| REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 205° y 156° PARTE ACTORA-RECONVENIDA: REPRESENTACIONES MANIQUETTE, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 2.008, bajo el N°44, tomo 57-A y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: LORENA PARRA TERÁN, MARIBEL VALERO NARANJO y MIGUEL UBAN RAMÍREZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 57.277, 29.067 y 56.759, respectivamente y de este domicilio. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ, MARY ENMA FERRER MÉNDEZ Y MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.209.047, 13.209.048 y 14.085.094, respectivamente y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia. APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS RICHARD EDWIN FERRER MÉNDEZ Y MARY ENMA FERRER MÉNDEZ: EVANAN BERMUDEZ MARIN, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 103.259, y de este domicilio. DEFENSOR AD-LITEM DE LA CO-DEMANDADA MAIRET ENNI FERRER MÉNDEZ: LISBETH VARGAS, titular de la cédula de identidad N° 7.710.891, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.935 y domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato. FECHA DE ENTRADA: 29 de abril de 2.013. SENTENCIA: DEFINITIVA. I ANTECEDENTES Se inició el presente proceso con demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta incoada por la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., antes identificada, en contra de los ciudadanos Richard Edwin Ferrer Méndez, Mary Enma Ferrer Méndez y Mairet Enni Ferrer Méndez, también identificada, a los fines de que los demandados convengan o en su defecto a ello sean obligados por este Juzgado en otorgarle el documento definitivo de venta del local comercial objeto del contrato. En fecha 29 de abril de 2.013, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda ordenándose el emplazamiento de los demandados. En fecha 03 de mayo de 2.013, se recibió escrito de solicitud de medida preventiva presentado por la representación actora. Mediante resolución dictada en fecha 07 de mayo de 2.013, el Tribunal decretó medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto del contrato demandado de cumplimiento. Mediante diligencia de fecha 10 de mayo de 2.013, la apoderada actora consignó los emolumentos e indicó las direcciones para la citación de los demandados. En fecha 24 de mayo de 2.013, la abogada Marisol Valero Naranjo, obrando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, sustituyó reservándose su ejercicio el poder que le fuera conferido en la persona del abogado Miguel Uban Ramírez, ya identificado en las actas. En fecha 13 de noviembre de 2.013, el Alguacil expuso y consignó las boletas de citación librados a los demandados debido a la infructuosidad en la práctica de la misma. Por auto de fecha 19 de noviembre de 2.013, el Tribunal previa solicitud de la parte demandante proveyó la citación cartelaria de los demandados. Mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2.013, la representación actora consignó la publicación del cartel de citación ordenado por este Juzgado. En la misma oportunidad la secretaria titular dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 03 de febrero de 2.014, el Tribunal previa solicitud de la presentación actora, designó a la abogada Lisbeth Vargas como defensora ad-litem de los demandados. Mediante diligencia de fecha 17 de marzo de 2.014, la abogada Lisbeth Vargas, aceptó el cargo de defensor ad-litem que le fuera encomendado por este Juzgado y prestó el juramento respectivo. Por auto de fecha 20 de marzo de 2.014, el Tribunal previa solicitud de la parte actora ordenó librar los recaudos de citación a la defensora ad-litem designada. Mediante exposición de fecha 04 de abril de 2.014, el Alguacil expuso dejando constancia de la practica la citación de la defensora ad-litem abogada Lisbeth Vargas. Mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 2.014, los co-demandados ciudadanos Richard Edwin Ferrer Méndez y Mary Enma Ferrer Méndez, confirieron poder apud-acta al abogado Evanan Bermúdez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 103.259. En fecha 12 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado Evanan Bermúdez, obrando con el carácter de apoderado judicial de los co-demandados. En fecha 13 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por la abogada Lisbeth Vargas, obrando con el carácter de defensora ad-litem de la co-demandada Mairet Enni Ferrer Méndez. Mediante escrito de fecha 16 de mayo de 2.014, la representación actora insistió en hacer valer los instrumentos privados desconocidos por la defensora ad-litem de la co-demandada y promovió la prueba de cotejo a tal efecto. Por auto de fecha 19 de mayo de 2.014, se admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención presentada por la parte demandada, fijando la oportunidad a la parte demandante reconvenida para dar contestación a la reconvención propuesta en su contra. En fecha 26 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado Miguel Uban, obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante. En fecha 27 de mayo de 2.014, se agregó a las actas escrito de oposición a la admisión de la prueba de cotejo, presentado por el abogado Evanan Bermúdez. Mediante escrito presentado en fecha 27 de mayo de 2.015, la representación actora insistió en hacer valer los recibos producidos con el libelo de demanda y desconocidos por la representación judicial de la parte demandada, y a tal efecto promovió la prueba de cotejo, con expresa indicación del documento indubitado. Por auto de fecha 30 de mayo de 2.014, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la prueba de cotejo promovida por la representación actora y fijó la oportunidad para el acto de nombramiento de expertos. En fecha 03 de junio de 2.014, se llevó a efecto el acto de nombramiento de expertos quedando designado los ciudadanos Duilia Rojas de Oquendo, Luisa María González y Henoch Quintero Montiel. Por auto de fecha 05 de junio de 2.014 y previa solicitud de la parte actora, el Tribunal extendió por quince días el lapso para la evacuación de la prueba de cotejo. En fecha 19 de junio de 2.014, se agregó a las actas escrito de promoción de pruebas presentado por la representación actora conjuntamente con anexos. En la misma oportunidad, se agregó escrito de pruebas presentado por el abogado Evanan Bermúdez Marín, obrando con el carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada, conjuntamente con anexos. Por auto de fecha 30 de junio de 2.014, el Tribunal admitió los medios de pruebas presentados por las partes, ordenando su evacuación. Mediante diligencia de fecha 14 de julio de 2.014, los expertos grafotécnicos consignaron el dictamen de la experticia practicada. Por auto de fecha 08 de agosto de 2.014, el Tribunal atendiendo a la solicitud realizada por la parte actora, acordó diferir la evacuación de la inspección judicial fijada para esa fecha. En fecha 12 de agosto de 2.014, se llevó a efecto en el Despacho de este Juzgado la inspección judicial solicitada por la parte actora. En fecha 16 de septiembre de 2.014, se agregó a las actas oficio emanado de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia. En fecha 19 de septiembre de 2.014, se agregó a las actas las resultas del despacho de comisión librado por este Juzgado y procedente del Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En fecha 03 de octubre de 2.014, se agregó a las actas comunicación fechada 23/09/2.014 conjuntamente con anexos, procedente del Banco Occidental de Descuento. En fecha 17 de noviembre de 2.014, se agregó a las actas comunicación fechada 17/11/2.014 conjuntamente con anexos, procedente del Banco Mercantil. Por auto de fecha 01 de diciembre de 2.014, y previa solicitud de la parte actora este Juzgado fijó la causa para la presentación de los informes de las partes. En fecha 03 de febrero de 2.015, se agregó a las actas escrito de solicitud de reposición de la causa presentado por la abogada Lisbeth Vargas, obrando con el carácter de defensora ad-litem de la co-demandada Mairet Enni Ferrer. Mediante diligencia de fecha 04 de febrero de 2.015, la abogada Lorena Parra obrando con el carácter de apoderada actora solicitó al Tribunal desestimara la reposición de la causa requerida por la defensora ad-litem. En fecha 04 de febrero de 2.015, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación actora. Por resolución de fecha 09 de febrero de 2.015, este Juzgado declaró la nulidad del despacho de evacuación de testigos, dejando incólumes el resto de los medios de prueba evacuados y repuso la causa al estado de evacuar nuevamente las testimoniales promovidas por la parte actora en la presente causa. Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2.015, la representación actora apeló de la resolución repositoria dictada por este Juzgado en fecha 09 de febrero del presente año. Por auto de fecha 19 de febrero de 2.015, el Tribunal oyó en el sólo efecto devolutivo la apelación propuesta por la representación actora. En fecha 23 de abril de 2.015, se agregó a las actas las resultas del despacho de comisión contentivo de las testimoniales promovidas por la parte actora, efectivamente evacuado por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 29 de abril de 2.015, y previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Tribunal fijó la oportunidad para la presentación de los informes de las partes, previo su notificación. En fecha 14 de mayo de 2.015, la representación actora se dio por notificada mediante diligencia de la fijación del acto de informes. En fecha 22 de mayo de 2.015, se agregó a las actas boleta de notificación practicada al apoderado judicial de la parte co-demandada, abogado Evanan Bermúdez. En fecha 02 de julio de 2.015, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación actora. II Límites de la Controversia Indicó la representación judicial de la parte demandante como fundamento de su pretensión que, consta de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, suscrito en fecha diecinueve (19) de septiembre de (2.012), anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones, que la sociedad mercantil Representaciones Maniquette celebró un contrato titulado como “opción de compra” con los ciudadanos Richard Edwin Ferrer Méndez, Mary Enma Ferrer Méndez y Mairet Enni Ferrer Méndez, ya identificados en actas, sobre un inmueble propiedad de los preindicados ciudadanos, constituido por un local comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerías Mall, situado en la calle 28, entre avenidas 62 y 63 en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia. En este mismo orden, la representación actora afirmó que en relación al término de vigencia establecido en el contrato de opción a compra, la cláusula tercera del contrato en referencia, estipulo que los “Promitentes Vendedores” ofrecen en venta el inmueble objeto del contrato por un término de ciento ochenta días (180) continuos contados a partir de la fecha cierta del documento por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) y, que en el caso de concretarse el contrato de opción a compra venta en un término menor a los noventa (90) días el precio del inmueble sería por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00). De igual manera, señaló que su representada al momento de la suscripción del contrato de marras, en calidad de opcionante compradora hizo entrega a los promitentes vendedores de la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de arras, mediante cheque girado contra la cuenta número 0116-0144-86-0008502420 del Banco Occidental de Descuento. Que con relación a la forma de pago del saldo restante del precio del inmueble estipulado en el contrato, se estableció en la cláusula quinta del contrato la forma en que se cancelaría dicho saldo, acordándose que sería mediante cinco (05) pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), debiendo ser el primero de los pagos a treinta (30) días, el segundo pago a sesenta (60) días, el tercer pago a noventa (90) días, el cuarto pago a ciento veinte (120) días y el quinto pago a ciento cincuenta (150) días continuos posteriores a la fecha de autenticación del contrato, aunado a un pago único por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) a los ciento ochenta días (180) días contados a partir de la autenticación del contrato; por otra parte, se estableció igualmente en la mencionada cláusula que en caso de concretarse la venta antes de los noventa (90) días continuos, sería mediante dos (02) pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) el primero a treinta (30) días, el segundo a sesenta (60) días y un pago único por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00) a los noventa días continuos posteriores a la autenticación del contrato. Que en la cláusula sexta del contrato se estableció como obligación para los “Promitentes Vendedores”, el dar cumplimiento a todas y cada una de las exigencias formuladas por el Registro Inmobiliario correspondiente a los fines del traspaso definitivo del inmueble, quedando obligada la “Opcionante Compradora” a cancelar los gastos que por este concepto se generasen. De igual manera, indicó que en el contrato demandado de cumplimiento se estableció una cláusula penal con el objeto de cubrir las posibles consecuencias por la inejecución del mismo. Por otra parte, precisó que la naturaleza jurídica del contrato celebrado con la demandada, es en realidad el de una compra venta y no una opción a compra como fue catalogado en el contrato, ello a tenor de lo establecido en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2.013, decisión en la cual, la mencionada Sala estableció que el contrato de opción a compra venta puede estimarse como una venta, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio. Sobre la base expuesta, precisó que en el contrato demandado de cumplimiento se encuentran presentes los elementos necesarios para que sea estimado como un verdadero contrato de venta, ello se desprende del contenido de la cláusula segunda del contrato, en la cual se preciso el objeto de la negociación, en la cláusula tercera del contrato quedó establecido el precio de la negociación y el modo de pago, y el consentimiento se entiende manifestado del contenido de la cláusula quinta del contrato, por cuanto, “el pago del precio así sea en partes presupone sin duda que se ha concretado una venta, quedando el otorgamiento del documento definitivo como una formalidad registral como consecuencia de la venta pactada” (sic). De igual manera, indicó que su representada cumplió con los pagos del precio de venta fijado en Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) de la siguiente manera: 1) Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) entregado a los promitentes vendedores por concepto de arras e imputable al precio definitivo de venta, al momento de otorgarse el instrumento denominado “Opción de Compra”, en fecha 19/09/2.012, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo. 2) Un pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en fecha 01 de noviembre de 2.012, mediante cheque N° 20000181 de Corp Banca. 3) Un pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en fecha 20 de noviembre de 2.012, en cheque N° 28762889, girado contra el Banco Banesco. 4) Un pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en fecha 04 de enero de 2.013 en cheque N° 35000045 girado en contra del Banco Occidental de Descuento. 5) Un pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) en fecha 24 de enero de 2.013 en cheque N° 33000008 girado contra el Banco Occidental de Descuento. 6) Un pago de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2.013, mediante cheque N° 80000014, el cual fue depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 perteneciente a Mairet Ferrer en el Banco Occidental de Descuento. 7) Un pago de Cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) efectuado en fecha 15 de marzo de 2.013, mediante cheque N° 7600015, el cual fue depositado en la cuenta N° 01160127820009059989 perteneciente a Mairet Ferrer en el Banco Occidental de Descuento. Que con ocasión a los primeros cuatro (04) pagos efectuados a la ciudadana Mairet Ferrer, ésta otorgó recibos debidamente vinculados a la operación descrita, los cuales, le opone en su contenido y firma. Que concatenadas las cláusulas séptima y quinta del contrato, se entiende que el último pago de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), el cual, por efecto de los seis pagos parciales realizados a los “promitentes vendedores” quedó en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 550.000,00), pago éste programado para ser efectuado al momento del vencimiento del término de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir del otorgamiento del documento de “opción a compra”, es decir, para el día 18 de marzo de 2.013, fecha en que debió otorgarse el documento definitivo de compra venta. Que conforme a las disposiciones contractuales estipuladas en el contrato y con base en lo previsto en el artículo 1.486 del Código Civil Venezolano, las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, en el entendido que en el caso de los inmuebles la tradición se verifica otorgando el documento de propiedad del inmueble vendido. Sin embargo, agregó que para que se pueda producir esa transferencia de propiedad es necesario que los vendedores cumplan con una serie de requisitos previstos en la cláusula segunda del contrato suscrito y en la Ley, tales como: cédula catastral, solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, copia del RIF y de las cédulas de los vendedores, pago del impuesto del 0.5% del anticipo del ISLR, entre otros requisitos, los cuales, le corresponde facilitar al vendedor y se requieren de manera necesaria para presentar y tramitar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Siendo el caso, que durante la vigencia del mencionado contrato su representada requirió a los promitentes compradores de manera verbal y escrita la entrega de dichos recaudos resultando infructuosos los pedimentos, circunstancia que la obligó a requerirlos mediante publicación efectuada en el Diario Panorama en fecha 17 de Marzo de 2.013 y dirigida a los demandados en la presente causa. Que con base a los hechos expuestos se evidencia que su representada celebró con los demandados un contrato de venta, realizando todas las gestiones pertinentes durante la vigencia de dicho contrato, a fin de que los vendedores otorgasen el documento definitivo traslativo de propiedad siendo ésta su obligación principal, es por ello que su representada se niega a desistir o renunciar de la negociación pactada o a recibir un pago por equivalente (cláusula penal). Finalmente indicó, que a su representada le asiste el derecho de solicitar ante el órgano judicial el cumplimiento de la obligación principal por parte de los “promitentes vendedores”, que en el presente caso consiste en el otorgamiento a su representada del documento definitivo de compra-venta, pues ese fue el negocio jurídico celebrado, al existir en su contenido los elementos de consentimiento, precio y objeto, igualmente en virtud de haber cancelado su representada un cuarenta y cinco por ciento (45%) del precio de venta quedando el restante cincuenta y cinco (55%) por ciento sujeto al otorgamiento definitivo del contrato de venta. En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas ocurre al Tribunal a demandar en nombre de su representada a los ciudadanos Richard Ferrer Méndez, Mary Enma Ferrer Méndez y Mairet Enni Ferrer Méndez, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, a otorgarle el documento de compra-venta ante el Registrador Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, y en caso de que los demandados incumplan su obligación la sentencia definitivamente firme sirva como justo título de propiedad y ordene su protocolización ante el Registro respectivo y a entregar el inmueble en perfectas condiciones de estructura y uso, libre de impuestos y solvente con todos los servicios públicos inherentes al local objeto del contrato. Solicitó expresamente la condenatoria en costas de la demandada. III De la Reconvención Propuesta Una vez expuestos por la representación judicial de los co-demandados ciudadanos Richard y Mary Ferrer Méndez, los argumentos con los cuales pretende rebatir la pretensión por cumplimiento de contrato incoada en contra de sus representados, invocó la representación sin poder de la co-demandada Mairet Enni Ferrer Méndez, por tratarse de una causa relativa a la comunidad hereditaria, a los fines de proponer reconvención por resolución de contrato de opción de compra-venta en contra de la demandante sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., argumentando como base de la reconvención propuesta, el incumplimiento por parte de la actora reconvenida, a la cláusula quinta del contrato relativa al pago de las cantidades de dinero en las oportunidades acordadas en el contrato, pagos estos que a juicio de la demandada reconviniente se efectuaron fuera de las fechas convenidas. De igual manera, afirmó que en la cláusula séptima del contrato cuya resolución demanda, se estipuló el pago por concepto de cláusula penal del treinta por ciento (30%) de la cantidad dada en arras, es decir, que si por causas imputables a la opcionante compradora no se realizare la negociación de compra-venta, los promitentes vendedores reservarían para sí el treinta por ciento (30%) de la cantidad dada por concepto de arras. Que en virtud de los argumentos expuestos reconviene a la actora para que convenga en resolver el contrato de opción de compra objeto tanto de la acción como de la reconvención, y en que sus representados retengan para sí la cantidad del treinta por ciento (30%) del monto dado en calidad de arras, una vez sea declarada la resolución del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.258 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con las disposiciones contractuales mencionadas. Estimó la reconvención en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00). Por su parte, la demandante reconvenida dio contestación tempestiva a los términos de la reconvención propuesta, argumentando en su defensa que es falsa la afirmación de los demandados reconvinientes respecto a la naturaleza de “opción a compra” del contrato objeto del presente juicio, por cuanto, en el contenido del referido instrumento aceptan la condición de “promitentes vendedores”. Igualmente manifestó que conforme al criterio vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el contrato celebrado debe equipararse a una verdadera venta, debido a que a partir del otorgamiento del instrumento, su representada la opcionante compradora empezó a cancelar el precio del objeto del contrato, hasta el punto de haber cancelado antes del momento en que debía producirse el otorgamiento definitivo de la venta, una cantidad de dinero equivalente a más de la mitad del precio total del inmueble. Por otra parte, y con relación al alegato expuesto por el demandado reconviniente respecto al retraso de su representada en el pago de alguna de las cuotas acordadas en el contrato, expuso que dichos pagos fueron debidamente aceptados por los accionados; en este sentido, indicó que además del monto estipulado por concepto de arras más los seis (06) pagos subsiguientes realizados a los demandados reconvinientes fueron debidamente aceptados por éstos; en este sentido, la co-vendedora Mairet Ferrer, le otorgó a su representada recibos debidamente firmados y vinculados al contrato suscrito entre las partes. Manifestó, que quedó evidenciado de las declaraciones expuestas por los co-demandados reconvinientes que estos recibieron los pagos, y aún y cuando algunos de ellos fueron realizados con unos días de diferencia con relación a lo pautado en el contrato quedaron plenamente satisfechos y aceptados por los demandados en virtud de haber emitido los correspondientes recibos y haberse depositados los cheques en la cuenta bancaria de la co-demandada Mairet Ferrer. Así mismo, refirió que con respecto al último pago pautado de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), el cual, con ocasión a los pagos previos se reducía al monto de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), pagaderos al momento del otorgamiento definitivo de compra-venta, su representada mal podía precipitarse a cumplirlo teniendo en cuenta el incumplimiento de los vendedores en su obligación de suministrar los recaudos y las solvencias necesarias para la presentación y protocolización del documento definitivo de compra venta, teniendo en cuenta, que para la fecha en que debía realizarse el pago final, los promitentes vendedores no habían dado cumplimiento a dicha obligación, en virtud de lo cual, sus representados no tomaron el riesgo adicional de terminar de cancelar el saldo del precio de la venta ante el inminente incumplimiento de los demandados. IV Estimación de los Medios de Pruebas Incorporados al Proceso Documentales: • Copia simple de instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 22 de abril de 2.013 quedando anotado bajo el N° 35, Tomo 32 de los libros de autenticaciones. La copia que antecede se estima como un documento privado autenticado, en este sentido, al no haber sido impugnada por la contraparte surte pleno valor probatorio en el juicio a fin de dar por demostrada la representación que ejercen a favor de la parte demandante los abogados que allí se mencionan. Así se establece. • Original de contrato de opción a compra suscrito entre la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A. y los ciudadanos Richard, Mary y Mairet Ferrer Méndez, autenticado en fecha 19 de septiembre de 2.012, ante la Notaria Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, quedando anotado bajo el N° 14, tomo 106 de los libros de autenticaciones. El medio de prueba que antecede se enmarcan dentro de la categoría de documento privado autenticado, en tal sentido, esta sentenciadora lo valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas y le merece fe a esta sentenciadora, salvo prueba en contrario, de las indicaciones allí contenidas. En este sentido, de la revisión y evaluación del referido instrumento se evidencia la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes intervinientes, con las condiciones contractuales por ellos establecidas. Así se declara. Respecto a la naturaleza del contrato, circunstancia controvertida dentro del juicio, será en la parte motiva de la decisión cuando esta Sentenciadora emita su criterio al respecto. • Original de cuatro (04) recibos emitidos por la ciudadana Mairet Ferrer Méndez en fechas 01/11/12, 20/11/12, 04/01/13 y 24/01/13. El medio de prueba que antecede pertenece a la categoría de documento privado emanado de la parte contraria de conformidad con lo dispuesto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido, la demandada en la primera oportunidad de actuación en el proceso desconoció las firmas contenidas en los citados recibos argumentando que no eran de su autoría. Con base a esta actuación procesal, la promovente de los recibos insistió en la validez de los mismos requiriendo al efecto la prueba de cotejo sobre los documentos señalados como dubitados. Así pues, celebrado como fue el acto de nombramiento de expertos a los efectos de la realización de la prueba de cotejo, los funcionarios designados concurrieron en la oportunidad indicada a prestar el juramento de Ley, cumpliendo a posteriori con la misión encomendada por el Tribunal. De esta manera, se observa del dictamen emitido por los expertos designados que las firmas declaradas como desconocidas por la co-demandada Mairet Ferrer contenidas en los preindicados recibos de pago, resultaron ser fidedignas y ciertamente producidas por dicha ciudadana. Igualmente se observa que el dictamen pericial cumplió con todas las condiciones legales para que sea valorado favorablemente dentro del juicio, es decir, su evacuación se cumplió bajo los principios procesales que informan la prueba, en tal virtud, surte pleno valor probatorio respecto al dictamen allí contenido donde se verificó la autenticidad de las firmas estampadas por la ciudadana Mairet Ferrer en los recibos de pago de fechas 01/11/12, 20/11/12, 04/01/13 y 24/01/13. Así se establece. Respecto a los hechos que pretende esclarecer el antedicho medio probatorio, será en la parte motiva de la sentencia donde esta Juzgadora exponga su criterio al respecto. Así se decide. • Copia simple de Planilla de Pago (Forma 02) emanada del SENIAT, signada con el N° 011380, perteneciente a la Sucesión de Eusebio Esteban Ferrer González. • Copia simple de certificado de Solvencia de Sucesiones (Forma 34) emanada del SENIAT perteneciente al causante Eusebio Esteban Ferrer González. • Copia simple de Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones (Forma 32) emanado del SENIAT referente al causante Eusebio Esteban Ferrer González. • Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emanado del SENIAT y referente a la causante Cira Elena Méndez Viuda de Ferrer. • Copia simple de Formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones (Forma 32) emanado del SENIAT referente a la causante Cira Elena Méndez viuda de Ferrer. Dichos medios probatorios pertenecen a la categoría de documentos administrativos, los cuales, son asimilables al documento público en cuanto a sus efectos, en virtud de que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de febrero del año 2009, estableció que los documentos administrativos tenidos como públicos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Así se estiman. De la revisión de los recaudos administrativos anteriormente mencionados y producidos por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, se constata el cumplimiento por parte de los demandados de los trámites ante la autoridad administrativa de los compromisos tributarios generados con ocasión del fallecimiento de los progenitores de los demandados, quienes fueron los propietarios originarios del local comercial objeto del contrato. También se verifica que la expedición de dichas solvencias lo fue con anterioridad a la suscripción del contrato que vincula a las partes intervinientes, siendo este unos de los requisitos necesarios a los fines de la protocolización del documento de venta. Así se establece. • Copia simple de documento de compra venta suscrito entre los ciudadanos Michele Coletta Leccese y Cira Elena Méndez Quintero de Ferrer y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 29 de abril de 1.998, quedando registrado bajo el N° 47, del Protocolo 1°, Tomo 10°. La copia que antecede, esta juzgadora la estima en todo su valor probatorio al no haber sido impugnada por la contraparte, sin embargo, mediante la misma no se demuestra ningún punto controvertido dentro del proceso, dado que el derecho de propiedad de los co-demandados sobre el local comercial objeto del contrato, no ha sido cuestionado dentro del proceso. Así se establece. • Planillas de depósitos bancarios signadas con los Nos. 331864648 y 331864649 ambas de fecha 15/03/2.013, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00). Los depósitos referidos con anterioridad, fueron efectuados en una cuenta bancaria cuya titularidad recae en la ciudadana Ferrer Méndez, Mairet Enni, co-demandada en la presente causa, según se desprende de las notas de validación de los referidos medios de prueba. En ese orden de ideas, a los fines de su valoración, cabe hacer referencia a que, los instrumentos privados en análisis se tratan de las denominadas tarjas contempladas en el artículo 1.383 del Código Civil, los cuales no necesitan de ratificación alguna del proceso y mucho menos pueden ser desconocidas por la parte a quien se les ha opuesto; en consecuencia, son valoradas por este Juzgadora con sujeción al sistema de la sana crítica como indicios de los pagos que señala haber efectuado la demandante de autos. Del contenido de dichos medios probatorios, se evidencian los abonos a cuenta realizados por la demandante de autos, a la cuenta N° 01160127820009059989 perteneciente a la co-demandada ciudadana Mairet Enni Ferrer Méndez, esta Juzgadora los estima como indicios de los pagos efectuados; sin embargo, será en la parte motiva de la decisión donde dicho medio probatorio pudiera ser adminiculado a otros medios probatorios a fin de esclarecer alguno de los hechos controvertidos del proceso. • Copia simple de Acta Constitutiva de la sociedad Mercantil Representaciones Maniquette, C.A. La documental que antecede constituye copia de un documento privado reconocido, que no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil vigente. Así se declara. Del contenido de la documental que antecede, se extrae los estatutos sociales de la sociedad mercantil demandante, así como, la identificación de sus representantes legales. • Instrumento privado denominado “certificación de cheque” o reporte de cheque emitido, en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque signado con el N° 20000181, por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) girado contra de la cuenta del Banco Corp Banca, C.A, signada con el N° 0102 0331 05 0014412888 perteneciente a Kleancolor de Venezuela, C.A. encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la institución financiera. • Instrumento privado denominado “certificación de cheque” o reporte de cheque emitido, en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque emitido a favor de la ciudadana Mairet Ferrer girado por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) girado contra una cuenta del Banco Banesco cuyo número no resulta apreciable a la vista, siendo el titular el ciudadano Jorge Barrios Morales, encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la institución financiera. • Instrumento privado denominado “certificación de cheque” o reporte de cheque emitido, en cuyo contenido se aprecia la imagen de un cheque emitido a favor de la ciudadana Mairet Ferrer por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) girado contra una cuenta del Banco Occidental de Descuento N° 0116 0144 86 0008502420, cuya titularidad no se aprecia del contenido del cheque, encontrándose dicho instrumento sellado y firmado por la institución financiera. Las copias simples que anteceden se desechan del debate probatorio por cuanto emanan de un tercero ajeno a la relación procesal, en ese sentido, requerían de su ratificación por parte de la institución bancaria que las emitió a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; o en su defecto, la incorporación al proceso de dicha información debía hacerse mediante la prueba de informes dirigida a las entidades bancarias respectivas. Así se establece. • Original de Ejemplar del Diario Panorama de fecha 17 de marzo de 2.013, en cuyo contenido página 10 de la Sección de Actualidad, se aprecia requerimiento escrito dirigido por la demandante de autos a los demandados, solicitándole la entrega de las solvencias del inmueble. Respecto de la publicación que se pretende hacer valer por medio de este instrumento, considera esta Juzgadora que la misma no versa sobre los actos que la Ley ordena publicar en medios impresos, por lo que no puede ser considerada como fidedigna y no surte valor probatorio en el presente proceso, por interpretación del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Dos (02) impresiones fotostáticas emanadas de la página web www.saren.gob.ve. Los instrumentos que anteceden se desechan del debate probatorio por cuanto el hecho que pretende ser demostrado con los mismos, debió haber sido incorporado a las actas por un medio distinto, tal como la inspección judicial promovida al efecto. Así se establece. INFORMES: • De conformidad con lo previsto en el artículo 433 de la norma adjetiva, la parte demandante promovió requerimiento de información dirigido a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento. Así pues, en comunicación de fecha 23 de septiembre de 2.014, dicha entidad bancaria emitió la información solicitada indicando que los cheques Nos. 2000181, 35000045, 80000014, 76000015, fueron librados a favor de la ciudadana Mariet Ferrer y depositados en las cuentas Nos. 01050177617177002022 y 0116-0101-49-0187492573 pertenecientes a dicha ciudadana. De igual manera, dejó constancia de la existencia de los dos (02) depósitos por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) signados con los Nos. 331864649 y 331864648 efectuados por Representaciones Maniquette a la cuenta N° 01160127820009059989 de la ciudadana Mairet Ferrer. Así mismo, la entidad bancaria remitió imagen de los cheques depositados anteriormente identificados y de las planillas de depósito antes referidas. • De conformidad con lo previsto en el artículo 433 de la norma adjetiva, la parte demandante promovió requerimiento de información dirigido a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal. Sin embargo, mediante diligencia de fecha 01 de diciembre de 2.014 la representación actora, parte promovente del medio probatorio en referencia, renunció a la evacuación del requerimiento de información dirigido a Banesco, Banco Universal. Así se establece. • De conformidad con lo previsto en el artículo 433 de la norma adjetiva, la parte demandante solicitó requerimiento de información dirigido al ciudadano Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Consta de las actas procesales, que en fecha 16 de septiembre de 2.014 se recibió oficio fechado 15 de julio de 2.014, signado con el N° 480-123, en cuyo contenido el ente requerido informó a este despacho que cualquier usuario puede obtener información concerniente a los requisitos exigidos para la tramitación de cualquier tipo de documento. De igual manera, informó que según Gaceta Oficial N° 40332 publicada en circular de fecha 13/01/2.014 el Ministerio de Relaciones Interiores, Justicia y Paz publicó todos los requisitos necesarios para la tramitación de un documento de compra venta, siendo estos los siguientes: Solvencia Municipal, Solvencia de Hidrolago, Ficha Catastral, Registro de Información Fiscal, Cédula de Identidad Vigente, Transacciones Inmobiliarias, además de los requisitos adicionales que puedan surgir de la redacción del documento, como es la forma 33 o la Constancia de Solvencia del Seguro Social si fuera el caso de una empresa, entre otros. Los medios probatorios antes referidos, evacuados en el proceso siguiendo las previsiones legales previstas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, los valora favorablemente esta Juzgadora apegada al sistema de la sana crítica, sin embargo, será en la parte motiva de la decisión donde esta Juzgadora dictaminará los hechos que se consideran probados con las mismas. Así se establece. • INSPECCIÓN JUDICIAL: En fecha 12 de agosto de 2.015, se llevó a efecto la inspección judicial requerida por la parte actora en la Sala del despacho de la ciudadana Jueza de este Juzgado, en ese sentido, la ciudadana Jueza asistida del ciudadano Rubén Manríquez, en su condición de practico designado y juramentado, procedió a dejar constancia en actas de los particulares requeridos por la parte demandada, a saber: a) El Tribunal accedió a la página oficial del portal del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, cual es www.saren.gob.ve; posteriormente accedió al link llamado “Requisitos de Trámites en General”, luego accedió a la sección denominada “Registro Público” y luego a la opción “Venta”, quedando constatado así que dicho portal posee la información relativa a los recaudos necesarios para la protocolización de un documento de venta, quedando igualmente demostrado que se puede acceder de varias maneras a dicha información; y b) El experto designado, en relación a la firma electrónica de la página web antes mencionada manifestó que su origen es del Gobierno Bolivariano, toda vez que presenta la extensión “gob.ve”. El medio de prueba antes referido, fue evacuado dentro del proceso siguiendo los parámetros legales previstos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es decir, respetándose los principios legales de control y contradicción que informan la prueba; en consecuencia, esta Juzgadora la valora favorablemente conforme al sistema de la sana crítica (Art. 507 C.P.C). Así mismo, se deja establecido que mediante la evacuación del medio probatorio en referencia quedó constatado en actas la disponibilidad ilimitada de acceder a la página web del Servicio Autónomo de Registros y Notarias, esto es, www.saren.gob.ve para tener conocimiento de los requisitos necesarios para la protocolización de un documento de compra-venta. Así se establece. TESTIMONIALES: • LUIS ENRIQUE MELEAN HERNANDEZ, quien se identificó como venezolano, con cédula de identidad N° 11.863.284, soltero, de profesión técnico superior en mecánica térmica, de 41 años de edad y domiciliado en la Residencias Yordi, apartamento 1-B, sector Don Bosco. El testigo evacuado manifestó al ser preguntado que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Jeanette Rossana González Villasmil, desde hace aproximadamente siete (07) u ocho (08) años y la relación es que tiene una empresa de servicio de aires acondicionados y le hace servicio y reparaciones a la señora Jeanette en el comercial Galerias y en un local que tiene en el Centro Comercial Galerías y en un local que tiene en el Centro Comercial Riviera Mall en Delicias Norte y en su casa de habitación. Igualmente afirmó que si tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre de 2.012, se celebró una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall entre Representaciones Maniquette, C.A. y los hermanos Ferrer Méndez, ya que aproximadamente en marzo de 2.013, estuvo en casa de la señora Jeannette, haciéndole mantenimiento a los equipos de aire de su casa y la notó preocupada y le preguntó que si le pasaba algo, porque no era su estado de ánimo habitual y le respondió que si, que tenía un problema, que había comprado un local comercial en Galerías, donde se encuentra Maniquette y para esa fecha no le habían entregado las solvencias necesarias del local para poder concretar la negociación, el vendedor no le había entregado esas solvencias. Finalmente al ser preguntado en cuanto a que si tenía conocimiento sobre si las solvencias habían sido entregados por los vendedores, este respondió que en Mayo de ese mismo año 2.013, estuvo en el local de Delicias Norte y le preguntó que si había solventado el problema y le respondió que no, que el vendedor nunca le entregó las solvencias y que no había podido culminar la compra del local. • YERALDIN CAROLINA NUCETTE MALPICA, quien se identificó como venezolana, con cédula de identidad N° 18.286.496, soltera, de profesión abogada, de 28 años de edad y domiciliada en el Municipio Maracaibo. La testigo evacuada manifestó al ser preguntada que conoce a la ciudadana Jeanette Rossana González Villasmil, desde hace aproximadamente cinco (05) años aproximadamente, ya que es cliente de representaciones Maniquette en el Centro Comercial Galerias Mall. Igualmente afirmó que si tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre de 2.012, se celebró una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall entre Representaciones Maniquette, C.A. y los hermanos Ferrer Méndez, porque a mediados del mes de febrero de 2.013, visitando la tienda, la señora Jeannette le comentó que había firmado un documento para la compra del local comercial 70-E, que había dado una parte, no recuerda específicamente la cantidad y pagos parciales que eran abonados al pago total de la venta y que estaba preocupada porque los hermanos Ferrer Méndez no le habían entregado las solvencias correspondientes para introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. Así mismo, con relación a la pregunta cuarta que le fuera formulada la testigo respondió que casualmente como a principios de marzo estaba viendo una mercancía nueva que había llegado y le estaba atendiendo una vendedora, en eso llegó una señora solicitando a la señora Jeannette González, la chica le pregunta que de parte de quien y ella el contesta de Mairet Ferrer, ella sigue conversando con la vendedora, estaban cerca de donde estaba la señora Jeannette conversando con la señora Mairet, la señora Jeannette le entrega un cheque y le dice a la señora Mairet que se recuerde de entregarle las solvencias ya que se acercaba el plazo para introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. Que las solvencias solicitadas fueron Solvencia Municipal, solvencia de Hidrolago, la planilla del 0.5% que se le cancela al SENIAT y que no recuerda las otras. Que la señora Mairet al serle requerido las solvencias por la señora Jeannette González le contestó a esta que ya estaban tramitando dichas solvencias. Finalmente al ser preguntada en cuanto a que si tenía conocimiento sobre si las solvencias habían sido entregadas a la señora Jeannette por los vendedores antes del 18 de marzo de 2.013, esta respondió que no, que en el mes de abril cree, que no había podido firmar el documento de compra del local 70-E, porque los hermanos Ferrer Méndez no le habían entregado las solvencias correspondientes para introducir el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario. • LORENA DE LOS ANGELES PAZ LUGO, quien se identificó como venezolana, con cédula de identidad N° 13.301.331, soltera, de profesión licenciada en comunicación social, de 37 años de edad y domiciliada en el Municipio Maracaibo. La testigo evacuada manifestó al ser preguntada que conoce a la ciudadana Jeanette Rossana González Villasmil, desde hace aproximadamente siete (07) años, ya que es cliente de representaciones Maniquette en el Centro Comercial Galerias Mall. Igualmente afirmó que sí tiene conocimiento que en fecha 19 de septiembre de 2.012, se celebró una negociación de compra del local comercial N° 70-E, ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall entre Representaciones Maniquette, C.A. y los hermanos Ferrer Méndez, porque en una oportunidad de visita a la tienda le señora Jeannette González le comentó que se encontraba realizando la compra venta del local 70-E ubicado en Galerias Mall, en el segundo piso donde funciona la empresa Representac iones Maniquette, eso se lo comentó para indicarle que las ventas que venía realizando iban a bajar de volumen por dicha negociación. Que dicha negociación le consta porque en febrero del 2.013, en una visita realizada a la tienda, conversando con la señora Jeannette le pregunte si se le había hecho efectiva la compra del local de Representaciones Maniquette y le informó que no había sido efectiva ya que la señora Mairet Ferrer a quien ella le había solicitado las solvencias municipales, del Seniat y otras, no le había hecho entrega, motivo por el cual no se había hecho efectiva la venta. Así mismo, al ser preguntada en cuanto a que si tenía conocimiento sobre si las solvencias habían sido entregadas a la señora Jeannette por los vendedores antes del 18 de marzo de 2.013, esta respondió que no, que no le fueron entregadas, por comentario que le realizó la ciudadana Jeannette González quien con preocupación le comentó en esa oportunidad que aún estaba en espera de las solvencias. Finalmente al ser preguntada si le consta que la ciudadana Jeannette González les requirió a los hermanos Ferrer Méndez las solvencias y si sabe cuales fueron, la testigo contestó que en una visita efectuada a la tienda como normalmente debía hacer por su trabajo, presenció la visita de la señora Mairet Ferrer y escucho cuando Jeannette le hacía énfasis en el requerimiento de las solvencias, tanto municipales, como de Hidrolago, Seniat y otras, y la señora Mairet le respondió que estaba en el trámite de las mismas. Del contenido de las testimoniales anteriormente transcritas, se evidencia que los testigos consultados no manifestaron encontrarse incurso en algunas de las causales de inhabilidad previstas en la norma adjetiva, de igual manera, los testigos evacuados resultaron ser contestes en sus declaraciones, respecto al hecho de conocer desde hace más de cinco (05) años a la ciudadana Jeannette González, y tener conocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A. y los hermanos Ferrer Méndez con ocasión a la compra-venta del local comercial objeto del contrato; así mismo, quedó establecido el hecho del requerimiento verbal de las solvencias del inmueble realizado por la ciudadana Jeannette González, representante de la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., a la ciudadana Mairet Ferrer, co-propietaria del local comercial objeto del contrato. Así se establece. V Motivación para decidir Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal procede a dictar sentencia conforme a los argumentos que de seguidas se explanan: El proceso que nos ocupa versa sobre una pretensión por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra-Venta, en el cual, a su vez la parte demandada propuso reconvención por Resolución de Contrato de Opción a Compra-Venta, es decir que ambas partes haciendo uso del derecho universal a la acción han postulado una pretensión de carácter civil que atañe a la RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL esto es, aquella que deriva del incumplimiento de un contrato. En este orden, debe recordarse que la noción de responsabilidad civil tiene su origen en la concepción iusnaturalista conforme a la cual nadie debe causar un daño injusto a otro, y en caso de ocasionarlo éste debe ser reparado, siendo condiciones concurrentes para su procedencia las siguientes: 1) Incumplimiento culposo de una obligación estipulada en un contrato; 2) Existencia de daños y perjuicios causados por el incumplimiento; 3) Relación de una causa a efecto entre el incumplimiento culposo y el daño causado; y 4) Mora del deudor. En el presente caso, el contrato objeto de litis es un contrato de opción de compraventa, siendo un hecho controvertido entre las partes la naturaleza jurídica del mismo y en consecuencia los efectos que se derivan de su incumplimiento, toda vez que a juicio de la parte demandante debe ser considerado como una verdadera compraventa, mientras que la parte demandada sostiene lo contrario, es decir que consiste en un contrato preliminar o preparatorio de una futura compraventa, la cual puede o no llegar a materializarse. Al respecto, debe señalarse que este asunto ha sido objeto de discusión en la doctrina, pues el contrato preparatorio, preliminar o precontrato de venta como se le denomina, no encuentra regulación expresa en el Código Civil, pudiendo enmarcarse en términos genéricos en la definición del contrato prevista en el artículo 1133, según la cual éste es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, estando regulado el contrato de venta en el artículo 1474 ejusdem, en los siguientes términos: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” En este orden, GILBERTO GUERRERO QUINTERO explica en su obra “LA RESOLUCION DEL CONTRATO”, tercera edición, (1985), Editorial FITELL, páginas 597 a 503, los fundamentos sobre los cuales se apoya la doctrina clásica o tradicional que considera este contrato como un contrato preparatorio, y asimismo los fundamentos de la tesis crítica, según la cual estos contratos preparatorios no existen, siendo verdaderas ventas. En tal sentido, refiere que según la doctrina clásica, el precontrato “es un contrato mediante el cual las partes se obligan a contraer en el futuro un contrato definitivo que ahora proyectan” razón por la cual “para RUGGIERO el objeto del precontrato no es el propio contrato que habrá de celebrarse, sino la conclusión de éste, es decir, un facere que consiste en asentir, en prestarse a cuanto sea preciso para dar vida al contrato que se promete estipular en el futuro. Por ello, la prestación que surge es una prestación de HACER, concretamente una obligación de producir en el futuro una declaración de voluntad, por consiguiente se trata de una OBLIGACION INEJECUTABLE, puesto que se erige como un acto estrictamente personal la prestación futura del consentimiento para celebrar la venta, no siendo directamente coercible, de manera que según esta teoría el incumplimiento de la obligación originada en el contrato preliminar produce la sola consecuencia del deber de indemnizar por los daños y perjuicios que se causen a la otra parte. Frente a esta postura, la tesis crítica duda de la existencia y justificación del contrato preliminar, pues resulta complicado sostener que la obligación contraída en el mismo sea incoercible o inejecutable, toda vez que el obligado puede perfectamente ser constreñido a cumplir y ante su negativa el Tribunal puede sustituirlo en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, al entenderse por prestado el consentimiento de aquél a quien se imputa el incumplimiento. Así pues, citando a DIEZ-PICAZO expone que admitida esta premisa, el contrato preliminar se erige como un inútil y superfluo rodeo, pues en la práctica lleva al mismo resultado al que lleva el contrato principal, convirtiéndose en un circuito inútil. Igualmente se sostiene en contra de la teoría tradicional, que conforme a sus premisas el consentimiento manifestado en el contrato de compraventa no sería libre y espontáneo sino el cumplimiento de un deber, con lo cual éste no sería un contrato, y en contraprestación, si la obligación contraída en el contrato preliminar que es precisamente dar un futuro consentimiento para la compraventa es incoercible, estamos en presencia de un contrato cuyo cumplimiento depende absolutamente del arbitrio del deudor, el cual sería nulo por disposición del artículo 1202 del Código Civil, conforme al cual “la obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquél que se ha obligado es nula”. Finalmente, considera el mismo autor que, si las partes han expresado su CONSENTIMIENTO sobre la COSA y el PRECIO, indudablemente estaremos en presencia de una venta donde se ha transferido la propiedad del objeto del contrato y no de un precontrato y en caso de controversia judicial la sentencia necesariamente tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado”. Dicho lo anterior, debe precisarse que el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil se ha pronunciado sobre el tema que nos ocupa en diversas oportunidades, así, en sentencia N° 116 del 12 de abril de 2005, expediente N° 04-109, caso Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, se adhirió a la tesis crítica, considerando improcedente una denuncia por infracción de Ley por la apreciación de un contrato de opción de compraventa como una venta al darse los elementos esenciales de objeto y precio, habiéndose dado un anticipo y quedando diferida la tradición del inmueble y la transferencia de la propiedad mediante el otorgamiento del documento respectivo en el registro, para el momento en que los promitentes compradores obtuvieran un crédito para pagar el precio convenido. Sin embargo dicho criterio fue abandonado en sentencias posteriores en las cuales la Sala de Casación Civil adoptó la tesis tradicional, sosteniendo que los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, siendo pertinente citar al respecto sentencia N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., sentencia N° 460 de fecha de octubre de 2010, caso Tomar contra Sucesión Capuzzi y sentencia N° 198 de fecha 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. No obstante ello, actualmente el criterio vigente de la Sala de Casación Civil es el que adopta la tesis crítica, expuesto en sentencia N° 115 de fecha 22 de marzo de 2013, caso Helgo Revith Latuff Díaz y otra contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, donde la mencionada Sala se pronunció en los siguientes términos: “Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como lo establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. (…Omissis…) Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.” (…Omissis…)(Negrillas de este Tribunal) En este orden resulta claro que de acuerdo a la doctrina casacional antes expuesta, cuando se considera el contrato de opción de compraventa como un contrato preparatorio y no como una venta, se infringe por falta de aplicación el artículo 1474 del Código Civil, -el cual regula el contrato de compraventa en nuestro Derecho-. Sobre esta base, quien hoy juzga coincide con la doctrina de casación antes analizada, por lo cual se acoge a la misma en aras de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta aplicable al caso en estudio por cuanto se encontraba vigente al momento del inicio del presente proceso en fecha 29 de abril de 2013, garantizando así a las partes intervinientes su derecho constitucional a la seguridad jurídica y la expectativa plausible de las decisiones judiciales. En consecuencia, por cuanto se evidencia que en la cláusula segunda del contrato sub litis se estableció el OBJETO de la venta, constituido por un local comercial distinguido con el N° 70-E, ubicado en la segunda planta del centro comercial Galerías Mall, situado en la calle 28 conocida como avenida La Limpia, entre avenidas 62 y 63 de la ciudad de Maracaibo en jurisdicción de la parroquia Raúl Leoni del municipio Maracaibo del estado Zulia; así mismo, en la cláusula tercera se estableció el PRECIO de la venta del inmueble de una manera variable, atendiendo al plazo en que este fuese cancelado por parte de la opcionante compradora, es decir, de concretarse la venta en un término menor a los noventa días (90) días posteriores a la fecha cierta del contrato el precio sería NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) y en el caso de concretarse la venta en un término de ciento ochenta días (180) días posteriores a la fecha cierta del contrato el precio sería UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), ha quedado demostrado como en las cláusulas contractuales SEGUNDA y TERCERA del contrato suscrito por las partes contendientes en la causa, se encuentran claramente establecidos los elementos de objeto y precio, en virtud de lo cual, esta Juzgadora determina en aplicación del criterio jurisprudencial vigente para la fecha de admisión de la demanda que el contrato suscrito por las partes en fecha 19 de septiembre de 2.012, debe estimarse como un CONTRATO DE COMPRAVENTA. Determinado lo anterior, se procede al análisis de los alegatos expuestos por las partes intervinientes como fundamento de sus pretensiones, y a tales fines se precisa determinar que ambas partes convinieron en la existencia y celebración de un contrato en fecha 19 de septiembre de 2.012, entre la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., y los ciudadanos Richard, Mary Enma y Mairet Ferrer Méndez, contrato en el cual, la primera se comprometió a comprar en el plazo de noventa días (90) o de ciento ochenta días (180) un inmueble propiedad de los demandados suficientemente identificado en las actas, y a su vez, los ciudadanos Richard, Mary Enma y Mairet Ferrer Méndez, se comprometieron a vender el referido inmueble de su propiedad a la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., en el mismo plazo allí establecido. Ahora bien, demostrado como se encuentra la existencia del contrato, y definido igualmente el objeto del mismo, cual es, un local comercial ubicado en la segunda planta del Centro Comercial Galerias Mall e identificado con el N° 70-E, se requiere determinar como uno de los hechos controvertidos en la causa, la existencia del pago y su idoneidad o no para dar por cumplidas las obligaciones contractuales asumidas por los compradores. En este sentido, se observa como en la cláusula CUARTA los contratantes dejaron establecido que la “opcionante compradora” entregaba a los “promitentes vendedores” la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00); de igual manera, en la cláusula QUINTA del contrato se estableció que el precio establecido en calidad de arras sería imputado al precio final de venta en caso de concretarse esta. Así las cosas, se observa como la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda (folio 115) acepto el hecho alegado en cuanto a que la parte demandante le canceló la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de arras, mediante cheque girado contra la cuenta N° 0116-0144-86-0008502420 del Banco Occidental de Descuento; en consecuencia dicho argumento se encuentra exento de prueba, correspondiéndole a esta juzgadora proceder a verificar, el cumplimiento o no de los pagos parciales acordados en el contrato. Sobre este aspecto, la parte actora indicó que su representada se acogió a la modalidad de pago en el término de ciento ochenta (180) días para cancelar el saldo del precio pactado en el contrato, debiendo materializarse dichos pagos mediante cinco (05) pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) en las siguientes fechas: 1) El primer pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero a los treinta (30) días posteriores al 19/09/2.012; 2) El segundo pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero a los sesenta (60) días posteriores al 19/09/2.012; 3) El tercer pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero a los noventa (90) días posteriores al 19/09/2.012; 4) El cuarto pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero a los sesenta (120) días posteriores al 19/09/2.012; 5) El quinto pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) pagadero a los sesenta (150) días posteriores al 19/09/2.012. Finalmente, se estableció que el pago total del precio del inmueble objeto del contrato, es decir, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) se efectuaría a los ciento ochenta (180) días posteriores al 19/09/2.012. Ahora bien, establecido por la actora que el precio a pagar por el inmueble objeto del contrato sería el de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) en el término de ciento ochenta (180) días, procede esta Juzgadora a computar las fechas en que debieron perfeccionarse los cinco pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) posteriores a la autenticación del contrato, esto es, al 19/09/2.012. El primer pago debió efectuarse en fecha 19/10/2.012. El segundo pago debió efectuarse en fecha 18/11/2.012. El tercer pago debió efectuarse en fecha 18/12/2.012. El cuarto pago debió efectuarse en fecha 17/01/2.013. El quinto pago debió efectuarse en fecha 16/02/2.013. De igual manera, el remanente del monto acordado como precio del inmueble, esto es, la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) debía cancelarse conforme a lo contractualmente pactado el día 18/03/2.013, esto es, a los ciento ochenta (180) días posteriores al 19/09/2.012. Así las cosas, la demandante alegó haber cancelado los pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) cada uno, dentro del término de los 180 días de plazo previstos en el contrato, de la siguiente manera: • El primer pago efectuado en fecha 01/11/2.012, mediante cheque N° 20000181 del Banco Corp Banca. • El segundo pago efectuado en fecha 20/11/2.012, mediante cheque N° 28762889 del Banco Banesco. • El tercer pago efectuado en fecha 04/01/2.013, mediante cheque N° 35000045 del Banco Occidental de Descuento. • El cuarto pago efectuado en fecha 24/01/2.013, mediante cheque N° 33000008 librado en contra del Banco Occidental de Descuento. • El quinto pago efectuado mediante depósito directo a la cuenta de la ciudadana Mairet Ferrer con cheque signado bajo el N° 80000014. De igual manera, la demandante afirmó haber realizado un sexto pago parcial por la cantidad de cincuenta mil bolívares mediante depósito directo a la cuenta de la ciudadana Mairet Ferrer con cheque signado con el N° 7600015. Ahora bien, ante estos hechos alegados es preciso retomar los argumentos defensivos explanados por la demandada en su contestación, de lo cual, se evidencia que esta indicó expresamente las fechas en que le fueron efectuados los cinco pagos parciales de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) a su representada (Folio 118. Pza. 1), para después indicar expresamente que dichos pagos fueron realizados de manera extemporánea conforme a lo contractualmente pactado. Así tenemos, como la demandada acepta que la demandante realizó los cinco pagos parciales convenidos en el contrato, pero indicando que se realizaron fuera del término convenido, lo cual, a su juicio configura un incumplimiento de los términos del contrato. En este orden, la demandante a los fines de comprobar los pagos realizados promovió conjuntamente con la demanda recibos emitidos por la ciudadana Mairet Ferrer en fechas 01/11/12, 20/11/12, 04/01/13 y 24/01/13, los cuales fueron desconocidos en su contenido y firma por la referida ciudadana dentro de la oportunidad procesal pertinente, en virtud de lo cual, procedió el promovente de los mismos a solicitar se practicara la prueba de cotejo, con ocasión a lo cual, se dictaminó por una terna de expertos la veracidad de las firmas estampadas por la co-demandada Mairet Ferrer, en señal de conformidad por los pagos recibidos en las fechas antes mencionadas. De igual forma, la demandante de autos argumentó que la co-demandada Mairet Ferrer, recibió a conformidad los pagos realizados por su representada desde el momento en que extendió recibos por cada uno de los primeros cuatro pagos efectuados y se sirvió de ellos depositándolos en sus cuentas personales del Banco Occidental de Descuento y del Banco Mercantil. A los fines de comprobar esta afirmación, la demandante promovió prueba de informes dirigidas a las entidades bancarias Banco Occidental de Descuento y Mercantil, con el objeto de demostrar que aún y cuando los pagos se realizaron fuera de las fechas convenidas, la demandada aceptó los pagos y se sirvió de ellos, depositando los cheques contentivos de los pagos en su cuenta personal. Así pues, la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, certificó que la ciudadana Mairet Ferrer emitió cheques Nos. 2000181, 35000045, 80000014 y 76000015, en fechas 02/11/12, 05/01/13 y 15/03/13realizó depósitos en su cuenta personal en el mencionado banco de los cheques signados con los Nos. lo que es igual a convcual sería el precio que acogería mediante las oportun idades de pago acordadas, cual sería el decir, que debía ser canceladoi autenticación dede canceló el pago parcial del precio del inmueble contenido en el contrato, se efectuaría mediante cinco (05) pagos parciales de cincuenta mil bolívares cada uno los mismos términos a cancelar realizar todas las acciones tendientes a garantizar la firma de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta con la segunda, sobre el apartamento distinguido con el N° 16-A ubicado en el décimo piso del Edificio Residencias Karla Karolin, cuyas demás especificaciones fueron antes señaladas, por un precio de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.400.000,00), el cual sería pagado de la siguiente forma: 1) CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) al momento de celebrar dicho contrato; 2) TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00) al momento de otorgar el contrato de opción de compraventa, y 3) NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 980.000,00) al momento de protocolizarse el documento definitivo de compraventa. Igualmente convinieron en el otorgamiento del instrumento de opción de compraventa, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237. Al respecto debe señalarse que el primer contrato aludido fue aportado a la presente causa en original, acompañado de las copias fotostáticas de instrumentos bancarios a fin de acreditar el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), entregada por concepto de reserva, las cuales fueron desestimadas por este Juzgador, sin embargo, siendo un hecho convenido entre las partes la entrega de esta cantidad de dinero, se encuentra exento de prueba, y con respecto al instrumento contentivo de la opción de compraventa, se observa que junto al libelo se consignó copia certificada del mismo, protocolizada por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el N° 2013.593, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.4782 y correspondiente al libro del folio real del año 2013. Asimismo, y aun cuando no fue un hecho controvertido entre las partes la titularidad sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento y resolución se demanda, fue aportado al proceso el instrumento que acredita a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCÍA GONZALEZ como propietaria del mismo, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 6 de marzo de 1997, bajo el N° 61, tomo 40, y protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 27 de mayo de 1997, bajo el N° 14, protocolo 1°, tomo 28. Sin embargo, ambas partes se imputan el incumplimiento de la cláusula quinta del contrato, y con fundamento en el mismo es que postulan sus respectivas pretensiones de cumplimiento y resolución del contrato, toda vez que según los alegatos de la parte demandante el contrato definitivo de compraventa no se perfeccionó por cuanto la promitente vendedora incumplió con la obligación estipulada en dicha cláusula, la cual en su opinión consistía en facilitarle a los promitentes compradores las solvencias de los impuestos correspondientes, así como los recibos de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio para lograr protocolizar el documento de compraventa, ante lo cual la parte demandada señala que de acuerdo con la misma norma, su única obligación era “facilitar” estos recaudos, considerando que los mismos debían ser requeridos por la parte demandante, una vez que hubieran cancelado los correspondientes gastos de registro, lo cual además estaba supeditado al hecho de que éstos tuvieran la disponibilidad económica para pagar el saldo del precio y se lo manifestaran, lo cual no ocurrió. En este orden alega la parte demandante que desde antes del otorgamiento de este contrato de opción de compraventa, le requirieron a la promitente vendedora, por vía telefónica, personalmente en forma verbal, y por medio de comunicaciones escritas, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, tales como solvencia municipal y de Hidrolago, recibo de pago de cuotas de condominio, recibo de pago del impuesto previsto en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, constancia de vivienda principal, código catastral, entre otros, pero nunca les fueron entregados, hechos éstos que fueron negados por la parte demandada, manifestando que siempre estuvieron en disposición de suministrar dichos documentos, pero la parte demandante omitió informarle que tenía la solvencia económica para realizar la negociación. Asimismo manifestó la parte demandante que cumplió con los gastos de protocolización del documento definitivo de compraventa y una vez fijado el día para realizar la misma, notificó a la parte demandada a fin de que ésta diera cumplimiento a su obligación de entregarle la documentación pertinente, notificándola mediante comunicaciones privadas de fechas 22 de febrero de 2013 y 15 de marzo de 2013, y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013, respecto de las cuales la parte demandada alegó que tenían fechas muy próximas a la fecha pautada para la protocolización del documento definitivo de compraventa, por lo que le era imposible tramitar los documentos necesarios para realizar dicho trámite, alegando que tal situación evidenciaba la poca diligencia de los demandantes y su poca disposición de realizar la compraventa. Al respecto debe destacarse que mediante le prueba testimonial evacuada por la ciudadana JUANITA MARIA CHURIO MEZA se dejó establecido que los demandantes requirieron las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa a los demandados el día 8 de marzo de 2013, siendo los documentos requeridos solvencia municipal, solvencia de Hidrolago, pago del impuesto del 0.5%, o constancia de vivienda principal emitida por el SENIAT, código catastral, pago de servicios municipales y pagos de condominio. Asimismo mediante prueba de informes el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, indicó a este Juzgado que en 15 de marzo de 2013 el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN se presentó ante ese despacho a fin de realizar el cálculo de un documento de compraventa que generó el trámite N° 479.2013.1.3358P. Sin embargo, no logró demostrar la parte demandante que haya notificado a la promitente vendedora sobre la fecha de fijación del acto de protocolización mediante comunicación privada de fecha 15 de marzo de 2013 y publicación en la prensa de fecha 17 de marzo de 2013 pues dichos medios de prueba fueron desechados por esta Juzgadora, más sí logró demostrar mediante instrumento público que en fecha 18 de marzo de 2013, el Notario Público Octavo del Municipio Maracaibo del Estado Zulia notificó a la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA GONZALEZ sobre su comparecencia el día miércoles 20 de marzo a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en el Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de otorgar la firma definitiva del contrato de venta suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el N° 18, tomo 237, y a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del contrato. En el mismo orden, logró demostrar la parte demandante mediante la actuación del Notario Público Octavo de Maracaibo, que acudió el día 20 de marzo de 2013 al Registro del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, las diez de la mañana (10:00 a.m.) y que no estuvieron presentes los demandados, que no se pudo protocolizar el documento definitivo de compraventa por cuanto hacían falta algunos recaudos, tales como copias de las cédulas, registro de información fiscal, planilla de impuesto, solvencia de Hidrolago, solvencia de impuestos municipales, y los cuales debía entregar el vendedor, difiriéndose la firma para otra fecha. Cabe destacar que estos hechos fueron corroborados por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia mediante constancia expedida en la misma fecha y mediante informes, por medio de los cuales indicó que en fecha 20 de marzo de 2013, el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN presentó una planilla para firmar un documento de venta e hipoteca de primer grado y certificación de gravamen con respecto al inmueble descrito en el libelo, pero el funcionario RAFAEL CHIRINOS, titular de la cédula de identidad N° V-10.446.999, se percató que el mismo no podía ser presentado pues faltaban los recaudos de ley para su otorgamiento, informando al registrador esta situación quien procedió a devolver el trámite a su etapa inicial (cálculo), indicando que por este motivo no se formalizó la inscripción del mencionado documento de compraventa. Por otra parte, el Notario Público Octavo de Maracaibo dejó constancia de la presencia en el mencionado Registro Público, del ciudadano RAFAEL MARTINEZ a las diez de la mañana (10:00 a.m.), en su carácter de apoderado especial del BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL a fin de hacer entrega del cheque de gerencia N° 00008428 de fecha 18 de marzo de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) a favor de la ciudadana FRANCIA JOSEFINA GARCIA DE DELGADO, lo cual corrobora la información remitida por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. BANCO UNIVERSAL mediante prueba de informes, según la cual el área de Crédito Hipotecario informó que la ciudadana LISBETH JOSEFINA BRACAMONTE FUENTES realizó una solicitud de crédito hipotecario en esa institución y el ciudadano JUAN JOSE GONZALEZ BOSCAN figuró como cosolicitante, el cual fue tramitado bajo el N° 530000000262 en fecha 23 de noviembre de 2012 por la asesora de negocios YANITZA DEL CARMEN BUSTAMANTE PEÑA, siendo aprobado el crédito en fecha 5 de febrero de 2013 y liquidado en fecha 8 de marzo de 2013. Todo ello se corrobora con las documentales anexas al acta levantada por el Notario Público, en las cuales se observa comunicación mediante la cual dicha institución financiera informa al Colegio de Abogados del Estado Zulia que la ciudadana MIRIAM DEL PILAR GIL CARPIO, labora a tiempo completo en la institución como Abogada IV y asimismo un modelo del contrato definitivo de compraventa y préstamo bancario con garantía hipotecaria redactado por la misma abogada antes nombrada, con sellos del BANCO DE VENEZUELA, sin estar suscrito por los contratantes, de lo cual se demuestra que, tal como lo alegó la parte demandada, los demandantes tuvieron que acudir a un préstamo bancario para poder pagar el saldo del precio restante, lo cual lejos deSe evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho. Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones. Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un futuro contrato. Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: -Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato. -Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo. -Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro. -Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato. -Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195). Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece: Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado). De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-. En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que el documento autenticado en fecha ocho (08) de junio de (2.006) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, contentivo de la opción a compraventa suscrito por el demandante y la demandada de autos, estableció las pautas u obligaciones preliminares con el objeto de perfeccionar un fututo contrato de venta. Así las cosas, el objeto de controversia de la presente causa lo constituye el hecho del presunto incumplimiento por parte de la demandada y promitente-vendedora, de otorgar al demandante el documento definitivo de venta del inmueble opcionado. En este sentido, quedo demostrado en el curso del proceso la cancelación por parte del demandante de autos de la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 35.750,00), por concepto de arras conforme a lo acordado en la cláusula CUARTA del contrato, cuestión esta aceptada plenamente por la demandada; sin embargo, de los referidos recibos de pago se observa que los mismos no fueron efectuados en las fechas establecidas en el contrato de promesa bilateral de compra-venta. De la misma manera, evidencia quien hoy juzga que, la promitente-vendedora durante el lapso de vigencia del contrato de opción a compra-venta, mantuvo una posición de aceptación ante el retraso en los pagos efectuados por el promitente comprador, puesto que de actas no se evidencia que haya girado algún recibo de cobro del porcentaje por mora establecido en el primer aparte de la cláusula quinta del contrato, o que se le haya exigido al promitente comprador la cancelación de dicho concepto. Por ello, mal puede considerarse que el promitente-comprador haya incumplido el contenido de la cláusula cuarta, mas aún cuando la promitente vendedora mostraba la voluntad de querer continuar con la vigencia del contrato, y finalmente perfeccionar la venta prometida (ello se desprende del hecho de haber recibido los pagos fuera de los términos establecidos), teniendo la promitente vendedora –ante este panorama- la posibilidad de demandar la resolución del contrato, conforme al contenido de la cláusula quinta, mas no, pretender que luego de la cancelación total del monto estipulado por concepto de arras por parte del promitente-comprador, no llevar a cabo la venta prometida, argumentando el incumplimiento de los compromisos contractuales contraídos. La actitud asumida por la promitente vendedora a juicio de este sentenciador puede considerarse de aceptación de la forma en como el promitente-comprador, estaba efectuando el pago por concepto de arras. Así las cosas, se evidencia de los recibos de pago consignados por la parte actora, la cancelación total de la cantidad estipulada por concepto de arras a la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., según lo establecido en el contrato de promesa bilateral de compra-venta autenticado en fecha ocho (08) de junio de (2.006), por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia. Por otra parte, la referida cláusula cuarta establece que en un plazo de sesenta días (60) continuos posteriores a la entrega por parte de la promitente-vendedora del Certificado de Habitabilidad de la Vivienda, el promitente-comprador debía cancelar el monto restante del precio de la vivienda pactado para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra-venta. De las actas no se constata que la promitente-vendedora haya hecho entrega al promitente-comprador del certificado de habitabilidad de la vivienda opcionada, lo que en efecto constituye un incumplimiento de lo pactado en el contrato, contrario a ello, dentro del lapso probatorio la demandada, intimada como fuera por este Tribunal, presentó en original el certificado de habitabilidad expedido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana del municipio Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008). De igual manera, afirma erradamente la parte demandada en la oportunidad de los informes, que su representada no estaba obligada a hacer entrega al promitente-comprador del Certificado de Habitabilidad de la vivienda N° 219 perteneciente al conjunto Costa Rosmini Villas, en virtud del retraso en el pago de las cuotas acordadas en la cláusula cuarta del contrato, dicha afirmación, sin lugar a dudas constituye una tergiversación del contenido de la tantas veces mencionada cláusula cuarta que a la letra establece “..El monto restante del precio de venta acordado para el inmueble objeto de este documento y su incremento por la aplicación del índice del precio al constructor, emitido por el Banco Central de Venezuela, será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR, una vez expedida la Cédula o Certificado de Habitabilidad de la vivienda, oportunidad a partir de la cual comenzará a correr un plazo de sesenta (60) días continuos para la protocolización del documento definitivo de compra-venta. …” En la cláusula cuarta parcialmente transcrita supra no se establece de manera alguna que, la entrega de la cédula catastral al promitente comprador, se encontraba supeditada a la cancelación por parte de éste, de la cantidad fijada por concepto de arras; ahora bien, aun y cuando así fuese, no sería procedente tal argumento de excepción de cumplimiento por parte de la promitente vendedora, toda vez que el promitente comprador había cancelado la totalidad del monto acordado por concepto de arras. En este sentido, se observa de la revisión de los recibos de pago que, el demandante de autos terminó de cancelar las arras por la vivienda ofrecida en venta, en fecha veintinueve (29) de enero de (2.007), según recibo N° 0626, inserto al folio quince (15) del expediente, y el certificado de habitabilidad otorgado al conjunto Costa Rosmini Villas, fue expedido en fecha dieciséis (16) de julio de (2.008), a mas de un (01) año y cinco (05) meses posteriores a la cancelación de la inicial por parte del promitente comprador. Así las cosas, no hay constancia en actas de que la promitente-compradora haya recibido el certificado de habitabilidad de la vivienda a los fines de tramitar el crédito para la adquisición de la vivienda, como prueba de ello, se evidencia la carta remitida por el demandante de autos, a la Oficina Municipal de Planificación Urbana solicitando se le informe si por esa oficina fue expedido el certificado de habitabilidad del conjunto Costa Rosmini Villas, inserta al folio noventa y seis (96) del expediente. Probados como han quedado en el iter procedimental, los argumentos expuestos por la parte actora, resulta conveniente citar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil que establece: Art. 1.160. Código Civil. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley. La norma que antecede establece directrices con respecto al principio de buena fe que debe regir en todo contrato, así como las consecuencias que se deriven de los mismos según la equidad, el uso o la ley; de manera pues que, el Juez a quien se le presente un contrato para su análisis, tiene la facultad interpretativa que le confiere el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que reza “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira la exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.(subrayado y resaltado de este juzgado). En este sentido, este Juzgador considera en base a la sana crítica y al principio de buena fe que debe regir en la ejecución de los contratos, que la actuación realizada por la demandada no estuvo apegada a la Ley, en primer lugar al establecer un contrato de opción a compra-venta con condiciones realmente desventajosas para el débil jurídico en el contrato, que en este caso es el promitente comprador; y, en segundo lugar, al pretender no dar en venta al demandante el inmueble sobre el cual ya ha cancelado el precio de la inicial o –arras-, a sabiendas de la necesidad imperiosa de vivienda de aquél que se encuentra en trámites de adquirir una vivienda de tipo familiar. En este sentido, el Gobierno Nacional en vista de los abusos cometidos por el sector de la construcción, se vio en la imperiosa necesidad de promulgar la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial del 10 de junio de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para Obras Públicas y Vivienda, con la cual declara nulas las cláusulas que establecen condiciones abusivas en los contratos para la adquisición de viviendas. De esta manera vino a atacar esa realidad social. Es francamente vergonzoso la posición asumida por algunas empresas constructoras de viviendas, al pretender colocar al necesitado de vivienda en estos casos –el débil jurídico- en la obligación de suscribir contratos preliminares de compra-venta con condiciones realmente desventajosas, y que en la realidad resultan contratos de adhesión porque el promitente comprador no se encuentra en la posibilidad de modificar sus cláusulas, puesto que, si no acepta las condiciones que le son impuestas, sencillamente no puede adquirir la vivienda ofertada por dicha constructora. Por otra parte, vemos como el contrato de promesa bilateral de compra-venta demandado de cumplimiento impone cláusulas verdaderamente abusivas en detrimento del promitente-comprador; así mismo, el contenido de sus cláusulas resulta verdaderamente ambiguo, específicamente lo dispuesto en la cláusula quinta que contienen dos supuestos de incumplimiento en que podría incurrir el promitente comprador, estableciéndose en cada situación, una consecuencia mas gravosa que la otra, dejando a merced del promitente-vendedor la aplicabilidad a su conveniencia de dichos efectos. Ahora bien, este sentenciador en consonancia con los criterios expuestos en el presente fallo considera procedente en derecho la pretensión intentada por la parte demandante ciudadano Jarol Alberto Cacique Pirela por intermedio de su apoderado judicial, por considerar quien hoy juzga que, si el promitente-comprador había cancelado la totalidad del dinero exigido por concepto de arras, aunque con ciertos retrasos en las fechas convenidas, debía en tal sentido, la promitente vendedora otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, previo el cobro de los intereses de mora establecidos en la cláusula quinta del contrato estudiado, mas no, pretender que luego de que se le hubiese cancelado la totalidad de la inicial, considerar resuelto de pleno derecho el contrato de opción a compra-venta. Así se declara. Consecuencia de las consideraciones precedentemente expuestas, debe forzosamente este sentenciador declarar CON LUGAR la pretensión incoada por la parte actora ciudadano Jarol Alberto Cacique Pirela, y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara. Ahora bien, con relación a la reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A. en contra de la parte actora ciudadano Jarol Alberto Cacique Pirela, fundamentada en que el prenombrado ciudadano aún y cuando canceló el monto total de la inicial de la vivienda, dichos pagos no los efectuó el demandante de la manera estipulada en la cláusula cuarta del acuerdo suscrito por ellos, y que, en tal sentido le resulta aplicable el supuesto de resolución previsto en la cláusula quinta del referido contrato. Ante este planteamiento, resulta conveniente retomar lo expresado en considerandos anteriores respecto a la ambigüedad de los supuestos de resolución previstos en la cláusula quinta del contrato de marras, en el cual, se prevé que el promitente-vendedor puede dar por resuelto el contrato de opción en caso de incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta –cancelación de la inicial-, sin embargo, en el caso sub iudice la demandada declaró expresamente haber recibido el monto por concepto de arras que le fuera cancelado por el promitente vendedor. De manera pues, que mal puede pretender la demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., demandar la resolución del contrato con fundamento al incumplimiento de una obligación que ella misma declara que le fue cumplida. En ese caso, la promitente vendedora al haber aceptado los pagos realizados con los atrasos referidos, se encontraba plenamente habilitada para dejar de recibir los pagos y considerar resuelto el contrato por incumplimiento de las fechas de pago previstas en la cláusula cuarta; o, por otra parte, se encontraba legitimada para realizar el cobro de los intereses de mora previstos en el último aparte de la cláusula quinta del contrato. Así las cosas, visto que los fundamentos en que se basa la resolución de contrato propuesta por la demandada de autos, en contra del ciudadano Jarol Cacique, se destruyen uno al otro por sí mismos, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta, y así quedará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara. VI. Dispositiva Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentada por la sociedad mercantil Representaciones Maniquette, C.A., identificada en actas, en contra de los ciudadanos Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., de conformidad con los fundamentos antes expuestos. SEGUNDO: Por vía de consecuencia SE CONDENA a la Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., a dar cumplimiento a los términos del contrato suscrito con el ciudadano Jarol Cacique Pirela, en fecha ocho (08) de junio de (2006), por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, inserto bajo el N° 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil Desarrollos Cristal, C.A., en contra del ciudadano Jarol Cacique Pirela, ambos identificados en las actas. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los tres (03) días del mes de Mayo del año Dos Mil Once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación. El Juez Provisorio, Carlos Rafael Frías La Secretaria, María Rosa Arrieta Finol En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) quedando registrado bajo el N°______. La secretaria, María Rosa Arrieta Finol CRF/MRAF/icv. Exp. Nro. 12.665.-