciudadano Eduardo Guanipa, a nombre de la ciudadana Julijana Becerra, el segundo de fecha 18 de enero de 2010, realizado por el ciudadano Lisandro Tagliero, a nombre de la ciudadana Julijana de Becerra y el tercero de fecha 18 de enero de 2010, realizado por el ciudadano Luís Mendoza, a nombre de la ciudadana Dubravka Becerra. Considera esta Sentenciadora, que el medio de prueba objeto de la presente valoración, constituido por los voucher de depósitos bancarios, es una prueba documental asimilable a las tarjas y por lo tanto tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, es decir forman parte del género de la prueba documental, ante lo cual es preciso señalar, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los mismos, son documentos que nacen privados, los cuales contienen símbolos capaces de demostrar su autoría y por lo tanto su autenticidad, todo lo cual constituye plena prueba de su contenido, es decir, al ser incorporados al proceso, constituyen una presunción iuris tantum de veracidad de su contenido dada la naturaleza de tales medios probatorios, desvirtuable por medio de prueba en contrario; aunado al valor probatorio de los mismos, se observa además, que los mismos coinciden con la información remitida por el Banco Mercantil en fecha 26 de enero de 2010, particularmente en el anexo inserto al folio doscientos cuarenta y ocho (248), por lo que se aprecian en cuanto al objeto por el cual fueron promovidos, demostrar que la cuenta donde se hacían los depósitos bancarios pertenecía a la ciudadana Julijana de Becerra. • Copia fotostática de la libreta de ahorro signada con el número 01050145890145069613, que acompañó la actora al escrito de contestación a la reconvención, a los fines de demostrar que la titular es la ciudadana Julijana Zibert de Becerra. El presente medio de prueba promovido con el objeto de demostrar que los depósitos realizados por el representante legal de la arrendataria, eran realizados en la cuenta de la arrendadora, ciudadana Julijana de Becerra, fue constatado por medio de la información suministrada por el Banco Mercantil en fecha 26 de enero de 2010, al haber remitido los estados de cuenta pertenecientes a la ciudadana Julijana de Becerra y Dubravka Becerra Zibert, la cual fue anteriormente objeto de valoración. • Promovió la prueba de informes dirigida al Banco Occidental de Descuento Banco Universal C.A., a los fines de que informe si desde la cuenta corriente del ciudadano Lisandro Tagliero, se realizaban mensualmente transferencias vía Internet a la cuenta de la ciudadana Julijana de Becerra, por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2007 a diciembre de 2009, enviando copias certificadas de la información solicitada. La presente prueba fue anteriormente objeto de valoración y apreciación. • Promovió original de comunicación de fecha 08 de abril de 2008, dirigida al ciudadano Alejandro Tagliero, en su condición de representante legal de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., por el ciudadano Eduardo Fuenmayor en su condición de representante de la arrendadora, ciudadana Julijana de Becerra. Valora esta Sentenciadora el presente medio de prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, al tratarse de un documento privado, que a pesar de encontrarse únicamente firmado por el representante legal de la contraparte, no fue impugnado por la misma, y se trata de una comunicación dirigida al representante legal de la empresa demandada, siendo apreciado por cuanto a través del mismo consta la voluntad de la arrendadora, ciudadana Julijana de Becerra de no otorgar más prórrogas al contrato de arrendamiento, así como el aumento del canon de arrendamiento. VI MOTIVOS PARA DECIDIR Vistas y analizadas cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas presentadas por ambas partes dentro de la presente causa, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: La presente apelación se circunscribe a que el Tribunal de la causa declaró sin lugar las defensas de fondo relativas a la falta de cualidad, así como las cuestiones previas opuestas por la Sociedad Mercantil demandada, considerando procedente el derecho alegado por la parte actora y declarando en consecuencia con lugar la presente demanda, y la caducidad de la reconvención de retracto legal arrendaticio propuesta por la demandada. Respecto a las defensas de fondo como falta de cualidad tanto activa como pasiva y a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fueron resueltas en los correspondientes puntos previos dentro del presente fallo. Observa además esta Jurisdicente que en el escrito de contestación a la demanda, la empresa demandada reconviniente, impugnó la estimación del valor de la demanda realizada por la parte actora en su libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de considerarla exagerada. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es el precepto legal que establece el deber para el demandante de estimar el valor de la cosa demandada, y la facultad para el demandado de rechazarlo cuando lo considere exagerado, estableciendo lo siguiente: “Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. (…).” El autor RAMÓN ESCOBAR LEÓN, en su obra LA DEMANDA, 2º Edición aumentada, págs. 45, 46 y 47, señala en relación a la estimación del valor de la demanda lo siguiente: “En esta materia la jurisprudencia de la Casación ha venido afirmando su criterio. Su evolución comienza con el auto de 7 de marzo de 1985 y culmina (por ahora) con el auto de fecha 5 de agosto de 1997. La posición de este último difiere del anterior solamente en que el nuevo criterio sostiene que si el demandado sostiene en forma pura y simple la estimación del actor sin hacer ninguna precisión, se tendrá como no hecha la oposición; pues en este caso la carga de la prueba corresponde al demandado; en cambio, el auto de fecha 07 de marzo de 1985, en estas situaciones, la carga de la prueba correspondía al actor quien tenía que demostrar su estimación. El cambio de opinión de la Sala se debe a la redacción del artículo 38 CPC que le impone al demandado alegar un hecho nuevo que debe probar. 2. El nuevo criterio de la corte La posición de la Sala sobre la interpretación del artículo 38 CPC es la siguiente: “a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio (salvo cuando hallare reconvención con un valor mayor que la demanda). c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo agregar una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. (…)”. Como se observa, el Legislador consagró un derecho para el demandado de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o exagerada, imponiéndole a su vez una carga, como lo es formular su contradicción en la oportunidad de la contestación a la demanda, debiendo necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar durante el desarrollo del juicio, en virtud del principio de la carga de la prueba, sin lo cual quedaría definitivo el valor de la demanda estimado por el actor, por no ser posible el rechazo puro y simple. De esa manera, era necesario que la demandada reconviniente, señalara el monto que a su juicio debería ser el valor de la demanda y además probar tal monto, o al menos probar el hecho por el cual considera exagerado el valor estimado por la actora, y no limitarse a señalar que no es responsable de los daños y perjuicios demandados en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), cuestión que debe dilucidarse en el transcurso del proceso, por lo que al no haber cumplido con tal carga, debe considerarse firme la estimación realizada por la actora en el escrito de reforma de la demanda. Así se establece.- En lo que atañe al fondo del presente juicio, se pronuncia esta Sentenciadora en los siguientes términos: La pretensión de la demandante es resolver el contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 09 de agosto de 2002 entre la Sociedad Mercantil demandada, Reprozulia C.A., en su condición de arrendataria, y la ciudadana Julijana de Becerra, quien figuraba como arrendadora, y que de acuerdo con el contrato de compra venta protocolizado en fecha 28 de septiembre de 2006, la actora, ciudadana Dubravka Becerra Zibert, adquirió el inmueble arrendado, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 el milagro, edificio Imataca, en la jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia, subrogándose en consecuencia en la condición de arrendadora del referido inmueble, tal y como fue ampliamente detallado anteriormente. Corresponde entonces, analizar el contrato de arrendamiento y verificar el cumplimiento de las obligaciones demandadas: En este sentido, disponen los artículos 1579 y 1592 del Código Civil lo siguiente: “Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas. “Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” En atención a lo anterior, el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación un precio o canon previamente estipulado, cuyas principales obligaciones para el arrendatario consisten en servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, y pagar la pensión en los términos convenidos. La resolución demandada por la actora de autos, Dubravka Becerra Zibert, gira en torno a los daños ocasionados al inmueble arrendado, y a la falta de notificación oportuna de los mismos y a las dilaciones y excusas de la arrendataria, que impidieron la efectiva inspección del mismo. El artículo 1.167 del Código Civil, transcrito anteriormente en el punto previo de la falta de cualidad pasiva, establece la posibilidad de demandar la resolución de cualquier contrato, junto con los daños y perjuicios. De acuerdo a lo planteado en el presente litigio, la resolución demandada se apoya en el contenido de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, la cual establece: “LA ARRENDATARIA” se obliga a notificar de inmediato y por escrito a “LA ARRENDADORA” cualquier hecho, circunstancia o perturbación que pudiere perjudicar directa o indirectamente el inmueble objeto de este contrato o de sus servicios y la omisión de esta notificación dará derecho a “LA ARRENDADORA”, a reclamar los daños y perjuicios ocasionados por la negligencia de “LA ARRENDATARIA”. A éstos efectos “LA ARRENDADORA” tendrá siempre derechos de inspeccionar el inmueble cuando lo creyere conveniente, en horas hábiles del día, para fines de su mantenimiento y conservación, así como para verificar el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas, notificándolo previamente a “LA ARRENDATARIA”, en cualquiera de las formas de notificación prevista en este contrato y sin que tales inspecciones puedan considerarse en ningún caso violación de la morada o domicilio. Queda expresamente convenido que “LA ARRENDADORA” no tendrá ninguna responsabilidad por daños y perjuicios que pueda sufrir el inquilino o las personas que habitan el inmueble, por concepto de deterioros, ruina o incendio del mismo.” De la cláusula antes transcrita se evidencia la obligación para la arrendataria, de notificar por escrito y de inmediato, a la arrendadora de los hechos o circunstancias que pudieran perjudicar el inmueble, de no hacerlo la arrendadora tendrá el derecho de reclamar los daños y perjuicios que se hubiesen ocasionado al inmueble por negligencia de la arrendataria. Del mismo modo, se estipuló el derecho para la arrendadora de inspeccionar el inmueble arrendado, previa notificación, la cual puede realizarse en cualquiera de las formas previstas en el contrato de arrendamiento. Bajo este contexto se debe determinar en primer lugar, la existencia de los daños alegados por la actora, y posteriormente debe verificarse si la arrendataria le notificó a la arrendadora de la existencia de los mismos o de aquellos hechos relacionados y que pudieran perjudicar el inmueble, a los fines del resarcimiento de los mismos y la procedencia o no de la resolución demandada. De las pruebas promovidas por la parte actora para determinar la ocurrencia de los daños alegados, se encuentra la inspección judicial extralitem, realizada por el Juzgado Sexto de Los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de octubre de 2009, a la cual esta Sentenciadora le otorgó pleno valor probatorio, oportunidad en la que el mencionado Juzgado dejó constancia del estado en el que se encontraba el inmueble así como la descripción de los daños, de la siguiente manera: “El Tribunal deja constancia que el estado de conservación y mantenimiento del apartamento objeto de la inspección es bueno, salvo la existencia de unos detalles de pintura y filtraciones en ciertas áreas del inmueble. (…). En cuanto a las filtraciones, el Tribunal deja constancia que en el inmueble objeto de la inspección, existen varias áreas donde se perciben filtraciones en los techos, ahora bien el estado de conservación de las paredes es regular. (…). En cuanto al rodapié ubicado en el área del balcón este Juzgado deja constancia que la pared del hall de entrada donde esta ubicado el interruptor de luz, presenta manchas y su pintura está en regular estado de conservación, lo cual se puede observar también en las paredes de la habitación principal, y en las paredes del área de estar. (…). En este estado el Tribunal deja constancia que la puerta del baño se encuentra deteriorada en la parte inferior y que efectivamente el área de entrada del techo de la habitación que se encuentra ubicada al lado del baño presenta manchas de moho.” De acuerdo a lo observado por el Juzgado que realizó la inspección extralitem, se evidenciaron los daños existentes en el inmueble arrendado. De igual forma la parte actora promovió dentro del presente juicio inspección judicial, anteriormente valorada, la cual fue realizada por el Tribunal a quo en fecha 25 de enero de 2009, tal como consta al folio ciento noventa y nueve (199), de la pieza principal número dos (2), por medio de la cual el Juzgador a quo dejó constancia de lo observado, y de la existencia de los daños, tales como “Deja constancia el Tribunal que el techo del baño de visitas ubicado en la sal comedor, presenta pintura dañada, manchas de color marrón; en la sala se observa en el área de recibo manchas de color marrón y la pintura de la pared en mal estado; en el área de la cocina se observa pintura sucia y dos perforaciones pequeñas en la parte superior derecha de la pared de entrada a la misma; …” De manera que quedó demostrado, con las inspecciones antes mencionadas, la existencia de los daños dentro del inmueble arrendado, dentro de lo cual debe mencionar esta Jurisdicente que tanto en la inspección extralitem como en la inspección judicial, estuvieron presentes los representantes de la arrendataria. En adición a lo anterior, consta en actas los resultados de la experticia promovida por la parte actora, y cuyos resultados y conclusiones arrojaron la existencia de los daños en el inmueble arrendado, tales como desprendimientos de rodapiés, delaminación y ampollamiento del recubrimiento de pintura en las paredes, desplomado de las puertas de salas sanitarias y de closets, manchas marrones, entre otros daños especificados por los expertos nombrados por el Tribunal de la causa, y determinados en la cantidades de Dieciocho Mil Doscientos Setenta y Cinco Bolívares (Bs. 18.275,00), más Veintiún Mil Quinientos Bolívares (Bs. 21.500,00). Es pertinente señalar además, con ocasión a lo referido por el apoderado judicial de la demandada, abogado Iván Carruyo Márquez, dentro de la inspección judicial realizada por el Tribunal de la causa, en cuanto a los daños en las estructuras de hierro de las ventanas, que los mismos son ocasionados por la proximidad del inmueble arrendado con el Lago de Maracaibo, en cuanto a otros desperfectos que se han ocasionado por el transcurso del tiempo más no de forma intencional por la arrendataria, que en cuanto a las manchas y filtraciones tal como lo señala la actora en su libelo de demanda, provienen de otro apartamento, caso en el cual no es responsable de los daños y perjuicios; que en el presente caso no se trata de la responsabilidad directa por los daños del inmueble arrendado, sino de la obligación de la arrendataria de notificar de los posibles daños o circunstancias que perjudiquen el inmueble arrendado. Por tanto no se trata de atribuir la responsabilidad por daños ocasionados en forma malintencionada o con dolo, se trata de dar cumplimiento a las obligaciones contractuales a las cuales se sometieron amabas partes, y que de acuerdo con lo dispuesto en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, debía la arrendataria notificar en la forma prevista en la mencionada cláusula, es decir, por escrito, a la arrendadora de tales circunstancias, so pena de responderle a la arrendadora de los daños y perjuicios por daños que se le ocasionen al inmueble ante la falta de notificación oportuna. Si bien, en materia de daños y perjuicios deben ser analizados los elementos de responsabilidad, culpa o dolo, en el presente caso se trata de daños y perjuicios derivados de la relación arrendaticia, y que al encontrarse especificada la procedencia de los mismos, su reclamación debe girar en torno a tales estipulaciones. Corresponde entonces determinar si en el presente caso, la arrendataria notificó por escrito a la arrendadora de los hechos o circunstancias generadoras de los daños ocasionados al inmueble, dentro de lo cual no se evidencia que dentro de las pruebas promovidas por la demandada reconviniente haya sido consignada la correspondiente comunicación dirigida a la arrendataria, pues las pruebas consignadas como la notificación de fecha 01 de junio de 2009, suscrita por el representante legal de la arrendataria, informando de la existencia de una gotera, fue dirigida al condominio del inmueble arrendado, la cual tuvo que ser desecha en virtud de no haber sido debidamente ratificada por el tercero ajeno al presente juicio. En el mismo sentido se observa que las declaraciones testimoniales promovidas por la demandada reconviniente, giran en torno a los hechos ocurridos el día 28 de agosto de 2009, donde los representantes legales de la empresa demandada conversaban con los representantes del condominio del inmueble arrendado sobre las filtraciones existentes en el mismo. De manera que no consta dentro de las actas procesales del presente expediente, la notificación que la arrendataria debía realizarle a la arrendadora por escrito, tal como fue estipulado en la aludida cláusula octava, tanto más cuando se demostró durante la etapa probatoria del presente juicio, la existencia de daños en las tuberías del edificio, y en otros apartamentos que perjudicaron el inmueble arrendado, entre otros elementos como el transcurso del tiempo o deterioro dentro del inmueble, que lejos de establecer la responsabilidad de los mismos, se requería la referida notificación. Adicionalmente, en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, se estipuló el derecho de la arrendadora de inspeccionar el inmueble cuando lo creyere conveniente, en horas hábiles y para fines de su conservación, previa notificación, la cual podía realizarse de cualquier forma prevista en el contrato. En ese sentido, la actora reconvenida alegó en la reforma de su escrito libelar, la imposibilidad de inspeccionar el inmueble, a pesar de haber notificado a la arrendataria en varias oportunidades, según consta en la notificación de fecha 30 de septiembre de 2009, recibida por la ciudadana Omaira Velazco. Ahora bien, la notificación antes mencionada fue desechada del presente proceso en virtud de haber sido impugnada por la demandada en el escrito de contestación a la demanda, sin embargo no puede dejar de considerar esta Sentenciadora, que de acuerdo con lo plasmado en el acta de inspección extra litem, particularmente al folio setenta (70) de la pieza principal número uno (1), la persona notificada como representante de la arrendataria, ciudadano Alejandro Tagliero, señaló: “Que el día 30 de septiembre de, a las 18:30 entregó a una persona que se encontraba en el local, un señor que dijo ser: “EDUARDO FUENMAYOR” que dijo ser apoderado de DUBRAVKA BECERRA ZIBERT, a quien no conocen, que tampoco acredito poder ni facultades, y que quería inspeccionar el apartamento, el día siguiente a las once de la mañana, pese a que el contrato dice que podrán examinarlo en los días y horas previamente convenidas, que así como el doctor y la doctora se auto invocaban apoderados, no podemos abrir las puertas a todas las personas que digan ser apoderados, con todos los robos que existen, maxime (sic) cuando se trata de representar a un desconocido.” De esa manera quedó evidenciado que en efecto la arrendadora y actora de autos, notificó en fecha 30 de septiembre de 2009, a la arrendataria de la necesidad de inspeccionar el inmueble, dentro de lo cual llama a su vez la atención de esta Juzgadora, que el representante legal de la arrendataria haya manifestado que no conocía el poder del abogado Eduardo Fuenmayor, como apoderado de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, cuando en la etapa probatoria del presente juicio, la demandada promovió en original la comunicación de fecha 08 de abril de 2008, a la cual le fue otorgado pleno valor probatorio, al tratarse de un documento privado dirigido al ciudadano Alejandro Tagliero, en su condición de representante legal de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., es decir de la arrendataria, y suscrita por el ciudadano Eduardo Fuenmayor en su condición de representante de la arrendadora, ciudadana Julijana de Becerra, por lo que si bien el representante de la arrendataria desconocía la existencia de la nueva arrendadora en la persona de la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, se trataba del mismo represente legal de la arrendadora con la cual suscribió el contrato de arrendamiento. Hechos y circunstancias de las cuales se desprende la veracidad de los hechos alegados por la parte actora, referidos tanto a la imposibilidad de inspeccionar el inmueble, como a la falta de notificación, por escrito, de la arrendataria sobre los hechos que pudieran perjudicar el inmueble arrendado o sobre aquellos daños producidos por el uso o el transcurso del tiempo, a la cual se encontraba obligado realizar por estipulación contractual y de acuerdo a lo estatuido por el Código Sustantivo, particularmente en lo que se refiere al artículo 1.596 el cual señala: “Artículo 1.596 El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.” Por tanto, insiste esta Sentenciadora no se trata las causas que originaron los daños sino de la falta de notificación oportuna de la arrendataria de los mismos, y al incumplimiento de su obligación de cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia, como de igual forma se encuentra establecido en el Código Civil, por lo que si bien la demandada reconviniente demostró en el curso del presente juicio su solvencia en el pago de los servicios públicos así como en los cánones de arrendamiento, por medio de las correspondientes pruebas de informes, no estaba discutido el incumplimiento de los mismos, y al haberse demostrado el incumplimiento en la falta de notificación de los hechos que pudieran causar daños al inmueble arrendado, como en efecto se le causaron, debe considerarse la procedencia de los daños y perjuicios, pues así fue convenido por ambas partes y así lo estipula el artículo 1.596, anteriormente transcrito, y que además fue expresamente invocado por la actora reconvenida como fundamento legal de su pretensión. Así se decide.- Ahora bien, en el presente caso, tal y como fue anteriormente mencionado la Sociedad Mercantil demandada, interpuso demanda de retracto legal arrendaticio en contra de la actora de autos por vía de reconvención. En primer lugar es necesario referir, que la parte demandada además de interponer la reconvención en contra de la actora de autos, la interpuso en contra de los ciudadanos Julijana Zibert de Becerra y Zacarías Eugenio Becerra Vivas, la cual fue declarada inadmisible por el Tribunal de la causa en fecha 12 de enero de 2010, y que en virtud de la decisión dictada dentro del presente juicio, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de marzo de 2013, mediante la cual fue declarado con lugar el amparo interpuesto en contra de la decisión dictada en fecha 13 de agosto de 2010, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, señaló que la negativa de admisión de la reconvención es inapelable a tenor de lo dispuesto en el único aparte del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual pasa esta Sentenciadora a pronunciarse sobre la reconvención interpuesta por la parte demandada en contra de la actora de autos, en estricta sujeción a lo decidido por la mencionada Sala. Señala la representación judicial de la Sociedad Mercantil demandada reconviniente, que la venta efectuada entre la ciudadana Julijana Zibert de Becerra y su cónyuge Zacarías Eugenio Becerra Vivas y la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, en fecha 28 de septiembre de 2006, se hizo sin tomar en cuenta el derecho preferencial que tenía su mandante desde el año 2002, fecha en la cual celebró el contrato de arrendamiento objeto de la presente resolución. En ese sentido alegó que no le hicieron la debida notificación para que ejerciera la preferencia ofertiva contenida en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone: “Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” Por lo que conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reconvino a la actora, a los fines de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compra venta. Ahora bien, tal como fue analizado por el Juzgador a quo, es preciso verificar en primer lugar que la caducidad de la presente demanda de retracto legal, siendo que la misma interesa al orden público, posterior a lo cual corresponde analizar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley Especial para su procedencia. Establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” La anterior disposición regula el lapso de caducidad que tiene el arrendatario, para ejercer conforme al artículo 43 de la aludida ley el derecho de retracto legal, estableciendo el plazo de cuarenta (40) días calendario, una vez que se produzca la notificación cierta que debe realizarle el nuevo adquiriente al arrendatario. Al respecto, tanto la doctrina como la jurisprudencia han analizado los distintos escenarios que pudieran presentarse en torno al plazo contenido en la anterior disposición, llegando a considerar necesaria la mencionada notificación, y en otros casos contando el lapso de caducidad a partir de la fecha de registro de la negociación de compra venta. Sin embargo la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido el criterio jurisprudencial vinculante, ratificado mediante la decisión dictada en fecha 21 de febrero de 2013, de la siguiente manera: “De acuerdo a lo establecido por el juez de la recurrida, el lapso de caducidad de la acción, transcurrió insoslayablemente en el presente caso, al quedar demostrado que la misma parte actora hoy en día constituida por la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., y arrendataria en su momento, suscribió un contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1° de julio de 2006, con el ciudadano Giacomo Gregorio Bettellino Villarroel en calidad este último como propietario del inmueble arrendado, tal y como se estableció en la cláusula Primera de dicho contrato, compuesto por un lote de terreno ubicado en la Unidad Vecinal número 2, Sector C, marcada con el número 26010-26011, frente a la Calle 60 de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el N° 09, Tomo 07, Protocolo Primero, quedando claramente establecido que en dicha fecha, es decir, el 12 de junio de 2006, el demandate-arrendatario, se dio legalmente por notificado de la enajenación del inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, al quedar suscrito y conteste por el mismo. Razón por la cual, consideró el Ad Quem, que a partir del 12 de junio de 2006 hasta el 4 de agosto del 2009, fecha en la que se interpuso el libelo de la demanda, transcurrió un lapso de tiempo de Tres (3) años, para que dicha acción de caducidad de la acción propuesta se consumara con creces. Ante el análisis efectuado por el juez de la recurrida, tomando en cuenta en primer orden, el vicio denunciado de errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, es importante citarlo a continuación: (…) El legislador establece previamente un término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal; basado en la segunda hipótesis, de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura en cuestión. Sin embargo, cabe destacar, que sobre el presente punto, la Sala ha sentado jurisprudencia, enmarcada en el momento a partir del cual se debe computar dicho término de caducidad, y para ello, se debe desglosar el criterio jurisprudencial al respecto a través de la historia casacional. Así bien, es importante en primer orden citar la decisión de fecha 19 de octubre de 1954 de la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, en el caso de Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y Juan Pablo Mora, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual, resolvió aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, bajo el siguiente fundamento: (…) El criterio antes citado fue confirmado sin embargo, entre otros, mediante decisión de la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristiguieta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló: “...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...”. (…) Sin embargo, mediante decisión número RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, se amplió el criterio a regir para el cálculo del término de la caducidad para intentar la acción de retracto legal, modificando el criterio jurisprudencial, que hasta esa fecha se encontraba vigente, bajo los siguientes términos: En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide….” Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.” (Negrillas y subrayado de la Sala). Conforme al vigente criterio jurisprudencial, anteriormente transcrito, debe considerarse que el retracto legal debe ejercerse dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la fecha en la que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado. Por lo tanto, siendo que en el presente caso no existe constancia de la notificación que la adquiriente debía realizarle a la arrendataria sobre la adquisición del inmueble arrendado, no puede dejar de considerar esta Sentenciadora, tal y como fue observado por el Juzgador a quo, que en la inspección judicial extralitem realizada en fecha 21 de octubre de 2009, estuvo presente el notificado como representante de la arrendataria, ciudadano Alejandro Tagliero, quien firmó como Presidente de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., oportunidad en la cual el mencionado representante de la demandada reconviniente tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado, es decir, de la adquisición efectuada por la actora, ciudadana Dubravka Becerra Zibert. Debe considerarse entonces, que el plazo de los cuarenta (40) días calendario para interponer el retracto legal debía contarse una vez que la arrendataria tuvo conocimiento de la enajenación, es decir, a partir de la inspección judicial extralitem efectuada en fecha 21 de octubre de 2009, por lo que al haber interpuesto la demanda de retracto legal por vía de reconvención en fecha 11 de enero de 2010, es evidente que excedió el plazo de los referidos cuarenta (40) días, y por lo tanto se produjo en el presente caso, la caducidad de la demanda de retracto legal arrendaticio. Así se decide.- En consecuencia, luego del análisis que esta Sentenciadora realizó sobre los hechos controvertidos dentro del presente juicio, y tomando en consideración el material probatorio aportado por ambas partes al presente juicio, debe declararse Sin Lugar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia C.A., y Confirmar la decisión dictada en primera instancia, en fecha 02 de julio de 2010, dentro de lo cual se declara Con Lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento en virtud de haberse demostrado la procedencia de los Daños y Perjuicios reclamados por la ciudadana Dubravka Becerra Zibert, por lo que se condena a la Sociedad Mercantil demandada al pago de la cantidad estimada por los expertos en la realización de la experticia dentro de la presente causa, esta es Treinta y Nueve Mil Setecientos Setenta y Dos Bolívares (Bs. 39.772,00), por concepto de indemnización de los mismos, ordenándose a su vez la realización de la experticia complementaria del fallo solicitada en el escrito de reforma de la demanda, a los fines de calcular la indexación del referido monto, y se ordena la entrega del inmueble arrendado, siendo que además existe en el presente caso, la caducidad de la Reconvención propuesta por Retracto Legal Arrendaticio, en virtud de los fundamentos antes expuestos. Así se decide.- VII DISPOSITIVO Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de julio de 2010, por el abogado Iván Carruyo Márquez, actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2010, en el juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento seguido por la ciudadana Dubravka Becerra, en contra de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., todos plenamente identificados. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 02 de julio de 2010, en el siguiente sentido: • Se declaran Sin Lugar las defensas de fondo de Falta de Cualidad tanto activa como pasiva opuestas por la representación judicial de la parte demandada, en virtud de los fundamentos expuestos en el correspondiente punto previo dentro del presente fallo. • Se declaran Sin Lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por los fundamentos antes expuestos. • Con Lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta por la ciudadana Dubravka Becerra, en contra de la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., en virtud de haberse demostrado la procedencia de los daños y perjuicios reclamados, por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 09 de agosto de 2002. • Se condena a la parte demandada, Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., al pago de la cantidad de Treinta y Nueve Mil Setecientos Setenta y Dos Bolívares (Bs. 39.772,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios al inmueble arrendado, conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento y en virtud de los fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo. • Se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de calcular la indexación de la cantidad condenada a pagar, esta es Treinta y Nueve Mil Setecientos Setenta y Dos Bolívares (Bs. 39.772,00), desde la fecha de la admisión de la presente demanda (26 de noviembre de 2009), hasta la fecha en la cual quede definitivamente firme la presente decisión, para lo cual se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela. • Se ordena a la Sociedad Mercantil Reprozulia, C.A., hacer la correspondiente entrega del inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento ubicado en la avenida 2 el milagro, edificio Imataca, en la jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del estado Zulia. • Se declara la Caducidad de la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, propuesta por vía de Reconvención por la Sociedad Mercantil demandada Reprozulia, C.A., en contra de la actora ciudadana Dubravka Becerra, en virtud de los fundamentos expuestos en la parte motiva del presente fallo. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR (Fdo.) Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO LA SECRETARIA SUPLENTE (Fdo.) Abg. HANNA MANAURE MESTRE En la misma fecha anterior, siendo las nueve horas de la mañana (09:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede. LA SECRETARIA SUPLENTE (Fdo.) Abg. HANNA MANAURE MESTRE