TSJ Regiones - Decisión

Proveniente del Órgano Distribuidor, es recibida y admitida por este Juzgado en fecha 01 de abril de 2014, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano JOINER JOSÉ GODOY BARRETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 17.865.159, domiciliado en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ DE ANTUNEZ y NESTOR LUÍS ANTUNEZ PORTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.640.841 y 130.182, del mismo domicilio.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Admitida la demanda, en fecha 1 de abril de 2014, la parte actora otorga poder apud-acta a la abogada en ejercicio RAIZA MALDONADO ESCALANTE, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 85.268. En fecha 4 de abril de 2014, la apoderada judicial del actor consigna las copias fotostáticas simples para los recaudos de citación; y en la misma fecha el Alguacil del Tribunal expone haber recibido los emolumentos para realizar la citación.
En fecha 15 de abril de 2014, el Alguacil del Tribunal expone haber citado a los codemandados, señalando que ambos se negaron a firmar.
En fecha 22 de abril de 2014, previa solicitud de la parte actora el Tribunal libra boleta de notificación, y en fecha 6 de mayo de 2014, la Secretaria del Tribunal expone haber entregado boleta de notificación a la ciudadana Edivilia González, y de igual forma expuso en fecha 30 de mayo de 2014, con relación al ciudadano Nestor Antúnez, cumpliendo con las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1 de julio de 2014, los codemandados presentan contestación a la demanda. En fecha 4 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora impugna el escrito de contestación y el instrumento poder consignado por el apoderado judicial de la parte accionada.
En fecha 14 de julio de 2014, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 22 de julio de 2014, la parte actora presenta escrito de pruebas. En fecha 25 de julio de 2014, se agregan las pruebas a las actas procesales. En fecha 30 de julio de 2014, la apoderada judicial de la parte actora presenta escrito impugnando la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 01 de agosto de 2014, el Tribunal se pronuncia en relación a la admisión de las pruebas.
En fecha 8 de agosto de 2014, la parte actora apela del auto de admisión de pruebas. En fecha 11 de agosto de 2014, se oye la apelación en un solo efecto.
En fecha 18 de septiembre de 2014, el Tribunal mediante resolución establece la validez a la representación judicial de la parte accionada y a los escritos presentados.
En fecha 29 de septiembre de 2014, fue citada la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ para el acto de posiciones juradas.
En fecha 1 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada sustituye poder en la abogada en ejercicio NELITZA FERNÁNDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el No. 18.509.
En la misma fecha anterior, la apoderada judicial de la parte actora sustituye poder en el abogado DIOSCORO CAMACHO, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 103.040.
En fechas 2 y 3 de octubre de 2014, se llevaron a efecto los actos de posiciones juradas.
En fecha 8 de abril de 2015, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal fija la causa para la presentación de los informes.
En fecha 7 de mayo de 2015, las partes presentan escritos de informes. En fecha 19 de mayo de 2015, la parte accionada presenta escrito de observaciones a los informes de la actora. En la misma fecha, la apoderada judicial de la parte actora presenta a sus observaciones.

Cumplidos los lapsos procesales pasa este Tribunal a decidir lo conducente en la presente causa.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES

De la Parte Actora:

Expone el actor que presenta demanda por cumplimiento de contrato en virtud de no haber materializado los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ y NESTOR ANTUNEZ, los parámetros establecidos en el documento definitivo de venta, es decir, por incumplir las obligaciones previstas en el contrato de opción de compra venta, suscrito mediante documento autenticado por ante la Oficina Notarial Novena de Maracaibo, el 11 de noviembre de 2013, bajo el No. 51, tomo 59.
Que en fecha 25 de septiembre de 2013, contactó telefónicamente a la ciudadana MARÍA ANTUNEZ, a los fines de que le informara sobre la oferta de venta de un apartamento distinguido con el No. 11-A, plata onceava, torre norte de residencias Nerilu, ubicado en la calle 85, entre las avenidas 8 y 9, signado con el No. 8-81. Dicha ciudadana actuó como intermediaria en cualidad de hija de la propietaria a quien contactó personalmente y luego de concretar la negociación, en fecha 7 de octubre de 2013, procedió a entregarle por concepto de reserva ala ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ DE ANTÚNEZ, en su carácter de propietaria del inmueble, la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), como se evidencia de documento privado y del contenido del cheque No. 42282657, proveniente de la cuenta corriente No. 01340445344453018766, a favor de la ciudadana MARÍA ELENA ANTUNEZ, instrumento que fue presentado para su cobro por la beneficiaria.
Que en fecha 11 de noviembre de 2013, procedió a la formalización de un contrato de opción de compra con la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ, en su carácter de promitente vendedora, el cual fue autenticado según los datos anteriormente descritos y asimismo fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el No. 2014.186, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.2722.
En dicho documento, la promitente vendedora se comprometió a venderle el inmueble dentro de un lapso de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del documento, es decir, desde el 11 de noviembre de 2013, para proceder a darle cumplimiento a los compromisos asumidos en las cláusulas contractuales. Que el precio de venta del inmueble sería Un Millón Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs. 1.430.000,00), entregando el promitente comprador la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 230.000,00), en dinero en efectivo, imputable al precio de venta acordado, y el resto sería cancelado por medio de crédito hipotecario.
Que el lapso o término de la opción de compra era de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma del documento, y se estableció una cláusula penal, estableciendo que de no perfeccionarse la venta por causas imputables a cualquiera de las partes quedaría el 10% de la cantidad entregada en arras en beneficio de la contraparte.
Alega que en fecha 5 de febrero de 2014, luego de haber cumplido con los formalismos de ley, fue fijada en fecha 10 de febrero de 2014, la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de venta, y resulta que la promitente vendedora y su cónyuge no comparecieron a fin de cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Que hasta la fecha no han dado cumplimiento a la obligación, causándoles graves daños y perjuicios, entre ellos el riesgo de la pérdida del crédito concedido.
Manifiesta, que la conducta intencional, irresponsable y contumaz manifestada por la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ y su cónyuge, ciudadano NESTOR LUÍS ANTUNEZ, quienes a todo evento manifestaron su negativa de proceder al cumplimiento de la obligación asumida a través de la opción de compra venta, trae como consecuencia que se está produciendo una violación flagrante de sus derechos constitucionales, ya que la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ, a pesar de estar notificada que el acto de otorgamiento se efectuaría el día 10 de febrero de 2014, no compareció a dicho acto, aunado a que por vía telefónica manifestó su posición negativa de no proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta, y que asistiría al día siguiente, el cual no compareció alegando la indisposición de su cónyuge, solicitando que se requiriera el otorgamiento para el día 12 de febrero de 2014, al cual tampoco compareció.

Que al haber agotado las vías amistosas y extrajudiciales para obtener el otorgamiento del documento de venta, sin éxito alguno, incluso manifestando la demandada que le vendería a una tercera persona; por lo que acude para solicitar que se proceda de manera inmediata al otorgamiento del documento definitivo del bien inmueble objeto de la negociación que a través de documento de opción de compra venta se obligó la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ a transferirle, o en su defecto el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el juicio declarando Con Lugar lo solicitado, a fin de que la misma sirva de título de propiedad, y asimismo, que la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ proceda a materializar la entrega del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra.

De la Parte Demandada:

El apoderado judicial de la parte demandada en su contestación niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, alegando que sus representados son propietarios desde el 26 de diciembre de 1994, del inmueble objeto de la controversia, según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 33, protocolo primero, tomo 41, dicho apartamento tiene una superficie de construcción aproximadamente de Ciento Cuarenta Metros Cuadrados (140 mts.2), en el cual habita su hija María Elena Antunez de Carrizo, bajo arrendamiento, por contrato verbal.
Que es el caso que el año pasado su hija les habló para que le realizaran la venta del apartamento, por lo que la autorizaron para que hiciera las gestiones, así comenzó a hacer los trámites y en fecha 11 de noviembre de 2013, le firmaron unos documentos para que pudiera realizar las gestiones necesarias para la venta del inmueble; por esas razones es que niegan haber realizado una oferta de venta o contrato de compraventa a persona extraña, sólo a su hija. Que no han firmado ninguna clase de documento de forma privada o pública al ciudadano JOINER JOSÉ GODOY BARRETO.
Niega que existiera una oferta de venta ya que en sus mismas afirmaciones el actor no explica cómo supo y obtuvo la información de la oferta de venta. Niegan que su hija sea intermediaria en la venta del inmueble, pues no tienen el interés de vender el referido inmueble a personas extrañas; niegan y rechazan que les entregaran por un documento privado que nunca han firmado la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) en fecha 7 de octubre de 2013, lo que firmaron fue un documento en la Notaría pero para garantizar dicha cantidad. Que nunca les entregó dinero y prueba de ello, es cuando manifiesta que le entregó un cheque a MARÍA ELENA ANTUNEZ. Asimismo, desconocen el contenido y niegan las firmas del documento privado, puesto que al ciudadano actor lo conocieron como la persona que iba a realizar los trámites necesarios para que le otorgaran un préstamo en un banco, pero en ningún momento como comprador del apartamento.
Que es cierto que en fecha 11 de noviembre de 2013, firmaron un documento ante una oficina cuyo contenido no conocen, solo sabían que el documento que firmaron era para que a su hija se le otorgara un crédito para comprar el inmueble, donde ella vive. Que una vez firmado el documento han surgido una serie de problemas de carácter judicial con el ciudadano JOINER GODOY, a quien conocían como gestor del préstamo y no como comprador. Que dicho ciudadano se presentó el día de la firma de otro documento que debían firmar, el cual les fue leído por la funcionaria y allí captaron que era una venta no para su hija sino al referido ciudadano, con una abogada que los quería obligar a firmar el documento de venta, el cual no firmaron porque no están vendiendo el inmueble a un extraño sino quieren vendérselo a su hija.
Alegan que el documento fue firmado sin consentimiento voluntario ya que cuando firmaron no tenían conocimiento del contenido del mismo; cometieron un error por engaño, ya que tomaron como verdadero la venta del inmueble referido a su hija, cuando de manera falsa la venta estaba dirigida a otra persona, hay error, dolo; vicios en el consentimiento ya que su voluntad es la de vender a su hija, por lo que hay error en la identidad de la persona, lo que trae la nulidad absoluta o inexistencia del contrato. Asimismo señala que la cláusula penal del contrato es leonina y abusiva.
Por los fundamentos expuestos, niegan, rechazan y contradicen los hechos y el derecho incoado en la demanda por no ser ciertos, contradictorios, con vicios y no tener asidero jurídico, solicitando que la demanda sea declarada sin lugar.
III
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO

- De la parte demandante: consigna junto al libelo de demanda las siguientes documentales:
- Documento de reserva del inmueble, celebrado entre los ciudadanos JOINER GODOY y EDIVILIA GONZÁLEZ de ANTUNEZ con autorización de su cónyuge NESTOR LUÍS ANTUNEZ, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo Estado Zulia, en fecha 7 de octubre de 2013, bajo el No. 48, tomo 53.
Este documento presentado por la actora con el libelo de demanda, fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad de la contestación, por lo que en virtud del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido probada su autenticidad, se desecha sin otorgársele valor probatorio.

- Copia simple de cheque emitido por el ciudadano JOINER GODOY, a nombre de Maria Elena Antúnez, proveniente de Banesco, Banco Universal, contra la cuenta corriente 013404454453018766, de fecha 3 de octubre de 2013, por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).
En atención a esta prueba que trata de un título valor, cuyos datos hacen referencia a un pago realizado a un tercero ajeno al proceso, este Tribunal la desecha por impertinente.

- Consulta de saldos y movimientos de la cuenta No. 0134-0445-34-4453018766 de la entidad Bancaria Banesco, perteneciente al ciudadano JOINER GODOY.
Las anteriores documentales constan en documentos llevados por la entidad bancaria, por lo que debieron ser ratificados en juicio y traídos al proceso mediante la prueba informativa, en ese orden de ideas, se desechan sin otorgársele valor probatorio.

- Documento de compraventa (propiedad), mediante el cual la sociedad mercantil HIPROVIAL, C.A., vende a la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ DE ANTUNEZ, el apartamento vivienda señalado con las siglas 11-A, planta onceava, torre norte de Residencias Nerilu, ubicado en avenida 85, entre las avenidas 8 y 9, signado con el No. 8-81, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 1994, bajo el No. 33, protocolo 1°, tomo 41°.
El anterior es un documento público emanado de autoridad competente, el cual al no ser impugnado de ninguna forma se acoge en su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose del mismo la titularidad de la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ, como propietaria del inmueble objeto del juicio.

- Documento de opción a compraventa suscrito entre los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ DE ANTUNEZ y el ciudadano JOINER GODOY BARRETO, con el consentimiento del ciudadano NESTOR LUÍS ANTUNEZ, autenticado en la Oficina Notarial Novena de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 11 de noviembre de 2013, bajo el No. 51, tomo 59, e inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 12 de febrero de 2014, bajo el No. 2014.186, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.5.2722.
El anterior documento privado autenticado, no fue tachado ni desconocido formalmente, por lo que se acoge en su valor probatorio, realizando las apreciaciones sobre las condiciones en las que se formó el mismo, en las consideraciones del presente fallo.

- Constancia emitida por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, de fecha 11 de febrero de 2014, en la cual evidencia la inasistencia de los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ y NESTOR LUÍS GONZÁLEZ, al otorgamiento del documento.
- Constancia emitida por el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo, de fecha 26 de febrero de 2014, en la cual evidencia la inasistencia de los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ y NESTOR LUÍS GONZÁLEZ, al otorgamiento del documento.
Los anteriores son documentos públicos administrativos, propios de la labor del registrador, los cuales al no ser impugnados de ninguna forma se acogen en su valor probatorio.
- Expediente contentivo del trámite y aprobación del crédito a favor del ciudadano JOINER GODOY, llevado por la entidad bancaria BANCARIBE.
En atención a esta promoción, la parte actora solicita prueba de informes a BANCARIBE. En fecha 31 de octubre de 2014, se reciben resultas del banco, en las que se evidencia que desde el 14 de noviembre de 2013, se registra el trámite No. 921884, relacionado a solicitud de crédito hipotecario realizada por Joiner Godoy, y asimismo remiten copias del señalado expediente; por lo que este Tribunal acoge las documentales en todo su valor probatorio.

- Inspección extrajudicial realizada por la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 12 de febrero de 2014.
- Notificación extrajudicial realizada por la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 25 de febrero de 2014.
Las anteriores actuaciones públicas, realizadas por funcionario competente investido de fe pública se acogen en todo su valor probatorio, verificándose que la comunicación dirigida a los codemandados emanada de la parte actora, y con sello de recibido por el Registro Público del Primer Circuito en fecha 26 de febrero de 2014, fue la entregada por el respectivo Notario a la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ en la práctica de la notificación.

- Copia simple de documento de venta e hipoteca proveniente de Bancaribe, de fecha 10 de febrero de 2014, como fecha de otorgamiento. En atención a esta prueba, la parte actora promueve prueba de informes al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, del cual se reciben resultas en fecha 14 de noviembre de 2014, en las que se evidencia que fue presentado documento de venta e hipoteca por el ciudadano JOINER GODOY, que cumplidos los requisitos pasó a sala de otorgamiento, y que al momento del otorgamiento no estuvieron presentes los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ y NESTOR ANTUNEZ, remitiéndose copia certificada del documento el cual se acoge en todo su valor probatorio.
- Copia simple de cédula de identidad No. 4.150.861, de la ciudadana María Elena Antúnez de Carrizo. Esta documental se desecha por ser impertinente en el proceso al no corresponderse con ninguna de las partes involucradas en el mismo.

- Copia simple de solicitud de servicios emanada de la sociedad mercantil MOVILNET. Esta documental emanada de un tercero ajeno al proceso, debió ser ratificada en juicio conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha sin otorgársele valor probatorio.

- Prueba de posiciones juradas
Las partes absolventes negaron todas las posiciones estampadas por su contraparte, reconociendo únicamente la parte actora que las negociaciones en relación a la compraventa las realizó con la ciudadana María Elena Antúnez, y por su parte, la codemandada EDIVILIA GONZÁLEZ, reconoció que no asistió al registro para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Alega la parte actora que realizó en fecha 7 de octubre de 2013, un contrato privado de reserva de inmueble con la ciudadana EDIVILIA GONZÁLEZ con el consentimiento de su cónyuge, por el cual canceló la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) y en fecha 11 de noviembre de 2013, formalizaron un contrato de opción a compraventa sobre el apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 11-A, planta onceava, torre norte de residencias Nerilu, ubicado en la calle 85, entre las avenidas 8 y 9, signado con el número 8-81, del municipio Maracaibo del estado Zulia, en el cual se comprometía la vendedora a vender el bien en un lapso de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la firma de la opción. Que la intermediaria en dicha negociación fue la ciudadana María Antúnez, hija de la propietaria del inmueble y que llegada la fecha de la firma del contrato de venta definitivo la promitente vendedora y su cónyuge no se presentaron para el otorgamiento, teniendo oportunidad en distintas ocasiones, por lo que solicita ante la negativa de la demandada de cumplir con el contrato firmado, que se perfeccione la venta pactada.
Por su parte, los accionados niegan, rechazan y contradicen el hecho de estar vendiendo el inmueble de su propiedad, niegan y desconocen el contenido del documento de reserva y asimismo niegan haber recibido alguna cantidad de dinero, por lo que no habiendo insistido la parte actora en la validez del documento, se desecha del proceso, destacando de igual forma que el cheque presentado como constancia de pago de la reserva no tiene efectos probatorios en la causa ya que no existe prueba de que dicho dinero fuera erogado a los fines citados pues ni siquiera se encuentra a nombre de la propietaria del bien ni de su cónyuge.
Manifiestan los accionados que la venta querían hacerla a su hija quien ocupa el señalado apartamento, por lo que con plena confianza en su hija firmaron un documento en fecha 11 de noviembre de 2013, cuyo contenido señalan desconocer, indicando que posteriormente el día de la firma de otro documento, la funcionaria leyó el mismo y se dieron cuenta de que se trataba de una venta por lo que se negaron a firmar. Alegan que firmaron por error y engaño el documento de opción a compraventa, y que por el señalado vicio en el consentimiento el contrato es inexistente, señalando además que es leonino por cuanto la cláusula sexta otorga un mayor beneficio para el comprador y desmejora al vendedor ya que hay un empobrecimiento con el correlativo enriquecimiento de la otra parte. Finalmente solicitan sea declarada la demanda Sin Lugar.

Ahora bien, establecidos los términos de la controversia, determina este Juzgador de los mismos, que el hecho central a determinar es la validez del contrato de opción a compra y las implicaciones del mismo para establecer la procedencia del perfeccionamiento de la venta, y en ese sentido se observan las siguientes disposiciones:

Establece el legislador en el Código Civil con atención a los contratos:

“Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

“Artículo 1.167 En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De los artículos anteriormente citados se deriva que los contratos son ley entre las partes y que éstas están obligadas a cumplir lo que se ha establecido en ellos, de lo contrario, si una de las partes no llega a ejecutar su obligación puede la otra parte a escogencia reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato.
En la presente causa, se solicita el cumplimiento del contrato de opción a compra en el sentido de que sea otorgado el documento definitivo de venta, alegando el accionante que ha dado cumplimiento a lo requerido en el mismo y que llegada la fecha de la firma, la promitente vendedora se niega a otorgar la venta. En este orden de ideas el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Social, con ponencia del Conjuez Ponente Permanente Francisco Carrasqueño López, en fecha 6 de febrero de 2003, ha expuesto:

Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas (…). (Subrayado de la Sala).

Estos dos elementos esenciales son la determinación del objeto y la fijación del precio; dado que el consentimiento se manifiesta o expresa al momento de suscribir el contrato. En la presente causa estos dos elementos están totalmente determinados, dado que el reiteradamente mencionado inmueble ha sido suficientemente descrito con sus medidas y linderos en el contrato y el precio fue fijado por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 1.430.000,00), sin condición alguna sujeta a permisos, solvencias o a la obtención del dinero.

En igual orden de ideas, la sentencia de fecha 9 de julio de 2009, la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Luís Ortiz Hernández, realizada en el expediente Exp. 2009-000051, hace referencia a las promesas de venta y a los contratos de compraventa, de la siguiente forma:

Es muy común en lo contratos preparatorios la estipulación de una cláusula penal en la cual tanto el promitente vendedor como el promitente comprador se comprometen a indemnizar a su contraparte, mediante el pago de una suma de dinero, en caso de incumplimiento de alguna de ellas.
Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”
Según el doctor José Luís Aguilar Gorrondona, la formación del consentimiento puede ser instantánea o progresiva y esta última puede ocurrir de diversas maneras:
- Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.
- Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.
- A través de una invitación a ofrecer.
- Mediante subasta pública.
- Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.
Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.
Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567)

De forma similar y más amplia, en esta decisión es posible apreciar que las promesas de venta u opciones de compra venta pueden asimilarse a los contratos definitivos de venta cuando estos no están sometidos a una condición específica y se determina el objeto de la venta y el precio, pues el consentimiento se asume de la firma del contrato. Asimismo, se indica que es común y está establecida en la ley la disposición de una cláusula penal.
En el caso bajo estudio se evidencia entonces una promesa de venta que cumple como ya se ha mencionado con los requisitos del contrato de venta en cuanto a determinación del objeto y el precio, pero en el que señalan los codemandados que existe un vicio en el consentimiento, pues a pesar de haberlo suscrito, la firma fue otorgada por error. Al respecto, es preciso traer a colación doctrina y disposiciones legales en relación a este tema.
Establece el artículo 1.142 del Código Civil, lo siguiente

“El contrato puede ser anulado:
1°. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2°. Por vicios del consentimiento.”

En este mismo orden de ideas dispone el artículo 1.146 ejusdem, lo siguiente:
“Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.”
En relación al consentimiento el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, apunta lo siguiente:
“El consentimiento es el primero de los elementos esenciales para la existencia del contrato. Así lo establece el artículo 1.141 del Código Civil, cuando dispone: “las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1° Consentimiento de las partes…”
El consentimiento es un elemento fundamental para la existencia del contrato, cualquiera que fuere su tipo o naturaleza, no sólo constituye una formalidad esencial para el perfeccionamiento de los contratos consensuales, sino que es un presupuesto o condición sine qua non de todo contrato, sean éstos reales o solemnes. En todo contrato es necesaria la existencia del consentimiento, si bien en los reales y los solemnes se necesitad, además de la entrega de la cosa o de las formalidades pautadas en la ley.”

En el presente caso arguyen los demandados que ha habido error al momento de suscribir el contrato, por lo cual el consentimiento se encuentra viciado y en consecuencia el contrato es anulable.

En relación al error, el Código Civil contiene, lo siguiente:
Artículo 1.147. El error de derecho produce la nulidad del contrato solo cuando ha sido la causa única o principal.
Artículo 1.148. El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato.
Es también causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa identidad o esas cualidades han sido la causa única o principal del contrato. (Resaltado del Tribunal).

Artículo 1.149. La parte que invoca su error para solicitar la anulación de un contrato, está obligada a reparar a la otra parte los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convención si el error proviene de su propia falta y la otra parte no lo ha conocido o no ha podido conocerlo.
No procederá la nulidad por error, si antes de deducirse la acción o hasta el acto de la contestación de la demanda, la otra parte ofrece ejecutar su prestación subsanando el error sin perjuicios para el otro contratante.
El error se concibe como la falsa apreciación de la realidad, pero no cualquier error puede afectar la validez del contrato. El autor Maduro Luyando, explica que son muchas las causas por las cuales una persona puede incurrir en error, especialmente respecto a los motivos que cada persona tiene para celebrar el contrato que de alguna manera han influido sobre su asentimiento. Asimismo, indica el autor como requisitos del error que debe ser espontáneo, excusable, esencial, puede ser unilateral o común y reconocible por la otra parte.
En este caso específico, los codemandados alegan error en la persona con la que realizaban el contrato y asimismo error en el negocio realizado. Sin embargo la doctrina ha clasificado el error en tres formas. Así primeramente se encuentra el error obstáculo que es la consecuencia de una divergencia total entre la voluntad real o interna y la voluntad declarada, destacándose como una circunstancia que impide la formación del consentimiento, dentro de éste se encuentra el error sobre la naturaleza del contrato, equiparable al error en el negocio, error sobre la identidad del objeto y error en la causa.
Seguidamente, se presenta el error vicio que afecta o lesiona el consentimiento, y dentro de este tipo de error, la doctrina encausa el error de derecho y el de hecho, conteniendo este último el error en la sustancia y en la persona. Este tipo de error afecta una circunstancia que las partes han considerado como motivo determinante para contratar. Finalmente, encontramos el error irrelevante, el cual no es susceptible de afectar la validez del contrato por no ser esencial.
Ahora bien, determinada la clasificación del error, es concluyente que la parte codemandada alega un error vicio, que afecta el contrato por existir un engaño en la persona con la quien se contrato y hasta en el tipo de contrato que se realizaba.
En atención a lo señalado, este Juzgador se apega concretamente a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.
En este sentido, prueba fundamentalmente el actor como hecho discutido que se firmó un contrato de opción a compra, que no fue desconocido en su contenido y firma, si no que por el contrario fue atacado en su formación alegando vicios en el consentimiento. Al respecto, se aprecia que la parte demandada que alega la presencia de error en la formación del contrato debe probarlo.
Indican los accionados, que hay error pues su voluntad era venderle a su hija y no a otra persona, y respecto a este alegato debe destacar el Tribunal que en la firma del documento no se encuentra involucrada la hija de los demandados, por lo que mal podían asumir que estaban contratando con ella, siendo que suscriben el documento la promitente vendedora, el promitente comprador y el cónyuge de la primera como señal de aceptación.
En segundo lugar, en atención al error en el negocio, el cual deduce el Tribunal cuando los demandados señalan que firmaron unos documentos para realizar las gestiones necesarias para hacer la venta del inmueble; se observa del contrato, en la autenticación de la oficina notarial, la constancia del notario de haber informado a las partes del contenido, trascendencia, naturaleza y consecuencias legales del negocio jurídico otorgado en su presencia; por lo que leído y explicado el contenido del documento, mal puede alegar la parte el desconocimiento del contenido.
Así las cosas, siendo que no existen elementos de prueba que sustenten el alegato de error, debe este Tribunal desecharlo y en virtud de los criterios anteriormente expuestos, de conformidad con la carga de la prueba, considera este Tribunal válido el documento de opción a compra, destacando que en relación al mismo no existen cláusulas abusivas toda vez que la cláusula sexta contiene una penalidad prevista en la ley la cual no se torna exagerada siempre que no exceda del diez por ciento (10%) del precio de venta, tal como está estipulado en el contrato, indicando que no existe beneficio mayor para ninguna de las partes pues de ser imputable la falta de otorgamiento a cualquiera de ellas, debían pagar por igual a su contraparte la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio de venta, siendo obvio que si el incumplimiento es de la promitente vendedora debe devolver las arras y pagar la cantidad antes señalada, pues mal puede considerar la parte accionada quedarse con lo dado en arras si la venta no se perfecciona, habiendo convenido lo contrario en el contrato.
En este orden de ideas, verificando que en el contrato celebrado se encuentra verificado el consentimiento, objeto y precio debidamente estipulados, este Tribunal lo asimila a un verdadero contrato de venta, ordenando la protocolización del documento y en virtud de lo aquí inteligenciado se declara Con Lugar la presente demanda; correspondiendo a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora. Así se establece.
V
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

• CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, incoada por el ciudadano JOINER JOSÉ GODOY BARRETO, en contra de los ciudadanos EDIVILIA GONZÁLEZ DE ANTUNEZ y NESTOR LUÍS ANTUNEZ PORTILLO, plenamente identificados en actas.

• SE ORDENA a la parte demandada realizar todas las gestiones necesarias para efectuar la tradición legal y el traspaso de la propiedad del inmueble a la parte actora.

• SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los treinta ( 30 ) días del mes de octubre de 2015. Año 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez

Abg. Adan Vivas Santaella.

La Secretaria,

Abg. Zulay Virginia Guerrero