LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Expediente No. 13961
I
INTRODUCCIÓN
Aprehende este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa en virtud de la distribución efectuada en fecha 06 de agosto de 2013, por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en consideración del recurso de apelación interpuesto por la abogada EURICIDE LIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-9.717.509, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 65.516, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano AUGUSTO ENRIQUE SÁNCHEZ GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-3.926.450, ambos domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, contra la decisión proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 26 de julio de 2013, en el juicio que por DESALOJO incoare el ciudadano AUGUSTO SÁNCHEZ, previamente identificado, contra la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 12 de noviembre de 2002, anotado bajo el No. 13, Tomo 48-A, reformada su acta constitutiva mediante asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 17 de diciembre de 2007, registrada en fecha 27 de noviembre de 2007, posteriormente reformada en fecha 15 de abril de 2008, registrada en fecha 13 de mayo de 2008, asistida por los abogados DENNIS PÉREZ y LUÍS LABARCA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-4.109.203 y V.-7.971.676, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.643 y 71.119, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia.
II
NARRATIVA
Se le dio entrada a la presente causa por ante esta Superioridad en fecha 30 de octubre de 2013, de acuerdo a las previsiones del artículo 893 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
El día 27 de mayo de 2013, fue presentado por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, escrito libelar por el ciudadano AUGUSTO SÁNCHEZ debidamente asistido por la abogada EURICIDE LIRA, en el cual dejó plasmado lo siguiente:
“(…Omissis…)
En fecha 15 de mayo de 2012 suscribí formalmente un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZA F.R. COMPAÑÍA ANÓNIMA (…) representada por su Director (Sic) Administrador (Sic) y propietario de todas las acciones (…) por medio del cual dí (Sic) en alquiler un inmueble ubicado en la avenida 3H, con calle 67 (Cecilio Acosta), signado con el N° 3H-13, Jurisdicción (Sic) de la Parroquia Olegario Villalobos del municipio Maracaibo del Estado (Sic) Zulia (…)
El plazo de duración del contrato fue de (1) año a partir de la autenticación del contrato de arrendamiento (15/05/2012), pudiéndose considerar prorrogado este término legalmente por un (01) año adicional, si así fuere decidido por “EL ARRENDADOR”, una vez recibida la comunicación correspondiente por parte de “EL ARRENDATARIO”, expresando por escrito su deseo de seguir arrendado, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo (…) en el tiempo oportuno no recibí comunicación alguna para solicitarme la mencionada prórroga, por lo que el vencimiento se hizo inminente (…)
(…Omissis…)
El canon de arrendamiento se estipuló de la siguiente manera: A).- la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) mensuales, los primeros seis (06) meses; y B).- la cantidad de VEINTOCUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00) mensuales, los siguientes seis (06) meses restantes, pagaderas ambas porciones los primeros cinco (05) días de cada mes de arriendos (Sic) (…)
Es el caso (…) que “EL ARRENDATARIO” (…) ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y la porción conclusiva del mes de Mayo, todos del (…) año 2013, incumpliendo de esta forma con una de las principales obligaciones que le impone la relación arrendaticia, haciendo inconducente la aplicación de la prórroga legal (…)
(…) demando (…) a “EL ARRENDATARIO” (…) para que desocupe el inmueble en cuestión o sea desalojado judicialmente de él, previa la intimación al pago de los cánones vencidos y no cancelados (…)
En este sentido, en fecha 10 de junio de 2013, fue presentado escrito de contestación a la demanda por el ciudadano JOSÉ COLINA en su carácter de director y administrador de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R., C.A., debidamente asistido por el abogado LUÍS LABARCA, en la cual expreso lo siguiente:
“(…Omissis…)
(…) opongo la cuestión previa, contenida en el articulo (Sic) 346, numeral 2do (Sic) del Código de Procedimiento Civil, por carecer el accionante de capacidad procesal para actuar en el presente juicio (La legitimatio ad processum), ya que el demandante no es el legitimo (Sic) propietario del local arrendado, objeto del presente litigio, en consecuencia no tiene la capacidad, por si sólo, de intentar la presente acción.
(...Omissis…)
Cursa por ante este Tribunal (…) demanda por desalojo de inmueble e intimación de cánones de arrendamiento, instaurada en contra de mi representada (…)
(…Omissis…)
(…) niego, rehazo y contradigo todas y cada una de las afirmaciones hechas por el demandante, por ser estas totalmente falsas.
(…Omissis…)
De los hechos que si son ciertos;
Que el contrato de arrendamiento, fundamento de la acción del demandante, está vencido, en consecuencia no tiene valor jurídico entre las partes.
Que mi representada cumplió con su obligación principal, de pagar los cánones de arrendamiento (…)
Que desde el día primero de enero de dos mil trece se encuentra arrendada, en el mismo local, objeto del presente litigio, la sociedad mercantil de nombre: “Centro Hípico Ballaos, C.A. (…)
Que ésa (Sic) sociedad mercantil (…) desde la fecha señalada (…) mantiene una relación arrendaticia, con el demandante, bajo la figura de contrato de arrendamiento verbal (…)
Que la sociedad mercantil “Centro Hípico Ballaos, C.A. (Sic) el día catorce (14) de mayo de 2013, presentó escrito de consignación de pago de cánones de arrendamiento, a favor del demandante en la presente causa (…)
Que el demandante, carece de legitimidad para accionar en el presente juicio, ya que no es el propietario del local arrendado (…)
Corolario de lo anterior, en fecha 26 de julio de 2013, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, procedió a dictar sentencia, dejando establecido lo que de seguidas se transcribe:
“(…Omissis…)
(…) el demandante de autos con sus alegatos reconoció (Sic) lo existencial de la convención arrendaticia a tiempo determinado y en consecuencia, la acción típica en este caso, lo era LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y no EL DESALOJO, por lo que hubo ineptitud técnica en su proposición, lo cual afecta el orden público, y no estándole dado a (Sic) Operador de Justicia actuar en detrimento de éste ni menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa, en consecuencia, se abstiene de analizar las pruebas aportadas por las partes y dictamina lo siguiente:
(…Omissis…)
1.- LA INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA ACCIÓN PROPUESTA (…)
III
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA DE LA ACCIÓN PROPUESTA
En la sentencia proferida por el a-quo se declara la inadmisibilidad de la acción propuesta por cuanto, a decir del sentenciador de municipio, la acción propuesta fue el desalojo cuando lo atinente era demandar la resolución del contrato de arrendamiento.
Consecuencia de la decisión proferida por el a-quo, considera pertinente esta administradora de justicia efectuar un análisis sobre las distintas figuras jurídicas.
Es bien sabido, que el arrendamiento, es la figura que tiene por objeto transmitir el uso, goce y disfrute del bien inmueble dado en arrendamiento por el propietario de éste o aquel que esté facultado para tal acto, recibiendo a cambio una contraprestación durante el tiempo de duración de la relación arrendaticia. En tal sentido, el artículo 1.579 del Código Civil concatenado con el artículo 1.592 ejusdem, expresamente establecen:
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)
Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Es sabido que la relación arrendaticia inmobiliaria es un vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un inmueble determinado, da lugar a una serie de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y consecuencias; no obstante se caracteriza por ser una relación temporal en cuanto a su duración limitada y por tanto, no perpetua, “además de ser conmutativa, pues las ventajas de arrendador y arrendatario son ciertas, en cuanto cada uno las conoce desde que nace la relación; el arrendador, cuyo arrendatario le deberá pagar determinado precio y el arrendatario que gozará de la cosa arrendada” (Tratado de Derecho Inmobiliario, Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero, año 2006, página 22).
Con respecto a las obligaciones del arrendatario contenidas en el artículo 1.592 del Código Civil, antes transcrito, el citado autor expresa que la primera obligación se corresponde con el deber que tiene el arrendatario de servirse de la cosa de manera adecuada y lícita con respecto a la ley y al contrato; mientras que la segunda de ellas, refiere al compromiso adquirido de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.
Asimismo, señala el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra arrendamientos inmobiliarios, editorial Centros Jurídicos del Zulia, afirma:
“(…) En el arrendamiento, el arrendador – quien normalmente es también el propietario de la cosa - conserva el poder de disposición (ius abutendi) y transfiere al arrendatario, por cierto tiempo, el poder de usar (ius utendi). Puede extender el beneficio al poder de disfrutar la cosa arrendada (…)
(…Omisis…)
El derecho que confiere el contrato al arrendatario es un derecho propter rem (…) y no un derecho real sobre la cosa ajena, habida cuenta que el arrendatario tiene sólo una pretensión frente al arrendador por la que gozar de la cosa; carece de un poder inmediato sobre la cosa arrendada (…)”
Ahora bien, en lo que concierne a la acción de resolución de contrato de arrendamiento, es necesario hacer alusión a las obligaciones contractuales, en tal sentido, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:
“(…) La obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (…)”
Respecto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:
“(…) La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.
Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes (…)” (El subrayado es del Tribunal).
Es relevante para esta Juzgadora establecer criterio conforme a lo que estatuye nuestra ley en materia de cumplimiento de contrato, por lo que se trae a colación el artículo 1.159 del Código Civil:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Ahora bien, en cuanto la figura jurídica del desalojo, conviene traer a las actas lo estatuido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:
“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
La acción de desalojo contra el arrendatario que plantea el artículo transcrito, se encuentra orientada a finalizar el contrato de arrendamiento cuando éste se trate de un contrato verbal o por escrito, empero a tiempo indeterminado, todo con la finalidad de obtener la devolución del inmueble arrendado, siempre y cuando las circunstancias planteadas en el libelo de demanda puedan ser subsumidas a alguna de las causales planteadas por el legislador en el texto del mismo.
En el caso que nos ocupa, la parte actora fundamentó su acción en el literal “a” del artículo en comento, señalando que la demandada dejó de cancelarle los pagos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y la porción conclusiva del mes de mayo del año 2013.
Aun cuando la falta de pago de los cánones de arrendamiento se corresponde con una de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la principal característica del prenombrado artículo es que se trate de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.
No obstante, evidencia esta Juzgadora que en la presente causa ambas partes han convenido en lo referente a la existencia de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el cual, fue suscrito en fecha 15 de mayo de 2012, conforme consta en el documento inserto en las actas procesales de los folios Nos. 07 – 10, del cual se evidencia que el referido contrato tenía una duración de un (01) año, contado a partir del 15 de mayo de 2012 (Fecha en la cual se autenticó el referido contrato), prorrogable por un año más si así fuere decidido por el arrendador, previa solicitud del arrendatario.
Tal como ha sido establecido en líneas pretéritas, la demanda fue propuesta en fecha 27 de mayo de 2013, esto es, habiendo transcurrido 11 días desde la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento en comento, por lo que, tal como fue decretado por el a-quo, mal puede el demandante solicitar el desalojo.
En tal sentido, un contrato de arrendamiento determinado puede convertirse en indeterminado, sólo cuando cumple con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual en el siguiente tenor establece:
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Del precitado artículo se desprende que para la conversión del contrato de arrendamiento de determinado a indeterminado, en lo que a su duración en el tiempo se refiere, es necesario que el arrendador se mantenga en la posesión pacífica del inmueble y que el arrendatario permita tal situación, lo cual se verifica con la aceptación por parte de éste último del pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
No obstante, yerra el a-quo al establecer que lo procedente era la acción de resolución de contrato, cuando lo atinente era solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por cuanto de los alegatos de la parte actora se desprende que la referida relación contractual había llegado a su término. Así se declara.
En atención a las anteriores consideraciones, resulta forzoso para esta Superioridad declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada EUDICE LIRA en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, el ciudadano, AUGUSTO SÁNCHEZ, en consecuencia se CONFIRMA PARCIALMENTE la decisión proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 26 de julio de 2013, en el sentido de que la acción procedente era el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el juicio que por DESALOJO, sigue el prenombrado ciudadano contra la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. C.A. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación intentado en fecha 31 de julio de 2013, por la abogada EURIDICE LIRA en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, el ciudadano AUGUSTO SÁNCHEZ.
SEGUNDO: Se CONFIRMA PARCIALMENTE la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 26 de julio de 2013, en el sentido de que se declara IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO incoare el ciudadano AUGUSTO SÁCHEZ en contra de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE PIZZERÍA F.R. C.A., por cuanto la acción procedente era el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: Dada la naturaleza de la decisión, no hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). AÑOS: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR
Dra. ISMELDA RINCÓN OCANDO
LA SECRETARIA SUPLENTE
Abg. HANNA MANAURE MESTRE
En la misma fecha anterior, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA SUPLENTE
Abg. HANNA MANAURE MESTRE
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