TSJ Regiones - Decisión

Exp. 3906

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

 Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (JUICIO ORAL).-
 Demandante: MARILUZ MORELOS COVO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.183.346 y domiciliada en el Municipio San Francisco del Estado Zulia.-
 Apoderados Judiciales de la Parte Actora: ALFREDO HERNÁNDEZ OSORIO, FRANKLINS DELGADO FLORES, GERALDINE DÍAZ CHACÓN y ALFREDO ROMAY ROMAY, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 31.388, 191.110, 230.900 y 4.319, respectivamente y de igual domicilio.-
 Demandada: ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.051.973 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 Apoderados judiciales de la parte demandada: DARÍO ROMERO, DARÍO ROMERO DELGADO y AZALIA FUENMAYOR SÁNCHEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con los N° 7.780, 51.623 y 140.441, en el orden indicado y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 3906, que en fecha 08 de enero de 2015, este Tribunal le dió el curso de Ley a la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MARILUZ MORELOS COVO contra la ciudadana ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, antes identificadas, admitiéndose cuanto ha lugar en derecho y ordenándose citar a la accionada de autos, para que compareciera dentro de los VEINTE días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Sabido que, la parte demandante, en fecha 09 de febrero 2015, otorgó Poder Apud-Acta a sus representantes judiciales, una de las cuales diligenció consignando los emolumentos para la practicara la citación, señalando la dirección para ello, recaudos estos que se libraron en la misma fecha.
En fecha 23 de marzo de 2015 el Alguacil formuló su exposición y consignó los recaudos de citación, en señal de no haber localizado la dirección señalada por la parte actora.
El día 26 de marzo de 2015, el apoderado judicial de de la accionante diligenció, en señalamiento de una nueva dirección para la citación de la demandada, habiéndose librado nuevamente los recaudos citatorios.
En fecha 07 de mayo de 2015, los apoderados actores presentaron escrito, consignando en copia certificada los documentos que ya había consignado con el escrito libelar, los cuales fueron agregados a las actas en esa misma fecha.
Seguidamente, en fecha 13 de mayo de 2015, fue citada la demandada de autos, según consta de recibo de citación agregado a las actas en esa misma fecha.-
El día 208 de junio de 2015, la demandada ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, confirió Poder Apud-Acta a los apoderados judiciales que constan en actas.-
Luego, en fecha 15 de junio de 2015, el Tribunal fijó el TERCER día de despacho siguiente para llevar a efecto la Audiencia Preliminar, a las ONCE Y TREINTA MINUTOS DE LA MAÑANA (11:30 a.m.).
En fecha 15 de junio de 2015 los apoderados actores sustituyeron poder en la persona del Abogado ALFREDO ROMAY ROMAY, antes identificado.
En fecha 18 de junio de 2015, se llevó a cabo la Audiencia Preeliminar, donde asistieron los apoderados judiciales de ambas partes e hicieron sus respectivas exposiciones.-
Posteriormente, mediante auto de fecha 25 de junio del año 2015, el Tribunal fijó los límites de la controversia en apertura del lapso probatorio, conforme a la Ley.
Aperturado el lapso a pruebas, sólo la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas y admitidas las mismas, así como las consignadas con el escrito de demanda y con la contestación, las cuales serán analizadas en la etapa procesal respectiva.
En fecha 25 de septiembre de 2015 el Tribunal fijó oportunidad para el desarrollo de la Audiencia Oral y Pública.
Seguidamente, el día 20 de octubre de 2015, siendo las 10:00 am día y hora fijados para diluir “El Debate Oral”, se hicieron presentes en la Sala de Audiencias N° 2, encontrándose presente, el Abogado en ejercicio FRANKLINS DELGADO FLORES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 191.110 y de igual domicilio, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, igualmente el Abogado en ejercicio, DARIO ROMERO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 7.780 y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la demandada de autos, quienes ejercieron su derecho a la palabra, y en forma sintetizada, expusieron sus alegatos, hicieron sus conclusiones, este Jurisdicente se tomó el término legal correspondiente y dictó, en síntesis, la sentencia, declarando SIN LUGAR la demanda.
Habiéndose cumplido con cada uno de los actos procesales que relacionan esta causa que por RESOLUCIÓNDE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MARILUZ MORELOS COVO contra la ciudadana ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, este Tribunal cumpliendo con las previsiones del Artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede a transcribir el fallo completo del caso sub-judice, considerando los resultados de los límites de la controversia, de la audiencia oral y de las pruebas aportadas por las partes, en atención de haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales; así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del Derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico en declaración de la voluntad concreta de la Ley, todo ello conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, correspondiendo a cada parte probar en autos sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio a la misma, en consecuencia, este Juzgado, entra a analizar los alegatos formulados de la siguiente manera:

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora, por intermedio de su representante judicial, que consta del contrato de opción de venta autenticado por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, inserto bajo el N° 45, Tomo 148, manifestación de voluntad que hizo la ciudadana Mariluz Morelos Covo (Promitente Compradora) de comprarle a la ciudadana Arcila Rosa Muñoz Carrizo (Promitente Vendedora), un inmueble ubicado en el Barrio Luis Aparicio, Sector 03, Manzana 02, Parcela 07, Calle 159-A, Avenida 48-H, N° 159-72, en Jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia.
Que su mandante le entregó a la demandada de autos la cantidad de Bs. 5000,00 por concepto de arras o inicial, el cual se imputaría al precio de la venta, tal y como lo expresan las partes en el contrato; que se pactó por noventa (90) días continuos más treinta (30) continuos de prórrogas, lapso que comenzó a contarse a partir del 15 de agosto de 2014; que igualmente se estableció en la cláusula quinta que en caso que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LA VENDEDORA ésta devolverá a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras, más el 10% por concepto de cláusula penal; que la vendedora se obligó a entregar a la compradora todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento de Compra Venta; que la promitente compradora realizó las gestiones ante el Banco de Venezuela para la obtención del crédito hipotecario, el cual fue aprobado durante la vigencia del contrato de opción de compra venta.
Así mismo aseveró, que al momento de informarle a la promitente vendedora que el crédito había sido aprobado, la Demandada, sin causa que justifique su conducta, manifiesta que no va a realizar la venta del inmueble. Afirmó, que la venta no se pudo efectuar por causas imputables a la vendedora, hoy demandada, quien además, no ha reintegrado a la demandante la cantidad entregada en arras, así como tampoco la cantidad de Bs. 500,00 pactados por concepto de cláusula penal, por ello, es que demanda a la ciudadana ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, para que convenga a pagar o en su defecto sea condenada por el Tribunal a pagar las siguientes cantidades:
a) La suma de Bs. CINCO MIL BOLÍVARES (5.000,00) por concepto de la cantidad dada en arras;
b) La suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) por concepto de cláusula penal;
c) La suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por concepto de indemnización a favor de la demandante, quien realizó todas las gestiones necesarias ante la gerencia de documentación de créditos hipotecarios del Banco de Venezuela para la adquisición del inmueble;
d) La indexación judicial sobre la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).-

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La demandada de autos, con la asistencia debida, formuló los siguientes alegatos:
Negó, rechazó y contradijo la demanda porque lo hechos alegados por la parte actora no se ajustan a la realidad; reconoció que el día 15 de agosto de 2014, suscribió un contrato de opción de compra con la demandante, pero alegó que es falso que ella después de la fecha del otorgamiento del instrumento hubiese sido informada por la demandante de la aprobación de un crédito para realizar la operación de compra venta; que es falso que ella le hubiese manifestado a la demandante que no iba a realizar la venta del inmueble por razones imputables a su persona; que lo cierto es que después del 15 de agosto de 2014, no volvió a establecerse contacto alguno con la actora y sólo vino a saber de ella cuando el Alguacil le entregó los recaudos de citación.
Igualmente, manifestó que lo que realmente sucedió fue que la opción convenida entre las partes expiró por el paso del tiempo y sin que llegara a concretarse la negociación de compra venta planeada, y que por lo tanto, la responsabilidad de ello, la tuvo la demandante; que en virtud de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato, ella está obligada a devolverle a MARILUZ MORELOS COVO la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), es decir, de la cantidad dada en arras se descontaría la cláusula penal por el incumplimiento de la promitente compradora a la obligación de adquirir el inmueble en el plazo previsto. Por ello, consignó cheque N° 32544374, por dicha cantidad girado con la Cuenta Corriente N° 0134 0048 23 0483010443 de BANESCO, del ciudadano Darío Romero, con el propósito que quede satisfecha la única obligación exigible por la demandante, y solicitó se declarase improcedente la demanda propuesta en su contra, imponiéndosele a la actora las costas respetivas, las cuales protestó formalmente.-
PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

.- La Parte Accionante, con el Libelo de la Demanda, consignó los siguientes medios probatorios:
1).- Copia fotostática del Instrumento debidamente autenticado en fecha 14 de agosto de 2014, bajo el Nº 45, Tomo 148, por ante la Notaría Pública de San Francisco del Estado Zulia, contentivo del contrato de opción a compra-venta que suscribieron las partes y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno impugnado y tachado de falso por la parte demandada, en consecuencia, se aprecia y valora en atención a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, quien por el contrario, reconoció lo existencial de dicha relación jurídica. Así se Declara.-
2).- Copia fotostática del documento de crédito hipotecario a favor del BANCO DE VENEZUELA, debidamente redactado y visado por la Abogada Elizabeth S. León, y con sello húmedo de la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios de dicha entidad bancaria, en el margen superior derecho, el cual si bien no se encuentra suscrito por persona alguna, es preciso adminicular su contenido a la comunicación recibida del Banco de Venezuela, según la cual reconocen que a la actora MARILUZ MORELO COVO le había sido aprobado el crédito hipotecario, lo que demuestra la veracidad del instrumento privado consignado por la parte actora, que este Tribunal aprecia y valora, en razón de su promovente, conforme a lo dispuesto en los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, en virtud que no fue impugnado y tachado de falso por la parte demandada, Así se Declara.-
.- En juicio Contradictorio, promovió lo siguiente:
a) Invocó el mérito favorable de los documentos consignados con el escrito libelar, y que este Tribunal determinará conforme a los elementos de actas, atendiendo a los principios procesales que integran nuestro derecho procesal civil, y así se decide.-
b) c) Invocó la Confesión de la parte demandada formulada en su escrito de contestación, al establecer: “…estoy obligada a devolver a Mariluz Morelos Covo la suma de Bs. 4.500 por no haberse celebrado la venta…” y por el hecho de haber consignado el cheque por ese monto.
d) Solicitó además, Prueba de Informe para con la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), en el sentido que requiriera información del BANCO DE VENEZUELA, habiéndose recibido la misma en fecha 21 de septiembre de 2015, que este Tribunal, aprecia y valora, conforme a los alcances del Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La Parte Demandada con su escrito de contestación a la demanda, consignó los siguientes medios probáticos:
1).- Consignó Cheque N° 32544374 de fecha 04 de junio de 2015, a nombre de MARILUZ MORELOS COVO, por la suma de Bs. 4.500,00, perteneciente a la cuenta 0134 0048 23 0483010443 de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, cuyo titular es el ciudadano DARÍO ROMERO, instrumento negociable que este Tribunal aprecia y valora, atribuyéndole la cualidad de TARJA, a la cual alude el Artículo 1.383 del Código Civil Venezolano Vigente, observando el Tribunal, que el mismo no aporta elementos de convicción para el mérito de la controversia. Así se determina.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-
En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Página 175).-
De lo hechos narrados en el escrito libelar y la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que dice incoar la parte accionante, es evidente que existe una errónea invocación, y como quiera que el Juez conoce del derecho (Iura Novit Curia) y está obligado a aplicarlo; en razón de dicha situación, se observa de los hechos narrados, que la parte demandante requiere el pago de la cláusula penal, dándolo por resuelto, es decir, que estamos frente a la figura mediante la cual, se debe aplicar el derecho correcto, por ello, indiferentemente a la norma jurídica planteada como fundamento de derecho en la presente demanda, este Juzgador en atención al Principio Iura Novit Curia, entiende que la presente demanda es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y no por cumplimiento. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ahora bien, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye dilucidar si hubo cumplimiento o no por las partes de las obligaciones surgidas de la relación jurídica contractual, entiéndase, OPCIÓN A COMPRA VENTA, que puedan dar origen o no a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO solicitada, razón por la cual, este Operador de Justicia, está en la obligación de analizar el concepto de la INTEGRACIÓN DE LOS CONTRATOS, nuestro Código Civil, se refiere a ella en el Artículo 1.160 que estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo segundo aparte, es del siguiente tenor: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.”
La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es precisamente, en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.

Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colación el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:
En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades. La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. GONZALEZ PEREZ, Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.) Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho. Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. José Melich - Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752.

Refiere el autor argentino Ramella, en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”.
La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho.
Para Fernando Vidal, “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.”
Para la Jueza Roxana Jiménez, la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”.

En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada contratante.
En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.
Un Juez, - según palabras del gran jurista argentino Guillermo A. Borda -¬ al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345).

Siguiendo el criterio de José Melich-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45:

(…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)

En el caso bajo análisis, y conforme a lo alegado por la accionante, se hace menester indicar lo convenido por las partes en la Cláusula Segunda del contrato que ocupa nuestra atención, según la cual:

El precio de la venta del inmueble ya identificado es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de la venta y que LA VENDEDORA declara recibir en este acto de parte de LA COMPRADORA, en dinero en efectivo y de legal circulación en el país; B) y la cantidad restante es decir, CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), será cancelada al momento de protocolizar el documento de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante el otorgamiento de Crédito Hipotecario para adquisición de vivienda principal en marco del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

De igual manera, la Cláusula Cuarta establece:

El lapso de la presente opción de compra venta es de Noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, mas Treinta (30) días continuos de prórroga. LAVENDEDORA se obliga a entregar a LA COMPRADORA todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización del documento de compra-venta, si LA VENDEDORA no suministra la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra-venta , el lapso de de vigencia del presente contrato se prorrogará automáticamente en el igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias derivadas de dicho retardo no serán imputables a LA COMPRADORA .

Ahora bien, como quiera que el Artículo 1.159 del Código Civil establece que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en cuanto a este artículo, Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explican:

… La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264 CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…

De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino también para el Órgano Jurisdiccional, quien al momento de intervenir en la decisión del litigio, deberá al momento de interpretar el contrato, enfocar su análisis en lo que hayan previsto los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.
Por otra parte, la Cláusula Quinta del contrato establece:

Queda entendido que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato por parte de LA COMPRADORA o en caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble mencionado por causas imputables a esta, dará derecho a LA VENDEDORA de retener el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en arras o inicial a la firma del presente documento, es decir, la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) por concepto de cláusula penal y LA VENDEDORA, tendrá derecho de rescindir unilateralmente de pleno derecho del presente contrato de opción a compra-venta debiendo reintegrarle a LA PROMITENTE COMPRADORA la suma restante, luego de la deducción de la cantidad restante, luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la Cláusula Penal. En caso que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables a LA VENDEDORA, este devolverá a LA COMPRADORA la totalidad de lo recibido en calidad de arras o inicial, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) más el diez por ciento (10%) por concepto de cláusula penal sin perjuicio de las acciones judiciales que LA COMPRADORA pueda ejercer para cumplir el presente contrato.

En este orden de ideas, este Juzgador, considera oportuno hacer referencia a lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia al respecto, específicamente en Sentencia No. RC-00653 de fecha 07-11-2003 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche:

…lo realmente convenido por las partes fue una Cláusula Penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por su parte, el artículo 1.258 Ejusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el siempre retardo”. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…

Así mismo, el artículo 1.264 del Código Civil dispone: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Siendo el contrato una de las principales fuentes de las obligaciones, se puede precisar, de acuerdo con la referida norma que, las cláusulas que hayan sido previstas por las partes para regir cualquier relación jurídica contractual, deberán cumplirse en los mismos términos en que hayan sido establecidas o acordadas.
Ahora bien, en cuanto a la penal, el Código Civil en sus artículos 1.257 y 1.258, dispone:

Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…

En relación a esta normativa, Eloy Maduro Luyando en su obra CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III. Tomo II. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 2004. Págs. 937 y 938, explica lo siguiente:

La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en ese caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o hacer. La prestación puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de hacer.
(…)
Del artículo 1257 CC se desprende que hay dos clases de cláusula penal:
A) La cláusula penal compensatoria, que como su nombre lo indica, es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial, de la obligación y por lo tanto no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal.
B) La cláusula penal moratoria, que es la indemnización debida por el deudor en los casos de retardo en el cumplimiento de la obligación, y por lo tanto, su ejecución puede ser pedida junto con el cumplimiento de la obligación principal.

La cláusula penal es una figura contenida en los contratos preliminares a una posible compra venta de algún bien determinado; constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato cuyo objeto lo comprende la promesa de vender o comprar un inmueble determinado, en un tiempo fijado y dentro de unas condiciones estipuladas en el mismo cuerpo del contrato.
Comprende una indemnización a los daños y perjuicios originados por el incumplimiento de las obligaciones impuestas en el contrato.
Observa este Juzgador, que la parte accionante en su libelo aseveró que se había logrado la aprobación del crédito hipotecario por el Banco de Venezuela, que le informó de ello a la demandada para proceder a protocolizar el documento de compra venta, y que la venta NO se efectuó por causas imputables a la vendedora hoy demandada. Ahora bien, de actas se desprende con respecto a la Prueba de Informes promovida por la actora y ya valorada por este Tribunal, comunicación GRC-2015-55401 de fecha 20 de agosto de 2015, que riela al folio ochenta y ocho (88) de las actas, emanada del BANCO DE VENEZUELA, donde se evidencia que la demandante dio cumplimiento a una de las obligaciones asumidas en el contrato, como lo era, la aprobación de dicho crédito, pero tal comunicación emitida por el Banco no señala la fecha de aprobación del mismo. No obstante, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, negó que hubiese sido informada por la demandante de autos de la aprobación del crédito y que ella haya manifestado que no iba a realizar la venta, en virtud de ello, le correspondía a la actora demostrar sus alegatos, ello también en plena concordancia con lo convenido en la Cláusula Décima del contrato, en la cual se estableció: “Cualquier notificación de LA VENDEDORA se hará en la siguiente dirección: sic, mediante comunicación certificada con acuse de recibo…”, y no consta de las actas que tal notificación se haya realizado, por lo tanto, no le cabe la menor duda a este Operador de Justicia, que la demandada no fue notificada de la aprobación del crédito ni de la fecha para la consiguiente protocolización del documento, es decir, que la actora incumplió con una de las obligaciones que emergen del contrato, ello hace que tal reclamación de la cláusula penal deba sucumbir en el fracaso.-
Igualmente, observa este Jurisdicente, que en el caso sub iudice, la actora reclama además, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) por concepto de indemnización a su favor, en virtud que ésta realizó todas las gestiones necesarias ante la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela para la adquisición del inmueble, al respecto, ese Sentenciador, amén que ya fue analizada la cláusula penal, se permite indicarle a la actora lo siguiente:
El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil con Ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, dictada en fecha cinco (5) días del mes de abril de dos mil once, en el Exp. Nro. 2010-000620, dejó establecido:
De conformidad con lo previsto en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia, el error de interpretación de los artículos 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil “…al entender el juez que es posible condenar por un mismo hecho (incumplimiento)…” dos indemnizaciones: “…la cláusula penal…” y acordar “…daños y perjuicios por vía de indexación…”.
Para fundamentar su denuncia, el recurrente sostiene lo siguiente:
“…nuestro Código Civil, en su artículo 1.257, establece… -a su vez- el artículo 1.258 eiusdem… nos dice…
De los artículos precedentes, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización única y sustitutiva –por así disponerlo las partes previamente- de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, ya sea éste total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.
…Omissis…
A la luz de las disposiciones anteriores y las normas analizadas, tenemos que concluir que la cláusula penal, no es más que la previsión que las partes toman, al momento de la celebración del contrato, para al limitar la extensión de la responsabilidad de ellas, es decir para establecer el monto de los daños y perjuicios que ocasionaría en su patrimonio, el eventual incumplimiento de una de ellas del contrato. Así, se entiende, que la parte a la que favorece la cláusula penal, le bastará con demostrar la existencia del incumplimiento de la condición o punto acordado por las partes como ‘detonante’ de la cláusula penal, para exigir el monto pactado por concepto de cláusula penal, en el entendido que la cláusula penal funciona como un ‘techo’ exigible, es decir, que sin traer ninguna otra prueba al proceso acerca del monto de los daños y perjuicios causados, podrá la parte exigir la totalidad de la cláusula penal pactada, independientemente de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento sean mayores o menores al monto previsto por concepto de cláusula penal.
Las anteriores consideraciones nos llevan a la conclusión, que cuando se establece cláusula penal, no es posible a la parte que pretende favorecerse de ella, reclamar ningún otro daño material, pues precisamente, conforme a las conclusiones anteriores, y, muy especialmente, conforme a la norma contenida en el artículo 1.258 del Código Civil venezolano, una de las características fundamentales de la cláusula penal es la inmutabilidad, entendida ésta como la imposibilidad para el acreedor de exigir una cantidad o prestación mayor a la convenida.
…Omissis…
…debemos señalar y concluir que ante la existencia de una cláusula penal fijada previamente por las partes, no es posible, reclamar al mismo tiempo, ningún otro perjuicio, pues, precisamente, la cláusula penal no es más que el mecanismo que disponen las partes de prefijar el ‘piso’ y el ‘techo’ de sus indemnizaciones por los daños y perjuicios materiales o de cualquier otra índole, en caso de un eventual incumplimiento de un contrato o de una obligación…”.
De la denuncia parcialmente transcrita, se observa que el formalizante delata el vicio de error de interpretación de los artículos 1.167 –referente a los efectos de los contratos- 1.257 y 1.258 –relativos a las obligaciones con cláusula penal- del Código Civil, por cuanto considera que “…ante la existencia de una cláusula penal fijada previamente por las partes, no es posible, reclamar al mismo tiempo, ningún otro perjuicio, pues, precisamente, la cláusula penal no es más que el mecanismo que disponen las partes de prefijar el ‘piso’ y el ‘techo’ de sus indemnizaciones por los daños y perjuicios materiales o de cualquier otra índole, en caso de un eventual incumplimiento de un contrato o de una obligación..”, en consecuencia, en su criterio el juez no ha debido acordar la indexación judicial.
Para decidir, la Sala observa:
Al respecto del vicio denunciado, la Sala estima importante definir en qué consiste el error de interpretación…
En este sentido, la Sala ha sostenido que el error de interpretación contemplado en la norma se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, especialmente por la falta que puede cometer el juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma, o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, esto es, "…cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…". (Ver sentencia de fecha 20 de mayo de 2010, caso: Rafael Enrique Alfonzo Sotillo contra Instituto de Clínicas y Urología Tamanaco, C.A).
Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.
Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal…
…Ahora bien determinado que se trata de un ajuste cuya única causa es el transcurso del proceso, es posible determinar en forma clara que en modo alguno la Sala acordaría un pago doble en caso de conceder alguna otra indemnización –no ajuste- que tenga un propósito y causa distinta.
Por tanto, como quiera que la indexación judicial nada “…tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse…”, pues aquella constituye un ajuste objetivo del capital adeudado, el acreedor tiene derecho a solicitar “…una cantidad equivalente al valor de la suma originalmente convenida a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo…”. Precisamente, tal indexación es exigida, en virtud de que el acreedor se ve en la necesidad de someterse a un proceso, procurando en este caso una sentencia de condena, a los fines de obtener la satisfacción de su acreencia; de allí que la misma, persiga restablecer el equilibrio económico alterado durante el transcurso del proceso respectivo.
En consecuencia, la solicitud de ejecución de la cláusula penal, según los términos pactados por las partes, en principio no imposibilita el pedimento de indexación judicial que solo procedería sobre el monto del capital, sin incluir efectivamente intereses y daños secundarios; ello dependerá en todo caso de la naturaleza de la obligación y de los términos acordados.
En todo caso, los artículos denunciados como infringidos, es decir el 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil, relativos a la posibilidad de demandar cumplimiento o resolución contractual conjuntamente con daños y perjuicios, efectos de la cláusula penal y límites de la misma, de ninguna manera comprende como fórmula indemnizatoria la indexación judicial.
De lo anterior se concluye, que no se puede reclamar cláusula penal y las indemnizaciones por gestiones realizadas, en virtud que la cláusula penal, en esencia, las contiene, no obstante, que dicha indemnización adicional no fue pactada en el contrato y la parte actora no logró demostrar con ningún tipo de medio probático, las erogaciones por las gestiones necesarias para la obtención del crédito hipotecario, que reclama en su escrito libelar, en consecuencia, tal indemnización será desechada en el dispositivo del fallo, en consonancia con la Cláusula Octava del Contrato.

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este TRIBUNAL OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

 PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (Procedimiento Oral) incoara la ciudadana MARILUZ MORELOS COVO contra la ciudadana ARCILA ROSA MUÑOZ CARRIZO, antes identificadas.
 SEGUNDO: Se condena en costas a la parte accionante por resultar vencida totalmente en la presente causa.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del TRIBUNAL OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS ORDINARIOS Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). AÑOS: 254° de la Independencia y 156° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha, se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y cincuenta minutos de la mañana (10:50 a.m.).-
La Secretaria,
Abog. Angela Azuaje Rosales