TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 13899

I
INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado Superior de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de julio de 2013, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha doce (12) de julio de 2013, por la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 7.890.567, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por la abogada en ejercicio EMILIA MEDRANO de ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 14.811, contra la decisión dictada por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha ocho (8) de julio de 2013; en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, sigue la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., domiciliada en la ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en día ocho (8) de junio de 1992, bajo el N° 25, Tomo 21-A, representada por el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.823.194, de igual domicilio, actuando en su condición de Presidente de la referida empresa, según se evidencia del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil antes singularizada, celebrada en fecha veintidós (22) de enero de 2007, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día seis (6) de febrero de 2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A; contra la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, antes identificada.-

II
NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha veinticinco (25) de julio de 2013, tomándose en consideración que la sentencia apelada tiene carácter de Definitiva.

De las actas se desprende que, en fecha veintisiete (27) de septiembre de 2013, fue consignado escrito de Informes por parte del ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, plenamente identificado, en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., parte actora en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ÁNGEL DELGADO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 13.594, en este sentido expresó:

(…Omissis…)

“En primer lugar debemos referir ante este Juzgado Superior, que mi representada describió como hechos fundamentales, la existencia de un contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes sobre el inmueble propiedad de FLASH CONSTRUCCIONES, C. A., (…) señalándose en el libelo de la demanda, las cláusulas contractuales que cumplió oportunamente mi representada como opcionante vendedora, así como las obligaciones contractuales que incumplió flagrantemente la demandada (…) ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, (…) que ambas partes ampliamos el mencionado contrato original, conveniendo expresamente que la duración del mismo era de cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato (…)

(…Omissis…)

También se estipuló entre las partes: TERCERA:… PARÁGRAFO SEGUNDO: Si al vencimiento del término original de duración del presente contrato, o de la extensión del mismo, “LA PROMINENTE COMPRADORA” no ha cumplido con su obligación de comprar, ello relevará a la “LA PROMINENTE VENDEDORA” de la respectiva obligación de vender, pudiendo con ello disponer del inmueble opcionado según su exclusivo criterio y conveniencia.” Por su parte se estableció entre los contratantes lo siguiente: “DÉCIMA PRIMERA: Queda expresamente convenido, que es obligación de la PROMINENTE COMPRADORA”, iniciar, desarrollar y culminar todas aquellas diligencias inherentes a la preparación y conclusión del acto de protocolización del documento de compraventa por ante la oficina de Registro Competente. Igualmente se establece que serán por cuenta y cargo del exclusivo patrimonio de la misma los gastos y costos relacionados con dicho acto, incluyendo también los honorarios profesionales que se generen en atención a la redacción y visado legal del respectivo documento de compraventa…”El incumplimiento de la demandada se denunció en el libelo de demanda (…).

(…Omissis…)

Por su parte, la demandada a través de su Defensora Ad-Litem, tal y como quedó plasmado en los límites de la controversia fijados por el Tribunal de la recurrida, se concretó a una negativa de los hechos y sus fundamentos jurídicos planteada en la demanda, sin aportar elemento alguno que tan siquiera apuntara a desvirtuar la obligación reclamada en su contra y mucho menos que demuestre algún viso (Sic) de cumplimiento de tal obligación.
En la audiencia o debate oral, mi representada ratificó la veracidad de los hechos y las pruebas aportadas al juicio y la demandada mediante su Defensora Ad-Litem se concretó a asistir, mas no esgrimió y mucho menos probó elemento alguno que desvirtuara los alegatos y pruebas de la parte actora, como tampoco alegó ni demostró que hubiese cumplido la obligación demandada ni alguna otra.
II.- DEL ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Mi representada demostró con creces, tal y como lo exige la Ley, la existencia, validez y procedencia de la obligación contractual objeto de la acción resolutoria incoada en este procedimiento, mediante la documental pública que consta en las actas, a saber, la propiedad sobre el inmueble identificado en autos que ostenta FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., y el contrato de opción a compraventa objeto de dicha acción. En efecto nuestra promoción probatoria se hizo en los siguientes términos:

“… PRIMERO
Ratifico la validez y pertinencia como documento fundamental de la acción que se acompañó a la demanda, conjuntamente con el documento de ampliación que mas adelante se detallará (…) el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, que demuestra que mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. celebró un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, (…) sobre el siguiente bien inmueble propiedad de dicha empresa (…)

SEGUNDO

Ratifico como documento que demuestra la propiedad de mi representada sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa cuya resolución se demanda en este juicio, e igualmente acompañado a la demanda el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N° 32, Tomo 33, Protocolo 1

TERCERO

Igualmente ratifico la validez y pertinencia del documento autenticado ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, acompañado a la demanda y el cual ha quedado reconocido por la demandada, que demuestra que ambas partes ampliamos el mencionado contrato en lo que respecta a las cláusulas tercera y cuarta del contrato original, conviniendo expresamente que la duración del mismo era de cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato (…)

(…Omissis…)

Las pruebas documentales públicas promovidas y evacuadas mediante el presente escrito de ratificación, demuestran fehacientemente todas y cada una de las obligaciones contractuales contraídas por la demandada de autos, MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, y en tal virtud mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., ha dado pleno cumplimiento a la carga probatoria que surge en acatamiento de lo ordenado por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y al artículo 1.354 del Código Civil…”
Es relevante advertir a esta Superioridad, tal como se alegó en la primera instancia, que la demandada pretendió conseguir algún resultado favorable consignando la copia certificada de una sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, en procedencia de la acción que originó la causa que hoy nos ocupa y cuya promoción y evacuación representó una flagrante violación al debido proceso, habida cuenta de que se refiere a los presuntos hechos o elementos que jamás fueron descritos en la contestación de la demanda (…) denuncia ante la cual, Jueza (Sic) de la recurrida la admitió cuanto ha lugar en derecho pero que después y en la definitiva sabiamente desechó plenamente tanto el inocuo alegato como la pretendida prueba.
La absoluta procedencia de los hechos alegados en la demanda como la contundencia de las pruebas aportadas por mi representada, aunado a la fundamentación jurídica que le sirvió de sustento, llevó a la Jueza Quinto (Sic) de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a declarar con lugar la demanda incoada por mi representada en contra de la demandada MARISOL MALDONADO REYES, mediante un fallo absolutamente ajustado a los requisitos del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y en estricta y correcta aplicación de la normativa procesal aplicable y del derecho sustantivo invocado.
Por los fundamentos expuestos, en nombre de mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., solicito de este Tribunal Superior, SE SIRVA DECLARAR SIN LUGAR, el presente recurso de apelación ejercido por la demandada en esta causa en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de julio de 2013, por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y en consecuencia SE SIRVA CONFIRMAR dicha sentencia DECLARANDO CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa incoada por mi representada en contra de la ciudadana MARISOL MALDONADO REYES. Protesto las costas del recurso.-.”.

De una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente de marras, claramente se evidencia que la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, no consignó escrito de informes ante esta Superioridad.

III
EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Una vez descritos los hechos consignados en esta Alzada, pasa esta Jurisdicente a narrar el resto de las actas que conforman el presente expediente.

Consta de los autos que en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2012, fue consignada ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, escrito libelar contentivo de la demanda interpuesta por el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, actuando con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., asistido por el abogado en ejercicio ÁNGEL DELGADO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.594, a través del cual expuso:

(…Omissis…)
“…Según se evidencia del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. celebró un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA con la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, (…) sobre el siguiente bien inmueble propiedad de dicha empresa y que se identifica así: Parcela de terreno distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PATRICIO”, en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dicha parcela posee un área de ciento ochenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (180,30 mts.2) aproximadamente y se encuentra comprendida dentro de sus siguientes linderos: Norte, parte de la parcela A-14; Sur, vía pública con calle 97; Este, parcela A-20 y Oeste, vía pública, avenida 64 A, propiedad que consta a favor de mi representada en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Igualmente consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, que ambas partes ampliamos el mencionado contrato original, conveniendo expresamente que la duración del mismo era de cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato y que el precio convenido para la compraventa era de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), equivalente a SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 75.000,00), o sea que ambas partes incrementaron el precio de la compraventa en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00); además de (Sic) convino en el mencionado documento ampliatorio que la prominente compradora convino en entregar a la prominente vendedora la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,.00), como ampliación o incremento de la suma concedida en arras a VENTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) equivalente a VENTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000,00), quedando obligada la prominente compradora a pagar a la prominente vendedora el saldo pendiente por este concepto y que alcanzaba la mencionada suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), de la siguiente manera: 1) la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) equivalente a DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00) el 15 de noviembre de 2006 y 2) la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) equivalentes a TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 3.000,00) con la firma del documento definitivo de compraventa del referido inmueble. De acuerdo a lo estipulado en las cláusulas contractuales transcritas parcialmente, debe concluirse que el plazo de ejecución del contrato de opción de compraventa, es decir, el plazo convenido para que las partes cumplieran las obligaciones asumidas, venció el día 03 de abril de 2007, cuando se cumplieron los cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del documento ampliatorio en cuestión que fue el 03 de noviembre de 2006.

Se convino en el contrato de opción de compraventa descrito, lo siguiente: “SEGUNDA: “LA PROMINENTE VENDEDORA”, se obliga a vender a “LA PROMINENTE COMPRADORA”, y ésta a su vez, en el mismo acto, bajo los mismos términos y condiciones de este contrato, se obliga a comprar a “LA PROMINENTE VENDEDORA” el inmueble anteriormente identificado en la cláusula anterior”. También se estipuló entre las partes: “TERCERA:… PARÁGRAFO SEGUNDO: Si al vencimiento del término original de duración del presente contrato, o de la extensión del mismo, “LA PROMINENTE COMPRADORA” no ha cumplido con su obligación de comprar, ello relevará a “LA PROMINENTE VENDEDORA” de la respectiva obligación de vender, pudiendo con ello disponer del inmueble opcionado según su exclusivo criterio y conveniencia.” Por su parte se estableció entre los contratantes lo siguiente: “DÉCIMA PRIMERA: Queda expresamente convenido, que es obligación de la “PROMINENTE COMPRADORA”, iniciar, desarrollar y culminar todas aquellas diligencias inherentes a la preparación y conclusión del acto de protocolización del documento de compraventa por ante la oficina de Registro Competente. Igualmente se establece que serán por cuenta y cargo del exclusivo patrimonio de la misma los gastos y costos relacionados con dicho acto, incluyendo también los honorarios profesionales que se generen en atención a la redacción y visado legal del respectivo documento de compraventa. Por último, “LA PROMINENTE VENDEDORA” se reserva el derecho exclusivo de designar la persona del abogado que redactará y visara el documento de la compraventa del inmueble opcionado:” (…) Pero es el caso, que la opcionante y prominente compradora, la identificada ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, jamás dio ni ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, es decir, no gestionó en modo alguno y en el plazo convenido, los requisitos y trámites administrativos y legales, como por ejemplo, la solicitud ni obtención de financiamiento bancario, la entrega de documentos de identificación y demás datos necesarios para la redacción del documento, la solicitud oportuna a mi representada de las solvencias exigidas para la protocolización del documento definitivo de compraventa, el ofrecimiento a mi representada del precio estipulado para la compraventa, la solicitud de recaudos exigidos por la Oficina de Registro Público competente, a saber la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la planilla de recepción de documentos y la planilla de presentación del documento definitivo de compraventa del identificado inmueble expedida por la mencionada Oficina de Registro Público. (…)

(…Omissis…)

Ante la negativa de la opcionante y prominente compradora la identificada ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, de reconocer y declarar su evidente incumplimiento a las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa tantas veces aludido ut supra y analizado y como consecuencia, de convenir en la resolución del mismo, surge la necesidad para mi representada como propietaria y prominente vendedora del inmueble antes identificado, de proceder a demandar judicialmente LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA suscrito entre las partes.

(…Omissis…)

En el presente caso, las partes estipularon expresa y claramente que la prominente compradora estaba en la obligación de gestionar ante la Oficina de Registro competente, todos y cada uno de los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble opcionado y propiedad de mi representada (…) del mismo modo se obligó la prominente compradora a tener a disposición de la prominente vendedora el saldo del precio estipulado para dicha operación, TODO EN EL PLAZO DE CINCO (05) MESES CONTADO (Sic) A PARTIR DE LA FECHA CIERTA DEL DOCUMENTO AMPLIATORIO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA AUTENTICADO ANTE LA NOTARÚA PÚBLICA DÉCIMA PRIMERA DE MARACAIBO EL DÍA 03 DE NOVIEMBRE DE 2006, O LO QUE ES LO MISMO EN EL PLAZO PERENTORIO QUE CULMINÓ EL DÍA 03 DE ABRIL DE 2007, por lo que la prominente compradora incurrió en mora desde esta última fecha y a su vez obliga mi representada a demandarle judicialmente para tal solución, que le permite validamente y en forma adicional reclamar los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de tal incumplimiento.

(…Omissis…)

Los hechos descritos y los fundamentos jurídicos invocados, llevan a la conclusión de que en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA otorgado con la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, por mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., (…) ha operado la causa de su resolución por el incumplimiento incurrido y arriba denunciado por parte de la mencionada prominente compradora, que ante su negativa de reconocimiento de la extinción de la obligación de mi representada de venderle el identificado inmueble, o en su defecto que el fallo definitivo que ha de dictarse sirva para suplir dicho reconocimiento por parte de la prominente compradora y declarar dicha resolución contractual, según lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

Por las razones y fundamentos expuestos, es por lo vengo en este acto en nombre de mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., en su carácter de PARTE OTORGANTE COMO PROMINENTE VENDEDORA DEL INMUEBLE (…) a demandar con real (Sic) y efectivamente demando a la identificada ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, en su carácter de PARTE OTORGANTE COMO PROMINENTE COMPRADORA, para que convenga en la RESOLUCIÓN del Contrato de CONTRATO DE COMPRAR-VENTA suscrito entre ambas partes, en los términos arriba descritos (…) y en consecuencia convenga en DECLARAR la EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN DE OTORGAR EL CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA sobre dicho inmueble o en su defecto ASÍ LO DECLARE EL TRIBUNAL, con todos los pronunciamientos de Ley.

En nombre de mi representada me reservo su derecho a demandar a la identificada ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, por la indemnización de los daños y perjuicios contractuales y extra contractuales sufridos con motivo de su incumplimiento y de la presente resolución contractual, todo conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Sustento la presente acción en las disposiciones contenidas en los artículos 1.167, 1.333. 1.159 y 1.264 del Código Civil.
En aplicación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente acción en la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F 80.000,00), que equivale a la suma de OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO COMA OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (888,88 U. T.), a razón de NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00) cada unidad tributaria.

(…Omissis…)

DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES
Me permito acompañar a esta demanda, los siguientes documentos: 1°) Instrumento (…) contentivo de la copia certificada del acta de asamblea general extraordinaria de mi representada celebrada el 22 de enero de 2007 e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 06 de febrero de 2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A
2°) (…) copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N° 32, Tomo 33, Protocolo 1°, que demuestra la propiedad del inmueble identificado en la demanda.
3°) (…) documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99 que contiene la opción de compra celebrada entre las partes de este juicio sobre el inmueble referido en la demanda.
4°) (…) documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el N° 142, contentivo de la ampliación de la opción de compra referida en el punto anterior…”.

En fecha veintiuno (21) de marzo de 2013, el ciudadano ROBERTO FRAVIANI SALAZAR, actuando en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ÁNGEL DELGADO MEDINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.594, presento escrito de reforma de la demanda, en los siguientes términos:
(…Omissis…)

“De conformidad con lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil y en tiempo hábil, procedo en este acto a REFORMAR PARCIALMENTE la demanda intentada por mi representada FLASH CONSTRUCCIONES, C.A. en contra de la identificada ciudadana MARISOL MALDONADO REYES (…) en los siguientes términos: Señalo y declaro expresamente que el documento público que acredita la propiedad de mi representada FLASH CONTRUCCIONES S.A., sobre el inmueble identificado en la demanda original a saber, la parcela de terreno distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, Municipio Maracaibo del Estado Zulia; dicha parcela posee un área de ciento ochenta metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (180,30 mts, aproximadamente y se encuentra comprendida dentro de sus siguientes linderos: Norte, parte de la parcela A-14; Sur, Vía pública con calle 97; Este, parcela A-20 y Oeste, vía pública, avenida 64 A, está protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de junio de 1997, bajo el N°32, Protocolo 1°, tal y como se describe claramente en el capítulo sexto (Pruebas), ordinal 2° de la demanda original admitida en fecha 31 de septiembre de 2012, resolviendo conforme a lo previsto en la mencionada disposición del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, conformando en conjunto una sola demanda declarándola con lugar con todos los demás pronunciamientos de Ley”.

Seguidamente, en fecha veinticuatro (24) de abril de 2013, la ciudadana MARTHA BASTIDAS MONSALVE, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, portadora de la cédula de identidad número 12.694.104, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 103.257, actuando en su condición de Defensora Ad-Litem de la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, plenamente identificada, consignó escrito de contestación de la demanda manifestando lo siguiente:

(…Omissis…)

“…en fecha 26 de marzo del presente año me traslade al inmueble distinguido con el N° A-19, ubicada en el Desarrollo Habitacional san Pacracio, situada en la Calle 97, con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en Jurisdicción de la parroquia Francisco Eugenio Bustamante de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, a objeto de ubicar a la parte demandada, ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, ya identificada donde fui atendida por dicha ciudadana, quien manifestó expresamente que no requería de mis servicios profesionales, motivado a que cuenta con abogados privados para efectuar su defensa, y por cuanto me encuentro dentro del lapso procesal para dar contestación a la demanda y en virtud de que la parte demandada no ha comparecido (…) procedo a hacerlo de la siguiente manera:
Niego rechazo y contradigo que he celebrado un Contrato de Opción de Compra Venta con la persona jurídica FLAS (Sic) CONSTRUCCIÓN (Sic) C.A, plenamente identificada en el expediente (…) Niego, rechazo y contradigo que el referido Contrato de Opción de Compra Venta fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99 (…)
Niego, rechazo y contradigo que la parcela se encuentra dentro de los siguientes linderos: Norte, parte de la parcela A-14, Sur, vía pública con calle 97, Este, parcela A-20 y Oeste, vía pública avenida 64 A.
Niego, rechazo y contradigo que dicho inmueble este debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna del segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Niego, rechazo y contradigo que se efectuó una ampliación del Contrato de Opción de Compra Venta en lo que respecta a las cláusulas tercera y cuarta del contrato original.
Niego, rechazo y contradigo que la ampliación del contrato quedo autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 03 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142 de los libros de autenticación llevados por la Notaría.
Niego, rechazo y contradigo que en la ampliación se convino expresamente que la duración del mismo era de cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del contrato.
Niego, rechazo y contradigo que el precio convenido para la compraventa era de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00) equivalentes a SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 75.000,00).
Niego, rechazo y contradigo que ambas partes incrementaron el precio de la compraventa en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00).
Niego, rechazo y contradigo que mi representada convino en el mencionado documento ampliatorio que la prominente compradora convino en entregar a la prominente vendedora la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍAVRES (Bs. 5.000.000,00) equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00), como ampliación o incremento de la suma concedida en arras VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) equivalente a VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000,00), quedando obligada la prominente compradora a pagar a la prominente vendedora el saldo pendiente por ese concepto y que alcanzaba la mencionada suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5000.000,00) equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00).
Niego, rechazo y contradigo que la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,00) se cancelería de la siguiente manera: 1) La suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) equivalente a DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.000,00) el 15 de noviembre de 2006 y 2) la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) (Sic) con la firma del documento definitivo de compraventa del referido inmueble.
Niego, rechazo y contradigo que el plazo de ejecución del contrato de opción de compraventa venció el día 03 de abril de 2007.
Niego, rechazo y contradigo que los cinco (05) meses contados a partir de la fecha cierta del documento ampliatorio fue el 03 de noviembre de 2006.
Niego, rechazo y contradigo que se convino en el contrato de opción de compra venta en la cláusula segunda lo siguiente: La prominente vendedora, se obliga a vender a la prominente compradora, y esta a su vez en el mismo acto, bajo los mismos términos y condiciones de este contrato.
Niego, rechazo y contradigo que las partes estipularon en la cláusula tercera parágrafo segundo: si el vencimiento del término original de duración del presente contrato, o de la extensión del mismo, la prominente compradora no ha cumplido con su obligación de comprar, ello relevará a la prominente vendedora de la respectiva obligación de vender, pudiendo con ello disponer del inmueble opcionado según su exclusivo criterio y conveniencia.
Niego, rechazo y contradigo que se estableció en la cláusula décima primera lo siguiente: Queda expresamente convenido, que es obligación de la prominente compradora, iniciar, desarrollar y culminar todas aquellas diligencias inherentes a la preparación y conclusión del acto de protocolización del documento de compraventa por ante la oficina de Registro competente.
Niego, rechazo y contradigo que será por cuenta y cargo del exclusivo patrimonio de la prominente compradora los gastos y costos relacionados con dicho acto, incluyendo también los honorarios profesionales que se generen en atención a la redacción y visado legal del respectivo documento de compraventa.
Niego, rechazo y contradigo que la prominente vendedora se reserva de designar a la persona del abogado que redactará y visará el documento de la compraventa del inmueble opcionado.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada jamás dio ni ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no gestionó en modo alguno ni en el plazo convenido, los requisitos y trámites administrativos y legales.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no efectuó la solicitud y obtención de financiamiento bancario, la entrega de documentos de identificación y demás datos necesarios para la redacción del documento.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no efectuó la solicitud oportuna de las solvencias exigidas para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no efectuó el ofrecimiento del precio estipulado para la compraventa.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada no efectuó la solicitud de recaudos exigidos por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, planilla de recepción de documentos y planilla de presentación del documento definitivo de compraventa de identificación inmueble expedida por la mencionada Oficina de Registro Público.
Niego, rechaza y contradigo que mi representada estaba en la obligación de gestionar ante la Oficina de Registro Competente, todos y cada uno de los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble opcionado.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada se obligó a tener disposición de la prominente vendedora el saldo del precio estipulado para dicha operación.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada incurrió en mora desde la última fecha y a su vez obligo FLAS (Sic) CONSTRUCCION, (Sic) C.A a demandarla judicialmente para tal solución. En conclusión niego, rechazo y contradigo los hechos descritos y los fundamentos jurídicos incoados en el libelo de la demanda…”.

Ahora bien, como se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, el recurso de apelación intentado, recayó contra la sentencia de fecha ocho (8) de julio de 2013, mediante la cual el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, resolvió que a continuación se transcribe:

(…Omissis…)
“De igual forma quedó comprobado que la parte demandada nada probó que le favoreciere con respecto al incumplimiento de la obligación alegada por la parte actora, y por cuanto conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley, es por lo que este Tribunal forzosamente debe concluir que, al no demostrar la accionada el cumplimiento de la obligación o un hecho extintivo de la misma, conforme a lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta y así se decide.

Cabe destacar que la declaratoria con lugar de la pretensión no conlleva ni implica la entrega material del inmueble objeto del contrato de opción de compra resuelto ya que no fue solicitado en el libelo de la demanda, ni en la reforma, aunado a que no fue establecida como una obligación en las cláusulas contractuales, por lo que este Tribunal considera que no puede menoscabar en forma alguna el derecho del actor de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela jurídica efectiva a su pretensión, quedando entendido que la actora deberá acudir a la vía administrativa previa a los fines de la restitución del inmueble y así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA

Por las razones antes expuestas este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción que por resolución de contrato de opción a compra venta fue interpuesta por la sociedad mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., en contra de la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo y consecuencialmente quedan resueltos los contratos autenticados ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha 30 de septiembre de 2005, bajo el N° 36,Tomo 99 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y en el documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 3 de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública.
SEGUNDO: Se declara la extinción de la obligación de otorgar el contrato definitivo de compraventa que versa sobre el inmueble propiedad de la actora, según lo solicitado en el escrito libelar.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada”.

A continuación procede esta Sentenciadora a realizar el análisis y la valoración correspondiente a las pruebas promovidas por las partes dentro del presente proceso:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO LIBELAR Y RATIFICADAS EN SU ESCRITO DE PROMOCIÓN

DOCUMENTALES

• Copia simple de la cédula de identidad del ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, quien es venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 5.823.194.

Respecto al instrumento que antecede, el mismo es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copias simples de documentos públicos, siendo apreciadas únicamente en cuanto a la identidad de las partes litigantes dentro del presente juicio.

• Copia certificada del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A, celebrada el día veintidós (22) de enero de 2007, e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día seis (6) de febrero de 2007, bajo el N° 10, Tomo 12-A.

Del documento especificado ut supra se evidencia como punto único a tratar, la designación de la Junta Directiva y del comisario de la Sociedad Mercantil “FLASH CONSTRUCCIONES COMPAÑÍA ANÓNIMA”, siendo designado al ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR como Presidente y a la ciudadana GLADYS JOSEFINA ALVAREZ VALLES, de la referida empresa, así como la designación del ciudadano JAIME VERMOLEN, como Comisario, cargos los cuales fueron aprobados por unanimidad. A dicho instrumento esta Alzada le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 1.384 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente, tomando en consideración que versa sobre copia certificada de un documento público, y no fue rebatido por la parte contraria, es decir que no fue objeto de impugnación a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa.

• Copia certificada del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha trece (13) de junio de 1997, bajo el N° 32, Protocolo 1°, Tomo 33°, inserto en actas del folio número catorce (14) al veinte (20).

El documento especificado es valorado de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en virtud de constituir copia certificada de un documento público por medio del cual se evidencia la propiedad que detenta la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES C.A, sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, siendo además apreciado como uno de los documentos fundamentales de la presente demanda, y así es considerado por este Tribunal Superior.

• Copia fotostática simple del contrato de opción de compraventa celebrado entre el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, en su condición de Presidente la Sociedad Mercantil FLASH CONTRUCCIONES C.A., y la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, que versa sobre el inmueble referido en el libelo de la demanda, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha treinta (30) de diciembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99, el cual corre inserto del folio número veinticuatro (24) al veintisiete (27) del presente expediente..-

El anterior documento es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de constituir copia fotostática simple de un documento privado debidamente autenticado que no fue impugnado a través de los medios procesales dispuestos para ello en el decurso de la presente causa y del cual se evidencia la existencia de un contrato de opción de compra entre las prenombradas personas, respecto de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “SAN PANCRACIO”, en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, municipio Maracaibo del estado Zulia; permitiendo a esta Sentenciadora aplicarlo en el presente juicio a los fines de dilucidar la controversia surgida entre las partes y así es apreciado por este Tribunal Superior.

• Copia fotostática simple del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha tres (3) de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual corre inserto en los folios N° treinta (30) al treinta y dos (32) del presente expediente, mediante el cual el ciudadano ROBERTO FLAVIANI SALAZAR, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES C.A., y la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, convinieron en ampliar el contrato de opción a compra suscrito en fecha treinta (30) de diciembre de 2005.

El presente documento, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración que se trata de un documento privado debidamente autenticado, que no fue objeto de impugnación por la contraparte, siendo además apreciado como el documento fundamental de la presente demanda, a través del cual las partes intervinientes en el presente proceso celebraron contrato de ampliación de la opción a compra sobre un inmueble ubicado en el Desarrollo Habitacional “San Pancracio”, en la calle 97 con avenida 65 de la Urbanización San Miguel, en jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, municipio Maracaibo del estado Zulia; cuyo análisis sobre las estipulaciones pactadas por ambas partes será realizado en la parte motiva del presente fallo.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONSTESTACIÓN Y DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

• Con respecto a la invocación del mérito favorable, observa esta Juzgadora que no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en si, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se establece.

• Copia certificada de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de octubre de 2010, en el expediente N° 2139, en el juicio que por Reivindicación incoara la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., contra la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES.

Siendo que la presente prueba fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad la valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, tomando en consideración que es un documento público, empero, considerando que la misma no determina hecho alguno que presentare contención entre las partes, ni nada aporta al proceso por cuando su objeto está manifiestamente desligado del asunto debatido, se desecha como material probatorio por resultar impertinente.

Delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, parte demandada, a fin de dilucidar el conflicto formulado a través de este juicio, a tenor de las siguientes consideraciones.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA incoado por la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES C.A., por cuanto, y así lo reclama la actora, la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, parte demandada en la presente causa, no dio cumplimiento a las obligaciones contractuales, entre ellas, la estipulada en la cláusula Décima Primera, esto es, gestionar en el plazo convenido los trámites administrativos y legales correspondiente para la elaboración del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Competente.

En lo que respecta al presente recurso de apelación, el mismo se circunscribe a determinar si la decisión del a-quo, que declaró con lugar la pretensión y el derecho material de la parte actora, en virtud de considerar que la parte demandada no cumplió con sus obligaciones contractuales, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

De acuerdo con el escrito libelar, la pretensión del actor se circunscribe a resolver los contratos de opción a compra suscrito por las partes y autenticado el primero ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha treinta (30) de septiembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99, y el segundo ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha tres (3) de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría.

Así las cosas resulta necesario e imprescindible para esta Juzgadora determinar en que consiste y cual es el efecto del procedimiento por resolución de contrato, resultando oportuno en esta materia, traer a colación al Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra La Resolución del Contrato (Principios Generales), Cuarta Edición, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2013, quien define a la acción resolutoria como:

“…el derecho o facultad que tiene cualquiera de las partes contratantes, para invocar la prestación de la actividad jurisdiccional a objeto de que el Estado declare la terminación del contrato definitivamente incumplido, puesto que no puede validamente alguna de ellas imponer la fuerza privada frente al derecho infringido o violado. Así, la resolución se entiende como acción procesal. Esta constituye un medio o instrumento técnico puesto al servicio del derecho subjetivo para mejor garantizar los poderes o facultades que el mismo entraña”.

Sobre este punto, el maestro Emilio Calvo Baca, en su obra Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Ediciones Libra, Caracas-Venezuela 2005, señala:

“La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”.

El mismo autor, en relación a los efectos principales de la acción resolutoria, señala los siguientes:

“1°. La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2°. Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos: Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3°. La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante…”.

Ahora bien, nuestro legislador patrio ha consagrado la figura de la acción resolutoria o la demanda por resolución de contrato, en el artículo 1.167 de nuestro Código Civil, el cual reza:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal).

Puede colegir quien decide, que la regla contemplada en la norma ut supra transcrita, es en principio, una regla cerrada en cuanto no autoriza sino las opciones que la misma contempla, sin alguna posibilidad que permita aplicar la equidad como instrumento de que dispone el interprete para adecuar los principios generales del derecho a las circunstancias particulares del caso concreto, en la búsqueda de la justicia material del caso específico.

De dicho contenido se evidencia que cuando hay incumplimiento por parte de una de las partes, puede la otra pedir a su elección la ejecución o resolución del contrato. De manera que cuando se demanda la resolución de un contrato, o la ejecución del mismo, lo que sirve de fundamento para pedir una u otra es el incumplimiento. En el caso que nos ocupa, del contrato celebrado y suscrito por las partes y el cual corre en los autos, se desprenden derechos y obligaciones entre ellas, situación que lo define como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones.

En efecto, el planteamiento que propuso el legislador patrio incluye la posibilidad de reclamar también la indemnización de daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial, como ocurre en lo contratos que se han dado arras y éstas son garantías en caso de incumpliendo de conformidad con el artículo 1.263 del Código Civil que consagra:

“…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…” (Negrillas del Tribunal).

Ahora, en lo que respecta al incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, establece el artículo 1.271 del Código Civil lo siguiente:

“…El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe…”.

En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Juris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable como los supuestos de caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras.

En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor, empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable.

Concatenado lo anterior, resulta imperioso a los fines de clarificar el inconveniente que se discute, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, analizar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil venezolano, el cual establece:

“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Negrillas del Tribunal).

De lo antes señalado, se observa que el deudor de una obligación contractual esta sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, así fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes.

Respecto a este artículo, el autor Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales (…) Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

De lo anterior puede colegir esta Jurisdicente, que el rasgo característico de toda convención consiste en un acuerdo de voluntades, donde las partes son dueñas y soberanas de establecer las normas que han de regir sus relaciones, no obstante, dicho precepto quedaría ilusorio si la ley particular no contara con sanciones que garanticen su exacto y cabal cumplimiento, constituyendo al mismo tiempo una limitante para el Órgano Jurisdiccional al momento de analizar e interpretar el contrato objeto de la controversia, ya que deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo, no pudendo modificar las disposiciones de los contratantes so pretexto de equidad.

Continuando, con la relación de disposiciones del Código Civil venezolano pertinentes al caso, corresponde ahora traer a colación el contenido del artículo 1.160 ejusdem, del cual se lee:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Respecto a los artículos precedentes la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 000784, expediente N°. 14269, de fecha cuatro (4) de diciembre de 2014, en el caso Olleta Restaurant, C.A contra Seguros Catatumbo, C.A. bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, ha expresado lo siguiente:

“Las disposiciones ut supra señaladas consagran el principio de la intangibilidad de los contratos al establecer entre las partes un vínculo de obligatorio cumplimiento que deberán respetar la permanencia de las voluntades tal y como fueron contraídas, salvo a que las partes por mutuo consentimiento decidan revocarlo o por alguna causa estipulada en la ley.

De allí que la enunciación “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes” implica una interpretación y apreciación al sometimiento de lo expresado, las voluntades de los otorgantes, y las consecuencias que derivan del mismo”

Destaca esta Sentenciadora que las normas contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, sólo son aplicables a las partes quienes celebran el contrato. Ambas son normas que regulan los efectos que tiene el contrato en relación con los contratantes. Luego, sus declaraciones sólo han de ser tenidas en cuenta para examinar las consecuencias que en la esfera de los intereses de los participantes en la convención, puedan producir los acuerdos alcanzados.

Ahora bien, en cuanto a las estipulaciones contractuales, establece el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.” (Negrillas del Tribunal).

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas.

Así las cosas, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 eiusdem.

En este sentido, la característica principal de los contratos bilaterales es la obligación recíproca de las partes, de modo que estas se obligan a efectuar determinado acto o ejecutar determinada acción. Así las cosas, pese a que fue un hecho controvertido por las partes la existencia de un contrato de opción a compra celebrado entre la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES C.A., y la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONO REYES, que versa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° A-19 y la casa sobre ella construida, ubicada en el Desarrollo Habitacional “San Pancracio”, en la calle 97, con avenida 65, de la Urbanización San Miguel, en Jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del municipio Maracaibo del estado Zulia, del contrato primigenio de opción de compra se desprende que las partes en el presente juicio, pactaron que el lapso de duración sería de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento por ante un Notario Público, de conformidad con la cláusula tercera, asimismo se convino en su parágrafo primero que la vigencia de dicho contrato podría extenderse únicamente por treinta (30) días adicionales y continuos, contados a partir de la fecha de expiración del término de duración original; siendo estipulado en su parágrafo segundo que si al vencimiento del término original de duración del contrato o de la extensión del mismo, la prominente compradora no había cumplido con su obligación de comprar, ello relevaría a la prominente vendedora de la respectiva obligación de vender, pudiendo con ello disponer del inmueble.

En este mismo orden de ideas, se acordó en la cláusula cuarta que el precio de la venta sería la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00), equivalente a setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), y ante el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones asumidas por la prominente compradora, producto de caso fortuito, fuerza mayor, hechos del príncipe y la misma muerte que pueda sobrevenir sobre la última, la prominente vendedora retendría las cantidades de dinero recibidas en calidad de arras y/o anticipo, de conformidad a lo dispuesto en la cláusula sexta.

Finalmente se estipulo en su cláusula décima primera, la obligación de la prominente compradora de iniciar, desarrollar y culminar todas aquellas diligencias inherentes a la preparación y conclusión del acto de protocolización del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro competente, siendo por cuenta y cargo de esta última, es decir, de la prominente compradora, los gastos y costos relacionados con dicho acto.

Ahora bien, del contrato de ampliación de opción a compra que recae sobre el inmueble objeto de la controversia, se estipulo que la duración de dicho contrato de conformidad con la cláusula tercera sería de cinco (5) meses, contados a partir de la fecha cierta del mismo, que el precio convenido para la compraventa sería la cantidad de setenta y cinco millones de bolívares (Bs. 75.000.000,00), equivalente a setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00), pactando en consecuencia un aumento del precio, correspondiente a la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalente a cinco mil bolívares fuertes.

Asimismo se estableció en su parágrafo primero, que a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída, la prominente compradora entregaría a la prominente vendedora la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), equivalente a cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), para ampliar así la cantidad acordada como arras a veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), equivalente a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00). Aunado a ello, tomando en consideración que la prominente compradora para la fecha de la ampliación del contrato, ya había cancelado la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), equivalente a veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), acordados en el contrato original, la misma se comprometió a cancelar la diferencia en el plazo y de la forma estipulada en dicho documento.

Así las cosas, observa esta Sentenciadora que la parte actora alega que celebró contrato de opción a compra con la demandada en fecha treinta (30) de septiembre de 2005, observándose de la cláusula tercera del mismo que su lapso de duración era de 120 días contados a partir de la fecha del otorgamiento, el cual podía extenderse hasta treinta (30) días adicionales. Igualmente alude la demandante y así lo constata esta Superioridad del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha tres (3) de noviembre de 2006, que las partes prorrogaron dicho contrato por un período de cinco (5) meses contados a partir de esa misma fecha, por lo que para la fecha de la introducción de la demanda evidentemente se encontraba vencido.

En adición a lo anterior, de la revisión efectuada al material probatorio traído a las actas, la actora logró demostrar la existencia de un contrato de opción a compra suscrito entre ambas partes, según consta de las copias fotostáticas simples del documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha treinta (30) de diciembre de 2005, bajo el N° 36, Tomo 99, y de la ampliación del mismo, según se evidencia del documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha tres (3) de noviembre de 2006, bajo el N° 49, Tomo 142; mientras que la parte demandada fue incapaz de rebatir la validez y veracidad de dicho documento por ningún medio de impugnación, por lo que esta Superioridad tomando en consideración que los contratos tienen fuerza probatoria entre las partes, toma como ciertas las declaraciones contenidas en el contrato.

No obstante, pese a que las partes acordaron ampliar el lapso de duración del contrato a cinco (5) meses contados a partir de la fecha cierta del mismo, la parte demandada no ejerció su derecho a adquirir el inmueble objeto del contrato sobre el que se fundamenta la presente acción, siendo que no llevó a cabo las diligencias inherentes al acto de protocolización del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Competente en el lapso convenido, tal como se desprende de su cláusula décima primera, con lo cual demuestra su falta de interés e incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas, razón por la cual la parte accionante solicita la resolución del contrato de opción a compra.

En lo concerniente a la prueba documental traída a los autos por la defensora ad-litem de la parte demandada, concerniente a las copias certificadas de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la cual declaró sin lugar la demanda que por Reivindicación intentara la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES, C.A., contra la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, por considerar no acreditados los supuestos de procedencia; esta Administradora de Justicia tiene como cierto que dicha vía procesal no era el medio conducente para hacer valer sus derechos e intereses; siendo la misma desechada por ser impertinente y no aportar nada relevante al proceso.

En consecuencia, en el caso de marras, la parte demandada representada judicialmente por su defensora ad-litem, no logró desvirtuar los alegatos expuestos por la parte accionante en su escrito liberar, mucho menos traer al proceso algún elemento que demostrara el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o un hecho extintivo de las mismas, de conformidad con el artículo 506 de nuestro Código de Procedimiento Civil, con lo cual se evidencia que la parte demandada nada probó que le favoreciere con respecto al incumplimiento de la obligación alegada por la parte actora.

Precisa esta Superioridad que la parte demandante se encuentra facultada para demandar judicialmente la resolución del contrato de opción a compra, resultando forzoso para este Tribunal de Alzada declarar que, en el caso bajo estudio se encuentran presentes los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta; toda vez que la demandada no logro demostrar que dio cumplimiento a las obligaciones a las cuales se constriñe el aludido contrato; especialmente la materialización de los trámites que a bien tuviera, para la adquisición total y definitiva del inmueble; es decir, llevar a cabo las diligencias inherentes al acto de protocolización del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Competente y todos los demás actos que de ella se desprenden, dentro del lapso establecido en la ampliación contrato, esto es, un total de cinco (5) meses contados a partir de la fecha cierta del mismo, ni fue capaz de demostrar que su incumplimiento era imputable a una causa extraña ajena a ella; siendo que los medios de pruebas que trajo a las actas resultaron insuficientes.

Por los fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho, doctrinarios y jurisprudenciales aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes y el material probatorio traído a las actas, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar en la parte dispositiva del presente fallo, SIN LUGAR el recurso de apelación que intentara la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, debidamente asistida por la abogada en ejercicio EMILIA MEDRANO de ESPINOZA, parte demandada en la presente causa, en consecuencia CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada en la audiencia oral y publicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en día veintiséis (26) de junio de 2013, y extendido por escrito en fecha ocho (8) de julio de 2013. Así se decide.

V
DISPOSITIVA

Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES, debidamente asistida por la abogada en ejercicio EMILIA MEDRANO de ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 14.811, parte demandada en la presente causa.

SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas sus partes la decisión dictada por el JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha ocho (08) de julio de 2013, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, sigue la Sociedad Mercantil FLASH CONSTRUCCIONES C.A., contra la ciudadana MARISOL JOSEFINA MALDONADO REYES.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015). AÑOS: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
(Fdo.)
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO.
LA SECRETARIA SUPLENTE,
(Fdo.)
Abg. HANNA MANAURE MESTRE.

En la misma fecha anterior siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m) se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva que antecede.
LA SECRETARIA SUPLENTE,
(Fdo.)
Abg. HANNA MANAURE MESTRE.