TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 37741
Sentencia No.422.
Incumplimiento de Contrato y
Desalojo
NF.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas
RESUELVE:

PARTE DEMANDANTE: MARIBEL COROMOTO ADRIAN ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-7.731.319, domiciliada en jurisdicción del municipio Cabimas del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.-9.018.804, domiciliada en jurisdicción del municipio Cabimas del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio MIREYA RAMONES VIDAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.081.

I
RELACION DE LAS ACTAS

Mediante demanda presentada ante este Despacho, en fecha 05 de febrero de 2015, la abogada en ejercicio MIREYA RAMONES VIDAL, actuando en nombre y representación de la ciudadana MARIBEL COROMOTO ADRIAN ROMERO, demandó a la ciudadana LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS, por motivo de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO de un inmueble ubicado en la Calle Carabobo, N° 99-A, de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, fundamentando su pretensión en el contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que fue presentado, en concordancia con las cláusulas tercera, sexta ordinales 1,2,4 y 8, y el articulo 91 ordinal 2° de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Por auto de fecha 09 de febrero de 2015, el Tribunal previo a pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda, instó a la parte actora a fin de que expusiera en actas la estimación de la demanda en bolívares y su equivalente en unidades tributarias.

Mediante diligencia de fecha 11 de febrero del año 2015, la apoderada actora MIREYA RAMONES VIDAL, antes identificada, dio cumplimiento al auto de fecha 09 de febrero de 2015, por lo que procedió a estimar la demanda e indicar el equivalente en unidades tributarias.

Por auto de fecha 12 de febrero de 2015, el Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, fijando el quinto día de despacho siguiente, contados a partir de la fecha en la cual constara en actas la citación de la demandada la ciudadana LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS, antes identificada, a las 10:00 a.m. para la celebración de la audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas.

En fecha 23 de febrero de 2015, mediante diligencia fueron consignadas las copias simples por la representación judicial de la parte actora, a los fines de librar los recaudos de citación de la demandada, y en fecha 24 de febrero de 2015 se libraron los mismos.

En fecha 05 de marzo de 2015, el Alguacil Natural del Tribunal expuso sobre los emolumentos recibidos a fin de practicar la citación de la parte demandada, por cuanto su dirección se encuentra a más de quinientos metros de la sede del Tribunal.

En fecha 05 de octubre de 2015, la apoderada actora MIREYA RAMONES VIDAL, antes identificada, solicitó el avocamiento a la causa de la Juez Temporal, y en fecha 06 de octubre de 2015 mediante auto ésta se avoco al conocimiento de la causa, fijando un lapso de tres (03) hábiles de despacho, a los fines de que las partes procedieran conforme a lo previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de octubre de 2015, el Alguacil Natural del Tribunal expuso que en fecha 05 de Octubre de 2015, siendo las 10:00 a.m. citó a la ciudadana LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS, identificada en actas procesales, en el Sector Delicias Nuevas, Calle Carabobo, Casa N° 99A, Municipio Cabimas del Estado Zulia, consignando el respectivo recibo de citación.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Hecho el anterior rastreo histórico de las actas que conforman la presente causa, y luego de una exhaustiva revisión de las mismas, esta Juzgadora considera procedente realizar las siguientes consideraciones:

Del análisis al libelo de demanda, y de las documentales que se agregaron a la misma, observa esta Juzgadora que la parte actora demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO, fundamentando legalmente su pretensión en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, norma legal que regula lo concerniente al régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Habitat. Así se considera.

Una vez precisada las disposiciones legales aplicables al caso presentado ante esta Instancia Jurisdiccional, se tiene que esta acción por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO, persigue la entrega formal e inmediata del inmueble objeto del procedimiento el cual fue descrito anteriormente, es decir, es una acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento para obtener la devolución del inmueble arrendado, contrato éste que constituye una especie particular de convención productor de obligaciones, pues es el resultado del acuerdo de las partes, sobre un objeto de interés jurídico.

Delimitada como ha sido en esta controversia la normativa aplicable para su resolución, y plasmado en el texto de la decisión una introducción acerca de la naturaleza del procedimiento que nos ocupa, debe este Órgano Subjetivo analizar los distintos elementos y presupuestos necesarios para la admisión de la demanda, lo cual debe ser valorado en cumplimiento de la garantía constitucional del debido proceso y el derecho a la defensa, consagrados en el artículo 49 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se declara.

Dentro de este contexto, se observa del libelo de demanda, específicamente en el folio 02 y su vuelto, que la parte actora reclama lo siguiente:

“…PRIMERO: Admitir la presente acción y la declare CON LUGAR en su definitiva
SEGUNDO: Ordene a la prenombrada Arrendataria…la entrega formal e inmediata del escrito inmueble arrendado, ubicado en la Calle Carabobo N° 99-A…
TERCERO: se cite a la prenombrada arrendataria LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS,…a los fines de que comparezca por ante este órgano administrativo a exponer lo que a bien tenga…
CUARTO: Se ordene a la prenombrada arrendataria…cancelar todos y cada uno de los arrendamientos dejados de cancelar con sus respectivos intereses e indemnizaciones.
QUINTO: Condene a la prenombrada arrendataria…a cancelar los Honorarios, Costas Y costos originados por el presente procedimiento con el prenombrado contrato…”

De lo antes transcrito se constata, que la parte actora solicita que la parte demandada sea condenada a la entrega formal e inmediata del inmueble arrendado el cual se identifica en actas como una casa de dos plantas y terreno, situado en la calle Carabobo de la Ciudad y Municipio Cabimas del estado Zulia, distinguida con el N° 99-A.

Ahora bien, por cuanto lo peticionado por la apoderada judicial de la ciudadana MARIBEL COROMOTO ADRIAN ROMERO, antes identificada, en el líbelo de la demanda, implica una decisión judicial cuya práctica material comporta la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, el cual en el presente caso se encuentra arrendado a la ciudadana LISBET COROMOTO GARCIA DE BARRADAS, antes identificada, se hace imperativo traer a colación las normas consagradas en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los cuales textualmente disponen:

Articulo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Articulo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticia; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los artículos 7 al 10.

De la misma manera, se hace necesario analizar el contenido de los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales establecen:

Articulo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Articulo 10: Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.

Por otra parte, resulta necesario traer a colación la decisión proferida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, mediante resolución de fecha 20 de mayo de 2015, en la causa No. 2357-15-31, relativa al juicio de RETRACTO LEGAL incoado el ciudadano FRANCISCO JÓSE SILVA TORRES, en contra de los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, en la cual expuso lo siguiente:

“…Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que lo pretendido por los actores es una demanda de retracto legal arrendaticio cuyo objeto consiste en un inmueble “…situado en la Planta Baja del conjunto Residencial Badi, ubicado en la avenida intercomunal a noventa y seis metros con ochenta centímetros (98,86 mts) del colegio José maría Vargas, sector bello Monte en la Jurisdicción de la Ciudad y Municipio Autónomo Cabimas del Estado Zulia….”; el cual considera este Tribunal, de acuerdo a lo expresado por el actor en el libelo de la demanda y de las documentales consignada, que se trata de un inmueble destinado a vivienda familiar.
De conformidad con lo precedente, en virtud que la presente demanda fue instaurada en fecha 17 de mayo de 2013, es decir, con posterioridad a la vigencia de las normas in commento, la tutela judicial incoada se subsume en la estructura contingente de los elementos reguladores citados ut supra. Por ello, el haber considerado el a quo que la resolución dictada el 30 de mayo del 2012, por la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (folio 34 al 39), era suficiente para proceder a admitir la presente demanda de retracto legal de arrendamiento, resulta a todas luces un quebrantamiento de las formas procesales, pues, la referida resolución se refiere a una solicitud de restitución de la posesión del inmueble objeto del litigio interpuesta por sus presuntos propietarios, ciudadanos ROBERTO ANTONIO MEDINA MAVAREZ y ANNELIESSER ALVAREZ YAMARTE, venezolanos, mayores de edad y domiciliados en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, quienes no son parte en esta causa, contra el ciudadano FRANCISCO SILVA TORRES, quien parte actora en este proceso.
Por lo cual, este Tribunal es del criterio que el hoy accionante no cumplió con el procedimiento o la vía administrativa-conciliatoria previa a los efectos de quedar habilitado para instaurar judicialmente la presente demanda de retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos JUANA RAMONA MEDINA MAVAREZ y ADOLFO RAMON MEDINA MAVAREZ, antes identificados.
En resumidas cuentas, la solicitud de restitución de la posesión del inmueble objeto del litigio realizada ante por la Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, se insiste, interpuesta por los presuntos propietarios del inmueble del litigio, ciudadanos ROBERTO ANTONIO MEDINA MAVAREZ y ANNELIESSER ALVAREZ YAMARTE, ya identificado, no suple la solicitud que debe realizar el actor contra los hoy demandados en el presente asunto de retrato legal de arrendamiento.
Asimismo, considerar como lo adujo el Juzgado del conocimiento de la causa, según no era procedente la alegación formulada por la parte demandada como cuestión previa conforme a lo previsto en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad, basado en que el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, supuestamente, “…no obliga…” al arrendatario “…a acudir a la instancia…” (Superintencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) “…a la cual se hace referencia, más no así al arrendador,…”; constituye una interpretación aislada del mencionado cuerpo normativo, pues, no es menos cierto que el artículo 95 eiusdem, estipula que “…El interesado…” – tanto arrendatario como arrendador - puede realizar cualquier solicitud concerniente a la relación arrendaticia, cuando se considere que dicha situación jurídica se encuentra de alguna manera afectada. Razón por la cual, considera este Tribunal que el a quo debió declarar la inadmisibilidad de la demanda, una vez tramitado al respecto el procedimiento previsto en el artículo 109 ibidem, que atañe a las cuestiones previas, y no entrar a resolver como punto previo en el fallo recurrido.
En consecuencia, dado el carácter de estricto orden público de la antes citada reglas procesales, en la Dispositiva que corresponda, ineludiblemente, se declarará: la INADMISIBILIDAD de la pretensión incoada, en virtud de lo dispuesto en los antes citados artículos 94, 95 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en concordancia con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Es este sentido, queda Revocada la sentencia recurrida en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE.
Dado lo antes expresado, no se hace ningún otro pronunciamiento sobre los demás asuntos de autos. (Negrillas y subrayado del Tribunal).-

Ahora bien, determina esta Juzgadora que existe una prohibición legal para acordar la admisibilidad de una demanda que comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentre bajo relación arrendaticia, cuando en efecto no se cumpla con lo dispuesto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra El Desalojo la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en el caso que nos ocupa, no podemos soslayar que por exigencia de la ley para la viabilidad de la pretensión este Órgano Subjetivo Jurisdiccional, debe analizar si la parte actora cumplió con los extremos de los referidos artículos.

Por lo anterior, siguiendo el criterio transcrito en líneas precedentes por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, y en clara correspondencia con las disposiciones legales transcritas; resulta forzoso concluir que en la presente causa ha de declararse la inadmisibilidad de la demanda dado el carácter de estricto orden público de las antes citadas reglas procesales, por cuanto no se evidencia en actas el procedimiento previo a las demandas que ha debido sustanciar la parte actora ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Así se establece.

Aunado a lo anterior, debe esta Juzgadora acotar que las normas procesales regulan los actos de parte y del Juez que componen el juicio, así como la estructura formal que deben reunir éstos, llegando algunas de ellas a controlar el juzgamiento del sentenciador, y por tal razón, la infracción de norma procesal, podría configurar un supuesto el recurso de casación por quebrantamiento de formas.

Ello es así, en garantía del legítimo derecho que poseen las partes a la defensa y libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la Tutela Judicial Efectiva de los mismos, ya que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y es obligación legal de todos los Jueces velar por la integralidad de los postulados consagrados en los artículos 49, numeral 1°, 26, 51, 257 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y debido a ello es indefectible traer a colación lo explanado por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 2008, Exp. 2008-000655, en el cual se analizó el principio de conducción judicial a los fines de determinar la oportunidad para declarar la inadmisibilidad de una demanda, en los siguientes términos:

“….Ahora bien, el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que concatenado con lo dispuesto en el artículo 11 antes señalado, le permite al juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado, o que contiene la acumulación prohibida en el artículo 78 de la ley civil adjetiva, o que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada, o cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta; asuntos estos previstos en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, susceptibles de ser opuestos por la parte demandada como cuestiones previas…
…Por ello, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso y verificar así el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los mismos…
….Dicho lo anterior, es menester señalar que el juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, entre ellos, por la inepta acumulación de pretensiones o procedimientos, como ocurrió en este caso concreto, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público…. (Subrayado y Negrillas por el Tribunal)

En tal sentido, siendo que en el presente procedimiento por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO, su admisibilidad está condicionada a la existencia o cumplimiento de requisitos consagrados en las leyes especiales antes referidas, y tomando en consideración que en aplicación al principio de conducción judicial al Juez le corresponde revisar los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, a juicio de esta juzgadora en base al deber de exhaustividad, le es dable a esta Juzgadora examinar los presupuestos procesales para la admisión de la presente acción, en cualquier estado y grado del proceso a los fines de tutelar en forma efectiva.

En consecuencia, y evidenciándose efectivamente que la parte actora y/o interesada no cumplió con el procedimiento previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, concatenado con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra El Desalojo la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a proceder a la instancia judicial, y con base al criterio sustentado por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, aunado a lo estipulado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, antes transcritos, se concluye que la demanda no está ajustada a derecho, por existir como ya fue expuesto, violación al orden público procesal; razón por la cual, este Tribunal debe declarar INADMISIBLE la presente demanda, lo cual se expondrá de forma expresa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, en el juicio de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO seguido por MARIBEL COROMOTO ADRIAN ROMERO contra LISBET COROMOTO GARCIA, declara:
1.-) INADMISIBLE la presente demanda que por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DESALOJO ha incoado la ciudadana MARIBEL COROMOTO ADRIAN ROMERO en contra de la ciudadana LISBET COROMOTO GARCIA, antes identificadas.

2.-) No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.

Publíquese, regístrese.
Déjese copia certificada de esta sentencia por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada, en la Sala de Despacho del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, a los quince (15) días del mes de Octubre de dos mil quince (2.015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Juez Temporal,
MARIA DE LOS ÁNGELES RÍOS
La Secretaria Temporal,
JENETT RIERA
En la misma fecha anterior siendo la (s) 3:05 p.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la presente resolución que antecede, quedando inserta bajo el No. 422.
La Secretaria Temporal,