TSJ Regiones - Decisión

Nº 3.087-15.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
205º y 156º

DEMANDANTE: AUDREY PARDO GÓMEZ, mayor de edad, venezolana, casada, con cédula de identidad número V-7.978.836, domiciliada en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
DEMANDADO: ASOCIACIÓN CIVIL VILLA ALTOS DEL DORAL inscrita en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 24/08/2006, bajo el número 49, tomo 30, protocolo 1.
MOTIVO: Nulidad de Acta.

Alega la demandante que es propietaria del inmueble conformado por la parcela número 1-43 y la casa quinta sobre ella construida en el Conjunto Residencial Altos del Doral, que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanización Caminos del Doral, situada en la calle 35 en la zona norte de la Ciudad de Maracaibo, en las cercanías de la prolongación de la avenida 15 (antes Delicias) en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos (antes Municipio Coquivacoa) del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que en la Asamblea de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral celebrada el día 27/07/2015 se adoptaron acuerdos que contravienen y desestiman las normas contenidas en el ordenamiento jurídico venezolano.
Primero: En tormo a la seguridad de la villa, la primera propuesta aprobada consistió en comenzar con una pared en la parte frontal del Conjunto Residencial Altos del Doral desde la garita de vigilancia hasta la casa modelo como inicio de una construcción de una pared que mejore la seguridad de los habitantes del condominio, para ello la Junta Directiva debe presentar el proyecto de la construcción a través de una encuesta casa por casa, para su aprobación debe ser presentado al Macrocondominio para que en un lapso no menor de quince (15) días se de respuesta al mismo, acompañado de los respectivos permisos que se requieren.
Que no obstante, se opone al mismo porque la factura ejecución de esa obra cambiará por completo la configuración arquitectónica del conjunto residencial alegando una pretendida mejora en las condiciones de seguridad, cuando la misma posee un servicio de vigilancia privado. Que en definitiva, esa obra no tiene una clara justificación.
Segundo: Que en esencia, el acuerdo adoptado en la Asamblea de Propietarios de fecha 27/07/2015 que menoscaba el ejercicio pleno de sus derechos como propietaria es, la adquisición de materiales para el cercado de la cancha deportiva, proponiendo un monto que oscilaría entre Bs.2.500 y Bs.3.500 y que se cobraría en los meses de agosto y septiembre de 2015 y sería parte de la cuota ordinaria del condominio, tal como se aprobó en la Asamblea de Propietarios celebrada en día 8/07/2015, cuyos acuerdos en su mayoría impugnó. Que la suma aprobada en la Asamblea del 27/07/2015 fue de Bs.3.500, los que se pagarán en dos partes en el mes de agosto de 2015 y septiembre, sumando a cada mes la suma de Bs.1.750, quedando el pronto pago en Bs. 6.250 y cuota ordinaria de Bs.8.050 respectivamente.
Que no puede soslayarse que en la Asamblea de fecha 8/07/2015 se había aprobado por una parte como fórmula para evaluar los costos, la figura de los costos fijos y por otro lado, se aprobó adicionar a la cuota ordinaria la porción correspondiente a la ejecución de los montos presupuestados para las obras durante su ejecución, con lo cual se demuestra una contradicción e incluso, un mecanismo perverso que compromete a futuro la capacidad económica de los propietarios. Que ha procedido a impugnar en forma formal este acuerdo en documento separado, y que en este escrito ratifica los diversos argumentos.
Que es permisible y admisible que un condominio como organización económica incurra en costos y en gastos; pero cualquier entidad que tenga a su cargo la gestión de recursos debe propender a una sana y transparente administración. Que cuando el testo de la propia decisión señala “…quedando para la fecha la cuota ordinaria de condominio en Bs. 6.300 (seis mil trescientos con 00 céntimos…) con un pronto pago de Bs. 4.5000 (Cuatro mil quinientos con 00 céntimos Bolívares) es claro que tal cuota no será fija.
Que no puede bajo ningún concepto, pretender establecer el monto de la cuota sin una verdadera justificación, tal como se hizo en la Asamblea de Propietarios celebrada el día 8/07/2015 y que se reafirma en la Asamblea de fecha 27/07/2015 y se procede a implementar inmediatamente.
Que por últimos, lo que se evidencia como más lesivo a los derechos de los propietarios es el acuerdo conforme al cual se aprobó que, para el cálculo de los proyectos fututos a ejecutar, la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución que dure la otra entre el número de propietarios.
Que el acta expresa lo siguiente: “Por esta avía se eliminan las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de la caja del Condominio”.
Alega que, si el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de su ejecución, es la prueba fehaciente que la cuota ordinaria no corresponde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios que, a la postre terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral.
Que no cuestiona la obligación de pagar las cuotas ordinarias sino el mecanismo o fórmula que se aprobó, que se pretenda implementar, que es falaz para la economía familiar por los perjuicios y daños que su puesta en práctica acarrea para los propietarios.

Que adicionalmente, que la Ley de Propiedad Horizontal aplicable por analogía a los conjuntos de villas cerradas, prevé que las convocatorias a las asambleas de propietarios deben realizarse a través de un periódico de la localidad con tres días de antelación por lo menos, siendo este requisito esencial para la validez de la asamblea. Que los acuerdos adoptados por la Asamblea de propietarios de Altos del Doral no cumplen con lo previsto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 28 del Manual del Usuario.
Que en realidad ese segundo mecanismo que consagra el Manual del Usuario tampoco se cumple, por lo tanto, el requerimiento que garantiza la transparencia que la cláusula quinta del documento de constitución de la Asociación Civil VILLAS ALTOS DEL DORAL contraviene expresamente las regulaciones sobre convocatorias de asambleas de propietarios contempladas en la LPH.
Que el acuerdo referente al cercado de la cancha deportiva tampoco cumple con las condiciones exigidas con las normas aplicables al presente caso, por cuanto el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que en la mencionada Asamblea de Propietarios no estaba presente el 75% de los propietarios de Altos del doral y aún en el supuesto de que se admitiera que el número de propietarios asistentes cumplía con los porcentajes requeridos, ésta se constituyó en contravención con el requisito de publicidad contemplado en el artículo 8 del Manual del Usuario y el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Alega también que lo expuesto se subsume en lo que la Doctrina y la Jurisprudencia Nacional han calificado como Abuso de Derecho en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20/11/2002.
Que en el caso de autos la decisión tomada en la Asamblea de Propietarios celebrada el día 8/07/2015, presenta un caos, principalmente la decisión referida al establecimiento del mecanismo o fórmula para la determinación del monto de las cuotas ordinarias, eliminando sin mayores análisis las cuotas extraordinarias y sin cumplir las formalidades correspondientes para la reforma del documento de constitución en su cláusula trigésima segunda que solo define lo que debe entenderse por cuota ordinaria perno no contempla ningún método o fórmula para su fijación, comprometiendo por anticipado la capacidad económica de los propietarios.
Que en consecuencia, solicita sea declarada la nulidad de los acuerdos adoptados por la Asamblea de Propietarios VILLA ALTOS DEL DORAL por haber incurrido en su evidente abuso de derecho.

En el escrito de contestación de la demanda el ciudadano ALONSO CASTILLO con el carácter de Presidente de la Asociación Civil VILLA ALTOS DEL DORAL, con la asistencia del abogado en ejercicio ALDO YEPES GONZALEZ, expuso:
En relación al primer punto del petitum de la acción incoada donde la parte actora manifiesta que en relación a la seguridad de la Villa donde se propuso aprobar el comienzo de una pared en la parte frontal del Conjunto Residencial Altos del Doral desde la garita de vigilancia hasta la casa modelo; sobre este punto se debe dejar claro que la aprobación definitiva de ese proyecto de esa obra depende de la aceptación o aprobación de la misma por parte del macrocondominio. Que esto significa que la aprobación definitiva de la obra ya no depende de los propietarios que conforman la Villa Altos del Doral sino del macrocondominio quien decidirá si se podrá o no realizar esas mejoras.
Asimismo, no hay disposición legal que impida a una Asamblea de Propietarios de la Villa Altos del Doral, establecer un mecanismo para obtener el resultado de una propuesta o proposición que ellos consideren de importancia para dicha comunidad a través de una Asamblea de Propietarios.
Que en el caso y punto que nos ocupa, mientras no sea aprobado el punto en referencia por el macrocondominio, al impugnante o demandante no le ha nacido el derecho de accionar en el sentido solicitado por ser ejercido pretempore.
Que la cláusula Décima de la Asociación Civil denominada CONDOMINIO VILLA ALTO DEL DORAL, constituida conforme al documento inserto ante el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24/08/2006, bajo el número 49, tomo 30, protocolo primero, se establece que la Asamblea es la máxima autoridad de la asociación y sus acuerdos son obligatorios cumplimiento por los propietarios, aún cuando no asistan a ellas.
Que el hecho de que se propusiera y que se hubiesen aprobado hacer una consulta y no la ejecución de una obra determinada, no es motivo suficiente para llegar a la conclusión de que la misma es ilegal, ni que hay abuso de derecho.
Que en relación al segundo petitum de la acción incoada donde la parte manifiesta que al haberse aprobado la adquisición de materiales para el cercado de la cancha deportiva e impugna la fórmula para evaluar los costos y el establecimiento de la cuota ordinaria a pagar; la actora trata de implementar las cuotas ordinarias en relación a la capacidad económica de los propietarios sin tomar en consideración la inflación galopante que afecta al país. Que pretender que la capacidad económica debe influir en el monto de las cuotas ordinarias es tanto como pretender que esa capacidad esté muy por debajo de los gastos que se causan en el conjunto residencial y que al final de mes las cuotas ordinarias calculadas bajo el parámetro que indica la actora, no cubrirían los gastos reales del condominio Altos del Doral.
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Que hoy en día las cuotas relacionadas con el pago de los gastos comunes bajo ninguna circunstancia deben ser fijadas en función de la capacidad económica de uno o varios propietarios, si no son mayoría dentro del Conjunto Residencial, que en el caso que nos ocupa solamente ha sido un propietario quien ha intentado la impugnación, y en todo caso una minoría no puede afectar los derechos de la mayoría, que en caso contrario, de fijarse en base al criterio de la parte actora la cuota a pagar, se establecerían diferentes cuotas ordinarias.
Que es incierto que exista contradicción entre la intención de los miembros de la junta de condominio y lo que establece el documento. Que esa contradicción es inexistente ya que la cuota fija acordada es por un monto determinado y solo varía cuando se da la condición de que los propietarios efectúen el pronto pago. Que no se han aprobado dos cuotas, que su valor depende del momento del pago.

Que en relación a la impugnación del acuerdo conforme al cual se aprobó a los efectos de proyectos futuros a ejecutar la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución que dure la obra entre el número de propietarios, la parte actora impugna en base que la cuota ordinaria no responde a un costo fijo, sino que abre la posibilidad a una alta variación de los precios, que a la postre terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral y que se debe tomar en consideración que la Asociación Civil Villas Altos del Doral, no tiene fines de lucro y no está en condiciones de actuar como sociedad mercantil.
Al respecto señala que esta fórmula lo que hace es establecer que el costo del proyecto que está dado por el monto del presupuesto de la obra a desarrollar a prorrata equitativo entre el tiempo que dure el proyecto entre el número de casas.
Alega que, el hecho de que la cuota ordinaria se le sume el costo del proyecto que está dado por la fórmula, se basó que por esa vía se eliminarían las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del Condominio y así evitar que en un momento determinado una vez que se apruebe el proyecto sometido a consideración de la Asamblea que se convoque al efecto, pueda darse el hecho que las personas que se encuentran solventes con todas sus cuotas, estén subsidiando a los propietarios morosos y evitar retrasos en esos proyectos, y esta modalidad de pago de esa cuota ordinaria no significa para nada que se esté violando el contenido de los Artículos 19 y 20 del Manual del usuario, ya que el primero de los artículos nombrados se deja establecido que las mejoras como los gastos de conservación, reposición y mantenimientos de las cosas comunes se harán a través de las cuotas ordinarias que se hayan aprobado previamente.
Que también es necesario señalar, que para el caso que los propietarios en la debida oportunidad en que se lleve a efecto la Asamblea de Propietarios que se convoque al efecto de aprobar o no un proyecto que se someta a consideración de la misma, tienen la oportunidad de aprobarlo o no, tomando en consideración el costo del mismo y la capacidad económica para ese momento de los miembros del Conjunto villas Altos del Doral, ya que el punto aprobado es para aplicarlo a futuro, es decir, cuando exista la posibilidad de llevar a cabo un proyecto determinado.
Asimismo, la parte actora no cuestiona en su libelo la obligación de pagar las cuotas ordinarias sino la fórmula que se aprobó, y en este sentido ya se dejó establecido que esa fórmula en ningún caso desmejora la posición de los propietarios, ni produce beneficio o utilidad a la asociación y por ello no constituye abuso de derecho.
Que por todos estos argumentos y además al hecho público y notorio del grado de inflación que opera en este país, llevan a concluir que la decisión impugnada ha sido ajustada a derecho y dentro del concepto de la razonabilidad y como consecuencia no conlleva el abuso del derecho que alega el demandante de autos en su libelo, y así solicita que sea acordado en la decisión de fondo por este Tribunal.

Asimismo señala en su tercer punto de la contestación, que mientras un inmueble no es adquirido bajo el régimen de propiedad horizontal, como es el caso de la demandante, no se pueden aplicar la Ley de Propiedad Horizontal en primer término, y para el caso que existan vacíos estatutarios o constitutivos, este será aplicable a aquellos inmuebles que formen parte de una villa o conjunto residencial, como norma complementaria de la Ley de Parcelas, Documento de Parcelamiento, Acta Constitutiva creada por los propietarios, y del Manual del Usuario. Que estos documentos deben ser aplicados con prioridad a la Ley de Propiedad Horizontal, que solo funge como norma supletoria para el caso en que una situación no esté regulada.
Que en el caso de autos privan el Documento de Parcelamiento, las establecidas en el Acta Constitutiva de la Sociedad Civil respectiva y en tercer término, el Manual del Usuario, por lo que se rechaza la aplicación del Artículo 24 en su primer aparte por ser improcedente en derecho, ya que las convocatorias están suficientemente reguladas en las normas y documentos mencionados que rigen dicho conjunto residencial.
Que las convocatorias a las Asambleas de Propietarios de la Villa Altos del Doral al haberse convocado conforme a la Cláusula Quinta del documento de constitución de la Asociación Civil Villas Altos del Doral, en concordancia con el Artículo Décimo Noveno del Documento de Parcelamiento respectivo, conlleva la improcedencia de la impugnación de la Asamblea de Propietarios llevada a efecto el día 8/07/2015.

También alega en relación a la impugnación de los acuerdos, referida a que no se cumplió con las normas legales aplicables en este caso, es el cercado de la cancha deportiva, por cuanto viola el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal por no estar presentes el 75% de los propietarios; sobre este aspecto señala que el artículo Décimo Noveno del documento de Parcelamiento de la Urbanización Camino del Doral, del cual forma parte la Villa Altos del Doral, establece la exigencia de la presencia de la mayoría simple de los propietarios de la Urbanización, para que sus decisiones sean válidas, y el artículo 29 del Manual del Usuario establece que el Quórum reglamentario se verificará con la presencia del cincuenta y uno por ciento de los propietarios y más adelante señala que los acuerdos allí tomados será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios que integran la Urbanización.

También niega que los propietarios de la Villa Altos del Doral al decidir sobre la mejora y seguridad de los niños que habitan el conjunto residencial, y más aún, teniendo como antecedente el incidente acaecido el día 24/06/2015 (mordedura de una mascota a vecina propietaria); o la fijación de una cuota única de Bs.3.500 o el haber unido dicha cuota a una cuota ordinaria fija de seis mil trescientos bolívares (Bs.6.300) y pronto pago la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500) tal y como había sido aprobado en asamblea anterior, para los proyectos futuros a ejecutar la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se sumará a la cuota ordinaria vigente durante los meses de ejecución que dure la obra entre el número de propietarios; y la falta de publicación de la convocatoria relacionada con la asamblea que se llevó a efecto el día 27/07/2015, y para cuya ocurrencia se precisa que hayan excedido los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido este derecho, situación que no ha sucedido en la presente causa.
Por otra parte alega la buena fe, y que en el caso de autos, en base a las observaciones realizadas por su representada, no se evidencia que la comunidad de propietarios antes referida, haya ejercido su derecho en contradicción con el interés social y económico del bienestar común de los propietarios o que con sus actuaciones haya invadido la esfera de los derechos del demandante.

De las pruebas presentadas
-Copia simple de documento registrado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 30/03/2005. Bajo el número 35, protocolo 1°, tomo 27; contentivo del contrato de compra venta de la parcela 1-43 con la vivienda familiar edificada sobre ella, adquirida por la ciudadana AUDREY PARDO GOMEZ.
-Copia simple de documento de Parcelamiento de la Urbanización Caminos del Doral registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia el día 20/11/2000, bajo el número 32, tomo 16, protocolo 1°.
-Copia simple de documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 24/08/2006, bajo el número 49, tomo 30, protocolo 1°; contentivo del la constitución del Condominio Altos del Doral y nombramiento de la Junta de Condominio.
- Copia simple del acta levantada por el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, en la cual se hizo constar la exposición realizada por el ciudadano ALONSO ALBERTO CASTILLO donde se refiere a la existencia de una convocatoria a una Asamblea Extraordinaria de Condominio a realizarse el día 8/07/2015.
-Copia simple del documento denominado Manual Del Usuario de la Urbanización Caminos del Doral.
-Recibo del Condominio Villa Altos del Doral, firmado en original, de fecha 5/08/2015 por la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500) a nombre de la ciudadana AUDREY PARDO. Casa Nº 1-43 por concepto de: “abono de agosto”.
-Recibo de Condominio Villa Altos del Doral, firmado en original, de fecha 31/08/2015 por la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500) a nombre de la ciudadana AUDREY PARDO. Casa Nº 1-43 por concepto de: Dif. de Agosto (3.550) + abono de septiembre (950Bs).
Los documentos privados descritos en los dos (2) particulares anteriores fueron aportados a las actas en fecha 9/10/2015 por la parte actora a los fines de acreditar elementos de pruebas para el decreto de la medida solicitada, alegando que de los recibos de condominio se evidencia el cobro efectivo de cuotas que la Asociación Civil Villa Altos del Doral está realizando con base en el procedimiento estipulado en la Asamblea celebrada el día 8/07/2015, que según su afirmación establece el ilegal sistema de ordinarias.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada presentó el libro de Actas de Asambleas del Condominio Villa Altos del Doral, y se procedió a certificar los folios 75, 76, 77 y 78, las cuales se describen a continuación:
-Acta levantada el día 30/5/2015, de asamblea donde se designó la nueva Junta de Condominio para el período 2015-2016, siendo designado el ciudadano ALONSO CASTILLO como Presidente. Asimismo consta parte del acta levantada en asamblea del 1/07/2015, donde se mencionan seis (6) puntos que se tratarían en la misma.

En escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, alegó que los medios de prueba traídos por la parte actora el proceso no llevan a la conclusión de afirmar la existencia del peligro en la infructuosidad del fallo y consecuencialmente el peligro in damni, pidiendo que sea declarada sin lugar la medida solicitada por la actora.

Ahora bien, para pronunciarse sobre la procedencia de la medida preventiva solicitada por la parte demandante, este Tribunal hace las siguientes consideraciones.

El artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

“Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios.
Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la Asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la Asamblea.
(…)
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de la parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil en los juicios breves.”

La medida a que hace referencia el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, queda sujeta a la discrecionalidad del Juez, toda vez que dicha disposición le confiere la potestad de decretar la suspensión de la ejecución de los acuerdos impugnados, siempre que lo solicite el interesado, con las precauciones necesarias.
En tal sentido, el operador de justicia debe ponderar la conveniencia para las partes como miembros de la comunidad de propietarios, de la suspensión de los efectos que pueda producir las decisiones tomadas en la Asamblea como medida provisional, para lo cual puede tomarse como base los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil para el decreto de las medidas preventivas, es decir, la presunción del buen derecho y el peligro en la infructuosidad del fallo, ante el riesgo de que la demanda intentada por la actora pueda resultar infructuosa debido a la tardanza del juicio, o las lesiones que pueda ocasionar a los miembros de la comunidad de propietarios la ejecución de los acuerdos tomados en Asamblea en contravención con la Ley o con los Reglamentos internos establecidos por los propietarios para la toma de decisiones vinculadas con los intereses de la comunidad.
Como puede apreciarse de los términos en que fue planteada la controversia, en el presente juicio se demanda la nulidad de las Asambleas de Propietarios del Condominio Villa Altos del Doral celebradas en fecha 8/07/2015 y 27/07/2015, donde la demandante alega la aprobación de algunos acuerdos en contravención con los derechos que como propietaria le asisten sobre la parcela distinguida con el número 1-43 y la vivienda sobre ella construida, en la primera etapa del Conjunto Residencial Altos del Doral que forma parte de la Primera Etapa de la Urbanización Caminos del Doral.
Se destacan los argumentos planteados en relación a la aprobación en forma lesiva para los derechos de los propietarios, refiriéndose a que se aprobó que, para el cálculo de los proyectos futuros a ejecutar en la Villa Altos del Doral, se utilizaría la fórmula mediante la cual el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución que dure la obra entre el número de propietarios, y que esta fórmula ya se está implementando; y alega además, que si el costo del proyecto se suma a la cuota ordinaria durante los meses de ejecución, esta no responde a un costo fijo, y abre la posibilidad a una alta variación de los precios que, a la postre terminará perjudicando el presupuesto de las familias que viven en Altos del Doral.
Que en el acta se expresa: “Por esta vía se eliminan las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del condominio”
Por otra parte se aprecia que el apoderado judicial al dar contestación a la demanda contradijo los hechos alegados por el actor sobre este punto, alegando que el hecho de que a la cuota ordinaria se le sume el costo del proyecto que está dado por la fórmula, se basó que por esa vía se eliminarían las cuotas extraordinarias las cuales muchas veces no se cancelaban generando atrasos importantes y afectando el flujo de caja del Condominio y así evitar que en un momento determinado una vez que se apruebe el proyecto sometido a consideración de la Asamblea que se convoque al efecto, pueda darse el hecho que las personas que se encuentran solventes con todas sus cuotas, estén subsidiando a los propietarios morosos y evitar retrasos en esos proyectos, y esta modalidad de pago de esa cuota ordinaria no significa para nada que se esté violando el contenido de los Artículos 19 y 20 del Manual del usuario, ya que el primero de los artículos nombrados se deja establecido que las mejoras como los gastos de conservación, reposición y mantenimientos de las cosas comunes se harán a través de las cuotas ordinarias que se hayan aprobado previamente.

En el caso de autos, como se desprende de lo expresado por las partes en sus argumentaciones, los costos que representa la ejecución de un proyecto futuro, pasan a formar parte de las cuotas ordinarias de condominio.
Por máximas de experiencia, las cuotas ordinarias están destinadas a sufragar los gastos ordinarios y consecutivos que se generan en los edificios y en este tipo de comunidades que habitan en Villas Cerradas, tales como agua para el mantenimiento de jardines, electricidad en áreas comunes, artículos de limpieza y vigilancia, entre otros; por lo que resultan indispensables no solo para la subsistencia y el mantenimiento, sino también, para la seguridad de sus habitantes.
En base a lo anterior, puede considerarse que, la suspensión de los efectos de los acuerdos tomados en las Asambleas de Propietarios cuya nulidad se demanda, incluiría no solo los gastos extraordinarios que pudiera generar la ejecución de un proyecto futuro, sino que además afectaría los gastos que de ordinario debe realizar la comunidad para su mantenimiento y seguridad; por lo que la adopción de la suspensión provisional de sus efectos, podría lesionar los intereses de toda la comunidad y en consecuencia, el decreto de la medida antes referida se apartaría de los límites de la prudencia que debe orientar al operador de justicia. Así se decide.

DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS EXPUESTOS, ESTE TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Se niega el decreto de la medida de suspensión provisional de los acuerdos adoptados en las Asambleas de Propietarios de Villa Altos del Doral celebradas el día 8/07/2015 y 27/07/2015 solicitada por la representación judicial de la ciudadana AUDREY PARDO GÓMEZ.
No se condena en costas debido a la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. Mg.Sc. MARÍA DEL PILAR FARÍA ROMERO.
LA SECRETARIA,
Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.
En la misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.
LA SECRETARIA,
Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.